產(chǎn)品質量提升的思考及舉措概述課件

深中投管理提升系列：產(chǎn)品質量提升的思考及舉措深中投管理提升系列：產(chǎn)品質量提升的思考及舉措深中投質量管理歷程深中投質量管理分析深中投產(chǎn)品質量提升的思考二四三一深中投未來大“質”觀目錄2深中投產(chǎn)品質量提升的舉措五深中投質量管理歷程深中投質量管理分析深中投產(chǎn)品一、深中投質量管理歷程●3.蘇州藍岸國際1.中旅國際公館高檔社區(qū)樣板物業(yè)服務人性化樣板成功因素：質量目標聚焦決策效率高本地項目一級管控產(chǎn)品定位清晰、規(guī)劃起點高1.中旅國際公館●2.港中旅大廈CBD地標建筑出租率100%成功因素：質量目標聚焦本地項目一級管控重視技術把控核心質量（深基坑、核心筒、幕墻節(jié)能、頂部大空間）3.蘇州藍岸國際園區(qū)的高尚住宅區(qū)市場化運作的第一個異地項目成功因素：政府監(jiān)管透明建筑市場規(guī)范管理鏈條順暢規(guī)劃融入本土文化2.港中旅大廈1、回首過去，深中投質量管理成功案例：市優(yōu)質結構工程獎安全文明標化工地獎建設部3A認證園林式花園小區(qū)獎安全文明標兵小區(qū)獎國家銀質獎全國高科技建材應用示范樓盤3一、深中投質量管理歷程●3.蘇州藍岸國際1.中旅國際公館1.一、深中投質量管理歷程2、隨著旅游地產(chǎn)異地化開發(fā)推進，深中投項目開發(fā)暴露出一些質量問題防水通病地下室、外墻、屋面不同程度的出現(xiàn)滲漏感觀質量工程細部質量粗糙（室內平整度、垂直度、外立面感觀差等）客戶感受入伙配套、保障設施滯后（道路、景觀、園林綠化）后期服務弱（舒適性、人性化、耐久性、服務質量）4滲漏洋房地暖管外露暴露工程管理中存在短板一、深中投質量管理歷程2、隨著旅游地產(chǎn)異地化開發(fā)推進，深中投一、深中投質量管理歷程3、深中投項目質量管理“得”與“失”質量管控中，“人”是核心：專業(yè)能力、責任心、執(zhí)行力；生產(chǎn)鏈上質量目標傳遞與聚焦極其重要：要加強各階段質量過程管控，保證實施過程中質量目標的層層傳遞；選擇誠實、守信、能力強的總包，是保證工程質量的重要因素。5深刻體會得管控鏈條短，決策迅速，質量目標清晰建筑市場規(guī)范，政府監(jiān)管嚴格，施工從業(yè)人員素質高是影響質量的重要因素項目團隊熟悉項目所在地規(guī)范條例，項目可操作性強項目開發(fā)體量適中、節(jié)奏合理失異地施工，管控難度加大，組織管控體系應對不足對項目所在地區(qū)域文化了解不夠（節(jié)氣、工期、合作單位誠信、建筑市場規(guī)范度等）成本管控、進度管控與質量管控脫節(jié)，項目管理難以均衡發(fā)展大體量開發(fā)、缺乏合理的標準工期，資源難以匹配，質量讓路于進度等目標一、深中投質量管理歷程3、深中投項目質量管理“得”與“失”質二、深中投質量管理分析6二、深中投質量管理分析61、質量環(huán)境因素分析3.產(chǎn)品結構：從單一住宅向多元發(fā)展

品質由普通擴展為中高端產(chǎn)品具有可游可居的特性2.產(chǎn)業(yè)布局：走出“本土”

邁向“全國”二、深中投質量管理分析質量4.發(fā)展現(xiàn)狀：質量與成本、進度、安全之間協(xié)同發(fā)展認識不足1.建筑市場：管理、勞務人員整體

