張店區(qū)付家鎮(zhèn)地塊投資可行性初步報(bào)告

張店區(qū)付家鎮(zhèn)地塊投資可行性初步分析報(bào)告目錄1.0地塊位置2.0市場(chǎng)分析3.0付家鎮(zhèn)規(guī)劃4.0地塊SWOT分析5.0地塊定位及開發(fā)建議6.0可行性分析研究地塊位置1.0地塊位置地塊有四部分組成，總占地面積約約320畝。現(xiàn)為傅家鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)所在地。距離世紀(jì)路約1000米，距離昌國路約1000米。并且1號(hào)、2號(hào)地塊現(xiàn)存有未拆遷建筑、廠區(qū)等。3號(hào)、4號(hào)地塊尚有一部分居民未搬遷。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（參照盛世康城估算）容積率：小于等于1.7

用地面積：320畝用地性質(zhì)：居住、商業(yè)使用年限：住宅70年綠地率≥

35%1.0地塊位置該地塊屬于傅家鎮(zhèn)中心居住區(qū)核心區(qū)域，屬大范圍改造區(qū)域，附近居民以普通村民為主，地塊周圍為普通耕地。周邊城市生活配套發(fā)展滯后，極不完善。地塊交通條件較差，周邊以村鎮(zhèn)建設(shè)道路為主。南西七路昌國路市場(chǎng)分析類型項(xiàng)目商品房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）完成投資(億元)66.8512.9249.5515.345.3347.650.50-70.24施工面積(萬㎡)1266.226.661039.976.50128.3514.1339.23-16.85新開工面積(萬㎡)280.5847.63245.1754.6823.7338.132.22-31.90竣工面積(萬㎡)332.0138.46281.3135.2628.0250.4811.30154.50現(xiàn)售面積(萬㎡)55.722.2450.082.203.9367.230.25-89.04預(yù)售面積(萬㎡)161.6810.62145.656.0810.74349.371.42425.93空置面積(萬㎡)112.3325.0961.8720.4935.3110.319.94299.20前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)商品住宅完成投資49.55億元，同比增長15.34%；商品住宅施工面積1039.97萬㎡，同比增長6.50%；商品住宅新開工面積245.17萬㎡，同比增長54.68%；商品住宅竣工面積281.31萬㎡，同比增長35.36%?？⒐ど唐纷≌罩妹娣e61.87萬㎡，同比增長20.49%。1-9月份各月完成投資走勢(shì)及同期對(duì)比

2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析主要指標(biāo)月份完成投資新開工面積預(yù)售面積商品住宅預(yù)售均價(jià)(億元)環(huán)比（%）(萬㎡)環(huán)比（%）(萬㎡)環(huán)比（%）元/㎡環(huán)比（%）12.468.406.18262222.564.078.673.218.0530.2627645.4234.1562.1118.75116.2613.2664.7227720.2946.5457.5927.6947.6815.2815.232708-2.3157.5916.0646.8469.1616.779.7527662.1468.7615.4247.932.3323.6040.732754-0.4379.397.1918.32-61.7823.891.2328292.72812.3931.9546.82155.5727.7516.162792-1.31913.015.0057.1722.1126.90-3.0629495.62合計(jì)66.85-280.58-161.68-2771-前三季度，全市新建商品住宅現(xiàn)售面積50.08萬㎡，同比增長2.20%；商品住宅預(yù)售面積145.65萬㎡，同比增長6.08%；商品住宅可售面積200.74萬㎡。新建商品住宅預(yù)售均價(jià)2771元/㎡，同比增長15.27%，其中第三季度預(yù)售均價(jià)2825元/㎡，同比增長19.96%。1-9月份各月新開工面積走勢(shì)及同期對(duì)比

2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)縣完成投資施工面積新開工面積竣工面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價(jià)億元同比%萬㎡同比%萬㎡同比%萬㎡同比%萬㎡同比%元/㎡同比%中心城區(qū)31.1115.39644.112.60144.46120.25173.9932.1580.410.00300118.38經(jīng)歷過2008年短暫的全國房地產(chǎn)淡季之后，進(jìn)入2009年，在國家相關(guān)政策以及淄博當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)行業(yè)有效調(diào)整的直接推動(dòng)下，淄博房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出觀望氛圍逐漸消除、投資和消費(fèi)信心快速回升、商品房銷售量增價(jià)漲的良好局面，重新步入快速發(fā)展軌道。1-9月份各月商品房預(yù)售面積走勢(shì)及同期對(duì)比

1-9月份全市商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì)

