房地產(chǎn)市場違法行為初探

2018房地產(chǎn)市場違法行為初探匯報人：目錄/Contents房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及開發(fā)過程中違法問題廣告違法問題案件調(diào)查證據(jù)收集0203040501房地產(chǎn)買賣霸王條款開發(fā)商主體資格問題房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及開發(fā)過程中違法問題PART01“五證俱全”是指哪五證？（1）國有土地使用證（2）建筑用地規(guī)劃許可證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）建設(shè)工程施工許可證（5）商品房預(yù)售(銷售)許可證房地產(chǎn)開發(fā)基本常識房地產(chǎn)開發(fā)基本常識商品房銷售應(yīng)具備“五證”

《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付了土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權(quán)的法律憑證。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件?！渡唐贩款A(yù)售(銷售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。房地產(chǎn)開發(fā)基本常識商品房銷售實行兩書制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。土地使用權(quán)的最高出讓年限？房地產(chǎn)開發(fā)基本常識房地產(chǎn)開發(fā)基本常識1、商品房預(yù)售的概念：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2、商品房預(yù)售的條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)過程中違法問題房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個階段：1、項目確立階段2、項目前期階段3、項目實施階段—工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項目驗收交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖》房地產(chǎn)開發(fā)過程中違法問題房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運作程序圖重點是第三、四階段侵害消費者權(quán)益物業(yè)公司商業(yè)賄賂電訊運營商（一）掛靠經(jīng)營的行為（二）轉(zhuǎn)包中的違法行為建筑商產(chǎn)品質(zhì)量問題材料供應(yīng)商開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本常識識房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本常識識開發(fā)商主體資格問問題PART02開發(fā)商主體體資格問題題1、擅自開發(fā)房房地產(chǎn)《城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條條例》設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，除應(yīng)當當符合有關(guān)關(guān)法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的企業(yè)業(yè)設(shè)立條件件外，還應(yīng)應(yīng)當具備下下列條件：：（一）有100萬元元以上的注注冊資本；；（二）有4名以上持持有資格證證書的房地地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程程專業(yè)的專專職技術(shù)人人員，2名名以上持有有資格證書書的專職會會計人員。。省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府可以根據(jù)據(jù)本地方的的實際情況況，對設(shè)立立房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的注冊資本本和專業(yè)技技術(shù)人員的的條件作出出高于前款款的規(guī)定。。