素質下滑5.人才配置：擴張中人才被“稀釋、

攤薄”招投標難以保證質量目標未考慮地域文化、施工工藝水平差異對產(chǎn)品多元化下的項目開發(fā)復雜度程度認識不夠，技術應對措施不足力保進度、成本后門不倒質量管控處于次要地位人員專業(yè)技術水平參差不齊質量意識淡薄，責任心不強建立合作單位的動態(tài)評估與信息庫；建立總包戰(zhàn)略合作關系“新形勢”“新挑戰(zhàn)”原有的思維方式管控能力與投資布局同步發(fā)展標桿企業(yè)人才儲備與培養(yǎng)機制知識積累與學習產(chǎn)品標準化+差異化設計形成技術成熟的產(chǎn)品線以質量、安全為底線，成本、進度協(xié)調發(fā)展71、質量環(huán)境因素分析3.產(chǎn)品結構：從單一住宅向多元發(fā)展2.產(chǎn)問題傳遞問題疊加傳遞規(guī)劃設計階段質量目標策劃不清晰；缺乏產(chǎn)品設計的經(jīng)驗總結和專項質量提升研究；設計管理流程中，質量細節(jié)把關不嚴，設計成果完整性不足。投資策劃階段質量目標策劃缺失招標及成本管控階段招投標方法扭曲，只重程序，不重效果；成本管控與市場信息脫節(jié)，難以調動總包的積極性；對總包單位、供應商缺乏動態(tài)評估和履約評價；未建立合作方信息庫，難以形成戰(zhàn)略合作伙伴。施工階段施工過程中圖紙會審交底不充分、現(xiàn)場工程師責任心不強、現(xiàn)場管理能力薄弱；問題疊加后，項目公司對總包的履約管理及現(xiàn)場監(jiān)管不暢，質量目標難以實現(xiàn)；板塊對項目公司日常質量管控力度不夠，缺少巡檢、互檢、考核、獎罰等手段；不同地區(qū)、不同產(chǎn)品類型下的合理建造工期缺失；后門不倒的前提下，項目公司弱化了項目開發(fā)的“大局觀”。公司缺乏整體質量策劃目標，質量目標不傳遞、不聚焦；各業(yè)務模塊缺少嚴密的質量把控流程及指引，導致質量問題向后疊加傳遞；各業(yè)務模塊缺少明確的質量責任體系，質量問題難以追溯；為了入伙而入伙、忽視了無形質量目標（客戶的滿意度）。交付階段問題集中爆發(fā)??！影響客戶感受及項目后續(xù)銷售問題疊加傳遞2、內部質量管控誤區(qū)二、深中投質量管理分析8問題疊加傳遞結果出現(xiàn)項目上，問題發(fā)生全過程問題問題規(guī)劃設計階段投資策劃階段招標及成本管控階段施3、“質量、進度、成本”之間的驅動關系未統(tǒng)籌協(xié)調二、深中投質量管理分析質量進度成本趕進度，質量難以保證；成本控制僵化、趕進度，質量讓路；安全底線質量進度成本安全底線僵成本、趕進度，質量讓路質量、成本、進度三者統(tǒng)籌協(xié)調93、“質量、進度、成本”之間的驅動關系未統(tǒng)籌協(xié)調二、深中10三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考10三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考11“我們都生活在質量堤壩后面

LifeBehindtheQualityDikes”

——約瑟夫·莫西·朱蘭（JosephM.Juran)美國著名質量管理專家11“我們都生活在質量堤壩后面1、深中投產(chǎn)品質量提升框架全生產(chǎn)鏈質量管控體系建制度梳流程定標準出指引全生產(chǎn)鏈質量責任體系

權責分解崗位責任制績效考核全生產(chǎn)鏈質量能力建設

專業(yè)能力創(chuàng)新能力知識積累傳承質量提升

質量聚焦責任意識能力提升投策、設計、招標、施工、營銷、運營服務12三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考1、深中投產(chǎn)品質量提升框架全生產(chǎn)鏈全生產(chǎn)鏈全生產(chǎn)鏈質量提升總體策劃總體設計方案設計招投標/采購營銷擴初施工圖入伙/客服產(chǎn)品策劃投資拓展施工2、建立全生產(chǎn)鏈質量管控體系——建“網(wǎng)”筑“壩”（3網(wǎng)6壩）13能力提升體系網(wǎng)質量管控體系網(wǎng)質量責任體系網(wǎng)質量提升策劃質量大壩施工質量大壩驗收質量大壩招標質量大壩設計質量大壩運營維護質量大壩三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考總體總體方案招投標營銷擴3、基于深中投管理和開發(fā)現(xiàn)狀，建“網(wǎng)”筑“壩”以施工階段為切入點，向生產(chǎn)鏈前后延伸14施工質量管理質量管控體系質量責任體系質量能力建設（指引簡化工作、權責明晰）工程管理業(yè)務流程

（基本準則）工程管理制度（施工標準動作）施工管理作業(yè)指引（建造標準）施工技術標準流程清晰體系完整（分解質量責任主體）經(jīng)營責任書（獎懲制度）績效考核（產(chǎn)品缺陷與預防手冊、

質量交流會）項目經(jīng)驗總結創(chuàng)新能力（專業(yè)培訓、技術交流）專業(yè)能力（責任到人）崗位責任制施工質量建“網(wǎng)”—建體系、明責任、提能力三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考3、基于深中投管理和開發(fā)現(xiàn)狀，建“網(wǎng)”筑“壩”以施工階段為切過程管控工程項目管理策劃書施工計劃施工組織設計勞動力需求進場計劃材料設備需求進場計劃設計交底、圖紙會審質量手冊、通病防治策劃書的交流培訓總包施工資源配置情況招標質量策劃施工準備、質量交底會建造施工計劃15施工質量筑“壩”—推進質量策劃與質量過程控制，保證質量目標傳遞、聚焦質量目標、工作流程施工技術及驗收標準目標傳遞質量聚焦目標傳遞質量聚焦公司

