未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題

淺談

——未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!概念形式特征簡(jiǎn)單講，商業(yè)地產(chǎn)即“商業(yè)+地產(chǎn)”，房地產(chǎn)是其軀殼，核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)培育期長(zhǎng)，高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，行業(yè)專(zhuān)業(yè)要求復(fù)雜購(gòu)物中心酒店主題商場(chǎng)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街概述未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!2011.32010.31903828.32282435.1成交均價(jià)（元/平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）本市上月商辦物業(yè)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀圖表顯示，3月全市新房市場(chǎng)上的商辦物業(yè)合計(jì)成交35.1萬(wàn)平方米，同比去年3月上漲24%，成交均價(jià)為22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在過(guò)去5年內(nèi)的同期比較中今年3月滬上商辦物業(yè)成交面積是最大的受調(diào)控影響，如今的住宅地產(chǎn)正受到前所未有的打壓，市場(chǎng)大量的潛在需求必定要尋求新的出口，因此商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)一次難得的機(jī)遇。保利在去年宣布，未來(lái)3-5年，將商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30%。計(jì)劃到2015年，將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%。萬(wàn)科早在2009年底曾表示，除80%開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)萬(wàn)科將建成220萬(wàn)平方米的住宅商業(yè)配套。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!未來(lái)——模式轉(zhuǎn)變過(guò)去開(kāi)發(fā)商大多將商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)觀念，更沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。但隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)后，相信商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來(lái)幾年從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)作模式徹底的轉(zhuǎn)變。先開(kāi)發(fā)、后銷(xiāo)售先定位招商，后投資建設(shè)（訂單式）紅星美凱龍的主力店會(huì)跟開(kāi)發(fā)商共同建設(shè)商業(yè)體。在前期的時(shí)候就會(huì)要派人前去現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行技術(shù)支持，與開(kāi)發(fā)商共同設(shè)計(jì)定位，把規(guī)劃做在前面。案例未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!未來(lái)——本土特色風(fēng)格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者吸引力的大小。但目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是照搬歐美風(fēng)格，明顯可以看到對(duì)本土特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。個(gè)人認(rèn)為越是融合了本土風(fēng)俗文化的項(xiàng)目，越能展現(xiàn)其長(zhǎng)久生命力，在千篇一律的商業(yè)項(xiàng)目中鶴立雞群。上海新天地經(jīng)典案例新天地的石庫(kù)門(mén)建筑群，其外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門(mén)、以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代感的新建筑融為一體。它不僅是國(guó)際化的高檔休閑娛樂(lè)中心，也是中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!萬(wàn)達(dá)城市綜合體通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了多種功能，并在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)而萬(wàn)達(dá)在創(chuàng)造巨額經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也創(chuàng)造了大量的外部正效益，使企業(yè)與社會(huì)和諧統(tǒng)一單店組合店綜合體城市萬(wàn)達(dá)發(fā)展階段商業(yè)商務(wù)住宅完善城市區(qū)域功能提升城市商業(yè)檔次新增大量就業(yè)崗位創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收Back未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!綜合體項(xiàng)目在小城市擁有著更大的潛力，因?yàn)樾〕鞘型恍枰粌蓚€(gè)商業(yè)中心，而這一兩個(gè)中心對(duì)整個(gè)城市的輻射力和影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了在一級(jí)城市，它不僅拉動(dòng)了這個(gè)城市的吸引力，還能馬上帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加上當(dāng)?shù)卣姆龀?，這些都說(shuō)明對(duì)二三線城市的擴(kuò)張將是大勢(shì)所趨8.4萬(wàn)平方米3.08億萬(wàn)達(dá)蕪湖4.0萬(wàn)平米44億南京中商徐州4.3萬(wàn)平方米47億南京中商淮安由于地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性，且受土地用途、地租、利息等諸多因素的影響，因此其價(jià)格差異較大68.6萬(wàn)平米66.6億綠城臺(tái)州地塊開(kāi)發(fā)商成交價(jià)格出讓面積備注二三線城市綜合體項(xiàng)目部分?jǐn)?shù)據(jù)（11年1月）未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!未來(lái)——復(fù)合型人才商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作包含了選址、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等眾多環(huán)節(jié)，因此復(fù)合型人才便成了引領(lǐng)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。土地運(yùn)營(yíng)建筑規(guī)劃人才知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)合性商業(yè)開(kāi)發(fā)零售運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!未來(lái)——城市綜合體時(shí)代“誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就將擁有城市未來(lái)”。多家商業(yè)地產(chǎn)巨頭都開(kāi)始以城市綜合體加速擴(kuò)張，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年宣稱(chēng)將上馬17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；中糧集團(tuán)去年就宣布，未來(lái)2-3年要在全國(guó)復(fù)制10個(gè)以上大悅城。城市綜合體項(xiàng)目既能實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金回籠，也能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資金回報(bào)：如綜合體里的住宅版塊可以解決資金快速回籠問(wèn)題，酒店、商鋪等商業(yè)部分可以持續(xù)享受長(zhǎng)期的資金回報(bào)。領(lǐng)跑者萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)跑全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十余年，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)命名的城市綜合體始終是其核心產(chǎn)品體驗(yàn)式消費(fèi)未來(lái)商業(yè)模式應(yīng)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)四大功能于一體，綜合體變便是最好的載體進(jìn)軍二三線城市越來(lái)越多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，而城市綜合體成為他們的首選項(xiàng)目ClickformoreinfoClickformoreinfoClickformoreinfo未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!上海大寧國(guó)際廣場(chǎng)經(jīng)典案例60%30%10%娛樂(lè)休閑購(gòu)物旅游商業(yè)場(chǎng)所客流統(tǒng)計(jì)一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65％以上是為了旅游和娛樂(lè)休閑，購(gòu)物客流僅占三成?？梢?jiàn)體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵。因此，發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的城市綜合體將有很大的利潤(rùn)空間。大寧國(guó)際廣場(chǎng)是上海最大開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)，其最大特色便是體驗(yàn)式消費(fèi)。在大寧除了購(gòu)物還有多種娛樂(lè)休閑活動(dòng)。大寧的中央廣場(chǎng)還會(huì)定期安排文藝演出供游客免費(fèi)欣賞。大寧的這種親民特色正是體驗(yàn)式消費(fèi)的精髓，他使人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)愉悅身心。他與傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于消費(fèi)互動(dòng)性強(qiáng)，重在情感消費(fèi)。相對(duì)單一業(yè)態(tài)，這種強(qiáng)調(diào)休閑娛樂(lè)性的多業(yè)態(tài)綜合體無(wú)疑具有更好的前景。Back未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面試題共11頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!結(jié)束語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)擁有光明的未來(lái)的同時(shí)也面臨一些挑戰(zhàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)是高門(mén)檻的運(yùn)作模式，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，資金、實(shí)力欠缺的開(kāi)發(fā)商難以駕馭，如城市綜合體項(xiàng)目，其對(duì)市場(chǎng)和投資者就有極高的要求。另外，盲目擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)供給過(guò)剩，若投資者抱著投機(jī)心理亂入商業(yè)地產(chǎn)，多年后商業(yè)地產(chǎn)很可