新聚仁和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃課件

和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)

和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月11日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（新“國(guó)十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會(huì)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求本輪政策本輪政策時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平2003200420052006200720082009中國(guó)樓市一貫是“政策樓市”“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過(guò)熱——限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開(kāi)始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持打壓提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開(kāi)始限制

292033101756168020878932643本輪政策政策特征2003200420052006200720082009中國(guó)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預(yù)計(jì)11年開(kāi)始市場(chǎng)逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好市場(chǎng)爆發(fā)政策力度不夠調(diào)控力度加大市場(chǎng)趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開(kāi)始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場(chǎng)約半年左右政策消化期，預(yù)計(jì)2011年上半年市場(chǎng)開(kāi)始逐步走向復(fù)蘇我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)情支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)加速、看好發(fā)展所以，項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)處于市場(chǎng)回暖期，雖然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期調(diào)整，但對(duì)于40萬(wàn)方、約5年左右運(yùn)作的大盤，整體大市場(chǎng)看好發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境逐步走高市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國(guó)東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長(zhǎng)三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級(jí)，促進(jìn)江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強(qiáng)，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市背景城市定位升級(jí)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)城市背景同城發(fā)展時(shí)代船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強(qiáng)汽車運(yùn)輸時(shí)代：2005年以前，南通因長(zhǎng)江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時(shí)代：05年開(kāi)始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項(xiàng)、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評(píng)價(jià)為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時(shí)代：類似于蘇州，通過(guò)機(jī)場(chǎng)、鐵路、大橋等對(duì)交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成1小時(shí)都市圈，3小時(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)圈城市00年05年08年09年高端房?jī)r(jià)GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價(jià)上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬(wàn)以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬(wàn)南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5萬(wàn)經(jīng)濟(jì)步入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將迎來(lái)快速增長(zhǎng)蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景同城發(fā)展時(shí)代船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承載城市中高端客源發(fā)展區(qū)域特點(diǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)期知名開(kāi)發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開(kāi)發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場(chǎng)群開(kāi)發(fā)中期少中端通河區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開(kāi)發(fā)中期（05年）少中高端開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國(guó)際商業(yè)模式開(kāi)發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開(kāi)發(fā)前期少--港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海-南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項(xiàng)目已經(jīng)于2008年2月得到國(guó)家發(fā)改委的批準(zhǔn)。建成后從南通開(kāi)發(fā)區(qū)到上海只要40分鐘2、長(zhǎng)江北側(cè)最大的天然30萬(wàn)噸級(jí)海港----洋口港已經(jīng)開(kāi)航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動(dòng)的新時(shí)代3、世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)4、中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里5、50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于南通開(kāi)發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)6、南通開(kāi)發(fā)區(qū)段長(zhǎng)江寬度最窄處約7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開(kāi)發(fā)城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承區(qū)位背景爆發(fā)式增長(zhǎng)1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成2、潤(rùn)華國(guó)際中心50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)3、星湖101廣場(chǎng)共12萬(wàn)方，部分商業(yè)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)4、星湖街區(qū)共8萬(wàn)方，逐步開(kāi)始營(yíng)業(yè)5、開(kāi)發(fā)區(qū)個(gè)案預(yù)計(jì)在明年集中上市知名開(kāi)發(fā)商云集、以及政府對(duì)配套打造力度，在城市發(fā)展中尚屬首次，凸顯開(kāi)發(fā)區(qū)在未來(lái)南通城市發(fā)展中的核心地位區(qū)位背景爆發(fā)式增長(zhǎng)1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成知名開(kāi)發(fā)區(qū)位背景最具國(guó)際屬性開(kāi)發(fā)區(qū)有24個(gè)國(guó)家的400多家外資企業(yè)落戶，其中世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)，南通外資企業(yè)最多開(kāi)發(fā)區(qū)外籍人口最集中中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里南通最具國(guó)際屬性區(qū)域，南通高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異區(qū)位背景最具國(guó)際屬性開(kāi)發(fā)區(qū)有24個(gè)國(guó)家的400多家外資企業(yè)落能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類似的特色園區(qū)項(xiàng)目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動(dòng)遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià)值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū)

川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國(guó)際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，提升區(qū)位板塊價(jià)值和客源認(rèn)知，樹(shù)立上海高端居住區(qū)和國(guó)際社區(qū)形象上海最大的國(guó)際社區(qū)價(jià)值運(yùn)作5萬(wàn)以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中產(chǎn)業(yè)支撐，通過(guò)多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端客源，樹(shù)立城市高端板塊區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)區(qū)位價(jià)值理解結(jié)論伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇開(kāi)發(fā)區(qū)為發(fā)展核心，承載城市南向發(fā)展價(jià)值重任，依托個(gè)案、配套集中爆發(fā)，開(kāi)發(fā)區(qū)將代表未來(lái)南通房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)最高區(qū)域我司把開(kāi)發(fā)區(qū)定位為南通的“聯(lián)洋社區(qū)”，項(xiàng)目應(yīng)站在這樣一個(gè)高度來(lái)運(yùn)作區(qū)位價(jià)值理解結(jié)論伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解市場(chǎng)背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值更有優(yōu)勢(shì)南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對(duì)較近，爭(zhēng)奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動(dòng)狼山06年啟動(dòng)通河08年啟動(dòng)萬(wàn)通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東04年啟動(dòng)市場(chǎng)背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值老城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目）5.4狼山約10

