房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告

編制單位：**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時間： 二

一

年二月十六日“ 、項目概況……………………、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置……、市場分析和項目定位………、規(guī)劃發(fā)展建議………………、資源供給……………………、項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究……、開發(fā)建設計劃………………、項目資金來源及經(jīng)濟分析…………………、結論及建議…………………一、項目概況：二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置：

、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為

**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。中房、小島等幾個大房產(chǎn)公司在本項目周邊進行開發(fā)帶動，將極大地促進

路公交車從項目前躍進北路經(jīng)過，6

路、27

路、39

路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場分析和項目定位：1、2009

年**市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：

年**市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣 229122

萬元，同比

2008

年減少人民幣93408.16

萬元，負增長率為28.96％。

年商品房施工面積

2026744

平方米（其中：本年新開工面積

1219914

2003

年減少

565874

平方米，負增長率

22％。從施工面積構成看，其中住宅仍占主導地位，為

1686960

平方米，12270

套，但比

2008

年所占比重下降

6.3

個百分點，為

83％。2009

年普通商品房施工面積為1089694

套，占住宅施工面積總量

65％，同比

2008

年減少

560367

平方米。電梯公寓施工面積460800

平方米，2891

套，同比

2008

年減少

143458

平方米，846

套。經(jīng)濟適用房施工面積

54934

套，同比

2008

年增加

1270

平方米，減少

93

套。別墅施工面積為

81532

平方米，286

2008

年減少

106773

從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結構發(fā)生變化較大。2008

年**市住宅投資所占比重為年住宅投資下降至2008年7.8%上升至2009年15%對我市投資結構是否協(xié)調發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。

1509222

平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工

1229704

平方米，8921

套，比上年負增長

5%；商品用房竣工面積

245957

平方米，比上年增長

495%；寫字間竣工

12938

平方米，比上年增

44%；其它用房竣工面積20673

平方米，比上年負增35%。2009

年，**市商品房市場進入共

81

宗，276

幢，1192501

平方米。同比上年減少

464296

平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場980813

套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少

69893

總量度

4%左右，比上年投入總量減少

93%；商業(yè)用房投入市場

169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369

平方米，占商品房投入市場總量4%左右。從

2009

年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到

2009

2009

國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12

月底為最低端。、

年**市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析：2009

年，**市房地產(chǎn)市場需求總量大于

2008

年，房地產(chǎn)市場依然火

年下半年商品房銷售有所下降，2009

年上半年商品房銷售面積為974545

平方米，占全年商品房銷售總面積

66%；下半年銷售商品房為

507094

平方米。占全年銷售總面積

34%。

年，**市商品房銷售

1481639

平方米，銷售金額

237173

113464

7.6%、20%。2009

1375390

189865萬元，比上年分別增加

106280

平方米、521

套、39663

萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。

年住房二級市場日趨活躍，截止

12

月，累計完成二手房交易

2539

31.8

3.16

長

62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產(chǎn)市場新的增長點。隨著**市城市化進程加快，**城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力

年，外地人購買商品房

474836

平方米，比上年增加

185516

平方米，比上年增加64%。（2009

1794

元，

按套內面積（計算，下同）其中：普通商品住房1447.76

m，電梯公寓2103.55

元/

m，別墅

1937.48

元/

m

7681.52

元/

m

2380.62元/

m。

年普通商品房平均價格比上年增加120.26

公寓比上年增加

121.35

元/平方米。

年每套

90-130

平方米范圍

90

平方米以下從

2008

年的

25%上升到達

29.27%，比上的上漲4.27

個百分點，而每套130

平方米以上面積下降

2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是

1000-1300

方米商品房成交量從 2008

年的

27%下降為

2009

年的

17.68%

，而1600-2000

元/平方米商品房成交量從

35%上升為

2009

年的

50.4%，呈

2009

年同上年相比卻變化不大。、

年**市商品房空置情況：2009

年**市商品房空置面積445491

67311

平方

355135

平方米，住宅

1102

套，一年以上商品房空置面積為90356

平方米，住宅

288

套。2009

年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的少

5，其中一年以上空置面積

平方米，比上年減少

。雖然商品房空置面積比上年減少，但

年下半年增加

平方米，增長比率為

。、

年**市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點：）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：**市