開發(fā)商主體體資格問題題1、擅自開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)《城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例》第三十四四條違反本條條例規(guī)定定，未取取得營業(yè)業(yè)執(zhí)照，，擅自從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的，由縣縣級以上上人民政政府工商商行政管管理部門門責令停停止房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動，沒沒收違法法所得，，可以并并處違法法所得5倍以下下的罰款款?！稛o證無無照經(jīng)營營查處辦辦法》第五條經(jīng)經(jīng)營者者未依法法取得許許可從事事經(jīng)營活活動的，，由法律律、法規(guī)規(guī)、國務(wù)務(wù)院決定定規(guī)定的的部門予予以查處處；法律律、法規(guī)規(guī)、國務(wù)務(wù)院決定定沒有規(guī)規(guī)定或者者規(guī)定不不明確的的，由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定的的部門予予以查處處。第七條經(jīng)經(jīng)營者者未依法法取得許許可且未未依法取取得營業(yè)業(yè)執(zhí)照從從事經(jīng)營營活動的的，依照照本辦法法第五條條的規(guī)定定予以查查處。根據(jù)《房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定》未取得房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)等級證證書（以以下簡稱稱資質(zhì)證證書）的的企業(yè)，，不得從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)。問題：在新的《無證無無照經(jīng)營營查處辦辦法》實施之后后，工商商局能否否處罰？？處罰措施開發(fā)商主主體資格格問題2、售樓部無無照經(jīng)營營的行為為在《無證證無照經(jīng)經(jīng)營查處處辦法》》實施后后，“第十三條條從事事無照經(jīng)經(jīng)營的，，由工商商行政管管理部門門依照相相關(guān)法律律、行政政法規(guī)的的規(guī)定予予以處罰罰。法律律、行政政法規(guī)對對無照經(jīng)經(jīng)營的處處罰沒有有明確規(guī)規(guī)定的，，由工商商行政管管理部門門責令停停止違法法行為，，沒收違違法所得得，并處處1萬以以下的罰罰款?！睋?jù)此，違違法行為為應(yīng)優(yōu)先先適用《《公司法法》開發(fā)商主主體資格格問題2、售樓部無無照經(jīng)營營的行為為情況一：：售樓部部照以分分公司名名義開展展經(jīng)營活活動的，，但無分分公司營營業(yè)執(zhí)照照，按照照擅自設(shè)設(shè)立分公公司處理理《公司法法》第十十四條公公司可可以設(shè)立立分公司司。設(shè)立立分公司司，應(yīng)當當向公司司登記機機關(guān)申請請登記，，領(lǐng)取營營業(yè)執(zhí)照照。分公公司不具具有法人人資格，，其民事事責任由由公司承承擔。第二百一一十條未未依法法登記為為有限責責任公司司或者股股份有限限公司，，而冒用用有限責責任公司司或者股股份有限限公司名名義的，，或者未未依法登登記為有有限責任任公司或或者股份份有限公公司的分分公司，，而冒用用有限責責任公司司或者股股份有限限公司的的分公司司名義的的，由公公司登記記機關(guān)責責令改正正或者予予以取締締，可以并處處十萬元元以下的罰款。。開發(fā)商主主體資格格問題2、售樓部無無照經(jīng)營營的行為為情況二：：售樓部部以開發(fā)發(fā)公司名名義，但但在住所所以外，，從事經(jīng)經(jīng)營活動動，按擅擅自變更更登記事事項處理理?！吨腥A人人民共和和國公司司登記管管理條例例》第六六十八條條公司登記記事項發(fā)發(fā)生變更更時，未未依照本本條例規(guī)規(guī)定辦理理有關(guān)變變更登記記的，由由公司登登記機關(guān)關(guān)責令限限期登記記；逾期期不不登登記記的的，，處處以以1萬萬元元以以上上10萬萬元元以以下下的罰罰款款。。其其中中，，變變更更經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍涉涉及及法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)或或者者國國務(wù)務(wù)院院決決定定規(guī)規(guī)定定須須經(jīng)經(jīng)批批準準的的項項目目而而未未取取得得批批準準，，擅擅自自從從事事相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)營營活活動動，，情情節(jié)節(jié)嚴嚴重重的的，，吊吊銷銷營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照。。