雙流項(xiàng)目全程策劃案課件

雙流項(xiàng)目全程策劃案

（草案）雙流項(xiàng)目全程策劃案

（草案）1雙流房地產(chǎn)分析一、雙流基本概況

雙流有著深厚的古蜀文化底蘊(yùn)，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)、交通、規(guī)劃以及市場(chǎng)容量等各方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言都有著很大優(yōu)勢(shì)。

１、歷史雙流縣始建于公元前316年，時(shí)稱廣都，與古蜀國(guó)的成都、新都并稱“三都”。至隋朝，為避諱煬帝楊廣改稱雙流，迄今已有2300余年歷史。

２、區(qū)域位于成都平原腹地，三面環(huán)繞成都，縣城距成都市區(qū)10公里，幅員面積1068平方公里，轄26鎮(zhèn)，90.64萬(wàn)人。

３、交通境內(nèi)交通四通八達(dá)，其中雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)距縣城僅2公里，開通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線160余條，已成為全國(guó)第五大航空港；成昆鐵路橫貫?zāi)媳?，設(shè)有白家、公興兩大貨站；川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環(huán)高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、國(guó)道213線穿越全境，另有天府大道、金華路、華龍路、雙溫路、雙黃路、籍黃路數(shù)條高等級(jí)公路，通車?yán)锍?882公里。

４、經(jīng)濟(jì)

雙流縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2004年完成地區(qū)生產(chǎn)總值173.45億元，比上年增長(zhǎng)（下同）15.0%。財(cái)政收入13.5億元，增長(zhǎng)28.6%，其中，地方財(cái)政收入6.96億元，增長(zhǎng)32.7%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.4億元，增長(zhǎng)14.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資67.5億元，增長(zhǎng)28.2%。農(nóng)民人均純收入4293元，凈增462元。基本競(jìng)爭(zhēng)力躍升全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第45位，第九次位居全省經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合評(píng)價(jià)“十強(qiáng)縣”榜首。雙流房地產(chǎn)分析一、雙流基本概況2

５、水系雙流屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫16.2度，降雨921毫米，氣候溫和，適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)?？h境河屬流域?qū)籴航担薪瘃R河、府河、江安河、楊柳河、清水河、白河和鹿溪河，河流總長(zhǎng)186公里。對(duì)于居住環(huán)境要求具有很大的先天優(yōu)越性。

６、科研、教育、醫(yī)療

雙流具有科研單位30個(gè)，其中國(guó)家級(jí)科研所2個(gè)，專業(yè)技術(shù)人員1.8萬(wàn)余人。有四川大學(xué)等高校5所。中小學(xué)230所，其中國(guó)家千所示范性普通高中2所、省重點(diǎn)學(xué)校3所。各類醫(yī)院45所，其中二級(jí)乙等醫(yī)院3所。

７、政府舉措雙流政府為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)行了一系列有利舉措，如：承辦美食旅游節(jié)、承辦全國(guó)草莓年會(huì)、承辦全國(guó)養(yǎng)羊年會(huì)等節(jié)會(huì)，不僅豐富了本地文化內(nèi)容，還吸引了大量外資，促進(jìn)了本地有利發(fā)展。不但如此，政府除推出亮點(diǎn)節(jié)目外，還強(qiáng)化內(nèi)部改革，如：①雙流縣按照創(chuàng)新思路、配套完善、整體推動(dòng)的要求，全面深化“三個(gè)集中”，城鄉(xiāng)共融更趨明顯。工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資5億多元，承載聚集功能進(jìn)一步增強(qiáng)。入?yún)^(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值129.6億元，集中區(qū)對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)59%。大力推進(jìn)農(nóng)民市民化。②建設(shè)蛟龍工業(yè)港，深入推進(jìn)，擴(kuò)大改革，全年引進(jìn)項(xiàng)目438個(gè)，到位資金31.6億元。引進(jìn)南玻等投資上億元的工業(yè)大項(xiàng)目22個(gè)，動(dòng)工在建14個(gè)。投資強(qiáng)度提高到60萬(wàn)元/畝。合同利用外資4641萬(wàn)美元，到位外資3586萬(wàn)美元。新增自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)20家。出口創(chuàng)匯7905萬(wàn)美元。

分析總結(jié)：雙流秉承深厚的文化和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，按照成都總體規(guī)劃的有利思路，憑借有利的居住開發(fā)條件，大力推出了一系列開發(fā)政策，從而使雙流的房地產(chǎn)業(yè)更具備強(qiáng)勁的生命力。５、水系3二、房地產(chǎn)分析

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，雙流緊跟成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好形式，將“健康居家、自然和諧”為開發(fā)理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過(guò)近幾年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)60余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

１、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

根據(jù)我們對(duì)去年的調(diào)查，

2004年，雙流共開發(fā)商品房面積91.11萬(wàn)平方米，銷售面積164.58萬(wàn)平方米，銷售金額31.56億元，開發(fā)總量和銷售規(guī)模保持成都郊區(qū)縣（市）第一。今年1-9月，雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，已批準(zhǔn)預(yù)售面積173萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)162%，銷售面積133.16萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.51%，銷售金額32.25億元，增長(zhǎng)47.13%，收入營(yíng)業(yè)稅和契稅共計(jì)1.4億元，現(xiàn)已超過(guò)去年1.3億元的全年水平。在眾多的購(gòu)房者中，上海、浙江、北京、新疆、西藏、成都市區(qū)等外來(lái)置業(yè)者占一半以上。蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

２、房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

①成都南部新城的建設(shè)為雙流房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了全新的發(fā)展機(jī)遇

在成都市新一輪規(guī)劃中，雙流北部片區(qū)200余平方公里被規(guī)劃為東升、華陽(yáng)兩個(gè)分區(qū)，將建設(shè)成為成都未來(lái)的南部新城。為適應(yīng)成都城市向南發(fā)展，雙流縣十分重視規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的巨大影響，聘請(qǐng)了國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的規(guī)劃公司對(duì)雙流城市發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。未來(lái)10年，東升分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到52.3平方公里，城市人口45萬(wàn)，居住用地1132.9公頃。充分發(fā)揮空港優(yōu)勢(shì)，把東升分區(qū)打造成現(xiàn)代化的空港園林生態(tài)城市；華陽(yáng)分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到46.4平方公里，城市人口突破50萬(wàn)，居住用地1267公頃。充分利用成都市行政中心南移、新會(huì)展中心及成都市地鐵一號(hào)線等帶來(lái)的人流、物流、信息流，將華陽(yáng)分區(qū)打造成現(xiàn)代化的成都城市分中心。因此，隨著雙流兩大分區(qū)建設(shè)的強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，將會(huì)給雙流房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造全新的發(fā)展機(jī)遇。二、房地產(chǎn)分析4

②突出的科教優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)境

雙流科教事業(yè)發(fā)達(dá)，文化氛圍濃厚。境內(nèi)有四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等高等院校7所，中小學(xué)230所，國(guó)家級(jí)示范中學(xué)3所，省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)2所。目前，雙流已形成大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)，普教、職教、成教完備的教育體系。優(yōu)質(zhì)的教育增強(qiáng)了雙流的吸引力，僅棠湖中學(xué)就已吸引全國(guó)13個(gè)省、市、自治區(qū)的學(xué)生前來(lái)就讀，為此購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。雙流還擁有博士后流動(dòng)站4個(gè)，擁有中國(guó)科學(xué)院光電研究所等各類科研單位35個(gè)。科研院所的聚集，優(yōu)質(zhì)教育的普及，對(duì)周邊形成強(qiáng)有力的吸納作用，使雙流成為居家置業(yè)投資的首選。

③雙流未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖將為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供新的商機(jī)

成都市的迅速擴(kuò)張，城市發(fā)展沿南北軸向延伸，雙流正處于南向發(fā)展的軸心，是成都城市擴(kuò)張的核心區(qū)域。隨著全國(guó)第五大國(guó)際機(jī)場(chǎng)——雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)第二跑道的建設(shè)，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成為歐亞大陸橋重要的航空樞紐。新一輪規(guī)劃中，雙流全部進(jìn)入了成都市3681平方公里的規(guī)劃，雙流迎來(lái)了千載難逢的大好發(fā)展時(shí)期。為此，政府審時(shí)度勢(shì)，創(chuàng)造性地提出了“35223”發(fā)展思路。通過(guò)統(tǒng)籌推進(jìn)“三個(gè)集中”，全面融入成都，加速城鄉(xiāng)融合，大力實(shí)施“項(xiàng)目帶動(dòng)”、“工業(yè)強(qiáng)縣”、“三產(chǎn)富縣”、“都市農(nóng)業(yè)”、“人才興縣”五大戰(zhàn)略，傾力打造西部一流、全國(guó)知名的西航港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全國(guó)一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設(shè)東升現(xiàn)代空港園林城市、華陽(yáng)成都城市分中心，加快建設(shè)東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、麓山大道國(guó)際社區(qū)三條走廊，給廣大的房地產(chǎn)投資商創(chuàng)造了無(wú)限的發(fā)展空間。

３、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

雙流不僅擁有優(yōu)越的居住自然環(huán)境要求，而且由于交通、區(qū)域規(guī)劃、人文環(huán)境、政府環(huán)境等因素，進(jìn)一步導(dǎo)致了樓市升溫，大量吸引了外地客戶入住，從而保障了市場(chǎng)購(gòu)買量。同時(shí)，地方良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)容量。

