某公司項目前期策劃提案課件

海南七仙嶺項目前期策劃提案海南七仙嶺項目一、背景分析二、項目分析三、市場定位四、發(fā)展建議一、背景分析一、背景分析

市場背景城市背景產(chǎn)業(yè)背景一、背景分析市場背景市場背景——概況

三亞2008年上半年，三亞房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)、供銷兩旺，特別是小戶型商品房普遍受到歡迎，房產(chǎn)價格升幅較大。

2008年上半年，三亞銷售商品房7763套，總面積69.11萬平方米，與去年同期相比增長18%。其中90平方米以下的商品住房4773套，占總銷售量的61.48%。九成以上購房戶來自島外，在三亞買房主要是度假養(yǎng)老。

今年上半年三亞市批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房中，以每平方米８０００元至９０００元的價位最多，占批準(zhǔn)預(yù)售新建高檔商品房面積的２６.１％，其次為每平方米6000元至7000元。普通商品住房價位為每平方米６３５３元，比去年同期增長２０％。

市場背景——概況三亞市場背景——供求分析據(jù)海南省旅游局2007年10月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，海南省上規(guī)模的類似項目31個，總投資超過430億元。以溫泉概念為主的旅游地產(chǎn)項目除本項目外還有4個，其中3個集中在保亭；七仙嶺山腳下目前共有酒店度假村6家，約有客房500間，收費(fèi)從每晚300到800元不等。市場背景——供求分析據(jù)海南省旅游局2007年10月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)競爭項目：七仙瑤池

七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店項目規(guī)劃總占地面積620畝，一期規(guī)劃建筑300.23畝，總建筑面積近4萬平方米，容積率0.18，總投資金額5億元。建筑規(guī)劃共分成約300棟產(chǎn)權(quán)式酒店別墅式客戶、酒店大堂及集中式客房、3個會所、SPA中心、會議中心等，項目建成之后將會有600多間客房投入使用，也將會是七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)的首家五星級酒店。

市場背景——競爭分析競爭項目：七仙瑤池市場背景——競爭分析項目定位為在巴厘島風(fēng)格之上,打造一個融合當(dāng)?shù)乩杳缥幕臉?biāo)志性產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)項目

項目定位為在巴厘島風(fēng)格之上,打造一個融合當(dāng)?shù)乩杳缥幕臉?biāo)志市場背景——競爭分析項目旨在打造以旅游觀光和休閑度假為主題的產(chǎn)品，規(guī)劃包括精品酒店、VIPSPA客房、SPA區(qū)、客房別墅、會議中心等幾個不同的功能區(qū)?？傮w設(shè)計布局積極延續(xù)地塊的總體特征，自然和建筑合而為一的觀念，從與山地的結(jié)合、平面布置、空間層次、光照、色調(diào)、材料等方面做到精致、考究，并將別墅區(qū)與精品酒店的連接起來，形成具有較高瀏覽性、藝術(shù)性的小區(qū)景觀，重點(diǎn)突出巴厘島的生態(tài)風(fēng)格，并融入獨(dú)具特色的當(dāng)?shù)乩杳缥幕?，營造一種能讓人寧靜、安詳、和諧的氛圍。

市場背景——競爭分析項目旨在打造以旅游觀光和休閑某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件戶型：以110-200M2為主，80-100M2為輔價格定位：目前暫定價20000元/M2酒店管理公司（暫定）：康年酒店管理有限公司戶型：以110-200M2為主，80-100M2為輔某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件設(shè)計手法——植栽設(shè)計以“野趣”作為植栽設(shè)計的核心思想。利用海南豐富的植物資源和植物的多樣生態(tài)習(xí)性，模擬再現(xiàn)大自然中的優(yōu)美景觀，建成符合自然生態(tài)的各種植物群落，喬木、亞喬木、灌木、花草、地被相互搭配，主要喬木有海南椰子大王棕,狐尾椰子,高干蒲葵,雞蛋花，細(xì)葉榕等.灌木配有熱帶特色植物天堂鳥,白掌,蜘蛛蘭,變?nèi)~木,三角梅等,營造出一年四景,四季有花的自然景觀.成塊、成群、成叢種植，疏密相同，使其更能體現(xiàn)熱帶景致，并具有趣味性和親和力。

設(shè)計手法——植栽設(shè)計獨(dú)具特色的水景親切宜人的院景回歸自然的叢景

獨(dú)具特色的水景空間設(shè)計充分利用階梯狀空間，強(qiáng)調(diào)空間分布與植被的呼應(yīng)感及景觀美學(xué)。項目所在地?fù)碛写罅康淖匀惶萏锞坝^,建筑建立于山體中間,這居高臨下之勢和層層的跌水形成一道道雄壯的景觀,金黃的水稻,忙碌的農(nóng)民展現(xiàn)了一道道具有濃重鄉(xiāng)土氣息的自然景觀。這也是住區(qū)形成獨(dú)特的、宜人的環(huán)境目標(biāo)的保證。

空間設(shè)計材料設(shè)計景觀材質(zhì)上,運(yùn)用木材、石材等自然材料與藝術(shù)高度的融合。如主干道用青色石釘貼面,入口水景用米黃色砂巖板,擋土墻用卵石貼面,還有各種木制小品應(yīng)用與項目當(dāng)中,處處體現(xiàn)巴厘島風(fēng)格,雖然材質(zhì)上用的比較自然質(zhì)樸,但質(zhì)樸中散發(fā)生活氣質(zhì)。運(yùn)用水和各材料相結(jié)合,使產(chǎn)品拉近人與自然的親近感。材料設(shè)計項目的園林景觀分成一條景觀軸線，七大功能分區(qū)。在整體設(shè)計中劃出基地中南部的區(qū)域予以全部保留，力圖保證此處生態(tài)環(huán)境的完整性。其余部分則本著保護(hù)性開發(fā)的原則，使整個基地基本上以濃密的喬木與外界，僅以三條林間路連接內(nèi)外，并以中間為主，兩側(cè)為輔，沿中間道路向內(nèi)部進(jìn)發(fā)，會感覺到層層推進(jìn)的空間節(jié)奏。七大功能區(qū)分別為：溫泉水療區(qū)、酒店會議區(qū)、沿河別墅區(qū)、稻田別墅區(qū)、居高臨下景觀別墅區(qū)、擁抱稻田別墅區(qū)、橡膠林中別墅區(qū)。項目的園林景觀分成一條景觀軸線，七大功能分區(qū)。在整體設(shè)計中劃借鑒：1、溫泉及自然景觀的價值最大化；2、國際化的顧問團(tuán)隊打造項目品牌；3、戶型面積比較合理。不足之處：1、巴厘島風(fēng)情如何與黎苗文化如何關(guān)聯(lián)？項目建筑和景觀如何體現(xiàn)出來？2、“酒店+產(chǎn)權(quán)式別墅”模式比較泛濫。我們應(yīng)打造項目的競爭優(yōu)勢：1、差異化定位：以80-100M2的戶型為主；2、尋求新的模式：如私人度假酒店、SPA酒店。借鑒：海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店是海南省目前唯一一家以熱帶雨林和野溪溫泉為主題按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的度假型酒店，坐落在海南省著名旅游風(fēng)景區(qū)之一——七仙嶺溫泉國家森林公園內(nèi)。市場背景——典型樓盤海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店市場背景——典型樓盤某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件市場背景——客戶分析在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。他們的積蓄并不多，但是又很喜歡海南的氣候，三亞、?？诘姆績r對他們來說較難承受，因此他們選擇房價要便宜得多的二三線城市，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。自全國各地的客人到保亭看房買房，尤其以東北三省的居多。市場背景——客戶分析在二三線城市的樓盤休閑度假地區(qū)房地產(chǎn)客戶特征與本項目資源擬合度分析第二居所投資者產(chǎn)權(quán)酒店投資者第二居所使用者第一居所（待退休）第一居所（退休）企業(yè)會所購買決定因素多樣化體驗，使用，現(xiàn)金流，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于所有權(quán)擁有和管理，景觀酒店品牌及良好的回報預(yù)期，多樣化體驗，使用，便于接近自然愉快的環(huán)境使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于有權(quán)擁有和管理，便于體驗增值，社區(qū)，社會結(jié)構(gòu)，自然愉快的環(huán)境，醫(yī)療設(shè)施，便利店，便于服務(wù)，便于接近水醫(yī)療設(shè)施，便利店，便利服務(wù)，便于接近水，自然愉快的環(huán)境，安全，持久，私密一流度假地，高水平商務(wù)會議接待水平，良好的交通可達(dá)性本項目資源片區(qū)開發(fā)初期，價格不高，在區(qū)域成熟過程中，有較大上升空間，具有溫泉資源本項目有酒店物業(yè)具備熱帶雨林景觀資源，品質(zhì)好，但片區(qū)不成熟離市區(qū)較遠(yuǎn)，但七仙嶺整個區(qū)域發(fā)展起來后，會有較完善配套目前片區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，無公共交通商務(wù)度假、企業(yè)研發(fā)等擬合度第二居所投資者、產(chǎn)權(quán)酒店投資者、企業(yè)會所購買者可能是本項目的主要需求所在資料來源：世聯(lián)分析休閑度假地區(qū)房地產(chǎn)客戶特征與本項目資源擬合度分析第二居所投資城市背景——總體概況保亭黎族苗族自治縣位于海南島南部，五指山的南麓，東到東北與陵水縣相連，北部尖頂接著瓊中縣，西北與通什市接壤，西部頂尖接樂東縣，西南到東南與三亞交界?？h域面積1160.6平方公里，人口155583人，其中黎族占54.13%，苗族占3.36%。人口密度為每平方公里134.1人。下轄4鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)，有59個管區(qū)、452個自然村，6個國營農(nóng)場和茶場。縣人民政府駐保城鎮(zhèn)，北距?？?61公里，南至三亞市78公里。海榆中線公路縱貫縣境，每日有多次班車來往于海口、三亞。境內(nèi)通車公路支線有118條，可通達(dá)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通車?yán)锍?32.4公里。城市背景——總體概況保亭黎族苗族自城市背景——人文因素黎苗文化黎、苗族由于歷史、文化傳統(tǒng)的淵源關(guān)系，至今保留著許多質(zhì)樸敦厚的民風(fēng)民俗，使海南的社會風(fēng)貌顯得獨(dú)特而多彩。黎苗文化也是一筆財富，像黎苗歌舞、黎錦、黎苗傳奇神話、禮儀習(xí)俗、傳統(tǒng)體育都是饒有風(fēng)趣的。黎苗少女紡織、對山歌、跳竹竿舞……這些古樸的海南黎苗民族文化傳統(tǒng)與熱帶濱海完美結(jié)合，形成了完整的海南熱帶濱海黎苗文化。