開發(fā)發(fā)商商主主體體資資格格問問題題3、、開開發(fā)發(fā)商商的的其其他他登登記記違違法法行行為為房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)已已經(jīng)經(jīng)取取消消對對注注冊冊資資本本的的要要求求，，注注冊冊資資本本現(xiàn)現(xiàn)在在已已經(jīng)經(jīng)是是認認繳繳制制，，所所以以要要看看具具體體情情況況。。《房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理規(guī)規(guī)定定》》第三三條條房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當當按按照照本本規(guī)規(guī)定定申申請請核核定定企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)等等級級。。未取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)等等級級證證書書（（以以下下簡簡稱稱資資質(zhì)質(zhì)證證書書））的的企企業(yè)業(yè)，，不不得得從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。第四四條條國國務(wù)務(wù)院院建建設(shè)設(shè)行行政政主主管管部部門門負負責責全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)管管理理工工作作；；縣縣級級以以上上地地方方人人民民政政府府房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)主主管管部部門門負責責本本行行政政區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)管管理理工工作作。。第五五條條房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)按按照照企企業(yè)業(yè)條條件件分分為為一一、、二二、、三三、、四四四四個個資資質(zhì)質(zhì)等等級級。。新設(shè)設(shè)立立的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)領(lǐng)領(lǐng)取取《《暫暫定定資資質(zhì)質(zhì)證證書書》》有關(guān)知識廣告違法問題題PART032015年新廣告法對對房地產(chǎn)項目目進行廣告宣傳要求求第一介紹要真實第二評評價要客觀第一，對房地地產(chǎn)項目的介介紹要真實1.在價格表示上上，應(yīng)當清楚地表表示為銷售價價格，并明示示價格的有效效期限。2.在位置表示上上，不得以項目目到達某一具具體參照物的的所需時間表表示項目位置置，同時項目目位置示意圖圖應(yīng)準確、清清楚、比例恰恰當。3.在面積表示上上，應(yīng)當表明為為建筑面積還還是套內(nèi)建筑筑面積。4.在結(jié)構(gòu)及裝修修裝飾的表示示上，應(yīng)當真實準準確，不能簡簡單說某級某某類、豪華裝裝修、進口材材料裝飾等。。5.在環(huán)境和形象象表示上，不得利用其其他項目的環(huán)環(huán)境和形象作作為本項目的的效果；使用用建筑設(shè)計效效果圖或者模模型照片的，，應(yīng)當在廣告告中注明。6.在周邊設(shè)施表表示上，涉及正在規(guī)規(guī)劃或者建設(shè)設(shè)中的交通、、商業(yè)、文化化教育設(shè)施及及其他市政條條件的，應(yīng)當當在廣告中注注明。7.在物業(yè)管理表表示上，應(yīng)當符合國國家有關(guān)規(guī)定定，尚未實現(xiàn)現(xiàn)的物業(yè)管理理內(nèi)容，應(yīng)當當在廣告中注注明。價格、位置、、面積、結(jié)構(gòu)構(gòu)及裝修裝飾飾、環(huán)境和形象、周邊設(shè)施、物業(yè)管理周裝假（（價）面，為為（位）五（（物）環(huán)第二，對房地地產(chǎn)項目的評評價要客觀。。1.不得含有有升值或者投投資回報的承承諾。2.廣告表現(xiàn)現(xiàn)要符合社會會良好風尚，，不得含有風風水、占卜等等封建迷信內(nèi)內(nèi)容。3.不得出現(xiàn)現(xiàn)融資或者變變相融資內(nèi)容容。4.