雙流作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“百?gòu)?qiáng)縣”，城市擁有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2004年，全縣完成地區(qū)②突出的科教優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)5生產(chǎn)總值174億元，全口徑財(cái)政收入13.5億元。今年，雙流加大了投資力度，縣域經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1—8月，完成地區(qū)生產(chǎn)總值127.75億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資59.89億元，全口徑財(cái)政收入11.4億元，截止8月份，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)186億元，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步上升，購(gòu)房能力進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著成都市項(xiàng)目年的推進(jìn)，雙流招商引資勢(shì)頭強(qiáng)勁，今年1—8月，引進(jìn)項(xiàng)目405個(gè)，到位資金41.5億元，新簽約上億元項(xiàng)目32個(gè)，協(xié)議資金5億元以上的項(xiàng)目有8個(gè)，合同外資500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目1個(gè)。目前，雙流境內(nèi)的上市公司（包括上市公司子公司）已達(dá)6家，一批大型企業(yè)的引進(jìn)，帶來(lái)了資金流、人才流、物流的聚集，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的增長(zhǎng)空間。

４、雙流房地產(chǎn)整體定位分析

①雙流的角色定位：雙流作為成都主城次中心、成都南部新城發(fā)展的最前沿陣地，其房產(chǎn)開發(fā)和居住品位的變革必將迎來(lái)新的歷史契機(jī)。新修編的《成都市總體規(guī)劃》明確了成都市向南向東的發(fā)展方向，而雙流位居成都南面近郊。

雙流縣城未來(lái)20年的角色定位是：建成一流的空港園林城市，到2020年，雙流將建設(shè)成為城南一個(gè)城區(qū)面積95平方公里左右、城市人口近100萬(wàn)的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大3個(gè)多平方公里，年均新增人口4萬(wàn)。

②新區(qū)定位：雙流規(guī)劃中的“新區(qū)”，地處雙流北部地區(qū)，緊鄰成都，東起雙流萬(wàn)安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達(dá)163.5平方公里，轄雙流東升、華陽(yáng)、中和、白家、文星、公興、萬(wàn)安、黃水、九江、彭鎮(zhèn)、勝利、黃甲等12個(gè)鎮(zhèn)。新區(qū)規(guī)劃分為東升、華陽(yáng)、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，形成西（東升）東（華陽(yáng)）互動(dòng)，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市發(fā)展新格局。

③雙流房地產(chǎn)推廣定位：種種分析表明，雙流的房地產(chǎn)必將迎來(lái)一個(gè)新的高度。但是雙流房產(chǎn)的知名度、市場(chǎng)認(rèn)可度等，與雙流日益騰飛的形象還不完全符合。那么如何進(jìn)一步提升雙流房產(chǎn)開發(fā)的形象，明晰雙流房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，更好地打造適合人們居住的“第一居所”呢？現(xiàn)在成都周邊的幾個(gè)城鎮(zhèn)都有自己房產(chǎn)推廣定位，如：龍泉定位為“山水城市”、溫江定位為“最適合成都人居住的城市”等。分析表明：雙流的城市定位應(yīng)是：成熟并享受。成熟，是指雙流的城市形態(tài)，比如配套設(shè)施、子女教育、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等；享受，是指雙流的生活氛圍，寫意自在。生產(chǎn)總值174億元，全口徑財(cái)政收入13.5億元6本案分析與定位一、本案基本資源分析

大體說(shuō)來(lái)，雙流房產(chǎn)分為四大板塊，華陽(yáng)可以說(shuō)先行一步，是城南房產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，東升正在努力追趕，牧馬山的別墅優(yōu)勢(shì)眾所周知，西南航空港由于一些大盤的拉動(dòng)，有些項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到均價(jià)３０００元／平方米。本案位于東升板塊，按照國(guó)外十五分鐘車程居住概念，本案在交通＼教育＼人文環(huán)境等方面都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)．尤其是在教育＼文化底蘊(yùn)以及將來(lái)的配套發(fā)展趨勢(shì)等方面，都是其它三大板塊無(wú)法與之比擬的優(yōu)勢(shì)，這是本案的綜合賣相之一．

１、本案區(qū)域描述本案位于東升板塊的中心位置，緊鄰白衣中街，對(duì)靠國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)“雙中”，南為迎春路，西側(cè)是規(guī)劃中的高檔住宅項(xiàng)目區(qū)域，北依規(guī)劃中的白河綠化帶；距離雙流新市政府中心不過(guò)千米之遙。隨著雙流政府的西遷，不論在經(jīng)濟(jì)、文化還是社區(qū)配套等各個(gè)方面，都會(huì)提升到一個(gè)新的高度，從而帶動(dòng)本區(qū)域的物業(yè)價(jià)值。絕對(duì)的升值概念肯定會(huì)帶來(lái)大量的客源流。２、動(dòng)、靜線描述分析本案動(dòng)線區(qū)域優(yōu)越，迎春路和白衣街可以通往市內(nèi)各處，而且隨著政府西遷，本區(qū)域不難成為新城中心，交通配套會(huì)得到進(jìn)一步完善。而白衣街隨著政府規(guī)劃直接就可以實(shí)現(xiàn)與成都外雙楠的高速對(duì)接，驅(qū)車時(shí)間不過(guò)１０分鐘。按照新的居住理念，這是最佳的都市一族居住首選。從靜線上說(shuō)，本案北面直接對(duì)靠白河綠化帶，再過(guò)去就是白河，西側(cè)過(guò)去２００米左右也是白河環(huán)繞，政府將大手筆打造雙流的河居文化，我們很容易在河居文化方面大做文章，另外與本案相融的還直接有一個(gè)政府規(guī)劃主題公園，無(wú)疑，這都是本案不可再生的優(yōu)勢(shì)。

本案分析與定位一、本案基本資源分析7二、本案區(qū)域樓市分析

本案區(qū)域正成為高品質(zhì)居住社區(qū)，不僅提升了居住本區(qū)的高尚感，同時(shí)炒熱了區(qū)域市場(chǎng)，提高了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。目前，東升板塊的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質(zhì)高的項(xiàng)目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。隨著“宗申·流溪?jiǎng)e院”、“水云華都”、“歐城花園”、“緯度18”、“富豪時(shí)代”、“天府景秀”、“錦繡華都”等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，從整體上提升了東升的房產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境。如錦繡華都，以其生態(tài)型的小區(qū)環(huán)境、低密度的花園洋房和成熟的周邊配套設(shè)施將為東升的未來(lái)居住生活做一個(gè)完美的詮釋，成為雙流最具適居性的高品質(zhì)樓盤之一。１、區(qū)域內(nèi)價(jià)格分析①蛟龍明珠：建筑面積為９.３萬(wàn)㎡，主力面積１１７㎡，銷售均價(jià)１３００元左右；②富豪時(shí)代：建筑面積為１３.５萬(wàn)㎡，主力面積１２０㎡左右，均價(jià)２０００元左右；③緯度１８：建筑面積為４.２萬(wàn)㎡，主力面積１２２㎡，銷售均價(jià)２１００元左右；④錦繡華都：物業(yè)類型為別墅、花園洋房和多層，一期建面為２０萬(wàn)平米左右，多層面積在８０～１４０㎡之間，均價(jià)為２２００元，洋房面積在１４０㎡以上，均價(jià)在３０００元左右；

總結(jié)分析：從上面所列數(shù)據(jù)我們可以看出樓盤價(jià)格在區(qū)域內(nèi)懸殊比較大，其中原因除去雙流樓市還不完全成熟外，其它造成價(jià)格差的原因還有盤面大小、建筑特色、銷售理念、概念塑造、地段位置等諸多原因?？傮w分析本案，拋去外在因素，僅就本案的地段和盤面來(lái)講，均價(jià)可定位在１５００元／㎡左右。２、樓盤特色分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系表現(xiàn)在多個(gè)方面，價(jià)格、地段是其一，地段在商業(yè)房上表現(xiàn)尤為重要，隨著購(gòu)房者心態(tài)上的變化，作為住宅為主體的項(xiàng)目，更呈多樣化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。市政配套、小區(qū)配套、項(xiàng)目格調(diào)、居住理念的引深，包括營(yíng)銷技巧和理念，都有可能是影響客戶購(gòu)買與二、本案區(qū)域樓市分析8否的關(guān)鍵。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如何找出其最吸引人的一面加以強(qiáng)化，是本案取得銷售成功并取得最大利潤(rùn)化的關(guān)鍵之一。

仔細(xì)研究分析本案區(qū)域內(nèi)的其它各盤，每個(gè)樓盤都有自己的特色和定位，緯度１８是以熱帶風(fēng)情為主要訴求理念，將熱帶所有函蓋的文化進(jìn)一步擴(kuò)大，運(yùn)用各種建筑符號(hào)、理念塑造，甚至是緯度１８名稱本身也是由熱帶引申而來(lái)，加之項(xiàng)目區(qū)域固有的賣點(diǎn)，從而使項(xiàng)目銷售達(dá)到一個(gè)高度。富豪時(shí)代雖說(shuō)居住的人不一定是富豪，但物以類聚、人以群分，名稱本身對(duì)那些具有趨富心態(tài)的客戶還是有一定吸引力，況且，項(xiàng)目本身在富豪的概念上還是做足了文章，景觀、綠化還有本身配套等硬件都借鑒了別墅的一些修建概念，感覺上雖有不足之處，但區(qū)位的優(yōu)勢(shì)同樣提升了購(gòu)買認(rèn)可度。實(shí)際上，我們仔細(xì)考察研究現(xiàn)代市場(chǎng)理念，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)樓盤無(wú)不具有特色定位和其文化推廣核心。而這種定位也逐漸成了影響受眾選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)。作為本案，如何定位、如何推廣，是我們著中推敲的一環(huán)，我們認(rèn)為定位最忌雷同，創(chuàng)新才是它的生命力。接下來(lái)我們會(huì)做重要闡述。３、推廣與消費(fèi)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的綜合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙流大部分樓盤特別是區(qū)域內(nèi)樓盤的推廣都比較單一，我們可做以下評(píng)述：