29.5客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源市場(chǎng)背景整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬(wàn)方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承載城市對(duì)居住品質(zhì)有要求客源，同一價(jià)值平臺(tái)下，直接競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)體量較少老城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土市場(chǎng)背景產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端品質(zhì)具有運(yùn)作機(jī)會(huì)市場(chǎng)背景產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端地塊用地性質(zhì)用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(jià)(元/㎡)華潤(rùn)地塊居住商業(yè)185052.24＜415200，其中商業(yè)≤214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47≤328000，其中商業(yè)部分建筑面積≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤3040001.722116中港地塊居住141571.78≤3540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23≤209300，其中商業(yè)建筑面積≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面積≤1658003.042278和融地塊居住157796.17≤3920002.481699合計(jì)————1609600(居住)————市場(chǎng)背景后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)品牌開(kāi)發(fā)商、地塊集中上市（160萬(wàn)方），板塊價(jià)值和認(rèn)知將迅速釋放地塊用地性質(zhì)用地面積建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(jià)華潤(rùn)市場(chǎng)背景產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤(rùn)地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬(wàn)方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型產(chǎn)品，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目必須要形成自身特色，走特色品質(zhì)路線市場(chǎng)背景產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤(rùn)地市場(chǎng)背景景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖擊力不夠市場(chǎng)背景景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)板塊內(nèi)以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，產(chǎn)品品質(zhì)高端，需要通過(guò)低密度高端產(chǎn)品，樹(shù)立個(gè)案高端形象和品牌形象和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目應(yīng)該形成特色、走差異化路線市場(chǎng)背景結(jié)論承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)市場(chǎng)背景區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品質(zhì)和總價(jià)要求，110-125平米，25％再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升，135-144平米，35％公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個(gè)案，200平米以上，5％項(xiàng)目整盤客源爭(zhēng)奪的南通中高端改善型客源核心客源多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求，160-170平米，15％南通客源客源需求首次置業(yè)，更住宅總價(jià)控制和性價(jià)比因素，90平米以內(nèi)，20％首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占65％比例其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，占25％比例工作在開(kāi)發(fā)區(qū)客源，考慮工作便利性，購(gòu)買比例放大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開(kāi)發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對(duì)于客源、運(yùn)作等借鑒參考工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占市區(qū)：55％城北：5％開(kāi)發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地10％客源分布：市區(qū)55％，開(kāi)發(fā)區(qū)30％，其他15％客源年齡：客源年齡在35-45歲為主置業(yè)目的：前期以首置為主的剛需客源，包括首次置業(yè)和首次改善，后期投資和改善逐步增加項(xiàng)目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項(xiàng)目整盤客源區(qū)域分布市區(qū)：55％城北：5％開(kāi)發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地客源分布：需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬(wàn)以上企業(yè)職工、教師、公務(wù)員希望面面俱到格外關(guān)注性價(jià)比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬(wàn)以上中層管理者、中級(jí)技術(shù)員、教師、公務(wù)員滿足城市價(jià)值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬(wàn)以上中高層管理者、高級(jí)技術(shù)員、小型私營(yíng)業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價(jià)值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬(wàn)以上私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項(xiàng)目整盤客源需求表現(xiàn)需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入層次典型特征首置客源70-項(xiàng)目一期客源定位項(xiàng)目一期客源定位顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是因?yàn)椤皟?yōu)山美地”在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù)23%，二者比例總計(jì)73%，改善型和剛需是目前整個(gè)“優(yōu)山美地”的核心客源另外，優(yōu)山美地早期以開(kāi)發(fā)區(qū)客源主力，市區(qū)客源購(gòu)買比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近70％比例優(yōu)山美地專案經(jīng)理顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是

總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受關(guān)于戶型需求：因本案通過(guò)前期的別墅與洋房實(shí)景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場(chǎng)認(rèn)可，而購(gòu)買本案小高層客戶，近80%為改善居住，需求集中在130-145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。在近三年的小高層銷售中，在面積配比上，在90-100平方米的分布上，感覺(jué)比例偏少，也導(dǎo)致一些客戶流失，其次三房面積變現(xiàn)偏大，最好能控制在140平方米以內(nèi)，同時(shí)對(duì)115-130平方米的小三房比例也偏少。關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)區(qū)其次，但開(kāi)發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的大力開(kāi)發(fā)及招商引資，后期開(kāi)發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想：優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境好是很多業(yè)主介紹親朋好友的最主要的原因，在產(chǎn)品上應(yīng)該對(duì)環(huán)境提升品質(zhì)，同時(shí)在戶型上應(yīng)該能有創(chuàng)新，并且輔以實(shí)用性很好的附加值，增添戶型的舒適性和賣點(diǎn)。關(guān)于操盤心得：優(yōu)山美地近60%客戶來(lái)自他人介紹，在南通圈層營(yíng)銷、耳語(yǔ)營(yíng)銷是銷售制勝最大因素，對(duì)于項(xiàng)目的客戶無(wú)論是成交還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶的滿意度，將為項(xiàng)目帶來(lái)口碑傳送的基礎(chǔ)。優(yōu)山美地羅總總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受關(guān)項(xiàng)目客源定位

項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主力（約70％），包括開(kāi)發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工等，表現(xiàn)為改善客源

隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能，中后期（2-3年）必將吸引更多的城區(qū)客源，為第一主力，需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開(kāi)發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛在購(gòu)房需求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項(xiàng)目6公里范圍的原住居民15萬(wàn)戶均3口，70％比例3.5萬(wàn)500多家外資企業(yè)20萬(wàn)中層以上管理者約占10％-15％2-3萬(wàn)2000多家中資企業(yè)3000多家私營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開(kāi)發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房，反映在房型面積上為三房和二房需求對(duì)產(chǎn)品方面，最多選擇綠化和物業(yè)服務(wù)，表明對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)需求；其次表現(xiàn)為戶型和規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房開(kāi)發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房無(wú)需求需求面積集中在110-130平米面積段，其次為130-144平米和90-110平米144平米以上需求相對(duì)有限，在10％左右開(kāi)發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房住房了解：目前居住三房為主，但對(duì)物業(yè)、景觀等不滿意，未來(lái)主要表現(xiàn)為改善型需求購(gòu)買用途：改善型需求主力（58％），其次為子女購(gòu)房房型面積：面積集中在110-130平米，其次為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型開(kāi)發(fā)區(qū)客源特征開(kāi)發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解名京系未來(lái)系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)南京名京上海未未來(lái)上海格林世界杭州自在城品牌金地集團(tuán)名京系未來(lái)系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城幸福啟航系列幸福樂(lè)居系列幸福圓夢(mèng)系列幸福尊享系列品牌新城集團(tuán)幸福啟航系列品牌新城集團(tuán)品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風(fēng)情生活陽(yáng)光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國(guó)際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對(duì)稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形成“美地”和“國(guó)際”兩大成熟產(chǎn)品系品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”定位思考區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居住板塊港閘區(qū)老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)定位思考區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開(kāi)發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅20天搶空，8000運(yùn)作至11000元/㎡洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨，4000運(yùn)作至6000元/㎡公寓：07年小高層首次推盤，幾天內(nèi)去化95%，5600運(yùn)作至6000元/㎡河流、綠地以及植被的打造項(xiàng)目產(chǎn)品跳脫整個(gè)南通市場(chǎng)價(jià)格上升迅速客源運(yùn)作到全市的高度距離老城區(qū)10公里左右交通、生活等配套欠缺南通優(yōu)山美地本土最大的高端產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，在戰(zhàn)略上，需要高端個(gè)案延續(xù)品牌形象南通高端品牌運(yùn)營(yíng)商定位思考品牌優(yōu)勢(shì)市中心新城區(qū)狼山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅2定位思考客源需求開(kāi)發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，對(duì)景觀、物業(yè)、規(guī)劃、戶型等產(chǎn)品需求，追求高品質(zhì)和居住舒適度優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境優(yōu)山美地操作人員：缺少二房和小面積三房；南通主要靠口碑營(yíng)銷，所以產(chǎn)品品質(zhì)一定要好，才能有效實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；客源更看中優(yōu)山美地的景觀優(yōu)勢(shì)客源需求環(huán)境優(yōu)越、居住舒適度、高端品質(zhì)住區(qū)我司把項(xiàng)目定位為“國(guó)際系”產(chǎn)品定位思考客源需求開(kāi)發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案城市級(jí)別的高端明星個(gè)案和融集團(tuán)國(guó)際系產(chǎn)品、又一標(biāo)桿個(gè)案項(xiàng)目定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案項(xiàng)目定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議定位思考如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象？追求國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式、追求全新的居住理念，塑造一個(gè)南通高端產(chǎn)品新地標(biāo)！定位思考如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)為南通上流客層打造新地標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位定位詮釋如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？如何塑造地標(biāo)品質(zhì)？源于美國(guó)·紐約中央公園的啟示！……世界級(jí)城市公園規(guī)劃我們的項(xiàng)目建議定位詮釋如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？源于美國(guó)·紐約中央公園的啟示紐約、中央公園下城區(qū)(LowerManhattan)

唐人街(ChinaTown)中城區(qū)(Midtown/TheaterDistrict)上東區(qū)(UpperEastSide)上西區(qū)(UpperWestSide)中央公園(CentralPark)

哈德遜河公園(HudsonRiverPark)國(guó)際級(jí)城市規(guī)劃模式居住區(qū)域圍繞核心公園分布各區(qū)各有各的小型中央綠地紐約、中央公園下城區(qū)(LowerManhattan)