涉及資產(chǎn)產(chǎn)評估的，應(yīng)應(yīng)當表明評估估單位、評估估師和評估時時間。5.涉及貸款款服務(wù)的，應(yīng)應(yīng)當載明提供供貸款的銀行行名稱及貸款款額度、年期期。6.不得含有有廣告主能夠夠為入住者辦辦理戶口、就就業(yè)、升學等等事項的承諾諾。錢：1.不得含有有升值或者投資資回報的承諾。2.不得出現(xiàn)融資或者變相融資資內(nèi)容。3.涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當表明明評估單位、、評估師和評評估時間。4.涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當載明明提供貸款的的銀行名稱及及貸款額度、、年期。人：1.不得含有廣廣告主能夠為為入住者辦理理戶口、就業(yè)、、升學等事項的承諾諾。2.廣告表現(xiàn)現(xiàn)要符合社會會良好風尚，，不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)內(nèi)容。預(yù)售、出售房房地產(chǎn)廣告中中，必須載明明以下事項1.開發(fā)企業(yè)業(yè)名稱；2.中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)代理銷銷售的，載明明該機構(gòu)名稱稱；3.預(yù)售或者者銷售許可證證書號。但廣告中僅介介紹房地產(chǎn)項項目名稱的，，不必載明上上述事項。廣告違法問題題法律依據(jù)《廣告法》與與《房地產(chǎn)廣廣告發(fā)布規(guī)定定》廣告違法問題題常見問題分為為兩類：一、發(fā)布房地地產(chǎn)廣告的條條件是否具備備?！斗康禺a(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第五條、第第六條、第七七條規(guī)定二、廣告內(nèi)容容違法。有涉及風水、、產(chǎn)權(quán)、價格格、距離、升升值、圖片、、預(yù)售證、面面積、物業(yè)、、配套設(shè)施等等。《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第八條至第第二十條規(guī)定定廣告違法問題題處罰條款：《廣告法》第第五十五條（（20-100）、五十七條條（20-100）、五十八條條（10-20，20-100）、五十九條條（10萬以下）《房地產(chǎn)廣告告發(fā)布規(guī)定》》第二十一條條違反本規(guī)定發(fā)發(fā)布廣告，《《廣告法》及及其他法律法法規(guī)有規(guī)定的的，依照有關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)規(guī)定予以處罰罰。法律法規(guī)規(guī)沒有規(guī)定的的，對負有責責任的廣告主主、廣告經(jīng)營營者、廣告發(fā)發(fā)布者，處以違法所得得三倍以下但但不超過三萬萬元的罰款；；沒有違法所所得的，處以以一萬元以下下的罰款。房地產(chǎn)廣告常常見問題1承諾有什么，，不能不明確確新法第二章廣廣告內(nèi)容準則則第八條廣告中對商品品的性能、功功能、產(chǎn)地、、用途、質(zhì)量量、成分、價價格、生產(chǎn)者者、有效期限限、允諾等或或者對服務(wù)的的內(nèi)容、提供供者、形式、、質(zhì)量、價格格、允諾等有表示示的，應(yīng)當準確、清清楚、明白。。廣告中表明推推銷的商品或或者服務(wù)附帶帶贈送的，應(yīng)當明示所附附帶贈送商品品或者服務(wù)的的品種、規(guī)格格、數(shù)量、期期限和方式。。法律、行政法法規(guī)規(guī)定廣告告中應(yīng)當明示示的內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)當顯著、清清晰表示。我們常常在生生活中看到一一些表述模糊糊的廣告，比比如某些低價價房產(chǎn)銷售廣廣告常常以價價格吸引人目目光，但并不不是實際銷售售價格，消費費者到訪后才才被告知數(shù)量量僅有多少，，或是活動已已經(jīng)結(jié)束。還有買房送車車的，不說清清楚買的什么么房到底送多多少價值的車車。處罰措施例：新法中第五十十九條規(guī)定若若有上述廣告告形為的，由由工商行政管管理部門責令令停止發(fā)布廣廣告，對廣告告主處十萬元以下下的罰款。2投資回報，不不能說第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當真實，，面積應(yīng)當表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：（一）升值或或者投資回報報的承諾；（二）以項目目到達某一具具體參照物的的所需時間表表示項目位置置；（三）違反國國家有關(guān)價格格管理的規(guī)定定；（四）對規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導宣宣傳?！