房地產(chǎn)基礎知識2

房地產(chǎn)基礎知識目錄一、房地產(chǎn)基礎知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、認識房地產(chǎn)1、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）

2、地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權利）。

3、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉(zhuǎn)讓權等）。

基礎知識3、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎設施、房屋建筑以及租售經(jīng)營的行為過程。5、房地產(chǎn)市場一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；基礎知識房地產(chǎn)市場結(jié)構一覽表基礎知識基礎知識全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）二、土地2、國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年基礎知識類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地※城市用地基礎知識國有土地使用權1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式基礎知識※取得土地使用權

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)基礎知識※國有土地的出讓流程招標標招標方式概概念指土地所有有者（出讓讓人）向多多方土地使使用者（投投標者）發(fā)發(fā)出投標邀請，通過各投投標者設計標書的競爭，來來確定土地地使用權受受讓人的方方式。招標流程評標出讓人確定標的及及標底投標人投標出讓人、投投標人開標評標小組確定中標人人對能夠最大限度地地滿足招標文件中中規(guī)定的各項綜合評評價標準，或者能夠夠滿足招標標文件的實實質(zhì)性要求求且價格最高高的投標人，，應當確定定為中標人人?；A知識拍賣賣拍賣方式概概念按照指定時時間、地點點，在公開開場所出讓讓方用叫價的方法法將土地使用用權拍賣給給出價最高者者（競買人））。拍賣流程（一）主持持人點算競競買人；（（二二）主持人人介紹拍賣賣宗地的位位置、面積積、用途、、使用年期期、規(guī)劃要要求和其他他有關事項項；（（三）主主持人宣布布起叫價和和增價規(guī)則則及增價幅幅度。沒有有底價的，，應當明確確提示；（（四四）主持人人報出起叫叫價；（（五））競買人舉舉牌應價或或者報價；；（（六）主持持人確認該該應價后繼繼續(xù)競價；；（（七）主持持人連續(xù)三三次宣布同同一應價而而沒有再應應價的，主主持人落槌槌表示拍賣賣成交；（（八八）主持人人宣布最高高應價者為為競得人。?；A知識掛牌牌掛牌方式概概念出讓人發(fā)布布掛牌公告，按公告規(guī)規(guī)定的期限限將擬定出出讓宗地的的交易條件件在指定的的土地交易易所掛牌公公告，接受受競買人的的報價并更新掛牌價價格，根據(jù)掛牌牌期限截止止時的出讓讓結(jié)果確定定土地使用用者。掛牌流程接受新報價價出讓人宗地信息掛掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價價格出讓人確定競得人人掛牌起始日日掛牌截止日日掛牌期限屆屆滿，按照照下列規(guī)定定確定是否否成交：（（一一）在掛牌牌期限內(nèi)只只有一個競競買人報價價，且報價價高于底價價，并符合合其他條件件的，掛牌牌成交；（（二二）在掛牌牌期限內(nèi)有有兩個或者者兩個以上上的競買人人報價的，，出價最高高者為競得得人；報價價相同的，，先提交報報價單者為為競得人，，但報價低低于底價者者除外；（（三三）在掛牌牌期限內(nèi)無無應價者或或者競買人人的報價均均低于底價價或均不符符合其他條條件的，掛掛牌不成交交。在掛牌期限限截止時仍仍有兩個或或者兩個以以上的競買買人要求報報價的，出出讓人應當當對掛牌宗宗地進行現(xiàn)現(xiàn)場競價，出價最高高者為競得得人?；A知識協(xié)議議協(xié)議方式概概念指政府作為為土地所有有者（出讓讓方）與選選定的受讓讓方磋商用用地條件及及價款，達達成協(xié)議并并簽訂土地地使用權出出讓合同，，有償出讓讓土地使用用權的行為為。劃拔拔劃拔方式概概念指縣級以上上人民政府府依法批準準，在用地地者繳納補補償、安置置等費用后后將該幅土土地交其使使用，或者者將土地無無償交給土土地使用者者的行為。?；A知識出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制基礎知識※出讓方式的的適用范圍圍招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求基礎知識※招標、拍賣賣、掛牌的的異同三、相關專專業(yè)術語生地指空間地、、田地、未未開墾地等等不具備使使用條件的的土地。熟地指三通一平平或七通一一平，具備備使用條件件的土地。。三通一平是指在土地地開發(fā)時進進行的通水水、通電、、通路、土土地平整。。七通一平給水、排水水、電力、、通訊、燃燃氣、熱力力、道路通通和土地平平整?；A知識基礎知識建筑用地面面積總建筑面積積建筑密度（（建筑覆蓋蓋率）容積率建筑或建筑筑群實際占占用的土地地面積,包包括室外工工程(如綠綠化、道路路、停車場場等)的面面積,其形形狀和大小小由建筑紅紅線加以控控制?？偨ㄖ娣e積是指小區(qū)區(qū)內(nèi)住宅、、公建、人人防地下室室面積總和和。一定地塊內(nèi)內(nèi)，總建筑筑面積與建建筑用地面面積的比值值。它反映映土地利用用情況和經(jīng)經(jīng)濟性的技技術經(jīng)濟指指標,即容容積率越大大,土地利利用程度越越高。