物業(yè)管理法規(guī) 課件

第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學(xué)方法：講授教學(xué)重點(diǎn)：物業(yè)管理法；物業(yè)管理的法律責(zé)任。教學(xué)目的：使學(xué)生掌握物業(yè)管理法；掌握物業(yè)管理過(guò)程中所涉及的法律責(zé)任第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學(xué)方法：講授1第一節(jié)物業(yè)管理法第二節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第一節(jié)物業(yè)管理法2第一節(jié)物業(yè)管理法（一）制定物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素法律關(guān)系是指法律規(guī)范所確認(rèn)的，調(diào)整人與人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系包含3個(gè)要素：主體：物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，包括：物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級(jí)政府行政主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。第一節(jié)物業(yè)管理法3享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。1.自然人個(gè)人主體，有兩類：中華人民共和國(guó)公民，外國(guó)人與無(wú)國(guó)籍人2.集體主體3.國(guó)家享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。4客體：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指向的對(duì)象，包括：（1）物。即物業(yè)合同中的標(biāo)的物，如住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈及其配套設(shè)備、設(shè)施、道路和場(chǎng)地等。（2）行為。即物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動(dòng)。（3）權(quán)利?？腕w：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指5內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和義務(wù)。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和6(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動(dòng)或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學(xué)概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念7狹義上講，我國(guó)還沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟(jì)法、民法等各部門(mén)法律中有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書(shū)采用廣義的概念。狹義上講，我國(guó)還沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。8二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次憲法—根本大法，一切法律的立法依據(jù)和指導(dǎo)思想。法律—由全國(guó)人民代表大會(huì)和其常設(shè)機(jī)構(gòu)根據(jù)憲法制定。具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，效力低于憲法，但高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。我國(guó)目前適用于物業(yè)管理的法律相當(dāng)多，包括：《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《公司法》、《保險(xiǎn)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《消防法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《招投標(biāo)法》等等。二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次9行政法規(guī)—由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用于物業(yè)管理的行政法規(guī)主要有：《治安處罰條例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《城市綠化條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。地方性法規(guī)—由省、自治區(qū)、直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的城市（如深圳）的人大及其常委會(huì)制定和頒布的，在本地區(qū)實(shí)施的規(guī)范性文件。行政規(guī)章—由國(guó)務(wù)院主管部門(mén)、縣級(jí)以上各級(jí)人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。行政法規(guī)—由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用10（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征主體的廣泛性權(quán)屬基礎(chǔ)性（所有權(quán)的歸屬問(wèn)題）國(guó)家干預(yù)性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征11物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系121、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。1、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門(mén)和132、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。包括：在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；在物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、14案例業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā０咐?5案例分析：物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。案例分析：16物業(yè)管理的法律責(zé)任一、概述（一）物業(yè)管理法律責(zé)任的一般含義和特征物業(yè)管理的法律責(zé)任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)定的行為包括違法行為和違約行為。物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要素：1、違法性；2、危害性；3、可罰性物業(yè)管理的法律責(zé)任17（二）物業(yè)管理法律責(zé)任的種類物業(yè)管理民事法律責(zé)任（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險(xiǎn)；（4）返還財(cái)產(chǎn)；（5）恢復(fù)原狀；（6）賠償損失；（7）修復(fù)或更換；（8）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；（9）賠禮道歉；（10）取消或限制部分權(quán)利。（二）物業(yè)管理法律責(zé)任的種類18案例：

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？小王購(gòu)買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦?案例：19物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)：1.業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)20

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既21物業(yè)管理行政法律責(zé)任違反物業(yè)管理法規(guī)的行政責(zé)任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)行政管理相對(duì)人，因違反物業(yè)管理行政法規(guī)而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（1）物業(yè)行政管理相對(duì)人的行政處罰種類①警告和通報(bào)批評(píng)；②罰款；③沒(méi)收財(cái)產(chǎn)；④行政拘留；⑤勞動(dòng)教養(yǎng)；⑥許可證處罰；⑦停止?fàn)I業(yè)。（2）物業(yè)管理行政主體的行政處罰①物業(yè)管理行政主體內(nèi)部的行政處理；②物業(yè)管理行政主體對(duì)外部的行政賠償。物業(yè)管理行政法律責(zé)任22二、物業(yè)管違法行為及其制裁違反物業(yè)管法律規(guī)章的責(zé)任主要有以下幾種：違反建設(shè)制度的責(zé)任侵犯房地產(chǎn)物權(quán)的責(zé)任侵犯房地產(chǎn)債權(quán)的責(zé)任違反房地產(chǎn)行政管理規(guī)范的責(zé)任二、物業(yè)管違法行為及其制裁23三、物業(yè)管理違約行為及其處理（一）物業(yè)管理違約行為鄰里之間的違約行為物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)業(yè)主及使用人之間的違約行為（二）處理違約行為的幾個(gè)層次協(xié)商解決調(diào)解仲裁或訴訟三、物業(yè)管理違約行為及其處理24（三）違約責(zé)任的產(chǎn)生不履行合同行為當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)：（1）故意；（2）過(guò)失（四）承擔(dān)違約責(zé)任的方式取消或限制部分權(quán)利經(jīng)濟(jì)處罰：（1）違約金；（2）賠償金。采用賠償金作為違約方的承擔(dān)責(zé)任的方式時(shí)，必須具備4個(gè)條件：①當(dāng)事人有違約行為；②當(dāng)事人主觀上有過(guò)錯(cuò)；③當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方造成了損害事實(shí)；④當(dāng)事人的違約行為與對(duì)方的損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。（五）違約責(zé)任的免除（三）違約責(zé)任的產(chǎn)生25第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號(hào)四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號(hào)部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實(shí)施）第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民26案例業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例27案例分析：并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例分析：28五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，2000年6月30日頒布并實(shí)施）六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號(hào)”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實(shí)施）五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，20029案例

