某集團(tuán)四新項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告之項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析課件

E-HOUSECHINA易居中國(guó)本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析（Ⅰ）金地集團(tuán)四新項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告E-HOUSECHINA易居中國(guó)開(kāi)發(fā)背景分析開(kāi)發(fā)背景分析區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定PART1區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定PART1千里之行，始于足下千里之行，始于足下鐘家村商圈王家灣商圈漢陽(yáng)大道四新沌口琴臺(tái)這是一個(gè)曾經(jīng)沒(méi)有話(huà)題感的城市區(qū)域鐘家村商圈王家灣商圈漢陽(yáng)大道四新沌口琴臺(tái)這是一個(gè)曾經(jīng)沒(méi)有話(huà)題沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的光榮，正如沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的未來(lái)一樣!沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的光榮，【武漢國(guó)際博覽中心】【武漢新區(qū)規(guī)劃圖】【墨水湖大橋效果圖】未來(lái)漢陽(yáng)：“三大特色功能組團(tuán)＋四湖連通水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)＋五縱五橫道路骨架”的生態(tài)城市?！疚錆h國(guó)際博覽中心】【武漢新區(qū)規(guī)劃圖】【墨水湖大橋效果圖】未悠久的歷史，豐富的自然人文景觀(guān)資源，令人驕傲的過(guò)去，迷失的現(xiàn)在，美好的未來(lái)，漢陽(yáng)，不僅僅是漢陽(yáng)人的，更是武漢的；漢陽(yáng)，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！悠久的歷史，豐富的自然人文景觀(guān)資源，一肩挑兩頭肩負(fù)了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使命；江城大道將與武漢大道一同構(gòu)建武漢迎賓大道，貫通大武漢交通圈。重新解讀四新吳家山臺(tái)商投資區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中國(guó).光谷高新開(kāi)發(fā)區(qū)CBD三環(huán)線(xiàn)江城大道四新板塊一肩挑兩頭肩負(fù)了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使工程名稱(chēng)武漢國(guó)際博覽中心四新道路路網(wǎng)建設(shè)總港工程軌道交通三環(huán)線(xiàn)全市貫通投資總額78億元5.87億元5.47億/超過(guò)70億實(shí)施進(jìn)度目前博覽中心建設(shè)中正在施工，多數(shù)道路未完工設(shè)計(jì)方已于09年5月確定，方案深化中/目前，三環(huán)線(xiàn)西段、南段建成通車(chē)，東西段進(jìn)入收尾工程計(jì)劃完工期規(guī)劃于2010年博覽中心竣工規(guī)劃于2010年建成/3號(hào)線(xiàn)計(jì)劃2009年內(nèi)動(dòng)工U6號(hào)線(xiàn)2012-2020后動(dòng)建設(shè)2011年全線(xiàn)貫通重大規(guī)劃實(shí)施時(shí)間表大致時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2010年以后工程名稱(chēng)武漢國(guó)際四新道路總港工程軌道交通三環(huán)線(xiàn)投資總額78億令人興奮的消息東風(fēng)來(lái)了！據(jù)可靠消息，武漢東風(fēng)本田生產(chǎn)工廠(chǎng)2期工程j即將動(dòng)建，預(yù)計(jì)2010年3月竣工。該基地將主要生產(chǎn)本田的中/高檔車(chē)型，具備雙班24萬(wàn)輛生產(chǎn)能力。三環(huán)線(xiàn)江城大道東風(fēng)本田2期生產(chǎn)基地令人興奮的消息東風(fēng)來(lái)了！據(jù)可靠消息，武漢東風(fēng)本田生產(chǎn)工廠(chǎng)2期四新，融通武漢三鎮(zhèn)；四新，匯通各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；四新，串聯(lián)武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軸心四新，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！武漢新的生長(zhǎng)點(diǎn)理解四新四新，融通武漢三鎮(zhèn)；武漢新的生長(zhǎng)點(diǎn)理解四新四新是：武漢動(dòng)力中部發(fā)展看武漢武漢發(fā)展惠新區(qū)新區(qū)建設(shè)振四新SO區(qū)域新定義四新是：武漢動(dòng)力中部發(fā)展看武漢SO區(qū)域新定義項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡帶；從東南方向，沿三環(huán)線(xiàn)，經(jīng)白沙洲大橋直達(dá)武昌。南下由江城大道，可達(dá)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，直奔京珠、滬蓉、漢宜高速公路。沿江城大道北上，經(jīng)月湖橋，抵漢口和王家墩中央商務(wù)區(qū)，只需15分鐘車(chē)程。傳統(tǒng)過(guò)渡帶,區(qū)域認(rèn)知度低距離主城核心區(qū)15分鐘車(chē)程項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口經(jīng)濟(jì)處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；東南向15層以上有江景資源；西南向10層以上有湖景資源；Ｊ５、Ｊ７地塊項(xiàng)目東臨江城大道，是新區(qū)黃金景觀(guān)軸；跨地塊的總港走廊是六湖連通重要渠道；項(xiàng)目西南側(cè)的太子溪濕地及南太子湖景觀(guān)資源豐富。項(xiàng)目所在區(qū)位公眾交通配套缺失生活配套嚴(yán)重匱乏配套景觀(guān)長(zhǎng)江南太子湖三角湖處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；Ｊ５、Ｊ７地塊項(xiàng)目東臨江城大道，受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性地塊四至地塊東臨江城大道地塊南邊為三環(huán)線(xiàn)和芳草南四街（規(guī)劃路）地塊西邊是總綱排水走廊、四新中路（規(guī)劃路）地塊北邊是四新南路、芳草南三街（規(guī)劃路）規(guī)劃要求平均容積率為1.990平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%；各地塊停車(chē)泊位按3戶(hù)不少于1個(gè)配建J5地塊建筑高度不超過(guò)27米；J6J7J8規(guī)劃指標(biāo)受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性地塊四至J詮釋屬性區(qū)位屬性處于武漢新區(qū)四新片區(qū)近鄰兩大交通干道距離主城核心區(qū)１５分鐘車(chē)程無(wú)公交線(xiàn)路到達(dá)無(wú)大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、餐飲、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)學(xué)校等配套城市陌生區(qū),區(qū)域認(rèn)知度及認(rèn)可度極低可通達(dá)性好交通配套、生活配套及其缺失項(xiàng)目屬性規(guī)劃總凈用地面積為306556㎡，約合459.83畝，平均容積率為1.9，規(guī)劃總建筑面積581780.6㎡處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；東南向15層以上有江景資源，西南向10層以上有湖景資源；66%的住宅面積不得超過(guò)90平米，J5建筑限高27米規(guī)模大盤(pán)外部景觀(guān)資源較豐富受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性項(xiàng)目界定：陌生區(qū)域高端大盤(pán)項(xiàng)目界定詮釋屬性區(qū)位屬性處于武漢新區(qū)四新片區(qū)城市陌生區(qū),區(qū)域認(rèn)知度項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究市場(chǎng)環(huán)境分析PART1市場(chǎng)環(huán)境分析PART1漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)分析漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)分析20漢陽(yáng)區(qū)域發(fā)展?jié)h陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展迅速。從規(guī)模，品質(zhì)，價(jià)格等眾多指標(biāo)已與武昌齊驅(qū)并駕。漢陽(yáng)由四大版塊組成分別是，以鐘家村核心商圈為代表的以高層小規(guī)模高容積率社區(qū)。以王家灣為代表的小高層、高層為主的中等規(guī)模社區(qū)；以沌口開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的中大型規(guī)模新興居住區(qū)；以蔡甸為代表的大品牌大規(guī)模大型宜居社區(qū)。鐘家村版塊（老商圈）-王家灣版塊（新興商圈）-沌口版塊（新興居住區(qū)）-蔡甸版塊（生態(tài)居住區(qū)），版塊的擴(kuò)張和前移記述著漢陽(yáng)的發(fā)展軌跡，也講述著人們的置業(yè)軌跡。同樣也標(biāo)志著漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代。住宅開(kāi)發(fā)向大型化，規(guī)?；厔?shì)發(fā)展。漢陽(yáng)區(qū)域發(fā)展?jié)h陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展迅速。從規(guī)模，品質(zhì)，價(jià)21市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段片區(qū)解構(gòu)區(qū)域動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)個(gè)案表現(xiàn)武漢地鐵4號(hào)線(xiàn)二期走向及站點(diǎn)設(shè)置敲定，年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工人信·漢商銀座開(kāi)盤(pán)——投資型小戶(hù)型產(chǎn)品熱銷(xiāo)在標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)下，鐘家村片區(qū)保持在一個(gè)較高的成交價(jià)格水平本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均衡，鐘家村片區(qū)成交價(jià)格下滑，但仍處于高位水平，其余片區(qū)價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍22漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存2310月份漢陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)量仍然處于低位，且推出產(chǎn)品類(lèi)型單一，尚不能緩解目前供求不平衡的矛盾。人信·漢商銀座380套市場(chǎng)特征10月份漢陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)量仍然處于低位，且推出產(chǎn)品類(lèi)型單一，尚24漢陽(yáng)區(qū)成交在經(jīng)過(guò)前幾月的大量消化后，在未有大量新增供應(yīng)的有效支撐下，成交量回落明顯，本月同比下降17.62%。9月鑫瑞小城故事繼續(xù)熱銷(xiāo)，目前整體去化過(guò)半；另華潤(rùn)置地中央公園、博學(xué)華府本月初新推都有很好的表現(xiàn)。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)成交在經(jīng)過(guò)前幾月的大量消化后，在未有大量新增供應(yīng)的有效25因鐘家村板塊高端項(xiàng)目成交量的回落，漢陽(yáng)區(qū)10月份成交價(jià)格出現(xiàn)下滑，同比9月下降6.64%。而未來(lái)11月份有可能受到人信·漢商銀座項(xiàng)目熱銷(xiāo)的拉動(dòng)，使區(qū)域成交價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。市場(chǎng)特征因鐘家村板塊高端項(xiàng)目成交量的回落，漢陽(yáng)區(qū)10月份成交價(jià)格出現(xiàn)26漢陽(yáng)區(qū)本月雖成交量有所下滑，銷(xiāo)售去化周期呈現(xiàn)小幅的上漲的趨勢(shì)，但因未來(lái)新增供應(yīng)入市有限，漢陽(yáng)區(qū)將在近一段時(shí)間內(nèi)仍然處于存量的快速消化期。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月雖成交量有所下滑，銷(xiāo)售去化周期呈現(xiàn)小幅的上漲的趨勢(shì)27本月漢陽(yáng)區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多，主要集中在華潤(rùn)·中央公園、君融天湖、博學(xué)華府、新澳·藍(lán)草坪等首次改善產(chǎn)品的成交上。11月份將因人信·漢商銀座的大量成交，使區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)產(chǎn)品的成交比例回升。市場(chǎng)特征本月漢陽(yáng)區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多28從產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)看，成交主力依然集中在80-100面積段兩房，100-130平米三房。但相對(duì)于8、9月份各產(chǎn)品線(xiàn)成交量均有明顯的萎縮，大部分樓盤(pán)都在消化前期剩余產(chǎn)品。市場(chǎng)特征從產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)看，成交主力依然集中在80-100面積段兩房，1029中心區(qū)改善型產(chǎn)品比較緊俏，市郊首置產(chǎn)品需求旺盛。

