深國際萬科和頌軒周轉(zhuǎn)用房市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

深圳市同致誠德明資產(chǎn)評(píng)估有限公司深圳市同致誠德明資產(chǎn)評(píng)估有限公司本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計(jì)170套期房公寓房地產(chǎn)市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深同誠德評(píng)報(bào)字A2022DX011深圳市同致誠德明資產(chǎn)評(píng)估有限公司二零二二年五月三十日中國·深圳13501170目 錄資產(chǎn)評(píng)估師聲明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 12一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及其他評(píng)估報(bào)告使用人概況 12二、評(píng)估目的 13三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 13四、價(jià)值類型及其定義 17五、評(píng)估基準(zhǔn)日 18六、評(píng)估依據(jù) 18七、評(píng)估方法 20八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 24九、評(píng)估假設(shè) 25十、評(píng)估結(jié)論 27十一、特別事項(xiàng)說明 27十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 28十三、評(píng)估報(bào)告日 30評(píng)估報(bào)告附件 3113501170PAGE31PAGE31深圳市同致誠德明資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的，僅在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。客觀，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提八、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。九、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場勘查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。十、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估報(bào)告中已披露利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情形。深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計(jì)170套期房公寓房地產(chǎn)市場價(jià)值（摘要）深同誠德評(píng)報(bào)字A[2022]DX011重重 要 提 示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。本摘要單獨(dú)使用可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)評(píng)估結(jié)論的誤解或誤用。深圳市同致誠德明資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元350117020220331產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他評(píng)估報(bào)告使用人委托人和其他評(píng)估報(bào)告使用人：委托人為深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司。資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人為除委托人外的國家法律、法規(guī)規(guī)定為實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而需要使用本報(bào)告的其他評(píng)估報(bào)告使用人。產(chǎn)權(quán)持有人：深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司。二、評(píng)估目的為深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒期房公寓房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計(jì)170套期房公寓房地產(chǎn)。135011707,032.9535-40（35-3940），32套，分為三個(gè)戶型，分別是單間戶型（2613）、一房一廳戶型（21）、兩房一廳戶型（4套），具體情況詳見《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》：《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況1深國際萬科和頌軒113501商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-2深國際萬科和頌軒113502商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-3深國際萬科和頌軒113503商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-4深國際萬科和頌軒113504商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-5深國際萬科和頌軒113505商務(wù)公寓38.9635層南不臨路園區(qū)景觀單間-6深國際萬科和頌軒113506商務(wù)公寓56.4835層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-7深國際萬科和頌軒113507商務(wù)公寓40.3235層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-8深國際萬科和頌軒113508商務(wù)公寓56.4835層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-9深國際萬科和頌軒113509商務(wù)公寓38.9635層北一面臨路無特殊景觀單間-10深國際萬科和頌軒113510商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-11深國際萬科和頌軒113511商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-12深國際萬科和頌軒113512商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-13深國際萬科和頌軒113513商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-14深國際萬科和頌軒113514商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-15深國際萬科和頌軒113515商務(wù)公寓38.9935層北一面臨路無特殊景觀單間-16深國際萬科和頌軒113516商務(wù)公寓39.335層北一面臨路無特殊景觀單間-17深國際萬科和頌軒113517商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況18深國際萬科和頌軒113518商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