房地產(chǎn)估價案例與分析課件

房地產(chǎn)估價案例與分析主講人：劉增宏廣東公評主講人：劉增宏考試用書房地產(chǎn)估價規(guī)范（條文說明）房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準（條文說明）各科教材及考試大綱房地產(chǎn)抵押估價指導意見國有土地上房屋征收與補償條例國有土地上房屋征收評估辦法考試用書房地產(chǎn)估價規(guī)范（條文說明）題型、題量及分值1、問答題：3題，30分2、單選題：10題，20分3、指錯題：1題，40分2011年：征收估價報告2012年：司法鑒定估價報告2013年：抵押估價報告2014年：抵押估價報告2015年：抵押估價報告題型、題量及分值1、問答題：3題，30分4、改錯題：1題，10分2011年：估價方法適用性分析2012年：最高最佳利用分析2013年：注冊房地產(chǎn)估價師聲明和估價假設和限制條件2014年：房地產(chǎn)實地查勘記錄2015年：估價假設和限制條件4、改錯題：1題，10分知識點比例掌握：60%熟悉：30%了解：10%知識點比例掌握：60%第一章房地產(chǎn)估價文書寫作一、估價文書的種類（涵蓋估價工作全過程）

估價委托書

估價委托合同估價項目來源和接洽情況記錄估價作業(yè)方案估價所需資料清單估價對象實地查勘記錄估價報告（產(chǎn)品）

估價報告內(nèi)部審核表

估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

估價報告交接單第一章房地產(chǎn)估價文書寫作一、估價文書的種類（涵蓋估價工作全估價委托書（單方）（2015年問答題）委托人和受托機構(gòu)的名稱或姓名估價目的估價對象：坐落、范圍、規(guī)模等價值時點價值類型委托日期估價委托書（單方）（2015年問答題）2015年問答題（估價基本事項）2015年問答題（估價基本事項）估價委托合同（雙方）雙方基本情況（名稱、住所、資質(zhì)等級）負責該項目的注冊房地產(chǎn)估價師（姓名、注冊號）估價基本事項（與估價委托書一致）估價所需資料

雙方的權(quán)利、義務估價費用及收取方式估價報告及其交付違約責任解決爭議的方法其他估價委托合同（雙方）估價所需資料清單（2011年問答題）1、反映區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料

（1）土地（2）建筑物2、同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本資料3、對所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料

特點：微觀區(qū)域環(huán)境4、對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料

特點：宏觀政策環(huán)境提示：查看權(quán)屬證明原件，并將復印件與原件核對估價所需資料清單（2011年問答題）2011年問答題（估價所需資料）

2011年問答題（估價所需資料）

估價作業(yè)方案1、估價工作內(nèi)容

（1）估價方法和技術(shù)路線（2）估價所需資料及其來源渠道2、估價工作質(zhì)量要求及保障措施3、估價作業(yè)步驟、進度及人員安排

大型、復雜項目：流程圖、進度表估價作業(yè)方案估價對象實地查勘記錄1、區(qū)位、實物、權(quán)益狀況2、內(nèi)、外部狀況和周圍環(huán)境狀況3、制作實地查勘記錄特別注意：不能進入估價對象內(nèi)部的情況：征收、司法拍賣、保密需要，在報告中說明客觀情況及具體原因，并在依據(jù)不足假設中說明。（2011年問答題）住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄（2014年改錯題）工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄在建工程實地查勘記錄注意：估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式和（領勘人）估價對象實地查勘記錄

估價報告內(nèi)部審核表報告的完整性估價假設和限制條件估價目的及價值定義估價對象的界定、描述和分析市場背景描述和分析最高最佳利用分析估價方法選用數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程估價結(jié)果確定及結(jié)論表述報告的規(guī)范性、文字表述審核結(jié)論：可出、修改、重估、重寫估價報告內(nèi)部審核表專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見說明估價專業(yè)領域內(nèi)估價專業(yè)領域外

注意：不得遺漏提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)。專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見說明房地產(chǎn)估價報告估價報告（敘述式）的規(guī)范格式

1、封面；

2、致估價委托人函；

3、目錄；

4、估價師聲明；

5、估價的假設和限制條件；

6、估價結(jié)果報告；

7、估價技術(shù)報告；

8、附件。房地產(chǎn)估價報告估價報告（敘述式）的規(guī)范格式（一）封面估價報告名稱：房地產(chǎn)估價報告，結(jié)合估價目的命名估價報告編號：機構(gòu)簡稱、出具年份、按順序編號估價項目名稱：估價對象名稱或位置、估價目的估價委托人：單位名稱或自然人姓名房地產(chǎn)估價機構(gòu)：全稱注冊房地產(chǎn)估價師：姓名、注冊號估價報告出具日期：與致函日期一致（一）封面估價報告名稱：房地產(chǎn)估價報告，結(jié)合估價目的命名（二）致估價委托人函致函對象：名稱或姓名估價目的：預期用途、何種需要估價對象：財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬價值時點：估價結(jié)果對應的時間價值類型：名稱、定義、內(nèi)涵估價方法：名稱即可估價結(jié)果：幣種，總價(大小寫)，單價(無法表示除外)特別提示：注意事項致函日期：年、月、日加蓋公章、法人代表或合伙人簽名或蓋章（二）致估價委托人函致函對象：名稱或姓名（三）目錄二級目錄（結(jié)果報告和技術(shù)報告）對應頁碼僅提供估價結(jié)果報告時，可不列出估價技術(shù)報告及其組成部分（單獨目錄）（三）目錄二級目錄（結(jié)果報告和技術(shù)報告）（四）估價師聲明（2013年改錯題）估價職業(yè)道德專業(yè)勝任能力勤勉盡責估價姓名、注冊號、本人簽名鑒證性估價報告：四項必要內(nèi)容非鑒證性估價報告可適當增減內(nèi)容（四）估價師聲明（2013年改錯題）估價職業(yè)道德房地產(chǎn)估價案例與分析課件（五）估價假設和限制條件（2015年改錯題）1、一般假設

A、相關(guān)權(quán)屬資料的合法性、真實性、準確性、完整性

B、房屋安全、環(huán)境污染等等的關(guān)注和合理假定。2、未定事項假設

尚未明確或不夠明確的事項：用途、容積率等3、背離事實假設

因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，設定狀況與實際狀況不一致的合理假定。（權(quán)益、區(qū)位和實物狀況）（五）估價假設和限制條件（2015年改錯題）1、一般假設4、不相一致假設

A、實際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致

B、不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人不一致

C、估價對象名稱、地址不一致D、建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、面積等證載與實際不一致5、依據(jù)不足假設

無法提供估價必需資料，估價師盡職調(diào)查仍難取得該資料6、估價報告使用限制

A、估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限及其他注意事項

B、報告使用期限：自出具之日起計算，不宜超過一年。4、不相一致假設2015年改錯題2015年改錯題房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件（六）估價結(jié)果報告1、估價委托人

單位：名稱、住所、法定代表人姓名個人：姓名、住址2、估價機構(gòu)