2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析2009年熱點(diǎn)樓盤位置解析名尚城市廣場(chǎng)中潤華僑城黃金國際中房興業(yè)家園民泰興業(yè)家園藍(lán)鉆國際花好園盛世康城2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析2009年下半半年上上市樓樓盤樓盤名稱位置體量上市時(shí)間黃金國際西六路與華光路交匯處24萬平米2009年9月金石晶城共青團(tuán)路與西八路交匯處3萬2009年9月花好園世紀(jì)路與人民路交叉口西南3.8萬2009年12月份民泰興業(yè)家園華光路與西六路交匯處西南10萬2009年10月中房興業(yè)家園華光路與西六路交匯10萬2009年11月中潤華僑城世紀(jì)路與中潤大道處北2萬2009年10月尚文苑西九路與張周路交匯處5.6萬2009年11月天府名城西四路與政通路交匯處3萬2009年10月名尚城市廣場(chǎng)（名尚國際社區(qū)）魯泰大道與西五路交匯處10萬2009年12月金領(lǐng)世家人民路西六路交匯處2.8萬鴻泰嘉園世紀(jì)路與太平路交叉路口4萬2009年7月龍鳳苑聯(lián)通路西八路交匯處30萬2009年6月金晟云龍華庭金晶大道華光路交匯處5萬2009年7月陽光巴厘島柳泉路與萬杰路交匯處10萬2009年8月中德亞運(yùn)村柳泉路北首13萬2009年9月世紀(jì)華庭義烏小商品城西面15萬2009年10月2.0供應(yīng)市市場(chǎng)分分析上半年年淄博博房地地產(chǎn)市市場(chǎng)呈呈現(xiàn)一一片大大好的的銷售售勢(shì)頭頭，其其中上上半年年6月消化化掉剩剩余房房源近近70%，加之之新推推項(xiàng)目目的探探市，，淄博博開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)已經(jīng)經(jīng)重拾拾信心心。根根據(jù)最最近調(diào)調(diào)研情情況，，2009年九、、十月月份約約有20個(gè)項(xiàng)目目有新新房源源推出出，累計(jì)計(jì)建筑筑面積積將超超過百百萬。。因此此說：：2010年，淄淄博房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將呈呈現(xiàn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更更為激激烈的的態(tài)勢(shì)勢(shì)。這這其中中不乏乏高品品質(zhì)的的典型型住宅宅。綜上所所述根據(jù)2010年，淄淄博市市房屋屋供應(yīng)應(yīng)量將將達(dá)到到歷史史高峰峰，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將將隨著著各個(gè)個(gè)樓盤盤的推推逐漸漸進(jìn)入入白熱熱化。。同時(shí)隨著2008-2012年淄博博城市市發(fā)展展整體體規(guī)劃劃的深深入，，土地地供應(yīng)應(yīng)量將將進(jìn)一一步增增加。。2.0供應(yīng)市市場(chǎng)分分析在目前大環(huán)境下：這將是項(xiàng)目降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)贏利的唯一途徑。下面將就項(xiàng)目存在的整體市場(chǎng)環(huán)境及特征，區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及特征，代表樓盤分析，作相應(yīng)闡述，以期為地塊定位及產(chǎn)品開發(fā)提供參考。找準(zhǔn)入入市時(shí)時(shí)機(jī)——準(zhǔn)確產(chǎn)產(chǎn)品定定位——合理利利潤預(yù)預(yù)期2.0供應(yīng)市市場(chǎng)分分析淄博市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分分析：：雖然2008年淄博博房地地產(chǎn)各各項(xiàng)指指標(biāo)均均有下下降，，但淄淄博樓樓市整整體穩(wěn)穩(wěn)健，，呈健健康發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。。與全全國一一二線線城市市及山山東部部分城城市相相比，，淄博博樓市市相對(duì)對(duì)穩(wěn)健健，價(jià)價(jià)格泡泡沫較較少。。2008年，淄淄博人人均年年收入入約1.5萬元，，按照照2009年第三三季度度商品品房均均價(jià)單單價(jià)2825元/平方米米計(jì)算算，按按照淄淄博每每戶3.04人口計(jì)計(jì)算，，則淄淄博的的房?jī)r(jià)價(jià)收入入比為為4.4，處于于房?jī)r(jià)價(jià)收入入比4-6倍正常常范疇疇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因因此淄淄博樓樓市價(jià)價(jià)格泡泡沫較較少，，呈穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。。2.0供應(yīng)市市場(chǎng)分分析中心商商圈老商圈圈專業(yè)商商圈新商圈圈專業(yè)商商圈新商圈圈老商圈圈專業(yè)商商圈中心商務(wù)帶新商務(wù)務(wù)圈住宅發(fā)發(fā)展受受限區(qū)區(qū)域住宅重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域住宅可可供發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域住宅發(fā)發(fā)展受受限區(qū)區(qū)域淄博樓樓市各各物業(yè)業(yè)發(fā)展展格局局分布布圖2.0供應(yīng)市市場(chǎng)分分析淄博市市的商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)也呈呈現(xiàn)規(guī)規(guī)律性性的片片區(qū)發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。。