CLD價值演繹和案例課件

CLD價值演繹和案例版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.8.30謹呈：山東中潤集團淄博置業(yè)有限公司CLD價值演繹和案例版權(quán)聲明：2007.8.30謹呈：山東中1案例1：北京東部商務(wù)區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，高端商務(wù)向核心聚集，周邊出現(xiàn)多個服務(wù)型區(qū)域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLD中央居住區(qū)RBD休閑商務(wù)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)MLD混合居住區(qū)Sub-CBD副CBD區(qū)北京CBD區(qū)域2案例1：北京東部商務(wù)區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，高端商務(wù)向核心聚集，受CBD輻射，各個板塊依托自身資源表現(xiàn)出明顯的價值分化與功能分工板塊板塊資源板塊特征代表物業(yè)CBD中央商務(wù)區(qū)地鐵、東三環(huán)長安街、使館區(qū)辦公功能純粹、世界500強云集頂級寫字樓集中國貿(mào)Sub-CBD副CBD區(qū)長安街、地鐵緊鄰CBD商務(wù)服務(wù)型企業(yè)集中（廣告、傳媒等）酒店、公寓等商業(yè)、商務(wù)配套SOHO現(xiàn)代城華貿(mào)金地國際中心RBD休閑商務(wù)區(qū)工體三里屯使館區(qū)休閑娛樂氛圍濃厚三里屯酒吧街工體MLD混合居住區(qū)與CBD無縫連接長期居住、短期暫居與大型商業(yè)、酒店、公寓、次級辦公復(fù)合富力城CLD中央居住區(qū)朝陽公園與CBD適當(dāng)?shù)木嚯x純粹的高端居住區(qū)棕櫚泉國際公寓北京CBD區(qū)域3受CBD輻射，各個板塊依托自身資源表現(xiàn)出明顯的價值分化與功能居住功能上，主要受與CBD的交通聯(lián)系及資源狀況分化出混合居住區(qū)及中央居住區(qū)中央居住區(qū)（CLD）混合居住區(qū)（MLD）交通：與CBD有便捷聯(lián)系，但受過境車流的干擾小邊界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保證區(qū)域的純粹性資源狀況：有優(yōu)越的自然人文資源功能：純粹高端居住功能及居住配套功能交通：緊鄰CBD和城市快速路，過境車流大邊界：無清晰邊界，被CBD蔓延侵蝕，功能混合資源狀況：無特殊自然人文資源功能：中高端居住為主，商務(wù)服務(wù)性功能為輔（商務(wù)酒店、大型商業(yè)、中等寫字樓等）純粹、高檔、宜居混合、中高檔、高效北京CBD區(qū)域4居住功能上，主要受與CBD的交通聯(lián)系及資源狀況分化出混合居住案例選擇原則：城市核心區(qū)邊緣濱水大盤配套增值案例1：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)研究目的：規(guī)劃模式配套增值要點分期及啟動策略案例2：美國Reston社區(qū)案例3：哈爾濱世貿(mào)濱江新城案例分析與借鑒案例4：無錫萬科魅力之城案例5：成都中海國際社區(qū)案例6：深圳萬科城5案例選擇原則：案例1：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)研究目的：案例2：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)——社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競賣方式從政府處獲得土地；項目定位：高密度條件下的新型城市濱海生活；地理位置：太平洋協(xié)和社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)。項目規(guī)模：占地面積83萬平方米，總建筑面積110萬平方米。溫哥華中心商業(yè)區(qū)加拿大協(xié)和社區(qū)6加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)——社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988結(jié)合公共空間形成城市級展示帶——修建濱海長廊和五個特色各異的開放式公園等特色設(shè)施，成為城市極的沿海展示帶，極大的提升了社區(qū)與區(qū)域價值3公里濱海長廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標(biāo)識；保護3公里長的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道。營造生態(tài)綠化環(huán)境，臨河建設(shè)五個綠化公園，總占地超過占地17萬平方米。濱海長廊分布圖濱海長廊全景圖濱海長廊休閑活動濱海長廊休閑人群社區(qū)總占地80萬平方米公園總占地17萬平方米比例約25％7結(jié)合公共空間形成城市級展示帶——修建濱海長廊和五個特色各異的住宅區(qū)商業(yè)公園溫哥華中心商業(yè)區(qū)空間布局過渡——通過大面積的公共休閑空間弱化高層對社區(qū)的密度影響，增加社區(qū)開闊感社區(qū)住宅組團分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；主要商業(yè)位于社區(qū)中心位置，易于形成核心區(qū)；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；加拿大協(xié)和社區(qū)社區(qū)道路社區(qū)道路濱海大道花園洋房聯(lián)排38層塔樓27塔樓產(chǎn)品多元——花園洋房、聯(lián)排、高層聯(lián)排、低層住宅臨街布置，弱化行人的視覺效果，減低高層對社區(qū)的密度影響。8住宅區(qū)商業(yè)公園溫哥華中心商業(yè)區(qū)空間布局過渡——通過大面積的公啟動區(qū)——重點興建能標(biāo)識社區(qū)形象和檔次的配套設(shè)施，營造生態(tài)綠化環(huán)境，提升社區(qū)檔次社區(qū)的配套設(shè)施入住前已能完全展示，是社區(qū)的啟動條件；周邊高端的配套設(shè)施提升社區(qū)的形象和檔次；兒童護理中心;學(xué)校：小學(xué);4200平米大型社區(qū)服務(wù)中心：為改造后的圓形機車車庫，耗資900萬加元，提供影視/演奏廳、健身房、手工作坊、會議室、成人教育教室、士多店及室外圓形劇場的設(shè)施;每個社區(qū)大面積的體育、娛樂設(shè)施;社區(qū)露天公共藝術(shù)品展覽;加拿大第一個光纖網(wǎng)絡(luò)社區(qū);周邊配套：國家廣場世界最大的氣撐式圓頂體育館溫哥華新中心圖書館科學(xué)世界中心傳統(tǒng)中國花園社區(qū)配套：加拿大協(xié)和社區(qū)9啟動區(qū)——重點興建能標(biāo)識社區(qū)形象和檔次的配套設(shè)施，營造生態(tài)綠加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)給我們的啟示加拿大協(xié)和社區(qū)充分利用濱水資源，規(guī)劃中突出濱水價值，建立城市級展示帶，提升社區(qū)與區(qū)域價值3公里濱海長廊濱海休閑公園水景住宅啟動區(qū)建立社區(qū)形象，重點建立高檔次配套設(shè)施，并使配套功能完善10加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)給我們的啟示加拿大協(xié)和社區(qū)充分利用濱水資里斯頓位是國際知名的中產(chǎn)社區(qū)，在美國各項指標(biāo)評比中，連續(xù)二十年排名前兩位位置位于華盛頓市以西35公里，開車至世界十大機場之一的杜勒斯機場15分鐘，處于空港強大的商業(yè)、商務(wù)等功能的輻射范圍之內(nèi)。規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬里斯頓是全球聞名的中產(chǎn)社區(qū)，這里通過大規(guī)模開發(fā)空間的打造、多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施配套以及豐富的社區(qū)活動共同營造了中產(chǎn)社區(qū)的生活方式，打造了全美最佳居住選擇社區(qū)美國Reston社區(qū)11里斯頓位是國際知名的中產(chǎn)社區(qū)，在美國各項指標(biāo)評比中，連續(xù)二十高設(shè)施強度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church中等密度、多種產(chǎn)品形式復(fù)合重視居住環(huán)境（多個湖泊）高設(shè)施強度滿足居民多樣化的配套需求60%的居民在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)一個市鎮(zhèn)中心、12個街區(qū)豐富的配套設(shè)施占地(公頃)用地百分比居住396053%市鎮(zhèn)中心133018%開放空間110015%公共設(shè)施3305%道路/停車6809%總計7400100%美國Reston社區(qū)12高設(shè)施強度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體里斯頓通過提供各種物業(yè)類型——從小戶型公寓到大面積的獨棟別墅——滿足置業(yè)者對于物業(yè)形式和居住面積的多種需求。不同的面積及產(chǎn)品復(fù)合并沒有影響社區(qū)業(yè)主的勻質(zhì)性，這里通過對單價的標(biāo)的，合理的過濾目標(biāo)客戶群，保證了社區(qū)居民的勻質(zhì)性。美國Reston社區(qū)13多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體里斯頓通過建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加了整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ)市鎮(zhèn)中心社區(qū)中心鄰里中心123三級中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費在交通上的時間，并增強了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間。