從存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，80-100兩房存量主要集中在鐘家村板塊華潤(rùn)置地·中央公園、新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)項(xiàng)目上，而120-130的三房存量集中在沌口板塊。華潤(rùn)置地·中央公園、新長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)、博學(xué)華府、新澳藍(lán)草坪海天幸福小城、新澳藍(lán)草坪、君融天湖、湘隆時(shí)代商業(yè)中心新長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)、湘隆時(shí)代商業(yè)中心、博學(xué)華府、人信漢商銀座市場(chǎng)特征中心區(qū)改善型產(chǎn)品比較緊俏，市郊首置產(chǎn)品需求旺盛。

從存量結(jié)構(gòu)30本月漢陽(yáng)區(qū)首次置業(yè)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，而改善類(lèi)產(chǎn)品與高端產(chǎn)品的成交價(jià)格都出現(xiàn)了不同幅度的下滑。下個(gè)月首置產(chǎn)品將會(huì)受到人信·漢商銀座銷(xiāo)售價(jià)格的拉動(dòng)，出現(xiàn)上升趨勢(shì)，而其余產(chǎn)品線(xiàn)以繼續(xù)消化存量為主，成交價(jià)格將在小范圍內(nèi)出現(xiàn)浮動(dòng)。市場(chǎng)特征本月漢陽(yáng)區(qū)首次置業(yè)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，而改善類(lèi)產(chǎn)品與高端產(chǎn)31市場(chǎng)特征綜述區(qū)域十月份僅有一個(gè)項(xiàng)目有新品推出，人信·漢商銀座項(xiàng)目推出小戶(hù)型公寓類(lèi)投資性產(chǎn)品，因地段屬于區(qū)域中心，交通、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯，目前該產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀缺，投資價(jià)值較高，因此在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即能取得去化87%的銷(xiāo)售成績(jī)。而本月內(nèi)僅博學(xué)華府、小城故事、君融天湖等中低價(jià)位的樓盤(pán)去化表現(xiàn)較好外，大部分樓盤(pán)的成交量均有所下降，在沒(méi)有大體量新增供應(yīng)放量的刺激下，區(qū)域整體成交量呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。目前漢陽(yáng)區(qū)后期新增供應(yīng)將主要集中在中高端產(chǎn)品，且推盤(pán)量不會(huì)很大，對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品并不會(huì)造成太大影響，而大部分樓盤(pán)逐步進(jìn)入剩余存量消化期，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏將放緩，成交量將不會(huì)再出現(xiàn)大幅提升的可能性。6-9月份區(qū)域成交價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，而10月份因高價(jià)位項(xiàng)目成交量下滑，使得區(qū)域成交價(jià)格回落。在未來(lái)11、12月份市場(chǎng)上以存量銷(xiāo)售的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整可能性不大，對(duì)整體成交均價(jià)的影響主要集中在即將新推的一批中高端產(chǎn)品上，尚存有一定上調(diào)空間，預(yù)計(jì)將會(huì)小幅拉動(dòng)區(qū)域成交價(jià)格，保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段。市場(chǎng)特征綜述區(qū)域十月份僅有一個(gè)項(xiàng)目有新品推出，人信·漢商銀座32本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均衡，鐘家村片區(qū)成交價(jià)格下滑，但仍處于高位水平，其余片區(qū)價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)。片區(qū)解構(gòu)本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均33本于成交基本平均分布在鐘家村、王家灣、沌口三大板塊。本月華潤(rùn)置地中央公園、錦合天地等項(xiàng)目支撐了鐘家村成交量的穩(wěn)定地位；鑫瑞小城故事仍為王家灣片區(qū)明星樓盤(pán)；博學(xué)華府、君融天湖項(xiàng)目的持續(xù)熱銷(xiāo)擴(kuò)大了沌口片區(qū)的成交占比。后市鑫瑞小城故事進(jìn)入尾盤(pán)，王家灣片區(qū)成交將會(huì)縮量；而鐘家村片區(qū)人信·漢商銀座、世茂錦繡長(zhǎng)江、華潤(rùn)中央公園的加推，在價(jià)格理性增長(zhǎng)的前提下，后市成交會(huì)放量而與沌口片區(qū)分庭抗衡。片區(qū)解構(gòu)本于成交基本平均分布在鐘家村、王家灣、沌口三大板塊。本月華潤(rùn)34鐘家村片區(qū)價(jià)格因高端項(xiàng)目成交量回落而被大幅拉低，但仍處于一個(gè)較高的水平，沌口、王家灣及四新片區(qū)價(jià)格變化幅度較小。片區(qū)2009年10月2007年11月差距歷史高點(diǎn)差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家灣53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%鐘家村66756951-3.97%8088-17.47%片區(qū)解構(gòu)鐘家村片區(qū)價(jià)格因高端項(xiàng)目成交量回落而被大幅拉低，但仍處于一個(gè)35漢陽(yáng)區(qū)本月80-100平米兩房依然是成交典型產(chǎn)品，成交主要集中在鐘家村與沌口片區(qū)。近幾月鐘家村片區(qū)受中央公園持續(xù)熱銷(xiāo)影響，價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)在一定程度上保持趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)區(qū)本月80-100平米兩房依然是成交典型產(chǎn)品，成交主要集36漢陽(yáng)各片區(qū)80-100平方米兩房存量，主要集中在王家灣片區(qū)的國(guó)信馨園、新奧藍(lán)草坪以及沌口板塊的博學(xué)華府、君融天湖項(xiàng)目上，另外，鐘家村板塊該類(lèi)型產(chǎn)品成交主力僅集中在中央公園項(xiàng)目上，未來(lái)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)各片區(qū)80-100平方米兩房存量，主要集中在王家灣片區(qū)的37漢陽(yáng)本月120-140平米三房成交主要分布在鐘家村片區(qū)和沌口片區(qū)。隨著米蘭小鎮(zhèn)等項(xiàng)目銷(xiāo)售陸續(xù)售罄，市郊板塊的占比逐漸下降。價(jià)格方面，鐘家村片區(qū)受中央公園調(diào)價(jià)拉動(dòng)價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)則受個(gè)別項(xiàng)目集中成交影響，價(jià)格雖有浮動(dòng)，大體上相對(duì)較穩(wěn)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)本月120-140平米三房成交主要分布在鐘家村片區(qū)和沌口38漢陽(yáng)120-140平方米三房存量主要集中在沌口片區(qū)海天幸福小城（2期）和湘隆時(shí)代商業(yè)中心和王家灣片區(qū)新奧藍(lán)草坪以及即將開(kāi)盤(pán)的水墨清華，鐘家村片區(qū)該產(chǎn)品去化速度較快，存量不大，并且短期內(nèi)新增供應(yīng)斷檔，未來(lái)該產(chǎn)品成交主力還將集中在市郊。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)120-140平方米三房存量主要集中在沌口片區(qū)海天幸福小39鐘家村片區(qū)成交總價(jià)主要集中在50-90萬(wàn)的范圍內(nèi)，100萬(wàn)以上高總價(jià)的產(chǎn)品成交也基本在鐘家村片區(qū)。王家灣片區(qū)成交主要集中在30-70萬(wàn)的水平，沌口片區(qū)成交總價(jià)又略低，主力成交水平在50萬(wàn)以?xún)?nèi)。片區(qū)解構(gòu)鐘家村片區(qū)成交總價(jià)主要集中在50-90萬(wàn)的范圍內(nèi)，100萬(wàn)以40武漢地鐵4號(hào)線(xiàn)二期走向及站點(diǎn)設(shè)置敲定，年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工區(qū)域動(dòng)態(tài)武漢地鐵4號(hào)線(xiàn)二期走向及站點(diǎn)設(shè)置敲定，年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工區(qū)域動(dòng)態(tài)41漢陽(yáng)：“地鐵時(shí)代”的到來(lái)2004年，短短10公里長(zhǎng)的輕軌在漢口通車(chē)，將武漢帶入地鐵時(shí)代。隨后陸續(xù)開(kāi)建的1號(hào)線(xiàn)二期、2號(hào)線(xiàn)一期、4號(hào)線(xiàn)一期把武昌、漢口連成一體，獨(dú)缺漢陽(yáng)。而今年，漢陽(yáng)區(qū)將同步上馬兩條地鐵線(xiàn)，年內(nèi)將開(kāi)工建設(shè)地鐵3號(hào)線(xiàn)一期漢陽(yáng)段和地鐵4號(hào)線(xiàn)二期工程。武漢地鐵4號(hào)線(xiàn)二期工程線(xiàn)路具體走向、站點(diǎn)設(shè)置等已基本敲定，10月14日起面向社會(huì)公示該項(xiàng)目概況、環(huán)境影響，征求公眾意見(jiàn)。10月22日開(kāi)始施工招標(biāo)，年內(nèi)也將展開(kāi)施工。今年擬開(kāi)工建設(shè)的地鐵3號(hào)線(xiàn)一期和4號(hào)線(xiàn)二期工程，總投資需求為239億元。區(qū)域動(dòng)態(tài)漢陽(yáng)：“地鐵時(shí)代”的到來(lái)2004年，短短10公里長(zhǎng)的輕軌在漢42漢陽(yáng)：地鐵3號(hào)線(xiàn)軌道交通三號(hào)線(xiàn)一期工程：起于漢口三金潭，經(jīng)二七路、發(fā)展大道、解放大道過(guò)漢西路口，穿越漢江至王家灣、武漢體育中心，到達(dá)終點(diǎn)沌陽(yáng)大道。線(xiàn)路全長(zhǎng)約28.3公里，跨漢江段長(zhǎng)600米。線(xiàn)路除車(chē)輛段、車(chē)場(chǎng)及出入段線(xiàn)為地面線(xiàn)外，其它均為地下隧道。根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，3號(hào)線(xiàn)二期工程起點(diǎn)將向蔡甸、漢南延伸，漢口端經(jīng)建設(shè)大道延伸，可連通后湖地區(qū)，終到三金潭，將是武漢市線(xiàn)路最長(zhǎng)、行經(jīng)行政區(qū)最多的軌道交通線(xiàn)。區(qū)域動(dòng)態(tài)漢陽(yáng)：地鐵3號(hào)線(xiàn)軌道交通三號(hào)線(xiàn)一期工程：區(qū)域動(dòng)態(tài)434號(hào)線(xiàn)二期工程從漢陽(yáng)黃金口站至武昌首義路站，線(xiàn)路全長(zhǎng)16.85公里，其中高架線(xiàn)3.2公里，敞開(kāi)段0.15公里，地下線(xiàn)13.50公里，設(shè)站13座。其中，高架站有黃金口站、孟家鋪站，地下站分別為永安堂站、玫瑰苑站、王家灣站、十里鋪站、七里廟站、五里墩站、漢陽(yáng)火車(chē)站、鐘家村站、攔江路站、復(fù)興路站和首義路站。