中心路路以東東為東部老老城區(qū)區(qū)；西七七路以以西，，華光光路以以南為為西部新新城區(qū)區(qū)；西七七路北北首，，華光光路以以北為為西北部部高檔檔區(qū)；鐵路路以南南為南定-付家片片區(qū)；中心心路以以西，，西七七路以以東為為城市中中心片片區(qū)。。1、淄博博住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)目前前以核核心城城區(qū)為為核心心向外外擴(kuò)散散，由由于前前期放放量過過大，，目前前以消消化存存量為為主，，新開開項(xiàng)目目較少少。2、普通通住宅宅，90-120平米依然然是主力力消化房房源，其次是60-90平米，120-144平米戶型消化化較好，140㎡以上戶型明顯顯存在市場(chǎng)抗抗力。3、西部新城區(qū)區(qū)依舊是住宅宅最為活躍的的區(qū)域，目前前價(jià)格在3300元-3500元/平米。由于體體量較大，團(tuán)團(tuán)購、定向開開發(fā)成為很多多樓盤的選擇擇。東部片區(qū)區(qū)成為后期住住宅開發(fā)的一一個(gè)熱點(diǎn)，目目前價(jià)格在2500元/平米。北部片片區(qū)是目前的的經(jīng)濟(jì)適用房房集中片區(qū)，，目前價(jià)格在在2500元/平米。南定片片區(qū)隨著張店店區(qū)第三大盤盤盛世康城的的開盤銷售，，該片區(qū)的房房?jī)r(jià)整體均價(jià)價(jià)上漲到2700元/平米。2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析析2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析析世紀(jì)路南端各各物業(yè)發(fā)展格格局分布圖世紀(jì)路南-付家片區(qū)作為為張店城南的的老工業(yè)基地地，由于受土土地供應(yīng)較大大，商品房存存量較大。由于是老工業(yè)業(yè)區(qū)，所以在在老工業(yè)區(qū)配配套的生活區(qū)區(qū)、宿舍區(qū)是是目前該區(qū)域域居民主要的的居住區(qū)域，，這些區(qū)域普普遍綠化率較較低、社區(qū)居居住氛圍較差差、人文氣氛氛不甚理想。。近幾年，隨隨著世紀(jì)路沿沿線的發(fā)展，，世紀(jì)路沿線線涌現(xiàn)出了大大批量的房地地產(chǎn)項(xiàng)目，其其中包括錦繡繡花城、泉山山小區(qū)、齊盛盛花園、盛世世康城、芙蓉蓉雅庭、南苑苑綠洲較有代代表性。2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目背景戶型面積可售房源銷售情況交房標(biāo)準(zhǔn)盛世康城一期山東安沃達(dá)置業(yè)有限公司，一期開發(fā)總建筑面積約為7.6萬平米，后續(xù)供應(yīng)16萬平米。售樓電話：283680670—130㎡多層產(chǎn)品一梯兩戶，小高層一梯三戶（未定）共19幢，其中小高層二幢，公寓二幢，十五幢多層住宅，550余套。均價(jià)：3100元/㎡純毛坯交房，廚衛(wèi)不裝瓷磚、墻磚，不安裝座便器與洗手盆。（銷售人員稱，此乃迎合市場(chǎng)需求，購房者將交房時(shí)設(shè)施破壞掉，另行裝修）齊盛花園二期淄博齊盛置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地7萬平米，共規(guī)劃有21棟住宅。售樓電話：2907586、290355579—132㎡兩室戶型為主8棟多層，310余套，沿街商鋪只租不售，150平米上下三層，1.8萬/年均價(jià):2268元/㎡一期純毛坯二期為增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，廚衛(wèi)墻磚到頂、鋪瓷磚、有可能安裝便盆與洗手盆（尚未完全確定），地暖，泉山小區(qū)四期村里進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，共規(guī)劃有68棟住宅樓，北區(qū)35棟、南區(qū)33棟。電話：290788873—116㎡6棟多層在售房源均價(jià)1650元/㎡。水泥地面，無門，廚衛(wèi)墻磚到頂、鋪瓷磚，但不安裝便盆與洗手盆。使用外墻保溫、地暖。芙蓉雅庭馨盛開發(fā)，由兩棟多層住宅及沿街商鋪構(gòu)成。83—110㎡兩棟樓在售其中一棟沒證約五一前后開盤，均價(jià)約2200元/㎡內(nèi)屋刮膩?zhàn)?，拉毛水泥地面，廚衛(wèi)裝修，瓷磚到頂?shù)珶o座便器洗手盆南苑綠洲三期沃爾德房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，共規(guī)劃有約100棟住宅。銷售電話：290666678㎡，86㎡兩室；89㎡兩室；110㎡三室18棟多層在售均價(jià)約1800元/㎡內(nèi)屋刮膩?zhàn)?，拉毛水泥地面，廚衛(wèi)裝修，瓷磚到頂?shù)珶o座便器洗手盆地暖。世紀(jì)路南端各各物業(yè)分析2.0供應(yīng)市場(chǎng)分析析1、市場(chǎng)供應(yīng)量量較大，產(chǎn)品品主要集中為為中低品質(zhì)社社區(qū)。2、周邊項(xiàng)目在在規(guī)模、景觀觀、配套、工工程進(jìn)度、知知名度等各方方面均各具有有一定優(yōu)勢(shì)，，同時(shí)戶型設(shè)設(shè)計(jì)中存在空空間利用不充充分、客廳餐餐廳采光等問問題。3、適用于自住住需求的60-90平米一室、兩兩室，100-120平米兩室、三三室、120-140平米三室是目目前住宅的主主力供應(yīng)及需需求戶型。4、周邊項(xiàng)目相相關(guān)配套設(shè)施施如會(huì)所、活活動(dòng)場(chǎng)地等較較少，不能滿滿足社區(qū)居民民生活需要。。2.0供應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析啟示示1、中中高高端端低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白。。