年房地產(chǎn)開發(fā)投資

億元，比上年減少

億元，施工面積、。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計，

年上半年商品房市場投入面積

平方米，下半年商品房市場投入面積

平方米，上半年與下半年投放量比重分別

、

。）、房價基本平穩(wěn)：幾年來，**

元/m左右上下浮動。每年上升比例不超過，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。

年下半年至

年上半年，**市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。僅

年上半年商品房銷售面積已達到年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房

平方米，銷售金額

億多元。）、商業(yè)用房投資勢頭強勁

年，**商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜·

嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據(jù)統(tǒng)計，

年我市商業(yè)用房在建施工面積達

平方米，同比上年增加

平方米。占全年在建商品房施工面積，比上年增加

。）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。衡量一個城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。

年，**二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長

，快速上漲極大地拉動了商品房市場。）、外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買我市

年外來人口購商品房

平方米，

年購商品房

平方米，

年購商品房

平方米，

年達到

平方米，同本地人購房比例為、。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發(fā)展。為城市經(jīng)濟快速增長做出了貢獻。）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。5、2009

年**市房地產(chǎn)市場存在問題：1

）、

土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由于市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處于平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營業(yè)用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業(yè)房產(chǎn)帶來極為不利的影響。2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風險。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。如2009

年下半年頁巖磚由0

元/匹漲至

元/米上漲

元左右。）、受國家宏觀調控影響，**市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在

年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提高

個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。）、商品房開發(fā)結構性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。

年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產(chǎn)市場容量造成了一定的壓力。、2010

年**市房地產(chǎn)市場預測：）、**市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年**國民經(jīng)濟

GPP

增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。從目前市場調查情況看，

年可能投入市場項目

多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在

年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應大于需求矛盾。）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營性土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節(jié)互補效應逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過政府對閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地數(shù)量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標、拍賣土地競爭激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價。）、

年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購房年總趨勢。年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環(huán)境和配套設施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規(guī)劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：

年以來，**市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是

年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從

年開始，其效果更加明顯，預計

年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發(fā)展。）、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐**市房地產(chǎn)市場的繁榮

。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：為了進一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體情況，為“￥￥花園””園·星河灣二期（星河圣景）、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、”“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：項目周邊類比競爭樓盤基本資料：該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。門面進深約為

9m～16m，開間約為

3.6m～6.9m，建筑面積銷售單價為

3500

元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。該項目位于躍進北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進北路底層門面進深約

11

m

3.3m、3.9m，門面建筑面積銷售單價為

4500

元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設施形成后在對外銷售。

開間為

2.6m

等。現(xiàn)余兩套面積大于50

㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000

元/㎡積

2800

元/㎡被個人全端。該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深

17

和

19

米的大門面，每個門面面寬大概在

6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在

6000

元/㎡，二樓門面建筑面積銷售均價在

2600

元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)

**市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。

余套，一期總體

1

月

15

89

㎡96

套，銷售情況較好，一期類似該戶型約

140

套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建筑面積為

156

㎡、二期住宅正式預售前建筑面積銷售價格

㎡

元/㎡

元/㎡

元/㎡。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費

3610

元/戶，物管費為0.45

元/㎡。該項目住宅建筑面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺有

89

㎡

㎡

㎡

㎡；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺：112

㎡、127

㎡；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：122

㎡；三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺：140

㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項目售樓部樓盤

91

㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。項目住宅建筑面積銷售價格如下：

元/㎡

元/㎡

㎡

元/㎡。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費

3610

元/戶，物管費為

0.25元/㎡。該項目屬于經(jīng)濟適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內面積在55