某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)㎡，可收費(fèi)面積26萬(wàn)㎡?，F(xiàn)將該項(xiàng)目的物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理高層建筑20萬(wàn)㎡、多層建筑20萬(wàn)㎡、別墅4萬(wàn)㎡。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目投標(biāo)做了一個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）核算，包括以下項(xiàng)目：（一）人員工資獎(jiǎng)金及福利（1.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資、2、項(xiàng)目經(jīng)理工資、3.項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金）（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（三）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用（四）工程保修費(fèi)用（五）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（六）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用（七）項(xiàng)目履約保證金（八）公共部位公共設(shè)施責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用（十）公共秩序維護(hù)費(fèi)用（十一）對(duì)社會(huì)的愛(ài)心捐贈(zèng)費(fèi)用。案例某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)㎡，可收費(fèi)面積26萬(wàn)㎡30問(wèn)題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？2、從該企業(yè)目前管理的物業(yè)類型和面積看，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求？問(wèn)題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企31答題要點(diǎn)問(wèn)題1、一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問(wèn)題2、該公司符合二、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求答題要點(diǎn)32八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第165號(hào)，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。八、《住宅專?xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第332、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開(kāi)始執(zhí)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，交存標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)343、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。3、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間35九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)36十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實(shí)施）十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部37十二、地區(qū)法規(guī)1、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》2、《關(guān)于梧州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)》(梧價(jià)格字〔2010〕92號(hào))

十二、地區(qū)法規(guī)38案例

某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等問(wèn)題，多次與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式自行組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)經(jīng)幾輪談判，上述問(wèn)題仍未解決。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，“炒掉”現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)，邀請(qǐng)媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開(kāi)始集體拒繳物管費(fèi)，新物管也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會(huì)和業(yè)主反映強(qiáng)烈，部分業(yè)主開(kāi)始圍堵售樓處和物管辦公室。1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，列舉本案例中的違規(guī)之處，并作說(shuō)明。2、如果您是該項(xiàng)目物管處的經(jīng)理，您將如何化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題？案例某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等39問(wèn)題

1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，列舉本案例中的違規(guī)之處，并作說(shuō)明。2、如果您是該項(xiàng)目物管處的經(jīng)理，您將如何化解當(dāng)前面臨的問(wèn)題？問(wèn)題

1、據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作40答題要點(diǎn)

問(wèn)題1本案例中的違規(guī)之處有：1、“業(yè)主投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)按物業(yè)管理投訴程序處理”接訴是違規(guī)的。（違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己的義務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主解決投訴，不能對(duì)業(yè)主的投訴推諉、搪塞）2、“部分業(yè)主以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行建立臨時(shí)委員會(huì)”，程序不合法。（此行為不符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的規(guī)定）3、臨時(shí)委員會(huì)協(xié)商決定“業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，炒掉現(xiàn)物管公司”4、以協(xié)議方式選定新物管5、部分業(yè)主圍堵售樓處和物管處辦公室答題要點(diǎn)

問(wèn)題1本案例中的違規(guī)之處有：41問(wèn)題二對(duì)存在的問(wèn)題逐一溝通。①外墻漏水，如果是開(kāi)發(fā)商所造房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商徹底主動(dòng)為業(yè)主解決。②針對(duì)供暖不足根源，有目的溝通協(xié)調(diào)，解決這一問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商不配合，可跟政府相關(guān)部門(mén)匯報(bào)溝通，讓政府部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)商解決供暖問(wèn)題。③與臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)溝通，與政府溝通，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，讓該小區(qū)選舉業(yè)主委員會(huì)，使臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)合法化。④對(duì)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為，應(yīng)建議政府相關(guān)部門(mén)責(zé)令其退出或撤銷其資質(zhì)。⑤與媒體溝通做朋友，營(yíng)造良好的輿論氛圍，塑良好形象問(wèn)題二42我不用電梯我可以不交費(fèi)？案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓的三樓。由于樓層低，李先生平時(shí)極少乘電梯，可電梯費(fèi)卻要照交不誤。李先生向物業(yè)管理公司提出，自己以后不再使用電梯，也不交電梯費(fèi)，物業(yè)公司予以拒絕。李先生有些想不通：我不乘坐電梯，就不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，為什么還必須繳納電梯費(fèi)？