美國Reston社區(qū)14建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加了整個社區(qū)的向心力市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利，社區(qū)容易到達的中心位置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church美國Reston社區(qū)15市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利，社區(qū)容易到達的中心位特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，擴大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機會，增強社區(qū)歸屬感尺度適中的街道，小巧的空間,相比那些寬廣的街道,巨大的空間,更讓人感到親切,溫馨.在給居民帶來方便的同時也可以解決部分就業(yè)問題.美國Reston社區(qū)16特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，擴大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機會，增強大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，里斯頓打造了多個不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的中產(chǎn)社區(qū)文化美國Reston社區(qū)17大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式里斯頓的配套功能以一個多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，設(shè)置了：學(xué)校、圖書館家政服務(wù)中心醫(yī)療護理設(shè)施風(fēng)情商業(yè)街——包括高品質(zhì)的日常零售、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)功能文化娛樂活動設(shè)施——包括各種社區(qū)俱樂部、公共活動交流中心等高品質(zhì)的完備配套使得中產(chǎn)階層的生活得到滿足，同時獲得自身的價值認同感。美國Reston社區(qū)18高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式里斯頓的配套功社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分各種俱樂部以及社區(qū)組織的慶典及交流活動，使社區(qū)每一位業(yè)主——從孩子到老人，都融入到社區(qū)生活之中，構(gòu)成社區(qū)的鄰里文化，形成歸屬感

-社區(qū)成立周年慶典-健康寶貝俱樂部-老年交響樂團-自行車俱樂部-復(fù)活節(jié)社區(qū)盛裝游行……美國Reston社區(qū)19社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分各種俱樂美國Reston社區(qū)美國Reston社區(qū)給我們的啟示多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合，滿足各類置業(yè)者需求，構(gòu)成復(fù)合而勻質(zhì)的居住社區(qū)通過三級中心構(gòu)建社區(qū)生活體系，增強了社區(qū)凝聚力，形成人性化的空間建立高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的配套設(shè)施，滿足中產(chǎn)人群生活方式社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動，成為精英社區(qū)的象征與社區(qū)文化20美國Reston社區(qū)美國Reston社區(qū)給我們的啟示多物業(yè)復(fù)哈爾濱·世茂濱江新城區(qū)位：松北新區(qū)，東臨市政府樓,北靠擬建省政府及中央商務(wù)區(qū),南面有規(guī)劃的商業(yè)街。西靠城市四環(huán)路；規(guī)模：總用地400萬平方米，總建設(shè)用地243.6萬平方米，總建筑面積360萬平方米，容積率1.42，綠化率50%。分期：項目整體分4期，一期建筑面積75萬平方米，二期建筑面積110萬平方米；三期建筑面積95萬平方米；四期建筑面積120萬平方米。物業(yè)類型：普通住宅

高層公寓，濱水別墅、五星級酒店、行政辦公中心

冰城新都市中心經(jīng)典巨筑北國浦東新貴民宅松花江哈爾濱世茂濱江新城21哈爾濱·世茂濱江新城區(qū)位：松北新區(qū)，東臨市政府樓,北靠擬建省產(chǎn)品多元、整合周邊環(huán)境資源——整個社區(qū)的氣勢浩大磅礴包含多種產(chǎn)品形式，以市政中心形成城市展示軸，同時將松花江水系引入社區(qū)內(nèi)部貫穿整個項目項目規(guī)劃大氣、宏偉，主體建筑前后錯落有余,視線互不遮擋;形成有較強烈的空間對比；分別圍繞省政府與市政府行政區(qū)形成兩條南北主軸；同時從松花江引入水系，東西形成景觀主軸貫穿整個社區(qū)；以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立。高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀。一期一期22產(chǎn)品多元、整合周邊環(huán)境資源——整個社區(qū)的氣勢浩大磅礴包含多產(chǎn)品形式對資源的利用——沿江面以高層建筑群最大化的實現(xiàn)觀景效果，低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部較好資源，通過對資源的利用實現(xiàn)物業(yè)的價值最大化高層建筑群以弧型排列，沿江綿延鋪展,負有韻律與動感，體現(xiàn)社區(qū)邊界感與序列感，同時成為城市形象的絕佳展示面，成為松江北岸眾望所歸的矚目焦點。，低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源。23產(chǎn)品形式對資源的利用——沿江面以高層建筑群最大化的實現(xiàn)觀景效頂級配套提升項目檔次與形象——配套設(shè)施完善，以2萬平米超奢華會所與五星級酒店打造富人圈層的高檔社交活動場所項目規(guī)劃超五星級酒店、高級行政辦公中心、商業(yè)街，配套檔次高、設(shè)施全。超豪華會所，涵蓋生活所需方方面面。籃球館、羽球館、網(wǎng)球館、臺球室、乒乓室、健身房和室內(nèi)游泳池等運動設(shè)施令身心眾情舒展；桑拿房、兒童娛樂室及網(wǎng)吧等休閑娛樂場所，令休閑生活更加豐富多彩。24頂級配套提升項目檔次與形象——配套設(shè)施完善，以2萬平米超奢華啟動區(qū)——具備昭示性與資源條件，入市強勢占位取得較好的市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)突出：2004年10月16日正式開盤，高檔占位取得市場成功。項目開發(fā)至今，一直以來保持較好的銷售速度；區(qū)域平臺價格3200元/平米，項目高層物業(yè)實現(xiàn)均價4200元/平米，實現(xiàn)1000元/平米價格超越，32%的提升；三期濱水別墅500萬樓王，為哈爾濱最高價，目前已售出。啟動區(qū)的設(shè)置，具備較好的昭示性與資源條件。緊鄰已經(jīng)建設(shè)成熟的市政府，同時擁有社區(qū)內(nèi)部水景資源與外部自然資源。啟動區(qū)的物業(yè)類型：一區(qū)小高層、高層、會所；二區(qū)教育配套；三區(qū)濱水別墅；四區(qū)觀江高層；哈爾濱世茂濱江新城25啟動區(qū)——具備昭示性與資源條件，入市強勢占位取得較好的市場表哈爾濱世茂濱江新城給我們的啟示哈爾濱世茂濱江新城產(chǎn)品多元化，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品規(guī)劃中充分體現(xiàn)資源優(yōu)勢，通過資源的利用實現(xiàn)物業(yè)的價值最大化高層建筑群沿江布置，實現(xiàn)最大化觀景效果低密度占據(jù)社區(qū)內(nèi)部資源頂級配套提升項目檔次與形象啟動區(qū)采用多物業(yè)組合，憑借資源優(yōu)勢奠定項目形象26哈爾濱世茂濱江新城給我們的啟示哈爾濱世茂濱江新城產(chǎn)品多元化，魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造國際街區(qū)生活項目位于無錫濱湖新城北部，占地面積;：96萬平米，總建筑面積135萬平米，配套設(shè)施總規(guī)模約6-7萬平米。集教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、距離蠡（lǐ)湖約1公里，距離市中心中央商務(wù)區(qū)8公里項目形象：不是一個社區(qū)，更是一個新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn)無錫萬科魅力之城蠡湖1公里太湖新城8公里中心城區(qū)無錫萬科魅力之城配套設(shè)施總規(guī)模近7萬平米，占項目總規(guī)模的5%左右27魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造功能分級—商業(yè)魅力之城除了綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小區(qū)級商業(yè)中心，還規(guī)劃了具有回游性的街區(qū)級步行沿街商業(yè)系統(tǒng)。各商業(yè)設(shè)施總規(guī)模約3.5萬平米；業(yè)態(tài)種類繁多，服務(wù)半徑合理，既能滿足日常的購物需求，營造出無錫最繁華的商街景象。區(qū)域級商業(yè)：約18000平米綜合性購物中心，設(shè)有大型超市、酒樓、電影院、美食街等；小區(qū)級商業(yè)：3個約2000—5000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需；特色商業(yè)街：8條特色商業(yè)街——酒吧一條街、Soho商業(yè)街、時尚服裝街……各具風(fēng)情。無錫萬科魅力之城28功能分級—商業(yè)魅力之城除了綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小功能分級—體育、休閑約8000平米大型體育活動中心，設(shè)有泳池、籃球場、乒乓球館、健身中心、網(wǎng)球場等。

