成本法及其運(yùn)用課件

項(xiàng)目四成本法及其運(yùn)用項(xiàng)目四成本法及其運(yùn)用1成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價(jià)格的求取2建筑物折舊的求取34積算價(jià)格的確定4目錄本項(xiàng)目任務(wù)：成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價(jià)格的求取2建筑物折舊的求取342提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.1成本法基本原理分析提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.1成本法3思路：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊。本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格。一、含義積算價(jià)格=重新購建成本—折舊任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法思路：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除4賣方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論買方角度：替代原理二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法賣方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房5只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)新開發(fā)的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)在建工程計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對(duì)象任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房6三、適用對(duì)象適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝修部分房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目

任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法三、適用對(duì)象適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)任務(wù)4.17條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項(xiàng)：應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項(xiàng)8五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+9五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊（一）基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊（一）10五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤+土地增值收益基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)11五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1.取得待開發(fā)土地的成本包括土使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金2.土地開發(fā)成本包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等3.管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的3%-5%左右計(jì)算。基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)12五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式4.投資利息(1)土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息基數(shù)為土地取得費(fèi)用計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期

(2)土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息

基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)通常視為均勻投入I=P[(1+i)n－1]基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)13基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析010.5I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

基本原理項(xiàng)目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為114基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析00.511.5265%35%I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

基本原理項(xiàng)目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年15基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47基本原理項(xiàng)目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年16五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式5.銷售稅費(fèi)（1）銷售費(fèi)用（2）銷售稅金及附加（3）其他銷售稅費(fèi)基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法6.開發(fā)利潤開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)17五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式7.土地增值收益

土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+利潤）×土地增值收益率基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)18某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費(fèi)用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值收益為10%。試評(píng)估該土地的單價(jià)。土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費(fèi)E+土地增值收益F問題解析某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開19鞏固練習(xí)某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

問題鞏固練習(xí)某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為20鞏固練習(xí)答案：B

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

解析鞏固練習(xí)答案：B

540×（1.082-1）+90×（2122結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋Γ?2結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課22提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.2重新構(gòu)23一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法建筑物：建筑物重新建造成本之和

土地：土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和

認(rèn)識(shí)：1、重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的；2、重新購建價(jià)格是客觀的；3、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格；4、土地的重新購建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法建24一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法重置價(jià)格：又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格：又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法重25二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法1、土地重新購建價(jià)格的求取比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法2、建筑物重新購建價(jià)格的求?。?）單位比較法單位面積法單位體積法

二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本26基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，則評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為多少？解析（1）單位比較法1200×500=60（萬元）

任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米27基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為1000元/立方米，則評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為？解析（1）單位比較法1000×1000=100萬元任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，28二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法2、建筑物重新購建價(jià)格的求?。?）工料測量法：先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)。（4）指數(shù)調(diào)整法：運(yùn)用建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)野戰(zhàn)的現(xiàn)行成本。（2）分部分項(xiàng)法：以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本29項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計(jì)

稅費(fèi)利息管理費(fèi)

重新購建價(jià)格

分部分項(xiàng)法項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工30項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)現(xiàn)場準(zhǔn)備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費(fèi)

其他

重新購建價(jià)格

工料測算法項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)現(xiàn)場準(zhǔn)備

水泥

沙石

磚31問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建造成本的變動(dòng)狀況為：2008年內(nèi)平均每月比上月遞增1％；2009年與2010年基本保持不變；2011年與2012年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2013年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取2013年8月初的該類建筑物的重新建造成本。解析（4）指數(shù)調(diào)整法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一32鞏固練習(xí)下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）。

A.重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格答案：ABCD鞏固練習(xí)下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）3334結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋?！34結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課34提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.3建筑物折舊的求取提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.3建筑物35一、含義任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。1.有形損耗由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失

2.無形損耗由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素（如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等）而引起的建筑物無形價(jià)值損失。一、含義任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理項(xiàng)目四成本法是指36二、影響因素任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法影響因素2因使用產(chǎn)生破損時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等人為造成的破壞物質(zhì)因素技術(shù)更新設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更功能因素周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退經(jīng)濟(jì)因素二、影響因素任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理項(xiàng)目四成本法37三、求取方法（1）—年限法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法建筑物的耐用年限自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命資產(chǎn)評(píng)估所用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。三、求取方法（1）—年限法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原38任務(wù)實(shí)施《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項(xiàng)目鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等簡易結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房7050404030303010受腐蝕生產(chǎn)用房5035303020202010非生產(chǎn)用房8060505040404010任務(wù)實(shí)施《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項(xiàng)目鋼結(jié)構(gòu)鋼筋39城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。任務(wù)拓展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高40任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建成時(shí)間建筑物耐用年限截止補(bǔ)辦土地手續(xù)土地年限截止時(shí)間按建筑物耐用年限計(jì)算任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建41任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建成時(shí)間建筑物耐用年限截止補(bǔ)辦土地手續(xù)土地年限截止時(shí)間建筑物已使用年限+土地剩余使用年限任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建42任務(wù)實(shí)施建筑物的已使用年限實(shí)際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評(píng)估所用的應(yīng)為有效使用年限。任務(wù)實(shí)施建筑物的已使用年限實(shí)際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評(píng)估所43任務(wù)實(shí)施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq任務(wù)實(shí)施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV44問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