-19深國際萬科和頌軒113519商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-20深國際萬科和頌軒113520商務(wù)公寓39.0235層北一面臨路無特殊景觀單間-21深國際萬科和頌軒113521商務(wù)公寓38.9635層北一面臨路無特殊景觀單間-22深國際萬科和頌軒113522商務(wù)公寓56.4835層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-23深國際萬科和頌軒113523商務(wù)公寓40.3235層?xùn)|不臨路園區(qū)景觀一房一廳-24深國際萬科和頌軒113524商務(wù)公寓56.4835層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-25深國際萬科和頌軒113525商務(wù)公寓38.9635層南不臨路園區(qū)景觀單間-26深國際萬科和頌軒113526商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-27深國際萬科和頌軒113527商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-28深國際萬科和頌軒113528商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-29深國際萬科和頌軒113529商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間-30深國際萬科和頌軒113530商務(wù)公寓39.3335層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊31深國際萬科和頌軒113531商務(wù)公寓39.0235層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊32深國際萬科和頌軒113532商務(wù)公寓39.2135層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊33深國際萬科和頌軒113601商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-34深國際萬科和頌軒113602商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-35深國際萬科和頌軒113603商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-36深國際萬科和頌軒113604商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-37深國際萬科和頌軒113605商務(wù)公寓38.9636層南不臨路園區(qū)景觀單間-38深國際萬科和頌軒113606商務(wù)公寓56.4836層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-39深國際萬科和頌軒113607商務(wù)公寓40.3236層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-40深國際萬科和頌軒113608商務(wù)公寓56.4836層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-41深國際萬科和頌軒113609商務(wù)公寓38.9636層北一面臨路無特殊景觀單間-42深國際萬科和頌軒113610商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況43深國際萬科和頌軒113611商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-44深國際萬科和頌軒113612商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-45深國際萬科和頌軒113613商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-46深國際萬科和頌軒113614商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-47深國際萬科和頌軒113615商務(wù)公寓38.9936層北一面臨路無特殊景觀單間-48深國際萬科和頌軒113616商務(wù)公寓39.336層北一面臨路無特殊景觀單間-49深國際萬科和頌軒113617商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-50深國際萬科和頌軒113618商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-51深國際萬科和頌軒113619商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-52深國際萬科和頌軒113620商務(wù)公寓39.0236層北一面臨路無特殊景觀單間-53深國際萬科和頌軒113621商務(wù)公寓38.9636層北一面臨路無特殊景觀單間-54深國際萬科和頌軒113622商務(wù)公寓56.4836層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-55深國際萬科和頌軒113623商務(wù)公寓40.3236層?xùn)|不臨路園區(qū)景觀一房一廳-56深國際萬科和頌軒113624商務(wù)公寓56.4836層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-57深國際萬科和頌軒113625商務(wù)公寓38.9636層南不臨路園區(qū)景觀單間-58深國際萬科和頌軒113626商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-59深國際萬科和頌軒113627商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-60深國際萬科和頌軒113628商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-61深國際萬科和頌軒113629商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間-62深國際萬科和頌軒113630商務(wù)公寓39.3336層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊63深國際萬科和頌軒113631商務(wù)公寓39.0236層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊64深國際萬科和頌軒113632商務(wù)公寓39.2136層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊65深國際萬科和頌軒113701商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-66深國際萬科和頌軒113702商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-67深國際萬科和頌軒113703商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況68深國際萬科和頌軒113704商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-69深國際萬科和頌軒113705商務(wù)公寓38.9637層南不臨路園區(qū)景觀單間-70深國際萬科和頌軒113706商務(wù)公寓56.4837層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-71深國際萬科和頌軒113707商務(wù)公寓40.3237層