百I房150%的投資回回報率”“投投資回報每年年7%增長””，這樣的表表述出現(xiàn)在房房地產(chǎn)廣告中中就會被認定定是違法廣告告。處罰措施例：第五十八條由由工商行行政管理部門門責令停止發(fā)發(fā)布廣告，責責令廣告主在在相應(yīng)范圍內(nèi)內(nèi)消除影響，，處廣告費用用一倍以上三三倍以下的罰罰款，廣告費費用無法計算算或者明顯偏偏低的，處十萬元以上上二十萬元以以下的罰款；情節(jié)嚴重的的，處廣告費費用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費用無法計計算或者明顯顯偏低的，處二十萬元以以上一百萬元元以下的罰款款，可以吊銷營營業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機關(guān)撤銷廣廣告審查批準準文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請。3距離遠不遠，，不能說時間間第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當真實，，面積應(yīng)當表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：(一)升值或或者投資回報報的承諾；(二)以項目目到達某一具具體參照物的的所需時間表表示項目位置置；(三)違反國國家有關(guān)價格格管理的規(guī)定定；(四)對規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導宣宣傳?！熬嚯xXXX5分鐘路程程”的時間是是怎么計算出出來的？是步步行呢？騎自自行車呢？還還是開車？開開車以多少的的速度行駛呢呢？這簡直是是道數(shù)學難題題！房地產(chǎn)廣廣告不得含有有以項目到達達某一具體參參照物的所需需時間表示項項目位置的內(nèi)內(nèi)容，這樣的的表述是違法法的！處罰措施例：第五十八條由由工商行政政管理部門責責令停止發(fā)布布廣告，責令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費用一一倍以上三倍倍以下的罰款款，廣告費用用無法計算或或者明顯偏低低的，處十萬元以上上二十萬元以以下的罰款；情節(jié)嚴重的的，處廣告費費用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費用無法計計算或者明顯顯偏低的，處二十萬元以以上一百萬元元以下的罰款款，可以吊銷營業(yè)業(yè)執(zhí)照，并由由廣告審查機機關(guān)撤銷廣告告審查批準文文件、一年內(nèi)內(nèi)不受理其廣廣告審查申請請。4配套不能吹噓噓，數(shù)據(jù)要有有出處第二十六條第二十六條房房地產(chǎn)廣告告，房源信息息應(yīng)當真實，，面積應(yīng)當表表明為建筑面面積或者套內(nèi)內(nèi)建筑面積，，并不得含有有下列內(nèi)容：：(一)升值或或者投資回報報的承諾；(二)以項目目到達某一具具體參照物的的所需時間表表示項目位置置；(三)違反國國家有關(guān)價格格管理的規(guī)定定；(四)對規(guī)劃劃或者建設(shè)中中的交通、商商業(yè)、文化教教育設(shè)施以及及其他市政條條件作誤導宣宣傳。買XXX讀XXX小學，，買XXX送送戶口，這樣樣用市政條件件作為誤導的的廣告也會被被認定為違法法。處罰措施例：第五十八條由由工商行政政管理部門責責令停止發(fā)布布廣告，責令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費用一一倍以上三倍倍以下的罰款款，廣告費用用無法計算或或者明顯偏低低的，處十萬元以上上二十萬元以以下的罰款；情節(jié)嚴重的的，處廣告費費用三倍以上上五倍以下的的罰款，廣告告費用無法計計算或者明顯顯偏低的，處二十萬元以以上一百萬元元以下的罰款款，可以吊銷營營業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機關(guān)撤銷廣廣告審查批準準文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請。5禁止虛假噱頭頭，誤導消費費者第二十八條第二十八條廣廣告以虛假假或者引人誤誤解的內(nèi)容欺欺騙、誤導消消費者的，構(gòu)構(gòu)成虛假廣告告。