唐中央公園號(hào)稱紐約“后花園”特點(diǎn)：城市中心湖城市森林城市草坪中央公園號(hào)稱紐約“后花園”特點(diǎn)：理念：規(guī)劃：超大圍合、超大棟距環(huán)境：世界級(jí)公園式景觀戶型：高附加值、可變空間建筑：國(guó)際化經(jīng)典建筑大堂：國(guó)際化高端生活體驗(yàn)配套：國(guó)際級(jí)居住品質(zhì)的體驗(yàn)產(chǎn)品定位支撐開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化理念：產(chǎn)品定位支撐開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距追求大尺度、大空間帶來(lái)的視覺(jué)體驗(yàn)！追求變化的天際線帶來(lái)的地標(biāo)形象！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：15.8萬(wàn)方建筑面積：39.2萬(wàn)方其中：住宅面積：377850㎡幼兒園：4000㎡商業(yè)：9000㎡會(huì)所物業(yè)：1500㎡容積率：2.48建筑密度：≤18%二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：新聚仁和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃課件30F高層＋花園洋房花園洋房15％體量密度高，常規(guī)30-32F高層192米超大棟距1.8-2萬(wàn)平米超大中央景觀1、方案排布項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可能排布2個(gè)方案，從方案視覺(jué)沖擊力效果上看，方案一明顯好于方案二；2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤(rùn)成本利潤(rùn)率方案一洋房15％公寓85％26.3億24.4億1.88億7.7％方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9％方案一方案二方案比較30F高層＋花園洋房30-32F高層1、方案排布項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、我們的世界級(jí)公園景觀我們將重點(diǎn)打造四大主題公園式景觀中心湖、森林、草坪、濱河三、我們的世界級(jí)公園景觀我們將重點(diǎn)打造四大主題公園式景觀中心湖中心湖主題特色處理：追求中心湖規(guī)劃出的半島親水空間獨(dú)島樓王地標(biāo)主題特色處理：森林\草坪森林\草坪主題特色處理：追求森林中的參與性大尺度開(kāi)放休閑/活動(dòng)空間以及運(yùn)動(dòng)設(shè)施小尺度空間提供親切交流主題特色處理：草坪草坪主題特色處理：社區(qū)入口形象會(huì)所高爾夫主題特色處理：湖濱主題特色處理：親水觀水湖濱主題特色處理：利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營(yíng)造景觀的通透連貫性。其他花園式景觀細(xì)節(jié)架空層花園利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營(yíng)造景觀的通透連貫性。打造國(guó)際花園式可變空間戶型類型：小二房：85-90㎡二房：110-120㎡三房：130-140㎡四房：160-170㎡樓王：200-220㎡高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型打造國(guó)際花園式可變空間戶型類型：高附加值、高舒適性，立體花園1、市場(chǎng)面積配比2、客戶戶型需求優(yōu)山美地2房和小3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力項(xiàng)目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水灣----5011％13028％----13729％9520％6013％----軍山半島4810％4911％----143％5812％16234％14430％----綠城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世紀(jì)花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合計(jì)480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％1、市場(chǎng)面積配比2、客戶戶型需求項(xiàng)目50-6970-8990面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％總計(jì)377850100％3005100％3、項(xiàng)目面積配比建議面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-907227020％8032公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商業(yè)會(huì)所幼兒園4、戶型分布公寓：85-90㎡4、戶型分布5、樓層分布15F16F18F28F30F32F5、樓層分布15F戶型——樓王建筑面積：200㎡-220㎡高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：220㎡贈(zèng)送率大于15％360度空中花園，獨(dú)梯獨(dú)戶彰顯豪宅氣度。打造巴比倫式的空中花園空間。戶型——樓王建筑面積：200㎡-220㎡高附加值的體現(xiàn)：3建筑面積：160㎡-170㎡戶型——四房高附加值的體現(xiàn)：建筑面積：165㎡入戶花園：28㎡（半送）凸窗：5.4㎡（全送）北陽(yáng)臺(tái)：13㎡（半送）總附贈(zèng)面積：25.9㎡附贈(zèng)比率：16%建筑面積：160㎡-170㎡戶型——四房高附加值的體現(xiàn)：戶型——三房建筑面積：130-140㎡附加值贈(zèng)送：建筑面積：132㎡設(shè)別平臺(tái)：5.6㎡（全送）空中花園：5㎡（半送）南陽(yáng)臺(tái)：9㎡（半送）工作陽(yáng)臺(tái)：3㎡（半送）總附贈(zèng)面積：14㎡附贈(zèng)比率：11%戶型——三房建筑面積：130-140㎡附加值贈(zèng)送：附加值贈(zèng)送：建筑面積：136㎡空中花園：15㎡（半送）南陽(yáng)臺(tái)：7㎡（半送）設(shè)備品臺(tái)：5㎡（全送）凸窗：3㎡（全送）總附贈(zèng)面積：19㎡附贈(zèng)比率：14%戶型——二房建筑面積：110㎡-125㎡附加值贈(zèng)送：戶型——二房建筑面積：110㎡-125㎡戶型——小二房建筑面積：85㎡-90㎡附加值贈(zèng)送：A建筑面積：89㎡空中花園：10.8㎡（半送）陽(yáng)臺(tái)：10.2㎡（半送）凸窗：0.8㎡（全送）總附贈(zèng)面積：11.3㎡附贈(zèng)比率：13%AB附加值贈(zèng)送：B建筑面積：88㎡陽(yáng)臺(tái)：6.8㎡（半送）入戶花園：15㎡（半送）凸窗：6.4㎡（全送）總附贈(zèng)面積：17㎡附贈(zèng)比率：19%戶型——小二房建筑面積：85㎡-90㎡附加值贈(zèng)送：AB附加值打造國(guó)際經(jīng)典建筑品質(zhì)塑造南通豪宅新地標(biāo)立面風(fēng)格一：皇家新古典立面風(fēng)格二：ArtDeco風(fēng)格五、建筑打造國(guó)際經(jīng)典建筑品質(zhì)立面風(fēng)格一：皇家新古典五、建筑風(fēng)格一：皇家新古典新古典主義三段式立面造型，豐富建筑形態(tài)歐式的浮雕羅馬柱等細(xì)節(jié)處理，結(jié)合局部貴金屬色系點(diǎn)綴，彰顯出濃郁皇室貴族的調(diào)性風(fēng)格一：皇家新古典新古典主義三段式立面造型，豐富建筑形態(tài)通過(guò)底部石材＋墻身的高品質(zhì)真石漆，表現(xiàn)高端產(chǎn)品形象通過(guò)底部石材＋墻身的高品質(zhì)真石漆，表現(xiàn)高端產(chǎn)品形象風(fēng)格二：ArtDeco風(fēng)格現(xiàn)代與古典相結(jié)合追求線條感與時(shí)尚感塑造一種內(nèi)斂的珍貴\低調(diào)的奢華風(fēng)格二：ArtDeco風(fēng)格現(xiàn)代與古典相結(jié)合南通首個(gè)酒店級(jí)四進(jìn)式大堂尊享的入戶方式，塑造國(guó)際御生活基調(diào)……六、大堂南通首個(gè)酒店級(jí)四進(jìn)式大堂尊享的入戶方式，塑造國(guó)際御生活基調(diào)…一進(jìn)——步入式會(huì)所大堂人車分流，大氣會(huì)所大堂，展現(xiàn)高端尊貴的國(guó)際品質(zhì)。一進(jìn)——步入式會(huì)所大堂人車分流，大氣會(huì)所大堂，展現(xiàn)高端尊貴的二進(jìn)——地下車庫(kù)大堂停車后不需出地面，業(yè)主直接入戶。二進(jìn)——地下車庫(kù)大堂停車后不需出地面，業(yè)主直接入戶。三進(jìn)——一層大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達(dá)所屬樓層。豪華精裝，國(guó)際智能電梯刷卡，尊貴入戶。三進(jìn)——一層大堂智能化電梯刷卡住戶或訪客才能使用電梯，直達(dá)所四進(jìn)——私家入戶大堂專屬私家入戶，個(gè)性化國(guó)際品質(zhì)塑造。四進(jìn)——私家入戶大堂專屬私家入戶，個(gè)性化國(guó)際品質(zhì)塑造。打造一站式國(guó)際御生活配套享受步行的便捷……國(guó)際頂尖學(xué)前教育國(guó)際運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所國(guó)際生活泛會(huì)所七、配套打造一站式國(guó)際御生活配套享受步行的便捷……國(guó)際頂尖學(xué)前教育七【國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園】建議引進(jìn)專業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)，如：伊頓慧智雙語(yǔ)幼兒園校園占地面積為4000平米，綠化覆蓋面積為75%，十二個(gè)班級(jí)的規(guī)模，另有生態(tài)式廊景、親子圖書室、及美術(shù)、音樂(lè)專用活動(dòng)室等；權(quán)威的師資力量；經(jīng)典的蒙臺(tái)梭利課程國(guó)際化教育機(jī)制……“不教的教育”國(guó)際頂尖蒙式教育機(jī)制引入國(guó)際頂尖教育模式，倡導(dǎo)全新國(guó)際化教育體制【國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園】建議引進(jìn)專業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)，如：伊頓慧智雙語(yǔ)幼【國(guó)際生活泛會(huì)所】9000平米休閑生活泛會(huì)所，打造一站式的便捷生活，塑造國(guó)際生活模式。【國(guó)際生活泛會(huì)所】9000平米休閑生活泛會(huì)所，打造一站式的便引入南通知名休閑、餐飲品牌，如迪歐咖啡、24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助銀行、有機(jī)蔬菜、時(shí)尚豆撈等引入南通知名休閑、餐飲品牌，如迪歐咖啡、24小時(shí)便利店，24【國(guó)際運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所】1500平米休閑娛樂(lè)主題，結(jié)合會(huì)所外部運(yùn)動(dòng)配置，打造國(guó)際化共享運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所平臺(tái)【國(guó)際運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所】1500平米休閑娛樂(lè)主題，結(jié)合會(huì)所外部運(yùn)動(dòng)功能配置：棋牌室乒乓球桌球館兒童活動(dòng)中心室內(nèi)外游泳池……功能配置：報(bào)告結(jié)語(yǔ)