3大主題會所：水上BBQ時尚魅力會所：針對年輕人和整個家庭日常休閑，泳池、BBQ式燒烤，各式休閑、運動設(shè)施等；悠樂長者會所：專門為老年人而設(shè)計，為社區(qū)老年人提供交流、休閑的空間；兒童會所：專門為兒童設(shè)計，邀請國際專家精心打造，各式新型玩具、游樂設(shè)施；無錫萬科魅力之城29功能分級—體育、休閑約8000平米大型體育活動中心，設(shè)有泳池功能分級—教育聯(lián)訣多所名校，從幼兒園、小學(xué)到太湖中學(xué)、江南大學(xué)，名師教育一路陪伴，保證讓孩子步步通向成功。在規(guī)劃上除了設(shè)置義務(wù)教育設(shè)施之外，更有豐富的終生教育體系，以及體現(xiàn)無錫文化的名人大道和小型歷史博物館等，在不同程度上滿足了居民的文化需求。與知名幼兒園合手共辦一所16班公立幼兒園，并同時設(shè)立一所私立雙語國際幼兒園，讓孩子從小就攜手名校，與國際接軌，接受最先進的教育。校區(qū)建筑——新加坡CPG專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造濃厚的文化學(xué)習(xí)氣氛、提供優(yōu)質(zhì)的教育設(shè)施、保障兒童擁有良好的教育環(huán)境。無錫萬科魅力之城30功能分級—教育聯(lián)訣多所名校，從幼兒園、小學(xué)到太湖中學(xué)、江南大三角公園小學(xué)泛會所商業(yè)項目各組團均采取多種物業(yè)類型的組合方式，不斷豐富社區(qū)功能會所B5街區(qū)商業(yè)會所B5街區(qū)商業(yè)幼兒園無錫萬科魅力之城31三角公園小學(xué)泛會所商業(yè)項目各組團均采取多種物業(yè)類型的組合方式無錫萬科魅力之城案例給我們的啟示配套分級，針對不同的消費人群，設(shè)置相應(yīng)級別的功能設(shè)施無錫萬科魅力之城社區(qū)級——社區(qū)內(nèi)部業(yè)主區(qū)域級——周邊人群城市級——城市消費力及特定人群各居住組團分別設(shè)置不同的配套設(shè)施，使各組團各具特點及獨特的配套功能配套功能針對“全家庭”成員需求，針對兒童、年輕人、成年人、老人應(yīng)設(shè)置不同的功能設(shè)施32無錫萬科魅力之城案例給我們的啟示配套分級，針對不同的消費人群中海國際社區(qū)位于成都市西北角，是自身資源優(yōu)越的城市新區(qū)大型項目項目區(qū)位條件成都西北角高新西區(qū)，城市三環(huán)外地塊自身資源優(yōu)越，同5400畝的城市森林公園相望；地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達都江堰風(fēng)景區(qū)。成都中海國際社區(qū)項目基本情況占地面積：1986畝建筑面積：約119萬㎡住宅面積：約102萬㎡公建及配套面積：超過15萬㎡成都中海國際社區(qū)配套設(shè)施總規(guī)模近17萬平米，占項目總規(guī)模的12.5%33中海國際社區(qū)位于成都市西北角，是自身資源優(yōu)越的城市新區(qū)大型項社區(qū)整體規(guī)劃分為3大板塊，分為國際生活板塊、體育公園板塊、城市級商業(yè)板塊配套規(guī)模定位業(yè)態(tài)商業(yè)中心建筑面積6萬區(qū)域商業(yè)中心、城西特色消費中心大型綜合超市、時尚百貨、電影城、特色餐飲娛樂等國際學(xué)校建筑面積1.8萬全日制12年級學(xué)校，雙語教學(xué)—涉外醫(yī)院占地面積1.8萬二級甲等涉外醫(yī)院—國際酒店建筑面積1.8萬高星級商務(wù)酒店—生態(tài)公園臨摸底河、用地面積4.8萬高爾夫練習(xí)場國際學(xué)校商業(yè)中心國際生活板塊人文/海洋主題海洋主題城市主題體育公園板塊體育公園濱河公園高爾夫練習(xí)場城市級商業(yè)板塊商業(yè)中心國際酒店成都中海國際社區(qū)34社區(qū)整體規(guī)劃分為3大板塊，分為國際生活板塊、體育公園板塊、通過配套設(shè)施的合理規(guī)劃，以城市級商業(yè)及高檔配套設(shè)施為核心，形成高檔成熟的社區(qū)形象學(xué)校城市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)街公園綠地綠地居住在區(qū)域甚至全市都有影響力的配套：國際學(xué)校城市級商業(yè)中心社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街涉外醫(yī)院高檔酒店國際美食酒吧街……成都中海國際社區(qū)35通過配套設(shè)施的合理規(guī)劃，以城市級商業(yè)及高檔配套設(shè)施為核心，形通過整和資源，將多種物業(yè)形式有效組合，進一步提升項目的核心價值以不可復(fù)制的生態(tài)資源（體育公園和森林公園）作為項目突破點，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項目競爭建設(shè)有吸引力的體驗設(shè)施道路與公園的關(guān)聯(lián)核心價值區(qū)體現(xiàn)資源優(yōu)勢核心價值區(qū)域：與公園聯(lián)系緊密高爾夫練習(xí)場國際網(wǎng)球俱樂部休閑、專業(yè)街區(qū)兩河森林公園土龍路金牛支渠高新西區(qū)核心價值區(qū)原核心價值區(qū)7000畝大區(qū)域結(jié)合體育公園，打造代表城市最高水平的國際網(wǎng)球休閑俱樂部以及高爾夫練習(xí)場打造城市級商業(yè)中心美食廣場休閑商業(yè)街成都中海國際社區(qū)36通過整和資源，將多種物業(yè)形式有效組合，進一步提升項目的核心價配套設(shè)施的分級與分期開發(fā)啟動期重點建立社區(qū)服務(wù)型配套設(shè)施，同時突出強勢配套（國際學(xué)校），體現(xiàn)項目價值點；隨住宅進程分期、分組團建立社區(qū)服務(wù)型設(shè)施；各開發(fā)期內(nèi)保證擁有亮點配套或差異化設(shè)施；集中商業(yè)、酒店、寫字樓等外向型功能設(shè)施應(yīng)于項目后期的開發(fā)。2年起止時間開發(fā)總量生活配套2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道北段國際學(xué)校公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球俱樂部雕塑長廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中心高爾夫練習(xí)場森林景觀大道高級會所星期五大道南段休閑廣場大型配套成都中海國際社區(qū)37配套設(shè)施的分級與分期開發(fā)啟動期重點建立社區(qū)服務(wù)型配套設(shè)施，同成都中海國際社區(qū)案例給我們的啟示充分利用資源，并結(jié)合項目整體定位，通過多種配套功能組合，提升項目價值成都中海國際社區(qū)各配套功能的開發(fā)應(yīng)結(jié)合項目的整體開發(fā)進程，分期、分級、分批投入建設(shè)生活型配套及社區(qū)服務(wù)設(shè)施應(yīng)先期建設(shè)，保證業(yè)主入住后日常生活需求區(qū)域及城市級設(shè)施可滯后開發(fā)38成都中海國際社區(qū)案例給我們的啟示充分利用資源，并結(jié)合項目整體深圳萬科城通過城市級特色商業(yè)配套，成功樹立項目形象，建立項目競爭優(yōu)勢項目地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道；項目規(guī)模：占地約39.7萬平米，總建面約44萬平米；配套設(shè)施：5000平方米會所；15000平米九年制一貫制公立學(xué)?！f科城實驗學(xué)校3500平方米幼兒園3000平方米公共配套（社康中心、文化活動站、老年人活動中心、社區(qū)管委會等）；約3萬平方米萬科城風(fēng)情步行街。深圳萬科城萬科城實驗學(xué)校風(fēng)情步行街深圳萬科城配套設(shè)施總規(guī)模約5萬平米，占項目總規(guī)模的11%39深圳萬科城通過城市級特色商業(yè)配套，成功樹立項目形象，建立項目通過西班牙風(fēng)情步行街的成功打造，迅速提升了項目形象，并成為項目亮點基本概況依托于萬科城，總建面約3萬平米，分2期發(fā)售；其中一期約2.2萬平米，其中餐飲就占到11000平米，其它商鋪是社區(qū)必須的醫(yī)療、攝影、花卉等社區(qū)配套商鋪；二期商鋪面積是8000平米。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)層次：日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購物走廊；經(jīng)營內(nèi)容：特色飲食（中餐、西餐、咖啡等）、娛樂休閑（茶館、酒吧等）；街鋪和底商，大部分商鋪都是臨路、臨水，在建筑風(fēng)格體現(xiàn)西班牙風(fēng)情；啞鈴型商業(yè)形狀，造成２個廣場人流逗留，中間以水景連通，將商業(yè)和景觀有效結(jié)合。