廣告有下下列情形之一一的，為虛假假廣告：(一)商品或或者服務(wù)不存存在的；(二)商品的的性能、功能能、產(chǎn)地、用用途、質(zhì)量、、規(guī)格、成分分、價格、生生產(chǎn)者、有效效期限、銷售售狀況、曾獲獲榮譽等信息息，或者服務(wù)務(wù)的內(nèi)容、提提供者、形式式、質(zhì)量、價價格、銷售狀狀況、曾獲榮榮譽等信息，，以及與商品品或者服務(wù)有有關(guān)的允諾等等信息與實際際情況不符，，對購買行為為有實質(zhì)性影影響的；(三)使用虛虛構(gòu)、偽造或或者無法驗證證的科研成果果、統(tǒng)計資料料、調(diào)查結(jié)果果、文摘、引引用語等信息息作證明材料料的；(四)虛構(gòu)使使用商品或者者接受服務(wù)的的效果的；(五)以虛假假或者引人誤誤解的內(nèi)容欺欺騙、誤導消消費者的其他他情形。買房送老婆，，動不動生態(tài)態(tài)豪宅，城市市中心濕地板板塊，三房首首付9萬（一一房隔出迷你你三房）等等等開發(fā)商利用““開盤勁銷XX億，開盤盤半小時售罄罄”等沒有出出處，以后““吹牛皮要打打草稿”，拿拿出數(shù)據(jù)來源源！處罰措施例：第五十五條違違反本法規(guī)規(guī)定，發(fā)布虛虛假廣告的，，由工商行政政管理部門責責令停止發(fā)布布廣告，責令令廣告主在相相應(yīng)范圍內(nèi)消消除影響，處處廣告費用三三倍以上五倍倍以下的罰款款，廣告費用用無法計算或或者明顯偏低低的，處二十萬元以以上一百萬元元以下的罰款款；兩年內(nèi)有三三次以上違法法行為或者有有其他嚴重情情節(jié)的，處廣廣告費用五倍倍以上十倍以以下的罰款，，廣告費用無無法計算或者者明顯偏低的的，處一百萬元以以上二百萬元元以下的罰款款，可以吊銷營營業(yè)執(zhí)照，并并由廣告審查查機關(guān)撤銷廣廣告審查批準準文件、一年年內(nèi)不受理其其廣告審查申申請。6禁止使用“最最高級”“最最佳”等用語語第九條廣告不得有下下列情形：(一)使用或或者變相使用用中華人民共共和國的國旗旗、國歌、國國徽，軍旗、、軍歌、軍徽徽；(二)使用或或者變相使用用國家機關(guān)、、國家機關(guān)工工作人員的名名義或者形象象；(三)使用用“國家級級”、“最最高級”、、“最佳””等用語；；滿大街的某某某區(qū)域銷銷量最高（（銷冠）、、最具性價價比等這些些廣告語，，大家都不不陌生，但但是問題來來了：哪里里來的權(quán)利利評出來的的？以后這這種類似用用語將不得得出現(xiàn)。處罰措施例：第五十七條條違反本本法第九條條規(guī)定的，，由工商行行政管理部部門責令停停止發(fā)布廣廣告，對廣告主處處二十萬元元以上一百百萬元以下下的罰款，情節(jié)嚴重重的，并可可以吊銷營營業(yè)執(zhí)照，，由廣告審審查機關(guān)撤撤銷廣告審審查批準文文件、一年年內(nèi)不受理理其廣告審審查申請；；對廣告經(jīng)經(jīng)營者、廣廣告發(fā)布者者，由工商商行政管理理部門沒收收廣告費用用，處二十萬元元以上一百百萬元以下下的罰款，情節(jié)嚴重重的，并可可以吊銷營營業(yè)執(zhí)照、、吊銷廣告告發(fā)布登記記證件。6禁止詆毀競競爭對手第十三條廣告不得貶貶低其他生生產(chǎn)經(jīng)營者者的商品或或者服務(wù)。。處罰措施例：第五十九條條有下列列行為之一一的，由工工商行政管管理部門責責令停止發(fā)發(fā)布廣告，，對廣告主主處十萬元以以下的罰款款：（四）違反反本法第十十三條規(guī)定定，廣告貶貶低其他生生產(chǎn)經(jīng)營者者的商品或或者服務(wù)的的。廣告經(jīng)營者者、廣告發(fā)發(fā)布者明知知或者應(yīng)知知有前款規(guī)規(guī)定違法行行為仍設(shè)計計、制作、、代理、發(fā)發(fā)布的，由由工商行政政管理部門門處十萬元元以下的罰罰款。神州租車與與優(yōu)步的撕撕逼大戰(zhàn)房地產(chǎn)買賣賣霸王條款款PART041轉(zhuǎn)移登記費、房屋評估費、賬戶托管費2代辦費《商品房銷銷售明碼標標價規(guī)定》》第十一條條商品房銷銷售應(yīng)當公公示以下收收費：（一一）商品房房交易及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等等代收代辦辦的收費項項目、收費費標準。代代收代辦收收費應(yīng)當標標明由消費費者自愿選選擇。3房屋測繪費依據(jù)《商品品房銷售管管理辦法》》和《房產(chǎn)產(chǎn)測繪管理理辦法》規(guī)規(guī)定，該類類費用為開開發(fā)商的經(jīng)經(jīng)營成本房地產(chǎn)買賣賣霸王條款款轉(zhuǎn)移登記費費（依據(jù)《關(guān)于規(guī)范住住房交易手手續(xù)費有關(guān)關(guān)問題的通通知》規(guī)定，該類類費用應(yīng)開開發(fā)商承擔擔）和房屋屋評估費（（依據(jù)《中華人民共共和國商業(yè)業(yè)銀行法》和《關(guān)于整治銀銀行業(yè)金融融機構(gòu)不規(guī)規(guī)范經(jīng)營的的通知》的規(guī)定，該該類費用本本應(yīng)由房地地產(chǎn)開發(fā)商商承擔，但但在實際銷銷售過程中中，部分開開發(fā)商卻向向消費者收收取。