我不用電梯我可以不交費(fèi)？案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓43回答要點(diǎn)：《物權(quán)法》規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是《物權(quán)法》中新規(guī)定的一個(gè)權(quán)利。簡(jiǎn)單地說(shuō)，這項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容就是業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，都屬于業(yè)主共有。案件中所提及的電梯，就是業(yè)主共有的公用設(shè)施之一?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。電梯費(fèi)不僅僅是乘坐電梯的費(fèi)用，還包括因日常維護(hù)等產(chǎn)生的費(fèi)用，李先生作為業(yè)主之一，對(duì)電梯享有共有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)必須承擔(dān)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費(fèi)義務(wù)，是不符合《物權(quán)法》規(guī)定的?；卮鹨c(diǎn)：44復(fù)習(xí)題：1、物業(yè)管理法律關(guān)系有哪些特征？2、物業(yè)管理有哪些法律責(zé)任？

復(fù)習(xí)題：45第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學(xué)方法：講授教學(xué)重點(diǎn)：物業(yè)管理法；物業(yè)管理的法律責(zé)任。教學(xué)目的：使學(xué)生掌握物業(yè)管理法；掌握物業(yè)管理過(guò)程中所涉及的法律責(zé)任第四章物業(yè)管理法律法規(guī)教學(xué)方法：講授46第一節(jié)物業(yè)管理法第二節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第一節(jié)物業(yè)管理法47第一節(jié)物業(yè)管理法（一）制定物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)一、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素法律關(guān)系是指法律規(guī)范所確認(rèn)的，調(diào)整人與人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系包含3個(gè)要素：主體：物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，包括：物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級(jí)政府行政主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。第一節(jié)物業(yè)管理法48享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。1.自然人個(gè)人主體，有兩類：中華人民共和國(guó)公民，外國(guó)人與無(wú)國(guó)籍人2.集體主體3.國(guó)家享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。49客體：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指向的對(duì)象，包括：（1）物。即物業(yè)合同中的標(biāo)的物，如住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈及其配套設(shè)備、設(shè)施、道路和場(chǎng)地等。（2）行為。即物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動(dòng)。（3）權(quán)利?？腕w：物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律主體的權(quán)利共同指50內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和義務(wù)。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費(fèi)內(nèi)容：即物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和51(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動(dòng)或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學(xué)概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。(二)物業(yè)管理法的概念一、物業(yè)管理法的概念52狹義上講，我國(guó)還沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟(jì)法、民法等各部門(mén)法律中有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書(shū)采用廣義的概念。狹義上講，我國(guó)還沒(méi)有專門(mén)的物業(yè)管理法律和物業(yè)管理行政法規(guī)。53二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次憲法—根本大法，一切法律的立法依據(jù)和指導(dǎo)思想。法律—由全國(guó)人民代表大會(huì)和其常設(shè)機(jī)構(gòu)根據(jù)憲法制定。具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，效力低于憲法，但高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)。我國(guó)目前適用于物業(yè)管理的法律相當(dāng)多，包括：《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《公司法》、《保險(xiǎn)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《消防法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《招投標(biāo)法》等等。二、物業(yè)管理法律規(guī)范的層次54行政法規(guī)—由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用于物業(yè)管理的行政法規(guī)主要有：《治安處罰條例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《城市綠化條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。地方性法規(guī)—由省、自治區(qū)、直轄市或全國(guó)人大常委會(huì)特別授權(quán)的城市（如深圳）的人大及其常委會(huì)制定和頒布的，在本地區(qū)實(shí)施的規(guī)范性文件。行政規(guī)章—由國(guó)務(wù)院主管部門(mén)、縣級(jí)以上各級(jí)人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。行政法規(guī)—由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和頒布的規(guī)范性文件。適用55（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征主體的廣泛性權(quán)屬基礎(chǔ)性（所有權(quán)的歸屬問(wèn)題）國(guó)家干預(yù)性（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征56物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系571、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。1、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門(mén)和582、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。包括：在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；在物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、59案例業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。案?0案例分析：物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。案例分析：61物業(yè)管理的法律責(zé)任一、概述（一）物業(yè)管理法律責(zé)任的一般含義和特征物業(yè)管理的法律責(zé)任是指由于違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。違反物業(yè)管理法律規(guī)定的行為包括違法行為和違約行為。物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要素：1、違法性；2、危害性；3、可罰性物業(yè)管理的法律責(zé)任62（二）物業(yè)管理法律責(zé)任的種類物業(yè)管理民事法律責(zé)任（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險(xiǎn)；（4）返還財(cái)產(chǎn)；（5）恢復(fù)原狀；（6）賠償損失；（7）修復(fù)或更換；（8）消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；（9）賠禮道歉；（10）取消或限制部分權(quán)利。（二）物業(yè)管理法律責(zé)任的種類63案例：