在未來(lái)南通增長(zhǎng)潛力最大的板塊，相信高端地產(chǎn)運(yùn)作的和融集團(tuán)帶來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)最高品質(zhì)的特色產(chǎn)品，必將又塑造一個(gè)地產(chǎn)奇跡！報(bào)告結(jié)語(yǔ)在未來(lái)南通增長(zhǎng)潛力最大的板塊，相信高端和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)

和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月11日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（新“國(guó)十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會(huì)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求本輪政策本輪政策時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平2003200420052006200720082009中國(guó)樓市一貫是“政策樓市”“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過(guò)熱——限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開(kāi)始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持打壓提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開(kāi)始限制

292033101756168020878932643本輪政策政策特征2003200420052006200720082009中國(guó)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預(yù)計(jì)11年開(kāi)始市場(chǎng)逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好市場(chǎng)爆發(fā)政策力度不夠調(diào)控力度加大市場(chǎng)趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開(kāi)始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場(chǎng)約半年左右政策消化期，預(yù)計(jì)2011年上半年市場(chǎng)開(kāi)始逐步走向復(fù)蘇我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)情支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)加速、看好發(fā)展所以，項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)處于市場(chǎng)回暖期，雖然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期調(diào)整，但對(duì)于40萬(wàn)方、約5年左右運(yùn)作的大盤，整體大市場(chǎng)看好發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境逐步走高市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國(guó)東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長(zhǎng)三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級(jí)，促進(jìn)江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強(qiáng)，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市背景城市定位升級(jí)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)城市背景同城發(fā)展時(shí)代船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強(qiáng)汽車運(yùn)輸時(shí)代：2005年以前，南通因長(zhǎng)江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時(shí)代：05年開(kāi)始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項(xiàng)、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評(píng)價(jià)為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時(shí)代：類似于蘇州，通過(guò)機(jī)場(chǎng)、鐵路、大橋等對(duì)交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成1小時(shí)都市圈，3小時(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)圈城市00年05年08年09年高端房?jī)r(jià)GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價(jià)上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬(wàn)以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬(wàn)南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5萬(wàn)經(jīng)濟(jì)步入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將迎來(lái)快速增長(zhǎng)蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景同城發(fā)展時(shí)代船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承載城市中高端客源發(fā)展區(qū)域特點(diǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)期知名開(kāi)發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開(kāi)發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場(chǎng)群開(kāi)發(fā)中期少中端通河區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開(kāi)發(fā)中期（05年）少中高端開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國(guó)際商業(yè)模式開(kāi)發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開(kāi)發(fā)前期少--港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海-南通的鐵路兼城市輕軌兼高速公路的項(xiàng)目已經(jīng)于2008年2月得到國(guó)家發(fā)改委的批準(zhǔn)。建成后從南通開(kāi)發(fā)區(qū)到上海只要40分鐘2、長(zhǎng)江北側(cè)最大的天然30萬(wàn)噸級(jí)海港----洋口港已經(jīng)開(kāi)航，南通正式進(jìn)入江海聯(lián)動(dòng)的新時(shí)代3、世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)4、中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里5、50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于南通開(kāi)發(fā)區(qū)的能達(dá)商務(wù)區(qū)；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)6、南通開(kāi)發(fā)區(qū)段長(zhǎng)江寬度最窄處約7公里，將發(fā)展大片工業(yè)開(kāi)發(fā)城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中心南移，開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，必將承區(qū)位背景爆發(fā)式增長(zhǎng)1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成2、潤(rùn)華國(guó)際中心50層五星級(jí)賓館08年12月26日開(kāi)工于；四星級(jí)酒店09年10月開(kāi)始營(yíng)業(yè)3、星湖101廣場(chǎng)共12萬(wàn)方，部分商業(yè)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)4、星湖街區(qū)共8萬(wàn)方，逐步開(kāi)始營(yíng)業(yè)5、開(kāi)發(fā)區(qū)個(gè)案預(yù)計(jì)在明年集中上市知名開(kāi)發(fā)商云集、以及政府對(duì)配套打造力度，在城市發(fā)展中尚屬首次，凸顯開(kāi)發(fā)區(qū)在未來(lái)南通城市發(fā)展中的核心地位區(qū)位背景爆發(fā)式增長(zhǎng)1、能達(dá)商務(wù)區(qū)于2011年基本建成知名開(kāi)發(fā)區(qū)位背景最具國(guó)際屬性開(kāi)發(fā)區(qū)有24個(gè)國(guó)家的400多家外資企業(yè)落戶，其中世界500強(qiáng)企業(yè)中，在南通開(kāi)發(fā)區(qū)有48家控股企業(yè)，南通外資企業(yè)最多開(kāi)發(fā)區(qū)外籍人口最集中中新蘇通科技城（新加坡工業(yè)園區(qū)二區(qū)）在南通開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的蘇通大橋兩側(cè)規(guī)劃55平方公里南通最具國(guó)際屬性區(qū)域，南通高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，催生中高端客源，與新城區(qū)最大差異區(qū)位背景最具國(guó)際屬性開(kāi)發(fā)區(qū)有24個(gè)國(guó)家的400多家外資企業(yè)落能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項(xiàng)目，是開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)以來(lái)最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，商務(wù)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域，與出口加工園、新材料工業(yè)園等類似的特色園區(qū)項(xiàng)目區(qū)位更接近生活配套區(qū)域，附近集中老式小區(qū)、動(dòng)遷房等居住小區(qū)，居住氛圍更加濃厚項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，支撐運(yùn)作高端個(gè)案的區(qū)位價(jià)值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居民區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)能達(dá)商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū)

