房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料2

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)提綱：一、什么是房地產(chǎn)？！二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)四、戶(hù)型賞析三、房地產(chǎn)特征及類(lèi)型分析一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類(lèi)型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長(zhǎng)B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性（三）、房地產(chǎn)的類(lèi)型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。（五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價(jià)格構(gòu)成不同；二、房地產(chǎn)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)當(dāng)然是對(duì)于于專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)的理解！?。?！那首先認(rèn)識(shí)識(shí)一些簡(jiǎn)單單必要的術(shù)術(shù)語(yǔ)（一）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語(yǔ)用地紅線(xiàn)經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)用用地范圍的的界線(xiàn)。。道路紅線(xiàn)規(guī)劃的城市市道路路幅幅的邊界線(xiàn)線(xiàn)。建筑紅線(xiàn)城市道路兩兩側(cè)控制沿沿街建筑物物（如外墻墻、臺(tái)階等等）靠臨街街面的界線(xiàn)線(xiàn)。又稱(chēng)建建筑控制線(xiàn)線(xiàn)。城市綠線(xiàn)是指城市各各類(lèi)綠地范范圍的控制制線(xiàn)。紅線(xiàn)圖又叫“宗地地圖”，是是按一定比比例尺制作作的用以標(biāo)標(biāo)示一宗地地的用地位位置、界線(xiàn)線(xiàn)和面積的的地形平面面圖。它由由市政府土土地管理部部門(mén)頒發(fā)給給土地使用用權(quán)受讓者者，受讓者者只能在紅紅線(xiàn)范圍內(nèi)內(nèi)施工建房房。土地開(kāi)發(fā)指將“生地地”（不具具備使用條條件的土地地）開(kāi)發(fā)成成可供使用用的土地土地類(lèi)型：：按其使用性性質(zhì)劃分為為：居住、、商業(yè)、工工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、綜合用用地、公共共設(shè)施及自自由集資、、微利房用用地?；炷粒河伤啵ㄆ鹌鹉z凝作用用）、石子子、砂和水水合成的人人造石材，，混凝土縮縮寫(xiě)為“砼砼”。三通一平：：指水通、電電通、路通通及場(chǎng)地平平整七通一平：：指水通、電電通、路通通、排水通通、排污通通、通訊通通、煤氣通通及場(chǎng)地平平整。（二）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房房屋的所有有權(quán)和對(duì)該該房屋所占占用土地的的使用權(quán)。。具體內(nèi)容容是產(chǎn)權(quán)人人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的占有、、使用、收收益和依法法處分的權(quán)權(quán)利。土地使用權(quán)權(quán)：指土地使用用權(quán)擁有者者對(duì)土地使使用的權(quán)限限，包括開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)、收收益權(quán)、處處置權(quán)。政政府以拍賣(mài)賣(mài)、招標(biāo)、、協(xié)議的方方式，將國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)在一一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土土地使用者者。土地使使用權(quán)期滿(mǎn)滿(mǎn)后，如該該土地用途途符合當(dāng)時(shí)時(shí)城市規(guī)劃劃要求的，，土地使用用者可申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)補(bǔ)清地價(jià)后后可以繼續(xù)續(xù)使用。預(yù)售樓花：：即預(yù)售樓宇宇。房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲獲得了建設(shè)設(shè)土地，按按政府批準(zhǔn)準(zhǔn)建筑施工工圖施工，，且投入開(kāi)開(kāi)發(fā)資金已已達(dá)到投資資總額的25%（用地價(jià)款款除外），，便可向市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處處申請(qǐng)和辦辦理樓宇預(yù)預(yù)售登記，，經(jīng)批準(zhǔn)后后方可預(yù)售售。預(yù)售許可證證：按規(guī)定房屋屋未建好之之前出售均均要辦理此此證，發(fā)展展商將有關(guān)關(guān)資料送到到國(guó)土局申申請(qǐng)，批準(zhǔn)準(zhǔn)后可預(yù)售售樓花。房地產(chǎn)證：：是房屋土地地所有權(quán)屬屬二合為一一的憑證，，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的法法律憑證。。房屋銷(xiāo)售面面積：房屋按套（（單元）出出售時(shí)，房房屋銷(xiāo)售面面積為該套套（單元））的建筑面面積，即為為該套（單單元）的使使用面積與與該套（單單元）應(yīng)分分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e積之和。房地產(chǎn)評(píng)估估：即房地產(chǎn)估估價(jià)師根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)的的有關(guān)信息息、數(shù)據(jù)選選擇合適的的評(píng)估辦法法，按照一一定的評(píng)估估程序，最最后確定物物業(yè)的價(jià)格格和價(jià)值的的過(guò)程。