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-72深國際萬科和頌軒113708商務(wù)公寓56.4837層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-73深國際萬科和頌軒113709商務(wù)公寓38.9637層北一面臨路無特殊景觀單間-74深國際萬科和頌軒113710商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-75深國際萬科和頌軒113711商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-76深國際萬科和頌軒113712商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-77深國際萬科和頌軒113713商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-78深國際萬科和頌軒113714商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-79深國際萬科和頌軒113715商務(wù)公寓38.9937層北一面臨路無特殊景觀單間-80深國際萬科和頌軒113716商務(wù)公寓39.337層北一面臨路無特殊景觀單間-81深國際萬科和頌軒113717商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-82深國際萬科和頌軒113718商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-83深國際萬科和頌軒113719商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-84深國際萬科和頌軒113720商務(wù)公寓39.0237層北一面臨路無特殊景觀單間-85深國際萬科和頌軒113721商務(wù)公寓38.9637層北一面臨路無特殊景觀單間-86深國際萬科和頌軒113722商務(wù)公寓56.4837層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-87深國際萬科和頌軒113723商務(wù)公寓40.3237層?xùn)|不臨路園區(qū)景觀一房一廳-88深國際萬科和頌軒113724商務(wù)公寓56.4837層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-89深國際萬科和頌軒113725商務(wù)公寓38.9637層南不臨路園區(qū)景觀單間-90深國際萬科和頌軒113726商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-91深國際萬科和頌軒113727商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-92深國際萬科和頌軒113728商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-93深國際萬科和頌軒113729商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況94深國際萬科和頌軒113730商務(wù)公寓39.3337層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊95深國際萬科和頌軒113731商務(wù)公寓39.0237層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊96深國際萬科和頌軒113732商務(wù)公寓39.2137層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊97深國際萬科和頌軒113801商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-98深國際萬科和頌軒113802商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-99深國際萬科和頌軒113803商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-100深國際萬科和頌軒113804商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-101深國際萬科和頌軒113805商務(wù)公寓38.9638層南不臨路園區(qū)景觀單間-102深國際萬科和頌軒113806商務(wù)公寓56.4838層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-103深國際萬科和頌軒113807商務(wù)公寓40.3238層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-104深國際萬科和頌軒113808商務(wù)公寓56.4838層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-105深國際萬科和頌軒113809商務(wù)公寓38.9638層北一面臨路無特殊景觀單間-106深國際萬科和頌軒113810商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-107深國際萬科和頌軒113811商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-108深國際萬科和頌軒113812商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-109深國際萬科和頌軒113813商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-110深國際萬科和頌軒113814商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-111深國際萬科和頌軒113815商務(wù)公寓38.9938層北一面臨路無特殊景觀單間-112深國際萬科和頌軒113816商務(wù)公寓39.338層北一面臨路無特殊景觀單間-113深國際萬科和頌軒113817商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-114深國際萬科和頌軒113818商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-115深國際萬科和頌軒113819商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-116深國際萬科和頌軒113820商務(wù)公寓39.0238層北一面臨路無特殊景觀單間-117深國際萬科和頌軒113821商務(wù)公寓38.9638層北一面臨路無特殊景觀單間-118深國際萬科和頌軒113822商務(wù)公寓56.4838層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況119深國際萬科和頌軒113823商務(wù)公寓40.3238層?xùn)|不臨路園區(qū)景觀一房一廳-120深國際萬科和頌軒113824商務(wù)公寓56.4838層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-121深國際萬科和頌軒113825商務(wù)公寓38.9638層南不臨路園區(qū)景觀單間-122深國際萬科和頌軒113826商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-123深國際萬科和頌軒113827商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-124深國際萬科和頌軒113828商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-125深國際萬科和頌軒113829