管控驗收制度履約單位管理檢查制度樣板制度巡檢制度審批制度考核制度設計變更簽證制度責任制度材料樣板施工樣板材料進場驗收單材料、工序檢查責任到人質量控制點、關鍵工序驗收總包驗收主要管理人員不得隨意更換施工資源（材料、人工）動態(tài)監(jiān)控及調整合作方履約評價，建立合作方動態(tài)信息庫監(jiān)理驗收板塊項目公司成品保護成品驗收交接單成品保護標準生產(chǎn)鏈三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考過程管控工程項目管理策劃書施工計劃設計交底、圖紙會審招標總包單位自檢政府驗收項目公司驗收物業(yè)驗收公司抽檢入伙總結合格通過通過通過合格新增：二次淋水試驗入伙樣板房制度分樓棟責任到人整體感觀驗收以入伙樣板房標準驗收以入伙樣板房標準交付小業(yè)主考核產(chǎn)品有形質量優(yōu)化產(chǎn)品不足之處學習繼承產(chǎn)品成功經(jīng)驗物業(yè)交接驗收驗收工程項目管理策劃書質量整改期16竣工入伙驗收管控各施工單位建立質量整改小組快速反應機制質量驗收筑“壩”—重視質量整改期，增加多個質量控制節(jié)點，建立快速反應機制質量控制向生產(chǎn)鏈后端延伸三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考總包單位自檢政府驗收項目公司驗收物業(yè)驗收公司抽檢入伙總結合格銷售投訴處理售后/物業(yè)無形質量靠態(tài)度——以熱情耐心的服務態(tài)度提升產(chǎn)品質量，用品質獲得社會及深中投“雙贏”局面。微笑主動熱情耐心各施工單位專業(yè)維修組由物業(yè)統(tǒng)一管理定期客服回訪第三方滿意度客服調查建立投訴迅速反應機制設備運營維護小業(yè)主溝通聯(lián)誼工程項目管理策劃書目標傳遞質量聚焦銷售物業(yè)質量目標生產(chǎn)鏈目標傳遞質量聚焦銷售物業(yè)質量策劃書17提高服務質量提升產(chǎn)品無形質量運營維護建“網(wǎng)”筑“壩”—提升服務品質，客戶需求快速反應質量控制向生產(chǎn)鏈后端延伸招標質量策劃交樓標準的準確表述三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考銷售投訴處理售后/物業(yè)無形質量靠態(tài)度——以熱情耐心的服務態(tài)度18了解報名單位信息單位篩選確定考察單位了解單位信息，分重點考察確定邀標單位細化評審標準、評審要求細化評審中技術權重評標重視項目公司意見優(yōu)選動態(tài)考核優(yōu)良合作方重點考察履約能力，信譽度擬派本工程項目管理人員素質、項目經(jīng)理綜合資源加大項目公司話語權制度落實到具體操作適合不同質量標準的招標招標質量建“網(wǎng)”筑“壩”—重形更重實，嚴格合同執(zhí)行質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸工程項目管理策劃書招標質量策劃目標傳遞質量聚焦招投標合同策劃質量目標生產(chǎn)鏈設計質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈細化評標辦法提高評審質量合同談判質量目標、懲獎制度施工資源配置成品保護標準施工技術及驗收標準后評價招投標效果評價、責任追溯三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考18了解報名單位信息單位篩選了解單位信息，分重點考察確定邀標19施工現(xiàn)場服務總結、后評價設計單位選擇設計過程管理圖紙審核注重相關業(yè)績服務態(tài)度、業(yè)界口碑推行項目負責人制專項質量研究技術措施建立管理流程與相應的責權體系審圖要點標準化設計的可實現(xiàn)性圖紙會審與專業(yè)協(xié)調圖紙交底及時反饋機制專業(yè)工程師巡查、駐場考核產(chǎn)品有形質量優(yōu)化產(chǎn)品不足之處學習繼承產(chǎn)品成功經(jīng)驗招標質量策劃規(guī)劃設計質量目標（清晰）設計質量策劃目標傳遞質量聚焦投策質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈重在過程管控提高設計質量設計質量建“網(wǎng)”筑“壩”—設計把關，嚴防死守質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸產(chǎn)品標準化+差異化設計形成成熟的產(chǎn)品線三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考19施工現(xiàn)場服務總結、后評價設計單位選擇設計過程管理圖紙審核20投資策劃設計質量策劃投策質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈策劃質量建“網(wǎng)”筑“壩”—精準定位、質量聚焦質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸可研報告策劃報告產(chǎn)品定位項目策劃建議書品質定位建造標準注重實際調研數(shù)據(jù)真實可靠深入現(xiàn)場調研項目準確定位項目開發(fā)策略提供充分設計依據(jù)根據(jù)市場客戶定位制定建造標準提高投策質量清晰產(chǎn)品定位三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考20投資策劃設計質量投策質量目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈策劃質量建21四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措21四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措1、產(chǎn)品質量提升的舉措——組織保障22組長：總經(jīng)理副組長：質量分管領導成員：總經(jīng)理室成員運營管理部投資策劃中心規(guī)劃設計中心成本控制中心市場營銷部領導小組物業(yè)公司項目公司四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措質量管理領導小組質量管理執(zhí)行小組統(tǒng)籌協(xié)調統(tǒng)籌協(xié)調1、產(chǎn)品質量提升的舉措——組織保障22組長232、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作