①主要推廣媒介：樓書、ＤＭ單、路牌、《華西都市報(bào)》和電視；

②主要推廣區(qū)域：雙流、成都。通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的調(diào)查咨詢，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的銷售趨向，雙流本土客戶占了８０％以上，而外地客戶只占１０％左右。大部分外地客戶如攀枝花、西藏、廣元、甘肅、四川三州的購(gòu)買渠道只是從口頭相傳或次影響渠道得知。而實(shí)際上雙流總的客源分析是本外地各占５０％，這是一個(gè)很大的差距。造成這種差距的原因直接與推廣方式、推廣技巧和推廣媒介的選擇有關(guān)。同時(shí)對(duì)我們提供了極大的借鑒意義。否的關(guān)鍵。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如9三、本案定位分析

從市場(chǎng)的角度出發(fā)，實(shí)際在同一區(qū)域內(nèi)的每一個(gè)樓盤都具有一些相同的因素，即某些建筑上的共同特質(zhì)、一定的傾銷區(qū)域域、一定的受眾人群，以及一些相應(yīng)的組織、公眾的參與和某些共同的意識(shí)與文化，甚至某些優(yōu)勢(shì)都是對(duì)等的。這就需要我們從個(gè)性化定位出發(fā)，針對(duì)某一個(gè)個(gè)性消費(fèi)群體，在擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)群體，提升競(jìng)爭(zhēng)力。１、消費(fèi)群定位分析我們?cè)谏厦娴姆治鲋幸呀?jīng)多次提到雙流和本案區(qū)域的客戶群分布，除去雙流本地強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)外，外地客戶同樣是一個(gè)不可忽視的主力軍。就此，我們做一下詳細(xì)分析。在分析消費(fèi)群之前，我們先簡(jiǎn)略提一下本案的固有資源（基本資源分析在上面已經(jīng)提到過(guò)）。本案規(guī)劃用地面積７９６３２.８２㎡，擬總建面積１４２４８８㎡，擬地上建筑面積１２８６８８㎡，總戶數(shù)８５２套。從量體上對(duì)比，本案在區(qū)域內(nèi)屬于中偏上的盤面。我們以最大利潤(rùn)化為基點(diǎn)，本案不可能用大手筆的社區(qū)配套和景觀綠化來(lái)提升樓盤品質(zhì)，只能從精、細(xì)、巧等層面上做文章，配以本案一些不可再生優(yōu)勢(shì)如交通、就學(xué)、市政公園配套以及濱河文化等進(jìn)行訴求，從而打動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買欲。由此，我們可作如下定位：①經(jīng)濟(jì)地位：有點(diǎn)錢但卻不是很有錢，屬于中資家庭；②文化地位：中等文化以上，有一定社會(huì)閱歷；③年齡層次：年輕人第一次置業(yè)者、中年人第二次置業(yè)者、老年人回鄉(xiāng)或入川養(yǎng)老者；④區(qū)域范圍：成都——紅牌樓商圈２公里以內(nèi)，火車南站３公里以內(nèi)，縱深輻射龍舟路、新南門、外雙楠及永豐立交橋周邊；三、本案定位分析10雙流——雙流及其周邊，包括航空港、彭鎮(zhèn)、九江、金花，特別是蛟龍工業(yè)區(qū)將作為重點(diǎn)訴求對(duì)象進(jìn)行推廣；外埠——攀枝花、西藏、廣元、甘肅、四川三州等需要養(yǎng)老和準(zhǔn)備進(jìn)川的客戶，其中包括大型企業(yè)團(tuán)購(gòu)；

要點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：就本案來(lái)說(shuō)，與區(qū)域內(nèi)樓盤類比，在消費(fèi)群范圍上肯定會(huì)有相同之處，這就需要我們?cè)趶?qiáng)化樓盤居住優(yōu)勢(shì)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，恰如其分的提出一個(gè)不同于其它樓盤的文化理念，從而既可以包容即定消費(fèi)群，又可以擴(kuò)大影響其它消費(fèi)群，是本案成功的因素之一。２、本案總體定位分析經(jīng)過(guò)層層的闡述分析，我們認(rèn)為，本案在充分利用自身優(yōu)勢(shì)的情況下，還要有別于其它樓盤［如“緯度１８”（熱帶風(fēng)情）和“富豪時(shí)代”（別墅概念）］的特色，將是本案邁向成功的一步。上面的消費(fèi)群分析我們得出：絕大部分的消費(fèi)特征是“有一點(diǎn)錢但又不是很多、文化層次大多在中等以上”。如何得出一個(gè)概念來(lái)容括呢，而且這個(gè)概念又能上升為形而上的文化層次加以擴(kuò)大宣傳，去影響另一批消費(fèi)群體呢。為此，我們提出“最具小資文化情調(diào)的海派生活概念”。

小資文化淺析：小資文化是一個(gè)引入概念，很長(zhǎng)一段時(shí)間幾乎就是上海的代名詞。從層面上講，小資群體是物質(zhì)與精神世界并重，衣食無(wú)憂，同時(shí)也夢(mèng)想靈魂富裕；追求情調(diào)，鐘情品位，精致，浪漫；實(shí)際意義上講，“小資”的完整說(shuō)法是“小資產(chǎn)階級(jí)”，它的含意是“有點(diǎn)錢又有點(diǎn)閑”，但這只是傳統(tǒng)的理解。當(dāng)今流行的“小資”一詞實(shí)際上指的是一種生活情調(diào)、生活品味。在這種情調(diào)品味中，滲透著對(duì)生活和生命的感悟理解，在這種前衛(wèi)與時(shí)尚中，蘊(yùn)含著一種浪漫的情懷?！靶≠Y情調(diào)”至少包含了三個(gè)方面：雙流——雙流及其周邊，包括航空港、彭鎮(zhèn)、九江11第一，小資情調(diào)追求生活品味并要關(guān)注文化；第二，小資情調(diào)的人最最喜歡標(biāo)榜自己的浪漫，是那種都市化的浪漫；第三，小資情調(diào)并不僅僅出現(xiàn)在小資階層，它也經(jīng)常出現(xiàn)在富人階層、中資階層和工薪階層；

因此，“小資情調(diào)”的存在地域可謂廣泛，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)社會(huì)的上層與中層。他們是有著浪漫情調(diào)的大學(xué)生、研究生，是大學(xué)畢業(yè)后到外資公司和其他待遇優(yōu)厚的國(guó)營(yíng)與私企工作的白領(lǐng)，是都市中的單身貴族，是在網(wǎng)絡(luò)上終日游蕩進(jìn)行情感冒險(xiǎn)的另類，是靠某種自由職業(yè)為生的都市自由人，是自由度相對(duì)較高的記者、編輯、名不見經(jīng)傳的藝術(shù)家之類，當(dāng)然更包括標(biāo)榜自己有文化修養(yǎng)的小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者。

定位點(diǎn)評(píng)：小資文化在中國(guó)人的心中有著解不開的情結(jié)，一直被認(rèn)為那是上層人的生活。本案立足之地是具有深厚古蜀文化的雙流，同時(shí)毗鄰國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，又具有優(yōu)越的市政環(huán)境配套和可以提煉的濱河文化，消費(fèi)受眾也以小資為主。所以，本案以小資文化為推廣核心，由此發(fā)散開來(lái)，進(jìn)行多元化文化推廣，并配以優(yōu)勢(shì)資源和條件訴求，無(wú)論在品牌塑造還是在銷售上，都會(huì)取得巨大成功。

項(xiàng)目特色定位：新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館。

文化包裝點(diǎn)評(píng):小資情調(diào)是一種氛圍的營(yíng)造。需要多方面、多層次藝術(shù)渲染，包括建筑符號(hào)的運(yùn)用。從文化本身剖析，小資文化在中國(guó)的創(chuàng)始人是張愛玲。小資文化的接班人是陳丹燕，陳丹燕本身就身體細(xì)長(zhǎng)、細(xì)眉細(xì)眼、細(xì)聲細(xì)氣，透出一種成熟女人婉約柔和的韻致，其文章和其本身都透出一種小資的風(fēng)格。小資文化的新生代接班人則是娉蔻，它繼續(xù)秉承小資文化的溫婉馨香外，在風(fēng)格上從不刻意回避現(xiàn)代都市文明的碰撞，自然而然的將之融合，呈現(xiàn)一種鮮明、亮麗的新時(shí)代小資文化色調(diào)。我們之所以提及這些內(nèi)容，無(wú)非就是讓我們知道小資文化的一個(gè)發(fā)展史，從而在本案包裝上有所滲透和借鑒。我們認(rèn)為本案總體設(shè)計(jì)上應(yīng)該講究線條的婉約柔和，從文化表現(xiàn)上以文化墻、燈光、雕塑、微型景觀、旱噴等多種方式塑造。