2、產(chǎn)產(chǎn)品品的的差差異異性性，，如如退退臺(tái)臺(tái)洋洋房房等等以以及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在市市場(chǎng)場(chǎng)空空白白。。3、城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和發(fā)發(fā)展展（（新新農(nóng)農(nóng)村村改改造造））為為地地塊塊帶帶來來發(fā)發(fā)展展契契機(jī)機(jī)。。4、產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念的的落落后后以以及及戶戶型型配配比比的的斷斷檔檔均均為為該該地地塊塊開開發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造造了了差差異異化化機(jī)機(jī)遇遇。。5、地塊客客群的模模糊性，，加大了了對(duì)產(chǎn)品品營銷的的難度，，對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品的去去化有一一定的制制約。付家鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃付家鎮(zhèn)地地處張店店城區(qū)西西南，世世紀(jì)路以以西，西西十路以以東，昌昌國路以以南區(qū)域域。根據(jù)據(jù)淄博市市政府出出臺(tái)的“十一五”城市發(fā)展展規(guī)劃提提出，加加快推進(jìn)進(jìn)中心城城區(qū)與周周邊區(qū)域域的融合合互動(dòng)發(fā)發(fā)展，東東西帶和和南北帶帶相交叉叉的布局局大力展展開，在在農(nóng)村實(shí)實(shí)施農(nóng)民民向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集中的的發(fā)展計(jì)計(jì)劃，重重點(diǎn)圍繞繞中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)實(shí)施合合村并居居，在城城市近郊郊、重點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)帶帶沿線及及其他具具備條件件的中心心鎮(zhèn)形成成整建制制城鎮(zhèn)化化發(fā)展區(qū)區(qū)域。付付家鎮(zhèn)作作為張店店城區(qū)西西南重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，屬于于“十一五”城市發(fā)展展規(guī)劃重重點(diǎn)區(qū)域域。3.0付家鎮(zhèn)規(guī)劃劃3.0付家鎮(zhèn)規(guī)劃劃中心鎮(zhèn)合村村并居打造造“城市組團(tuán)區(qū)區(qū)”根據(jù)“組團(tuán)發(fā)展”的目標(biāo)，“十一五”期間，我市市將按照與與中心互動(dòng)動(dòng)、層次和和諧、特色色互補(bǔ)、空空間拓展的的原則，形形成與中心心城區(qū)發(fā)展展相對(duì)應(yīng)的的城市組團(tuán)團(tuán)區(qū)。從圖圖中可以看看出，圍繞繞傅家鎮(zhèn)中中心片區(qū)將將發(fā)展成以以傅家鎮(zhèn)政政府駐地中中心片區(qū)為為中心，周周圍南外環(huán)環(huán)片區(qū)、世世紀(jì)路南端端片區(qū)、房房石片區(qū)、、昌國路片片區(qū)四個(gè)區(qū)區(qū)域?yàn)橐惑w體的城市組組團(tuán)區(qū)。鎮(zhèn)政府駐地地中心片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀人口（人）現(xiàn)狀戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀用地（畝）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃用地（畝）規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米）116033680314669661717.492.88本片區(qū)包括付家村、浮山驛村、高家村、大徐村、向陽村、宋家村、營子村7個(gè)村。南外環(huán)片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀人口（人）現(xiàn)狀戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀用地（畝）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃用地（畝）規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米）621821051190.21258046030本片區(qū)包括唐家村、黃家村2個(gè)村。3.0付家鎮(zhèn)規(guī)劃劃世紀(jì)路南端端片區(qū)現(xiàn)狀人口（人）現(xiàn)狀戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀用地（畝）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃用地（畝）規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米）1555749994261.8494342334.4132.72本片區(qū)包括小徐村、孫家村、蘇村、小田村、南家村5個(gè)村。