思考與舉措并行，成熟一點推一點，循環(huán)提高四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措一、在建項目質量管控舉措項目公司存在問題采取措施效果沈陽項目二期房屋滲漏加快收尾工程；成立質量整改小組，引進專業(yè)維修單位別墅屋面露臺（1）將有組織排水改為無組織排水，

取消原女兒墻，增加排水坡度

（2）增加卷材泛水高度漏點明顯減少洋房區(qū)：（1）陽臺增加地漏，風帽基座增設不銹鋼或

鋁板整體覆蓋打膠封閉

（2）外墻裝飾線和外空調機位處：用水泥基

防水材料封堵陽臺及屋面滲漏治理效果好；外墻漏點減少，凍融季后繼續(xù)跟蹤整改效果青島項目房屋滲漏對滲漏的屋面系統(tǒng)集中返工，加強工程監(jiān)控，全程旁站漏點減少室內地坪外墻涂料等感觀質量差地坪采取局部鑿除+水泥膠漿抹平消除了質量問題外墻涂料由深中投專業(yè)裝修工程師駐場把關效果，針對性采取底層打磨+面層均勻涂刷觀感質量明顯提高園林綠化施工階段，規(guī)劃設計中心園林工程師駐場把控質量芒果網(wǎng)大廈勞務隊伍不穩(wěn)定，人員欠缺；施工單位質量管控能力簿弱梳理總包內部組織管理關系，調整勞務隊伍，建立健全質量管控體系，充實現(xiàn)場專業(yè)技術力量勞務隊伍人員穩(wěn)定；質量管控體系明晰；標準層5.5天/層232、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的242、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措二、前期項目質量管控舉措項目深中投質量控制措施項目公司質量控制措施投策中心設計中心運營部成本中心寧波

鞍山選擇有實力策劃公司，寧波（華星房產(chǎn)）鞍山（克而瑞），保證策劃報告質量方案設計選擇深圳有實力公司，寧波（柏濤）鞍山（筑博），板塊公司全程跟蹤，控制質量審核項目公司質量管控組織、項目管理策劃書，提供質量巡檢報告供項目公司學習借鑒招標注重實際效果，選擇有實力的設計、總包，控制質量建立質量控制組織，編制工程項目管理策劃書，建立崗位責任制深中投各部門到寧波、鞍山認真調研，充實策劃報告依據(jù)施工圖設計選擇寧波有實力公司，寧波（寧大）鞍山（遼寧省院），板塊公司設計人員駐場配合，把控質量以質量為根本，以效益為目標，科學合理編制開發(fā)計劃編制與項目公司高端定位相配合的成本目標選擇寧波11家有實力的總包單位，組織板塊公司和項目公司共同考察，了解公司實力，與擬派項目經(jīng)理座談編制寧波、鞍山項目建造標準設計中心指定專人擔任項目設計負責人，把控質量參與招標過程，對總包的實力和項目經(jīng)理水平評估

編制當?shù)刭|量通病防治手冊，掌握當?shù)厥┕すに嚰爸攸c注意事項242、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的252、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措三、質量巡檢工作管控要點巡檢要點存在問題采取措施質量責任體系建設項目公司內部責任不清晰項目公司與總包、監(jiān)理間的責任體系不健全建立崗位責任制建立健全項目公司與參建各方的責任體系工程管理資料檢查青島項目：監(jiān)理安全管理制度性文件不全沈陽項目：對發(fā)現(xiàn)的質量問題沒有閉合檢查記錄現(xiàn)場出整改單，限期整改實體質量檢查沈陽、青島項目房屋滲漏，感觀質量整改工作仍在進行，尚未完成建立質量整改小組，采取針對性的整改措施，徹底整改到位安全文明施工檢查沈陽項目：路上井口無警示現(xiàn)場教育，限時整改252、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的262、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作四、各部司質量提升舉措部司質量提升舉措成本控制中心優(yōu)化招投標管理制度和成本控制制度，提高招投質量，加強成本動態(tài)管控規(guī)劃設計中心12條提升措施：1）采用項目負責人制；2）24H設計變更反饋制;3）現(xiàn)場室內裝修、景觀施工配合建議采用打樣制；4）通過流程制定，規(guī)范景觀現(xiàn)場服務操作；5）完善成果標準、內部審圖要點;6）編寫不同區(qū)域的《施工圖設計指導書》；7）方案階段增加施工圖設計單位的參與；

8）增加方案階段和擴初階段的中期溝通；9）編寫《設計變更操作指引（試行稿）》；10）建立不定期設計回訪和總結制度；11）加強定板定樣工作的參與；12）建立設計單位資料庫和評價體系運營管理部根據(jù)深中投目前發(fā)展階段，梳理不同區(qū)域不同物業(yè)類型的項目開發(fā)標準工期；整理編制《項目開發(fā)計劃標準模板》，推行《工程質量管理程序》、《工程管理作業(yè)指導書》、《工程質量管理表格》、《質量通病防治措施》、《施工技術標準》等24個工程管理文件，并于9月試行，11月正式施行。8月份開展了第一次工程巡檢工作，11月初進行了第二次工程巡檢