第一，小資情調(diào)追求生活品味并要關(guān)注文化；12本案的包裝與推廣一、本案的包裝策略本案的總體定位是“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”，其文化內(nèi)涵無(wú)論在格調(diào)還是在消費(fèi)目標(biāo)群定位上，都能與雙流的總體定位很好的融合在一起（雙流基本定位是：成熟并享受），并且本案在雙流提出了這個(gè)嶄新的生活居住理念，在宣傳推廣層次上更容易引起人們的共鳴，接下來(lái)就是我們?nèi)绾螌⑦@種概念化的東西形成一種實(shí)實(shí)在在能感覺的到的氛圍。圍繞本案定位主題，本案的包裝策略我們可以從兩個(gè)方面闡述，一是硬件方面，二是軟件方面。這里的硬件方面我們指的是就建筑本身而言，軟件方面指的是建筑之外的其它層面的塑造。在闡述包裝策略之前，我們先看一下小資文化的一些表現(xiàn)特征：１、優(yōu)雅：優(yōu)雅是所有小資文化的一種基本表現(xiàn)，這種表現(xiàn)不僅體現(xiàn)在個(gè)人行為上，更要體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境及建筑本身上。２、女性化氣質(zhì)：如：婉約柔和、細(xì)軟溫潤(rùn)。３、浪漫：咖啡、雪茄、鮮花、音樂、噴泉、酒吧，完全自我的生活方式。４、文化：油畫、音樂、詩(shī)歌、朗誦，無(wú)一不讓人容身在立體的藝術(shù)氛圍當(dāng)中。５、精致：精巧的藝術(shù)品再塑，精致而不失大氣的可參與性綠化景觀。６、自由：小資的心境與情調(diào)，就像一個(gè)特寫鏡頭一樣，展現(xiàn)了小資的內(nèi)心世界。這種精致的小資情調(diào)會(huì)將自己藏在自戀的心境里，讓你充分享受個(gè)性化的自由滋味。７、騎士精神：即使你富有四?！阋欢ㄊ歉挥兴暮５摹膊荒苡帽┝ψ分鹋?，要保持優(yōu)雅的形象。８、拒絕搞笑：要給人一種高貴的傷感，搞笑是一個(gè)精神貴族不能容忍的行為。本案的包裝與推廣一、本案的包裝策略13小資文化的特征表現(xiàn)在各個(gè)方面，給本案在設(shè)計(jì)與包裝上很多參考資料。就建筑修建本身而言，我們認(rèn)為，建筑的特色應(yīng)該更加鮮明化，突出某些小資文化的鮮明特征，與軟性包裝更好的融合，更有利于本案主題的推廣。（一）本案的修建建議１、整體特色：整體突出“小資文化情調(diào)的海派生活館”場(chǎng)景；２、布局：本案土地方正，地勢(shì)平坦，容易造成一般的排排座布局，我們應(yīng)該利用景觀的變化和部分樓盤朝向的微調(diào)，造成整體的層次感、延伸感、錯(cuò)落感；３、外墻色調(diào)與線條：外墻色調(diào)講究婉約柔和，能與綠化自然相容；線條粗曠中帶著纖細(xì)，可利用歐洲中世紀(jì)古堡的一些建筑符號(hào)進(jìn)行局部渲染，使建筑本身具有時(shí)代感的同時(shí)具有一點(diǎn)滄桑感；４、平面設(shè)計(jì)內(nèi)部設(shè)計(jì)以平層為主，錯(cuò)層為輔，適量頂躍，板式結(jié)構(gòu)，與外界景觀自然互延。５、立面設(shè)計(jì)沿街可采用退臺(tái)式建筑風(fēng)格，盡量保證每戶都有私家花園。

以上我們就建筑本身提出了一些建議，作為一個(gè)樓盤的銷售，建筑風(fēng)格本身當(dāng)然是一個(gè)至關(guān)重要的因素。但從現(xiàn)代客戶的購(gòu)買意識(shí)出發(fā)，軟性環(huán)境營(yíng)造則更能突出一個(gè)樓盤的特征，也更能引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。我們這里的軟性環(huán)境包括了環(huán)境綠化、人文景觀設(shè)計(jì)等。（二）軟性環(huán)境包裝建議我們知道，社區(qū)文化不僅是建筑本身的文化內(nèi)涵，更重要的是一種人文活動(dòng)，包括建筑附屬物和配套中蘊(yùn)涵的文化品位，例如樓盤內(nèi)的草坪、花木、噴泉、流水、圍墻以及配套網(wǎng)球場(chǎng)、桌球場(chǎng)、學(xué)校及其品牌等，都是樓盤文化的表現(xiàn)形式。小資文化的特征表現(xiàn)在各個(gè)方面，給本案在設(shè)計(jì)與包裝上很多參14１、綠化①最好利用廢土石方自然造坡，實(shí)現(xiàn)中央綠化。坡上可設(shè)置跌泉、涼亭、石道、回廊等休閑設(shè)施，其它部分用普通樹陣以營(yíng)造休閑空間，拉近人與自然的距離。局部有可進(jìn)入性的草坪，草坪可開露天party、紅酒宴會(huì);②園內(nèi)植樹最好用有色木組團(tuán)，如紅葉木等，從而突出純自然浪漫的氛圍；③切忌綠化上的完全圍合，由于本案土地方正，地勢(shì)平坦，所以需要綠化視覺上的延伸感；④每一個(gè)延伸面的小組團(tuán)可制造情景模式化氛圍，如：“母子親情居”、“琴韻居”、“詩(shī)意居”等等。２、人文景觀小品①文化墻，在大門側(cè)塑造景觀文化墻，浮雕內(nèi)容可包括中國(guó)小資文化發(fā)展史，如張愛玲、陳丹燕、娉蔻浮雕像和介紹等；當(dāng)然也可以把古蜀文化發(fā)展或大上海發(fā)展的一個(gè)歷史斷層作為浮雕內(nèi)容；②油畫，在局部進(jìn)行油畫裝飾，或形成一個(gè)油畫走廊，重點(diǎn)裝飾區(qū)是草坪廣場(chǎng)。油畫選擇比較有小資代表的如詹姆斯·迪索的作品。畫例：③彩繪小品、貴族式洋傘、舊唱機(jī)仿真雕塑；④噴泉、具有憂郁藍(lán)調(diào)的背景音樂；

１、綠化15３、主題吧將商業(yè)用房更好的規(guī)劃，與小資文化完全融合，可包括以下主題吧：酒吧、個(gè)性服飾吧、雪茄吧、電影吧等極具小資情調(diào)的吧文化。二、本案的推廣策略本案的推廣主題是“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”，其文化內(nèi)涵的發(fā)散意義是，有文化、社區(qū)配套成熟、貴族式的社區(qū)場(chǎng)景、大自然般的綠化景觀、完全自我的個(gè)性化居住模式。

推廣點(diǎn)如下：１、唯一“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”；２、位于未來(lái)的新城中心，市政配套完善；３、毗鄰國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，完全解決就學(xué)問(wèn)題；４、河居文化；５、位于成都高速通道沿線，直接實(shí)現(xiàn)與成都的高速對(duì)接；６、與市政休閑主題公園完美融合，實(shí)現(xiàn)園在家中，家在園中的自然夢(mèng)想；７、極具文化味的唯美景觀設(shè)計(jì)；極具格調(diào)化的生活場(chǎng)景布置；（一）推盤手法建議本案在推盤手法上采用：準(zhǔn)備期密閉，預(yù)購(gòu)期利用軟文和文化活動(dòng)培養(yǎng)市場(chǎng)，引起對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)烈關(guān)注，開盤期利用廣告轟炸，全面推廣項(xiàng)目賣點(diǎn)，迅速拉升銷量，并配合漲價(jià)制造哄搶態(tài)勢(shì)，盡可能在１～２個(gè)月內(nèi)完成50%以上的銷售任務(wù)。（二）推廣階段劃分總體可大致分三步走。

３、主題吧二、本案的推廣策略16第一步：開盤之前。開盤日比預(yù)期可故意后延，本段內(nèi)屬無(wú)定價(jià)期。期內(nèi)增大宣傳力度，力求消費(fèi)者蒞臨參觀。著重宣傳三點(diǎn)：一是規(guī)劃格局，二是文化理念，三是１５分鐘居住模式。第二步：開盤期。開盤價(jià)要稍高于區(qū)內(nèi)參考均價(jià)，進(jìn)行試探市場(chǎng)。同時(shí)房源“緊捂”，體現(xiàn)緊俏?？幢P月內(nèi)造成房?jī)r(jià)升值苗頭。期內(nèi)緊推配套鋪面如音樂吧等，使區(qū)內(nèi)社區(qū)功能日臻完善。第三步：暢銷期至清盤期。此時(shí)銷售氣象已成規(guī)模。價(jià)格在此階段至少要高出預(yù)售價(jià)格200～300元。但在清盤期內(nèi)不妨以其它形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，如贈(zèng)送××等。（三）活動(dòng)推廣策略由于本案的主題特性，本案除去常規(guī)的媒介運(yùn)用外，以活動(dòng)推廣、情景式營(yíng)銷為主。活動(dòng)有以下幾種：

１、優(yōu)雅周末（每周一次）在盤內(nèi)啟動(dòng)“閱讀ＣＡＦe生活館“，我們稱為優(yōu)雅周末活動(dòng)，內(nèi)容為聘請(qǐng)雙中知名老師或其他藝術(shù)門類老師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)授業(yè)活動(dòng)，凡來(lái)看房者均可帶子女參加。屆時(shí)，我們還可以通知在一周內(nèi)來(lái)看房的客戶帶子女參加，以提高成交量和影響力。為提高活動(dòng)的關(guān)注度，我們同時(shí)可以加入一系列的活動(dòng)如讀書朗誦大賽、法國(guó)風(fēng)情攝影展等?；顒?dòng)本身不僅可以提高樓盤本身的文化內(nèi)涵，更有利于項(xiàng)目的口碑銷售。

２、少兒繪畫大賽

與雙流政府合作，舉辦“ＸＸＸ杯——畫出美好的家”雙流少兒繪畫比賽活動(dòng)，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)以圍墻作畫布，請(qǐng)廣大家長(zhǎng)指導(dǎo)孩子拿起畫筆，發(fā)揮少兒獨(dú)具天賦的想象力，描繪出心目中美好的家的樣子，通過(guò)一次愉快的參與，成為孩子成長(zhǎng)歷程中一次最美的記憶。我們將會(huì)把這些獲獎(jiǎng)的作品與樓盤景觀的營(yíng)造融為一體，或者構(gòu)筑一面