主題定位中國第一個集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的溶解異域風(fēng)情的LIVINGMALL深圳萬科城40通過西班牙風(fēng)情步行街的成功打造，迅速提升了項目形象，并成為項深圳萬科城案例給我們的啟示提出獨特、鮮明的主題風(fēng)格與形象概念，充分體現(xiàn)項目與配套設(shè)施的亮點與特色深圳萬科城外向型社區(qū)購物中心/中國第一個異域風(fēng)情（西班牙）LIVINGMALL商業(yè)主題前期展示體驗區(qū)配套設(shè)施的建筑設(shè)計應(yīng)結(jié)合主題，有效傳達項目特色及差異化形象大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水同時在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)西班牙風(fēng)情41深圳萬科城案例給我們的啟示提出獨特、鮮明的主題風(fēng)格與形象概念“cld”價值體系構(gòu)建42“cld”價值體系構(gòu)建42“ＣＬＤ”的理論基石——松散型都市社區(qū)松散型都市社區(qū)——當(dāng)今國際最先進的社區(qū)形態(tài)一種可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)模式一種可持續(xù)發(fā)展的自給自足的社區(qū)具備自身造血功能，能夠為社區(qū)居民和家庭在不同的成長階段提供在居住產(chǎn)品和社區(qū)服務(wù)兩方面的多元化需求，因而具備自我生長能力的社區(qū)形態(tài)。43“ＣＬＤ”的理論基石——松散型都市社區(qū)松散型都市社區(qū)——當(dāng)今“cld”——松散型都市社區(qū)區(qū)位分布：區(qū)別于郊區(qū)概念，它把城市的中心引向邊緣，又把城市的邊緣引向中心，是城市中心與次中心相互交換的產(chǎn)物，我們稱之為：城市中間地帶。社區(qū)特點：容積率低，綠化率高，而且社區(qū)氛圍相對和諧，具有較強的社區(qū)歸屬感；社區(qū)居民專屬的多功能配套，交通方便，而且把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)。建筑形態(tài)多樣化，適合不同年齡階層、不同收入階層等的選擇社區(qū)模式不僅是建筑符號的表面化，還是一種新的生活方式和生活心態(tài)高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、環(huán)保、人性化、高藝術(shù)文化屬性是可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，將是城市居住發(fā)展必然趨勢。因此,中間地帶都市社區(qū)被稱為：ＣＬＤ。都市中心廣大郊區(qū)中間地帶理論根源：霍華德田園城市賴特理想都市………………美國新都市主義(Urbanism)英國UrbanVillage44“cld”——松散型都市社區(qū)區(qū)位分布：區(qū)別于郊區(qū)概念，它把城開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個終身的居所畢業(yè)于美國哈佛大學(xué)建筑學(xué)系、美國的第一個花園城市——雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、經(jīng)濟學(xué)研究、社會學(xué)研究；新城開發(fā)主導(dǎo)者：羅伯特E西蒙要讓人們在休閑時間有足夠的活動可以選擇，這意味著新城中應(yīng)提供各類文化娛樂設(shè)施和私密空間；要把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，而不僅是實現(xiàn)大型構(gòu)想；從開發(fā)區(qū)建設(shè)之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施，而不能等幾年之后再建；不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成良好的生活環(huán)境；應(yīng)使人們能在同一社區(qū)中工作和生活；應(yīng)做到每個人都能終生生活在同一個鄰里而無需遷移，社區(qū)應(yīng)有不同形式和價格的住宅以滿足各收入階層人群的需求，并能適應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；案例參考國際典范—美國華盛頓費爾法克斯郡的里斯頓新城45開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個終身的居所“ＣＬＤ”的案例實踐——美國里斯頓（Reston)位置位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機場收費公路旁，開車至杜勒斯機場15分鐘，屬于弗吉尼亞州費爾菲克斯縣規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市鎮(zhèn)中心1330（538）18%開放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330（134）5%道路/停車680（275）9%總計7400（2995）100%發(fā)展背景60年代美國開始的以抑制大都市無序蔓延為目標(biāo)的第二代新城運動46“ＣＬＤ”的案例實踐——美國里斯頓（Reston)位置Arc整體容積率1.0-2.0左右，密度適中里斯頓新城的三大特征47整體容積率1.0-2.0左右，密度適中里斯頓新城的三大特征4產(chǎn)品形式多樣化——滿足多樣化需求里斯頓新城的三大特征48產(chǎn)品形式多樣化——滿足多樣化需求里斯頓新城的三大特征48城市元素：藝術(shù)中心，電影城，體育中心，步行商業(yè)街區(qū)郊區(qū)的自然、閑適、寬松：生態(tài)公園、社區(qū)廣場、大面積綠地、湖泊社區(qū)功能復(fù)合

里斯頓新城的三大特征49城市元素：藝術(shù)中心，電影城，體育中心，步行商業(yè)街區(qū)社區(qū)功能復(fù)居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合，一個家庭從青年、中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)中搬走社區(qū)中有5個村：安妮湖村（LAKEANNE）獵人森林村（HUNTERSWOODS）高橡樹村（talloaks）南湖村（Southlake）和北點村（NORTHPOINT）每個村都圍繞一個多功能的村中心而建安妮湖村是開發(fā)的第一個村，它很好地體現(xiàn)了西蒙要把里斯頓建成步行為主的歐洲式社區(qū)的觀點。復(fù)合功能：一個生活、工作、休閑的場所

擁有6.5萬居民和超過4萬個工作崗位，實現(xiàn)了工作和居住的平衡，它是一個多種功能、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施和娛樂設(shè)施完善的自給自足的社區(qū)。ＣＬＤ：住宅多樣化通過提供各種類型各種價位的住房款式——從高層的帶有小廚房和衛(wèi)生設(shè)備的小套公寓到6房Townhouse以及獨立住宅——住房能夠滿足不同收入水平，以及家庭生活不同階段的需求。這種混合戶型的存在使得居民能夠在這個社區(qū)生根，從青年、中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)中搬走。50居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合，一個家庭從青年、中年到老年設(shè)計特色：城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)、環(huán)保式道路邊界市鎮(zhèn)中心的人文藝術(shù)里斯頓市鎮(zhèn)中心的核心是噴泉廣場，人文藝術(shù)景觀和水共同交匯在這個精致的城市空間中；地標(biāo)性景觀市鎮(zhèn)中心獨具特色的天際線形成的地標(biāo)性景觀，來自整個大都會區(qū)的居民們被吸引到此處的辦公樓、商店和餐館中；道路環(huán)境保護里斯頓在鄰里和道路交匯處設(shè)施寬闊的自然保護區(qū)，建設(shè)環(huán)境保護型社區(qū)，成片的住宅被茂密的樹叢掩映著，從道路上只能依稀看到；城市型景觀與自然資源有機融合社區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了在鄉(xiāng)村環(huán)境中設(shè)置城市型景觀的設(shè)計概念，有機的將用地內(nèi)的公共空間、公共活動區(qū)和個人活動區(qū)、89公里的小路和寬闊的自然保護區(qū)結(jié)合在一起；51設(shè)計特色：城市型景觀與自然資源的融合、地標(biāo)性景觀、市鎮(zhèn)中心的深圳坂田萬科板塊案例--“小市場寬產(chǎn)品線”策略

拓寬客戶層面，從產(chǎn)品創(chuàng)新、到實現(xiàn)品牌溢價案例研究背景：從1997年到2005年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了四季花城、萬科城、第五園，逐漸形成了獨特的萬科板塊萬科板塊占地近1平方公里，住宅總建筑面積超過120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足4平方公里，萬科已經(jīng)占有25%的份額萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權(quán)，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)交通正在逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施迎合大深圳格局下的城市擴張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足區(qū)位坂田片區(qū)也被稱為坂雪崗片區(qū)或坂雪崗工業(yè)區(qū)交通該區(qū)域西邊為梅觀高速已建成，東邊是在建清平快速。目前自駕車通過梅觀高速等可在30分鐘內(nèi)到達市中心萬科四季花城萬科城萬科第五園52深圳坂田萬科板塊案例--“小市場寬產(chǎn)品線”策略