4號(hào)線(xiàn)二期工程線(xiàn)路走向?yàn)椋簭狞S金口工業(yè)園附近向東跨琴斷口小河、三環(huán)線(xiàn)孟家鋪立交，沿漢陽(yáng)大道向東，過(guò)孟家鋪站后轉(zhuǎn)為地下，過(guò)永安堂、玫瑰苑、王家灣、十里鋪、七里廟、五里墩、五琴路，向北偏轉(zhuǎn)穿老漢陽(yáng)火車(chē)站，線(xiàn)路下穿京廣鐵路和琴臺(tái)路，經(jīng)過(guò)琴臺(tái)公園，從閩東國(guó)際東側(cè)轉(zhuǎn)入鸚鵡大道向南前行，過(guò)翠微路后轉(zhuǎn)向東沿腰路堤路前行，然后下穿長(zhǎng)江，沿紫陽(yáng)路前行，過(guò)首義路后至設(shè)計(jì)終點(diǎn)。地鐵4號(hào)線(xiàn)二期擬于今年底開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2015年通車(chē)。列車(chē)最高運(yùn)行時(shí)速為80公里，平均時(shí)速≥35公里。初期全日開(kāi)行列車(chē)139對(duì)，全日客運(yùn)總量預(yù)計(jì)為69.4萬(wàn)人次。漢陽(yáng)：地鐵4號(hào)線(xiàn)二期區(qū)域動(dòng)態(tài)4號(hào)線(xiàn)二期工程從漢陽(yáng)黃金口站至武昌首義路站，線(xiàn)路全長(zhǎng)16.844對(duì)片區(qū)的影響武漢地鐵3號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)把漢陽(yáng)與漢口、武昌連線(xiàn)貫通，改變了漢陽(yáng)區(qū)域無(wú)軌道交通的格局，大大提升了區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值。隨著地鐵項(xiàng)目的啟動(dòng)，人們開(kāi)始重新審視漢陽(yáng)的居住價(jià)值，其臨湖、親水、濱江、低價(jià)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步彰顯。兩條地鐵的開(kāi)建，跨越了漢陽(yáng)的老城區(qū)、新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，形成一條明晰的經(jīng)濟(jì)帶，將會(huì)引起一系列的連鎖反應(yīng)。加之漢陽(yáng)有長(zhǎng)江、漢江和月湖等景觀(guān)支撐，土地資源比較豐富，必將吸引不少武昌、漢口的過(guò)江客前來(lái)購(gòu)房，漢陽(yáng)樓市也將快速進(jìn)入武漢中心區(qū)域樓盤(pán)的發(fā)展行列。區(qū)域動(dòng)態(tài)對(duì)片區(qū)的影響武漢地鐵3號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)把漢陽(yáng)與漢口、武45在標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)下，鐘家村片區(qū)保持在一個(gè)較高的成交價(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)在標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)下，鐘家村片區(qū)保持在一個(gè)較高的成交價(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)46鐘家村片區(qū)與漢口中心區(qū)的成交量差異明顯，主要是由于新增供應(yīng)以及可售房源多少不同引起的。另外，鐘家村板塊09年伊始，區(qū)域兩標(biāo)桿項(xiàng)目交替放量，該板塊價(jià)格逐步推高。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)鐘家村片區(qū)與漢口中心區(qū)的成交量差異明顯，主要是由于新增供應(yīng)以4710月，小城故事、博學(xué)華府、君融天湖等項(xiàng)目以低價(jià)銷(xiāo)售的策略，保持著較高的成交量。而華潤(rùn)·中央公園與世茂錦繡長(zhǎng)江的成交價(jià)格仍然處于區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先水平。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)10月，小城故事、博學(xué)華府、君融天湖等項(xiàng)目以低價(jià)銷(xiāo)售的策略，48標(biāo)桿項(xiàng)目——世茂·錦繡長(zhǎng)江、華潤(rùn)·中央公園本月區(qū)域內(nèi)兩個(gè)高端項(xiàng)目成交量均有大幅回落，以消化剩余存量為主，成交價(jià)格均在80000元/平米以上，拉動(dòng)了鐘家村片區(qū)成交價(jià)格，保持在一個(gè)7000元/平米以上的較高水平。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)標(biāo)桿項(xiàng)目——世茂·錦繡長(zhǎng)江、華潤(rùn)·中央公園本月區(qū)域內(nèi)兩個(gè)高端49世茂·錦繡長(zhǎng)江剩余存量非常少，后期將加推新新品。該項(xiàng)目90-110平米以及160平米以上的大戶(hù)型去化情況均比較好。華潤(rùn)·中央公園主要成交集中在90-100平米兩房。兩個(gè)項(xiàng)目的60-70平米的小戶(hù)型產(chǎn)品去化速度均比較快。華潤(rùn)·中央公園剩余存量主要集中在90-100平米的兩房常規(guī)產(chǎn)品，銷(xiāo)售壓力并不大。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)世茂·錦繡長(zhǎng)江剩余存量非常少，后期將加推新新品。該項(xiàng)目90-50恒大綠洲與世茂·錦繡長(zhǎng)江報(bào)廣十月報(bào)廣投放力度在漢陽(yáng)區(qū)最大，其次為人信·漢商銀座。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)恒大綠洲與世茂·錦繡長(zhǎng)江報(bào)廣十月報(bào)廣投放力度在漢陽(yáng)區(qū)最大，其51媒體投放明星樓盤(pán)廣告版面情況

恒大綠洲一直保持著較高的媒體的曝光率，而人信·漢商銀座與世茂·錦繡長(zhǎng)江因開(kāi)盤(pán)與加推預(yù)熱宣傳，也加大了廣告的投放力度。世茂·錦繡長(zhǎng)江10月平面廣告樓盤(pán)名稱(chēng)廣告內(nèi)容世茂·錦繡長(zhǎng)江3號(hào)觀(guān)江宅邸全新上市恒大綠洲升級(jí)版全明全景精致洋房，送1200元/平米豪裝，本周認(rèn)購(gòu)特享95折人信·漢商銀座人信漢商銀座瞰江精裝公寓10月18日盛大開(kāi)盤(pán)人信·漢商銀座10月平面廣告競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)媒體投放明星樓盤(pán)廣告版面情況

恒大綠洲一直保持著較高的媒體的52新增供應(yīng)為投資小戶(hù)型產(chǎn)品：

人信·漢商銀座——精裝修酒店式公寓個(gè)案表現(xiàn)新增供應(yīng)為投資小戶(hù)型產(chǎn)品：

人信·漢商銀座——精裝修酒店式公53銷(xiāo)售情況：10月18日首次開(kāi)盤(pán)，本次推出380套，當(dāng)日銷(xiāo)售約270套，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平米，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為71%；人信·漢商銀座個(gè)案表現(xiàn)銷(xiāo)售情況：人信·漢商銀座個(gè)案表現(xiàn)54新推戶(hù)型配比：戶(hù)型面積推出套數(shù)比例成交單價(jià)銷(xiāo)售套數(shù)以售比1*1*143-58380100%900027071%新推戶(hù)型設(shè)計(jì)：D3戶(hù)型，55-60平米D6戶(hù)型，45-50平米個(gè)案表現(xiàn)新推戶(hù)型配比：戶(hù)型面積推出套數(shù)比例成交單價(jià)銷(xiāo)售套數(shù)55新澳藍(lán)草坪近期推案節(jié)奏時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格說(shuō)明2009-10-18首次推出酒店式公寓產(chǎn)品9000元/平米（精裝修）推出380，銷(xiāo)售270套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為71%開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)有序認(rèn)購(gòu)個(gè)案表現(xiàn)新澳藍(lán)草坪近期推案節(jié)奏時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格說(shuō)明2009-10-18首56漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)論一：從供求比看，漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)結(jié)論二：結(jié)論三：從價(jià)格趨勢(shì)看，漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量少，需求量大，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)價(jià)漲量跌漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)論一：從供求比看，漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)57區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析PART2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析PART2潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——主要從有一定地緣影響力和資源角度選取了漢陽(yáng)臨湖及金銀湖板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊分析——主要從有一定地緣影響力和資源角度選取了漢59墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南國(guó)明珠水墨甲秀水墨清華中恒云天國(guó)際花園金色港灣大洋彼岸千年美麗東方夏威夷板塊一：漢陽(yáng)臨湖板塊三大板塊：墨水湖板塊太子湖及三角湖板塊后官湖及知音湖板塊金橋太子湖1號(hào)墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南國(guó)明珠水墨甲秀水墨清華中恒60區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）占地面積（萬(wàn)方）綠化率容積率墨水湖南國(guó)明珠704740%1.4水墨甲秀4.32.935%1.4水墨清華6.97.836%1.2北太子湖金太子湖1號(hào)8.56.037.6%1.9三角湖中恒云天國(guó)際花園215.335%3.33金色港灣101340%1.1后官湖、知音湖東方夏威夷6.73.535%0.8大洋彼岸112060%0.56人信千年美麗203340%0.68官湖郡1.30.661.2%2.1漢陽(yáng)臨湖板塊：規(guī)劃指標(biāo)容積率小于1的項(xiàng)目集中在后官湖、知音湖版塊項(xiàng)目分別是東方夏威夷0.8、大洋彼岸0.56、人信千年美麗0.68區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)方）占地面積（萬(wàn)方）綠化率容積率墨水61項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠√水墨甲秀√√水墨清華√√北太子湖金太子湖1號(hào)√√三角湖中恒云天國(guó)際√金色港灣√√√√后官湖、知音湖東方夏威夷√√√大洋彼岸√√人信千年美麗√√√官湖郡√√墨水湖板塊的物業(yè)形態(tài)是聯(lián)排別墅、高層、多層為主北太子湖板塊的物業(yè)形態(tài)是聯(lián)排、高層為主三角湖板塊的物業(yè)形態(tài)是獨(dú)別、聯(lián)排、洋房及高層為主后官湖、知音湖板塊的物業(yè)形態(tài)主要以獨(dú)別、聯(lián)排、洋房為主漢陽(yáng)臨湖板塊：物業(yè)組合項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠√水墨甲秀62(單位:㎡)項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠---138-153181-194-水墨甲秀-196-400--59-210水墨清華----130-170北太子湖金太子湖1號(hào)-280-350---三角湖中恒云天國(guó)際----81.19-89.16120.86-122.08金色港灣370311126-80后官湖、知音湖東方夏威夷-230300-33086-106--大洋彼岸312240-245---人信千年美麗300-320203-23060-105--官湖郡-198-350--88-137獨(dú)立別墅300-370㎡