商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間-126深國際萬科和頌軒113830商務(wù)公寓39.3338層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊127深國際萬科和頌軒113831商務(wù)公寓39.0238層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊128深國際萬科和頌軒113832商務(wù)公寓39.2138層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊129深國際萬科和頌軒113901商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-130深國際萬科和頌軒113902商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-131深國際萬科和頌軒113903商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-132深國際萬科和頌軒113904商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-133深國際萬科和頌軒113905商務(wù)公寓38.9639層南不臨路園區(qū)景觀單間-134深國際萬科和頌軒113906商務(wù)公寓56.4839層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-135深國際萬科和頌軒113907商務(wù)公寓40.3239層西一面臨路無特殊景觀一房一廳-136深國際萬科和頌軒113908商務(wù)公寓56.4839層北兩面臨路無特殊景觀兩房一廳-137深國際萬科和頌軒113909商務(wù)公寓38.9639層北一面臨路無特殊景觀單間-138深國際萬科和頌軒113910商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-139深國際萬科和頌軒113911商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-140深國際萬科和頌軒113912商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-141深國際萬科和頌軒113913商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-142深國際萬科和頌軒113914商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-143深國際萬科和頌軒113915商務(wù)公寓38.9939層北一面臨路無特殊景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況144深國際萬科和頌軒113916商務(wù)公寓39.339層北一面臨路無特殊景觀單間-145深國際萬科和頌軒113917商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-146深國際萬科和頌軒113918商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-147深國際萬科和頌軒113919商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-148深國際萬科和頌軒113920商務(wù)公寓39.0239層北一面臨路無特殊景觀單間-149深國際萬科和頌軒113921商務(wù)公寓38.9639層北一面臨路無特殊景觀單間-150深國際萬科和頌軒113922商務(wù)公寓56.4839層北一面臨路無特殊景觀兩房一廳-151深國際萬科和頌軒113923商務(wù)公寓40.3239層?xùn)|不臨路園區(qū)景觀一房一廳-152深國際萬科和頌軒113924商務(wù)公寓56.4839層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-153深國際萬科和頌軒113925商務(wù)公寓38.9639層南不臨路園區(qū)景觀單間-154深國際萬科和頌軒113926商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-155深國際萬科和頌軒113927商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-156深國際萬科和頌軒113928商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-157深國際萬科和頌軒113929商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間-158深國際萬科和頌軒113930商務(wù)公寓39.3339層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊159深國際萬科和頌軒113931商務(wù)公寓39.0239層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊160深國際萬科和頌軒113932商務(wù)公寓39.2139層南不臨路園區(qū)景觀單間向內(nèi)凹進(jìn)約7夠開闊161深國際萬科和頌軒114001商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-162深國際萬科和頌軒114002商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-163深國際萬科和頌軒114003商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-164深國際萬科和頌軒114004商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-165深國際萬科和頌軒114005商務(wù)公寓38.9640層南不臨路園區(qū)景觀單間-166深國際萬科和頌軒114006商務(wù)公寓56.4840層南一面臨路園區(qū)景觀兩房一廳-167深國際萬科和頌軒114024商務(wù)公寓56.4840層南不臨路園區(qū)景觀兩房一廳-168深國際萬科和頌軒114025商務(wù)公寓38.9640層南不臨路園區(qū)景觀單間-序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）所在樓層朝向臨路情況景觀戶型視野、采光情況169深國際萬科和頌軒114026商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-170深國際萬科和頌軒114027商務(wù)公寓39.0240層南不臨路園區(qū)景觀單間-合計(jì)—7,3.9——————產(chǎn)權(quán)持有人承諾具體評(píng)估對(duì)象和范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的對(duì)象和范圍一致。四、評(píng)估基準(zhǔn)日20220331標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。六、評(píng)估方法本次評(píng)估采用市場法和收益法。七、價(jià)值類型本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。八、評(píng)估結(jié)論13501170套期房公寓房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2022年03月31日的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果如下所述：采用市場法下的整體購置評(píng)估價(jià)值為358,630,508元，采用收益法下的整體購置評(píng)估價(jià)值為361,063,966元，差異率約為市場價(jià)值水平，適用性高。