拓寬客戶層面選址于城市核心和郊區(qū)的中間地帶，屬于未來的核心居住區(qū)適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空間，保持宜人的空間尺度強調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量多種住宅形式相結(jié)合，保證一個家庭在青年、中年、老年都不用從社區(qū)中搬走強調(diào)社區(qū)的公共活動空間，建立居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸屬感強調(diào)對環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護和再造，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展強調(diào)社區(qū)文化的營造，注重居住功能實現(xiàn)的同時，更注重精神滿足“ＣＬＤ”——松散型都市社區(qū)開發(fā)的七大原則53選址于城市核心和郊區(qū)的中間地帶，屬于未來的核心居住區(qū)“ＣＬＤ『客觀性』被動式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式中潤華僑城核心競爭力——環(huán)境+產(chǎn)品產(chǎn)品+環(huán)境——客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件——體現(xiàn)“項目價值”四季花城的核心競爭力：環(huán)境+產(chǎn)品環(huán)境：在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示產(chǎn)品：以創(chuàng)新產(chǎn)品獨棟別墅啟動，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景多層大宅、精裝洋房，進一步提升社區(qū)檔次與形象華僑城優(yōu)勢地產(chǎn)項目/企業(yè)的的核心競爭力矩陣54『客觀性』被動式『主觀性』31產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進“ＣＬＤ”——人居理念體現(xiàn)對客戶層面的包容性華僑城建造了無需多次置業(yè)，可以一步到位居住空間，無論青年、中年、老年，一生不需要更換的生活理想的居所……中潤華僑城“ＣＬＤ”的人居理念——位置：城市規(guī)劃的居住區(qū)，未來的中央居住區(qū)（CLD）資源：淄博上風(fēng)上水的生態(tài)城區(qū)社區(qū)極盡精致的園林景觀，更聯(lián)系了一種人文精神配套：五星級酒店綜合性娛樂園高檔購物廣場55“ＣＬＤ”——人居理念體現(xiàn)對客戶層面的包容性華僑城建造了無需“ＣＬＤ”——體現(xiàn)對產(chǎn)品線的全覆蓋豐富的產(chǎn)品線：別墅、多層大宅、精裝洋房，華僑城建造包容高、中不同層面的客戶群需求的城市社區(qū)……中潤華僑城“ＣＬＤ”的產(chǎn)品理念——規(guī)模：占地1800畝１４０萬平建筑面積，綠化60%產(chǎn)品：1.17的容積率低密度社區(qū)多層、小高層、別墅，物業(yè)齊全配套：６大名流會所，全城最大、最高檔會所；名流、文化匯聚地。團隊：中潤，締造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。雅科本，設(shè)計人性化的建筑56“ＣＬＤ”——體現(xiàn)對產(chǎn)品線的全覆蓋豐富的產(chǎn)品線：別墅、多層大中潤華僑城的七大價值體系ＣＬＤ七大標(biāo)準(zhǔn)中潤華僑城項目價值點中潤華僑城，ＣＬＤ１．選址于城市核心和郊區(qū)的中間地帶，屬于未來的核心居住區(qū)上風(fēng)上水的區(qū)位，未來城市ＣＬＤ所在未來之城２．適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠的公共開放空間，保持宜人的空間尺度１．１７的容積率，大面積的園林水景開放空間，保證業(yè)主舒適的居住空間尺度舒適之城３．強調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量淄博商廈、中潤大酒店、香港迪斯尼商業(yè)街環(huán)繞左右，便利可達，配套種類齊備生活之城４．多種住宅形式相結(jié)合，保證一個家庭在青年、中年、老年都不用從社區(qū)中搬走精裝洋房、復(fù)式、大宅、別墅的全產(chǎn)品鏈豐富業(yè)主選擇生長之城５．強調(diào)社區(qū)的公共活動空間，建立居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸屬感６大會所點綴社區(qū)，十幾個社區(qū)組團公共園林，豐富的公共開放活動空間開放之城６．強調(diào)對環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護和再造，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展西北區(qū)的生態(tài)環(huán)境和中潤重金打造的精致南派園林水景,營造舒適宜居的社區(qū)小環(huán)境生態(tài)之城７．強調(diào)社區(qū)文化的營造，注重居住功能實現(xiàn)的同時，更注重精神滿足精英文化和成功文化的熏陶，入住華僑城成為身份的象征身份之城57中潤華僑城的七大價值體系ＣＬＤ七大標(biāo)準(zhǔn)中潤華僑城項目價值點中演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！58CLD價值演繹和案例版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.8.30謹呈：山東中潤集團淄博置業(yè)有限公司CLD價值演繹和案例版權(quán)聲明：2007.8.30謹呈：山東中59案例1：北京東部商務(wù)區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，高端商務(wù)向核心聚集，周邊出現(xiàn)多個服務(wù)型區(qū)域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLD中央居住區(qū)RBD休閑商務(wù)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)MLD混合居住區(qū)Sub-CBD副CBD區(qū)北京CBD區(qū)域60案例1：北京東部商務(wù)區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，高端商務(wù)向核心聚集，受CBD輻射，各個板塊依托自身資源表現(xiàn)出明顯的價值分化與功能分工板塊板塊資源板塊特征代表物業(yè)CBD中央商務(wù)區(qū)地鐵、東三環(huán)長安街、使館區(qū)辦公功能純粹、世界500強云集頂級寫字樓集中國貿(mào)Sub-CBD副CBD區(qū)長安街、地鐵緊鄰CBD商務(wù)服務(wù)型企業(yè)集中（廣告、傳媒等）酒店、公寓等商業(yè)、商務(wù)配套SOHO現(xiàn)代城華貿(mào)金地國際中心RBD休閑商務(wù)區(qū)工體三里屯使館區(qū)休閑娛樂氛圍濃厚三里屯酒吧街工體MLD混合居住區(qū)與CBD無縫連接長期居住、短期暫居與大型商業(yè)、酒店、公寓、次級辦公復(fù)合富力城CLD中央居住區(qū)朝陽公園與CBD適當(dāng)?shù)木嚯x純粹的高端居住區(qū)棕櫚泉國際公寓北京CBD區(qū)域61受CBD輻射，各個板塊依托自身資源表現(xiàn)出明顯的價值分化與功能居住功能上，主要受與CBD的交通聯(lián)系及資源狀況分化出混合居住區(qū)及中央居住區(qū)中央居住區(qū)（CLD）混合居住區(qū)（MLD）交通：與CBD有便捷聯(lián)系，但受過境車流的干擾小邊界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保證區(qū)域的純粹性資源狀況：有優(yōu)越的自然人文資源功能：純粹高端居住功能及居住配套功能交通：緊鄰CBD和城市快速路，過境車流大邊界：無清晰邊界，被CBD蔓延侵蝕，功能混合資源狀況：無特殊自然人文資源功能：中高端居住為主，商務(wù)服務(wù)性功能為輔（商務(wù)酒店、大型商業(yè)、中等寫字樓等）純粹、高檔、宜居混合、中高檔、高效北京CBD區(qū)域62居住功能上，主要受與CBD的交通聯(lián)系及資源狀況分化出混合居住案例選擇原則：城市核心區(qū)邊緣濱水大盤配套增值案例1：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)研究目的：規(guī)劃模式配套增值要點分期及啟動策略案例2：美國Reston社區(qū)案例3：哈爾濱世貿(mào)濱江新城案例分析與借鑒案例4：無錫萬科魅力之城案例5：成都中海國際社區(qū)案例6：深圳萬科城63案例選擇原則：案例1：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)研究目的：案例2：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)——社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競賣方式從政府處獲得土地；項目定位：高密度條件下的新型城市濱海生活；地理位置：太平洋協(xié)和社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)。項目規(guī)模：占地面積83萬平方米，總建筑面積110萬平方米。溫哥華中心商業(yè)區(qū)加拿大協(xié)和社區(qū)64加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)——社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988結(jié)合公共空間形成城市級展示帶——修建濱海長廊和五個特色各異的開放式公園等特色設(shè)施，成為城市極的沿海展示帶，極大的提升了社區(qū)與區(qū)域價值3公里濱海長廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標(biāo)識；保護3公里長的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道。營造生態(tài)綠化環(huán)境，臨河建設(shè)五個綠化公園，總占地超過占地17萬平方米。