名稱、住所、法定代表人或合伙人姓名、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號3、估價目的

預期用途、何種需要4、估價對象財產(chǎn)范圍（2014年問答題）、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等土地：四至、面積、形狀、地形地勢、地質(zhì)水文、規(guī)劃限制、

開發(fā)程度、土地使用期限等建筑物：建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、用途、平面布局、設施設備、裝飾裝修、

維保情況、新舊程度等（六）估價結(jié)果報告1、估價委托人2014年問答題（估價對象范圍）2014年問答題（估價對象范圍）5、價值時點（2014年單選題）

評估結(jié)果對應的時間、確定的簡要理由回顧性估價和預測性估價可到“周-月-年”6、價值類型價值類型名稱、定義、內(nèi)涵7、估價原則

獨立、客觀、公正原則（降格）合法原則價值時點原則替代原則最高最佳利用原則（現(xiàn)狀價值不適用）謹慎原則（抵押估價）5、價值時點（2014年單選題）2014年單選題2014年單選題房地產(chǎn)估價案例與分析課件8、估價依據(jù)

A、相關(guān)法律、法規(guī)、政策（法律依據(jù)）

B、估價相關(guān)標準（技術(shù)依據(jù)）

C、估價委托書、估價委托合同（行為依據(jù)）、委托人提供的所需資料（權(quán)屬依據(jù)）

D、估價機構(gòu)、估價師掌握和搜集的相關(guān)資料（輔助依據(jù)）9、估價方法（2013年問答題）估價方法名稱、定義四大方法：比較法（2015單選）、收益法（2012、2015問答）、成本法（2014問答）、假設開發(fā)法（2014單選、2015問答）其他估價方法：基準地價系數(shù)修正法、路線價法、標準價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、賠償實例比較法、價差法等8、估價依據(jù)2013年問答題（成本法和假設開發(fā)法）2013年問答題（成本法和假設開發(fā)法）2015年單選題（比較法）2015年單選題（比較法）房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件2014年問答題（成本法）2014年問答題（成本法）2014年單選題（假設開發(fā)法）2014年單選題（假設開發(fā)法）房地產(chǎn)估價案例與分析課件2015年問答題（成本法、收益法）2015年問答題（成本法、收益法）2015年問答題（假設開發(fā)法）2015年問答題（假設開發(fā)法）2012年問答題（收益法）2012年問答題（收益法）10、估價結(jié)果總價：大小寫；單價：特殊情況可不表示（在建工程）幣種：為外幣時，應說明于價值時點的人民幣市場匯率中間價11、注冊房地產(chǎn)估價師

姓名、注冊號、本人簽名、簽名日期12、實地查勘期

自進入估價對象現(xiàn)場之日至完成實地查勘之日止13、估價作業(yè)日期

自受理估價委托之日至估價報告出具之日止10、估價結(jié)果（七）估價技術(shù)報告（一）估價對象描述與分析

1、估價對象區(qū)位狀況描述與分析

2、估價對象實物狀況描述與分析

3、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（二）市場背景描述與分析（三）估價對象最高最佳利用分析（四）估價方法適用性分析（七）估價測算過程（八）估價結(jié)果確定（七）估價技術(shù)報告（一）估價對象描述與分析估價對象實物狀況描述與分析土地實物狀況面積、形狀、地形地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等建筑物實物狀況建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等估價對象實物狀況描述與分析土地實物狀況估價對象權(quán)益狀況描述與分析（2014年單選題）用途規(guī)劃條件用途管制所有權(quán)土地使用權(quán)他項權(quán)設立情況共有情況租賃或占用情況拖欠稅費情況查封等限制權(quán)利情況權(quán)屬清晰情況估價對象權(quán)益狀況描述與分析（2014年單選題）用途估價對象區(qū)位狀況描述與分析（2014年單選題）位置：四至、臨路狀況等交通條件：公共交通、對外交通、交通管制等外部配套設施：生活、教育、醫(yī)療、購物等周圍環(huán)境：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀另單套住宅：所處樓幢、樓層、朝向估價對象區(qū)位狀況描述與分析（2014年單選題）位置：四至、臨2014年單選題（估價對象區(qū)位、權(quán)益狀況）2014年單選題（估價對象區(qū)位、權(quán)益狀況）房地產(chǎn)估價案例與分析課件市場背景描述與分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場總體狀況同類房地產(chǎn)市場狀況：過去、現(xiàn)在及可預見的未來相關(guān)要求：宏觀到微觀、大區(qū)域到小片區(qū)市場與估價目的的關(guān)聯(lián)性與估價方法的對應預測供需狀況與價格走勢相關(guān)政策、法規(guī)的影響相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及相關(guān)行業(yè)信息的時效性、準確性市場背景描述與分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)估價對象最高最佳利用分析（2012年改錯題）最佳的用途、規(guī)模、檔次維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)或上述組合滿足下列條件法律上允許技術(shù)上可能財務上可行價值最大化估價對象最高最佳利用分析（2012年改錯題）最佳的用途、規(guī)模房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件估價方法適用性分析(2011年改錯題)比較法收益法成本法假設開發(fā)法窮盡估價方法和優(yōu)選估價方法。應陳述選用或不選用的理由估價技術(shù)路線估價方法適用性分析(2011年改錯題)比較法房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件估價測算過程測算步驟計算公式計算過程基礎數(shù)據(jù)估價參數(shù)（來源和確定依據(jù)）估價測算過程測算步驟估價結(jié)果確定（2012年單選題）不同估價方法的測算結(jié)果最終評估價值及其確定的方法、理由1、多種估價方法根據(jù)估價目的及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度確定。簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)2、一種估價方法確認測算結(jié)果無差錯，作為綜合測算結(jié)果估價結(jié)果確定（2012年單選題）不同估價方法的測算結(jié)果2012年單選題（估價結(jié)果確定）2012年單選題（估價結(jié)果確定）變現(xiàn)能力分析與風險提示抵押估價報告適用變現(xiàn)能力分析：通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小、房地產(chǎn)市場狀況于價值時點最可能實現(xiàn)的價格與市場價值的差異程度變現(xiàn)時間長短及費用、稅金種類和清償順序變現(xiàn)能力分析與風險提示抵押估價報告適用風險提示關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險續(xù)貸房地產(chǎn)應說明房地產(chǎn)市場的變化估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的變化對抵押價值可能產(chǎn)生的影響未來可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點合理使用評估價值定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時進行再評估風險提示（八）附件估價委托書復印件估價對象位置圖估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片權(quán)屬證明復印件法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況（抵押報告適用）可比實例位置圖和外觀照片（比較法）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見估價所依據(jù)的其他文件資料估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復印件注冊估價師資格證書復印件（八）附件估價委托書復印件第二章不同類型房地產(chǎn)估價第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價一、居住房地產(chǎn)特點1、單宗交易規(guī)模較小、交易量巨大2、較強的相似性、可比性3、不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯二、價格影響因素（2014年問答題）1、區(qū)位狀況：位置、交通條件、生活服務設施、教育配套、環(huán)境質(zhì)量、景觀2、實物狀況：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、設施與設備、建筑質(zhì)量、裝飾裝修、新舊程度三、常用估價方法：比較法、成本法、收益法四、估價技術(shù)路線及難點處理：商品房和政策性用房第二章不同類型房地產(chǎn)估價第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價2014年問答題（價格影響因素）2014年問答題（價格影響因素）房地產(chǎn)估價案例與分析課件第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價（2011年問答題）一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點1、收益性2、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣3、出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜4、裝修高檔且復雜