青島公司沈陽公司總結項目開發(fā)經(jīng)驗，編制《產(chǎn)品質量缺陷與預防手冊》

青島、寧波鞍山公司編制《工程項目管理策劃書》、《質量通病防治措施》四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措262、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的五、深中投未來大“質”觀27五、深中投未來大“質”觀27五、深中投未來大“質”觀質量方針科技先導、質量為本、重譽守約、用戶至上、百年大計、質量第一標準尺政府監(jiān)督社會監(jiān)理企業(yè)自控用戶評價產(chǎn)品質量聚焦提升把控質量底線借助第三方專業(yè)管控加強企業(yè)內控客戶反饋改進增加客戶滿意價值創(chuàng)造四個抓手強化質量管理技術是基礎人是關鍵28對不同層次、不同角度的質量眼進行協(xié)同、聚焦五、深中投未來大“質”觀質量方針科技先導、質量為本、重譽守約29安全成本進度質量質量進度成本安全未來追求的方向優(yōu)化極致：同心重合五、深中投未來大“質”觀對各工程管理目標的辯證統(tǒng)一核心：質量；協(xié)同進度與成本29安全成本進度質量質量進度成本安全未來追求的方向在剖析深中投質量管理瓶頸基礎上，重點建設“全生產(chǎn)鏈質量管控體系”、“全生產(chǎn)鏈質量責任體系”和“全生產(chǎn)鏈質量能力建設體系”的三張網(wǎng)，逐步筑建“策劃質量”、“設計質量”、“招標質量”、“施工質量”、“驗收質量”、“運營維護”六個質量大壩，全面提高地產(chǎn)板塊開發(fā)的質量水平，增加旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品價值。同時通過對大質觀的探討，聚焦不同角度的四只質量眼（政府、社會、企業(yè)、用戶），全面協(xié)調質量、進度、成本和安全之間的均衡關系，為地產(chǎn)板塊的“質”“量”的協(xié)同發(fā)展奠定基礎！30在剖析深中投質量管理瓶頸基礎上，重點建設“全生產(chǎn)鏈質謝謝！Thankyou!謝謝！Thankyou!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！深中投管理提升系列：產(chǎn)品質量提升的思考及舉措深中投管理提升系列：產(chǎn)品質量提升的思考及舉措深中投質量管理歷程深中投質量管理分析深中投產(chǎn)品質量提升的思考二四三一深中投未來大“質”觀目錄34深中投產(chǎn)品質量提升的舉措五深中投質量管理歷程深中投質量管理分析深中投產(chǎn)品一、深中投質量管理歷程●3.蘇州藍岸國際1.中旅國際公館高檔社區(qū)樣板物業(yè)服務人性化樣板成功因素：質量目標聚焦決策效率高本地項目一級管控產(chǎn)品定位清晰、規(guī)劃起點高1.中旅國際公館●2.港中旅大廈CBD地標建筑出租率100%成功因素：質量目標聚焦本地項目一級管控重視技術把控核心質量（深基坑、核心筒、幕墻節(jié)能、頂部大空間）3.蘇州藍岸國際園區(qū)的高尚住宅區(qū)市場化運作的第一個異地項目成功因素：政府監(jiān)管透明建筑市場規(guī)范管理鏈條順暢規(guī)劃融入本土文化2.港中旅大廈1、回首過去，深中投質量管理成功案例：市優(yōu)質結構工程獎安全文明標化工地獎建設部3A認證園林式花園小區(qū)獎安全文明標兵小區(qū)獎國家銀質獎全國高科技建材應用示范樓盤35一、深中投質量管理歷程●3.蘇州藍岸國際1.中旅國際公館1.一、深中投質量管理歷程2、隨著旅游地產(chǎn)異地化開發(fā)推進，深中投項目開發(fā)暴露出一些質量問題防水通病地下室、外墻、屋面不同程度的出現(xiàn)滲漏感觀質量工程細部質量粗糙（室內平整度、垂直度、外立面感觀差等）客戶感受入伙配套、保障設施滯后（道路、景觀、園林綠化）后期服務弱（舒適性、人性化、耐久性、服務質量）36滲漏洋房地暖管外露暴露工程管理中存在短板一、深中投質量管理歷程2、隨著旅游地產(chǎn)異地化開發(fā)推進，深中投一、深中投質量管理歷程3、深中投項目質量管理“得”與“失”質量管控中，“人”是核心：專業(yè)能力、責任心、執(zhí)行力；生產(chǎn)鏈上質量目標傳遞與聚焦極其重要：要加強各階段質量過程管控，保證實施過程中質量目標的層層傳遞；選擇誠實、守信、能力強的總包，是保證工程質量的重要因素。37深刻體會得管控鏈條短，決策迅速，質量目標清晰建筑市場規(guī)范，政府監(jiān)管嚴格，施工從業(yè)人員素質高是影響質量的重要因素項目團隊熟悉項目所在地規(guī)范條例，項目可操作性強項目開發(fā)體量適中、節(jié)奏合理失異地施工，管控難度加大，組織管控體系應對不足對項目所在地區(qū)域文化了解不夠（節(jié)氣、工期、合作單位誠信、建筑市場規(guī)范度等）成本管控、進度管控與質量管控脫節(jié)，項目管理難以均衡發(fā)展大體量開發(fā)、缺乏合理的標準工期，資源難以匹配，質量讓路于進度等目標一、深中投質量管理歷程3、深中投項目質量管理“得”與“失”質二、深中投質量管理分析38二、深中投質量管理分析61、質量環(huán)境因素分析3.產(chǎn)品結構：從單一住宅向多元發(fā)展