濱海長廊分布圖濱海長廊全景圖濱海長廊休閑活動濱海長廊休閑人群社區(qū)總占地80萬平方米公園總占地17萬平方米比例約25％65結(jié)合公共空間形成城市級展示帶——修建濱海長廊和五個特色各異的住宅區(qū)商業(yè)公園溫哥華中心商業(yè)區(qū)空間布局過渡——通過大面積的公共休閑空間弱化高層對社區(qū)的密度影響，增加社區(qū)開闊感社區(qū)住宅組團分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；主要商業(yè)位于社區(qū)中心位置，易于形成核心區(qū)；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；加拿大協(xié)和社區(qū)社區(qū)道路社區(qū)道路濱海大道花園洋房聯(lián)排38層塔樓27塔樓產(chǎn)品多元——花園洋房、聯(lián)排、高層聯(lián)排、低層住宅臨街布置，弱化行人的視覺效果，減低高層對社區(qū)的密度影響。66住宅區(qū)商業(yè)公園溫哥華中心商業(yè)區(qū)空間布局過渡——通過大面積的公啟動區(qū)——重點興建能標(biāo)識社區(qū)形象和檔次的配套設(shè)施，營造生態(tài)綠化環(huán)境，提升社區(qū)檔次社區(qū)的配套設(shè)施入住前已能完全展示，是社區(qū)的啟動條件；周邊高端的配套設(shè)施提升社區(qū)的形象和檔次；兒童護理中心;學(xué)校：小學(xué);4200平米大型社區(qū)服務(wù)中心：為改造后的圓形機車車庫，耗資900萬加元，提供影視/演奏廳、健身房、手工作坊、會議室、成人教育教室、士多店及室外圓形劇場的設(shè)施;每個社區(qū)大面積的體育、娛樂設(shè)施;社區(qū)露天公共藝術(shù)品展覽;加拿大第一個光纖網(wǎng)絡(luò)社區(qū);周邊配套：國家廣場世界最大的氣撐式圓頂體育館溫哥華新中心圖書館科學(xué)世界中心傳統(tǒng)中國花園社區(qū)配套：加拿大協(xié)和社區(qū)67啟動區(qū)——重點興建能標(biāo)識社區(qū)形象和檔次的配套設(shè)施，營造生態(tài)綠加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)給我們的啟示加拿大協(xié)和社區(qū)充分利用濱水資源，規(guī)劃中突出濱水價值，建立城市級展示帶，提升社區(qū)與區(qū)域價值3公里濱海長廊濱海休閑公園水景住宅啟動區(qū)建立社區(qū)形象，重點建立高檔次配套設(shè)施，并使配套功能完善68加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)給我們的啟示加拿大協(xié)和社區(qū)充分利用濱水資里斯頓位是國際知名的中產(chǎn)社區(qū)，在美國各項指標(biāo)評比中，連續(xù)二十年排名前兩位位置位于華盛頓市以西35公里，開車至世界十大機場之一的杜勒斯機場15分鐘，處于空港強大的商業(yè)、商務(wù)等功能的輻射范圍之內(nèi)。規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬里斯頓是全球聞名的中產(chǎn)社區(qū)，這里通過大規(guī)模開發(fā)空間的打造、多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施配套以及豐富的社區(qū)活動共同營造了中產(chǎn)社區(qū)的生活方式，打造了全美最佳居住選擇社區(qū)美國Reston社區(qū)69里斯頓位是國際知名的中產(chǎn)社區(qū)，在美國各項指標(biāo)評比中，連續(xù)二十高設(shè)施強度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church中等密度、多種產(chǎn)品形式復(fù)合重視居住環(huán)境（多個湖泊）高設(shè)施強度滿足居民多樣化的配套需求60%的居民在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)一個市鎮(zhèn)中心、12個街區(qū)豐富的配套設(shè)施占地(公頃)用地百分比居住396053%市鎮(zhèn)中心133018%開放空間110015%公共設(shè)施3305%道路/停車6809%總計7400100%美國Reston社區(qū)70高設(shè)施強度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體里斯頓通過提供各種物業(yè)類型——從小戶型公寓到大面積的獨棟別墅——滿足置業(yè)者對于物業(yè)形式和居住面積的多種需求。不同的面積及產(chǎn)品復(fù)合并沒有影響社區(qū)業(yè)主的勻質(zhì)性，這里通過對單價的標(biāo)的，合理的過濾目標(biāo)客戶群，保證了社區(qū)居民的勻質(zhì)性。美國Reston社區(qū)71多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體里斯頓通過建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加了整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ)市鎮(zhèn)中心社區(qū)中心鄰里中心123三級中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費在交通上的時間，并增強了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間。美國Reston社區(qū)72建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加了整個社區(qū)的向心力市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利，社區(qū)容易到達的中心位置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church美國Reston社區(qū)73市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利，社區(qū)容易到達的中心位特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，擴大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機會，增強社區(qū)歸屬感尺度適中的街道，小巧的空間,相比那些寬廣的街道,巨大的空間,更讓人感到親切,溫馨.在給居民帶來方便的同時也可以解決部分就業(yè)問題.美國Reston社區(qū)74特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，擴大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機會，增強大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，里斯頓打造了多個不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的中產(chǎn)社區(qū)文化美國Reston社區(qū)75大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式里斯頓的配套功能以一個多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，設(shè)置了：學(xué)校、圖書館家政服務(wù)中心醫(yī)療護理設(shè)施風(fēng)情商業(yè)街——包括高品質(zhì)的日常零售、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)功能文化娛樂活動設(shè)施——包括各種社區(qū)俱樂部、公共活動交流中心等高品質(zhì)的完備配套使得中產(chǎn)階層的生活得到滿足，同時獲得自身的價值認同感。美國Reston社區(qū)76高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式里斯頓的配套功社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分各種俱樂部以及社區(qū)組織的慶典及交流活動，使社區(qū)每一位業(yè)主——從孩子到老人，都融入到社區(qū)生活之中，構(gòu)成社區(qū)的鄰里文化，形成歸屬感

-社區(qū)成立周年慶典-健康寶貝俱樂部-老年交響樂團-自行車俱樂部-復(fù)活節(jié)社區(qū)盛裝游行……美國Reston社區(qū)77社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分各種俱樂美國Reston社區(qū)美國Reston社區(qū)給我們的啟示多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合，滿足各類置業(yè)者需求，構(gòu)成復(fù)合而勻質(zhì)的居住社區(qū)通過三級中心構(gòu)建社區(qū)生活體系，增強了社區(qū)凝聚力，形成人性化的空間建立高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的配套設(shè)施，滿足中產(chǎn)人群生活方式社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動，成為精英社區(qū)的象征與社區(qū)文化78美國Reston社區(qū)美國Reston社區(qū)給我們的啟示多物業(yè)復(fù)哈爾濱·世茂濱江新城區(qū)位：松北新區(qū)，東臨市政府樓,北靠擬建省政府及中央商務(wù)區(qū),南面有規(guī)劃的商業(yè)街。西靠城市四環(huán)路；規(guī)模：總用地400萬平方米，總建設(shè)用地243.6萬平方米，總建筑面積360萬平方米，容積率1.42，綠化率50%。分期：項目整體分4期，一期建筑面積75萬平方米，二期建筑面積110萬平方米；三期建筑面積95萬平方米；四期建筑面積120萬平方米。物業(yè)類型：普通住宅

高層公寓，濱水別墅、五星級酒店、行政辦公中心