5、垂直空間價值衰減性明顯二、價格影響因素1、區(qū)位狀況：地段繁華度、交通條件、臨街狀況、樓層、朝向2、實物狀況：建筑品質(zhì)及內(nèi)部布局、凈高、面積、裝飾裝修、

無形價值第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價（2011年問答題）三、估價常用方法：收益法、比較法、成本法四、估價技術(shù)路線及難點處理1、不同經(jīng)營方式

出租：租金內(nèi)涵、比較因素的修正或調(diào)整

商業(yè)運營：商業(yè)利潤的剝離2、不同規(guī)模

整幢：分層、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營方式、鋪面格局

整層：個體到整層（市場調(diào)查）

同層：類比法、鋪面分布、價格分布影響因素（位置、面積

、形狀等）3、空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)：最高最佳利用分析三、估價常用方法：收益法、比較法、成本法房地產(chǎn)估價案例與分析課件第三節(jié)商務辦公房地產(chǎn)估價一、商務辦公房地產(chǎn)分類1、按建筑面積：小型、中型、大型2、按使用功能：單純型、商住型、綜合型3、按位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力：甲、乙、丙4、兩大標準：甲級和5A級二、商務辦公房地產(chǎn)的特點1、區(qū)位好、規(guī)模大2、多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善3、出租經(jīng)營為主，專業(yè)物業(yè)服務第三節(jié)商務辦公房地產(chǎn)估價三、價格影響因素1、區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層(景觀、抗干擾性)2、實物狀況：外觀形象、內(nèi)部裝修、設備設施、智能化程度、物業(yè)服務水平、租戶類型四、常用估價方法：收益法、比較法、成本法五、估價技術(shù)路線及難點處理1、租金求?。?012年問答題）

租約、租金構(gòu)成、租金支付方式、地下車庫租金（臨租、月租）2、整幢商務辦公房地產(chǎn)

單純型：基準價、樓層修正

商住型：區(qū)分功能（考慮相互干擾）

綜合型：區(qū)分功能（面積、經(jīng)營方式、收益能力）三、價格影響因素2012年問答題（租金內(nèi)涵）2012年問答題（租金內(nèi)涵）第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價一、分類

1、產(chǎn)權(quán)式酒店2、酒店式公寓3、分時度假4、經(jīng)濟型酒店5、旅店、招待所二、特點1、轉(zhuǎn)讓少、整體轉(zhuǎn)讓2、功能多樣3、一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大4、價值體現(xiàn)：客戶類型和接待能力第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價三、價格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、周圍環(huán)境2、特別的實物狀況：設備設施和用具、經(jīng)營管理四、常用估價方法：收益法、比較法（客房、會議室和配套娛樂

用房的租金或收益估算）五、估價技術(shù)路線及難點處理1、星級酒店不同功能用房收益測算：客房、商場、餐飲、商務

會議、娛樂健身（2013年問答題）2、星級酒店凈收益求取

整體資產(chǎn)：扣除商業(yè)利潤

不動產(chǎn)部分：扣除商業(yè)利潤和非不動產(chǎn)部分的收益三、價格影響因素2013年問答題（酒店）2013年問答題（酒店）房地產(chǎn)估價案例與分析課件第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價（2012年單選題）一、特點1、地段選擇的差異性2、營業(yè)收入的差異性二、估價技術(shù)路線及難點處理凈收益的測算：剝離非房地產(chǎn)帶來的收益第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價（2012年單選題）2012年單選題（餐飲）2012年單選題（餐飲）第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價一、特點1、涉及行業(yè)多2、非標準廠房多，工程造價差異大3、要區(qū)分設備和建筑物的造價4、使用壽命受腐蝕性影響大二、價格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、基礎設施、地理位置（自然和經(jīng)濟）2、實物狀況：用地面積和形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途三、常用估價方法：成本法、比較法、收益法(收益剝離和出租)四、估價技術(shù)路線及難點處理：成本法中的土地和建筑物分估第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價一、停車庫估價1、特點

權(quán)屬比較特殊

計量單價比較特殊

日常管理和服務比較特殊2、價格特點

與車位數(shù)密切相關(guān)

單位價格比較一致價格受地上房地產(chǎn)租售狀況影響較大3、估價方法和估價技術(shù)路線：比較法、收益法和成本法第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價二、加油站估價（2011年問答題）1、特點

位置極其重要且分布離散性較強

經(jīng)營的個性差異顯著

特許經(jīng)營權(quán)2、估價方法和技術(shù)路線

收益法為主、成本法為輔

難點：凈收益測算（商業(yè)利潤和超額利潤的扣除）二、加油站估價（2011年問答題）2011年問答題（加油站估價）2011年問答題（加油站估價）第三章不同目的房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價一、特點1、價值時點：在估價作業(yè)日期之后2、委托人和評估主體：單方和雙方委托3、估價目的和要求：了解房地產(chǎn)交易參考價格二、常用估價方法

比較法、假設開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法三、注意事項1、區(qū)分買賣雙方需要的估價，根據(jù)委托人需要區(qū)分價值類型2、按買賣雙方的設定或約定估價，如無設定和約定，按正常估價3、出租人權(quán)益價值、無租約限制價值（設定或約定解除租賃關(guān)系）4、劃拔房地產(chǎn)：列出或扣除應繳納的出讓金或所含土地收益5、保障性住房銷售估價第三章不同目的房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵

參看《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》二、抵押估價相關(guān)法律規(guī)定

《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》

可以設定抵押的房地產(chǎn)

不得設定抵押的房地產(chǎn)

其他限制條件第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價三、房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定1、謹慎原則2、假設開發(fā)法：被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提3、出租人權(quán)益價值和無租約限制價值4、劃拔房地產(chǎn)5、共有房地產(chǎn)6、保障房等政策性房地產(chǎn)7、最高額抵押權(quán)8、續(xù)貸房地產(chǎn)9、抵押貸款后重估10、批量估價三、房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定四、估價技術(shù)路線和估價方法1、完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)2、不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：劃拔類房地產(chǎn)和政策性房地產(chǎn)3、部分（局部）房地產(chǎn)：獨立使用性、獨立變現(xiàn)性4、在建工程房地產(chǎn)：拖欠建筑工程款（發(fā)包人、承包人和監(jiān)理方三方簽署）5、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)：