解析1、年限法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重45三、求取方法（2）—觀察法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評(píng)估建筑物的損耗率的方法。基本計(jì)算公式為：損耗率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G＋裝修部分合計(jì)得分×S＋設(shè)備部分合計(jì)得分×BG、S、B分別為各對(duì)應(yīng)部分的評(píng)分修正系數(shù)。一般按各部分造價(jià)占建筑物整體造價(jià)的比值取定。三、求取方法（2）—觀察法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原46三、求取方法（3）—修復(fù)費(fèi)用法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法損耗率=修復(fù)費(fèi)用÷重置成本

資產(chǎn)的有些實(shí)體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的，對(duì)不可修復(fù)性損耗部分，只能以其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來替代對(duì)其修復(fù)的費(fèi)用.三、求取方法（3）—修復(fù)費(fèi)用法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基47問題例：某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用年限為10年。根據(jù)評(píng)估人員推測，主體結(jié)構(gòu)修復(fù)費(fèi)用為15萬元，裝修的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為零。[問題]（1）各部分的損耗率；（2）房屋的成新率。3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取問題例：某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年48解析3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法（1）各部分的損耗率：主體部位的損耗率=修復(fù)費(fèi)用/重置費(fèi)用×100%=15/（200-60-60）×100%=18.75%裝修部位的損耗率=已使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%=2/8×100%=25%設(shè)備部位的損耗率=10/15×100%=66.67%（2）房屋的成新率：主體部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%裝修部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%設(shè)備部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%房屋成新率=1-（40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%）=65%任務(wù)4.3建筑物折舊的求取解析3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理項(xiàng)目四成本法（1）各部分的損耗率：49三、求取方法（4）—市場提取法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法四個(gè)重要公式：總折舊率＝建筑物折舊÷建筑物重新購建價(jià)格

年平均折舊率＝總折舊率÷建筑物年齡

當(dāng)殘值率為零時(shí)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1÷年平均折舊率建筑物成新率＝1－總折舊率三、求取方法（4）—市場提取法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基50鞏固練習(xí)某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）A.2.00%B.2.13%

C.2.22%D.2.50%問題鞏固練習(xí)某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，建設(shè)期為2年，該51鞏固練習(xí)答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

折舊期限＝50-5=45

年折舊率＝1/45=2.22%解析鞏固練習(xí)答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物5253結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾。——讓我們一起努力！53結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課53一、積算價(jià)格的確定基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.4積算價(jià)格的確定一、積算價(jià)格的確定基本原理項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.4積算價(jià)格54案例分析1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。案例1VB＝284800元；t＝15年；N＝50年重新建造成本C=200×2000＝400000元已使用折舊總額∑D＝C－VB＝115200元年折舊額D＝∑D÷t＝7680元

殘值率

R＝4％

解析案例分析1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2055答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那一部分壽命后的壽命計(jì)算折舊

折舊期限＝50-5=45

年折舊率＝1/45=2.22%解析解析案例分析答案：C

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命562、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的設(shè)計(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的耐用年限應(yīng)為多少年？使用8年建筑物設(shè)計(jì)壽命50年土地使用40年N＝40＋8＝48年

案例2案例分析2、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓573、某建筑物設(shè)計(jì)壽命50年，已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則用直線折舊法計(jì)算的該建筑物的成新率？已知：N＝50；t＝8；n＝32；R＝5％，求：q解：N≠n+t

案例3案例分析3、某建筑物設(shè)計(jì)壽命50年，已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可584、某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米。現(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/㎡。建筑物建造的建安成本為1800元/㎡，管理費(fèi)用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。

案例4案例分析4、某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積500059房地價(jià)格V總=土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷售稅費(fèi)E+開發(fā)利潤F案例分析解析房地價(jià)格V總=土地成本A+建安成本B+管理費(fèi)用C+利息D+銷60鞏固練習(xí)某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