房地地產(chǎn)開發(fā)公公司將其與與銀行按揭揭業(yè)務(wù)產(chǎn)生生的“賬戶戶托管費””（該類費費用按開發(fā)發(fā)商和銀行行的合同約約定是開發(fā)發(fā)商承擔））轉(zhuǎn)向消費費者承擔。。案件調(diào)查證證據(jù)收集PART05案件調(diào)查證證據(jù)問題一、樹立證據(jù)思維證據(jù)先于定定性（主張張）沒有調(diào)查就就沒有發(fā)言言權(quán)，每個個人對自己己的主張，，都應(yīng)有事事實依據(jù)。。而不能憑自自己的想法法、感覺。。如“小別野”案嚴格按照“事實為依據(jù)據(jù)，法律為為準繩”，在法律授授權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)行使權(quán)力力。案件調(diào)查證證據(jù)問題二、對定案案證據(jù)的要要求：關(guān)聯(lián)聯(lián)性、合法法性、真實實性關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)據(jù)與待證事事實之間有有內(nèi)在的聯(lián)聯(lián)系。合法性，是指證據(jù)據(jù)必須符合合法律的規(guī)規(guī)定。真實性，是指證據(jù)據(jù)本身必須須是真實和和客觀的事事實，不能能是主觀的的猜測和推推斷。案件調(diào)查證證據(jù)問題三、證據(jù)的審查判斷斷執(zhí)法人員按按照法定的的程序和依依據(jù)，對有有關(guān)證據(jù)能能否作為定定案根據(jù)進進行衡量，，并據(jù)此對對案件事實實做出判斷斷的行為或或者過程。。證據(jù)的審查查判斷與證證據(jù)的收集集也是交替替進行個別證據(jù)的的審查判斷斷和綜合全全案證據(jù)進進行的審查查判斷案件調(diào)查證證據(jù)問題三、證據(jù)的審查判斷斷（一）證據(jù)據(jù)裁判主義義：客觀事事實與法律律事實（二）證據(jù)的審查判斷斷的總體標準準：關(guān)聯(lián)性性、合法性性和真實性性案件調(diào)查證證據(jù)問題三、證據(jù)的審查判斷斷不真實證據(jù)據(jù)排除規(guī)則則下面幾種證證據(jù)因不具具有真實性性應(yīng)當排除除：一是無法與與原件、原原物對照，，無其他證證據(jù)印證，，并受到利利害關(guān)系人人否認的復復制件或者者復制品；；二是被人為為進行技術(shù)術(shù)處理而無無法辨明真真?zhèn)蔚淖C據(jù)據(jù)材料；三是不能正正確表達意意志的證人人提供的證證言；四是錯誤或或不明確的的鑒定結(jié)論論。案件調(diào)查證證據(jù)問題三、證據(jù)的審查判斷斷所謂優(yōu)勢證據(jù)規(guī)規(guī)則，也有的稱稱為最佳證證據(jù)規(guī)則，，是指證明明同一事實實而又相互互矛盾的數(shù)數(shù)個證據(jù)之之間的證明力大小小的比較規(guī)則則。不同證證據(jù)的證明明力的優(yōu)劣劣1．國家機機關(guān)以及其其他職能部部門依職權(quán)權(quán)制作的公公文文書優(yōu)優(yōu)于其他書書證；2．鑒定結(jié)結(jié)論、現(xiàn)場場筆錄、勘勘驗筆錄、、檔案材料料以及經(jīng)過過公證或者者登記的書書證優(yōu)于其其他書證、、視聽資料料和證人證證言；3．原件、、原物優(yōu)于于復制件、、復制品；；4．法定鑒鑒定部門的的鑒定結(jié)論論優(yōu)于其他他鑒定部門門的鑒定結(jié)結(jié)論；5．原始證證據(jù)優(yōu)于傳傳來證據(jù)；；6．其他證證人證言優(yōu)優(yōu)于與當事事人有親屬屬關(guān)系或者者其他密切切關(guān)系的證證人提供的的對該當事事人有利的的證言；7．出庭作作證的證人人證言優(yōu)于于未出庭作作證的證人人證言；8．數(shù)個種種類不同、、內(nèi)容一致致的證據(jù)優(yōu)優(yōu)于一個孤孤立的證據(jù)據(jù)。案件調(diào)查證證據(jù)問題三、證據(jù)的審查判斷斷補強證據(jù)主主要有以下下幾類：1．未成年年人所作的的與其年齡齡和智力狀狀況不相適適應(yīng)的證言言；2．與一一方當事事人有親親屬關(guān)系系或者其其他密切切關(guān)系的的證人所所作的對對該當事事人有利利的證言言，或者者與一方方當事人人有不利利關(guān)系的的證人所所作的對對該當事事人不利利的證言言；3．難以以識別是是否經(jīng)過過修改的的視聽資資料；4．