㎡～75

㎡

元/㎡元/㎡；3F、4F：1210

元/㎡；6F：1090

元/㎡；7F：1030

元/㎡。小區(qū)配套費：燃氣入戶費

3300

元/戶，電

1280

元/戶、電視

380

元/戶。物管費為

0.15

元/㎡。本項目至今未取得預售許可證，項目共80

套住房，其中一室一廳（建筑面積為

52

㎡

套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為

77

㎡、91

㎡）分別為

24

套和

12

套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺（建筑面積為

121

㎡

套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺（建筑面積為133

㎡

套。現(xiàn)宣傳銷售價位按套內面積計價(優(yōu)惠

2%后)：1F：1160

元/㎡；2F、5F：1265

元/㎡；3F、4F：1310

㎡；6-7F：1080

元/㎡。小區(qū)配套費：燃氣入戶費3300

元/戶，水

3060

元/戶。物管費為

0.25

㎡。由于該項目周邊環(huán)境較差，其預定情況不好。本項目住宅約

100

套，其主要以

85

㎡左右的兩室及

㎡左右的三

元/㎡。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項目才開始銷售，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區(qū)域除“花園·星河灣”外，其他一般商住樓項目的住宅銷售單價總體偏低，其原因于其各自項目本身的規(guī)劃設計以及區(qū)域內城市應使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細，設計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預計的。2、項目定位：價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。二次置業(yè)者以及外地來綿人員。公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層?；癁楝F(xiàn)代園林設計。四、項目規(guī)劃發(fā)展建議：1、小區(qū)整體感要強，應符合自然條件。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內為小區(qū)中心景觀區(qū)。項目兩面臨街，根據(jù)項目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內主景觀為主，其規(guī)劃設計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風格為主。3.3-4.2

11.1

米左右。2、住宅部分面積宜以建筑面積

80

平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛(wèi)和

110

平方米左右的三室兩廳雙陽臺雙衛(wèi)為主，設計少量一室一廳住宅，面積控制在

㎡左右。住宅設計必須盡可能人性化。2、門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。園林設計時以中心景觀為主，需作地勢設計，植物配搭方面需結合

**氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達長綠植物。社區(qū)服務方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務周到、有資質的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。本項目所有的住房和門面交房標準均為清水房標準，但也可以根據(jù)客戶需要提供個性化的裝修房。五、資源供給：、建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃：建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或專業(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。、施工力量的組織計劃：本項目施工力量由建設方按現(xiàn)行有關規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。、項目施工期間的動力、水等供應：本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎上進行相應改造而成。、項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究：、開發(fā)項目的管理體制、機構設置：本開發(fā)項目將實行項目管理機制對其項目開發(fā)全過程實施全程管理，即由建設方組建成立一個“￥￥花園”項目開發(fā)部。下設工程技術處、財務處、外聯(lián)處、銷售處。、管理人員的配備方案：項目開發(fā)部設項目經(jīng)理一名，負責對項目開發(fā)全過程實行領導管理，并對公司負責。工程技術處下設技術負責人一名

，負責項目技術問題的協(xié)調解決，配置

技術員一名，

負責現(xiàn)場質量、工期監(jiān)控并協(xié)調現(xiàn)場各方面工作。財務處設置

財務負責人一名

，負責項目一切財務工作，配置會計、出納各一名，其職責按公司財務制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負責項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項目預售、銀行按揭等工作。銷售處設

銷售負責人一名

，負責項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負責人開展工作。、擬定人員培訓計劃，估算年管理費用支出情況：工程技術處、財務處、外聯(lián)處的培訓計劃均按有關部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓由項目經(jīng)理及銷售負責人組織，其他處配合對本項目進行針對性學習和加強。七、開發(fā)建設計劃:項目可研分析 規(guī)劃設計條件 方案、總圖設計 （

萬元）總圖報批 地

勘 方案報批

地勘審查 施工圖設計 施工圖審查（

萬元） （

萬元） （

萬元）施工圖報批

建設工程許可證 施工招投標 開工 工程質量監(jiān)督 施工許可證

開

工 基礎工程 主體工程 預售 裝飾工程 初驗

室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、項目后期維護及維修工作 在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目建設計劃策劃中將進一步明確細化或根據(jù)項目實際工作進展情況進行相應調整。、建設場地的布置：以后期項目施工組織設計為主。、施工隊伍選擇：由建設方按現(xiàn)行有關規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。八、項目資金來源及經(jīng)濟分析：、項目投資來源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實際情況，本項目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：①、自籌資金：約

萬元，由本項目投資商先籌取

萬元用于本項目前期報建，項目開始動工建設時，由本項目投資商在“*****”項目銷售款中抽取

的“*****”前期報建手續(xù)已完，將于

年

月動工建設，預計

年

年

年

月時，“*****”銷售已有

個月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預計銷售可達

％，即截止

年

月，“*****”銷售資金回籠約

萬元，完全可以從該項目抽取

萬銷售資金用于“￥￥花園”②、本項目銷售資金：在本項目預售開始后（具體時間以市房管局核金再回投入本項目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。、開發(fā)成本估算及利潤估算表詳見附表：、銀行還貸評價：根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表可知，本項目開發(fā)后完全有能力還清現(xiàn)項目擬定銷售周期

個月，預計銷