問題鞏固練習(xí)某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，61鞏固練習(xí)答案：D

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150

土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤率

＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000解析鞏固練習(xí)答案：D

開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×6263結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾。——讓我們一起努力！63結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課63演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！64項(xiàng)目四成本法及其運(yùn)用項(xiàng)目四成本法及其運(yùn)用65成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價(jià)格的求取2建筑物折舊的求取34積算價(jià)格的確定4目錄本項(xiàng)目任務(wù)：成本法基本原理分析1重新構(gòu)建價(jià)格的求取2建筑物折舊的求取3466提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.1成本法基本原理分析提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.1成本法67思路：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊。本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格。一、含義積算價(jià)格=重新購建成本—折舊任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法思路：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除68賣方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論買方角度：替代原理二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入；②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法賣方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論二、理論依據(jù)①從賣方的角度來看，房69只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)新開發(fā)的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)在建工程計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而不適用收益法的房地產(chǎn)三、適用對(duì)象任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房70三、適用對(duì)象適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝修部分房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目

任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法三、適用對(duì)象適用對(duì)象：既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)任務(wù)4.171條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項(xiàng)：應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整；在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、使用條件注意事項(xiàng)72五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+73五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊（一）基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊（一）74五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤+土地增值收益基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)75五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式1.取得待開發(fā)土地的成本包括土使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金2.土地開發(fā)成本包括地上地下尚有待拆除搬遷房屋的拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等3.管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)等?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的3%-5%左右計(jì)算?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)76五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式4.投資利息(1)土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息基數(shù)為土地取得費(fèi)用計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期

(2)土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息

基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)通常視為均勻投入I=P[(1+i)n－1]基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)77基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析010.5I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

基本原理項(xiàng)目四成本法問題例1：總投資為550萬元，開發(fā)期為178基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析00.511.5265%35%I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

基本原理項(xiàng)目四成本法問題例2：總投資為400萬元，開發(fā)期2年79基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。解析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47基本原理項(xiàng)目四成本法問題例3：總投資為600萬元，開發(fā)期3年80五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式5.銷售稅費(fèi)（1）銷售費(fèi)用（2）銷售稅金及附加（3）其他銷售稅費(fèi)基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法6.開發(fā)利潤開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)81五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式7.土地增值收益

土地增值收益=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+利潤）×土地增值收益率基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法五、估價(jià)公式任務(wù)4.1成本法基本原理分析（二）適用于新開發(fā)82某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費(fèi)用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值收益為10%。試評(píng)估該土地的單價(jià)。土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費(fèi)E+土地增值收益F問題解析某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開83鞏固練習(xí)某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

問題鞏固練習(xí)某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為84鞏固練習(xí)答案：B

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

解析鞏固練習(xí)答案：B

540×（1.082-1）+90×（8586結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋Γ?2結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課86提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.2重新構(gòu)87一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法建筑物：建筑物重新建造成本之和

土地：土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本與建筑物重新建造成本之和

認(rèn)識(shí)：1、重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的；2、重新購建價(jià)格是客觀的；3、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格；4、土地的重新購建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法建88一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法重置價(jià)格：又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格：又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。一、含義任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法重89二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法1、土地重新購建價(jià)格的求取比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法2、建筑物重新購建價(jià)格的求?。?）單位比較法單位面積法單位體積法

二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本90基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，則評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為多少？解析（1）單位比較法1200×500=60（萬元）

任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的建筑面積為500平方米91基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為1000元/立方米，則評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為？解析（1）單位比較法1000×1000=100萬元任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本法問題例：某建筑物的體積為1000立方米，92二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法2、建筑物重新購建價(jià)格的求取（3）工料測量法：先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)。（4）指數(shù)調(diào)整法：運(yùn)用建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)野戰(zhàn)的現(xiàn)行成本。（2）分部分項(xiàng)法：以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)二、求取思路任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理項(xiàng)目四成本93項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計(jì)

稅費(fèi)利息管理費(fèi)

重新購建價(jià)格

分部分項(xiàng)法項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工94項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)現(xiàn)場準(zhǔn)備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費(fèi)

其他

重新購建價(jià)格

工料測算法項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)現(xiàn)場準(zhǔn)備

水泥

沙石

磚95問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建造成本的變動(dòng)狀況為：2008年內(nèi)平均每月比上月遞增1％；2009年與2010年基本保持不變；2011年與2012年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2013年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取2013年8月初的該類建筑物的重新建造成本。解析（4）指數(shù)調(diào)整法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取問題例：某建筑物于2008年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一96鞏固練習(xí)下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）。