未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途

扣減與國有土地價值的差異？四、估價技術(shù)路線和估價方法五、注意事項1、嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》2、謹慎原則3、估價目的、價值時點、價值類型4、估價對象抵押的合法性分析5、合理確定假設前提和限制條件6、把握市場風險防止高估7、市場變現(xiàn)能力分析8、風險提示9、其他五、注意事項第三節(jié)房地產(chǎn)征收估價（2011年單選題）一、房屋征收補償內(nèi)涵補償方式：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償內(nèi)容：1、被征收房屋價值的補償2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償二、房屋征收估價特點1、估價數(shù)量大2、涉及面廣，社會影響大3、估價對象復雜，需協(xié)調(diào)各種關(guān)系4、補償價格關(guān)聯(lián)性強第三節(jié)房地產(chǎn)征收估價（2011年單選題）三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定《國有土地上房屋征收評估辦法》《國有土地上房屋征收與補償條例》1、房屋征收估價對象范圍：合法、認定和處理結(jié)果、以房屋登記簿為準2、房屋征收估價目的：被征收房屋價值：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定3、房屋征收估價的時點：房屋征收決定公告之日，兩個價值時點一致4、房屋征收估價的價值內(nèi)涵：

被征收房屋價值：假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值：市場價值，政府對估價對象特別規(guī)定除外5、被征收房屋的用途：權(quán)證和房屋登記簿記載或認定、處理結(jié)果為準6、房屋征收估價標準：對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格7、房屋征收估價影響因素

區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度、占地面積大小3、房屋征收估價的時點：房屋征收決定公告之日，兩個價值時點一四、房屋征收估價方法和結(jié)果確定1、估價方法被征收房屋價值：適用性分析、窮盡估價方法類似房地產(chǎn)價格：真實成交、可以質(zhì)證、經(jīng)交易登記的實際成交價格正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)：業(yè)主自行開發(fā)前提非征收原因停建、緩建的未完工程：自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提2、估價結(jié)果確定校核各種評估方法的測算結(jié)果估價結(jié)果精確到元（以人民幣計價）四、房屋征收估價方法和結(jié)果確定五、房屋征收估價技術(shù)路線四大基本估價方法六、房屋征收估價工作流程1、估價機構(gòu)選定（2013年單選題）

被征收人協(xié)商、投票決定、搖號或抽簽2、估價機構(gòu)業(yè)務承攬

原則：一家承擔

征收范圍較大：可兩家以上共同承擔，明確牽頭單位3、估價委托

估價委托書、估價委托合同五、房屋征收估價技術(shù)路線2011年單選題（征收估價）2011年單選題（征收估價）房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件2013年單選題（征收估價）2013年單選題（征收估價）房地產(chǎn)估價案例與分析課件4、估價準備和業(yè)務開展制訂工作計劃不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓征收估價業(yè)務5、實地查勘（1）實地查勘記錄：附屬設施、樹木（特別）（2）被征收人協(xié)助查勘和搜集資料（3）三方簽字或蓋章確認（被征收人拒絕則要無利害關(guān)系第三人見證，并在估價報告中說明有關(guān)情況）6、初步估價結(jié)果公示由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公示安排估價師現(xiàn)場說明解釋存在錯誤，則應當修正4、估價準備和業(yè)務開展7、提交估價報告整體估價報告和分戶估價報告兩名注冊估價師本人簽字，加蓋公章8、解釋說明9、資料保管七、房屋征收復核估價和鑒定（2012年問答題）1、申請復核估價：收到估價報告之日起5日內(nèi)、需書面申請2、復核估價：收到書面申請之日起5日內(nèi)提交復核結(jié)果3、估價專家鑒定：收到復核結(jié)果之日起5日期內(nèi)提出申請，估價專家委員會，收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見7、提交估價報告房地產(chǎn)估價案例與分析課件第四節(jié)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價（2011年單選題）一、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點1、強制處分2、快速變現(xiàn)3、市場需求面窄、推廣力度小4、消費得心理因素5、購買者的額外支出第四節(jié)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價（2011年單選題）二、相關(guān)規(guī)定（教材P264）1、區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價2、司法拍賣估價的相關(guān)規(guī)定按法院委托要求評估（價值類型）影響因素：瑕疵(但不含查封、擔保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán))除去租賃權(quán)和用益物權(quán)（書面說明）被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提（待開發(fā)房地產(chǎn)）3、普通拍賣估價：市場價值、快速變現(xiàn)價值4、變賣估價宜評估市場價值二、相關(guān)規(guī)定（教材P264）三、房地產(chǎn)拍賣、變賣的類型與方法1、商品房：比較法、收益法、成本法2、劃拔房地產(chǎn)：比較法、收益法、成本法以完全商品房產(chǎn)權(quán)估價：先拍后減（此類居多？）以房地產(chǎn)的權(quán)益價格估價：先減后拍3、在建工程：假設開發(fā)法、成本法三、房地產(chǎn)拍賣、變賣的類型與方法2011年單選題（拍賣估價）2011年單選題（拍賣估價）第五節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

1、規(guī)劃修改：《城市規(guī)劃法》（教材P282-P283）2、相鄰關(guān)系：《民法通則》，通風、采光、日照、景觀等3、環(huán)境污染：噪聲、水、土壤、空氣等4、工程質(zhì)量缺陷：建筑質(zhì)量、裝修裝飾質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量5、施工近挖基礎使鄰近建筑物受損：地鐵施工第五節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價

6、異議登記不當：《物權(quán)法》，共有部分銷售、已設立他項權(quán)房產(chǎn)銷售7、非法批準征收、使用土地：《土地管理法》，無權(quán)、越權(quán)、不按確定的用途、違反程序等8、未能履約使他人工程停建、緩建：供貨商、資金提供方、施工承包方等9、對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當限制：錯誤查封6、異議登記不當：《物權(quán)法》，共有部分銷售、已設立他項權(quán)二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析1、房地產(chǎn)損害的分類