冰城新都市中心經(jīng)典巨筑北國浦東新貴民宅松花江哈爾濱世茂濱江新城79哈爾濱·世茂濱江新城區(qū)位：松北新區(qū)，東臨市政府樓,北靠擬建省產(chǎn)品多元、整合周邊環(huán)境資源——整個社區(qū)的氣勢浩大磅礴包含多種產(chǎn)品形式，以市政中心形成城市展示軸，同時將松花江水系引入社區(qū)內(nèi)部貫穿整個項目項目規(guī)劃大氣、宏偉，主體建筑前后錯落有余,視線互不遮擋;形成有較強烈的空間對比；分別圍繞省政府與市政府行政區(qū)形成兩條南北主軸；同時從松花江引入水系，東西形成景觀主軸貫穿整個社區(qū)；以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立。高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀。一期一期80產(chǎn)品多元、整合周邊環(huán)境資源——整個社區(qū)的氣勢浩大磅礴包含多產(chǎn)品形式對資源的利用——沿江面以高層建筑群最大化的實現(xiàn)觀景效果，低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部較好資源，通過對資源的利用實現(xiàn)物業(yè)的價值最大化高層建筑群以弧型排列，沿江綿延鋪展,負有韻律與動感，體現(xiàn)社區(qū)邊界感與序列感，同時成為城市形象的絕佳展示面，成為松江北岸眾望所歸的矚目焦點。，低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源。81產(chǎn)品形式對資源的利用——沿江面以高層建筑群最大化的實現(xiàn)觀景效頂級配套提升項目檔次與形象——配套設(shè)施完善，以2萬平米超奢華會所與五星級酒店打造富人圈層的高檔社交活動場所項目規(guī)劃超五星級酒店、高級行政辦公中心、商業(yè)街，配套檔次高、設(shè)施全。超豪華會所，涵蓋生活所需方方面面?；@球館、羽球館、網(wǎng)球館、臺球室、乒乓室、健身房和室內(nèi)游泳池等運動設(shè)施令身心眾情舒展；桑拿房、兒童娛樂室及網(wǎng)吧等休閑娛樂場所，令休閑生活更加豐富多彩。82頂級配套提升項目檔次與形象——配套設(shè)施完善，以2萬平米超奢華啟動區(qū)——具備昭示性與資源條件，入市強勢占位取得較好的市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)突出：2004年10月16日正式開盤，高檔占位取得市場成功。項目開發(fā)至今，一直以來保持較好的銷售速度；區(qū)域平臺價格3200元/平米，項目高層物業(yè)實現(xiàn)均價4200元/平米，實現(xiàn)1000元/平米價格超越，32%的提升；三期濱水別墅500萬樓王，為哈爾濱最高價，目前已售出。啟動區(qū)的設(shè)置，具備較好的昭示性與資源條件。緊鄰已經(jīng)建設(shè)成熟的市政府，同時擁有社區(qū)內(nèi)部水景資源與外部自然資源。啟動區(qū)的物業(yè)類型：一區(qū)小高層、高層、會所；二區(qū)教育配套；三區(qū)濱水別墅；四區(qū)觀江高層；哈爾濱世茂濱江新城83啟動區(qū)——具備昭示性與資源條件，入市強勢占位取得較好的市場表哈爾濱世茂濱江新城給我們的啟示哈爾濱世茂濱江新城產(chǎn)品多元化，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品規(guī)劃中充分體現(xiàn)資源優(yōu)勢，通過資源的利用實現(xiàn)物業(yè)的價值最大化高層建筑群沿江布置，實現(xiàn)最大化觀景效果低密度占據(jù)社區(qū)內(nèi)部資源頂級配套提升項目檔次與形象啟動區(qū)采用多物業(yè)組合，憑借資源優(yōu)勢奠定項目形象84哈爾濱世茂濱江新城給我們的啟示哈爾濱世茂濱江新城產(chǎn)品多元化，魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造國際街區(qū)生活項目位于無錫濱湖新城北部，占地面積;：96萬平米，總建筑面積135萬平米，配套設(shè)施總規(guī)模約6-7萬平米。集教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、距離蠡（lǐ)湖約1公里，距離市中心中央商務(wù)區(qū)8公里項目形象：不是一個社區(qū)，更是一個新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn)無錫萬科魅力之城蠡湖1公里太湖新城8公里中心城區(qū)無錫萬科魅力之城配套設(shè)施總規(guī)模近7萬平米，占項目總規(guī)模的5%左右85魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造功能分級—商業(yè)魅力之城除了綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小區(qū)級商業(yè)中心，還規(guī)劃了具有回游性的街區(qū)級步行沿街商業(yè)系統(tǒng)。各商業(yè)設(shè)施總規(guī)模約3.5萬平米；業(yè)態(tài)種類繁多，服務(wù)半徑合理，既能滿足日常的購物需求，營造出無錫最繁華的商街景象。區(qū)域級商業(yè)：約18000平米綜合性購物中心，設(shè)有大型超市、酒樓、電影院、美食街等；小區(qū)級商業(yè)：3個約2000—5000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需；特色商業(yè)街：8條特色商業(yè)街——酒吧一條街、Soho商業(yè)街、時尚服裝街……各具風(fēng)情。無錫萬科魅力之城86功能分級—商業(yè)魅力之城除了綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小功能分級—體育、休閑約8000平米大型體育活動中心，設(shè)有泳池、籃球場、乒乓球館、健身中心、網(wǎng)球場等。

3大主題會所：水上BBQ時尚魅力會所：針對年輕人和整個家庭日常休閑，泳池、BBQ式燒烤，各式休閑、運動設(shè)施等；悠樂長者會所：專門為老年人而設(shè)計，為社區(qū)老年人提供交流、休閑的空間；兒童會所：專門為兒童設(shè)計，邀請國際專家精心打造，各式新型玩具、游樂設(shè)施；無錫萬科魅力之城87功能分級—體育、休閑約8000平米大型體育活動中心，設(shè)有泳池功能分級—教育聯(lián)訣多所名校，從幼兒園、小學(xué)到太湖中學(xué)、江南大學(xué)，名師教育一路陪伴，保證讓孩子步步通向成功。在規(guī)劃上除了設(shè)置義務(wù)教育設(shè)施之外，更有豐富的終生教育體系，以及體現(xiàn)無錫文化的名人大道和小型歷史博物館等，在不同程度上滿足了居民的文化需求。與知名幼兒園合手共辦一所16班公立幼兒園，并同時設(shè)立一所私立雙語國際幼兒園，讓孩子從小就攜手名校，與國際接軌，接受最先進的教育。校區(qū)建筑——新加坡CPG專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造濃厚的文化學(xué)習(xí)氣氛、提供優(yōu)質(zhì)的教育設(shè)施、保障兒童擁有良好的教育環(huán)境。無錫萬科魅力之城88功能分級—教育聯(lián)訣多所名校，從幼兒園、小學(xué)到太湖中學(xué)、江南大三角公園小學(xué)泛會所商業(yè)項目各組團均采取多種物業(yè)類型的組合方式，不斷豐富社區(qū)功能會所B5街區(qū)商業(yè)會所B5街區(qū)商業(yè)幼兒園無錫萬科魅力之城89三角公園小學(xué)泛會所商業(yè)項目各組團均采取多種物業(yè)類型的組合方式無錫萬科魅力之城案例給我們的啟示配套分級，針對不同的消費人群，設(shè)置相應(yīng)級別的功能設(shè)施無錫萬科魅力之城社區(qū)級——社區(qū)內(nèi)部業(yè)主區(qū)域級——周邊人群城市級——城市消費力及特定人群各居住組團分別設(shè)置不同的配套設(shè)施，使各組團各具特點及獨特的配套功能配套功能針對“全家庭”成員需求，針對兒童、年輕人、成年人、老人應(yīng)設(shè)置不同的功能設(shè)施90無錫萬科魅力之城案例給我們的啟示配套分級，針對不同的消費人群中海國際社區(qū)位于成都市西北角，是自身資源優(yōu)越的城市新區(qū)大型項目項目區(qū)位條件成都西北角高新西區(qū)，城市三環(huán)外地塊自身資源優(yōu)越，同5400畝的城市森林公園相望；地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達都江堰風(fēng)景區(qū)。成都中海國際社區(qū)項目基本情況占地面積：1986畝建筑面積：約119萬㎡住宅面積：約102萬㎡公建及配套面積：超過15萬㎡成都中海國際社區(qū)配套設(shè)施總規(guī)模近17萬平米，占項目總規(guī)模的12.5%91中海國際社區(qū)位于成都市西北角，是自身資源優(yōu)越的城市新區(qū)大型項社區(qū)整體規(guī)劃分為3大板塊，分為國際生活板塊、體育公園板塊、城市級商業(yè)板塊配套規(guī)模定位業(yè)態(tài)商業(yè)中心建筑面積6萬區(qū)域商業(yè)中心、城西特色消費中心大型綜合超市、時尚百貨、電影城、特色餐飲娛樂等國際學(xué)校建筑面積1.8萬全日制12年級學(xué)校，雙語教學(xué)—涉外醫(yī)院占地面積1.8萬二級甲等涉外醫(yī)院—國際酒店建筑面積1.8萬高星級商務(wù)酒店—生態(tài)公園臨摸底河、用地面積4.8萬高爾夫練習(xí)場國際學(xué)校商業(yè)中心國際生活板塊人文/海洋主題海洋主題城市主題體育公園板塊體育公園濱河公園高爾夫練習(xí)場城市級商業(yè)板塊商業(yè)中心國際酒店成都中海國際社區(qū)92社區(qū)整體規(guī)劃分為3大板塊，分為國際生活板塊、體育公園板塊、通過配套設(shè)施的合理規(guī)劃，以城市級商業(yè)及高檔配套設(shè)施為核心，形成高檔成熟的社區(qū)形象學(xué)校城市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)街公園綠地綠地居住在區(qū)域甚至全市都有影響力的配套：國際學(xué)校城市級商業(yè)中心社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街涉外醫(yī)院高檔酒店國際美食酒吧街……成都中海國際社區(qū)93通過配套設(shè)施的合理規(guī)劃，以城市級商業(yè)及高檔配套設(shè)施為核心，形通過整和資源，將多種物業(yè)形式有效組合，進一步提升項目的核心價值以不可復(fù)制的生態(tài)資源（體育公園和森林公園）作為項目突破點，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項目競爭建設(shè)有吸引力的體驗設(shè)施道路與公園的關(guān)聯(lián)核心價值區(qū)體現(xiàn)資源優(yōu)勢核心價值區(qū)域：與公園聯(lián)系緊密高爾夫練習(xí)場國際網(wǎng)球俱樂部休閑、專業(yè)街區(qū)兩河森林公園土龍路金牛支渠高新西區(qū)核心價值區(qū)原核心價值區(qū)7000畝大區(qū)域結(jié)合體育公園，打造代表城市最高水平的國際網(wǎng)球休閑俱樂部以及高爾夫練習(xí)場打造城市級商業(yè)中心美食廣場休閑商業(yè)街成都中海國際社區(qū)94通過整和資源，將多種物業(yè)形式有效組合，進一步提升項目的核心價配套設(shè)施的分級與分期開發(fā)啟動期重點建立社區(qū)服務(wù)型配套設(shè)施，同時突出強勢配套（國際學(xué)校），體現(xiàn)項目價值點；隨住宅進程分期、分組團建立社區(qū)服務(wù)型設(shè)施；各開發(fā)期內(nèi)保證擁有亮點配套或差異化設(shè)施；集中商業(yè)、酒店、寫字樓等外向型功能設(shè)施應(yīng)于項目后期的開發(fā)。