城市背景——人文因素黎苗文化某公司項目前期策劃提案課件七仙女形象選拔大賽2008年中國海南七仙溫泉嬉水節(jié)現(xiàn)代秉承傳統(tǒng)

七仙女形象選拔大賽海南省貧困縣

2007年全縣生產(chǎn)總值（GDP）79083萬元，按可比價格計算，比上年增長12.5%，增速比上年提高1.9個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值36764萬元，增長9.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8063萬元，增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34257萬元，增長15.5%。在第三產(chǎn)業(yè)中，住宿和餐飲業(yè)比上年同期增長26.5%，交通運(yùn)輸郵電倉儲業(yè)增長13.6%，其他服務(wù)業(yè)增長21.2%，批發(fā)和零售業(yè)增長7.0%，房地產(chǎn)業(yè)增長1.0%，金融保險業(yè)增長26.0%。產(chǎn)業(yè)背景——宏觀經(jīng)濟(jì)海南省貧困縣產(chǎn)業(yè)背景——宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)背景——構(gòu)成分析一、三產(chǎn)業(yè)平分秋色產(chǎn)業(yè)背景——構(gòu)成分析產(chǎn)業(yè)背景——產(chǎn)業(yè)特色

旅游資源：距縣城東北部8公里的七仙嶺是全省著名的旅游勝地，嶺下有自噴泉眼7口，日出水量7119立方米，最高溫度93℃，含有多種微量元素，具有較高的醫(yī)療保健價值。七仙嶺溫泉旅游區(qū)集奇峰、溫泉、田園風(fēng)光、民族風(fēng)情為一體。此外，距縣城48公里的毛感鄉(xiāng)境內(nèi)有目前我省發(fā)現(xiàn)最大仙龍洞溶洞和面積達(dá)300多畝的仙安石林等天然旅游景區(qū)。還有富有民族特色的黎苗山寨——檳榔園等人文旅游景點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)背景——產(chǎn)業(yè)特色旅游資源：距縣城東保亭縣旅游資源十分豐富，特色鮮明，著稱的有：七仙嶺溫泉國家森林公園。公園距縣城7公里，境內(nèi)有獨(dú)具特色的溫泉、奇峰、原始森林、動植物、田園風(fēng)光、民俗風(fēng)情。溫泉溫度高達(dá)93℃，屬硅酸重碳酸鈉型溫泉水，清澈透明，日出水量3800多立方米，是海南島探明儲量最大、水溫最高的溫泉，具有清凈肌膚、美容、醫(yī)療保健功效，被稱為“七仙美人泉”；奇峰由七座峭立的花崗巖石峰組成，突兀于山峰之上，遠(yuǎn)眺挺秀雋雅，近觀雄、險、神、奇，尤似七仙下凡，嬉水人間，故名七仙嶺。七仙嶺最高峰海拔1126米，登上頂峰可觀三山望四海（三山：五指山、吊羅山、毛公山；四海：林海、云海、霧海、南海）；原始熱帶雨林是海南島目前僅有的幾片保存較為完好的熱帶雨林之一，林內(nèi)古樹參天，藤蘿交織，目前已探明的各類珍奇植物5000多種，野生動物500多種，有一片集中分布的桫欏群落，桿高有9米多，桫欏被譽(yù)為“植物活化石”，是國家列為一級保護(hù)的古老孑遺植物，其古老可上塑到恐龍時代。漫步七仙嶺原始熱帶雨林，可以盡情欣賞動植物景觀，飽吸森林中高濃度的氧氣和負(fù)氧離子，可起到健康療疾作用。公園內(nèi)已開發(fā)建設(shè)6家旅游度假酒店，建成3770級臺階的直通七仙嶺頂峰的登山游道，是游山嬉水的好去處。保亭縣旅游資源十分豐富，特色鮮明產(chǎn)業(yè)背景——旅游發(fā)展三亞是“藍(lán)色旅游”的代表，保亭則以“綠色旅游”與之呼應(yīng)，形成了山海并舉，藍(lán)綠互動的旅游格局。用8年到10年打造“兩地兩城”，即中國最佳的溫泉度假保健之地、中國最佳的生態(tài)人居之地、中國最佳的熱帶綠色旅游縣城和中國最佳的民俗文化旅游縣城。產(chǎn)業(yè)背景——旅游發(fā)展三亞是“藍(lán)色七仙嶺國家溫泉森林公園是海南省重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)，也是海南省推薦申報國家計委與國家旅游局的“中國旅游發(fā)展優(yōu)先項目”，它是我國少有的既有熱帶原始森林景觀又有優(yōu)質(zhì)溫泉的旅游勝地。

七仙嶺國家溫泉森林公園位于保亭縣城東北郊，距離縣城7．8公里。該公園旅游資源十分豐富，地貌景觀壯觀生動，水文、植物、氣候旅游資源俱全，還有眾多的社會人文旅游資源等，是一塊集奇峰、溫泉、風(fēng)情、田園、氣候、森林為一體的大型生態(tài)旅游吸引地。

七仙嶺國家溫泉森林公園由海南安環(huán)倫（加拿大）規(guī)劃設(shè)計有限公司編制總體規(guī)劃，并通過了省旅游局組織的評審，公園規(guī)劃總面積22平方公里。按照規(guī)劃，該公園分為保護(hù)區(qū)、發(fā)展區(qū)和過渡區(qū)三大區(qū)塊，其中發(fā)展區(qū)設(shè)有登山服務(wù)區(qū)、七仙湖觀光區(qū)、生態(tài)博物館、山頂生態(tài)小公園、登山觀賞區(qū)、溫泉度假區(qū)、黎苗風(fēng)情寨和商業(yè)服務(wù)中心等設(shè)施。

為了加快七仙嶺國家溫泉森林公園的開發(fā)，在省委、省政府大力支持下，保亭黎族苗族自治縣加大公園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，目前，陵水至保亭、保亭至五指山、保亭縣城至溫泉區(qū)已建成高等級的水泥路面；溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路業(yè)已開通，生態(tài)登山路即將完工。園內(nèi)的通訊、供電和供水等設(shè)施基本滿足發(fā)展需求。

七仙嶺國家溫泉森林公園是海南省重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)，也是海南省推背景總結(jié)項目所在的保亭縣經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要以旅游發(fā)展為主；溫泉、熱帶雨林風(fēng)光、黎苗文化為其地方特色；房地產(chǎn)業(yè)依賴于旅游發(fā)展；全國各地前往保亭購房，以東北三省的居多。項目發(fā)展機(jī)會：度假酒店、投資性別墅大有市場背景總結(jié)項目所在的保亭縣經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要以旅游發(fā)展為主；二、項目分析

項目概況區(qū)位分析開發(fā)條件歷史文脈核心資源SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略二、項目分析項目概況項目概況

項目位于海南省保亭縣七仙嶺國家森林公園風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積200畝，南臨七仙嶺景區(qū)道路，北、東、西均被群山環(huán)抱。規(guī)劃用地面積：約157畝其中規(guī)劃酒店建筑面積約：20000平米度假別墅建筑面積約：20000平米項目概況

項目位于海南省保亭縣七仙嶺國家森林公園風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占區(qū)位區(qū)位開發(fā)條件目前已形成過境公路及園區(qū)主路；市政配套有接口；自然條件較好，雨量充沛、日照充分、氣候宜人。區(qū)內(nèi)空氣新鮮，環(huán)境幽靜，具熱帶雨林風(fēng)貌；地形為山地，北高南低，依次為平地、緩坡及山地；本項目之酒店主體結(jié)構(gòu)已完成；周邊無任何配套設(shè)施。

適于開發(fā)度假產(chǎn)品七仙嶺自然條件七仙嶺海拔1126米，從七仙嶺公園入口處一條游道直通七仙嶺頂峰，游道共有3770級臺階，沿著游道漫步七仙嶺原始熱帶森林，可以盡情欣賞動植物景觀，飽吸森林中含量高達(dá)十萬個每立方厘米的負(fù)氧離子，可起到健康療疾的作用。七仙嶺山腳下是溫泉群，有自噴泉眼7口，日出水量3860立方米，水溫高達(dá)93.4℃，熱水礦化度284mg/L，偏硅酸52mg/L，PH值為8.71，溫泉水中含有20多種人體需要的微量元素，泉水屬硅酸重碳酸鈉型水，清澈透明，沒有硫磺味。七仙嶺溫泉水有清凈肌膚、醫(yī)療美容保健的作用價值，被稱為“美人溫泉”。