房石片區(qū)現(xiàn)狀人口（人）現(xiàn)狀戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀用地（畝）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃用地（畝）規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米）2118727180224418.6892.88本片區(qū)包括唐家村、石家村2個(gè)村。昌國路片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀人口（人）現(xiàn)狀戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀用地（畝）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃用地（畝）規(guī)劃住宅建筑面積（萬平米）36791844798270444730.68本片區(qū)包括義集村、河崖頭村、張冉村3個(gè)村。3.0付家鎮(zhèn)規(guī)劃劃小結(jié)結(jié)確定以傅家家鎮(zhèn)中心及及周邊區(qū)域域?yàn)榇笃トコ鞘邪l(fā)展展的核心，，帶動(dòng)四個(gè)個(gè)片區(qū)整體體發(fā)展。以以快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市化發(fā)發(fā)展（社會(huì)會(huì)主義新農(nóng)農(nóng)村）為目目的。同時(shí)時(shí)，在將該該區(qū)域發(fā)展展成重要城城市居住地地之外，延延昌國路以以及世紀(jì)路路將發(fā)展成成張店西南南重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)支撐點(diǎn)，，以重點(diǎn)發(fā)發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)，逐步形形成具有一一定特色的的區(qū)域發(fā)展展格局。地塊SWOT分析4.0地塊SWOT分析該地塊占地地約320畝，以村鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)道路路自然劃分分為四塊。。再?zèng)]有得得到地塊具具體規(guī)劃要要求的情況況下，一下下SOWT分析析不不設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)地地塊塊數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)型型分分析析部部分分。。SWOT分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、處處于于張張店店城城區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展帶帶上上，，屬屬新新農(nóng)農(nóng)村村改改造造重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。2、地地塊塊附附屬屬物物較較少少，，基基本本沒沒有有拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償。。地地塊塊沒沒有有分分割割，，整整體體性性強(qiáng)強(qiáng)，，利利于于規(guī)規(guī)劃劃。。4.0地塊塊SWOT分析析劣勢(shì)勢(shì)1、緊鄰村落，，對(duì)于產(chǎn)品居居住價(jià)值認(rèn)知知度提高不利利。2、周邊居民以以農(nóng)業(yè)人口居居多，人文景景觀難以保證證，社區(qū)檔次次受到負(fù)面影影響。3、周邊城市化化發(fā)展受約束束，短期內(nèi)區(qū)區(qū)域配套不完完善。4、周邊道路以以村鎮(zhèn)建設(shè)道道路為主，交交通環(huán)境不理理想。機(jī)會(huì)1、新農(nóng)村改造造成熟經(jīng)驗(yàn)引引導(dǎo)，未來前前景可觀。2、區(qū)域開發(fā)處處于起步時(shí)期期，地塊選擇擇和價(jià)格相對(duì)對(duì)寬松。4.0地塊SWOT分析威脅1、目前該區(qū)域域樓盤品質(zhì)普普遍品質(zhì)較差差，對(duì)于屬地地觀念引導(dǎo)有有很大影響。。2、目前該區(qū)域域樓盤供應(yīng)幾幾近飽和狀態(tài)態(tài)。3、片區(qū)改造的的速度，特別別是市政配套套的完善，成成為影響地塊塊價(jià)值的潛在在威脅。4.0地塊SWOT分析總體而言，本本案優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)交互存在在。關(guān)鍵如何充分分利用潛在機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，規(guī)避避、弱化威脅脅。需要充分利用用項(xiàng)目企劃包包裝、注重營營銷策略的運(yùn)運(yùn)用。充分挖掘項(xiàng)目目本身的潛在在價(jià)值，取得得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的優(yōu)勢(shì)。4.0地塊SWOT分析地塊定位及開開發(fā)建議5.0地塊定位及開開發(fā)建議地塊整體定位位根據(jù)前面的市市場(chǎng)分析、項(xiàng)項(xiàng)目分析以及及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對(duì)本地塊的的整體定位為為，可建設(shè)為為：張店高尚低密密度人文住區(qū)區(qū)——打造一個(gè)國際際的、人文的的、浪漫的、、自由的、優(yōu)優(yōu)美的享樂生生活住區(qū)；高高檔但絕非是是豪宅，優(yōu)質(zhì)質(zhì)而有別于奢奢華。5.0地塊定位及開開發(fā)建議地塊物業(yè)定位位根據(jù)前面的市市場(chǎng)分析啟示示，對(duì)本地塊塊的物業(yè)整體體定位為：張店首席城市市別墅、高層層豪宅建筑風(fēng)格定位位以歐式建筑為為本項(xiàng)目的建建筑風(fēng)格定位位。