第一步：開盤之前。開盤日比預(yù)期可故意后延，本段內(nèi)屬無(wú)17涂鴉墻，把這些獲獎(jiǎng)的作品用墻體的符號(hào)表現(xiàn)出來(lái)。

３、開盤party本案杜絕千篇一律的開盤模式，以高規(guī)格、酒會(huì)ＰＡＲＴＹ式盛大開盤。開盤當(dāng)日邀請(qǐng)媒體等各界參加，包括當(dāng)天來(lái)參觀或購(gòu)買樓盤的客戶，都視為當(dāng)天的貴賓。提示點(diǎn)：①售樓小姐一律旗袍裝束，熱情接待來(lái)賓。為增加本案的個(gè)性文化，售樓小姐在今后的銷售中，也以旗袍裝束為主。②開盤當(dāng)日ＰＡＲＴＹ所準(zhǔn)備物品為：背景小提琴音樂、國(guó)盤、紅酒或葡萄酒、打領(lǐng)結(jié)的服務(wù)生。熱點(diǎn)：營(yíng)造一種視覺和感覺上完美的小資情調(diào)氛圍，草坪、鮮花、音樂、紅酒、穿插于人群中的端果盤的服務(wù)生，象電影畫面一般，無(wú)不讓人產(chǎn)生陶醉的感覺，不僅可以提升本案文化和人氣，同時(shí)，我們的個(gè)性化文化也給各媒體提供了一個(gè)很好的新聞寫點(diǎn)。應(yīng)邀而至的記者們可以完成我們初步的炒做，提升本案的關(guān)注度，為本案的持續(xù)熱銷打下基礎(chǔ)。

４、浪漫篝火小資文化是一種現(xiàn)象，到目前為止，已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)很廣義的圈層。在此文化核心下，我們可以進(jìn)行多級(jí)優(yōu)勢(shì)文化訴求。為更深層次、最高限度的擴(kuò)大影響，本案還可以與報(bào)媒聯(lián)合舉辦浪漫篝火晚會(huì)。眾所周知，深具歐洲味道的經(jīng)典電影和具有個(gè)性化的巴黎服飾無(wú)一不代表著小資文化的特點(diǎn)。況且浪漫本身就是小資文化的核心內(nèi)容。我們以浪漫篝火為主題，可以再一次將本案的核心文化升級(jí)，使本案在銷售上更具備強(qiáng)大的誘惑力。浪漫篝火內(nèi)容：①播放歐洲經(jīng)典老電影如：《挪威森林》、《泰坦尼克》等；②具有古蜀文化特色的舞蹈；③巴黎個(gè)性化服侍展；涂鴉墻，把這些獲獎(jiǎng)的作品用墻體的符號(hào)表現(xiàn)出來(lái)。18

以上我們提出了幾種深具文化氣息的推廣活動(dòng)，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，由于本案的區(qū)域關(guān)系，大打文化品牌是本案制勝的關(guān)鍵。而具有唯一性的個(gè)性文化則更是引起客戶關(guān)注的關(guān)鍵。本案以“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活館”為文化核心，既給客戶一種身份歸屬感，又將本案的風(fēng)格特點(diǎn)一語(yǔ)點(diǎn)名，形成一種文化的共鳴，無(wú)論在銷售或者本案的品牌塑造上，都將會(huì)獲得巨大成功。（四）廣告策略上面我們已經(jīng)提到過(guò)，作為本案，文化活動(dòng)是我們的策略方向。而作為廣告，我們認(rèn)為僅僅是一種告知和引導(dǎo)作用。本案廣告１６字真言：樹立個(gè)性，強(qiáng)化特色，淡化劣勢(shì)、避實(shí)就虛。

１、廣告目的通過(guò)推廣宣傳，將本項(xiàng)目作為成都“新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活”品牌項(xiàng)目推向市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)開發(fā)的先機(jī)，在較短的時(shí)間強(qiáng)勢(shì)吸引關(guān)注目光。為一系列活動(dòng)做好鋪墊，取得客戶群的廣泛認(rèn)同。并通過(guò)廣告與活動(dòng)的互補(bǔ)，吸引外地客戶的關(guān)注，力爭(zhēng)在銷售前期就形成一個(gè)較為火爆的市場(chǎng)局面。２、廣告風(fēng)格主題化、系列華、個(gè)性化，要具有視覺沖擊力。３、表現(xiàn)形式“文化風(fēng)暴”――以大篇幅于推盤之際進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸?！奥槿笐?zhàn)”――以小篇廣告天天見報(bào)，廣告期與銷售期都拉得較長(zhǎng)，用于尾盤銷售。“連續(xù)劇”――以相同面積風(fēng)格每次講述一個(gè)話題，或是景觀、或是文化、或是智能篇一次一變。用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣點(diǎn)。

在整個(gè)廣告階段中，軟性廣告應(yīng)與硬廣告相配合產(chǎn)生整體的社會(huì)效益，促使經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。以上我們提出了幾種深具文化氣息的推廣活動(dòng)，對(duì)于本案19４、媒體選擇①選擇條件a、銷售重點(diǎn)；b、向誰(shuí)傳播；c、消費(fèi)者購(gòu)買原因；d、具體那一種媒體能滿足以上各點(diǎn)，效率如何。②對(duì)于本案的消費(fèi)群特征，我們?cè)谏厦娴姆治鲋幸呀?jīng)不止一次提到，根據(jù)上面的選擇條件，我們認(rèn)為除去實(shí)效媒體《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》進(jìn)行組合外，成都《居周刊》也是需要運(yùn)用的媒介之一。經(jīng)過(guò)總體分析，本案可利用以下媒介進(jìn)行硬性傳播。a、《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》b、ＴＶ節(jié)目”成都樓市“c、《居周刊》d、樓書、ＤＭ單面向客戶直銷e、網(wǎng)絡(luò)、信函f、二級(jí)營(yíng)銷渠道５、廣告語(yǔ)以一句簡(jiǎn)明扼要的口號(hào)性語(yǔ)句向顧客傳達(dá)一種長(zhǎng)期不變觀念，它應(yīng)包含項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)和深刻內(nèi)涵，樹立項(xiàng)目特有的推廣形象。①主標(biāo)：”開啟新城南最具小資文化情調(diào)的海派生活“”以文化為本，開啟高品質(zhì)生活“②教育篇：”坐享書香文化的沁染，讓孩子快樂成長(zhǎng)“③青年篇：”讓愛情空間足夠浪漫“④環(huán)境篇：”家在自然中，自然在家中“⑤都市篇：”都市新生活·在家的心情和窗外一樣舒暢“４、媒體選擇20（五）案名建議1、命名理念項(xiàng)目命名在現(xiàn)代傳播學(xué)中占有很重要的位置，名字本身就是一種文化，同時(shí)名字還要易記、易懂、易于傳播上的統(tǒng)一。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目起名不外乎以下幾個(gè)范疇：①借用項(xiàng)目路段、地名；②高度概括項(xiàng)目特點(diǎn)，涵蓋項(xiàng)目文化內(nèi)涵；③借用現(xiàn)代時(shí)尚名詞，突出前衛(wèi)文化；④引用古詩(shī)詞，創(chuàng)造文化意境；⑤錯(cuò)位借用，以另一事物名稱突出項(xiàng)目特點(diǎn)；2、本項(xiàng)目命名建議根據(jù)本案特點(diǎn)，項(xiàng)目可綜合利用以上理念，舉例如下：①書香世家②陽(yáng)光世紀(jì)③愛家風(fēng)華④小資風(fēng)情（六）附售樓部家庭氣氛布置示意：Ａ、藝術(shù)小品Ｂ、器材Ｃ、適當(dāng)現(xiàn)代藝術(shù)家具Ｄ、奢侈品，如鋼琴（五）案名建議21營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略與推廣策略首先要步調(diào)一致，在推廣的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高營(yíng)銷速度，切忌營(yíng)銷與推廣的脫節(jié)。一、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉１、情調(diào)化小區(qū)設(shè)計(jì)；２、海派文化居住理念；３、河居文化優(yōu)越生活方式；４、格調(diào)化商業(yè)配套；５、享受古蜀文化、享受教育的卓越領(lǐng)地；６、完全自我的生活居住空間；二、項(xiàng)目營(yíng)銷保障１、完善設(shè)計(jì)、在品質(zhì)上堅(jiān)持雙流一流；２、以教育、文化和物管為依托，塑造物業(yè)品牌形象；３、價(jià)格策略配合多級(jí)強(qiáng)勢(shì)廣告推廣；４、向周邊城鎮(zhèn)拓展銷售思路，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；三、價(jià)格策略

總體策略１、高質(zhì)中價(jià)開盤，快速拉升，制造價(jià)升量漲、人氣集聚的態(tài)勢(shì)，爭(zhēng)取短時(shí)間內(nèi)完成銷售任務(wù)；營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略與推廣策略首先要步調(diào)一致，在推廣的基礎(chǔ)上22２、先期盡快回籠資金，后期提高價(jià)位后利用付款方式和促銷手段變化獲得最大利潤(rùn)。３、按物業(yè)種類和套型定價(jià)，一房一價(jià)，一鋪一價(jià)。