實物損害（分實體損害和功能損害）、權(quán)益損害、區(qū)位損害（

環(huán)境損害）可修復損害、不可修復損害暫時性損害和永久性損害2、房地產(chǎn)損害賠償金額：價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失(2012單選)可修復：修復費用+相關(guān)經(jīng)濟損失不可修復：損害前房地產(chǎn)價值-損害后房地產(chǎn)價值可一定程度修復：部分修復費用+價值減損額+相關(guān)經(jīng)濟損失造成不可挽回損失：重置成本二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析2012年單選題（損害賠償）2012年單選題（損害賠償）房地產(chǎn)估價案例與分析課件三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵1、房屋、土地、共同體貶值2、種類：賠償性房地產(chǎn)損害估價、房地產(chǎn)價值減損估價、房屋質(zhì)量缺陷損失估價3、價值標準:市場價值四、損害賠償估價的特點1、正價值估價、負價值估價2、相關(guān)經(jīng)濟損失估價3、獨一無二性，賠償實例少4、專業(yè)性、專業(yè)幫助、損害程度鑒定5、出庭作證（專家證人）三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵五、損害賠償估價方法1、修復費用法（成本法）（2013年單選題）2、損失資本化法（收益法）3、賠償實例比較法（比較法）4、損害前后價差法六、估價技術(shù)路線及難點處理1、規(guī)劃變更（參看教材P282-P283）（2011年單選題）2、商品房質(zhì)量缺陷五、損害賠償估價方法2013年單選題（修復費用法）2013年單選題（修復費用法）2011年單選題（規(guī)劃調(diào)整）2011年單選題（規(guī)劃調(diào)整）第四章房地產(chǎn)咨詢顧問服務第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型1、整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究2、住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究3、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究4、寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究5、酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究6、工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究第四章房地產(chǎn)咨詢顧問服務第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容1、住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（1）宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟環(huán)境、城市規(guī)劃、政策環(huán)境（2）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析：城市土地供應、城市住宅開發(fā)狀況、住宅供需狀況、存量住宅交易狀況（3）客戶分析：產(chǎn)品需求特征、產(chǎn)品購買決策過程、客戶生活形態(tài)特征（4）競爭分析：競爭對手分析、競爭項目分析二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容2、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（1）宏觀環(huán)境分析：城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（其余同住宅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢：城市商業(yè)用地供應、城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況、商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析、租售價格比（3）商圈（區(qū)域）分析：商圈環(huán)境、商圈流量、商業(yè)房地產(chǎn)分布、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、典型項目（舉例）（4）消費者消費習慣分析：消費目的、消費時間、消費對象、消費數(shù)量、消費地點、消費者特征（5）客戶分析：對所處行業(yè)的認識、目前經(jīng)營情況、選擇物業(yè)的標準、投資偏好、投資標準及投資能力2、商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究3、寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（1）宏觀環(huán)境分析：城市經(jīng)濟和社會發(fā)展、城市規(guī)劃和城市功能（2）市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢：

寫字樓用地供應、寫字樓開發(fā)狀況、供需狀況（3）商務圈（區(qū)域）分析：

商務區(qū)分布、圈層環(huán)境分析（4）競爭、典型項目分析（5）客戶分析：

產(chǎn)品需求及需求特征、決策過程和影響因素、客戶特征3、寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究4、酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究（1）宏觀環(huán)境分析：宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展、城市功能定位和規(guī)劃（2）發(fā)展現(xiàn)狀和特點：開發(fā)狀況、供需狀況、經(jīng)營狀況（3）消費者分析：消費者構(gòu)成和特征、消費模式和需求特征、決策過程及影響因素（4）競爭分析：行業(yè)狀況分析、競爭酒店研究（5）經(jīng)營者分析：對市場的認知和判斷、經(jīng)營狀況調(diào)查、產(chǎn)品需求及決策模式、項目開發(fā)可行性判斷和建議4、酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件結(jié)束結(jié)束人有了知識，就會具備各種分析能力，明辨是非的能力。所以我們要勤懇讀書，廣泛閱讀，古人說“書中自有黃金屋?！蓖ㄟ^閱讀科技書籍，我們能豐富知識，培養(yǎng)邏輯思維能力；通過閱讀文學作品，我們能提高文學鑒賞水平，培養(yǎng)文學情趣；通過閱讀報刊，我們能增長見識，擴大自己的知識面。有許多書籍還能培養(yǎng)我們的道德情操，給我們巨大的精神力量，鼓舞我們前進。人有了知識，就會具備各種分析能力，房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析主講人：劉增宏廣東公評主講人：劉增宏考試用書房地產(chǎn)估價規(guī)范（條文說明）房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準（條文說明）各科教材及考試大綱房地產(chǎn)抵押估價指導意見國有土地上房屋征收與補償條例國有土地上房屋征收評估辦法考試用書房地產(chǎn)估價規(guī)范（條文說明）題型、題量及分值1、問答題：3題，30分2、單選題：10題，20分3、指錯題：1題，40分2011年：征收估價報告2012年：司法鑒定估價報告2013年：抵押估價報告2014年：抵押估價報告2015年：抵押估價報告題型、題量及分值1、問答題：3題，30分4、改錯題：1題，10分2011年：估價方法適用性分析2012年：最高最佳利用分析2013年：注冊房地產(chǎn)估價師聲明和估價假設和限制條件2014年：房地產(chǎn)實地查勘記錄2015年：估價假設和限制條件4、改錯題：1題，10分知識點比例掌握：60%熟悉：30%了解：10%知識點比例掌握：60%第一章房地產(chǎn)估價文書寫作一、估價文書的種類（涵蓋估價工作全過程）

估價委托書

估價委托合同估價項目來源和接洽情況記錄估價作業(yè)方案估價所需資料清單估價對象實地查勘記錄估價報告（產(chǎn)品）

估價報告內(nèi)部審核表

估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

估價報告交接單第一章房地產(chǎn)估價文書寫作一、估價文書的種類（涵蓋估價工作全估價委托書（單方）（2015年問答題）委托人和受托機構(gòu)的名稱或姓名估價目的估價對象：坐落、范圍、規(guī)模等價值時點價值類型委托日期估價委托書（單方）（2015年問答題）2015年問答題（估價基本事項）2015年問答題（估價基本事項）估價委托合同（雙方）雙方基本情況（名稱、住所、資質(zhì)等級）負責該項目的注冊房地產(chǎn)估價師（姓名、注冊號）估價基本事項（與估價委托書一致）估價所需資料

雙方的權(quán)利、義務估價費用及收取方式估價報告及其交付違約責任解決爭議的方法其他估價委托合同（雙方）估價所需資料清單（2011年問答題）1、反映區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料

（1）土地（2）建筑物2、同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本資料3、對所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料

特點：微觀區(qū)域環(huán)境4、對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料

特點：宏觀政策環(huán)境提示：查看權(quán)屬證明原件，并將復印件與原件核對估價所需資料清單（2011年問答題）2011年問答題（估價所需資料）

2011年問答題（估價所需資料）

估價作業(yè)方案1、估價工作內(nèi)容

（1）估價方法和技術(shù)路線（2）估價所需資料及其來源渠道2、估價工作質(zhì)量要求及保障措施3、估價作業(yè)步驟、進度及人員安排

大型、復雜項目：流程圖、進度表估價作業(yè)方案估價對象實地查勘記錄1、區(qū)位、實物、權(quán)益狀況2、內(nèi)、外部狀況和周圍環(huán)境狀況3、制作實地查勘記錄特別注意：不能進入估價對象內(nèi)部的情況：征收、司法拍賣、保密需要，在報告中說明客觀情況及具體原因，并在依據(jù)不足假設中說明。（2011年問答題）住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄（2014年改錯題）工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄在建工程實地查勘記錄注意：估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式和（領勘人）估價對象實地查勘記錄

估價報告內(nèi)部審核表報告的完整性估價假設和限制條件估價目的及價值定義估價對象的界定、描述和分析市場背景描述和分析最高最佳利用分析估價方法選用數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程估價結(jié)果確定及結(jié)論表述報告的規(guī)范性、文字表述審核結(jié)論：可出、修改、重估、重寫估價報告內(nèi)部審核表專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見說明估價專業(yè)領域內(nèi)估價專業(yè)領域外

注意：不得遺漏提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱、相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)。專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見說明房地產(chǎn)估價報告估價報告（敘述式）的規(guī)范格式