聯(lián)排別墅集中在200-245㎡、300-350㎡

花園洋房86-105㎡

多層主要來(lái)自南國(guó)明珠138-153㎡181-194㎡

高層的供應(yīng)面積段主要在80-89㎡、120-170㎡漢陽(yáng)臨湖板塊：面積區(qū)間(單位:㎡)項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)63單位:元/㎡項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)明珠---5400-水墨甲秀-9150---水墨清華9月底開(kāi)盤(pán)北太子湖金太子湖1號(hào)-9900---三角湖中恒云天國(guó)際花園----4800金色港灣11000108005500-4600后官湖、知音湖東方夏威夷1200055003500--大洋彼岸150005900---人信千年美麗1100052003500--官湖郡-9000--4500獨(dú)立別墅均價(jià)在11000-15000元/㎡區(qū)間，總價(jià)在330萬(wàn)以上聯(lián)排別墅均價(jià)在5200-9900元/㎡區(qū)間，總價(jià)在106-346萬(wàn)之間花園洋房市場(chǎng)集中供應(yīng)為后官湖知音湖片，洋房均價(jià)為3500元，總價(jià)在21-37萬(wàn)多層的供應(yīng)主要來(lái)自南國(guó)明珠，均價(jià)5400元/㎡，總價(jià)在75萬(wàn)以上高層均價(jià)在4600-4800元/㎡，總價(jià)在36-59萬(wàn)元之間漢陽(yáng)臨湖板塊：成交均價(jià)單位:元/㎡項(xiàng)目名稱(chēng)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房多層高層墨水湖南國(guó)64產(chǎn)品面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅300-37011000-15000330以上聯(lián)排別墅200-245300-3505200-9900106-346洋房6086-105350021-37多層138-153181-194540075以上高層80-89120-1704600-480036-59產(chǎn)品面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅180-30011000-15000330以下聯(lián)排別墅245-3005200-9900127-297洋房100以上350035以上多層153-181540082-97高層89-1204600-480040-57市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白點(diǎn)：獨(dú)立別墅：面積在300平米以下總價(jià)在330萬(wàn)以下性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品花園洋房：面積在100平米以上總價(jià)在35萬(wàn)以上的改善型產(chǎn)品漢陽(yáng)臨湖板塊：市場(chǎng)機(jī)會(huì)產(chǎn)品面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅300-365從價(jià)格區(qū)間，市場(chǎng)上獨(dú)立別墅總價(jià)在300萬(wàn)以上，缺少性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品從面積供給，市場(chǎng)上250平米以下的別墅，以及100平米以上的花園洋房供給量小從物業(yè)形態(tài)看，區(qū)域主要以獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅花園洋房為主結(jié)論一：結(jié)論二：結(jié)論三：漢陽(yáng)臨湖板塊：小結(jié)從價(jià)格區(qū)間，市場(chǎng)上獨(dú)立別墅總價(jià)在300萬(wàn)以上，從面積供給，市66金銀湖區(qū)域市場(chǎng)分析類(lèi)比片區(qū)：金銀湖區(qū)域市場(chǎng)分析類(lèi)比片區(qū)：67區(qū)域概況區(qū)域概況68東西湖區(qū)發(fā)展規(guī)劃——三城一新泛金銀湖生態(tài)新城（用地面積77.7平方公里）吳家山新城（用地面積48平方公里）新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展區(qū)臺(tái)商產(chǎn)業(yè)新城（現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)）重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域主流住宅區(qū)東西湖區(qū)發(fā)展規(guī)劃——三城一新泛金銀湖生態(tài)新城吳家山新城新農(nóng)村69泛金銀湖生態(tài)新城——數(shù)字解讀中環(huán)線(xiàn)區(qū)位、生態(tài)是金銀湖的兩大賣(mài)點(diǎn)，極大的提升了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值用地面積：約78平方公里區(qū)位：位于主城西北部，南鄰中環(huán)線(xiàn)，北接天河機(jī)場(chǎng)，包括金銀湖、金銀潭、常青花園和中環(huán)線(xiàn)以南部分地區(qū)生態(tài)資源：水域面積1.2萬(wàn)畝，湖岸線(xiàn)長(zhǎng)4.2萬(wàn)米人口：約7萬(wàn)人房地產(chǎn)規(guī)模：約1000萬(wàn)平方米泛金銀湖生態(tài)新城——數(shù)字解讀中環(huán)線(xiàn)區(qū)位、生態(tài)是金銀湖的兩大賣(mài)70建立時(shí)間：2009年9月12日位置：沿海賽洛城北大附中旁占地：6000平方米首批線(xiàn)路：737路、621路金銀湖公交總站啟用片區(qū)公共交通日益完善最新規(guī)劃利好——公交總站建立時(shí)間：2009年9月12日金銀湖公交總站啟用片區(qū)公共71市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況72市場(chǎng)情況——量?jī)r(jià)走勢(shì)成交量升價(jià)跌，占全市成交比重上升，價(jià)格波動(dòng)主要由于成交結(jié)構(gòu)的影響市場(chǎng)情況——量?jī)r(jià)走勢(shì)成交量升價(jià)跌，占全市成交比重上升，價(jià)格波73市場(chǎng)情況——存量走勢(shì)區(qū)域整體存量較大，去化壓力明顯，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)情況——存量走勢(shì)區(qū)域整體存量較大，去化壓力明顯，未來(lái)市場(chǎng)74市場(chǎng)情況——成交結(jié)構(gòu)120平米以下首置、首改產(chǎn)品為區(qū)域主力市場(chǎng)情況——成交結(jié)構(gòu)120平米以下首置、首改產(chǎn)品為區(qū)域主力75市場(chǎng)情況——存量結(jié)構(gòu)存量面積主要集中80-100m2，120-140m2，150m2以上市場(chǎng)情況——存量結(jié)構(gòu)存量面積主要集中80-100m2，12076區(qū)域樓盤(pán)情況分析區(qū)域樓盤(pán)情況分析77環(huán)湖西板塊門(mén)戶(hù)板塊主要物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、別墅主力戶(hù)型：80-96、120-150，170-260㎡均價(jià)：4550元/㎡主要賣(mài)點(diǎn)：生態(tài)、湖景、低價(jià)主要物業(yè)形態(tài)：小高層、花園洋房主力戶(hù)型：74-140㎡均價(jià)：4000元/㎡主要賣(mài)點(diǎn)：生態(tài)、湖景、性?xún)r(jià)比主要物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、別墅主力戶(hù)型：90-110、130-140，180-247㎡均價(jià)：5400元/㎡主要賣(mài)點(diǎn)：交通、生態(tài)、湖景、建筑品質(zhì)環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：市場(chǎng)環(huán)湖西板塊門(mén)戶(hù)板塊主要物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、別墅主要物業(yè)78區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊之樓盤(pán)分布環(huán)湖路萬(wàn)科西半島水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園5期沿海賽洛城金珠港灣2期升華現(xiàn)代城銀湖御園銀湖翡翠高爾夫城市花園萬(wàn)科四季花城翠堤春曉格林春岸本案順馳泊林金山大道三環(huán)線(xiàn)環(huán)湖二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)湖西板塊一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)湖東板塊三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)門(mén)戶(hù)板塊金湖天地金湖美景在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目金銀湖別墅南京21世紀(jì)項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊之樓盤(pán)分布環(huán)湖路萬(wàn)科西半島水印桃源恒大城泰躍金河79環(huán)湖西板塊門(mén)戶(hù)板塊客戶(hù)職業(yè)：周邊拆遷戶(hù)、三鎮(zhèn)普通職員購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：性?xún)r(jià)比、配套、舒適性置業(yè)目的：首置首改兼?zhèn)淇蛻?hù)職業(yè)：小私營(yíng)業(yè)主、教師、三鎮(zhèn)普通職員購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：舒適性、性?xún)r(jià)比、配套置業(yè)目的：首置首改兼?zhèn)淇蛻?hù)職業(yè)：大型企業(yè)中高層、常青周邊私營(yíng)老板等購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、自然景觀(guān)，生活配套置業(yè)目的：再改、多次改善、第二居所環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：客層環(huán)湖西板塊門(mén)戶(hù)板塊客戶(hù)職業(yè)：周邊拆遷戶(hù)、三鎮(zhèn)普通職員客戶(hù)職業(yè)80由于本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型分別為：綜合型社區(qū)，將會(huì)擁有不同的產(chǎn)品，因此下面我們將對(duì)片區(qū)內(nèi)別墅、花園洋房、高層產(chǎn)品的全產(chǎn)品線(xiàn)進(jìn)行研究…由于本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型分別為：綜合型社區(qū)，將會(huì)擁有不同的產(chǎn)品，因81區(qū)域別墅市場(chǎng)情況環(huán)湖路金山大道三環(huán)線(xiàn)環(huán)湖金銀湖別墅銀湖翡翠未來(lái)供應(yīng)量：21007開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008.6未來(lái)供應(yīng)量：待定加推時(shí)間：2010年高爾夫城市花園未來(lái)供應(yīng)量：2458加推時(shí)間：2010年沿海賽洛城未來(lái)供應(yīng)量：16450開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.8金地格林春岸未來(lái)供應(yīng)量：待定推出時(shí)間：3期推出具體時(shí)間待定金珠港灣未來(lái)供應(yīng)量：27060開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004.11銀湖翡翠未來(lái)供應(yīng)量：3套銷(xiāo)售情況：內(nèi)部消化區(qū)域別墅市場(chǎng)情況環(huán)湖路金山大82區(qū)域別墅市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊品牌高端別墅去化情況稍好；中端別墅存量大，去化周期長(zhǎng)，市場(chǎng)接受度低；競(jìng)爭(zhēng)板塊存量約為7萬(wàn)方，未來(lái)另有格林春岸、銀湖翡翠等加推，中低端存量別墅存在一定銷(xiāo)售壓力；本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品面積較小，贈(zèng)送面積多，有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域別墅市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊品牌高端別墅去化情況稍好；83環(huán)湖路金山大道三環(huán)線(xiàn)環(huán)湖水印桃源未來(lái)供應(yīng)量：14820開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007.3恒大城未來(lái)供應(yīng)量：6721.66二期加推時(shí)間：2009.12金湖美景未來(lái)供應(yīng)量：待定預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010區(qū)域花園洋房市場(chǎng)情況南京21世紀(jì)項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量：50000左右預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010環(huán)湖路金山大84區(qū)域花園洋房市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊花園洋房放量較小，產(chǎn)品稀缺；花園洋房集中在環(huán)湖板塊，臨近本案；洋房產(chǎn)品以消化水印桃源存量為主，未來(lái)供應(yīng)量較小。區(qū)域花園洋房市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊花園洋房放量較小，產(chǎn)品稀缺；85環(huán)路水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園5期沿海賽洛城金珠港灣2期銀湖御園銀湖翡翠高爾夫城市花園翠堤春曉格林春岸順馳泊林金山大道三環(huán)線(xiàn)環(huán)湖金湖天地金湖美景區(qū)域高層市場(chǎng)情況環(huán)路水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園5期沿海賽洛城金珠港灣2期86競(jìng)爭(zhēng)板塊高層鋪天蓋地，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)板塊高層未來(lái)供應(yīng)量約130萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售壓力較大區(qū)域高層市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)板塊高層鋪天蓋地，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域高層市場(chǎng)小結(jié)87金銀湖板塊：小結(jié)金銀湖板塊是目前武漢市，尤其是漢口區(qū)域“富人”享受型置業(yè)首選；雖然近年發(fā)展過(guò)程中，由于中心區(qū)房?jī)r(jià)擠壓來(lái)部分相當(dāng)部分的“首置”人群，但在資源和交通均好的”門(mén)戶(hù)板塊“依然有一批代表了較高品質(zhì)的高端樓盤(pán)，也成為金銀湖板塊項(xiàng)目的標(biāo)桿代表；從市場(chǎng)表現(xiàn)看，有相當(dāng)部分的大型企業(yè)中高層、私營(yíng)業(yè)主成為區(qū)域高端項(xiàng)目去化主體，也是四新項(xiàng)目未來(lái)爭(zhēng)取方向；除部分對(duì)企業(yè)品牌的追隨者外，這類(lèi)客戶(hù)的購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)主要集中在：交通便捷度、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、自然景觀(guān)和生活配套方面。金銀湖板塊：小結(jié)金銀湖板塊是目前武漢市，尤其是漢口區(qū)域“88客戶(hù)需求分析及定位PART3客戶(hù)需求分析及定位PART39090