本項(xiàng)目建筑定定位為歐式風(fēng)風(fēng)格，能比較較準(zhǔn)確的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的差異，，和整個(gè)淄博博片區(qū)高端住住宅的區(qū)分。。5.0地塊定位及開開發(fā)建議目標(biāo)市場(chǎng)與客客戶群定位與與分析5.0地塊定位及開開發(fā)建議跳出地塊來比比較，跳去區(qū)區(qū)域找客群本項(xiàng)目的主力力客戶群建議議定位在本市市中高、高收收入人群，預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目主力力客戶群40%是來自自張店店區(qū)域域，但但隨著著開發(fā)發(fā)的日日益成成熟，，周邊邊區(qū)縣縣的客客戶會(huì)會(huì)略有有增加加。另另外，，由于于本項(xiàng)項(xiàng)目具具有的的稀缺缺屬性性，在在推廣廣中應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)面向向周邊邊區(qū)縣縣進(jìn)行行推廣廣，預(yù)預(yù)計(jì)效效果會(huì)會(huì)較有有明顯顯。關(guān)于本本地塊塊的目目標(biāo)客客戶群群：相對(duì)一一般房房地產(chǎn)產(chǎn)住宅宅而言言針對(duì)對(duì)的是是市民民金字字塔的的中上上層中中的一一部分分人。。這是是一部部分有有錢、、有閑閑，開開始追追求生生活品品質(zhì)的的城市市中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)級(jí)。他們對(duì)對(duì)價(jià)格格敏感感度和和品牌牌忠誠誠度較較低，，對(duì)品品質(zhì)、、環(huán)境境要求求較高高，要要求住住宅兼兼具實(shí)實(shí)用性性和舒舒適享享受的的特點(diǎn)點(diǎn)，能能滿足足其社社交和和居住住的““品味味”，，在一一定程程度上上彰顯顯其身身份和和地位位。只有明明白項(xiàng)項(xiàng)目的的客戶戶他們們的喜喜好、、需求求，我我們才才有可可能做做出他他們所所需要要的產(chǎn)產(chǎn)品；；才能能在營營銷中中做出出引導(dǎo)導(dǎo)；只只有經(jīng)經(jīng)過對(duì)對(duì)項(xiàng)目目客戶戶的深深度挖挖掘，，才能能做出出成功功的，，有戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度的的項(xiàng)目目?？赡艿降奖卷?xiàng)項(xiàng)目購購房的的客戶戶特征征總結(jié)結(jié)大部分分擁有有私家家車。。生活、、事業(yè)業(yè)穩(wěn)定定，有有很好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，，極強(qiáng)強(qiáng)的首首付能能力。。城市新新興中中產(chǎn)階階級(jí)。。喜愛臨臨水人人居。。追求生生活情情調(diào)和和生活活品味味。專注住住宅的的投資資增值值。5.0地塊定定位及及開發(fā)發(fā)建議議項(xiàng)目開開發(fā)需需要考考慮的的問題題點(diǎn)擁有一一套自自己的的、奢奢侈的的、有有品味味的生生活住住宅，，享樂樂人生生，享享樂生生活，，是金金字塔塔尖目目標(biāo)群群共性性的東東西。。但如如何在在建筑筑規(guī)劃劃、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上附著著這種種“享樂生生活”的東西西？這這需要要有一一個(gè)好好的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。。而這這種品品味，，這種種格調(diào)調(diào)，這這種檔檔次是是一個(gè)個(gè)小圈圈子所所欣賞賞的，，還是是在金金字塔塔尖內(nèi)內(nèi)更大大的消消費(fèi)群群所認(rèn)認(rèn)同的的，是是不是是共性性的呢呢？也也需要要有一一個(gè)更更深入入的、、更系系統(tǒng)的的測(cè)評(píng)評(píng)和全全程營營銷策策劃推推廣。。簡(jiǎn)單單的說說，一一套房房應(yīng)該該有十十個(gè)以以上的的潛在在客源源，而而不是是為二二、三三個(gè)人人量身身訂做做。如如果對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目這這種“享樂生生活的的東西西”認(rèn)同客客戶群群大，，則會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)暢銷銷、快快銷的的局面面，否否則銷銷售周周期將將延長長，投投資將將不能能獲得得最大大的收收益。。換個(gè)方方式來來說，，對(duì)于于項(xiàng)目目產(chǎn)品品所附附加的的這種種“享樂生活的的東西”，是帶有我我們某些主主觀性的，，而市場(chǎng)是是動(dòng)態(tài)的，，對(duì)于這種種休閑生活活型物業(yè)、、這種純愉愉悅精神的的享樂生活活型物業(yè)，，市場(chǎng)并沒沒有太多的的先例，也也沒有形成成一套“意識(shí)形態(tài)”或“行為模式”，這和賣普普通豪華住住宅不同，，“豪宅”是一個(gè)相對(duì)對(duì)成熟的市市場(chǎng)和產(chǎn)品品，而本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不光只是是誰比誰做做得更出彩彩，還要我我們喚醒“享樂生活”的欲望，這這就要求，，我們某些些主觀的東東西需要具具有共性，，也就是金金字塔尖一一千三百多多人的共性性！為此，，我們認(rèn)為為：本項(xiàng)目目的運(yùn)作將將是一個(gè)資資源整合的的運(yùn)作。