1、封面；

2、致估價委托人函；

3、目錄；

4、估價師聲明；

5、估價的假設和限制條件；

6、估價結(jié)果報告；

7、估價技術(shù)報告；

8、附件。房地產(chǎn)估價報告估價報告（敘述式）的規(guī)范格式（一）封面估價報告名稱：房地產(chǎn)估價報告，結(jié)合估價目的命名估價報告編號：機構(gòu)簡稱、出具年份、按順序編號估價項目名稱：估價對象名稱或位置、估價目的估價委托人：單位名稱或自然人姓名房地產(chǎn)估價機構(gòu)：全稱注冊房地產(chǎn)估價師：姓名、注冊號估價報告出具日期：與致函日期一致（一）封面估價報告名稱：房地產(chǎn)估價報告，結(jié)合估價目的命名（二）致估價委托人函致函對象：名稱或姓名估價目的：預期用途、何種需要估價對象：財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬價值時點：估價結(jié)果對應的時間價值類型：名稱、定義、內(nèi)涵估價方法：名稱即可估價結(jié)果：幣種，總價(大小寫)，單價(無法表示除外)特別提示：注意事項致函日期：年、月、日加蓋公章、法人代表或合伙人簽名或蓋章（二）致估價委托人函致函對象：名稱或姓名（三）目錄二級目錄（結(jié)果報告和技術(shù)報告）對應頁碼僅提供估價結(jié)果報告時，可不列出估價技術(shù)報告及其組成部分（單獨目錄）（三）目錄二級目錄（結(jié)果報告和技術(shù)報告）（四）估價師聲明（2013年改錯題）估價職業(yè)道德專業(yè)勝任能力勤勉盡責估價姓名、注冊號、本人簽名鑒證性估價報告：四項必要內(nèi)容非鑒證性估價報告可適當增減內(nèi)容（四）估價師聲明（2013年改錯題）估價職業(yè)道德房地產(chǎn)估價案例與分析課件（五）估價假設和限制條件（2015年改錯題）1、一般假設

A、相關(guān)權(quán)屬資料的合法性、真實性、準確性、完整性

B、房屋安全、環(huán)境污染等等的關(guān)注和合理假定。2、未定事項假設

尚未明確或不夠明確的事項：用途、容積率等3、背離事實假設

因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，設定狀況與實際狀況不一致的合理假定。（權(quán)益、區(qū)位和實物狀況）（五）估價假設和限制條件（2015年改錯題）1、一般假設4、不相一致假設

A、實際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致

B、不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人不一致

C、估價對象名稱、地址不一致D、建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、面積等證載與實際不一致5、依據(jù)不足假設

無法提供估價必需資料，估價師盡職調(diào)查仍難取得該資料6、估價報告使用限制

A、估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限及其他注意事項

B、報告使用期限：自出具之日起計算，不宜超過一年。4、不相一致假設2015年改錯題2015年改錯題房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件（六）估價結(jié)果報告1、估價委托人

單位：名稱、住所、法定代表人姓名個人：姓名、住址2、估價機構(gòu)

名稱、住所、法定代表人或合伙人姓名、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號3、估價目的

預期用途、何種需要4、估價對象財產(chǎn)范圍（2014年問答題）、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等土地：四至、面積、形狀、地形地勢、地質(zhì)水文、規(guī)劃限制、

開發(fā)程度、土地使用期限等建筑物：建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、用途、平面布局、設施設備、裝飾裝修、

維保情況、新舊程度等（六）估價結(jié)果報告1、估價委托人2014年問答題（估價對象范圍）2014年問答題（估價對象范圍）5、價值時點（2014年單選題）

評估結(jié)果對應的時間、確定的簡要理由回顧性估價和預測性估價可到“周-月-年”6、價值類型價值類型名稱、定義、內(nèi)涵7、估價原則

獨立、客觀、公正原則（降格）合法原則價值時點原則替代原則最高最佳利用原則（現(xiàn)狀價值不適用）謹慎原則（抵押估價）5、價值時點（2014年單選題）2014年單選題2014年單選題房地產(chǎn)估價案例與分析課件8、估價依據(jù)

A、相關(guān)法律、法規(guī)、政策（法律依據(jù)）

B、估價相關(guān)標準（技術(shù)依據(jù)）

C、估價委托書、估價委托合同（行為依據(jù)）、委托人提供的所需資料（權(quán)屬依據(jù)）

D、估價機構(gòu)、估價師掌握和搜集的相關(guān)資料（輔助依據(jù)）9、估價方法（2013年問答題）估價方法名稱、定義四大方法：比較法（2015單選）、收益法（2012、2015問答）、成本法（2014問答）、假設開發(fā)法（2014單選、2015問答）其他估價方法：基準地價系數(shù)修正法、路線價法、標準價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、賠償實例比較法、價差法等8、估價依據(jù)2013年問答題（成本法和假設開發(fā)法）2013年問答題（成本法和假設開發(fā)法）2015年單選題（比較法）2015年單選題（比較法）房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件2014年問答題（成本法）2014年問答題（成本法）2014年單選題（假設開發(fā)法）2014年單選題（假設開發(fā)法）房地產(chǎn)估價案例與分析課件2015年問答題（成本法、收益法）2015年問答題（成本法、收益法）2015年問答題（假設開發(fā)法）2015年問答題（假設開發(fā)法）2012年問答題（收益法）2012年問答題（收益法）10、估價結(jié)果總價：大小寫；單價：特殊情況可不表示（在建工程）幣種：為外幣時，應說明于價值時點的人民幣市場匯率中間價11、注冊房地產(chǎn)估價師