武漢高密產(chǎn)品客戶(hù)分析9090武漢高密產(chǎn)品客戶(hù)分析9191高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)特征企業(yè)單位三次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)（三次以上）置業(yè)經(jīng)驗(yàn)9191高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)特征企業(yè)單位三次置業(yè)二次置業(yè)首次置業(yè)9292職

業(yè)高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)特征9292職業(yè)高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)特征9393社會(huì)特征：

年齡集中在28-35歲，受教育水平較高大專(zhuān)以上學(xué)歷，喜歡朋友聚會(huì)、上網(wǎng)/電玩。

接近一半的受訪(fǎng)者有1輛私家車(chē)，有兩次經(jīng)驗(yàn)的占52.3%，投資途徑為房產(chǎn)和股票。

家庭結(jié)構(gòu)上多為三口之家,并且大多處于初婚或者學(xué)齡前兒童型家庭階段，家庭年收入在10-15萬(wàn)元。

高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)及小結(jié)9393社會(huì)特征：高密產(chǎn)品客戶(hù)社會(huì)及小結(jié)94941、絕大部分受訪(fǎng)者的購(gòu)房用途為自住，占比達(dá)86.3%；單純投資用途的客戶(hù)僅為13%.2、受訪(fǎng)者的購(gòu)買(mǎi)因素排名前三位的是：一個(gè)更好的社區(qū)環(huán)境和有一個(gè)好的社區(qū)生活配套以及擴(kuò)大住房面積、自然環(huán)境高密產(chǎn)品客戶(hù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)94941、絕大部分受訪(fǎng)者的購(gòu)房用途為自住，占比達(dá)86.3%9595高密產(chǎn)品客戶(hù)對(duì)漢陽(yáng)四新區(qū)域價(jià)值認(rèn)識(shí)受訪(fǎng)者中認(rèn)為四新片區(qū)居住環(huán)境一般的人數(shù)近4成，有37.98%的受訪(fǎng)者認(rèn)為四新區(qū)域的居住環(huán)境較好或很好。受訪(fǎng)者中認(rèn)為四新片區(qū)升值空間一般人超過(guò)4成，預(yù)計(jì)未來(lái)有很大升值潛力的占28.57%。9595高密產(chǎn)品客戶(hù)對(duì)漢陽(yáng)四新區(qū)域價(jià)值認(rèn)識(shí)受訪(fǎng)者中認(rèn)為四新片9696高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征及區(qū)域認(rèn)知小結(jié)置業(yè)驅(qū)動(dòng)及區(qū)域認(rèn)知小結(jié)：

絕大多數(shù)受訪(fǎng)者表示再次置業(yè)以自住為主，或者兼顧投資功能，單純投資的比例為13.2%；

購(gòu)房主要原因是需要更好的社區(qū)自然環(huán)境、生活配套或者是擴(kuò)大住房面積，首改特征或再改性需求較為明顯；對(duì)四新片區(qū)的認(rèn)知普遍認(rèn)為現(xiàn)階段居住環(huán)境一般，只有27.69%的人認(rèn)為較好；但是對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿τ幸欢ǖ恼J(rèn)可度。但是經(jīng)過(guò)調(diào)查員對(duì)四新規(guī)劃的介紹，受訪(fǎng)者的對(duì)區(qū)域的接受率會(huì)有所提高。9696高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征及區(qū)域認(rèn)知小結(jié)置業(yè)驅(qū)動(dòng)及區(qū)域認(rèn)知9797高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向分析9797高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向分析9898定量客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向小結(jié)

購(gòu)買(mǎi)區(qū)域選擇因素排序分析中，交通便利占比最高（這里主要指的公共交通），并且大大超過(guò)其他因素，其次是商業(yè)生活配套和區(qū)域工作生活環(huán)境的熟悉，因此建議在項(xiàng)目啟動(dòng)初期就應(yīng)該將公共交通問(wèn)題予以解決，同時(shí)在示范區(qū)內(nèi)考慮商業(yè)的情景展示，以降低客戶(hù)對(duì)本片區(qū)的抗性；

購(gòu)買(mǎi)住宅主要考慮戶(hù)型設(shè)計(jì)，因此戶(hù)型設(shè)計(jì)方面以實(shí)用為原則，同時(shí)考慮適當(dāng)面積贈(zèng)送；如參考可封成房間的花園陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積及在兩層高的空中花園和可搭建的兩層高客廳或餐廳的方式；

購(gòu)買(mǎi)物業(yè)選擇上中高層物業(yè)和小高層物業(yè)占比大，被選率均超過(guò)1/3，其次是花園洋房；但是考慮到容積率貢獻(xiàn)度和溢價(jià)能力，不建議在本項(xiàng)目做小高層產(chǎn)品；面積段選擇集中在70-150平米。高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向及小結(jié)9898定量客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向小結(jié)

購(gòu)買(mǎi)區(qū)域選擇因99高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——住宅單體實(shí)用面積選擇在71-150平米為主，戶(hù)型集中在兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)上；拼接戶(hù)型的接受度較低，接受拼接的面積也集中在120平米的方式。近六成受訪(fǎng)者表示不接受經(jīng)裝修交房，選擇精裝交樓的受訪(fǎng)者中選擇部分精裝和全部精裝的比例相當(dāng)，其全部精裝比例略高。99高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——住宅單體實(shí)用面積選擇在71-15100100高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——景觀(guān)和建筑風(fēng)格受訪(fǎng)者非常注重住房的朝向超過(guò)，6成受訪(fǎng)者表示房子一定要有好的朝向，而景觀(guān)需求雖然重要但較為弱化，并不是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)；不同置業(yè)需求的受訪(fǎng)者對(duì)景觀(guān)主題的要求較為一致，認(rèn)為以樹(shù)木、草地、園藝綠化為主題的園林景觀(guān)較好；100100高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——景觀(guān)和建筑風(fēng)格受訪(fǎng)者非常101101大型綜合超市、菜市場(chǎng)（或凈菜市場(chǎng)）、早（晚）餐/快餐店、社區(qū)醫(yī)院/診所、洗衣店/干洗店是受訪(fǎng)者認(rèn)為重要的等生活必需的商業(yè)類(lèi)配套。休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)配套設(shè)施中受被訪(fǎng)者偏愛(ài)的主要為羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和健身房。公交站臺(tái)和銀行、教育資源是受訪(fǎng)者認(rèn)為最重要的服務(wù)類(lèi)配套設(shè)施。高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——配套101101大型綜合超市、菜市場(chǎng)（或凈菜市場(chǎng)）、早（晚）餐/102102受訪(fǎng)者對(duì)小區(qū)會(huì)所類(lèi)型的選擇較為偏重于家庭型會(huì)所，其次是休閑娛樂(lè)型會(huì)所。受訪(fǎng)者認(rèn)為可封成房間的花園陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積最為喜歡，兩層高的空中花園和可搭建的兩層高客廳或餐廳的方式為受訪(fǎng)者較為喜歡的方式。近4成受訪(fǎng)者希望自己社區(qū)的總體感覺(jué)是生活氛圍濃厚、生活配套完備的社區(qū)；高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求——其他102102受訪(fǎng)者對(duì)小區(qū)會(huì)所類(lèi)型的選擇較為偏重于家庭型會(huì)所，103有車(chē)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知Spss交叉分析（1）受訪(fǎng)者中家庭擁有車(chē)輛越多，對(duì)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可度和居住環(huán)境的認(rèn)可度越高。103有車(chē)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知Spss交叉分析（1）受訪(fǎng)者中家庭擁有104不同物業(yè)類(lèi)型需求的客戶(hù)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知Spss交叉分析（2）選擇花園洋房、小高層產(chǎn)品的客戶(hù)對(duì)區(qū)域的升值空間很認(rèn)可；聯(lián)排、花園洋房產(chǎn)品需求的客戶(hù)對(duì)區(qū)域升值空間的看法分歧較大；花園洋房的面積需求比集中110-130平米。104不同物業(yè)類(lèi)型需求的客戶(hù)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知Spss交叉分析（2105選擇不同物業(yè)類(lèi)型的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的面積需求Spss交叉分析（3）中高層物業(yè)面積需求集中在111-130平米，占比達(dá)41.67%，71-110平米的需求占比達(dá)50%；105選擇不同物業(yè)類(lèi)型的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的面積需求Spss交叉分析106106