業(yè)主入住拿鑰匙，物業(yè)管理公司設(shè)障合法嗎？小王購(gòu)買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦?案例：64物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)：1.業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)65

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既66物業(yè)管理行政法律責(zé)任違反物業(yè)管理法規(guī)的行政責(zé)任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)行政管理相對(duì)人，因違反物業(yè)管理行政法規(guī)而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（1）物業(yè)行政管理相對(duì)人的行政處罰種類①警告和通報(bào)批評(píng)；②罰款；③沒(méi)收財(cái)產(chǎn)；④行政拘留；⑤勞動(dòng)教養(yǎng)；⑥許可證處罰；⑦停止?fàn)I業(yè)。（2）物業(yè)管理行政主體的行政處罰①物業(yè)管理行政主體內(nèi)部的行政處理；②物業(yè)管理行政主體對(duì)外部的行政賠償。物業(yè)管理行政法律責(zé)任67二、物業(yè)管違法行為及其制裁違反物業(yè)管法律規(guī)章的責(zé)任主要有以下幾種：違反建設(shè)制度的責(zé)任侵犯房地產(chǎn)物權(quán)的責(zé)任侵犯房地產(chǎn)債權(quán)的責(zé)任違反房地產(chǎn)行政管理規(guī)范的責(zé)任二、物業(yè)管違法行為及其制裁68三、物業(yè)管理違約行為及其處理（一）物業(yè)管理違約行為鄰里之間的違約行為物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)業(yè)主及使用人之間的違約行為（二）處理違約行為的幾個(gè)層次協(xié)商解決調(diào)解仲裁或訴訟三、物業(yè)管理違約行為及其處理69（三）違約責(zé)任的產(chǎn)生不履行合同行為當(dāng)事人有過(guò)錯(cuò)：（1）故意；（2）過(guò)失（四）承擔(dān)違約責(zé)任的方式取消或限制部分權(quán)利經(jīng)濟(jì)處罰：（1）違約金；（2）賠償金。采用賠償金作為違約方的承擔(dān)責(zé)任的方式時(shí)，必須具備4個(gè)條件：①當(dāng)事人有違約行為；②當(dāng)事人主觀上有過(guò)錯(cuò)；③當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方造成了損害事實(shí)；④當(dāng)事人的違約行為與對(duì)方的損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。（五）違約責(zé)任的免除（三）違約責(zé)任的產(chǎn)生70第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號(hào)四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號(hào)部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實(shí)施）第三節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民71案例業(yè)主顧某購(gòu)買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)，購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例72案例分析：并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例分析：73五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，2000年6月30日頒布并實(shí)施）六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號(hào)”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實(shí)施）五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，20074案例

某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)㎡，可收費(fèi)面積26萬(wàn)㎡?，F(xiàn)將該項(xiàng)目的物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理高層建筑20萬(wàn)㎡、多層建筑20萬(wàn)㎡、別墅4萬(wàn)㎡。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目投標(biāo)做了一個(gè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）核算，包括以下項(xiàng)目：（一）人員工資獎(jiǎng)金及福利（1.分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資、2、項(xiàng)目經(jīng)理工資、3.項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金）（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金（三）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用（四）工程保修費(fèi)用（五）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用（六）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用（七）項(xiàng)目履約保證金（八）公共部位公共設(shè)施責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用（十）公共秩序維護(hù)費(fèi)用（十一）對(duì)社會(huì)的愛(ài)心捐贈(zèng)費(fèi)用。案例某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)㎡，可收費(fèi)面積26萬(wàn)㎡75問(wèn)題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？2、從該企業(yè)目前管理的物業(yè)類型和面積看，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求？問(wèn)題1、按物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企76答題要點(diǎn)問(wèn)題1、一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問(wèn)題2、該公司符合二、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求答題要點(diǎn)77八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第165號(hào)，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。八、《住宅專?xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第782、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開(kāi)始執(zhí)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，交存標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)793、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。3、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間80九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)81十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實(shí)施）十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部82十二、地區(qū)法規(guī)1、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》2、《關(guān)于梧州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的批復(fù)》(梧價(jià)格字〔2010〕92號(hào))

十二、地區(qū)法規(guī)83案例

某住宅物業(yè)的