2年起止時間開發(fā)總量生活配套2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道北段國際學(xué)校公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球俱樂部雕塑長廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中心高爾夫練習(xí)場森林景觀大道高級會所星期五大道南段休閑廣場大型配套成都中海國際社區(qū)95配套設(shè)施的分級與分期開發(fā)啟動期重點建立社區(qū)服務(wù)型配套設(shè)施，同成都中海國際社區(qū)案例給我們的啟示充分利用資源，并結(jié)合項目整體定位，通過多種配套功能組合，提升項目價值成都中海國際社區(qū)各配套功能的開發(fā)應(yīng)結(jié)合項目的整體開發(fā)進程，分期、分級、分批投入建設(shè)生活型配套及社區(qū)服務(wù)設(shè)施應(yīng)先期建設(shè)，保證業(yè)主入住后日常生活需求區(qū)域及城市級設(shè)施可滯后開發(fā)96成都中海國際社區(qū)案例給我們的啟示充分利用資源，并結(jié)合項目整體深圳萬科城通過城市級特色商業(yè)配套，成功樹立項目形象，建立項目競爭優(yōu)勢項目地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道；項目規(guī)模：占地約39.7萬平米，總建面約44萬平米；配套設(shè)施：5000平方米會所；15000平米九年制一貫制公立學(xué)?！f科城實驗學(xué)校3500平方米幼兒園3000平方米公共配套（社康中心、文化活動站、老年人活動中心、社區(qū)管委會等）；約3萬平方米萬科城風(fēng)情步行街。深圳萬科城萬科城實驗學(xué)校風(fēng)情步行街深圳萬科城配套設(shè)施總規(guī)模約5萬平米，占項目總規(guī)模的11%97深圳萬科城通過城市級特色商業(yè)配套，成功樹立項目形象，建立項目通過西班牙風(fēng)情步行街的成功打造，迅速提升了項目形象，并成為項目亮點基本概況依托于萬科城，總建面約3萬平米，分2期發(fā)售；其中一期約2.2萬平米，其中餐飲就占到11000平米，其它商鋪是社區(qū)必須的醫(yī)療、攝影、花卉等社區(qū)配套商鋪；二期商鋪面積是8000平米。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)層次：日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購物走廊；經(jīng)營內(nèi)容：特色飲食（中餐、西餐、咖啡等）、娛樂休閑（茶館、酒吧等）；街鋪和底商，大部分商鋪都是臨路、臨水，在建筑風(fēng)格體現(xiàn)西班牙風(fēng)情；啞鈴型商業(yè)形狀，造成２個廣場人流逗留，中間以水景連通，將商業(yè)和景觀有效結(jié)合。主題定位中國第一個集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的溶解異域風(fēng)情的LIVINGMALL深圳萬科城98通過西班牙風(fēng)情步行街的成功打造，迅速提升了項目形象，并成為項深圳萬科城案例給我們的啟示提出獨特、鮮明的主題風(fēng)格與形象概念，充分體現(xiàn)項目與配套設(shè)施的亮點與特色深圳萬科城外向型社區(qū)購物中心/中國第一個異域風(fēng)情（西班牙）LIVINGMALL商業(yè)主題前期展示體驗區(qū)配套設(shè)施的建筑設(shè)計應(yīng)結(jié)合主題，有效傳達項目特色及差異化形象大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水同時在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)西班牙風(fēng)情99深圳萬科城案例給我們的啟示提出獨特、鮮明的主題風(fēng)格與形象概念“cld”價值體系構(gòu)建100“cld”價值體系構(gòu)建42“ＣＬＤ”的理論基石——松散型都市社區(qū)松散型都市社區(qū)——當(dāng)今國際最先進的社區(qū)形態(tài)一種可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)模式一種可持續(xù)發(fā)展的自給自足的社區(qū)具備自身造血功能，能夠為社區(qū)居民和家庭在不同的成長階段提供在居住產(chǎn)品和社區(qū)服務(wù)兩方面的多元化需求，因而具備自我生長能力的社區(qū)形態(tài)。101“ＣＬＤ”的理論基石——松散型都市社區(qū)松散型都市社區(qū)——當(dāng)今“cld”——松散型都市社區(qū)區(qū)位分布：區(qū)別于郊區(qū)概念，它把城市的中心引向邊緣，又把城市的邊緣引向中心，是城市中心與次中心相互交換的產(chǎn)物，我們稱之為：城市中間地帶。社區(qū)特點：容積率低，綠化率高，而且社區(qū)氛圍相對和諧，具有較強的社區(qū)歸屬感；社區(qū)居民專屬的多功能配套，交通方便，而且把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)。建筑形態(tài)多樣化，適合不同年齡階層、不同收入階層等的選擇社區(qū)模式不僅是建筑符號的表面化，還是一種新的生活方式和生活心態(tài)高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、環(huán)保、人性化、高藝術(shù)文化屬性是可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，將是城市居住發(fā)展必然趨勢。因此,中間地帶都市社區(qū)被稱為：ＣＬＤ。都市中心廣大郊區(qū)中間地帶理論根源：霍華德田園城市賴特理想都市………………美國新都市主義(Urbanism)英國UrbanVillage102“cld”——松散型都市社區(qū)區(qū)位分布：區(qū)別于郊區(qū)概念，它把城開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個終身的居所畢業(yè)于美國哈佛大學(xué)建筑學(xué)系、美國的第一個花園城市——雷德朋的投資商之子、房地產(chǎn)大亨、從事過城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、經(jīng)濟學(xué)研究、社會學(xué)研究；新城開發(fā)主導(dǎo)者：羅伯特E西蒙要讓人們在休閑時間有足夠的活動可以選擇，這意味著新城中應(yīng)提供各類文化娛樂設(shè)施和私密空間；要把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，而不僅是實現(xiàn)大型構(gòu)想；從開發(fā)區(qū)建設(shè)之初就為居民提供商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施，而不能等幾年之后再建；不斷創(chuàng)造人造和自然美景，形成良好的生活環(huán)境；應(yīng)使人們能在同一社區(qū)中工作和生活；應(yīng)做到每個人都能終生生活在同一個鄰里而無需遷移，社區(qū)應(yīng)有不同形式和價格的住宅以滿足各收入階層人群的需求，并能適應(yīng)不同層次的家庭生活使用需求；案例參考國際典范—美國華盛頓費爾法克斯郡的里斯頓新城103開發(fā)理念：提供各類型的住宅和服務(wù)設(shè)施，為居民建一個終身的居所“ＣＬＤ”的案例實踐——美國里斯頓（Reston)位置位于華盛頓市以西35公里，杜勒斯機場收費公路旁，開車至杜勒斯機場15分鐘，屬于弗吉尼亞州費爾菲克斯縣規(guī)模占地約45平方公里規(guī)劃戶數(shù)2.8萬，建成戶數(shù)2.2萬Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市鎮(zhèn)中心1330（538）18%開放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330（134）5%道路/停車680（275）9%總計7400（2995）100%發(fā)展背景60年代美國開始的以抑制大都市無序蔓延為目標(biāo)的第二代新城運動104“ＣＬＤ”的案例實踐——美國里斯頓（Reston)位置Arc整體容積率1.0-2.0左右，密度適中里斯頓新城的三大特征105整體容積率1.0-2.0左右，密度適中里斯頓新城的三大特征4產(chǎn)品形式多樣化——滿足多樣化需求里斯頓新城的三大特征106產(chǎn)品形式多樣化——滿足多樣化需求里斯頓新城的三大特征48城市元素：藝術(shù)中心，電影城，體育中心，步行商業(yè)街區(qū)郊區(qū)的自然、閑適、寬松：生態(tài)公園、社區(qū)廣場、大面積綠地、湖泊社區(qū)功能復(fù)合

里斯頓新城的三大特征107城市元素：藝術(shù)中心，電影城，體育中心，步行商業(yè)街區(qū)社區(qū)功能復(fù)居住功能特色：多種住宅形式相結(jié)合，一個