開發(fā)條件目前已形成過境公路及園區(qū)主路；七仙嶺自然條件歷史文脈傳說七仙嶺是七仙女下凡沐浴之地，七仙嶺環(huán)境是一流的，鏡湖疊翠，九曲飛曝，云纏玉帶，清溪蕉竹，雨林重疊，百果匯芳，再加上濃郁的黎苗族風(fēng)情，構(gòu)成了無比美妙的世界。七仙嶺腳下有溫泉，這里背枕青山，野果飄香，整個溫泉區(qū)約有1平方公里寬。在溫泉區(qū)的北側(cè)，有一個天然形成的巨大的溫泉池，面積約有3畝，水深齊腰，水池從一邊到另一邊由溫漸熱，適宜不同要求。在溫泉區(qū)的另一方，有一熱一冷的兩股泉水汩汩蜿蜒，匯合一起。人們把這條溪水形象地叫作“鴛鴦河”。歷史文脈傳說七仙嶺是七仙女下凡沐浴之地，七仙嶺環(huán)境是一流的，核心資源七仙嶺溫泉是全海南溫泉水溫最高、水質(zhì)最好、流量最大的溫泉，素有“天下圣泉”的美譽(yù),最高溫度達(dá)93度，溫泉水中富含偏硅酸、溴、銅、鍶、硒等有益人體健康的礦質(zhì)元素。對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)性骨痛、消化系統(tǒng)、皮膚病等多種疾病具有特殊療效，能起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、潤膚養(yǎng)顏、安神定神、抗衰老等保健作用，七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店的溫泉位于七仙嶺溫泉的上源，酒店別墅溫泉入戶并都有獨(dú)立溫泉泡池，讓您遠(yuǎn)離城市間的喧嘩，洗去疲憊,舒緩身心。核心資源七仙嶺溫泉是全海南溫泉水溫最高、水質(zhì)最好、流量最大的SWOT分析劣勢（Weakness）SWOT分析S優(yōu)勢（Strength）機(jī)會（Opportunity）挑戰(zhàn)（Threat）TWO保亭旅游開發(fā)帶來發(fā)展機(jī)會地方政府的支持全國各地對此類產(chǎn)品存在較大的需求具有核心旅游資源——溫泉及熱帶雨林景觀開發(fā)條件成熟，適于開發(fā)度假產(chǎn)品具有較強(qiáng)的地方文化特色及歷史文脈基地環(huán)境幽靜，空氣新鮮，沒有任何污染目前周邊缺乏配套設(shè)施及公共交通地形復(fù)雜，地塊內(nèi)需加以保護(hù)的資源較多，開發(fā)相對復(fù)雜同區(qū)域內(nèi)度假酒店項目較多，呈現(xiàn)出同質(zhì)化的趨向由于要面臨全國市場，應(yīng)對同類（溫泉）項目的競爭加劇SWOT分析劣勢（Weakness）SWOT分析S優(yōu)勢（一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大致勝要素功能復(fù)合體驗資源整合穩(wěn)健的發(fā)展思路溫泉資源開發(fā)結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在深度或廣度上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競爭力環(huán)境的保護(hù)，確保永續(xù)經(jīng)營外部資源：與權(quán)威政府部門或國際一流研究機(jī)構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性內(nèi)部資源：以溫泉為資源核心亮點(diǎn)，整合的周邊資源，形成更多的休閑體驗點(diǎn)在體驗上作足文章，獲得客戶充分的體驗感受在進(jìn)程中不斷完善和改進(jìn)設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗價值在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力區(qū)域定位一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大致勝要素功能復(fù)合體驗資源整合穩(wěn)健項目發(fā)展戰(zhàn)略

按照“利用機(jī)會、強(qiáng)化優(yōu)勢、減輕劣勢、規(guī)避威脅”的原則，充分挖掘本項目核心資源，實現(xiàn)開發(fā)利益最大化。因此確定本項目發(fā)展戰(zhàn)略：——以差異化定位樹立獨(dú)特的市場形象——以設(shè)計創(chuàng)新實現(xiàn)項目價值的最大化——以鮮明的主題概念創(chuàng)造獨(dú)具特色的個性化產(chǎn)品——以文化包裝提升項目品牌項目發(fā)展戰(zhàn)略

按照“利用機(jī)會、強(qiáng)化優(yōu)勢、減輕劣勢、規(guī)避威脅”三、市場定位

客戶定位物業(yè)定位戶型定位檔次定位價格定位形象定位三、市場定位客戶定位客戶定位我們的客戶來源于全國性的市場。近兩年中國社會正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化——M型社會的來臨！房地產(chǎn)市場定位和營銷模式也要轉(zhuǎn)化思路。根據(jù)麥肯錫的研究報告表明：中國存在一個巨大的尚未被滿足的大眾消費(fèi)市場，他們是由潛在的準(zhǔn)富裕家庭(仍然是M型中的大眾群體，約有3500萬個家庭)組成，而他們具有強(qiáng)大的購買力，卻因為地處邊遠(yuǎn)，物流不能到達(dá)而未受到重視。

客戶定位我們的客戶來源于全國性的市場。根據(jù)麥肯錫的研究報告表M型社會：

M型社會，日本趨勢學(xué)研究者大前研一以日本近20年發(fā)展歷程為研究對象提出的一種社會發(fā)展類型的判斷。即，原本人數(shù)最多的中等收入階層，除了一小部分能往上擠入少數(shù)的高收入階層，其他大多數(shù)淪為低收入或中低收入，原本的中間階層凹陷下去，變得很小，于是，社會像個被拉開的M字。

M型社會：M型社會的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)——目標(biāo)客戶選擇低層階級中低階級中高階級中上階層低高收入、資產(chǎn)飛特族尼特族寄生蟲DOM(不良老爹)敗犬族養(yǎng)小孩、繳房貸的世代富裕的高齡者高低選擇性消費(fèi)支出M型社會的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)——目標(biāo)客戶選擇低層階級中低階級中高階級M型社會的大眾有兩個走向，消費(fèi)者市場也隨之向奢華和省錢兩個方向挪移。在奢華模式中，消費(fèi)者不惜高價購買高品質(zhì)和滿足情感需求的產(chǎn)品和服務(wù)；而在省錢模式中，消費(fèi)者卻又盡可能地尋找低價高品質(zhì)的商品。

目標(biāo)客戶的消費(fèi)模式總經(jīng)理就是他啦~M型社會的大眾有兩個走向，消費(fèi)者市場也隨之向奢華和省錢兩個方我國最高收入及最低收入的群體差異高達(dá)10倍，而一般國外標(biāo)準(zhǔn)約為5～6倍左右。有69%的家庭年收入在3～5萬人民幣之間，貧富懸殊差別很大，原地踏步就會變成中低階層。

“窮者愈窮，富者愈富”已經(jīng)成為一個時代的特征和寫照。在這種社會背景下催生的諸如世界服裝巨頭H&M、ZARA，以及家居巨頭宜家等品牌的成功，也暗含了M型社會營銷轉(zhuǎn)型而帶來市場“藍(lán)?！?，只有緊合時代節(jié)拍的營銷戰(zhàn)略才能實現(xiàn)持續(xù)成功。以“一流的形象，二流的產(chǎn)品，三流的價格”為主要特征的“麥時尚”(McFashion，前綴“Mc”取自快餐文化的代表“McDonald’s”，代表一種“快速、有價格親和力的時尚”)，造就了今天H&M的成功，它是M型社會營銷的成功典范。通過把奢華多變的時尚、品質(zhì)與大眾平價結(jié)合在一起，H&M實現(xiàn)了像麥當(dāng)勞賣漢堡一樣販賣“時裝”。

某公司項目前期策劃提案課件新奢華主義

如何滿足M型兩端族群對奢華的需求？

在M型社會中，如何以簡單產(chǎn)品創(chuàng)造奢華價值，

運(yùn)用超越平凡、成為不凡的新奢華策略，讓奢華人人可得？

奢華是使生活更充實的美好事物。奢華享受不再受限於個人的收入、財富或預(yù)算。奢華是每個人都想要，且認(rèn)為自己理當(dāng)擁有的體驗。超越產(chǎn)品本身，提供奢華體驗了解把「奢華」行銷給大眾的潛力增加價值及獨(dú)特性，滿足消費(fèi)者情感的渴望延伸奢華的範(fàn)圍，為不同社會階層創(chuàng)造新意找出訂價方程式，以兩倍價格創(chuàng)造三倍價值為顧客帶來新奢華價值主張，制定有效的行銷策略擁有更好的體驗、更豐富的享樂、更深遠(yuǎn)的感受