姓名、注冊號、本人簽名、簽名日期12、實地查勘期

自進入估價對象現(xiàn)場之日至完成實地查勘之日止13、估價作業(yè)日期

自受理估價委托之日至估價報告出具之日止10、估價結(jié)果（七）估價技術(shù)報告（一）估價對象描述與分析

1、估價對象區(qū)位狀況描述與分析

2、估價對象實物狀況描述與分析

3、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（二）市場背景描述與分析（三）估價對象最高最佳利用分析（四）估價方法適用性分析（七）估價測算過程（八）估價結(jié)果確定（七）估價技術(shù)報告（一）估價對象描述與分析估價對象實物狀況描述與分析土地實物狀況面積、形狀、地形地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等建筑物實物狀況建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等估價對象實物狀況描述與分析土地實物狀況估價對象權(quán)益狀況描述與分析（2014年單選題）用途規(guī)劃條件用途管制所有權(quán)土地使用權(quán)他項權(quán)設立情況共有情況租賃或占用情況拖欠稅費情況查封等限制權(quán)利情況權(quán)屬清晰情況估價對象權(quán)益狀況描述與分析（2014年單選題）用途估價對象區(qū)位狀況描述與分析（2014年單選題）位置：四至、臨路狀況等交通條件：公共交通、對外交通、交通管制等外部配套設施：生活、教育、醫(yī)療、購物等周圍環(huán)境：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀另單套住宅：所處樓幢、樓層、朝向估價對象區(qū)位狀況描述與分析（2014年單選題）位置：四至、臨2014年單選題（估價對象區(qū)位、權(quán)益狀況）2014年單選題（估價對象區(qū)位、權(quán)益狀況）房地產(chǎn)估價案例與分析課件市場背景描述與分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場總體狀況同類房地產(chǎn)市場狀況：過去、現(xiàn)在及可預見的未來相關(guān)要求：宏觀到微觀、大區(qū)域到小片區(qū)市場與估價目的的關(guān)聯(lián)性與估價方法的對應預測供需狀況與價格走勢相關(guān)政策、法規(guī)的影響相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及相關(guān)行業(yè)信息的時效性、準確性市場背景描述與分析估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)估價對象最高最佳利用分析（2012年改錯題）最佳的用途、規(guī)模、檔次維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)或上述組合滿足下列條件法律上允許技術(shù)上可能財務上可行價值最大化估價對象最高最佳利用分析（2012年改錯題）最佳的用途、規(guī)模房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件估價方法適用性分析(2011年改錯題)比較法收益法成本法假設開發(fā)法窮盡估價方法和優(yōu)選估價方法。應陳述選用或不選用的理由估價技術(shù)路線估價方法適用性分析(2011年改錯題)比較法房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件估價測算過程測算步驟計算公式計算過程基礎數(shù)據(jù)估價參數(shù)（來源和確定依據(jù)）估價測算過程測算步驟估價結(jié)果確定（2012年單選題）不同估價方法的測算結(jié)果最終評估價值及其確定的方法、理由1、多種估價方法根據(jù)估價目的及不同估價方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測算結(jié)果之間差異程度確定。簡單算術(shù)平均數(shù)加權(quán)算術(shù)平均數(shù)2、一種估價方法確認測算結(jié)果無差錯，作為綜合測算結(jié)果估價結(jié)果確定（2012年單選題）不同估價方法的測算結(jié)果2012年單選題（估價結(jié)果確定）2012年單選題（估價結(jié)果確定）變現(xiàn)能力分析與風險提示抵押估價報告適用變現(xiàn)能力分析：通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小、房地產(chǎn)市場狀況于價值時點最可能實現(xiàn)的價格與市場價值的差異程度變現(xiàn)時間長短及費用、稅金種類和清償順序變現(xiàn)能力分析與風險提示抵押估價報告適用風險提示關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險續(xù)貸房地產(chǎn)應說明房地產(chǎn)市場的變化估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的變化對抵押價值可能產(chǎn)生的影響未來可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點合理使用評估價值定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時進行再評估風險提示（八）附件估價委托書復印件估價對象位置圖估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片權(quán)屬證明復印件法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況（抵押報告適用）可比實例位置圖和外觀照片（比較法）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見估價所依據(jù)的其他文件資料估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復印件注冊估價師資格證書復印件（八）附件估價委托書復印件第二章不同類型房地產(chǎn)估價第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價一、居住房地產(chǎn)特點1、單宗交易規(guī)模較小、交易量巨大2、較強的相似性、可比性3、不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯二、價格影響因素（2014年問答題）1、區(qū)位狀況：位置、交通條件、生活服務設施、教育配套、環(huán)境質(zhì)量、景觀2、實物狀況：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、設施與設備、建筑質(zhì)量、裝飾裝修、新舊程度三、常用估價方法：比較法、成本法、收益法四、估價技術(shù)路線及難點處理：商品房和政策性用房第二章不同類型房地產(chǎn)估價第一節(jié)居住房地產(chǎn)估價2014年問答題（價格影響因素）2014年問答題（價格影響因素）房地產(chǎn)估價案例與分析課件第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價（2011年問答題）一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點1、收益性2、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣3、出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜4、裝修高檔且復雜

5、垂直空間價值衰減性明顯二、價格影響因素1、區(qū)位狀況：地段繁華度、交通條件、臨街狀況、樓層、朝向2、實物狀況：建筑品質(zhì)及內(nèi)部布局、凈高、面積、裝飾裝修、

無形價值第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)估價（2011年問答題）三、估價常用方法：收益法、比較法、成本法四、估價技術(shù)路線及難點處理1、不同經(jīng)營方式

出租：租金內(nèi)涵、比較因素的修正或調(diào)整

商業(yè)運營：商業(yè)利潤的剝離2、不同規(guī)模

整幢：分層、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營方式、鋪面格局

整層：個體到整層（市場調(diào)查）

同層：類比法、鋪面分布、價格分布影響因素（位置、面積

、形狀等）3、空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)：最高最佳利用分析三、估價常用方法：收益法、比較法、成本法房地產(chǎn)估價案例與分析課件第三節(jié)商務辦公房地產(chǎn)估價一、商務辦公房地產(chǎn)分類1、按建筑面積：小型、中型、大型2、按使用功能：單純型、商住型、綜合型3、按位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力：甲、乙、丙4、兩大標準：甲級和5A級二、商務辦公房地產(chǎn)的特點1、區(qū)位好、規(guī)模大2、多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善3、出租經(jīng)營為主，專業(yè)物業(yè)服務第三節(jié)商務辦公房地產(chǎn)估價三、價格影響因素1、區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層(景觀、抗干擾性)2、實物狀況：外觀形象、內(nèi)部裝修、設備設施、智能化程度、物業(yè)服務水平、租戶類型四、常用估價方法：收益法、比較法、成本法五、估價技術(shù)路線及難點處理1、租金求?。?012年問答題）

租約、租金構(gòu)成、租金支付方式、地下車庫租金（臨租、月租）2、整幢商務辦公房地產(chǎn)

單純型：基準價、樓層修正

商住型：區(qū)分功能（考慮相互干擾）

綜合型：區(qū)分功能（面積、經(jīng)營方式、收益能力）三、價格影響因素2012年問答題（租金內(nèi)涵）2012年問答題（租金內(nèi)涵）第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價一、分類

1、產(chǎn)權(quán)式酒店2、酒店式公寓3、分時度假4、經(jīng)濟型酒店5、旅店、招待所二、特點1、轉(zhuǎn)讓少、整體轉(zhuǎn)讓2、功能多樣3、一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大4、價值體現(xiàn)：客戶類型和接待能力第四節(jié)旅館房地產(chǎn)估價三、價格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、周圍環(huán)境2、特別的實物狀況：設備設施和用具、經(jīng)營管理四、常用估價方法：收益法、比較法（客房、會議室和配套娛樂

用房的租金或收益估算）五、估價技術(shù)路線及難點處理1、星級酒店不同功能用房收益測算：客房、商場、餐飲、商務

會議、娛樂健身（2013年問答題）2、星級酒店凈收益求取

整體資產(chǎn)：扣除商業(yè)利潤

不動產(chǎn)部分：扣除商業(yè)利潤和非不動產(chǎn)部分的收益三、價格影響因素2013年問答題（酒店）2013年問答題（酒店）房地產(chǎn)估價案例與分析課件第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價（2012年單選題）一、特點1、地段選擇的差異性2、營業(yè)收入的差異性二、估價技術(shù)路線及難點處理凈收益的測算：剝離非房地產(chǎn)帶來的收益第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)估價（2012年單選題）2012年單選題（餐飲）2012年單選題（餐飲）第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價一、特點1、涉及行業(yè)多2、非標準廠房多，工程造價差異大3、要區(qū)分設備和建筑物的造價4、使用壽命受腐蝕性影響大二、價格影響因素1、區(qū)位狀況：交通條件、基礎設施、地理位置（自然和經(jīng)濟）2、實物狀況：用地面積和形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途三、常用估價方法：成本法、比較法、收益法(收益剝離和出租)四、估價技術(shù)路線及難點處理：成本法中的土地和建筑物分估第六節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)估價第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價一、停車庫估價1、特點