故本次評(píng)估舍棄收益法，取市場法的估值為評(píng)估價(jià)值。故本次評(píng)估整體購置評(píng)估價(jià)值為RMB358,630,508元整（大寫：人民幣叁億伍仟捌佰陸拾叁萬零伍佰零捌元整）。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)如下表：序號(hào)房地產(chǎn)名稱用途建筑面積（㎡）整體購置評(píng)估價(jià)值（元）整體購置評(píng)估均價(jià)（元/㎡）1深國際萬科和頌軒一期五單元3501170房地產(chǎn)商務(wù)公寓7,032.95358,630,50850,993注：（1）本次評(píng)估結(jié)論的價(jià)值內(nèi)涵是含稅（增值稅）價(jià)；300元/平方米建筑面積的裝修費(fèi)。409,629,030.6687.55%。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論時(shí)，請(qǐng)注意本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)說明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；并關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)及前提條件。按照有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)行規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。[本頁以下無正文]13501170深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計(jì)170套公寓房地產(chǎn)市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深同誠德評(píng)報(bào)字A2022DX011深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司：13501170產(chǎn)在2022年03月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及其他評(píng)估報(bào)告使用人概況（一）委托人概況企業(yè)名稱深圳高速公路集團(tuán)股份有限公（以下簡稱“深高速”“委托人住 所：深圳市龍華區(qū)福城街道福民收費(fèi)站統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440300279302515E法定代表人：胡偉注冊(cè)資本：(人民幣)218,077.0326萬(元)公司類型：上市股份有限公司營業(yè)期限：1996-12-30至無固定期限業(yè)務(wù)（憑資格證書經(jīng)營）。（二）產(chǎn)權(quán)持有人概況企業(yè)單位名稱：深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司注冊(cè)資本：人民幣71,428.5714萬(元)住所：深圳市龍華區(qū)民治街道民泰社區(qū)民治路西側(cè)錦尚商業(yè)樓102法定代表人：趙偲翼社會(huì)信用代碼：91440300311781860K類 型：有限責(zé)任公司營業(yè)期限：2014-08-20至2034-08-20經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目是：城市更新及舊城改造工程的設(shè)計(jì)與施工；房地產(chǎn)開發(fā)；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營；房屋租賃、物業(yè)管理；國內(nèi)貿(mào)易；貨物及技術(shù)進(jìn)出口。（法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目除外），許可經(jīng)營項(xiàng)目是：園林綠化工程的設(shè)計(jì)與施工。（三）委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系。關(guān)聯(lián)關(guān)系，根據(jù)深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司的章程，深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司持有深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司34.3%的股權(quán)。（四）委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)深高速的介紹，評(píng)估報(bào)告的其他報(bào)告使用人包括依照法律法規(guī)之相關(guān)規(guī)定，對(duì)評(píng)估報(bào)告所對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為負(fù)有審批、核準(zhǔn)、備案等職責(zé)的國家行政機(jī)關(guān)；依法引用評(píng)估報(bào)告的其他中介機(jī)構(gòu)（如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等）；法律法規(guī)規(guī)定的不確定使用人。由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用人。二、評(píng)估目的為深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒期房公寓房地產(chǎn)提供市場價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍1、評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象為深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司擬整體購置深國際萬科和頌軒一期1棟五單元3501室等合計(jì)170套期房公寓房地產(chǎn)。135011707,032.9535-40（35-3940），32套，分為三個(gè)戶型，分別是單間戶型（2613）、一房一廳戶型（21）、兩房一廳戶型（4套），具體情況詳見《評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》。2、評(píng)估對(duì)象概況01-01131054.296000486400于該城市更新單元的二期，具體分期圖如下圖：深國際萬科和頌軒占地面積為47,395.61平方米，用途為商業(yè)用地、二類居住用288,6003棟住宅、213135-401707,032.9547層，評(píng)估對(duì)象處于地上35-40層，根據(jù)現(xiàn)場查勘以及產(chǎn)權(quán)持有人提供的《深國際萬科和頌135011703117/4-172023年年底竣工。300元/評(píng)估已考慮300元/平方米建筑面積的裝修費(fèi)；室內(nèi)裝修具體詳見《裝修標(biāo)準(zhǔn)》。