——潘蜜拉．丹席格（PamelaN.Danziger）《M型社會新奢華行銷學(xué)》新奢華主義

如何滿足M型兩端族群對奢華的需求？

在M型社客戶定位由目標(biāo)客戶推及項目定位——以“溫泉”為主題的奢華體驗?zāi)康牡乜蛻舳ㄎ挥赡繕?biāo)客戶推及項目定位物業(yè)定位整體定位私人溫泉會所式別墅——屬性：屬于私人的、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的別墅；——功能：“溫泉會所”，以溫泉為主題的、具有休閑會所功能的物業(yè)；——物業(yè)界定：是別墅而非酒店，打破“酒店+別墅”模式，項目中的酒店只是整體的配套部分，而非主體；——經(jīng)營模式：業(yè)主具有完全獨(dú)立的所有權(quán)和使用權(quán)，只不過可以交由酒店管理公司和會所管理公司打理，故為“會所式”；——理念：對消費(fèi)者而言，我們買的不是酒店房間、也不是產(chǎn)權(quán)酒店或分時度假酒店，而是投資性別墅，“我有我自由”；——關(guān)于酒店：定位于“會員制”酒店（會所酒店），它是整體項目的配套設(shè)施。。物業(yè)定位整體定位溫泉應(yīng)用發(fā)展階段圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體發(fā)展階段室內(nèi)溫泉環(huán)境溫泉主題溫泉單純洗浴溫泉主要強(qiáng)調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式強(qiáng)調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了特征描述保亭現(xiàn)有項目所處發(fā)展階段世界知名溫泉發(fā)展階段長三角所處階段保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色溫泉應(yīng)用發(fā)展階段圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛溫泉效用的演變實效性飲用洗浴保健水療健身減肥養(yǎng)心美容比利時歐洲、日本美國全身健康生活方式舒解壓力身心放松新奇體驗成為生活中的一部分心理訴求效用度假村溫泉目的地溫泉溫泉是酒店的配套設(shè)施酒店是溫泉的配套設(shè)施溫泉消費(fèi)動機(jī)演變從國際視野上看，溫泉項目的功能已開始從實效性向體驗性的過度全景式溫泉體驗溫泉效用的演變實效性飲用比利時歐洲、日本美國舒解壓力心理訴求某公司項目前期策劃提案課件功能定位保健臨時居住按摩美容休閑度假SPA溫泉體驗社會交往健康餐飲運(yùn)動圍繞“溫泉體驗”主題弱化居住功能強(qiáng)化休閑度假功能功能定位保健臨時居住按摩美容休閑度假SPA溫泉體驗社會交往健戶型定位私人會所式：以80-100M2小戶型獨(dú)棟別墅為主，50-70M2聯(lián)排別墅為輔（總價200萬元左右）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室社交會所式：適量110-200M2中戶型別墅為輔（總價250-500萬元）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間（含獨(dú)立美容間）+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳豪華會所式：具有示范作用的300-500M2樓王（總價600萬元以上）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳+多功能休閑室+桌球房+紅酒庫+雪茄房+酒窖+私人游泳池戶型定位私人會所式：以80-100M2小戶型獨(dú)棟別墅為主，5檔次/價格定位高檔價格：25000元/M2檔次/價格定位高檔形象定位南中國首席私人會所式別墅——具有明顯的地域特色；——深挖核心資源，體現(xiàn)“溫泉體驗”主題；——突出產(chǎn)品概念；——新奢華體驗概念；——具有唯一性、標(biāo)識性。項目案名：主推：泉水灣、七仙嶺·泉參考：綠野仙蹤、鳳凰墅形象定位南中國首席私人會所式別墅四、發(fā)展建議

主題概念功能細(xì)分風(fēng)格風(fēng)情規(guī)劃建筑戶型建議景觀建議設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理四、發(fā)展建議主題概念主題概念

七仙嶺下·泉體驗

（全體驗）國際一流的全景式溫泉體驗。難忘的人生記憶?！罨瘻厝黝}，拓展溫泉功能；——將溫泉（沐?。┪幕⒗杳缥幕?、熱帶雨林文化融為一體，演繹社區(qū)主題文化，形成故事性主題概念（《七仙嶺的美麗傳說》）；——以“水”為主線的自然生態(tài)景觀體系以及《七仙沐浴》人文景觀體系；——社區(qū)風(fēng)格、風(fēng)情應(yīng)與主題相關(guān)聯(lián)；——強(qiáng)調(diào)社區(qū)高貴感，體現(xiàn)新奢華體驗，同時“野性”與“野趣”相結(jié)合、“幽靜”與“動感”相呼應(yīng)，“原始”與“時尚”相融和；——進(jìn)一步形成全國“溫泉”品牌（類似于珠?！坝鶞厝?、“天沐溫泉”）主題概念

七仙嶺下·泉體驗（全體驗）沐浴大概是人類與生俱來的一種本能。透過沐浴，我們可以看到純潔與污濁，愛情與誘惑，宗教與藝術(shù)，文化的興衰與變遷。沐浴的歷史是一部人類精神生活的歷史，也是一部人類自身解放的歷史。——【法國】弗朗索瓦絲?德?博納維爾

《沐浴的歷史》安格爾《泉》沐浴大概是人類與生俱來的一種本能功能細(xì)分將前述功能定位分布于項目中，形成以下四大功能區(qū)：別墅區(qū)酒店及配套服務(wù)區(qū)——酒店主體及配套服務(wù)設(shè)施（含為酒店客戶服務(wù)的游泳池、公共溫泉池、健康餐飲等）景觀區(qū)（入口景觀、社區(qū)中心景觀及景觀軸、節(jié)點(diǎn)）溫泉功能區(qū)（含各類型公共溫泉浴池、公用健身養(yǎng)生設(shè)施、戶外活動設(shè)施、娛樂休閑場所）功能細(xì)分將前述功能定位分布于項目中，形成以下四大功能區(qū)：某公司項目前期策劃提案課件風(fēng)格風(fēng)情借用文學(xué)上的自然主義表現(xiàn)手法1、充分展示熱帶雨林原始的野性與野趣：盡量保留基地內(nèi)現(xiàn)有的有價值的巨石、古樹、小溪、特色雨林2、體現(xiàn)黎苗風(fēng)情原生態(tài)：如可用小品體現(xiàn)黎族審美情趣和族群標(biāo)志的紋身；借用石材造型表現(xiàn)世世代代傳承的黎族石頭圖騰崇拜；3、使用本地材料，如石頭、木構(gòu)形成獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格；4、室內(nèi)裝飾采用海南最具收藏價值的黎錦。風(fēng)格風(fēng)情借用文學(xué)上的自然主義表現(xiàn)手法某公司項目前期策劃提案課件戶型建議

小戶型別墅在七仙瑤池現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以改進(jìn)；

中戶型做創(chuàng)新戶型；

大戶型借鑒異地做法，如北京、深圳等地做法。戶型建議

小戶型別墅在七仙瑤池現(xiàn)有基礎(chǔ)上加以改進(jìn)；

中戶某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件大陽臺景觀陽臺，體現(xiàn)休閑與尊貴大陽臺景觀陽臺，體現(xiàn)休閑與尊貴建筑

吸取黎苗居住文化精要，取其精華去其形式；就地取材，石和木的巧妙搭配；與自然融為一體，雖是人作，宛若天開；（如將巨石、樹木融入建筑本體之中）強(qiáng)調(diào)建筑的厚重感與品質(zhì)，增強(qiáng)其尊貴屬性。建筑

吸取黎苗居住文化精要，取其精華去其形式；某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件野景觀建議整個景觀體系宜圍繞“溫泉文化體驗”這一主題概念展開，建議分為如下三大系統(tǒng)——野山野水——以原生態(tài)小溪為主體的生態(tài)水景系統(tǒng)；野性——原生態(tài)熱帶雨林體驗風(fēng)光帶（石、樹等）；野趣——以溫泉文化、黎苗文化（沐浴文化）為主體，結(jié)合自然而設(shè)計的人文景觀時間軸，具有故事性。野景觀建議整個景觀體系宜圍繞“溫泉文化體驗”這一主題概念展開溫泉文化體驗走廊——在現(xiàn)有自然山石上雕刻《七仙嶺的美麗傳說》、《七仙沐浴圖》或溫泉區(qū)設(shè)置上述主題的環(huán)境小品，通過藝術(shù)表現(xiàn)手法體現(xiàn)人與自然的和諧關(guān)系。溫泉文化體驗走廊——在現(xiàn)有自然山石上雕刻《七仙嶺的美麗傳說》玉樹臨風(fēng)——古樹保護(hù)區(qū)該區(qū)域以自然地形或增設(shè)小溪作分界，其內(nèi)不做任何休閑設(shè)施，旨在保護(hù)原生態(tài)古樹，植被加以完善。玉樹臨風(fēng)——古樹保護(hù)區(qū)溫泉谷——浴池集中區(qū)山為背景水為席，沐浴自然之中，全身心自然展露，完全融入忘我境界。溫泉谷——浴池集中區(qū)入口景觀基地入口——主要起引導(dǎo)作用，好似好萊塢大片之序幕，一開始就給能抓住人心。建議借自然山石營造入口景觀，或刻名流文章，描述社區(qū)生活意境，引起人們向往之情。酒店主入口（含廣場）——（第一幕，壯觀的場景）結(jié)合項目主題，以展示酒店（前期可能會作為營銷展示中心）及項目形象。兩處入口考慮過渡空間處理，還要便于營銷推廣展示。入口景觀配套服務(wù)設(shè)施（酒店之外）室外運(yùn)動設(shè)施：動感地帶——網(wǎng)球場、羽毛球場、攀巖訓(xùn)練場、野外雨林體驗區(qū)、高爾夫練習(xí)場、瑜伽鍛煉場、企業(yè)野外拓展基地（結(jié)合熱帶雨林景觀設(shè)計）室外休閑娛樂設(shè)施：鳳凰臺——黎苗文化歌舞演藝中心（建議設(shè)于溫泉谷）配套服務(wù)設(shè)施（酒店之外）室外運(yùn)動設(shè)施：動感地帶——網(wǎng)球場、羽某公司項目前期策劃提案課件經(jīng)營管理打破產(chǎn)權(quán)式酒店的局限性，開創(chuàng)度假別墅投資性產(chǎn)品的藍(lán)海：引入品牌酒店管理公司，增強(qiáng)項目品牌；引入專業(yè)會所管理公司（SPA），以會員制形式強(qiáng)調(diào)客戶的“階層屬性”；商業(yè)模式創(chuàng)新——建立C2C電子商務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)委托經(jīng)營的高效、快速、透明，保證服務(wù)體系的創(chuàng)新與活力。經(jīng)營管理打破產(chǎn)權(quán)式酒店的局限性，開創(chuàng)度假別墅投資性產(chǎn)品的藍(lán)海生活方式導(dǎo)引新奢華主義生活體驗——完全休閑，貴族享受——健康快樂，豐盛人生——充滿野性、野趣的生活情調(diào)——不經(jīng)意間的文化之旅生活，在別處！生活方式導(dǎo)引新奢華主義生活體驗生活，在別處！賣點(diǎn)提煉創(chuàng)新性投資產(chǎn)品，最大化利益保障；天然溫泉別墅，休閑與健康并重；原生態(tài)自然景觀，充滿野性、野趣的生活體驗；高品質(zhì)小戶型別墅，具投資與收藏雙重價值；完善的“溫泉”主題配套，獨(dú)具特色。賣點(diǎn)提煉創(chuàng)新性投資產(chǎn)品，最大化利益保障；演示完畢，誠摯感謝！演示完畢，誠摯感謝！附：七仙嶺的美麗傳說