品質由普通擴展為中高端產(chǎn)品具有可游可居的特性2.產(chǎn)業(yè)布局：走出“本土”

邁向“全國”二、深中投質量管理分析質量4.發(fā)展現(xiàn)狀：質量與成本、進度、安全之間協(xié)同發(fā)展認識不足1.建筑市場：管理、勞務人員整體

素質下滑5.人才配置：擴張中人才被“稀釋、

攤薄”招投標難以保證質量目標未考慮地域文化、施工工藝水平差異對產(chǎn)品多元化下的項目開發(fā)復雜度程度認識不夠，技術應對措施不足力保進度、成本后門不倒質量管控處于次要地位人員專業(yè)技術水平參差不齊質量意識淡薄，責任心不強建立合作單位的動態(tài)評估與信息庫；建立總包戰(zhàn)略合作關系“新形勢”“新挑戰(zhàn)”原有的思維方式管控能力與投資布局同步發(fā)展標桿企業(yè)人才儲備與培養(yǎng)機制知識積累與學習產(chǎn)品標準化+差異化設計形成技術成熟的產(chǎn)品線以質量、安全為底線，成本、進度協(xié)調發(fā)展391、質量環(huán)境因素分析3.產(chǎn)品結構：從單一住宅向多元發(fā)展2.產(chǎn)問題傳遞問題疊加傳遞規(guī)劃設計階段質量目標策劃不清晰；缺乏產(chǎn)品設計的經(jīng)驗總結和專項質量提升研究；設計管理流程中，質量細節(jié)把關不嚴，設計成果完整性不足。投資策劃階段質量目標策劃缺失招標及成本管控階段招投標方法扭曲，只重程序，不重效果；成本管控與市場信息脫節(jié)，難以調動總包的積極性；對總包單位、供應商缺乏動態(tài)評估和履約評價；未建立合作方信息庫，難以形成戰(zhàn)略合作伙伴。施工階段施工過程中圖紙會審交底不充分、現(xiàn)場工程師責任心不強、現(xiàn)場管理能力薄弱；問題疊加后，項目公司對總包的履約管理及現(xiàn)場監(jiān)管不暢，質量目標難以實現(xiàn)；板塊對項目公司日常質量管控力度不夠，缺少巡檢、互檢、考核、獎罰等手段；不同地區(qū)、不同產(chǎn)品類型下的合理建造工期缺失；后門不倒的前提下，項目公司弱化了項目開發(fā)的“大局觀”。公司缺乏整體質量策劃目標，質量目標不傳遞、不聚焦；各業(yè)務模塊缺少嚴密的質量把控流程及指引，導致質量問題向后疊加傳遞；各業(yè)務模塊缺少明確的質量責任體系，質量問題難以追溯；為了入伙而入伙、忽視了無形質量目標（客戶的滿意度）。交付階段問題集中爆發(fā)！！影響客戶感受及項目后續(xù)銷售問題疊加傳遞2、內部質量管控誤區(qū)二、深中投質量管理分析40問題疊加傳遞結果出現(xiàn)項目上，問題發(fā)生全過程問題問題規(guī)劃設計階段投資策劃階段招標及成本管控階段施3、“質量、進度、成本”之間的驅動關系未統(tǒng)籌協(xié)調二、深中投質量管理分析質量進度成本趕進度，質量難以保證；成本控制僵化、趕進度，質量讓路；安全底線質量進度成本安全底線僵成本、趕進度，質量讓路質量、成本、進度三者統(tǒng)籌協(xié)調413、“質量、進度、成本”之間的驅動關系未統(tǒng)籌協(xié)調二、深中42三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考10三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考43“我們都生活在質量堤壩后面

LifeBehindtheQualityDikes”

——約瑟夫·莫西·朱蘭（JosephM.Juran)美國著名質量管理專家11“我們都生活在質量堤壩后面1、深中投產(chǎn)品質量提升框架全生產(chǎn)鏈質量管控體系建制度梳流程定標準出指引全生產(chǎn)鏈質量責任體系

權責分解崗位責任制績效考核全生產(chǎn)鏈質量能力建設

專業(yè)能力創(chuàng)新能力知識積累傳承質量提升

質量聚焦責任意識能力提升投策、設計、招標、施工、營銷、運營服務44三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考1、深中投產(chǎn)品質量提升框架全生產(chǎn)鏈全生產(chǎn)鏈全生產(chǎn)鏈質量提升總體策劃總體設計方案設計招投標/采購營銷擴初施工圖入伙/客服產(chǎn)品策劃投資拓展施工2、建立全生產(chǎn)鏈質量管控體系——建“網(wǎng)”筑“壩”（3網(wǎng)6壩）45能力提升體系網(wǎng)質量管控體系網(wǎng)質量責任體系網(wǎng)質量提升策劃質量大壩施工質量大壩驗收質量大壩招標質量大壩設計質量大壩運營維護質量大壩三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考總體總體方案招投標營銷擴3、基于深中投管理和開發(fā)現(xiàn)狀，建“網(wǎng)”筑“壩”以施工階段為切入點，向生產(chǎn)鏈前后延伸46施工質量管理質量管控體系質量責任體系質量能力建設（指引簡化工作、權責明晰）工程管理業(yè)務流程