川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海傳統(tǒng)高端居住區(qū)上海外籍居住人口最集中的區(qū)域上海外籍企業(yè)最集中的區(qū)域上海國(guó)際屬性最強(qiáng)的區(qū)域多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，提升區(qū)位板塊價(jià)值和客源認(rèn)知，樹(shù)立上海高端居住區(qū)和國(guó)際社區(qū)形象上海最大的國(guó)際社區(qū)價(jià)值運(yùn)作5萬(wàn)以上，近次于一線豪宅在非核心區(qū)、依托集中產(chǎn)業(yè)支撐，通過(guò)多個(gè)高端項(xiàng)目共同運(yùn)作，將會(huì)吸引城市高端客源，樹(shù)立城市高端板塊區(qū)位背景類似區(qū)域發(fā)展借鑒外高橋金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)區(qū)位價(jià)值理解結(jié)論伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇開(kāi)發(fā)區(qū)為發(fā)展核心，承載城市南向發(fā)展價(jià)值重任，依托個(gè)案、配套集中爆發(fā)，開(kāi)發(fā)區(qū)將代表未來(lái)南通房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)最高區(qū)域我司把開(kāi)發(fā)區(qū)定位為南通的“聯(lián)洋社區(qū)”，項(xiàng)目應(yīng)站在這樣一個(gè)高度來(lái)運(yùn)作區(qū)位價(jià)值理解結(jié)論伴隨大南通規(guī)劃定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解市場(chǎng)背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值更有優(yōu)勢(shì)南通房地產(chǎn)發(fā)展走兩條線城東和港閘板塊，與市區(qū)距離相對(duì)較近，爭(zhēng)奪看中成熟配套的城市中高端客源，客源需求表現(xiàn)傳統(tǒng)依托城市發(fā)展而南向發(fā)展軸線，南通主要高品質(zhì)樓盤集中南向發(fā)展軸上，走品質(zhì)路線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動(dòng)狼山06年啟動(dòng)通河08年啟動(dòng)萬(wàn)通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東04年啟動(dòng)市場(chǎng)背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下一個(gè)重點(diǎn)板塊，相對(duì)新城和老城區(qū)，價(jià)值老城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目）5.4狼山約10

29.5客源傳統(tǒng)，中端客源高端品質(zhì)，高端客源高端品質(zhì)，中高端客源市場(chǎng)背景整體供應(yīng)客源傳統(tǒng)，中高端客源（單位：萬(wàn)方，土地供應(yīng)面積含部分商業(yè)配套）承載城市對(duì)居住品質(zhì)有要求客源，同一價(jià)值平臺(tái)下，直接競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)體量較少老城區(qū)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土市場(chǎng)背景產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端品質(zhì)具有運(yùn)作機(jī)會(huì)市場(chǎng)背景產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高端個(gè)案營(yíng)造手法，高端地塊用地性質(zhì)用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(jià)(元/㎡)華潤(rùn)地塊居住商業(yè)185052.24＜415200，其中商業(yè)≤214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47≤328000，其中商業(yè)部分建筑面積≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤3040001.722116中港地塊居住141571.78≤3540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23≤209300，其中商業(yè)建筑面積≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面積≤1658003.042278和融地塊居住157796.17≤3920002.481699合計(jì)————1609600(居住)————市場(chǎng)背景后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)品牌開(kāi)發(fā)商、地塊集中上市（160萬(wàn)方），板塊價(jià)值和認(rèn)知將迅速釋放地塊用地性質(zhì)用地面積建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(jià)華潤(rùn)市場(chǎng)背景產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤(rùn)地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬(wàn)方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型產(chǎn)品，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，項(xiàng)目必須要形成自身特色，走特色品質(zhì)路線市場(chǎng)背景產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤(rùn)地市場(chǎng)背景景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖擊力不夠市場(chǎng)背景景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高端，立面質(zhì)感強(qiáng)，但規(guī)劃排布較平，沖承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)板塊內(nèi)以外來(lái)開(kāi)發(fā)商為主，產(chǎn)品品質(zhì)高端，需要通過(guò)低密度高端產(chǎn)品，樹(shù)立個(gè)案高端形象和品牌形象和融在南通就是高端個(gè)案運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目應(yīng)該形成特色、走差異化路線市場(chǎng)背景結(jié)論承載城市中高端客源南向發(fā)展方向，運(yùn)作高端物業(yè)具有機(jī)會(huì)市場(chǎng)背景區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品質(zhì)和總價(jià)要求，110-125平米，25％再次改善，更舒適生活空間、品質(zhì)提升，135-144平米，35％公寓終極置業(yè)者，需求最好位置、最好個(gè)案，200平米以上，5％項(xiàng)目整盤客源爭(zhēng)奪的南通中高端改善型客源核心客源多次改善，需要更多功能空間、滿足品質(zhì)生活需求，160-170平米，15％南通客源客源需求首次置業(yè)，更住宅總價(jià)控制和性價(jià)比因素，90平米以內(nèi)，20％首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善，追求生活品工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占65％比例其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，占25％比例工作在開(kāi)發(fā)區(qū)客源，考慮工作便利性，購(gòu)買比例放大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開(kāi)發(fā)區(qū)最近、最高品質(zhì)社區(qū)，對(duì)于客源、運(yùn)作等借鑒參考工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)山美地成交客源分析，主要集中在老城區(qū)，占市區(qū)：55％城北：5％開(kāi)發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地10％客源分布：市區(qū)55％，開(kāi)發(fā)區(qū)30％，其他15％客源年齡：客源年齡在35-45歲為主置業(yè)目的：前期以首置為主的剛需客源，包括首次置業(yè)和首次改善，后期投資和改善逐步增加項(xiàng)目整盤目標(biāo)客源預(yù)估項(xiàng)目整盤客源區(qū)域分布市區(qū)：55％城北：5％開(kāi)發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地客源分布：需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬(wàn)以上企業(yè)職工、教師、公務(wù)員希望面面俱到格外關(guān)注性價(jià)比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬(wàn)以上中層管理者、中級(jí)技術(shù)員、教師、公務(wù)員滿足城市價(jià)值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬(wàn)以上中高層管理者、高級(jí)技術(shù)員、小型私營(yíng)業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價(jià)值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬(wàn)以上私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項(xiàng)目整盤客源需求表現(xiàn)需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入層次典型特征首置客源70-項(xiàng)目一期客源定位項(xiàng)目一期客源定位顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是因?yàn)椤皟?yōu)山美地”在南通有著不可超越的環(huán)境，所以有一半客戶屬于改善型居住，另外剛需客戶占據(jù)23%，二者比例總計(jì)73%，改善型和剛需是目前整個(gè)“優(yōu)山美地”的核心客源另外，優(yōu)山美地早期以開(kāi)發(fā)區(qū)客源主力，市區(qū)客源購(gòu)買比例不足；隨著城市發(fā)展以及城市最好居住環(huán)境，市區(qū)改善客源比例迅速放大，達(dá)到近70％比例優(yōu)山美地專案經(jīng)理顧專通過(guò)優(yōu)山美地運(yùn)作，對(duì)于客源區(qū)域變化的表述顧專感受最深的是