相傳很久很久以前，這里住著一對黎族夫婦，他倆非常勤勞，天天起早貪黑，刀耕火種，開荒種地，飼養(yǎng)家禽家畜，生活過得很好，可不足的是，年近半百膝下還沒男沒女。

一天夜里，妻子夢見兩盞閃亮的燈降落在身旁，醒來時渾身暖洋洋的，不知是兇是吉?？刹痪茫拮討言辛?，夫婦倆很高興。十月懷胎，一朝分娩，妻子一胎便生下兩個兒子，老兩口樂得不得了。他倆為兩個兒子起名興一、興二，意含雙興。兩個兒子長得很快，十幾歲便結(jié)壯得象鐵塔，力大無比，種地、打獵、摸魚是好手，射箭本領(lǐng)更是無人可比，老兩口樂得整日合不攏嘴。

這一家黎胞生活過得滿愉快，可卻有一事使兩位老人常皺眉頭。他們家西北邊的風(fēng)門嶺，每當(dāng)刮起大風(fēng)，風(fēng)門嶺就向他們家吹來一股狂風(fēng)，往往把茅屋掀頂，得經(jīng)常修補(bǔ)茅屋。有天老兩口同興一、興二商量治風(fēng)災(zāi)，他們決定在風(fēng)口處筑起比風(fēng)門嶺高大的嶺，擋住大風(fēng)，興一、興二各筑一半。說干就干，興一筑東邊，興二筑西邊，各自使出渾身本領(lǐng)日夜加班。興一吹哨揚(yáng)鞭，把河海山溝的大小石頭趕到風(fēng)口東邊壘石嶺；興二吆喝著千萬巨獸推土背泥，在風(fēng)口西邊筑土嶺，不久，兩座又厚又結(jié)實的大嶺造成了，從風(fēng)門嶺過來的大風(fēng)被擋住了。方圓幾十里黎胞再不受狂風(fēng)侵?jǐn)_。

一天，老人家問兩個兒子誰造的擋風(fēng)嶺堅固，興一、興二各說自己造的堅固，相持不下。老人便叫兩人各用威鋼箭射對方筑的大嶺。興一先射西邊的土嶺，他搭箭拉弓，瞄準(zhǔn)土嶺腰間，砰的發(fā)出一箭，只聽轟隆一聲，土嶺中腰斷了，上半截飛出幾十里，剩下的下半截成了砧狀。興二向東嶺連發(fā)六箭。本以為東嶺會崩塌，誰知每一箭只穿出東嶺一道裂縫，六箭便出現(xiàn)六道裂縫，使原來峻峭如壁的東嶺顯出七座石峰。老人笑著說：“還是石頭造的堅固?！蔽鲙X似砧板，而又堅硬如鐵，便命名為“鐵砧嶺”；東嶺有七嶺峰，狀似掌指，便命名為“七指嶺”。后來，由于七峰似七位仙女披紗站立，故改名“七仙嶺”。

傳說自從那躍、扎差兩兄弟出門在外筑嶺擋大風(fēng)之后，天天勞作，風(fēng)餐露宿，一直沒有時間回家，他們的母親天天站在門口望啊望，盼望兒子早日歸來。日復(fù)一日，年復(fù)一年，兄弟倆回到家中時，母親已雙目失明了。這事被七仙女知道了，七仙女就帶著老媽媽到七仙嶺腳下的溫泉邊用桔葉泡泉水為她洗眼，老媽媽的眼睛竟神奇地復(fù)明了。三河峒的人們奔走相告，溫泉因此被譽(yù)為圣水。從那以后，人們在勞作之余，都喜歡舉行溫泉水儀式，祈求祥和幸福，身體安康，生活美滿。

附：七仙嶺的美麗傳說

海南七仙嶺項目前期策劃提案海南七仙嶺項目一、背景分析二、項目分析三、市場定位四、發(fā)展建議一、背景分析一、背景分析

市場背景城市背景產(chǎn)業(yè)背景一、背景分析市場背景市場背景——概況

三亞2008年上半年，三亞房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)、供銷兩旺，特別是小戶型商品房普遍受到歡迎，房產(chǎn)價格升幅較大。

2008年上半年，三亞銷售商品房7763套，總面積69.11萬平方米，與去年同期相比增長18%。其中90平方米以下的商品住房4773套，占總銷售量的61.48%。九成以上購房戶來自島外，在三亞買房主要是度假養(yǎng)老。

今年上半年三亞市批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房中，以每平方米８０００元至９０００元的價位最多，占批準(zhǔn)預(yù)售新建高檔商品房面積的２６.１％，其次為每平方米6000元至7000元。普通商品住房價位為每平方米６３５３元，比去年同期增長２０％。

市場背景——概況三亞市場背景——供求分析據(jù)海南省旅游局2007年10月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，海南省上規(guī)模的類似項目31個，總投資超過430億元。以溫泉概念為主的旅游地產(chǎn)項目除本項目外還有4個，其中3個集中在保亭；七仙嶺山腳下目前共有酒店度假村6家，約有客房500間，收費(fèi)從每晚300到800元不等。市場背景——供求分析據(jù)海南省旅游局2007年10月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)競爭項目：七仙瑤池

七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店項目規(guī)劃總占地面積620畝，一期規(guī)劃建筑300.23畝，總建筑面積近4萬平方米，容積率0.18，總投資金額5億元。建筑規(guī)劃共分成約300棟產(chǎn)權(quán)式酒店別墅式客戶、酒店大堂及集中式客房、3個會所、SPA中心、會議中心等，項目建成之后將會有600多間客房投入使用，也將會是七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)的首家五星級酒店。

市場背景——競爭分析競爭項目：七仙瑤池市場背景——競爭分析項目定位為在巴厘島風(fēng)格之上,打造一個融合當(dāng)?shù)乩杳缥幕臉?biāo)志性產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)項目

項目定位為在巴厘島風(fēng)格之上,打造一個融合當(dāng)?shù)乩杳缥幕臉?biāo)志市場背景——競爭分析項目旨在打造以旅游觀光和休閑度假為主題的產(chǎn)品，規(guī)劃包括精品酒店、VIPSPA客房、SPA區(qū)、客房別墅、會議中心等幾個不同的功能區(qū)?？傮w設(shè)計布局積極延續(xù)地塊的總體特征，自然和建筑合而為一的觀念，從與山地的結(jié)合、平面布置、空間層次、光照、色調(diào)、材料等方面做到精致、考究，并將別墅區(qū)與精品酒店的連接起來，形成具有較高瀏覽性、藝術(shù)性的小區(qū)景觀，重點(diǎn)突出巴厘島的生態(tài)風(fēng)格，并融入獨(dú)具特色的當(dāng)?shù)乩杳缥幕?，營造一種能讓人寧靜、安詳、和諧的氛圍。

市場背景——競爭分析項目旨在打造以旅游觀光和休閑某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件戶型：以110-200M2為主，80-100M2為輔價格定位：目前暫定價20000元/M2酒店管理公司（暫定）：康年酒店管理有限公司戶型：以110-200M2為主，80-100M2為輔某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件設(shè)計手法——植栽設(shè)計以“野趣”作為植栽設(shè)計的核心思想。利用海南豐富的植物資源和植物的多樣生態(tài)習(xí)性，模擬再現(xiàn)大自然中的優(yōu)美景觀，建成符合自然生態(tài)的各種植物群落，喬木、亞喬木、灌木、花草、地被相互搭配，主要喬木有海南椰子大王棕,狐尾椰子,高干蒲葵,雞蛋花，細(xì)葉榕等.灌木配有熱帶特色植物天堂鳥,白掌,蜘蛛蘭,變?nèi)~木,三角梅等,營造出一年四景,四季有花的自然景觀.成塊、成群、成叢種植，疏密相同，使其更能體現(xiàn)熱帶景致，并具有趣味性和親和力。

設(shè)計手法——植栽設(shè)計獨(dú)具特色的水景親切宜人的院景回歸自然的叢景

獨(dú)具特色的水景空間設(shè)計充分利用階梯狀空間，強(qiáng)調(diào)空間分布與植被的呼應(yīng)感及景觀美學(xué)。項目所在地?fù)碛写罅康淖匀惶萏锞坝^,建筑建立于山體中間,這居高臨下之勢和層層的跌水形成一道道雄壯的景觀,金黃的水稻,忙碌的農(nóng)民展現(xiàn)了一道道具有濃重鄉(xiāng)土氣息的自然景觀。這也是住區(qū)形成獨(dú)特的、宜人的環(huán)境目標(biāo)的保證。