評(píng)估對(duì)象具體位置深國際萬科和頌軒根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》及現(xiàn)場查勘，評(píng)估對(duì)象位于深圳市龍華新區(qū)民治街道民治大道，具體位置如下圖：深國際萬科和頌軒評(píng)估對(duì)象的相關(guān)情況①權(quán)利狀況根據(jù)相關(guān)權(quán)證記載，本次評(píng)估對(duì)象所在宗地為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司單獨(dú)所有，項(xiàng)目所在的國有土地使用權(quán)部分情況如下：序號(hào)土地使用權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號(hào)宗地號(hào)用途土地面積（㎡）土地使用年限1深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司[單獨(dú)所有]粵（2018）深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0137242號(hào)A802-0306商業(yè)用地，二類居住用地47,395.614020156232055年6月22日止備注（（2018）01372422255583638單6300029640780001120005300（含站務(wù)用房3005401100；3、本項(xiàng)目為民治梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目，分二期實(shí)施，本101-01（A802-0306）；4540520156234070（含站務(wù)用房（2015）5020執(zhí)行。②工程規(guī)劃及施工情況項(xiàng)目所在宗地所辦理的建設(shè)工程規(guī)劃許可證部分情況如下：深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證證號(hào)：深規(guī)劃資源建許字AG-2020-0008（改1）號(hào)用地單位深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司項(xiàng)目名稱深國際萬科和頌軒用地位置龍華區(qū)民治街道宗地編號(hào)440306406009GB00177宗地號(hào)A802-0306土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（2015）5020號(hào)及其補(bǔ)充合同一土地預(yù)審文件文號(hào)無建設(shè)用地規(guī)劃許可證/規(guī)劃要點(diǎn)函號(hào)LA-2015-0028/無分期建設(shè)項(xiàng)目子名稱一期選址意見書無設(shè)計(jì)文件單位深圳市華陽國際工程設(shè)計(jì)股份有限公司文件編號(hào)GC170374總建筑面積㎡366842.37計(jì)規(guī)定容積率建筑面積㎡211700建筑覆蓋率%（一/二級(jí)）59.11/14.29綠化覆蓋率%30.04建筑最高高度m150.35最大層數(shù)（地上/下）47/3棟數(shù)1（地上/下809/2089項(xiàng)目所在宗地所辦理的建筑工程施工許可證部分情況如下：建筑工程施工許可證工程編號(hào)：2017-440300-70-03-08988901建設(shè)單位萬科企業(yè)股份有限公司；深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司工程名稱深國際萬科和頌軒一期樁基工程建設(shè)地址深圳市龍華區(qū)民治街道建設(shè)規(guī)模367275.82平方米合同價(jià)格10227.041425萬元設(shè)計(jì)單位深圳市華陽國際工程設(shè)計(jì)股份有限公司施工單位深圳市鵬城建筑集團(tuán)有限公司監(jiān)理單位深圳市邦迪工程顧問有限公司合同開工日期2020/5/30合同竣工日期2020/12/30該項(xiàng)目所辦理的商品房預(yù)售許可證情況如下：深圳市商品房預(yù)售許可證編號(hào)：深房許字（2020）龍華014號(hào)深國際萬科和頌軒預(yù)售項(xiàng)目具體情況列表項(xiàng)目位置龍華區(qū)民治街道民治大道轄區(qū)宗地代碼440306406009GB00177（宗地號(hào)為A802-0306）房地產(chǎn)證號(hào)粵（2018）深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0137242號(hào)土地出讓合同深地合字（2015）5020號(hào)及補(bǔ)1開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)深房開字（2019）3720號(hào)批準(zhǔn)預(yù)售面積17441.80平方米批準(zhǔn)預(yù)售樓棟1棟其中住宅：62606.85平方米630套商務(wù)公寓：111834.95平方米2722套備注10137553.71設(shè)施的具體位置及面積詳見測繪報(bào)告；2147251472681.482（詳見分戶匯總表）；3402015623205562270201562320856224、本項(xiàng)目住宅裝修交付，商務(wù)公寓毛坯交付。預(yù)售詳細(xì)內(nèi)容見本證的附圖及附表③評(píng)估對(duì)象實(shí)物狀況本次評(píng)估中，因評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日為期房在建中，未對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備、維護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行查勘，僅對(duì)評(píng)估對(duì)象所在樓盤的樣板間（單間、兩房一廳戶型）進(jìn)行查勘，提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。根據(jù)評(píng)估人員的實(shí)地查勘以及經(jīng)與委托人溝通確認(rèn)，評(píng)估對(duì)象室內(nèi)戶型及空間布局、室內(nèi)裝修情況等以產(chǎn)權(quán)持有人提供的《裝修標(biāo)準(zhǔn)》、平面圖、戶型圖為依據(jù)，商務(wù)公寓含東、西、南、北四個(gè)朝向。另據(jù)《深圳市商品房預(yù)售許可證》，商務(wù)公寓毛坯交付，另根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《裝修標(biāo)準(zhǔn)》以及評(píng)估人員的實(shí)地查勘，商務(wù)公寓300元/300元/裝修情況具體詳見《裝修標(biāo)準(zhǔn)》，若實(shí)際交付的裝修標(biāo)準(zhǔn)與購買者在購買商品房時(shí)承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)存在差異，建議委托人在與出售方簽訂購房合同時(shí)，條款中明確對(duì)可能存在差異的裝修標(biāo)準(zhǔn)說明其處理方式，提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。四、價(jià)值類型及其定義（一）本企業(yè)價(jià)值評(píng)估所選取的價(jià)值類型為：市場價(jià)值。（二）價(jià)值定義表述：市場價(jià)值，是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，此正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額為包括增值稅的交易價(jià)格。