居住兼并投資的產(chǎn)品（實(shí)用、升值潛力）、關(guān)注交通的便利性（公交系統(tǒng)的完善）、社區(qū)環(huán)境（園林景觀(guān)增加綠地率）、社區(qū)生活配套（教育資源、

運(yùn)動(dòng)型會(huì)所）和商業(yè)配套（大型生活超市）產(chǎn)品建議：1、兩室兩廳一衛(wèi)71——90平米左右（滿(mǎn)足夫婦二人合住/有子女年幼、中老年夫婦二人居住）和三室兩廳兩衛(wèi)111-130平米左右（滿(mǎn)足夫婦二人合住、子女讀小學(xué)——高中居?。┑闹髁?hù)型，物業(yè)類(lèi)型以中高層物業(yè)為主2、拼接戶(hù)型的比例是以滿(mǎn)足90/66的規(guī)劃要求為目的；拼接面積集中在120平米（50+70拼合），建議采用毛坯交房，在產(chǎn)品的品質(zhì)及價(jià)格被市場(chǎng)認(rèn)可后做少量部分精裝的產(chǎn)品。高密產(chǎn)品客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)總結(jié)106106高密產(chǎn)品客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)總結(jié)1071073、戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，分區(qū)明顯，功能性強(qiáng)，采光通風(fēng)有保障，參考可封成房間的花園陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送面積及在兩層高的空中花園和可搭建的兩層高客廳或餐廳的方式，擴(kuò)大居住面積，提升產(chǎn)品力。4、會(huì)所風(fēng)格偏重于運(yùn)動(dòng)和休閑娛樂(lè)型，會(huì)所內(nèi)應(yīng)配置羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和健身房。5、小區(qū)內(nèi)打造參與性強(qiáng)的園林景觀(guān)，增加小品，營(yíng)造生活氛圍濃厚、生活配套完備的社區(qū)高密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)107107高密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)108公共交通系統(tǒng)教育資源生活商業(yè)配套戶(hù)型方正實(shí)用采光好高密產(chǎn)品關(guān)鍵詞戶(hù)型面積贈(zèng)送運(yùn)動(dòng)型的會(huì)所綠地率參與性景觀(guān)108公共交通系統(tǒng)高密產(chǎn)品關(guān)鍵詞戶(hù)型面積贈(zèng)送109109武漢低密產(chǎn)品客群研究分析109109武漢低密產(chǎn)品客群研究分析110110低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)社會(huì)特征

30-55歲，與武漢有著血緣或地緣的關(guān)系，屬于武漢客戶(hù)中的高端人群。習(xí)慣大面積的居住空間。熱愛(ài)工作、收入豐厚，在全市乃至全國(guó)擁有房產(chǎn)。武漢高端住宅小區(qū)內(nèi)穿梭著他們的身影。事業(yè)成功之后，他們更注重生活和家庭，對(duì)父母、孩子都有遠(yuǎn)景規(guī)劃。

注重圈層感，喜歡交朋友，不局限于行業(yè)內(nèi)。

處世非常低調(diào)，以平和理性的態(tài)度對(duì)待財(cái)富，在選擇物業(yè)時(shí)，注重品牌、生活氛圍、圈層、教育，也看中投資升值的潛力。他們多數(shù)有錢(qián)無(wú)閑，但希望在城市中尋找一方靜謐之處，對(duì)生活品質(zhì)要求高。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，重視教育，送孩子讀名校或者出國(guó)深造。資產(chǎn)收入：年收入30萬(wàn)——80萬(wàn)之間，私家車(chē)1-2輛。投資途徑主要為房產(chǎn)和股票，屬于長(zhǎng)線(xiàn)投資，很少短期變現(xiàn)。單位職位：第一類(lèi)為私營(yíng)業(yè)主、第二類(lèi)為公務(wù)員、第三類(lèi)為企業(yè)高管。110110低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)社會(huì)特征111111置業(yè)情況：1、多次置業(yè)居多，居住兼投資，投資區(qū)域不限定，主要購(gòu)置適合居住、升值空間大、性?xún)r(jià)比高、的產(chǎn)品。2、非?？粗禺a(chǎn)品的內(nèi)外部環(huán)境及物業(yè)的管理水平，比較滿(mǎn)意的物業(yè)如：萬(wàn)科。普遍對(duì)教育資源十分看重，

為擇校置業(yè)的比例很大。3、對(duì)目前自己的居所比較滿(mǎn)意，遇到非常喜歡的產(chǎn)品才考慮更換第一居所。置業(yè)偏好：1、對(duì)低密產(chǎn)品如花園洋房、別墅興趣很大。追求生活品質(zhì)。2、對(duì)采光、通風(fēng)要求很高。3、大面積自住戶(hù)傾向于毛坯交房，對(duì)武漢大戶(hù)型裝修不信賴(lài)。低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)111111置業(yè)情況：低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)112112產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：1、依次為內(nèi)外部環(huán)境的打造（綠化率高的主題園林、水系景觀(guān)資源）、小區(qū)的物業(yè)管理水平（安全、貼心）、施工工藝及質(zhì)量（細(xì)節(jié)處理到位）、戶(hù)型設(shè)計(jì)（通風(fēng)、采光、實(shí)用）、車(chē)位比（1：2）、周邊配套（商業(yè)、教育）、園林景觀(guān)（參與性強(qiáng)）、會(huì)所（健身、休閑）公共部位的裝修（大氣、簡(jiǎn)潔、尊貴）2、商業(yè)配套比較關(guān)注的是學(xué)校、簡(jiǎn)餐廳。3、會(huì)所配套傾向于商務(wù)休閑型，希望會(huì)所在滿(mǎn)足健身功能的同時(shí)能夠具備一定的商務(wù)功能，比較關(guān)注的是健身場(chǎng)館是：羽毛球館、恒溫泳池、乒乓球館。5、對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)舒適度要求高、如套內(nèi)衛(wèi)生間的配比、客廳的面寬、主臥的景觀(guān)比較認(rèn)可的項(xiàng)目:華潤(rùn)中央公園、萬(wàn)科高爾夫、新世界匯豪邸等低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)112112產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：低密產(chǎn)品客戶(hù)共性總結(jié)113

倡導(dǎo)新區(qū)新地產(chǎn)，新家新生活

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平衡：高密度地塊地塊可做大，規(guī)避（90/66）的產(chǎn)品瑕疵，J5地塊降低容積率、J8地塊提高容積率

挖掘新產(chǎn)品形態(tài)，打造健康住宅、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，可借鑒金都漢宮

由于三環(huán)線(xiàn)的高度，因此要重視第五立面的打造12F以下太陽(yáng)能做統(tǒng)一規(guī)劃，建議做雨水處理，高植被

定位高端，做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，打造項(xiàng)目核心生態(tài)價(jià)值賣(mài)點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值，凸顯項(xiàng)目檔次專(zhuān)家訪(fǎng)談小結(jié)113倡導(dǎo)新區(qū)新地產(chǎn)，新家新生活專(zhuān)家訪(fǎng)談小結(jié)114114客戶(hù)定位建議114114客戶(hù)定位建議高密客戶(hù)——年齡在26-35歲之間，與武漢有著血緣或地緣的關(guān)系，事業(yè)穩(wěn)定，感情穩(wěn)定，相對(duì)成熟理性，但仍然處于上升階段，收入中高，具有一定的經(jīng)濟(jì)能力。家庭事業(yè)兼顧，對(duì)未來(lái)同樣充滿(mǎn)信心，相信通過(guò)努力可以獲得更好的生活。低密客戶(hù)——30-55歲，與武漢有著血緣或地緣的關(guān)系，屬于武漢客戶(hù)中的高端人群。習(xí)慣大面積的居住空間。熱愛(ài)工作、收入豐厚，在全市乃至全國(guó)擁有房產(chǎn)。武漢高端住宅小區(qū)內(nèi)穿梭著他們的身影。高密客戶(hù)——年齡在26-35歲之間，與武漢有著血緣或地緣的關(guān)生于70、80……城市上升階層追求有品質(zhì)的社區(qū)生活、渴望高品質(zhì)生活的階層對(duì)家的依戀，對(duì)配套的享受，對(duì)自然的渴望追求一種完善的生活……..個(gè)人判斷力很強(qiáng)，有自己固有的看法和標(biāo)準(zhǔn)。希望通過(guò)各種事情體現(xiàn)自己的價(jià)值和得到更多的認(rèn)可。相對(duì)經(jīng)濟(jì)能力更強(qiáng)，有一定存款，對(duì)事物有更高的要求和追求，希望能夠更好一些。相對(duì)成熟穩(wěn)重，較理性，更務(wù)實(shí)。他們買(mǎi)房子，主要是改善居住條件和首置的婚孩房。對(duì)家庭氣息、生活居住環(huán)境的要求和功能的要求最高。周邊企業(yè)中層管理者、政府中層公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，26-35歲高密客戶(hù)價(jià)值觀(guān)描述生于70、80……周邊企業(yè)中層管理者、政府中層公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)改善型客戶(hù)業(yè)主特征：26-35歲；結(jié)婚或準(zhǔn)備結(jié)婚居多，有小孩或考慮要小孩，屬于典型的首次婚孩房或首次改善。置業(yè)需求特點(diǎn)：需求產(chǎn)品集中在普通兩房及小三房產(chǎn)品；兩房需求主流面積段71-90平米，三房需求主流面積段110-130平米。購(gòu)房精神需求：注重家庭，追求安定生活的同時(shí)，也同時(shí)要求具有一定的品質(zhì)和品味，有一定的時(shí)尚要求，讓自己和家人更舒服、更充滿(mǎn)樂(lè)趣高密客戶(hù)典型客戶(hù)：“<環(huán)境要好，適合居住，有家庭氣息><社區(qū)大一點(diǎn)，比較適合居住>。同時(shí)，對(duì)配套要求比較高<超市要有，買(mǎi)東西不能太遠(yuǎn)；要有餐飲；學(xué)校、幼兒園必須有；要有適當(dāng)?shù)男菹⒎潘傻牡胤?gt;?！备纳菩涂蛻?hù)高密客戶(hù)典型客戶(hù)：“<環(huán)境要好，適合居住，有家庭氣他們是1954-1979年出生一代........武漢客戶(hù)中的高端人群。事業(yè)成功之后，他們更注重生活和家庭，對(duì)父母、孩子都有遠(yuǎn)景規(guī)劃。注重圈層感，喜歡交朋友，不局限于行業(yè)內(nèi)。處世非常低調(diào)，以平和理性的態(tài)度對(duì)待財(cái)富，在選擇物業(yè)時(shí)，注重品牌、生活氛圍、圈層、教育，也看中投資升值的潛力。他們多數(shù)有錢(qián)無(wú)閑，但希望在城市中尋找一方靜謐之處，對(duì)生活品質(zhì)要求高。他們?cè)谖錆h高端住宅市場(chǎng)中所具有的領(lǐng)導(dǎo)特征，將使他們成為本項(xiàng)目最具代表性的意見(jiàn)領(lǐng)袖，他們將會(huì)帶動(dòng)外地客戶(hù)、本地原住民客戶(hù)逐步形成項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)同。成為項(xiàng)目傳播基礎(chǔ)。全市及周邊城市外來(lái)客戶(hù)、30-55歲低密客戶(hù)價(jià)值觀(guān)描述他們是1954-1979年出生一代........全市及周邊改善型客戶(hù)業(yè)主特征：30-55歲；三口之家，或兩口之家（孩子讀名?；蛘叱鰢?guó)深造）置業(yè)需求：別墅或洋房，面積集中在180-300平米。精神需求：思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈，存在一些顯示身份的炫耀心理，重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、追求適合自己的新生活方式、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物。低密客戶(hù)典型客戶(hù)：“對(duì)漢陽(yáng)有一定的抗性，若開(kāi)發(fā)高端的物業(yè)，并能完善基礎(chǔ)配套。會(huì)關(guān)注此項(xiàng)目。非常關(guān)注周邊的環(huán)境，綠化做的是否到位，整個(gè)小區(qū)管理上是否細(xì)心、安全、負(fù)責(zé)?！备纳菩涂蛻?hù)低密客戶(hù)典型客戶(hù)：“對(duì)漢陽(yáng)有一定的抗性，若開(kāi)發(fā)高端適合項(xiàng)目發(fā)展的方向PART4適合項(xiàng)目發(fā)展的方向PART4開(kāi)發(fā)方向呼之欲出……開(kāi)發(fā)方向呼之欲出……開(kāi)發(fā)方向：區(qū)域高端大盤(pán)