空間設(shè)計材料設(shè)計景觀材質(zhì)上,運(yùn)用木材、石材等自然材料與藝術(shù)高度的融合。如主干道用青色石釘貼面,入口水景用米黃色砂巖板,擋土墻用卵石貼面,還有各種木制小品應(yīng)用與項目當(dāng)中,處處體現(xiàn)巴厘島風(fēng)格,雖然材質(zhì)上用的比較自然質(zhì)樸,但質(zhì)樸中散發(fā)生活氣質(zhì)。運(yùn)用水和各材料相結(jié)合,使產(chǎn)品拉近人與自然的親近感。材料設(shè)計項目的園林景觀分成一條景觀軸線，七大功能分區(qū)。在整體設(shè)計中劃出基地中南部的區(qū)域予以全部保留，力圖保證此處生態(tài)環(huán)境的完整性。其余部分則本著保護(hù)性開發(fā)的原則，使整個基地基本上以濃密的喬木與外界，僅以三條林間路連接內(nèi)外，并以中間為主，兩側(cè)為輔，沿中間道路向內(nèi)部進(jìn)發(fā)，會感覺到層層推進(jìn)的空間節(jié)奏。七大功能區(qū)分別為：溫泉水療區(qū)、酒店會議區(qū)、沿河別墅區(qū)、稻田別墅區(qū)、居高臨下景觀別墅區(qū)、擁抱稻田別墅區(qū)、橡膠林中別墅區(qū)。項目的園林景觀分成一條景觀軸線，七大功能分區(qū)。在整體設(shè)計中劃借鑒：1、溫泉及自然景觀的價值最大化；2、國際化的顧問團(tuán)隊打造項目品牌；3、戶型面積比較合理。不足之處：1、巴厘島風(fēng)情如何與黎苗文化如何關(guān)聯(lián)？項目建筑和景觀如何體現(xiàn)出來？2、“酒店+產(chǎn)權(quán)式別墅”模式比較泛濫。我們應(yīng)打造項目的競爭優(yōu)勢：1、差異化定位：以80-100M2的戶型為主；2、尋求新的模式：如私人度假酒店、SPA酒店。借鑒：海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店是海南省目前唯一一家以熱帶雨林和野溪溫泉為主題按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的度假型酒店，坐落在海南省著名旅游風(fēng)景區(qū)之一——七仙嶺溫泉國家森林公園內(nèi)。市場背景——典型樓盤海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店市場背景——典型樓盤某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件某公司項目前期策劃提案課件市場背景——客戶分析在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)不寬裕的內(nèi)地中老年人。他們的積蓄并不多，但是又很喜歡海南的氣候，三亞、?？诘姆績r對他們來說較難承受，因此他們選擇房價要便宜得多的二三線城市，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。自全國各地的客人到保亭看房買房，尤其以東北三省的居多。市場背景——客戶分析在二三線城市的樓盤休閑度假地區(qū)房地產(chǎn)客戶特征與本項目資源擬合度分析第二居所投資者產(chǎn)權(quán)酒店投資者第二居所使用者第一居所（待退休）第一居所（退休）企業(yè)會所購買決定因素多樣化體驗，使用，現(xiàn)金流，增值，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于所有權(quán)擁有和管理，景觀酒店品牌及良好的回報預(yù)期，多樣化體驗，使用，便于接近自然愉快的環(huán)境使用，品質(zhì)和質(zhì)量，靠近水，便于接近自然愉快的環(huán)境，便于有權(quán)擁有和管理，便于體驗增值，社區(qū)，社會結(jié)構(gòu)，自然愉快的環(huán)境，醫(yī)療設(shè)施，便利店，便于服務(wù)，便于接近水醫(yī)療設(shè)施，便利店，便利服務(wù)，便于接近水，自然愉快的環(huán)境，安全，持久，私密一流度假地，高水平商務(wù)會議接待水平，良好的交通可達(dá)性本項目資源片區(qū)開發(fā)初期，價格不高，在區(qū)域成熟過程中，有較大上升空間，具有溫泉資源本項目有酒店物業(yè)具備熱帶雨林景觀資源，品質(zhì)好，但片區(qū)不成熟離市區(qū)較遠(yuǎn)，但七仙嶺整個區(qū)域發(fā)展起來后，會有較完善配套目前片區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)，無公共交通商務(wù)度假、企業(yè)研發(fā)等擬合度第二居所投資者、產(chǎn)權(quán)酒店投資者、企業(yè)會所購買者可能是本項目的主要需求所在資料來源：世聯(lián)分析休閑度假地區(qū)房地產(chǎn)客戶特征與本項目資源擬合度分析第二居所投資城市背景——總體概況保亭黎族苗族自治縣位于海南島南部，五指山的南麓，東到東北與陵水縣相連，北部尖頂接著瓊中縣，西北與通什市接壤，西部頂尖接樂東縣，西南到東南與三亞交界?？h域面積1160.6平方公里，人口155583人，其中黎族占54.13%，苗族占3.36%。人口密度為每平方公里134.1人。下轄4鄉(xiāng)、7鎮(zhèn)，有59個管區(qū)、452個自然村，6個國營農(nóng)場和茶場?？h人民政府駐保城鎮(zhèn)，北距?？?61公里，南至三亞市78公里。海榆中線公路縱貫縣境，每日有多次班車來往于海口、三亞。境內(nèi)通車公路支線有118條，可通達(dá)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通車?yán)锍?32.4公里。城市背景——總體概況保亭黎族苗族自城市背景——人文因素黎苗文化黎、苗族由于歷史、文化傳統(tǒng)的淵源關(guān)系，至今保留著許多質(zhì)樸敦厚的民風(fēng)民俗，使海南的社會風(fēng)貌顯得獨(dú)特而多彩。黎苗文化也是一筆財富，像黎苗歌舞、黎錦、黎苗傳奇神話、禮儀習(xí)俗、傳統(tǒng)體育都是饒有風(fēng)趣的。黎苗少女紡織、對山歌、跳竹竿舞……這些古樸的海南黎苗民族文化傳統(tǒng)與熱帶濱海完美結(jié)合，形成了完整的海南熱帶濱海黎苗文化。

城市背景——人文因素黎苗文化某公司項目前期策劃提案課件七仙女形象選拔大賽2008年中國海南七仙溫泉嬉水節(jié)現(xiàn)代秉承傳統(tǒng)

七仙女形象選拔大賽海南省貧困縣

2007年全縣生產(chǎn)總值（GDP）79083萬元，按可比價格計算，比上年增長12.5%，增速比上年提高1.9個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值36764萬元，增長9.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8063萬元，增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34257萬元，增長15.5%。在第三產(chǎn)業(yè)中，住宿和餐飲業(yè)比上年同期增長26.5%，交通運(yùn)輸郵電倉儲業(yè)增長13.6%，其他服務(wù)業(yè)增長21.2%，批發(fā)和零售業(yè)增長7.0%，房地產(chǎn)業(yè)增長1.0%，金融保險業(yè)增長26.0%。產(chǎn)業(yè)背景——宏觀經(jīng)濟(jì)海南省貧困縣產(chǎn)業(yè)背景——宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)背景——構(gòu)成分析一、三產(chǎn)業(yè)平分秋色產(chǎn)業(yè)背景——構(gòu)成分析產(chǎn)業(yè)背景——產(chǎn)業(yè)特色

旅游資源：距縣城東北部8公里的七仙嶺是全省著名的旅游勝地，嶺下有自噴泉眼7口，日出水量7119立方米，最高溫度93℃，含有多種微量元素，具有較高的醫(yī)療保健價值。七仙嶺溫泉旅游區(qū)集奇峰、溫泉、田園風(fēng)光、民族風(fēng)情為一體。此外，距縣城48公里的毛感鄉(xiāng)境內(nèi)有目前我省發(fā)現(xiàn)最大仙龍洞溶洞和面積達(dá)300多畝的仙安石林等天然旅游景區(qū)。還有富有民族特色的黎苗山寨——檳榔園等人文旅游景點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)背景——產(chǎn)業(yè)特色旅游資源：距縣城東保亭縣旅游資源十分豐富，特色鮮明，著稱的有：七仙嶺溫泉國家森林公園。公園距縣城7公里，境內(nèi)有獨(dú)具特色的溫泉、奇峰、原始森林、動植物、田園風(fēng)光、民俗風(fēng)情。溫泉溫度高達(dá)93℃，屬硅酸重碳酸鈉型溫泉水，清澈透明，日出水量3800多立方米，是海南島探明儲量最大、水溫最高的溫泉，具有清凈肌膚、美容、醫(yī)療保健功效，被稱為“七仙美人泉”；奇峰由七座峭立的花崗巖石峰組成，突兀于山峰之上，遠(yuǎn)眺挺秀雋雅，近觀雄、險、神、奇，尤似七仙下凡，嬉水人間，故名七仙嶺。七仙嶺最高峰海拔1126米，登上頂峰可觀三山望四海（三山：五指山、吊羅山、毛公山；四海：林海、云海、霧海、南海）；原始熱帶雨林是海南島目前僅有的幾片保存較為完好的熱帶雨林之一，林內(nèi)古樹參天，藤蘿交織，目前已探明的各類珍奇植物5000多種，野生動物500多種，有一片集中分布的桫欏群落，桿高有9米多，桫欏被譽(yù)為“植物活化石”，是國家列為一級保護(hù)的古老孑遺植物，其古老可上塑到恐龍時代。漫步七仙嶺原始熱帶雨林，可以盡情欣賞動植物景觀，飽吸森林中高濃度的氧氣和負(fù)氧離子，可起到健康療疾作用。公園內(nèi)已開發(fā)建設(shè)6家旅游度假酒店，建成3770級臺階的直通七仙嶺頂峰的登山游道，是游山嬉水的好去處。保亭縣旅游資源十分豐富，特色鮮明產(chǎn)業(yè)背景——旅游發(fā)展三亞是“藍(lán)色旅游”的代表，保亭則以“綠色旅游”與之呼應(yīng)，形成了山海并舉，藍(lán)綠互動的旅游格局。用8年到10年打造“兩地兩城”，即中國最佳的溫泉度假保健之地、中國最佳的生態(tài)人居之地、中國最佳的熱帶綠色旅游縣城和中國最佳的民俗文化旅游縣城。產(chǎn)業(yè)背景——旅游發(fā)展三亞是“藍(lán)色七仙嶺國家溫泉森林公園是海南省重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)，也是海南省推薦申報國家計委與國家旅游局的“中國旅游發(fā)展優(yōu)先項目”，它是我國少有的既有熱帶原始森林景觀又有優(yōu)質(zhì)溫泉的旅游勝地。