5.0地塊定位及及開發(fā)建議議本項(xiàng)目可以以作為一期期開發(fā)完畢畢，大體需需要整合的的資源如下下：建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)公司園林環(huán)境藝藝術(shù)設(shè)計(jì)公公司建筑公司物業(yè)管理公公司營銷策劃公公司模型制作公公司室內(nèi)裝飾公公司影視制作公公司網(wǎng)站制作公公司5.0地塊定位及及開發(fā)建議議開發(fā)項(xiàng)目參參考5.0地塊定位及及開發(fā)建議議物業(yè)類別：：住宅、雙雙拼別墅、、聯(lián)排別墅墅、高層住住宅項(xiàng)目特色：：復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)：中海海物業(yè)管理理有限公司司濟(jì)南分公公司物業(yè)費(fèi)：高高層1.7元/平米/月，別墅2.2元/平米/月建筑面積：：34萬平方米占地面積：：17萬平方米綠化率：35.30%容積率：1.65暖氣：市政集中供供暖停車位：別別墅部分大大于1：1土地使用年年限：70年開發(fā)項(xiàng)目參參考5.0地塊定位及及開發(fā)建議議物業(yè)類別：：住宅、雙雙拼別墅、、聯(lián)排別墅墅、高層住住宅項(xiàng)目特色：：復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)：中海海物業(yè)管理理有限公司司濟(jì)南分公公司總建筑面積積約46萬平米，社社區(qū)容積率率僅為1.63，綠化率達(dá)達(dá)40%。

中海?奧龍觀邸，，別墅有聯(lián)聯(lián)排和雙拼拼兩種產(chǎn)品品類型，面面積段為255—545㎡，人居空間間講究“仁愛”的布局設(shè)計(jì)計(jì)。別墅注注重親地性性，一樓客客廳與庭園園以親近的的尺度納景景接地氣。。別墅室內(nèi)內(nèi)空間布局局講究東方方空間美學(xué)學(xué)，極具儀儀式感、豪豪華感與尊尊貴感，以以側(cè)入戶，，入自家院院落、再通通過門廊、、玄關(guān)入戶戶，入戶過過程呈現(xiàn)東東方家族的的儀式感。。中海?奧龍觀邸開發(fā)項(xiàng)目參參考5.0地塊定位及及開發(fā)建議議物業(yè)類別住住宅、花花園洋房項(xiàng)目特色低低密居所所,景觀居所建筑類別4.5層、6.5層、小高層層、高層等等海那城總占占地面積1478畝?？偨ㄖ娣e為95萬平方米。。海那城可行性分析析研究?jī)r(jià)格測(cè)算:本次測(cè)算采采取市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法法，以周邊邊代表物業(yè)業(yè)（直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目））的價(jià)格為為基數(shù)，通通過市場(chǎng)比比較法來定定均價(jià)。小項(xiàng)權(quán)重盛世康成泉山小區(qū)齊盛花園本案自然環(huán)境86665人文環(huán)境65564周邊配套98784升值潛力32223交通44443建筑形態(tài)1197910戶型87568社區(qū)規(guī)模55325園林綠化75336立面造型22112建材及品質(zhì)53344會(huì)所配套63006工期85660物業(yè)管理76446品牌形象119779總計(jì)分100796368756.0可行性分析析研究參考均價(jià)計(jì)計(jì)算盛世康成芙蓉雅庭齊盛花園本案平均分79636875均價(jià)PA＝2900PB＝2200PC=2400PX＝？修正后各相相關(guān)樓盤價(jià)價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為銷售均價(jià)價(jià)PA’=(QX/QA)××PA=75/79*2900=2753PB’=(QX/QB)×PB=75/63*2200=2619PC’=(QX/QC)×PC=75/68*2400=2647各相關(guān)樓樓盤權(quán)重重取值為為WiWA=50%WB=20%WC=30%PX=ΣPiWi=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC=2753×50%+2619×20%+2647×30%=1377+524+794=2695根據(jù)以上上分析，，在目前前的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境下下運(yùn)用市市場(chǎng)比較較法我們們可以得得出物業(yè)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)均價(jià)為為：2700元/平米6.0可行性分分析研究究6.0可行性分分析研究究項(xiàng)目目銷銷售售價(jià)價(jià)估估算算：：按按照照2008年，，2009年兩兩年年來來房房?jī)r(jià)價(jià)平平均均上上漲漲比比例例10%計(jì)算。。如果果該項(xiàng)項(xiàng)目2010年6月份啟啟動(dòng)入入市銷銷售，，則銷銷售均均價(jià)的的理想想狀態(tài)態(tài)約為為：2700*（1+10%）=2970元/平米說明：：此預(yù)預(yù)測(cè)為為純理理想化化預(yù)算算。具具體數(shù)數(shù)據(jù)需需要根根據(jù)當(dāng)當(dāng)時(shí)市市場(chǎng)供供需情情況判判定。。成本收收益預(yù)預(yù)測(cè)因沒有有地塊塊詳細(xì)細(xì)數(shù)據(jù)據(jù)，根根據(jù)目目測(cè)，，地塊塊占地地約320畝?？伎紤]在在不得得而知知項(xiàng)目目地塊塊屬性性的情情況下下，假假設(shè)地地塊容容積率率與盛盛世康康城相相同。。容積積率為為：1.8。銷銷售售均均價(jià)價(jià)為為2970元/平米米預(yù)預(yù)算算。。