總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受關(guān)于戶型需求：因本案通過(guò)前期的別墅與洋房實(shí)景的呈現(xiàn)，再結(jié)合銷售的口碑，小區(qū)品質(zhì)也得到市場(chǎng)認(rèn)可，而購(gòu)買本案小高層客戶，近80%為改善居住，需求集中在130-145平方米左右的三房，另一部分為剛性及投資客戶，則傾向二房及一房。在近三年的小高層銷售中，在面積配比上，在90-100平方米的分布上，感覺(jué)比例偏少，也導(dǎo)致一些客戶流失，其次三房面積變現(xiàn)偏大，最好能控制在140平方米以內(nèi)，同時(shí)對(duì)115-130平方米的小三房比例也偏少。關(guān)于客源發(fā)展：三年的銷售，客源基本以主城區(qū)客戶占據(jù)主導(dǎo)地位，開(kāi)發(fā)區(qū)其次，但開(kāi)發(fā)區(qū)比例呈每年有小幅度上升，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的大力開(kāi)發(fā)及招商引資，后期開(kāi)發(fā)區(qū)的客源還將繼續(xù)攀升，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)也存在較多的動(dòng)拆遷戶，必然會(huì)出現(xiàn)一群追求品質(zhì)生活的人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)想：優(yōu)山美地在產(chǎn)品上制勝最大的因素是環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境好是很多業(yè)主介紹親朋好友的最主要的原因，在產(chǎn)品上應(yīng)該對(duì)環(huán)境提升品質(zhì)，同時(shí)在戶型上應(yīng)該能有創(chuàng)新，并且輔以實(shí)用性很好的附加值，增添戶型的舒適性和賣點(diǎn)。關(guān)于操盤心得：優(yōu)山美地近60%客戶來(lái)自他人介紹，在南通圈層營(yíng)銷、耳語(yǔ)營(yíng)銷是銷售制勝最大因素，對(duì)于項(xiàng)目的客戶無(wú)論是成交還是未成交客戶，一定要把客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升，用心去提升客戶的滿意度，將為項(xiàng)目帶來(lái)口碑傳送的基礎(chǔ)。優(yōu)山美地羅總總負(fù)責(zé)優(yōu)山美地項(xiàng)目的整體銷售，談起以下幾點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的感受關(guān)項(xiàng)目客源定位

項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主力（約70％），包括開(kāi)發(fā)區(qū)原居民、企業(yè)職工等，表現(xiàn)為改善客源

隨著區(qū)域發(fā)展，配套、交通、區(qū)位認(rèn)知逐步提升，將承載城市的居住功能，中后期（2-3年）必將吸引更多的城區(qū)客源，為第一主力，需求高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目前期仍是以開(kāi)發(fā)區(qū)客源為第一主開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開(kāi)發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛在購(gòu)房需求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項(xiàng)目6公里范圍的原住居民15萬(wàn)戶均3口，70％比例3.5萬(wàn)500多家外資企業(yè)20萬(wàn)中層以上管理者約占10％-15％2-3萬(wàn)2000多家中資企業(yè)3000多家私營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開(kāi)發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬(wàn)客源，具有購(gòu)買能力和潛開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房，反映在房型面積上為三房和二房需求對(duì)產(chǎn)品方面，最多選擇綠化和物業(yè)服務(wù)，表明對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)需求；其次表現(xiàn)為戶型和規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表現(xiàn)為改善和為子女買房開(kāi)發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房無(wú)需求需求面積集中在110-130平米面積段，其次為130-144平米和90-110平米144平米以上需求相對(duì)有限，在10％左右開(kāi)發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三房為絕對(duì)主力，對(duì)一房住房了解：目前居住三房為主，但對(duì)物業(yè)、景觀等不滿意，未來(lái)主要表現(xiàn)為改善型需求購(gòu)買用途：改善型需求主力（58％），其次為子女購(gòu)房房型面積：面積集中在110-130平米，其次為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：首選景觀和物業(yè)，其次為規(guī)劃和房型開(kāi)發(fā)區(qū)客源特征開(kāi)發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解名京系未來(lái)系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城郊低密度大型住區(qū)城市副中心綜合住區(qū)南京名京上海未未來(lái)上海格林世界杭州自在城品牌金地集團(tuán)名京系未來(lái)系格林系自在系城市地段中小型住區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)型住區(qū)城幸福啟航系列幸福樂(lè)居系列幸福圓夢(mèng)系列幸福尊享系列品牌新城集團(tuán)幸福啟航系列品牌新城集團(tuán)品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風(fēng)情生活陽(yáng)光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國(guó)際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對(duì)稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形成“美地”和“國(guó)際”兩大成熟產(chǎn)品系品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”定位思考區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居住板塊港閘區(qū)老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)定位思考區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià)值區(qū)域，最具潛力、國(guó)際屬性的高端居市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開(kāi)發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅20天搶空，8000運(yùn)作至11000元/㎡洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨，4000運(yùn)作至6000元/㎡公寓：07年小高層首次推盤，幾天內(nèi)去化95%，5600運(yùn)作至6000元/㎡河流、綠地以及植被的打造項(xiàng)目產(chǎn)品跳脫整個(gè)南通市場(chǎng)價(jià)格上升迅速客源運(yùn)作到全市的高度距離老城區(qū)10公里左右交通、生活等配套欠缺南通優(yōu)山美地本土最大的高端產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，在戰(zhàn)略上，需要高端個(gè)案延續(xù)品牌形象南通高端品牌運(yùn)營(yíng)商定位思考品牌優(yōu)勢(shì)市中心新城區(qū)狼山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別墅2定位思考客源需求開(kāi)發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，對(duì)景觀、物業(yè)、規(guī)劃、戶型等產(chǎn)品需求，追求高品質(zhì)和居住舒適度優(yōu)山美地客源：同樣表現(xiàn)為改善型需求，看中優(yōu)山美地綠化環(huán)境優(yōu)山美地操作人員：缺少二房和小面積三房；南通主要靠口碑營(yíng)銷，所以產(chǎn)品品質(zhì)一定要好，才能有效實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；客源更看中優(yōu)山美地的景觀優(yōu)勢(shì)客源需求環(huán)境優(yōu)越、居住舒適度、高端品質(zhì)住區(qū)我司把項(xiàng)目定位為“國(guó)際系”產(chǎn)品定位思考客源需求開(kāi)發(fā)區(qū)客源訪談：更多表現(xiàn)為三房、改善型需求，區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案城市級(jí)別的高端明星個(gè)案和融集團(tuán)國(guó)際系產(chǎn)品、又一標(biāo)桿個(gè)案項(xiàng)目定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位開(kāi)發(fā)區(qū)中央住區(qū)高端個(gè)案項(xiàng)目定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品建議定位思考如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象？追求國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式、追求全新的居住理念，塑造一個(gè)南通高端產(chǎn)品新地標(biāo)！定位思考如何為南通中高端客層打造一個(gè)有特色、有品質(zhì)的產(chǎn)品形象打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)為南通上流客層打造新地標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位打造南通首個(gè)國(guó)際化高端住區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位定位詮釋如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？如何塑造地標(biāo)品質(zhì)？源于美國(guó)·紐約中央公園的啟示！……世界級(jí)城市公園規(guī)劃我們的項(xiàng)目建議定位詮釋如何導(dǎo)入國(guó)際化開(kāi)發(fā)模式？源于美國(guó)·紐約中央公園的啟示紐約、中央公園下城區(qū)(LowerManhattan)