七仙嶺國家溫泉森林公園位于保亭縣城東北郊，距離縣城7．8公里。該公園旅游資源十分豐富，地貌景觀壯觀生動，水文、植物、氣候旅游資源俱全，還有眾多的社會人文旅游資源等，是一塊集奇峰、溫泉、風(fēng)情、田園、氣候、森林為一體的大型生態(tài)旅游吸引地。

七仙嶺國家溫泉森林公園由海南安環(huán)倫（加拿大）規(guī)劃設(shè)計有限公司編制總體規(guī)劃，并通過了省旅游局組織的評審，公園規(guī)劃總面積22平方公里。按照規(guī)劃，該公園分為保護(hù)區(qū)、發(fā)展區(qū)和過渡區(qū)三大區(qū)塊，其中發(fā)展區(qū)設(shè)有登山服務(wù)區(qū)、七仙湖觀光區(qū)、生態(tài)博物館、山頂生態(tài)小公園、登山觀賞區(qū)、溫泉度假區(qū)、黎苗風(fēng)情寨和商業(yè)服務(wù)中心等設(shè)施。

為了加快七仙嶺國家溫泉森林公園的開發(fā)，在省委、省政府大力支持下，保亭黎族苗族自治縣加大公園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，目前，陵水至保亭、保亭至五指山、保亭縣城至溫泉區(qū)已建成高等級的水泥路面；溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路業(yè)已開通，生態(tài)登山路即將完工。園內(nèi)的通訊、供電和供水等設(shè)施基本滿足發(fā)展需求。

七仙嶺國家溫泉森林公園是海南省重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)，也是海南省推背景總結(jié)項目所在的保亭縣經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要以旅游發(fā)展為主；溫泉、熱帶雨林風(fēng)光、黎苗文化為其地方特色；房地產(chǎn)業(yè)依賴于旅游發(fā)展；全國各地前往保亭購房，以東北三省的居多。項目發(fā)展機(jī)會：度假酒店、投資性別墅大有市場背景總結(jié)項目所在的保亭縣經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要以旅游發(fā)展為主；二、項目分析

項目概況區(qū)位分析開發(fā)條件歷史文脈核心資源SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略二、項目分析項目概況項目概況

項目位于海南省保亭縣七仙嶺國家森林公園風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地面積200畝，南臨七仙嶺景區(qū)道路，北、東、西均被群山環(huán)抱。規(guī)劃用地面積：約157畝其中規(guī)劃酒店建筑面積約：20000平米度假別墅建筑面積約：20000平米項目概況

項目位于海南省保亭縣七仙嶺國家森林公園風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占區(qū)位區(qū)位開發(fā)條件目前已形成過境公路及園區(qū)主路；市政配套有接口；自然條件較好，雨量充沛、日照充分、氣候宜人。區(qū)內(nèi)空氣新鮮，環(huán)境幽靜，具熱帶雨林風(fēng)貌；地形為山地，北高南低，依次為平地、緩坡及山地；本項目之酒店主體結(jié)構(gòu)已完成；周邊無任何配套設(shè)施。

適于開發(fā)度假產(chǎn)品七仙嶺自然條件七仙嶺海拔1126米，從七仙嶺公園入口處一條游道直通七仙嶺頂峰，游道共有3770級臺階，沿著游道漫步七仙嶺原始熱帶森林，可以盡情欣賞動植物景觀，飽吸森林中含量高達(dá)十萬個每立方厘米的負(fù)氧離子，可起到健康療疾的作用。七仙嶺山腳下是溫泉群，有自噴泉眼7口，日出水量3860立方米，水溫高達(dá)93.4℃，熱水礦化度284mg/L，偏硅酸52mg/L，PH值為8.71，溫泉水中含有20多種人體需要的微量元素，泉水屬硅酸重碳酸鈉型水，清澈透明，沒有硫磺味。七仙嶺溫泉水有清凈肌膚、醫(yī)療美容保健的作用價值，被稱為“美人溫泉”。

開發(fā)條件目前已形成過境公路及園區(qū)主路；七仙嶺自然條件歷史文脈傳說七仙嶺是七仙女下凡沐浴之地，七仙嶺環(huán)境是一流的，鏡湖疊翠，九曲飛曝，云纏玉帶，清溪蕉竹，雨林重疊，百果匯芳，再加上濃郁的黎苗族風(fēng)情，構(gòu)成了無比美妙的世界。七仙嶺腳下有溫泉，這里背枕青山，野果飄香，整個溫泉區(qū)約有1平方公里寬。在溫泉區(qū)的北側(cè)，有一個天然形成的巨大的溫泉池，面積約有3畝，水深齊腰，水池從一邊到另一邊由溫漸熱，適宜不同要求。在溫泉區(qū)的另一方，有一熱一冷的兩股泉水汩汩蜿蜒，匯合一起。人們把這條溪水形象地叫作“鴛鴦河”。歷史文脈傳說七仙嶺是七仙女下凡沐浴之地，七仙嶺環(huán)境是一流的，核心資源七仙嶺溫泉是全海南溫泉水溫最高、水質(zhì)最好、流量最大的溫泉，素有“天下圣泉”的美譽(yù),最高溫度達(dá)93度，溫泉水中富含偏硅酸、溴、銅、鍶、硒等有益人體健康的礦質(zhì)元素。對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)性骨痛、消化系統(tǒng)、皮膚病等多種疾病具有特殊療效，能起到舒筋活絡(luò)、強(qiáng)身健體、潤膚養(yǎng)顏、安神定神、抗衰老等保健作用，七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店的溫泉位于七仙嶺溫泉的上源，酒店別墅溫泉入戶并都有獨(dú)立溫泉泡池，讓您遠(yuǎn)離城市間的喧嘩，洗去疲憊,舒緩身心。核心資源七仙嶺溫泉是全海南溫泉水溫最高、水質(zhì)最好、流量最大的SWOT分析劣勢（Weakness）SWOT分析S優(yōu)勢（Strength）機(jī)會（Opportunity）挑戰(zhàn)（Threat）TWO保亭旅游開發(fā)帶來發(fā)展機(jī)會地方政府的支持全國各地對此類產(chǎn)品存在較大的需求具有核心旅游資源——溫泉及熱帶雨林景觀開發(fā)條件成熟，適于開發(fā)度假產(chǎn)品具有較強(qiáng)的地方文化特色及歷史文脈基地環(huán)境幽靜，空氣新鮮，沒有任何污染目前周邊缺乏配套設(shè)施及公共交通地形復(fù)雜，地塊內(nèi)需加以保護(hù)的資源較多，開發(fā)相對復(fù)雜同區(qū)域內(nèi)度假酒店項目較多，呈現(xiàn)出同質(zhì)化的趨向由于要面臨全國市場，應(yīng)對同類（溫泉）項目的競爭加劇SWOT分析劣勢（Weakness）SWOT分析S優(yōu)勢（一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大致勝要素功能復(fù)合體驗資源整合穩(wěn)健的發(fā)展思路溫泉資源開發(fā)結(jié)合企業(yè)及溫泉資源本身，在深度或廣度上作足文章，形成不可復(fù)制的核心競爭力環(huán)境的保護(hù)，確保永續(xù)經(jīng)營外部資源：與權(quán)威政府部門或國際一流研究機(jī)構(gòu)合作，確保成果的權(quán)威性內(nèi)部資源：以溫泉為資源核心亮點(diǎn)，整合的周邊資源，形成更多的休閑體驗點(diǎn)在體驗上作足文章，獲得客戶充分的體驗感受在進(jìn)程中不斷完善和改進(jìn)設(shè)施，以滿足不斷改變的體驗價值在溫泉的外圍功能中增加更多的功能，以形成持續(xù)的吸引力區(qū)域定位一流溫泉度假區(qū)成功開發(fā)的5大致勝要素功能復(fù)合體驗資源整合穩(wěn)健項目發(fā)展戰(zhàn)略

按照“利用機(jī)會、強(qiáng)化優(yōu)勢、減輕劣勢、規(guī)避威脅”的原則，充分挖掘本項目核心資源，實現(xiàn)開發(fā)利益最大化。因此確定本項目發(fā)展戰(zhàn)略：——以差異化定位樹立獨(dú)特的市場形象——以設(shè)計創(chuàng)新實現(xiàn)項目價值的最大化——以鮮明的主題概念創(chuàng)造獨(dú)具特色的個性化產(chǎn)品——以文化包裝提升項目品牌項目發(fā)展戰(zhàn)略

按照“利用機(jī)會、強(qiáng)化優(yōu)勢、減輕劣勢、規(guī)避威脅”三、市場定位

客戶定位物業(yè)定位戶型定位檔次定位價格定位形象定位三、市場定位客戶定位客戶定位我們的客戶來源于全國性的市場。近兩年中國社會正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化——M型社會的來臨！房地產(chǎn)市場定位和營銷模式也要轉(zhuǎn)化思路。根據(jù)麥肯錫的研究報告表明：中國存在一個巨大的尚未被滿足的大眾消費(fèi)市場，他們是由潛在的準(zhǔn)富裕家庭(仍然是M型中的大眾群體，約有3500萬個家庭)組成，而他們具有強(qiáng)大的購買力，卻因為地處邊遠(yuǎn)，物流不能到達(dá)而未受到重視。