（基本準則）工程管理制度（施工標準動作）施工管理作業(yè)指引（建造標準）施工技術標準流程清晰體系完整（分解質量責任主體）經(jīng)營責任書（獎懲制度）績效考核（產(chǎn)品缺陷與預防手冊、

質量交流會）項目經(jīng)驗總結創(chuàng)新能力（專業(yè)培訓、技術交流）專業(yè)能力（責任到人）崗位責任制施工質量建“網(wǎng)”—建體系、明責任、提能力三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考3、基于深中投管理和開發(fā)現(xiàn)狀，建“網(wǎng)”筑“壩”以施工階段為切過程管控工程項目管理策劃書施工計劃施工組織設計勞動力需求進場計劃材料設備需求進場計劃設計交底、圖紙會審質量手冊、通病防治策劃書的交流培訓總包施工資源配置情況招標質量策劃施工準備、質量交底會建造施工計劃47施工質量筑“壩”—推進質量策劃與質量過程控制，保證質量目標傳遞、聚焦質量目標、工作流程施工技術及驗收標準目標傳遞質量聚焦目標傳遞質量聚焦公司

管控驗收制度履約單位管理檢查制度樣板制度巡檢制度審批制度考核制度設計變更簽證制度責任制度材料樣板施工樣板材料進場驗收單材料、工序檢查責任到人質量控制點、關鍵工序驗收總包驗收主要管理人員不得隨意更換施工資源（材料、人工）動態(tài)監(jiān)控及調整合作方履約評價，建立合作方動態(tài)信息庫監(jiān)理驗收板塊項目公司成品保護成品驗收交接單成品保護標準生產(chǎn)鏈三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考過程管控工程項目管理策劃書施工計劃設計交底、圖紙會審招標總包單位自檢政府驗收項目公司驗收物業(yè)驗收公司抽檢入伙總結合格通過通過通過合格新增：二次淋水試驗入伙樣板房制度分樓棟責任到人整體感觀驗收以入伙樣板房標準驗收以入伙樣板房標準交付小業(yè)主考核產(chǎn)品有形質量優(yōu)化產(chǎn)品不足之處學習繼承產(chǎn)品成功經(jīng)驗物業(yè)交接驗收驗收工程項目管理策劃書質量整改期48竣工入伙驗收管控各施工單位建立質量整改小組快速反應機制質量驗收筑“壩”—重視質量整改期，增加多個質量控制節(jié)點，建立快速反應機制質量控制向生產(chǎn)鏈后端延伸三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考總包單位自檢政府驗收項目公司驗收物業(yè)驗收公司抽檢入伙總結合格銷售投訴處理售后/物業(yè)無形質量靠態(tài)度——以熱情耐心的服務態(tài)度提升產(chǎn)品質量，用品質獲得社會及深中投“雙贏”局面。微笑主動熱情耐心各施工單位專業(yè)維修組由物業(yè)統(tǒng)一管理定期客服回訪第三方滿意度客服調查建立投訴迅速反應機制設備運營維護小業(yè)主溝通聯(lián)誼工程項目管理策劃書目標傳遞質量聚焦銷售物業(yè)質量目標生產(chǎn)鏈目標傳遞質量聚焦銷售物業(yè)質量策劃書49提高服務質量提升產(chǎn)品無形質量運營維護建“網(wǎng)”筑“壩”—提升服務品質，客戶需求快速反應質量控制向生產(chǎn)鏈后端延伸招標質量策劃交樓標準的準確表述三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考銷售投訴處理售后/物業(yè)無形質量靠態(tài)度——以熱情耐心的服務態(tài)度50了解報名單位信息單位篩選確定考察單位了解單位信息，分重點考察確定邀標單位細化評審標準、評審要求細化評審中技術權重評標重視項目公司意見優(yōu)選動態(tài)考核優(yōu)良合作方重點考察履約能力，信譽度擬派本工程項目管理人員素質、項目經(jīng)理綜合資源加大項目公司話語權制度落實到具體操作適合不同質量標準的招標招標質量建“網(wǎng)”筑“壩”—重形更重實，嚴格合同執(zhí)行質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸工程項目管理策劃書招標質量策劃目標傳遞質量聚焦招投標合同策劃質量目標生產(chǎn)鏈設計質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈細化評標辦法提高評審質量合同談判質量目標、懲獎制度施工資源配置成品保護標準施工技術及驗收標準后評價招投標效果評價、責任追溯三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考18了解報名單位信息單位篩選了解單位信息，分重點考察確定邀標51施工現(xiàn)場服務總結、后評價設計單位選擇設計過程管理圖紙審核注重相關業(yè)績服務態(tài)度、業(yè)界口碑推行項目負責人制專項質量研究技術措施建立管理流程與相應的責權體系審圖要點標準化設計的可實現(xiàn)性圖紙會審與專業(yè)協(xié)調圖紙交底及時反饋機制專業(yè)工程師巡查、駐場考核產(chǎn)品有形質量優(yōu)化產(chǎn)品不足之處學習繼承產(chǎn)品成功經(jīng)驗招標質量策劃規(guī)劃設計質量目標（清晰）設計質量策劃目標傳遞質量聚焦投策質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈重在過程管控提高設計質量設計質量建“網(wǎng)”筑“壩”—設計把關，嚴防死守質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸產(chǎn)品標準化+差異化設計形成成熟的產(chǎn)品線三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考19施工現(xiàn)場服務總結、后評價設計單位選擇設計過程管理圖紙審核52投資策劃設計質量策劃投策質量策劃目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈策劃質量建“網(wǎng)”筑“壩”—精準定位、質量聚焦質量控制向生產(chǎn)鏈前端延伸可研報告策劃報告產(chǎn)品定位項目策劃建議書品質定位建造標準注重實際調研數(shù)據(jù)真實可靠深入現(xiàn)場調研項目準確定位項目開發(fā)策略提供充分設計依據(jù)根據(jù)市場客戶定位制定建造標準提高投策質量清晰產(chǎn)品定位三、深中投產(chǎn)品質量提升的思考20投資策劃設計質量投策質量目標傳遞質量聚焦生產(chǎn)鏈策劃質量建53四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措21四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措1、產(chǎn)品質量提升的舉措——組織保障54組長：總經(jīng)理副組長：質量分管領導成員：總經(jīng)理室成員運營管理部投資策劃中心規(guī)劃設計中心成本控制中心市場營銷部領導小組物業(yè)公司項目公司四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措質量管理領導小組質量管理執(zhí)行小組統(tǒng)籌協(xié)調統(tǒng)籌協(xié)調1、產(chǎn)品質量提升的舉措——組織保障22組長552、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作