A.重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格答案：ABCD鞏固練習(xí)下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）9798結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課程進(jìn)行不斷增加而不是減少。愿你們將來為學(xué)習(xí)了建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)而慶幸，不是遺憾?！屛覀円黄鹋Γ?4結(jié)束語愿同學(xué)們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法學(xué)習(xí)的興趣隨著課98提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.3建筑物折舊的求取提出任務(wù)設(shè)置情景任務(wù)實(shí)施任務(wù)小結(jié)鞏固練習(xí)任務(wù)4.3建筑物99一、含義任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。1.有形損耗由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失

2.無形損耗由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素（如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等）而引起的建筑物無形價(jià)值損失。一、含義任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理項(xiàng)目四成本法是指100二、影響因素任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法影響因素2因使用產(chǎn)生破損時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等人為造成的破壞物質(zhì)因素技術(shù)更新設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更功能因素周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退經(jīng)濟(jì)因素二、影響因素任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理項(xiàng)目四成本法101三、求取方法（1）—年限法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法建筑物的耐用年限自然壽命經(jīng)濟(jì)壽命資產(chǎn)評(píng)估所用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。三、求取方法（1）—年限法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原102任務(wù)實(shí)施《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項(xiàng)目鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等簡易結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房7050404030303010受腐蝕生產(chǎn)用房5035303020202010非生產(chǎn)用房8060505040404010任務(wù)實(shí)施《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》參考建筑物的耐用年限項(xiàng)目鋼結(jié)構(gòu)鋼筋103城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。任務(wù)拓展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高104任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建成時(shí)間建筑物耐用年限截止補(bǔ)辦土地手續(xù)土地年限截止時(shí)間按建筑物耐用年限計(jì)算任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建105任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建成時(shí)間建筑物耐用年限截止補(bǔ)辦土地手續(xù)土地年限截止時(shí)間建筑物已使用年限+土地剩余使用年限任務(wù)實(shí)施建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致時(shí)建筑物建106任務(wù)實(shí)施建筑物的已使用年限實(shí)際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評(píng)估所用的應(yīng)為有效使用年限。任務(wù)實(shí)施建筑物的已使用年限實(shí)際使用年限有效使用年限資產(chǎn)評(píng)估所107任務(wù)實(shí)施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq任務(wù)實(shí)施建筑物成新率的確定q=1-d=1-(1-R)t/NV108問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

解析1、年限法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.2重新構(gòu)建價(jià)格的求取問題例：某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重109三、求取方法（2）—觀察法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷被評(píng)估建筑物的損耗率的方法?；居?jì)算公式為：損耗率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G＋裝修部分合計(jì)得分×S＋設(shè)備部分合計(jì)得分×BG、S、B分別為各對(duì)應(yīng)部分的評(píng)分修正系數(shù)。一般按各部分造價(jià)占建筑物整體造價(jià)的比值取定。三、求取方法（2）—觀察法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原110三、求取方法（3）—修復(fù)費(fèi)用法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法損耗率=修復(fù)費(fèi)用÷重置成本

資產(chǎn)的有些實(shí)體性損耗和功能性損耗是不可修復(fù)的，對(duì)不可修復(fù)性損耗部分，只能以其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值造成的損耗額來替代對(duì)其修復(fù)的費(fèi)用.三、求取方法（3）—修復(fù)費(fèi)用法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基111問題例：某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用年限為10年。根據(jù)評(píng)估人員推測，主體結(jié)構(gòu)修復(fù)費(fèi)用為15萬元，裝修的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為8年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，耐用年限為15年，已使用10年，殘值為零。[問題]（1）各部分的損耗率；（2）房屋的成新率。3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取問題例：某建筑物的重置價(jià)格為200萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年112解析3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)公式實(shí)施估價(jià)重新構(gòu)建價(jià)格的求取建筑物折舊的求取積算價(jià)格確定項(xiàng)目四成本法（1）各部分的損耗率：主體部位的損耗率=修復(fù)費(fèi)用/重置費(fèi)用×100%=15/（200-60-60）×100%=18.75%裝修部位的損耗率=已使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%=2/8×100%=25%設(shè)備部位的損耗率=10/15×100%=66.67%（2）房屋的成新率：主體部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%裝修部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%設(shè)備部位造價(jià)占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%房屋成新率=1-（40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%）=65%任務(wù)4.3建筑物折舊的求取解析3、修復(fù)費(fèi)用法基本原理項(xiàng)目四成本法（1）各部分的損耗率：113三、求取方法（4）—市場提取法任務(wù)4.3建筑物折舊的求取基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)