分階段營(yíng)銷策略第一階段：籌備期原則：明細(xì)價(jià)格不公開，試探市場(chǎng)反映。主要方式：意想簽定、客戶座談。第二階段：公開期原則：行情開盤緩慢上升，保證資金快速回籠。中開高走，一次性付款按戶型、朝向優(yōu)劣分別贈(zèng)送××；分期付款方式為簽約30%、封頂50%、交房20%；銀行按揭為簽約30%、貸款1～20年70%。主要方式：優(yōu)惠以送車位租金、送物管費(fèi)為主。第三階段：強(qiáng)銷期原則：逐漸恢復(fù)與項(xiàng)目定位相匹配的價(jià)位，創(chuàng)造更靈活的付款方式。主要方式：優(yōu)惠以送空中花園面積或小臥室面積為主，送裝修費(fèi)為輔。視銷售情況，強(qiáng)銷期要小幅度穩(wěn)步上升。第四階段：清盤期原則：均價(jià)運(yùn)作，盤活余房。主要方式：優(yōu)惠以送家用電器、物管費(fèi)為主。免樓層、朝向差價(jià)、先來(lái)先選。四、各營(yíng)銷因素分析一個(gè)樓盤銷售情況的好壞，除去推廣因素外，通常還與其它因素存在一定的關(guān)聯(lián)。比如消費(fèi)群定位是否準(zhǔn)確、文化定位是否具有特色、房型與價(jià)格定位是否合理、還有工期計(jì)劃是否接軌等等。其中有些因素我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)分析過(guò)，這里我們?cè)俾晕⑻嵋幌?，以引起我們的重視。２、先期盡快回籠資金，后期提高價(jià)位后利用付款方式23１、工期分析雙流的房地產(chǎn)開發(fā)情況我們?cè)谏厦嬉呀?jīng)提到過(guò)。目前，雙流的已批準(zhǔn)預(yù)售面積是173萬(wàn)平方米，待開發(fā)體量在２３０萬(wàn)平米以上。待開發(fā)體量巨大，從各項(xiàng)目地塊實(shí)質(zhì)性工作來(lái)看，三年內(nèi)必將形成一個(gè)多層次、多形式競(jìng)爭(zhēng)的局面。競(jìng)爭(zhēng)形式將會(huì)逐漸嚴(yán)峻。從目前房產(chǎn)銷售來(lái)看，2003年下半年～2004年上半年是房產(chǎn)銷售高潮，隨著開發(fā)體量增加，大批樓盤開盤，2004年下半年將會(huì)有小幅度的低潮波動(dòng)。隨著開發(fā)商的理智清醒，“打擁堂”會(huì)漸趨平緩，所以2005年上半年會(huì)趨于正常。2005年下半年～2006年上半年將會(huì)呈現(xiàn)另一次繁榮。

因此，本案最好在２００６年３月～１０月這段時(shí)間內(nèi)銷售完成。２、規(guī)劃形態(tài)分析雙流的房地產(chǎn)開發(fā)按規(guī)劃分為兩大類：別墅及花園洋房、小區(qū)多層。目前別墅、聯(lián)體別墅、躍層房在雙流供應(yīng)量體較大。在已開發(fā)的物業(yè)中已漸成供求失調(diào)狀態(tài)。在已開發(fā)和未開發(fā)體量中，小區(qū)多層雖然也占有很大一部分，但大面積房型卻居多。在規(guī)劃形態(tài)分析中，我們認(rèn)為：雙流小面積房供應(yīng)體量較小，但需求量卻在穩(wěn)步上升，所以本案對(duì)于小面積房的規(guī)劃至少應(yīng)在本案總量的２０%以上，面積在60～90㎡之間。３、營(yíng)銷服務(wù)分析調(diào)查顯示，雙流購(gòu)房群對(duì)各個(gè)樓盤營(yíng)銷人員素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)不滿情緒比例嚴(yán)重。他們認(rèn)為買房子是大事情，但通常情況下，在決定購(gòu)買之前卻得不到售樓人員詳盡、滿意的解答，因而在購(gòu)買之后產(chǎn)生諸如產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、面積不符、戶型不符等糾紛。由此部分客戶對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生了較強(qiáng)烈的信任危機(jī)，并表現(xiàn)出渴望有專業(yè)房產(chǎn)隊(duì)伍為其服務(wù)的意愿。１、工期分析24附營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃表：營(yíng)銷費(fèi)用暫略課程內(nèi)容所需資料一、銷售部工作流程及行為規(guī)范銷售員行為準(zhǔn)則銷售部?jī)?nèi)部分工接待、簽約流程銷控及回款《銷售部行為準(zhǔn)則》《銷售部架構(gòu)及崗位職責(zé)》《簽約流程》二、統(tǒng)一說(shuō)辭專用名詞解釋。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)：包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等。平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)：包括總戶數(shù)、總建面、總單元數(shù)、單套面積、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、徑深、面寬、層高等。總平面、戶型圖、景觀效果圖個(gè)案的優(yōu)劣勢(shì)分析。營(yíng)銷策略包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段。優(yōu)劣勢(shì)分析表、價(jià)目表、付款方式、銷控表、平面設(shè)計(jì)三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表四、工程知識(shí)五、物業(yè)管理包括公司簡(jiǎn)介、管理架構(gòu)、管理公約解釋等六、銷售員須知辦理按揭及計(jì)算入住程序及費(fèi)用合同說(shuō)明其它法律文件七、銷售技巧電話接聽技巧推介產(chǎn)品技巧銷售談判及成交技巧4、所需填寫的各類表格5、《銷售手冊(cè)》（附件五）八、銷售員禮儀要求外表形象要求個(gè)人的主動(dòng)交際能力與同事、上司相處的禮儀附營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃表：課程內(nèi)容所需資料一、銷售部工作流程及行為規(guī)25雙流項(xiàng)目全程策劃案

（草案）雙流項(xiàng)目全程策劃案

（草案）26雙流房地產(chǎn)分析一、雙流基本概況

雙流有著深厚的古蜀文化底蘊(yùn)，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)、交通、規(guī)劃以及市場(chǎng)容量等各方面，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言都有著很大優(yōu)勢(shì)。

１、歷史雙流縣始建于公元前316年，時(shí)稱廣都，與古蜀國(guó)的成都、新都并稱“三都”。至隋朝，為避諱煬帝楊廣改稱雙流，迄今已有2300余年歷史。

２、區(qū)域位于成都平原腹地，三面環(huán)繞成都，縣城距成都市區(qū)10公里，幅員面積1068平方公里，轄26鎮(zhèn)，90.64萬(wàn)人。

３、交通境內(nèi)交通四通八達(dá)，其中雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)距縣城僅2公里，開通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線160余條，已成為全國(guó)第五大航空港；成昆鐵路橫貫?zāi)媳?，設(shè)有白家、公興兩大貨站；川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環(huán)高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、國(guó)道213線穿越全境，另有天府大道、金華路、華龍路、雙溫路、雙黃路、籍黃路數(shù)條高等級(jí)公路，通車?yán)锍?882公里。

４、經(jīng)濟(jì)

雙流縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2004年完成地區(qū)生產(chǎn)總值173.45億元，比上年增長(zhǎng)（下同）15.0%。財(cái)政收入13.5億元，增長(zhǎng)28.6%，其中，地方財(cái)政收入6.96億元，增長(zhǎng)32.7%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.4億元，增長(zhǎng)14.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資67.5億元，增長(zhǎng)28.2%。農(nóng)民人均純收入4293元，凈增462元?；靖?jìng)爭(zhēng)力躍升全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”第45位，第九次位居全省經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合評(píng)價(jià)“十強(qiáng)縣”榜首。雙流房地產(chǎn)分析一、雙流基本概況27

５、水系雙流屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫16.2度，降雨921毫米，氣候溫和，適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)。縣境河屬流域?qū)籴航?，有金馬河、府河、江安河、楊柳河、清水河、白河和鹿溪河，河流總長(zhǎng)186公里。對(duì)于居住環(huán)境要求具有很大的先天優(yōu)越性。

６、科研、教育、醫(yī)療

雙流具有科研單位30個(gè)，其中國(guó)家級(jí)科研所2個(gè)，專業(yè)技術(shù)人員1.8萬(wàn)余人。有四川大學(xué)等高校5所。中小學(xué)230所，其中國(guó)家千所示范性普通高中2所、省重點(diǎn)學(xué)校3所。各類醫(yī)院45所，其中二級(jí)乙等醫(yī)院3所。

７、政府舉措雙流政府為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)行了一系列有利舉措，如：承辦美食旅游節(jié)、承辦全國(guó)草莓年會(huì)、承辦全國(guó)養(yǎng)羊年會(huì)等節(jié)會(huì)，不僅豐富了本地文化內(nèi)容，還吸引了大量外資，促進(jìn)了本地有利發(fā)展。不但如此，政府除推出亮點(diǎn)節(jié)目外，還強(qiáng)化內(nèi)部改革，如：①雙流縣按照創(chuàng)新思路、配套完善、整體推動(dòng)的要求，全面深化“三個(gè)集中”，城鄉(xiāng)共融更趨明顯。工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資5億多元，承載聚集功能進(jìn)一步增強(qiáng)。入?yún)^(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值129.6億元，集中區(qū)對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)59%。大力推進(jìn)農(nóng)民市民化。②建設(shè)蛟龍工業(yè)港，深入推進(jìn)，擴(kuò)大改革，全年引進(jìn)項(xiàng)目438個(gè)，到位資金31.6億元。引進(jìn)南玻等投資上億元的工業(yè)大項(xiàng)目22個(gè)，動(dòng)工在建14個(gè)。投資強(qiáng)度提高到60萬(wàn)元/畝。合同利用外資4641萬(wàn)美元，到位外資3586萬(wàn)美元。新增自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)20家。出口創(chuàng)匯7905萬(wàn)美元。