唐人街(ChinaTown)中城區(qū)(Midtown/TheaterDistrict)上東區(qū)(UpperEastSide)上西區(qū)(UpperWestSide)中央公園(CentralPark)

哈德遜河公園(HudsonRiverPark)國(guó)際級(jí)城市規(guī)劃模式居住區(qū)域圍繞核心公園分布各區(qū)各有各的小型中央綠地紐約、中央公園下城區(qū)(LowerManhattan)

唐中央公園號(hào)稱紐約“后花園”特點(diǎn)：城市中心湖城市森林城市草坪中央公園號(hào)稱紐約“后花園”特點(diǎn)：理念：規(guī)劃：超大圍合、超大棟距環(huán)境：世界級(jí)公園式景觀戶型：高附加值、可變空間建筑：國(guó)際化經(jīng)典建筑大堂：國(guó)際化高端生活體驗(yàn)配套：國(guó)際級(jí)居住品質(zhì)的體驗(yàn)產(chǎn)品定位支撐開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化理念：產(chǎn)品定位支撐開(kāi)發(fā)理念的國(guó)際化一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考一、規(guī)劃設(shè)計(jì)思考二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距追求大尺度、大空間帶來(lái)的視覺(jué)體驗(yàn)！追求變化的天際線帶來(lái)的地標(biāo)形象！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：15.8萬(wàn)方建筑面積：39.2萬(wàn)方其中：住宅面積：377850㎡幼兒園：4000㎡商業(yè)：9000㎡會(huì)所物業(yè)：1500㎡容積率：2.48建筑密度：≤18%二、我們的國(guó)際級(jí)景觀規(guī)劃組團(tuán)、圍合、棟距經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：新聚仁和融集團(tuán)南通開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃課件30F高層＋花園洋房花園洋房15％體量密度高，常規(guī)30-32F高層192米超大棟距1.8-2萬(wàn)平米超大中央景觀1、方案排布項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可能排布2個(gè)方案，從方案視覺(jué)沖擊力效果上看，方案一明顯好于方案二；2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤(rùn)成本利潤(rùn)率方案一洋房15％公寓85％26.3億24.4億1.88億7.7％方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9％方案一方案二方案比較30F高層＋花園洋房30-32F高層1、方案排布項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、我們的世界級(jí)公園景觀我們將重點(diǎn)打造四大主題公園式景觀中心湖、森林、草坪、濱河三、我們的世界級(jí)公園景觀我們將重點(diǎn)打造四大主題公園式景觀中心湖中心湖主題特色處理：追求中心湖規(guī)劃出的半島親水空間獨(dú)島樓王地標(biāo)主題特色處理：森林\草坪森林\草坪主題特色處理：追求森林中的參與性大尺度開(kāi)放休閑/活動(dòng)空間以及運(yùn)動(dòng)設(shè)施小尺度空間提供親切交流主題特色處理：草坪草坪主題特色處理：社區(qū)入口形象會(huì)所高爾夫主題特色處理：湖濱主題特色處理：親水觀水湖濱主題特色處理：利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營(yíng)造景觀的通透連貫性。其他花園式景觀細(xì)節(jié)架空層花園利用中央五棟建筑底層4.5米架空處理，營(yíng)造景觀的通透連貫性。打造國(guó)際花園式可變空間戶型類型：小二房：85-90㎡二房：110-120㎡三房：130-140㎡四房：160-170㎡樓王：200-220㎡高附加值、高舒適性，立體花園空間四、戶型打造國(guó)際花園式可變空間戶型類型：高附加值、高舒適性，立體花園1、市場(chǎng)面積配比2、客戶戶型需求優(yōu)山美地2房和小3房比例偏少，客源需求較大；客源表現(xiàn)為改善型居住，需求三房主力項(xiàng)目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水灣----5011