根根據(jù)據(jù)這這一一數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)我我們們預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)如如下下：：占地面積320畝（213440平米）容積率1.8建筑面積估算384192平米開發(fā)模式多層、小高層建議售價(jià)2970元/平米毛收益預(yù)算1,141,050,240元總收收益益約約為為11.4億元元。。6.0可行行性性分分析析研研究究總投投入入分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（元）土地費(fèi)用（參考70萬/畝地價(jià)）70萬/畝224,000,000元前期費(fèi)用（行政新費(fèi)用、各類規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)）380元/平米145,992,960元建安成本（多層、小高層、高層）1000元/平米384,192,000元公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用100元/平米38,419,200元稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅等）10%銷售額114,105,024元運(yùn)營費(fèi)用（含營銷、管理費(fèi)用）5%銷售額57,052,512元不可預(yù)知費(fèi)用10元/平米3,841,920元費(fèi)用總計(jì)967,603,616元由此此得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目利潤潤額額約約為為：：總收收益益-總成成本本=11.4億-9.7億=1.7億利潤潤率率：：利潤潤額額/總銷銷售售額額%=1.7億/11.4億*100%=15%6.0可行行性性分分析析研研究究6.0可行行性性分分析析研研究究15%不是是我我們們想想看看到到的的。。這是是同同質(zhì)質(zhì)化化產(chǎn)產(chǎn)品品的的測(cè)測(cè)算算我們們要要的的是是將將容容積積率率講講到到1.5將產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議成成低低密密度度。。根據(jù)據(jù)以以往往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，高高品品質(zhì)質(zhì)低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品售售價(jià)價(jià)是是普普通通高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅的的1.5倍以以上上。。成本本收收益益預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)因沒沒有有地地塊塊詳詳細(xì)細(xì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，根根據(jù)據(jù)目目測(cè)測(cè)，，地地塊塊占占地地約約320畝。?？伎紤]慮在在不不得得而而知知項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊屬屬性性的的情情況況下下，，假假設(shè)設(shè)地地塊塊容容積積率率與與盛盛世世康康城城相相同同。。容容積積率率為為：：1.5。根根據(jù)據(jù)這這一一數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)我我們們預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)如如下下：：占地面積320畝（213440平米）容積率1.5建筑面積估算320160平米開發(fā)模式聯(lián)排，雙拼，多層，高層建議售價(jià)2970元/平米*1.5=4455元/平米。取雙拼、聯(lián)排、多層、高層產(chǎn)品均價(jià)：4300元/平米毛收益預(yù)算1,376,688,000元總收收益益約約為為13.7億元元。。6.0可行行性性分分析析研研究究總投投入入分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（元）土地費(fèi)用（參考70萬/畝地價(jià)）70萬/畝224,000,000元前期費(fèi)用（行政新費(fèi)用、各類規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)）380元/平米121,660,800元建安成本（聯(lián)排、雙拼、多層、高層）1300元/平米416,208,000元公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用100元/平米32,016,000元稅費(fèi)（營業(yè)稅、印花稅等）10%銷售額137,668,800元運(yùn)營費(fèi)用（含營銷、管理費(fèi)用）5%銷售額68,834,400元不可預(yù)知費(fèi)用10元/平米13,766,880元費(fèi)用總計(jì)1,014,154,880元由此此得得出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目利潤潤額額約約為為：：總收益-總成本=13.7億-10.0億=3.7億利潤率：：利潤額/總銷售額額%=3.7億/13.7億*100%=27%6.0可行性分分析研究究項(xiàng)目可行行性分析析結(jié)論（1）、通過過以上分分析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)的的結(jié)果說說明，本本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收益益率正常常，各經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)顯示發(fā)發(fā)展商前前期投入入較大，