分析總結(jié)：雙流秉承深厚的文化和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，按照成都總體規(guī)劃的有利思路，憑借有利的居住開發(fā)條件，大力推出了一系列開發(fā)政策，從而使雙流的房地產(chǎn)業(yè)更具備強(qiáng)勁的生命力。５、水系28二、房地產(chǎn)分析

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，雙流緊跟成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好形式，將“健康居家、自然和諧”為開發(fā)理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過(guò)近幾年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)60余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

１、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

根據(jù)我們對(duì)去年的調(diào)查，

2004年，雙流共開發(fā)商品房面積91.11萬(wàn)平方米，銷售面積164.58萬(wàn)平方米，銷售金額31.56億元，開發(fā)總量和銷售規(guī)模保持成都郊區(qū)縣（市）第一。今年1-9月，雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，已批準(zhǔn)預(yù)售面積173萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)162%，銷售面積133.16萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.51%，銷售金額32.25億元，增長(zhǎng)47.13%，收入營(yíng)業(yè)稅和契稅共計(jì)1.4億元，現(xiàn)已超過(guò)去年1.3億元的全年水平。在眾多的購(gòu)房者中，上海、浙江、北京、新疆、西藏、成都市區(qū)等外來(lái)置業(yè)者占一半以上。蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

２、房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

①成都南部新城的建設(shè)為雙流房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了全新的發(fā)展機(jī)遇

在成都市新一輪規(guī)劃中，雙流北部片區(qū)200余平方公里被規(guī)劃為東升、華陽(yáng)兩個(gè)分區(qū)，將建設(shè)成為成都未來(lái)的南部新城。為適應(yīng)成都城市向南發(fā)展，雙流縣十分重視規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的巨大影響，聘請(qǐng)了國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的規(guī)劃公司對(duì)雙流城市發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。未來(lái)10年，東升分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到52.3平方公里，城市人口45萬(wàn)，居住用地1132.9公頃。充分發(fā)揮空港優(yōu)勢(shì)，把東升分區(qū)打造成現(xiàn)代化的空港園林生態(tài)城市；華陽(yáng)分區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到46.4平方公里，城市人口突破50萬(wàn)，居住用地1267公頃。充分利用成都市行政中心南移、新會(huì)展中心及成都市地鐵一號(hào)線等帶來(lái)的人流、物流、信息流，將華陽(yáng)分區(qū)打造成現(xiàn)代化的成都城市分中心。因此，隨著雙流兩大分區(qū)建設(shè)的強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，將會(huì)給雙流房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造全新的發(fā)展機(jī)遇。二、房地產(chǎn)分析29

②突出的科教優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)境

雙流科教事業(yè)發(fā)達(dá)，文化氛圍濃厚。境內(nèi)有四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、信息工程學(xué)院等高等院校7所，中小學(xué)230所，國(guó)家級(jí)示范中學(xué)3所，省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)2所。目前，雙流已形成大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)，普教、職教、成教完備的教育體系。優(yōu)質(zhì)的教育增強(qiáng)了雙流的吸引力，僅棠湖中學(xué)就已吸引全國(guó)13個(gè)省、市、自治區(qū)的學(xué)生前來(lái)就讀，為此購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。雙流還擁有博士后流動(dòng)站4個(gè)，擁有中國(guó)科學(xué)院光電研究所等各類科研單位35個(gè)?？蒲性核木奂?，優(yōu)質(zhì)教育的普及，對(duì)周邊形成強(qiáng)有力的吸納作用，使雙流成為居家置業(yè)投資的首選。

③雙流未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖將為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供新的商機(jī)

成都市的迅速擴(kuò)張，城市發(fā)展沿南北軸向延伸，雙流正處于南向發(fā)展的軸心，是成都城市擴(kuò)張的核心區(qū)域。隨著全國(guó)第五大國(guó)際機(jī)場(chǎng)——雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)第二跑道的建設(shè)，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成為歐亞大陸橋重要的航空樞紐。新一輪規(guī)劃中，雙流全部進(jìn)入了成都市3681平方公里的規(guī)劃，雙流迎來(lái)了千載難逢的大好發(fā)展時(shí)期。為此，政府審時(shí)度勢(shì)，創(chuàng)造性地提出了“35223”發(fā)展思路。通過(guò)統(tǒng)籌推進(jìn)“三個(gè)集中”，全面融入成都，加速城鄉(xiāng)融合，大力實(shí)施“項(xiàng)目帶動(dòng)”、“工業(yè)強(qiáng)縣”、“三產(chǎn)富縣”、“都市農(nóng)業(yè)”、“人才興縣”五大戰(zhàn)略，傾力打造西部一流、全國(guó)知名的西航港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全國(guó)一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設(shè)東升現(xiàn)代空港園林城市、華陽(yáng)成都城市分中心，加快建設(shè)東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、麓山大道國(guó)際社區(qū)三條走廊，給廣大的房地產(chǎn)投資商創(chuàng)造了無(wú)限的發(fā)展空間。

３、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析

雙流不僅擁有優(yōu)越的居住自然環(huán)境要求，而且由于交通、區(qū)域規(guī)劃、人文環(huán)境、政府環(huán)境等因素，進(jìn)一步導(dǎo)致了樓市升溫，大量吸引了外地客戶入住，從而保障了市場(chǎng)購(gòu)買量。同時(shí)，地方良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)容量。

雙流作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力“百?gòu)?qiáng)縣”，城市擁有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2004年，全縣完成地區(qū)②突出的科教優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)30生產(chǎn)總值174億元，全口徑財(cái)政收入13.5億元。今年，雙流加大了投資力度，縣域經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1—8月，完成地區(qū)生產(chǎn)總值127.75億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資59.89億元，全口徑財(cái)政收入11.4億元，截止8月份，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)186億元，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步上升，購(gòu)房能力進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著成都市項(xiàng)目年的推進(jìn)，雙流招商引資勢(shì)頭強(qiáng)勁，今年1—8月，引進(jìn)項(xiàng)目405個(gè)，到位資金41.5億元，新簽約上億元項(xiàng)目32個(gè)，協(xié)議資金5億元以上的項(xiàng)目有8個(gè)，合同外資500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目1個(gè)。目前，雙流境內(nèi)的上市公司（包括上市公司子公司）已達(dá)6家，一批大型企業(yè)的引進(jìn)，帶來(lái)了資金流、人才流、物流的聚集，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的增長(zhǎng)空間。

４、雙流房地產(chǎn)整體定位分析

①雙流的角色定位：雙流作為成都主城次中心、成都南部新城發(fā)展的最前沿陣地，其房產(chǎn)開發(fā)和居住品位的變革必將迎來(lái)新的歷史契機(jī)。新修編的《成都市總體規(guī)劃》明確了成都市向南向東的發(fā)展方向，而雙流位居成都南面近郊。

雙流縣城未來(lái)20年的角色定位是：建成一流的空港園林城市，到2020年，雙流將建設(shè)成為城南一個(gè)城區(qū)面積95平方公里左右、城市人口近100萬(wàn)的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大3個(gè)多平方公里，年均新增人口4萬(wàn)。

②新區(qū)定位：雙流規(guī)劃中的“新區(qū)”，地處雙流北部地區(qū)，緊鄰成都，東起雙流萬(wàn)安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達(dá)163.5平方公里，轄雙流東升、華陽(yáng)、中和、白家、文星、公興、萬(wàn)安、黃水、九江、彭鎮(zhèn)、勝利、黃甲等12個(gè)鎮(zhèn)。新區(qū)規(guī)劃分為東升、華陽(yáng)、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，形成西（東升）東（華陽(yáng)）互動(dòng)，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市發(fā)展新格局。

③雙流房地產(chǎn)推廣定位：種種分析表明，雙流的房地產(chǎn)必將迎來(lái)一個(gè)新的高度。但是雙流房產(chǎn)的知名度、市場(chǎng)認(rèn)可度等，與雙流日益騰飛的形象還不完全符合。那么如何進(jìn)一步提升雙流房產(chǎn)開發(fā)的形象，明晰雙流房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，更好地打造適合人們居住的“第一居所”呢？現(xiàn)在成都周邊的幾個(gè)城鎮(zhèn)都有自己房產(chǎn)推廣定位，如：龍泉定位為“山水城市”、溫江定位為“最適合成都人居住的城市”等。分析表明：雙流的城市定位應(yīng)是：成熟并享受。成熟，是指雙流的城市形態(tài)，比如配套設(shè)施、子女教育、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等；享受，是指雙流的生活氛圍，寫意自在。生產(chǎn)總值174億元，全口徑財(cái)政收入13.5億元31本案分析與定位一、本案基本資源分析

大體說(shuō)來(lái)，雙流房產(chǎn)分為四大板塊，華陽(yáng)可以說(shuō)先行一步，是城南房產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，東升正在努力追趕，牧馬山的別墅優(yōu)勢(shì)眾所周知，西南航空港由于一些大盤的拉動(dòng)，有些項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到均價(jià)３０００元／平方米。本案位于東升板塊，按照國(guó)外十五分鐘車程居住概念，本案在交通＼教育＼人文環(huán)境等方面都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)．尤其是在教育＼文化底蘊(yùn)以及將來(lái)的配套發(fā)展趨勢(shì)等方面，都是其它三大板塊無(wú)法與之比擬的優(yōu)勢(shì)，這是本案的綜合賣相之一．