全客戶(hù)，全產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)—多元文化+開(kāi)放空間+復(fù)合功能產(chǎn)品檔次—區(qū)域標(biāo)桿，創(chuàng)新代表開(kāi)發(fā)方向呼之欲出……開(kāi)發(fā)方向：區(qū)域高端大盤(pán)產(chǎn)品特質(zhì)—多元文化+開(kāi)放空間+復(fù)合功E-HOUSECHINA易居中國(guó)本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2010.1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析（Ⅰ）金地集團(tuán)四新項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告E-HOUSECHINA易居中國(guó)開(kāi)發(fā)背景分析開(kāi)發(fā)背景分析區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定PART1區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定PART1千里之行，始于足下千里之行，始于足下鐘家村商圈王家灣商圈漢陽(yáng)大道四新沌口琴臺(tái)這是一個(gè)曾經(jīng)沒(méi)有話(huà)題感的城市區(qū)域鐘家村商圈王家灣商圈漢陽(yáng)大道四新沌口琴臺(tái)這是一個(gè)曾經(jīng)沒(méi)有話(huà)題沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的光榮，正如沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的未來(lái)一樣!沒(méi)有人能否認(rèn)漢陽(yáng)的光榮，【武漢國(guó)際博覽中心】【武漢新區(qū)規(guī)劃圖】【墨水湖大橋效果圖】未來(lái)漢陽(yáng)：“三大特色功能組團(tuán)＋四湖連通水系生態(tài)網(wǎng)絡(luò)＋五縱五橫道路骨架”的生態(tài)城市?！疚錆h國(guó)際博覽中心】【武漢新區(qū)規(guī)劃圖】【墨水湖大橋效果圖】未悠久的歷史，豐富的自然人文景觀(guān)資源，令人驕傲的過(guò)去，迷失的現(xiàn)在，美好的未來(lái)，漢陽(yáng)，不僅僅是漢陽(yáng)人的，更是武漢的；漢陽(yáng)，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！悠久的歷史，豐富的自然人文景觀(guān)資源，一肩挑兩頭肩負(fù)了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使命；江城大道將與武漢大道一同構(gòu)建武漢迎賓大道，貫通大武漢交通圈。重新解讀四新吳家山臺(tái)商投資區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中國(guó).光谷高新開(kāi)發(fā)區(qū)CBD三環(huán)線(xiàn)江城大道四新板塊一肩挑兩頭肩負(fù)了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使工程名稱(chēng)武漢國(guó)際博覽中心四新道路路網(wǎng)建設(shè)總港工程軌道交通三環(huán)線(xiàn)全市貫通投資總額78億元5.87億元5.47億/超過(guò)70億實(shí)施進(jìn)度目前博覽中心建設(shè)中正在施工，多數(shù)道路未完工設(shè)計(jì)方已于09年5月確定，方案深化中/目前，三環(huán)線(xiàn)西段、南段建成通車(chē)，東西段進(jìn)入收尾工程計(jì)劃完工期規(guī)劃于2010年博覽中心竣工規(guī)劃于2010年建成/3號(hào)線(xiàn)計(jì)劃2009年內(nèi)動(dòng)工U6號(hào)線(xiàn)2012-2020后動(dòng)建設(shè)2011年全線(xiàn)貫通重大規(guī)劃實(shí)施時(shí)間表大致時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2010年以后工程名稱(chēng)武漢國(guó)際四新道路總港工程軌道交通三環(huán)線(xiàn)投資總額78億令人興奮的消息東風(fēng)來(lái)了！據(jù)可靠消息，武漢東風(fēng)本田生產(chǎn)工廠(chǎng)2期工程j即將動(dòng)建，預(yù)計(jì)2010年3月竣工。該基地將主要生產(chǎn)本田的中/高檔車(chē)型，具備雙班24萬(wàn)輛生產(chǎn)能力。三環(huán)線(xiàn)江城大道東風(fēng)本田2期生產(chǎn)基地令人興奮的消息東風(fēng)來(lái)了！據(jù)可靠消息，武漢東風(fēng)本田生產(chǎn)工廠(chǎng)2期四新，融通武漢三鎮(zhèn)；四新，匯通各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；四新，串聯(lián)武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軸心四新，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，面臨新一輪的重大發(fā)展機(jī)遇！武漢新的生長(zhǎng)點(diǎn)理解四新四新，融通武漢三鎮(zhèn)；武漢新的生長(zhǎng)點(diǎn)理解四新四新是：武漢動(dòng)力中部發(fā)展看武漢武漢發(fā)展惠新區(qū)新區(qū)建設(shè)振四新SO區(qū)域新定義四新是：武漢動(dòng)力中部發(fā)展看武漢SO區(qū)域新定義項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡帶；從東南方向，沿三環(huán)線(xiàn)，經(jīng)白沙洲大橋直達(dá)武昌。南下由江城大道，可達(dá)武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，直奔京珠、滬蓉、漢宜高速公路。沿江城大道北上，經(jīng)月湖橋，抵漢口和王家墩中央商務(wù)區(qū)，只需15分鐘車(chē)程。傳統(tǒng)過(guò)渡帶,區(qū)域認(rèn)知度低距離主城核心區(qū)15分鐘車(chē)程項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽(yáng)中心區(qū)與沌口經(jīng)濟(jì)處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；東南向15層以上有江景資源；西南向10層以上有湖景資源；Ｊ５、Ｊ７地塊項(xiàng)目東臨江城大道，是新區(qū)黃金景觀(guān)軸；跨地塊的總港走廊是六湖連通重要渠道；項(xiàng)目西南側(cè)的太子溪濕地及南太子湖景觀(guān)資源豐富。項(xiàng)目所在區(qū)位公眾交通配套缺失生活配套嚴(yán)重匱乏配套景觀(guān)長(zhǎng)江南太子湖三角湖處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；Ｊ５、Ｊ７地塊項(xiàng)目東臨江城大道，受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性地塊四至地塊東臨江城大道地塊南邊為三環(huán)線(xiàn)和芳草南四街（規(guī)劃路）地塊西邊是總綱排水走廊、四新中路（規(guī)劃路）地塊北邊是四新南路、芳草南三街（規(guī)劃路）規(guī)劃要求平均容積率為1.990平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%；各地塊停車(chē)泊位按3戶(hù)不少于1個(gè)配建J5地塊建筑高度不超過(guò)27米；J6J7J8規(guī)劃指標(biāo)受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性地塊四至J詮釋屬性區(qū)位屬性處于武漢新區(qū)四新片區(qū)近鄰兩大交通干道距離主城核心區(qū)１５分鐘車(chē)程無(wú)公交線(xiàn)路到達(dá)無(wú)大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)院、餐飲、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)學(xué)校等配套城市陌生區(qū),區(qū)域認(rèn)知度及認(rèn)可度極低可通達(dá)性好交通配套、生活配套及其缺失項(xiàng)目屬性規(guī)劃總凈用地面積為306556㎡，約合459.83畝，平均容積率為1.9，規(guī)劃總建筑面積581780.6㎡處于四新未來(lái)縱向景觀(guān)軸上；東南向15層以上有江景資源，西南向10層以上有湖景資源；66%的住宅面積不得超過(guò)90平米，J5建筑限高27米規(guī)模大盤(pán)外部景觀(guān)資源較豐富受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型存在局限性項(xiàng)目界定：陌生區(qū)域高端大盤(pán)項(xiàng)目界定詮釋屬性區(qū)位屬性處于武漢新區(qū)四新片區(qū)城市陌生區(qū),區(qū)域認(rèn)知度項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究市場(chǎng)環(huán)境分析PART1市場(chǎng)環(huán)境分析PART1漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)分析漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)分析142漢陽(yáng)區(qū)域發(fā)展?jié)h陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展迅速。從規(guī)模，品質(zhì)，價(jià)格等眾多指標(biāo)已與武昌齊驅(qū)并駕。漢陽(yáng)由四大版塊組成分別是，以鐘家村核心商圈為代表的以高層小規(guī)模高容積率社區(qū)。以王家灣為代表的小高層、高層為主的中等規(guī)模社區(qū)；以沌口開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的中大型規(guī)模新興居住區(qū)；以蔡甸為代表的大品牌大規(guī)模大型宜居社區(qū)。鐘家村版塊（老商圈）-王家灣版塊（新興商圈）-沌口版塊（新興居住區(qū)）-蔡甸版塊（生態(tài)居住區(qū)），版塊的擴(kuò)張和前移記述著漢陽(yáng)的發(fā)展軌跡，也講述著人們的置業(yè)軌跡。同樣也標(biāo)志著漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代。住宅開(kāi)發(fā)向大型化，規(guī)模化趨勢(shì)發(fā)展。漢陽(yáng)區(qū)域發(fā)展?jié)h陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)展迅速。從規(guī)模，品質(zhì)，價(jià)143市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段片區(qū)解構(gòu)區(qū)域動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)個(gè)案表現(xiàn)武漢地鐵4號(hào)線(xiàn)二期走向及站點(diǎn)設(shè)置敲定，年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工人信·漢商銀座開(kāi)盤(pán)——投資型小戶(hù)型產(chǎn)品熱銷(xiāo)在標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)下，鐘家村片區(qū)保持在一個(gè)較高的成交價(jià)格水平本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均衡，鐘家村片區(qū)成交價(jià)格下滑，但仍處于高位水平，其余片區(qū)價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍144漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月新增供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行，成交量?jī)r(jià)齊齊回落，仍然處于存14510月份漢陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)量仍然處于低位，且推出產(chǎn)品類(lèi)型單一，尚不能緩解目前供求不平衡的矛盾。人信·漢商銀座380套市場(chǎng)特征10月份漢陽(yáng)區(qū)新增供應(yīng)量仍然處于低位，且推出產(chǎn)品類(lèi)型單一，尚146漢陽(yáng)區(qū)成交在經(jīng)過(guò)前幾月的大量消化后，在未有大量新增供應(yīng)的有效支撐下，成交量回落明顯，本月同比下降17.62%。9月鑫瑞小城故事繼續(xù)熱銷(xiāo)，目前整體去化過(guò)半；另華潤(rùn)置地中央公園、博學(xué)華府本月初新推都有很好的表現(xiàn)。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)成交在經(jīng)過(guò)前幾月的大量消化后，在未有大量新增供應(yīng)的有效147因鐘家村板塊高端項(xiàng)目成交量的回落，漢陽(yáng)區(qū)10月份成交價(jià)格出現(xiàn)下滑，同比9月下降6.64%。而未來(lái)11月份有可能受到人信·漢商銀座項(xiàng)目熱銷(xiāo)的拉動(dòng)，使區(qū)域成交價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。市場(chǎng)特征因鐘家村板塊高端項(xiàng)目成交量的回落，漢陽(yáng)區(qū)10月份成交價(jià)格出現(xiàn)148漢陽(yáng)區(qū)本月雖成交量有所下滑，銷(xiāo)售去化周期呈現(xiàn)小幅的上漲的趨勢(shì)，但因未來(lái)新增供應(yīng)入市有限，漢陽(yáng)區(qū)將在近一段時(shí)間內(nèi)仍然處于存量的快速消化期。市場(chǎng)特征漢陽(yáng)區(qū)本月雖成交量有所下滑，銷(xiāo)售去化周期呈現(xiàn)小幅的上漲的趨勢(shì)149本月漢陽(yáng)區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多，主要集中在華潤(rùn)·中央公園、君融天湖、博學(xué)華府、新澳·藍(lán)草坪等首次改善產(chǎn)品的成交上。11月份將因人信·漢商銀座的大量成交，使區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)產(chǎn)品的成交比例回升。市場(chǎng)特征本月漢陽(yáng)區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多150從產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)看，成交主力依然集中在80-100面積段兩房，100-130平米三房。但相對(duì)于8、9月份各產(chǎn)品線(xiàn)成交量均有明顯的萎縮，大部分樓盤(pán)都在消化前期剩余產(chǎn)品。市場(chǎng)特征從產(chǎn)品線(xiàn)來(lái)看，成交主力依然集中在80-100面積段兩房，10151中心區(qū)改善型產(chǎn)品比較緊俏，市郊首置產(chǎn)品需求旺盛。