五、評(píng)估基準(zhǔn)日20220331標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：（一）主要法律法規(guī)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過）；2、中華人民共和國主席令第15號(hào)《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第四次修正）；3（2020528日通過）；4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日第三次修正）；5、中華人民共和國主席令第32號(hào)《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）；6、第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007年3月16日）；7、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令1990年第55號(hào)）；8、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》；9、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》；10、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)-公允價(jià)值計(jì)量》；11、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》；12、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）；1350117013、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）；14、其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則>的通知》（財(cái)資〔2017〕43號(hào)）；2<資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則>（201730號(hào)3、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告>的通知》（評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)）；4、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序>的通知》（評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào)）；5、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同>的通知》（評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào)）；6、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案>的通知》（評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào)）；7、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)）；8、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)）；9、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)）；10、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)修訂<資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)）；11、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)）；12、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2017〕53號(hào)）；13<10履行資產(chǎn)評(píng)估程序>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2020〕6號(hào)）；14、《中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證>的通知》（中評(píng)協(xié)〔2019〕39號(hào)）；15、其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的準(zhǔn)則依據(jù)。（三）經(jīng)濟(jì)行為文件1、《深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司投資聯(lián)合評(píng)審委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。（四）產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及其他權(quán)屬資料；3、《深圳市商品房預(yù)售許可證》；4、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。（五）采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》（第二版）；2、評(píng)估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的存貸款利率；3、市場調(diào)查及詢價(jià)資料；4、互聯(lián)網(wǎng)信息資料；5、現(xiàn)場勘查記錄；6、深高速提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》及其他資料；7、其他取費(fèi)文件。（六）參考資料及其他1、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015）；2、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）；3、其他參考資料。七、評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。執(zhí)行單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法、成本法三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法，本次評(píng)估采用市場法和收益法。（一）評(píng)估方法的定義及其應(yīng)用前提條件1、市場法定義市場法也稱市場比較法，是指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。市場法應(yīng)用的前提條件①評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；②有關(guān)交易的必要信息可以獲得。2、收益法定義收益法是指通過將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法應(yīng)用的前提條件①評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；②預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；③收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。3、成本法定義成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法應(yīng)用的前提條件①評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；②評(píng)估對(duì)象能夠通過重置途徑獲得；③評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。（二）評(píng)估方法的選取資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評(píng)估方法。1、評(píng)估方法選取的因素分析選擇評(píng)估方法所考慮的因素包括：（1）評(píng)估目的和價(jià)值類型；（2）評(píng)估對(duì)象；評(píng)估方法選擇的其他因素。