１、本案區(qū)域描述本案位于東升板塊的中心位置，緊鄰白衣中街，對(duì)靠國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)“雙中”，南為迎春路，西側(cè)是規(guī)劃中的高檔住宅項(xiàng)目區(qū)域，北依規(guī)劃中的白河綠化帶；距離雙流新市政府中心不過(guò)千米之遙。隨著雙流政府的西遷，不論在經(jīng)濟(jì)、文化還是社區(qū)配套等各個(gè)方面，都會(huì)提升到一個(gè)新的高度，從而帶動(dòng)本區(qū)域的物業(yè)價(jià)值。絕對(duì)的升值概念肯定會(huì)帶來(lái)大量的客源流。２、動(dòng)、靜線描述分析本案動(dòng)線區(qū)域優(yōu)越，迎春路和白衣街可以通往市內(nèi)各處，而且隨著政府西遷，本區(qū)域不難成為新城中心，交通配套會(huì)得到進(jìn)一步完善。而白衣街隨著政府規(guī)劃直接就可以實(shí)現(xiàn)與成都外雙楠的高速對(duì)接，驅(qū)車時(shí)間不過(guò)１０分鐘。按照新的居住理念，這是最佳的都市一族居住首選。從靜線上說(shuō)，本案北面直接對(duì)靠白河綠化帶，再過(guò)去就是白河，西側(cè)過(guò)去２００米左右也是白河環(huán)繞，政府將大手筆打造雙流的河居文化，我們很容易在河居文化方面大做文章，另外與本案相融的還直接有一個(gè)政府規(guī)劃主題公園，無(wú)疑，這都是本案不可再生的優(yōu)勢(shì)。

本案分析與定位一、本案基本資源分析32二、本案區(qū)域樓市分析

本案區(qū)域正成為高品質(zhì)居住社區(qū)，不僅提升了居住本區(qū)的高尚感，同時(shí)炒熱了區(qū)域市場(chǎng)，提高了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。目前，東升板塊的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質(zhì)高的項(xiàng)目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。隨著“宗申·流溪?jiǎng)e院”、“水云華都”、“歐城花園”、“緯度18”、“富豪時(shí)代”、“天府景秀”、“錦繡華都”等高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，從整體上提升了東升的房產(chǎn)開發(fā)和居住環(huán)境。如錦繡華都，以其生態(tài)型的小區(qū)環(huán)境、低密度的花園洋房和成熟的周邊配套設(shè)施將為東升的未來(lái)居住生活做一個(gè)完美的詮釋，成為雙流最具適居性的高品質(zhì)樓盤之一。１、區(qū)域內(nèi)價(jià)格分析①蛟龍明珠：建筑面積為９.３萬(wàn)㎡，主力面積１１７㎡，銷售均價(jià)１３００元左右；②富豪時(shí)代：建筑面積為１３.５萬(wàn)㎡，主力面積１２０㎡左右，均價(jià)２０００元左右；③緯度１８：建筑面積為４.２萬(wàn)㎡，主力面積１２２㎡，銷售均價(jià)２１００元左右；④錦繡華都：物業(yè)類型為別墅、花園洋房和多層，一期建面為２０萬(wàn)平米左右，多層面積在８０～１４０㎡之間，均價(jià)為２２００元，洋房面積在１４０㎡以上，均價(jià)在３０００元左右；

總結(jié)分析：從上面所列數(shù)據(jù)我們可以看出樓盤價(jià)格在區(qū)域內(nèi)懸殊比較大，其中原因除去雙流樓市還不完全成熟外，其它造成價(jià)格差的原因還有盤面大小、建筑特色、銷售理念、概念塑造、地段位置等諸多原因。總體分析本案，拋去外在因素，僅就本案的地段和盤面來(lái)講，均價(jià)可定位在１５００元／㎡左右。２、樓盤特色分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系表現(xiàn)在多個(gè)方面，價(jià)格、地段是其一，地段在商業(yè)房上表現(xiàn)尤為重要，隨著購(gòu)房者心態(tài)上的變化，作為住宅為主體的項(xiàng)目，更呈多樣化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。市政配套、小區(qū)配套、項(xiàng)目格調(diào)、居住理念的引深，包括營(yíng)銷技巧和理念，都有可能是影響客戶購(gòu)買與二、本案區(qū)域樓市分析33否的關(guān)鍵。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如何找出其最吸引人的一面加以強(qiáng)化，是本案取得銷售成功并取得最大利潤(rùn)化的關(guān)鍵之一。

仔細(xì)研究分析本案區(qū)域內(nèi)的其它各盤，每個(gè)樓盤都有自己的特色和定位，緯度１８是以熱帶風(fēng)情為主要訴求理念，將熱帶所有函蓋的文化進(jìn)一步擴(kuò)大，運(yùn)用各種建筑符號(hào)、理念塑造，甚至是緯度１８名稱本身也是由熱帶引申而來(lái)，加之項(xiàng)目區(qū)域固有的賣點(diǎn)，從而使項(xiàng)目銷售達(dá)到一個(gè)高度。富豪時(shí)代雖說(shuō)居住的人不一定是富豪，但物以類聚、人以群分，名稱本身對(duì)那些具有趨富心態(tài)的客戶還是有一定吸引力，況且，項(xiàng)目本身在富豪的概念上還是做足了文章，景觀、綠化還有本身配套等硬件都借鑒了別墅的一些修建概念，感覺上雖有不足之處，但區(qū)位的優(yōu)勢(shì)同樣提升了購(gòu)買認(rèn)可度。實(shí)際上，我們仔細(xì)考察研究現(xiàn)代市場(chǎng)理念，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)樓盤無(wú)不具有特色定位和其文化推廣核心。而這種定位也逐漸成了影響受眾選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)。作為本案，如何定位、如何推廣，是我們著中推敲的一環(huán)，我們認(rèn)為定位最忌雷同，創(chuàng)新才是它的生命力。接下來(lái)我們會(huì)做重要闡述。３、推廣與消費(fèi)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的綜合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙流大部分樓盤特別是區(qū)域內(nèi)樓盤的推廣都比較單一，我們可做以下評(píng)述：

①主要推廣媒介：樓書、ＤＭ單、路牌、《華西都市報(bào)》和電視；

②主要推廣區(qū)域：雙流、成都。通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的調(diào)查咨詢，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的銷售趨向，雙流本土客戶占了８０％以上，而外地客戶只占１０％左右。大部分外地客戶如攀枝花、西藏、廣元、甘肅、四川三州的購(gòu)買渠道只是從口頭相傳或次影響渠道得知。而實(shí)際上雙流總的客源分析是本外地各占５０％，這是一個(gè)很大的差距。造成這種差距的原因直接與推廣方式、推廣技巧和推廣媒介的選擇有關(guān)。同時(shí)對(duì)我們提供了極大的借鑒意義。否的關(guān)鍵。作為本案，其可塑造和推廣的東西頗多，如34三、本案定位分析

從市場(chǎng)的角度出發(fā)，實(shí)際在同一區(qū)域內(nèi)的每一個(gè)樓盤都具有一些相同的因素，即某些建筑上的共同特質(zhì)、一定的傾銷區(qū)域域、一定的受眾人群，以及一些相應(yīng)的組織、公眾的參與和某些共同的意識(shí)與文化，甚至某些優(yōu)勢(shì)都是對(duì)等的。這就需要我們從個(gè)性化定位出發(fā)，針對(duì)某一個(gè)個(gè)性消費(fèi)群體，在擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)群體，提升競(jìng)爭(zhēng)力。１、消費(fèi)群定位分析我們?cè)谏厦娴姆治鲋幸呀?jīng)多次提到雙流和本案區(qū)域的客戶群分布，除去雙流本地強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)外，外地客戶同樣是一個(gè)不可忽視的主力軍。就此，我們做一下詳細(xì)分析。在分析消費(fèi)群之前，我們先簡(jiǎn)略提一下本案的固有資源（基本資源分析在上面已經(jīng)提到過(guò)）。本案規(guī)劃用地面積７９６３２.８２㎡，擬總建面積１４２４８８㎡，擬地上建筑面積１２８６８８㎡，總戶數(shù)８５２套。從量體上對(duì)比，本案在區(qū)域內(nèi)屬于中偏上的盤面。我們以最大利潤(rùn)化為基點(diǎn)，本案不可能用大手筆的社區(qū)配套和景觀綠化來(lái)提升樓盤品質(zhì)，只能從精、細(xì)、巧等層面上做文章，配以本案一些不可再生優(yōu)勢(shì)如交通、就學(xué)、市政公園配套以及濱河文化等進(jìn)行訴求，從而打動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)買欲。由此，我們可作如下定位：①經(jīng)濟(jì)地位：有點(diǎn)錢但卻不是很有錢，屬于中資家庭；②文化地位：中等文化以上，有一定社會(huì)閱歷；③年齡層次：年輕人第一次置業(yè)者、中年人第二次置業(yè)者、老年人回鄉(xiāng)或入川養(yǎng)老者；④區(qū)域范圍：成都——紅牌樓商圈２公里以內(nèi)，火車南站３公里以內(nèi)，縱深輻射龍舟路、新南門、外雙楠及永豐立交橋周邊；三、本案定位分析35雙流——雙流及其周邊，包括航空港、彭鎮(zhèn)、九江、金花，特別是蛟龍工業(yè)區(qū)將作為重點(diǎn)訴求對(duì)象進(jìn)行推廣；外埠——攀枝花、西藏、廣元、甘肅、四川三州等需要養(yǎng)老和準(zhǔn)備進(jìn)川的客戶，其中包括大型企業(yè)團(tuán)購(gòu)；

要點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：就本案來(lái)說(shuō)，與區(qū)域內(nèi)樓盤類比，在消費(fèi)群范圍上肯定會(huì)有相同之處，這就需要我們?cè)趶?qiáng)化樓盤居住優(yōu)勢(shì)，提高競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，恰如其分的提出一個(gè)不同于其它樓盤的文化理念，從而既可以包容即定消費(fèi)群，又可以擴(kuò)大影響其它消費(fèi)群