從存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，80-100兩房存量主要集中在鐘家村板塊華潤(rùn)置地·中央公園、新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)項(xiàng)目上，而120-130的三房存量集中在沌口板塊。華潤(rùn)置地·中央公園、新長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)、博學(xué)華府、新澳藍(lán)草坪海天幸福小城、新澳藍(lán)草坪、君融天湖、湘隆時(shí)代商業(yè)中心新長(zhǎng)江·香榭琴臺(tái)、湘隆時(shí)代商業(yè)中心、博學(xué)華府、人信漢商銀座市場(chǎng)特征中心區(qū)改善型產(chǎn)品比較緊俏，市郊首置產(chǎn)品需求旺盛。

從存量結(jié)構(gòu)152本月漢陽(yáng)區(qū)首次置業(yè)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，而改善類(lèi)產(chǎn)品與高端產(chǎn)品的成交價(jià)格都出現(xiàn)了不同幅度的下滑。下個(gè)月首置產(chǎn)品將會(huì)受到人信·漢商銀座銷(xiāo)售價(jià)格的拉動(dòng)，出現(xiàn)上升趨勢(shì)，而其余產(chǎn)品線(xiàn)以繼續(xù)消化存量為主，成交價(jià)格將在小范圍內(nèi)出現(xiàn)浮動(dòng)。市場(chǎng)特征本月漢陽(yáng)區(qū)首次置業(yè)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，而改善類(lèi)產(chǎn)品與高端產(chǎn)153市場(chǎng)特征綜述區(qū)域十月份僅有一個(gè)項(xiàng)目有新品推出，人信·漢商銀座項(xiàng)目推出小戶(hù)型公寓類(lèi)投資性產(chǎn)品，因地段屬于區(qū)域中心，交通、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯，目前該產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀缺，投資價(jià)值較高，因此在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即能取得去化87%的銷(xiāo)售成績(jī)。而本月內(nèi)僅博學(xué)華府、小城故事、君融天湖等中低價(jià)位的樓盤(pán)去化表現(xiàn)較好外，大部分樓盤(pán)的成交量均有所下降，在沒(méi)有大體量新增供應(yīng)放量的刺激下，區(qū)域整體成交量呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。目前漢陽(yáng)區(qū)后期新增供應(yīng)將主要集中在中高端產(chǎn)品，且推盤(pán)量不會(huì)很大，對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品并不會(huì)造成太大影響，而大部分樓盤(pán)逐步進(jìn)入剩余存量消化期，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏將放緩，成交量將不會(huì)再出現(xiàn)大幅提升的可能性。6-9月份區(qū)域成交價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，而10月份因高價(jià)位項(xiàng)目成交量下滑，使得區(qū)域成交價(jià)格回落。在未來(lái)11、12月份市場(chǎng)上以存量銷(xiāo)售的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整可能性不大，對(duì)整體成交均價(jià)的影響主要集中在即將新推的一批中高端產(chǎn)品上，尚存有一定上調(diào)空間，預(yù)計(jì)將會(huì)小幅拉動(dòng)區(qū)域成交價(jià)格，保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段。市場(chǎng)特征綜述區(qū)域十月份僅有一個(gè)項(xiàng)目有新品推出，人信·漢商銀座154本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均衡，鐘家村片區(qū)成交價(jià)格下滑，但仍處于高位水平，其余片區(qū)價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)。片區(qū)解構(gòu)本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均155本于成交基本平均分布在鐘家村、王家灣、沌口三大板塊。本月華潤(rùn)置地中央公園、錦合天地等項(xiàng)目支撐了鐘家村成交量的穩(wěn)定地位；鑫瑞小城故事仍為王家灣片區(qū)明星樓盤(pán)；博學(xué)華府、君融天湖項(xiàng)目的持續(xù)熱銷(xiāo)擴(kuò)大了沌口片區(qū)的成交占比。后市鑫瑞小城故事進(jìn)入尾盤(pán)，王家灣片區(qū)成交將會(huì)縮量；而鐘家村片區(qū)人信·漢商銀座、世茂錦繡長(zhǎng)江、華潤(rùn)中央公園的加推，在價(jià)格理性增長(zhǎng)的前提下，后市成交會(huì)放量而與沌口片區(qū)分庭抗衡。片區(qū)解構(gòu)本于成交基本平均分布在鐘家村、王家灣、沌口三大板塊。本月華潤(rùn)156鐘家村片區(qū)價(jià)格因高端項(xiàng)目成交量回落而被大幅拉低，但仍處于一個(gè)較高的水平，沌口、王家灣及四新片區(qū)價(jià)格變化幅度較小。片區(qū)2009年10月2007年11月差距歷史高點(diǎn)差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家灣53765734-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%鐘家村66756951-3.97%8088-17.47%片區(qū)解構(gòu)鐘家村片區(qū)價(jià)格因高端項(xiàng)目成交量回落而被大幅拉低，但仍處于一個(gè)157漢陽(yáng)區(qū)本月80-100平米兩房依然是成交典型產(chǎn)品，成交主要集中在鐘家村與沌口片區(qū)。近幾月鐘家村片區(qū)受中央公園持續(xù)熱銷(xiāo)影響，價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)在一定程度上保持趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)區(qū)本月80-100平米兩房依然是成交典型產(chǎn)品，成交主要集158漢陽(yáng)各片區(qū)80-100平方米兩房存量，主要集中在王家灣片區(qū)的國(guó)信馨園、新奧藍(lán)草坪以及沌口板塊的博學(xué)華府、君融天湖項(xiàng)目上，另外，鐘家村板塊該類(lèi)型產(chǎn)品成交主力僅集中在中央公園項(xiàng)目上，未來(lái)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。片區(qū)解構(gòu)漢陽(yáng)各片區(qū)80-100平方米兩房存量，主要集中在王家灣片區(qū)的159漢陽(yáng)本月120-140平米三房成交主要分布在鐘家村片區(qū)和沌口片區(qū)。隨著米蘭小鎮(zhèn)等項(xiàng)目銷(xiāo)售陸續(xù)售罄，市郊板塊的占比逐漸下降。價(jià)格方面，鐘家村片區(qū)受中央公園調(diào)價(jià)拉動(dòng)價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)則受個(gè)別項(xiàng)目集中成交影響，價(jià)格雖有浮動(dòng)，大體上相對(duì)較穩(wěn)。