權(quán)屬比較特殊

計量單價比較特殊

日常管理和服務比較特殊2、價格特點

與車位數(shù)密切相關(guān)

單位價格比較一致價格受地上房地產(chǎn)租售狀況影響較大3、估價方法和估價技術(shù)路線：比較法、收益法和成本法第七節(jié)特殊用途房地產(chǎn)估價二、加油站估價（2011年問答題）1、特點

位置極其重要且分布離散性較強

經(jīng)營的個性差異顯著

特許經(jīng)營權(quán)2、估價方法和技術(shù)路線

收益法為主、成本法為輔

難點：凈收益測算（商業(yè)利潤和超額利潤的扣除）二、加油站估價（2011年問答題）2011年問答題（加油站估價）2011年問答題（加油站估價）第三章不同目的房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價一、特點1、價值時點：在估價作業(yè)日期之后2、委托人和評估主體：單方和雙方委托3、估價目的和要求：了解房地產(chǎn)交易參考價格二、常用估價方法

比較法、假設開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法三、注意事項1、區(qū)分買賣雙方需要的估價，根據(jù)委托人需要區(qū)分價值類型2、按買賣雙方的設定或約定估價，如無設定和約定，按正常估價3、出租人權(quán)益價值、無租約限制價值（設定或約定解除租賃關(guān)系）4、劃拔房地產(chǎn)：列出或扣除應繳納的出讓金或所含土地收益5、保障性住房銷售估價第三章不同目的房地產(chǎn)估價第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵

參看《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》二、抵押估價相關(guān)法律規(guī)定

《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》

可以設定抵押的房地產(chǎn)

不得設定抵押的房地產(chǎn)

其他限制條件第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價三、房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定1、謹慎原則2、假設開發(fā)法：被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提3、出租人權(quán)益價值和無租約限制價值4、劃拔房地產(chǎn)5、共有房地產(chǎn)6、保障房等政策性房地產(chǎn)7、最高額抵押權(quán)8、續(xù)貸房地產(chǎn)9、抵押貸款后重估10、批量估價三、房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定四、估價技術(shù)路線和估價方法1、完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)2、不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)：劃拔類房地產(chǎn)和政策性房地產(chǎn)3、部分（局部）房地產(chǎn)：獨立使用性、獨立變現(xiàn)性4、在建工程房地產(chǎn)：拖欠建筑工程款（發(fā)包人、承包人和監(jiān)理方三方簽署）5、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)：

未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途

扣減與國有土地價值的差異？四、估價技術(shù)路線和估價方法五、注意事項1、嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》2、謹慎原則3、估價目的、價值時點、價值類型4、估價對象抵押的合法性分析5、合理確定假設前提和限制條件6、把握市場風險防止高估7、市場變現(xiàn)能力分析8、風險提示9、其他五、注意事項第三節(jié)房地產(chǎn)征收估價（2011年單選題）一、房屋征收補償內(nèi)涵補償方式：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償內(nèi)容：1、被征收房屋價值的補償2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償二、房屋征收估價特點1、估價數(shù)量大2、涉及面廣，社會影響大3、估價對象復雜，需協(xié)調(diào)各種關(guān)系4、補償價格關(guān)聯(lián)性強第三節(jié)房地產(chǎn)征收估價（2011年單選題）三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定《國有土地上房屋征收評估辦法》《國有土地上房屋征收與補償條例》1、房屋征收估價對象范圍：合法、認定和處理結(jié)果、以房屋登記簿為準2、房屋征收估價目的：被征收房屋價值：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值三、房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定3、房屋征收估價的時點：房屋征收決定公告之日，兩個價值時點一致4、房屋征收估價的價值內(nèi)涵：

被征收房屋價值：假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值：市場價值，政府對估價對象特別規(guī)定除外5、被征收房屋的用途：權(quán)證和房屋登記簿記載或認定、處理結(jié)果為準6、房屋征收估價標準：對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格7、房屋征收估價影響因素

區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度、占地面積大小3、房屋征收估價的時點：房屋征收決定公告之日，兩個價值時點一四、房屋征收估價方法和結(jié)果確定1、估價方法被征收房屋價值：適用性分析、窮盡估價方法類似房地產(chǎn)價格：真實成交、可以質(zhì)證、經(jīng)交易登記的實際成交價格正常開發(fā)建設的待開發(fā)房地產(chǎn)：業(yè)主自行開發(fā)前提非征收原因停建、緩建的未完工程：自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提2、估價結(jié)果確定校核各種評估方法的測算結(jié)果估價結(jié)果精確到元（以人民幣計價）四、房屋征收估價方法和結(jié)果確定五、房屋征收估價技術(shù)路線四大基本估價方法六、房屋征收估價工作流程1、估價機構(gòu)選定（2013年單選題）

被征收人協(xié)商、投票決定、搖號或抽簽2、估價機構(gòu)業(yè)務承攬

原則：一家承擔

征收范圍較大：可兩家以上共同承擔，明確牽頭單位3、估價委托

估價委托書、估價委托合同五、房屋征收估價技術(shù)路線2011年單選題（征收估價）2011年單選題（征收估價）房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件房地產(chǎn)估價案例與分析課件2013年單選題（征收估價）2013年單選題（征收估價）房地產(chǎn)估價案例與分析課件4、估價準備和業(yè)務開展制訂工作計劃不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓征收估價業(yè)務5、實地查勘（1）實地查勘記錄：附屬設施、樹木（特別）（2）被征收人協(xié)助查勘和搜集資料（3）三方簽字或蓋章確認（被征收人拒絕則要無利害關(guān)系第三人見證，并在估價報告中說明有關(guān)情況）6、初步估價結(jié)果公示由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公示安排估價師現(xiàn)場說明解釋存在錯誤，則應當修正4、估價準備和業(yè)務開展7、提交估價報告整體估價報告和分戶估價報告兩名注冊估價師本人簽字，加蓋公章8、解釋說明9、資料保管七、房屋征收復核估價和鑒定（2012年問答題）1、申請復核估價：收到估價報告之日起5日內(nèi)、需書面申請2、復核估價：收到書面申請之日起5日內(nèi)提交復核結(jié)果3、估價專家鑒定：收到復核結(jié)果之日起5日期內(nèi)提出申請，估價專家委員會，收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見7、提交估價報告房地產(chǎn)估價案例與分析課件第四節(jié)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價（2011年單選題）一、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點1、強制處分2、快速變現(xiàn)3、市場需求面窄、推廣力度小4、消費得心理因素5、購買者的額外支出