思考與舉措并行，成熟一點推一點，循環(huán)提高四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措一、在建項目質量管控舉措項目公司存在問題采取措施效果沈陽項目二期房屋滲漏加快收尾工程；成立質量整改小組，引進專業(yè)維修單位別墅屋面露臺（1）將有組織排水改為無組織排水，

取消原女兒墻，增加排水坡度

（2）增加卷材泛水高度漏點明顯減少洋房區(qū)：（1）陽臺增加地漏，風帽基座增設不銹鋼或

鋁板整體覆蓋打膠封閉

（2）外墻裝飾線和外空調機位處：用水泥基

防水材料封堵陽臺及屋面滲漏治理效果好；外墻漏點減少，凍融季后繼續(xù)跟蹤整改效果青島項目房屋滲漏對滲漏的屋面系統(tǒng)集中返工，加強工程監(jiān)控，全程旁站漏點減少室內地坪外墻涂料等感觀質量差地坪采取局部鑿除+水泥膠漿抹平消除了質量問題外墻涂料由深中投專業(yè)裝修工程師駐場把關效果，針對性采取底層打磨+面層均勻涂刷觀感質量明顯提高園林綠化施工階段，規(guī)劃設計中心園林工程師駐場把控質量芒果網(wǎng)大廈勞務隊伍不穩(wěn)定，人員欠缺；施工單位質量管控能力簿弱梳理總包內部組織管理關系，調整勞務隊伍，建立健全質量管控體系，充實現(xiàn)場專業(yè)技術力量勞務隊伍人員穩(wěn)定；質量管控體系明晰；標準層5.5天/層232、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的562、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的重點工作四、深中投產(chǎn)品質量提升的舉措二、前期項目質量管控舉措項目深中投質量控制措施項目公司質量控制措施投策中心設計中心運營部成本中心寧波

鞍山選擇有實力策劃公司，寧波（華星房產(chǎn)）鞍山（克而瑞），保證策劃報告質量方案設計選擇深圳有實力公司，寧波（柏濤）鞍山（筑博），板塊公司全程跟蹤，控制質量審核項目公司質量管控組織、項目管理策劃書，提供質量巡檢報告供項目公司學習借鑒招標注重實際效果，選擇有實力的設計、總包，控制質量建立質量控制組織，編制工程項目管理策劃書，建立崗位責任制深中投各部門到寧波、鞍山認真調研，充實策劃報告依據(jù)施工圖設計選擇寧波有實力公司，寧波（寧大）鞍山（遼寧省院），板塊公司設計人員駐場配合，把控質量以質量為根本，以效益為目標，科學合理編制開發(fā)計劃編制與項目公司高端定位相配合的成本目標選擇寧波11家有實力的總包單位，組織板塊公司和項目公司共同考察，了解公司實力，與擬派項目經(jīng)理座談編制寧波、鞍山項目建造標準設計中心指定專人擔任項目設計負責人，把控質量參與招標過程，對總包的實力和項目經(jīng)理水平評估

編制當?shù)刭|量通病防治手冊，掌握當?shù)厥┕すに嚰爸攸c注意事項242、產(chǎn)品質量提升的舉措——目前深中投質量管理提升已推動的572、產(chǎn)品質量提升的