評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘查后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用如下方法進(jìn)行評(píng)估：1對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。②根據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象周邊商務(wù)公寓房地產(chǎn)的調(diào)查并結(jié)合自身的實(shí)際情況，該類房地產(chǎn)可用于出租并獲取相應(yīng)回報(bào)，有潛在收益，且其所在區(qū)域租賃較為活躍，可以通過市場收集到較多的租賃成交案例，所以選用收益法為第二種評(píng)估方法。③近幾年，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場超額壟斷利潤的存在使得價(jià)格水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了成本，采用成本法難以反映目前正常的價(jià)格水平。2、擬采用評(píng)估方法的技術(shù)處理思路市場法：是指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。計(jì)算公式如下：PD=PB×A×B×C×D×E式中：PD——待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格PB——可比案例成交價(jià)格A待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)B待估房地產(chǎn)交易期日指數(shù)數(shù) 數(shù)C待估房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)；D待估房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)可比案例區(qū)位因素條件指數(shù)E

可比案例權(quán)益狀況條件指數(shù)運(yùn)用市場法估價(jià)一般應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1、 搜集交易實(shí)例；2、 選取可比實(shí)例；3、 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、 進(jìn)行交易情況修正；5、 進(jìn)行交易日期修正；6、 進(jìn)行區(qū)位因素修正；7、 進(jìn)行權(quán)益狀況修正；8、 進(jìn)行實(shí)物因素修正；9、 求出比準(zhǔn)價(jià)格。收益法：是指通過將評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定其價(jià)值的評(píng)估方法，包括直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將評(píng)估對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。V=NOI/R其中：V—房地產(chǎn)價(jià)值NOI—房地產(chǎn)未來第一年的收益R—資本化率報(bào)酬資本化法計(jì)算公式為：VA11Y1nin

A2(1)(1

An(1)(1)(1)i1(1Yj)j1其中：V-收益價(jià)格An-年凈收益Yn-報(bào)酬率n-收益年限運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運(yùn)營費(fèi)用；⑤估算凈收益；⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率或報(bào)酬率；⑦選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，按照我公司與深圳高速公路集團(tuán)股份有限公司簽定的資產(chǎn)評(píng)估委托合同，我公司組織評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過程如下：（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段1估范圍、委托評(píng)估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。2象、評(píng)估程序及主要評(píng)估方法。（二）資產(chǎn)核實(shí)階段1、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填報(bào)根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)，有針對(duì)性地指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。2、評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，評(píng)估人員到現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí)，以確定其客觀存在；查閱、收集委估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，以核實(shí)其法律權(quán)屬的合法性；3、評(píng)估資料的收集向產(chǎn)權(quán)持有人提交與本次評(píng)估相關(guān)的資料清單，指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備。（三）評(píng)定估算階段根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)原則和規(guī)定，針對(duì)已確定的評(píng)估范圍及具體對(duì)象，掌握委估資產(chǎn)的情況，并進(jìn)一步審閱產(chǎn)權(quán)持有人填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估資料，對(duì)審閱后的有關(guān)數(shù)據(jù)開展市場調(diào)研、詢價(jià)工作，收集有關(guān)價(jià)格資料，再采用選定的評(píng)估方法對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)予以評(píng)定估算。（四）評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段根據(jù)對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重復(fù)或遺漏評(píng)估，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。按照我公司資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，組織各專業(yè)組成員編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說明。評(píng)估結(jié)果、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說明和評(píng)估明細(xì)表提交項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審核，根據(jù)初步審核意見進(jìn)行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，修訂后提交總經(jīng)理簽發(fā)。最后出具正式報(bào)告并提交委托人。九、評(píng)估假設(shè)（一）基本假設(shè)1在