用地內(nèi)各類類建筑的基基底總面積積與居住區(qū)區(qū)用地的比比率(%),它可以以反映出一一定用地范范圍內(nèi)的空空地率和建建筑密集程程度。綠化率指指項項目規(guī)劃建建設用地范范圍內(nèi)的綠綠化面積與與規(guī)劃建設設用地面積積之比。公式：植被被垂直面積積/占地面面積*100%綠地率：所所有住宅各各類綠地面面積與住宅宅總用地面面積的比例例。新區(qū)建建設中不應應低于30%，舊區(qū)區(qū)改造時不不宜低于25%（不不包括屋頂頂、曬臺的的人工綠地地）。綠化覆蓋率率＞綠化率率（綠化所所占面積））＞綠地率率得房率：套套內(nèi)建筑面面積/套建建筑面積（（銷售面積積）之比套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻墻體面積+陽臺建筑筑面積套建筑面積積=套內(nèi)建建筑面積+分攤的公公用建筑面面積開間：住宅宅房子的東東西走向的的寬度。進進深：住住宅的南北北走向的長長度。層高：指下下層地板面面到上層樓樓面的高度度，包括樓樓板厚度，，以米為單單位。凈高：指層層高減去樓樓板厚度的的凈剩值，，即樓板上上表面至上上層樓板下下表面的距距離?；A知識基礎知識用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門依法法確認的建建設用地范范圍邊界線線。道路用地和和兩側(cè)建筑筑用地的分分界線，紅紅線內(nèi)包括括車行道、、步行道、、綠化帶和和分隔帶。。寬度根據(jù)據(jù)要求變化化，以滿足足交通、綠綠化、通風風日照、建建筑景況和和地下管線線的要求。。建筑紅線建筑紅線是是指建筑物物的外立面面所不能超超出的界線線。建筑紅紅線可與道道路紅線重重合,一般般在新城市市中常使建建筑紅線退退于道路紅紅線之后,以便騰出出用地,改改善或美化化環(huán)境,取取得良好的的效果。基礎知識房屋層數(shù)建筑高度房屋層數(shù)是是指房屋的的自然層數(shù)數(shù)，一般按按室內(nèi)地坪坪±0以上上計算；采采光窗在室室外地坪以以上的半地地下室，其其室內(nèi)層高高在2.20m以上上（不含2.20m）的，計計算自然層層數(shù)。房屋屋總層數(shù)為為房屋地上上層數(shù)與地地下層數(shù)之之和。假層層、附層（（夾層）、、插層、閣閣樓（暗樓樓）、裝飾飾性塔樓，，以及突出出屋面的樓樓梯間、水水箱間不計計層數(shù)。建筑物室外外地面至其其檐口或屋屋面面層的的高度。屋屋頂上的水水箱間、電電梯機房、、排煙機房房和樓梯出出口小間等等不計入建建筑高度。。建筑間距兩棟建筑物物或構筑物物外墻之間間的水平距距離。建筑筑間距主要要根據(jù)所在在地區(qū)的日日照、通風風、采光、、消防安全全等方面的的因素綜合合考慮確定定基礎知識低層建筑多層建筑小高層建筑筑（非規(guī)范范性）高層建筑高度小于或或等于10米的建筑筑。低層居居住建筑為為一層至三三層。高度大于10米，小小于或等于于24米的的建筑。多多層住宅為為四層至六六層。高度大于24米的建建筑。中高高層住宅為為七至九層層，高層住住宅為十層層及以上。。介于多層及及高層之間間，一般指指7-18層之間的的建筑。點式式（（塔塔式式））建建筑筑指建建筑筑平平面面外外廓廓基基本本成成矩矩形形,其其長長邊邊與與短短邊邊之之比比小小于于2的的建建筑筑。。板式式建建筑筑指建建筑筑平平面面外外廓廓基基本本成成矩矩形形,其其長長邊邊與與短短邊邊之之比比大大于于或或等等于于2的的建建筑筑,并并且且短短邊邊長長度度小小于于或或等等于于16米米。?；A礎知知識識復式式躍式式錯層層一個個住住宅宅占占兩兩個個樓樓層層，有有內(nèi)內(nèi)部部樓樓梯梯聯(lián)聯(lián)系系上上下下層層，，一一般般在在首首層層安安排排起起居居室室、、廚廚房房。。餐餐廳廳、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間等等。。是一一層層住住宅宅但但較較普普通通住住宅宅高高，可可在在局局部部掏掏出出夾夾層層，，安安排排臥臥室室或或書書房房等等用用樓樓梯梯聯(lián)聯(lián)系系上上下下，，其其目目的的是是在在有有限限的的空空間間里里增增加加使使用用面面積積，，提提高高住住宅宅的的空空間間利利用用率率。。是一一套套房房子子不不處處于于同同一一平平面面，即即房房內(nèi)內(nèi)的的廳廳、、臥臥、、衛(wèi)衛(wèi)、、廚廚、、陽陽臺臺處處于于幾幾個個高高度度不不同同的的平平面面上上。。錯錯層層住住宅宅的的面面積積計計算算方方法法參參照照平平面面住住宅宅面面積積計計算算。。二、、開開發(fā)發(fā)流流程程三、、開開發(fā)發(fā)流流程程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收建設用地規(guī)劃許可證三、、開開發(fā)發(fā)流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程可可以以用用““五五證證””的的取取得得來來貫貫穿穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五三、、開開發(fā)發(fā)流流程程證件件解解釋釋《建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》是建建設設單單位位在在向向土土地地管管理理部部門門申請請征征用用、、劃劃撥撥土土地地前前，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門確確認認建建設設項項目目位位置置和和范范圍圍符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的法法定定憑憑證證，，是是建建設設單單位位用用地地的的法法律律憑憑證證。?！秶鴩杏型镣恋氐厥故褂糜米C證》》是證證明明土土地地使使用用者者(單單位位或或個個人人)使使用用國國有有土土地地的的法法律律憑憑證證，，受受法法律律保保護護。。