客戶定位我們的客戶來源于全國性的市場。根據(jù)麥肯錫的研究報告表M型社會：

M型社會，日本趨勢學(xué)研究者大前研一以日本近20年發(fā)展歷程為研究對象提出的一種社會發(fā)展類型的判斷。即，原本人數(shù)最多的中等收入階層，除了一小部分能往上擠入少數(shù)的高收入階層，其他大多數(shù)淪為低收入或中低收入，原本的中間階層凹陷下去，變得很小，于是，社會像個被拉開的M字。

M型社會：M型社會的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)——目標(biāo)客戶選擇低層階級中低階級中高階級中上階層低高收入、資產(chǎn)飛特族尼特族寄生蟲DOM(不良老爹)敗犬族養(yǎng)小孩、繳房貸的世代富裕的高齡者高低選擇性消費(fèi)支出M型社會的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)——目標(biāo)客戶選擇低層階級中低階級中高階級M型社會的大眾有兩個走向，消費(fèi)者市場也隨之向奢華和省錢兩個方向挪移。在奢華模式中，消費(fèi)者不惜高價購買高品質(zhì)和滿足情感需求的產(chǎn)品和服務(wù)；而在省錢模式中，消費(fèi)者卻又盡可能地尋找低價高品質(zhì)的商品。

目標(biāo)客戶的消費(fèi)模式總經(jīng)理就是他啦~M型社會的大眾有兩個走向，消費(fèi)者市場也隨之向奢華和省錢兩個方我國最高收入及最低收入的群體差異高達(dá)10倍，而一般國外標(biāo)準(zhǔn)約為5～6倍左右。有69%的家庭年收入在3～5萬人民幣之間，貧富懸殊差別很大，原地踏步就會變成中低階層。

“窮者愈窮，富者愈富”已經(jīng)成為一個時代的特征和寫照。在這種社會背景下催生的諸如世界服裝巨頭H&M、ZARA，以及家居巨頭宜家等品牌的成功，也暗含了M型社會營銷轉(zhuǎn)型而帶來市場“藍(lán)?！?，只有緊合時代節(jié)拍的營銷戰(zhàn)略才能實現(xiàn)持續(xù)成功。以“一流的形象，二流的產(chǎn)品，三流的價格”為主要特征的“麥時尚”(McFashion，前綴“Mc”取自快餐文化的代表“McDonald’s”，代表一種“快速、有價格親和力的時尚”)，造就了今天H&M的成功，它是M型社會營銷的成功典范。通過把奢華多變的時尚、品質(zhì)與大眾平價結(jié)合在一起，H&M實現(xiàn)了像麥當(dāng)勞賣漢堡一樣販賣“時裝”。

某公司項目前期策劃提案課件新奢華主義

如何滿足M型兩端族群對奢華的需求？

在M型社會中，如何以簡單產(chǎn)品創(chuàng)造奢華價值，

運(yùn)用超越平凡、成為不凡的新奢華策略，讓奢華人人可得？

奢華是使生活更充實的美好事物。奢華享受不再受限於個人的收入、財富或預(yù)算。奢華是每個人都想要，且認(rèn)為自己理當(dāng)擁有的體驗。超越產(chǎn)品本身，提供奢華體驗了解把「奢華」行銷給大眾的潛力增加價值及獨(dú)特性，滿足消費(fèi)者情感的渴望延伸奢華的範(fàn)圍，為不同社會階層創(chuàng)造新意找出訂價方程式，以兩倍價格創(chuàng)造三倍價值為顧客帶來新奢華價值主張，制定有效的行銷策略擁有更好的體驗、更豐富的享樂、更深遠(yuǎn)的感受

——潘蜜拉．丹席格（PamelaN.Danziger）《M型社會新奢華行銷學(xué)》新奢華主義

如何滿足M型兩端族群對奢華的需求？

在M型社客戶定位由目標(biāo)客戶推及項目定位——以“溫泉”為主題的奢華體驗?zāi)康牡乜蛻舳ㄎ挥赡繕?biāo)客戶推及項目定位物業(yè)定位整體定位私人溫泉會所式別墅——屬性：屬于私人的、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的別墅；——功能：“溫泉會所”，以溫泉為主題的、具有休閑會所功能的物業(yè)；——物業(yè)界定：是別墅而非酒店，打破“酒店+別墅”模式，項目中的酒店只是整體的配套部分，而非主體；——經(jīng)營模式：業(yè)主具有完全獨(dú)立的所有權(quán)和使用權(quán)，只不過可以交由酒店管理公司和會所管理公司打理，故為“會所式”；——理念：對消費(fèi)者而言，我們買的不是酒店房間、也不是產(chǎn)權(quán)酒店或分時度假酒店，而是投資性別墅，“我有我自由”；——關(guān)于酒店：定位于“會員制”酒店（會所酒店），它是整體項目的配套設(shè)施。。物業(yè)定位整體定位溫泉應(yīng)用發(fā)展階段圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體發(fā)展階段室內(nèi)溫泉環(huán)境溫泉主題溫泉單純洗浴溫泉主要強(qiáng)調(diào)溫泉的保健功能，以私密的溫泉設(shè)施為主要的形式強(qiáng)調(diào)溫泉單純的洗浴功能，人們簡單的在溫泉水里洗澡就結(jié)束了特征描述保亭現(xiàn)有項目所處發(fā)展階段世界知名溫泉發(fā)展階段長三角所處階段保健功能外，突出了休閑功能，以露天環(huán)境溫泉為主要特色溫泉應(yīng)用發(fā)展階段圍繞某一主題開發(fā)建設(shè)，集觀光、度假、休閑、娛溫泉效用的演變實效性飲用洗浴保健水療健身減肥養(yǎng)心美容比利時歐洲、日本美國全身健康生活方式舒解壓力身心放松新奇體驗成為生活中的一部分心理訴求效用度假村溫泉目的地溫泉溫泉是酒店的配套設(shè)施酒店是溫泉的配套設(shè)施溫泉消費(fèi)動機(jī)演變從國際視野上看，溫泉項目的功能已開始從實效性向體驗性的過度全景式溫泉體驗溫泉效用的演變實效性飲用比利時歐洲、日本美國舒解壓力心理訴求某公司項目前期策劃提案課件功能定位保健臨時居住按摩美容休閑度假SPA溫泉體驗社會交往健康餐飲運(yùn)動圍繞“溫泉體驗”主題弱化居住功能強(qiáng)化休閑度假功能功能定位保健臨時居住按摩美容休閑度假SPA溫泉體驗社會交往健戶型定位私人會所式：以80-100M2小戶型獨(dú)棟別墅為主，50-70M2聯(lián)排別墅為輔（總價200萬元左右）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室社交會所式：適量110-200M2中戶型別墅為輔（總價250-500萬元）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間（含獨(dú)立美容間）+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳豪華會所式：具有示范作用的300-500M2樓王（總價600萬元以上）主要單元構(gòu)成：客廳+臥室+SPA衛(wèi)生間+按摩房+溫泉浴室+廚房+健康餐廳+多功能休閑室+桌球房+紅酒庫+雪茄房+酒窖+私人游泳池戶型定位私人會所式：以80-100M2小戶型獨(dú)棟別墅為主，5檔次/價格定位高檔價格：25000元/M2檔次/價格定位高檔形象定位南中國首席私人會所式別墅——具有明顯的地域特色；——深挖核心資源，體現(xiàn)“溫泉體驗”主題；——突出產(chǎn)品概念；——新奢華體驗概念；——具有唯一性、標(biāo)識性。項目案名：主推：泉水灣、七仙嶺·泉參考：綠野仙蹤、鳳凰墅形象定位南中國首席私人會所式別墅四、發(fā)展建議

主題概念功能細(xì)分風(fēng)格風(fēng)情規(guī)劃建筑戶型建議景觀建議設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理四、發(fā)展建議主題概念主題概念

七仙嶺下·泉體驗

（全體驗）國際一流的全景式溫泉體驗。難忘的人生記憶?！罨瘻厝黝}，拓展溫泉功能；——將溫泉（沐?。┪幕⒗杳缥幕?、熱帶雨林文化融為一體，演繹社區(qū)主題文化，形成故事性主題概念（《七仙嶺的美麗傳說》）；——以“水”為主線的自然生態(tài)景觀體系以及《七仙沐浴》人文景觀體系；——社區(qū)風(fēng)格、風(fēng)情應(yīng)與主題相關(guān)聯(lián)；——強(qiáng)調(diào)社區(qū)高貴感，體現(xiàn)新奢華體驗，同時“野性”與“野趣”相結(jié)合、“幽靜”與“動感”相呼應(yīng)，“原始”與“時尚”相融和；——進(jìn)一步形成全國“溫泉”品牌（類似于珠?！坝鶞厝薄ⅰ疤煦鍦厝保┲黝}概念

七仙嶺下·泉體驗（全體驗）沐浴大概是人類與生俱來的一種本能。透過沐浴，我們可以看到純潔與污濁，愛情與誘惑，宗教與藝術(shù)，文化的興衰與變遷。沐浴的歷史是一部人類精神生活的歷史，也是一部人類自身解放的歷史?！痉▏扛ダ仕魍呓z?德?博納維爾

《沐浴的歷史》安格爾《泉》沐浴大概是人類與生俱來的一種本能功能細(xì)分將前述功能定位分布于項目中，形成以下四大功能區(qū)：別墅區(qū)酒店及配套服務(wù)區(qū)——酒店主體及配套服務(wù)設(shè)施（含為酒店客戶服務(wù)的游泳池、公共溫泉池、健康餐飲等）景觀區(qū)（入口景觀、社區(qū)中心景觀及景觀軸、節(jié)點(diǎn)）溫泉功能區(qū)（含各類型公共溫泉浴池、公用健身養(yǎng)生設(shè)施、戶外活動設(shè)施、娛樂休閑場所）功能細(xì)分將前述功能定位分布于項目中，形成以下四大功能