無法法與原件件、原物物核對的的復制件件或者復復制品；；5．．經(jīng)經(jīng)一一方方當當事事人人或或者者他他人人改改動動，，對對方方當當事事人人不不予予以以認認可可的的證證據(jù)據(jù)材材料料；；6．．其其他他不不能能單單獨獨作作為為定定案案依依據(jù)據(jù)的的證證據(jù)據(jù)材材料料。。7．．此此外外，，以以有有形形載載體體固固定定或或者者顯顯示示的的電電子子數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)交交換換、、電電子子郵郵件件以以及及其其他他數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料，，也也可可以以歸歸入入補補強強證證據(jù)據(jù)之之列列，，其其本本身身不不足足以以單單獨獨作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)，，必必須須有有其其他他證證據(jù)據(jù)印印證證，，即即其其制制作作情情況況和和真真實實性性經(jīng)經(jīng)對對方方當當事事人人確確認認，，或或者者以以公公證證等等其其他他有有效效方方式式予予以以證證明明的的，，才才可可以以作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)。。案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問問題題三、、證據(jù)據(jù)的審審查查判判斷斷常見見的的可單單獨獨作作為為定定案案根根據(jù)據(jù)的證證據(jù)據(jù)有有以以下下幾幾種種：：1．．生生效效的的人人民民法法院院裁裁判判文文書書或或者者仲仲裁裁機機構(gòu)構(gòu)裁裁決決文文書書確確認認的的事事實實，，可可以以作作為為定定案案依依據(jù)據(jù)；；2．．經(jīng)經(jīng)公公證證證證明明的的法法律律行行為為、、法法律律事事實實和和文文書書；；3．．國國家家機機關(guān)關(guān)以以及及其其他他職職能能部部門門依依職職權(quán)權(quán)制制作作的的公公文文文文書書；；4．．書書證證原原件件和和與與書書證證原原件件核核對對無無異異的的復復制制件件；；5．．物物證證原原物物和和與與物物證證原原物物核核對對無無異異的的復復制制品品、、照照片片、、錄錄像像；；6．．以以合合法法手手段段取取得得、、無無疑疑點點的的視視聽聽資資料料；；7．．法法定定鑒鑒定定機機構(gòu)構(gòu)依依法法做做出出的的鑒鑒定定結(jié)結(jié)論論。。案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問問題題四、、證證明明證明明：：運運用用所所收收集集到到的的證證據(jù)據(jù)闡闡明明和和確確認認案案件件事事實實的的活動動證明明的的對對象象：：是是指指為為做做出出行行政政處處罰罰需需要要運運用用去去證證據(jù)據(jù)證證明明的的法法律律事事實實，，又又稱稱待待證證事事實實。。（（即在在處處罰罰決決定定書書中中查查明明的的事事實實））案件件調(diào)調(diào)查查證證據(jù)據(jù)問問題題四、、證證明明（一一））需需證證明明的的三三類類事事實實在行行政政執(zhí)執(zhí)法法中中，，證證明明對對象象有有三三類類：：實體體性性事事實實、、程程序序性性事事實實以以及及證證據(jù)據(jù)。。實體體性性事事實實，是是指指由由行行政政實實體體法法所所規(guī)規(guī)定定的的需需要要加加以以證證明明的的案案件件事事實實。。比比如如虛虛假假宣宣傳傳行行為為是是否否存存在在，，商商標標侵侵權(quán)權(quán)行行為為是是否否存存在在，，抽抽逃逃資資金金行行為為是是否否存存在在等等都都是是實實體體性性事事實實。。實實體體性性事事實實的的證證明明一一般般要要把把握握““七七何何””：：何時時、、何何地地、、何何人人、、何何事事、、何何物物、、何何情情（（情情節(jié)節(jié)））、、何何故故（（原原因因））。。程序序性性事事實實，，是指指由由行行政政程程序序法法所所規(guī)規(guī)定定的的需需要要證證明明的的行行政政處處罰罰程程序序問問題題。。如如回回避避的的理理由由是是否否存存在在等等就就屬屬于于程程序序性性事事實實。。證據(jù)據(jù)本身身也也需需要要證證明明，，我我們們要要根根據(jù)據(jù)法法律律的的規(guī)規(guī)定定審審查查證證據(jù)據(jù)的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性、、合合法法性性和和真真實實性性，，其其實實就就是是對對證證據(jù)據(jù)本本身身的的證證明明過過程程。。證證據(jù)據(jù)合合法法與與否否、、真真實實與與否否等等都都是是需需要要證證明明的的。。