規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、、開開發(fā)發(fā)流流程程開發(fā)發(fā)商商選址址、、立立項項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證三、、開開發(fā)發(fā)流流程程證件件解解釋釋《建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》是有有關關建建設設工工程程符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的法法律律憑憑證證，，是是建建設設單單位位建建設設工工程程的的法法律律憑憑證證，，是是建建設設活活動動中中接接受受監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查時時的的法法定定依依據(jù)據(jù)。。沒有有此此證證的的建建設設單單位位，，其其工工程程建建筑筑是是違違章章建建筑筑，，不不能能領領取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)權權屬屬證證件件?！督ńㄖすこ坛淌┦┕すぴS許可可證證》》(建建筑筑工工程程開開工工證證)是是建建筑筑施施工工單單位位符符合合各各種種施施工工條條件件、、允允許許開開工工的的批批準準文文件件，，是是建建設設單單位位進進行行工工程程施施工工的的法法律律憑憑證證，，也也是是房房屋屋權權屬屬登登記記的的主主要要依依據(jù)據(jù)之之一一。。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質(zhì)證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經(jīng)審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。三、、開開發(fā)發(fā)流流程程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建設局建設工程施工許可證圖片暫缺證件件解解釋釋《商商品品房房銷銷售售(預預售售)許許可可證證》》是市市、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政管管理理部部門門允允許許房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售商商品品房房的的批批準準文文件件。。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收三、、開開發(fā)發(fā)流流程程三、、開開發(fā)發(fā)流流程程立項項開工工建建設設規(guī)劃劃設設計計取得得土土地地選址址竣工工驗驗收收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階階段段,如如果果需需要要尋尋找找合合作作伙伙伴伴,則則需需要要簽簽定定合合作作意意向向,協(xié)協(xié)議議及及合合同同書書市場場前前期期判判斷斷只只是是宏宏觀觀方方面面的的粗粗略略判判斷斷,僅僅從從所所在在區(qū)區(qū)域域的的市市場場供供求求與與潛潛力力進進行行判判斷斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、、開開發(fā)發(fā)流流程程立項項開工工建建設設規(guī)劃劃設設計計取得得土土地地選址址竣工工驗驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委三、、開開發(fā)發(fā)流流程程立項項開工工建建設設規(guī)劃劃設設計計取得得土土地地選址址竣工工驗驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理理《《建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》:需準準備備文文件件如如下下：：立項項批批復復建設設項項目目規(guī)規(guī)劃劃審審批批表表市政政府府征征地地批批復復用地地釘釘樁樁成成果果按規(guī)規(guī)劃劃意意見見書書要要求求取取得得的的有有關關協(xié)協(xié)議議及及批批復復文文件件審定定設設計計方方案案通通知知書書三、、開開發(fā)發(fā)流流程程立項項開工工建建設設規(guī)劃劃設設計計取得得土土地地選址址竣工工驗驗收收辦理理《《國國有有土土地地使使用用證證》》:需準準備備文文件件如如下下：：立項項批批復復辦理理土土地地出出讓讓手手續(xù)續(xù)申申請請審定定設設計計方方案案通通知知書書土地地評評估估報報告告原原件件出讓讓合合同同附附圖圖，，一一式式五五份份，，附附圖圖為為：：釘釘樁樁圖圖或?qū)弻徲嬘嬙O設計計方方案案通通知知書書附附圖圖，，原原土土地地方方國國有有土土地地使用用證證附附圖圖（（加加蓋蓋雙雙方方公公章章））《建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》及及釘釘樁樁成成果果通通知知單單建筑面積積與用途途說明書書加蓋工商商部門備備案章的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復印印件《建設用用地批準準書》或或原用地地單位的的《國有有土地使用用證》、、《房屋屋所有權權證》、、國有土土地權屬屬來源證明明文件（（原件））與原用地地方簽定定的土地地使用權權及地上上物補償償協(xié)議、聯(lián)聯(lián)建協(xié)議議及相關關文件房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書等三、開發(fā)發(fā)流程立項項開工建設設規(guī)劃設計計取得土地地選址址竣工驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要