（三）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語(yǔ)商品房：指發(fā)展商以以市場(chǎng)地價(jià)價(jià)取得土地地使用權(quán)進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建建設(shè)并經(jīng)國(guó)國(guó)土局批準(zhǔn)準(zhǔn)在市場(chǎng)流流通的房地地產(chǎn)，它是是可領(lǐng)獨(dú)立立房產(chǎn)證并并可轉(zhuǎn)讓、、出租、繼繼承、抵押押贈(zèng)與及交交換的房地地產(chǎn)。別墅：一般分為獨(dú)獨(dú)立別墅、、疊加（別別墅共四層層、一梯一一戶(hù)、共兩兩套）、雙雙拼（別墅墅共兩層、、一梯兩戶(hù)戶(hù)、共兩套套）、聯(lián)體體別墅（建建筑共兩層層、由三套套以上的別別墅相連））四種。公寓：除日照要求均均滿(mǎn)足《住宅建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性?xún)?nèi)內(nèi)容的一類(lèi)特特殊的生活單單元綜合樓：由兩種及兩種種以上用途的的樓層組成的的公共建筑裙房：與高層建筑相相連的建筑高高度不超過(guò)24米的附屬建筑筑地下室：房間地平面低低于室外平面面的高度超過(guò)過(guò)該房間凈高高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低低于室外地平平面的高度超超過(guò)該房間凈凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者為半地下室室設(shè)備層：建筑物中專(zhuān)為為設(shè)置暖通、、空調(diào)、給水水排水和配變變電等的設(shè)備備和管道且供供人員進(jìn)入操操作的空間層層避難層：建筑高度超過(guò)過(guò)100米的高層建筑筑，為消防安安全專(zhuān)門(mén)設(shè)置置的供人們疏疏散避難的樓樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐撐而無(wú)外圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞敞空間層（四）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)容積率：一定地塊內(nèi)，，總建筑面積積與建筑用地地面積的比值值?？傉嫉孛娣e經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)劃定的用地地范圍內(nèi)的土土地面積。建設(shè)用地面積積（凈用地面面積）經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)劃定的建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的土地面積積?？偨ㄖ娣e指在建設(shè)用地地范圍內(nèi)住宅宅、公共建筑筑、人防地下下室面積的總總和，它包括括計(jì)入容積率率面積和不計(jì)計(jì)入容積率面面積。建筑覆蓋率（（建筑密度））建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有建筑筑物基底面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率綠化率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。。綠地面積的的計(jì)算不包括括屋頂、天臺(tái)臺(tái)和垂直綠化化。層高層高是指住宅宅高度以“層”為單位計(jì)量，，每一層的高高度國(guó)家在設(shè)設(shè)計(jì)上有要求求，這個(gè)高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。住宅間距二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。（五）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)層高層高是指住宅宅高度以“層”為單位計(jì)量，，每一層的高高度國(guó)家在設(shè)設(shè)計(jì)上有要求求，這個(gè)高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。住宅間距二棟住宅間距距（外墻皮與與外墻皮）與與前面（一般般指南面）住住宅高度的比比值。戶(hù)型：住宅中按臥室室、廳、衛(wèi)生生間的數(shù)量多多少進(jìn)行劃分分的簡(jiǎn)化名稱(chēng)稱(chēng)。朝向：房屋整體所朝朝的方向，多多指客廳所朝朝的方向。根根據(jù)成都常年年的日照及風(fēng)風(fēng)向，成都房房屋最佳朝向向應(yīng)該是南偏偏東45度－南偏西15度。開(kāi)間：是指房間的面面寬尺寸。一一般客廳開(kāi)開(kāi)間4.5m時(shí)才是沙發(fā)和和電視機(jī)之間間擺放的合理理距離。進(jìn)深:是指房間的長(zhǎng)長(zhǎng)度尺寸，進(jìn)進(jìn)深一般比開(kāi)開(kāi)間大。異形柱：是指柱的截面面高度與寬度度的比值在2-4,相對(duì)于正方形形與矩形柱而而言是異形的的柱子，其柱柱間填充墻與與柱體同厚，，室內(nèi)不出現(xiàn)現(xiàn)柱楞便于使使用。凸窗（飄窗））：離地約40——50公分，凸出墻墻面約40——60公分的窗戶(hù)，，有利于增加加室內(nèi)使用空空間，有較好好的裝飾效果果和使用功能能。（六）城市規(guī)規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)語(yǔ)⑴按建筑物使使用性質(zhì)分類(lèi)類(lèi)：居住建筑、公公共建筑、工工業(yè)建筑、農(nóng)農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層層數(shù)或總高度度分類(lèi)：住宅按層數(shù)分分：低層住宅（1—3層）、多層住住宅（4—6層）、中高層層住宅（7—9層）和高層住住宅（10層以上）公共建筑及綜綜合建筑，總總高度超過(guò)24M的為高層，但但不包括總高高度超過(guò)24M的單層建筑建建筑總高度度超過(guò)100MR，不論是住宅宅還是公共建建筑、綜合性性建筑，均稱(chēng)稱(chēng)為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類(lèi)磚木結(jié)構(gòu)建筑筑磚混結(jié)構(gòu)建筑筑鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：框框架結(jié)構(gòu)、框框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，剪力墻墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體體結(jié)構(gòu)、框架架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和和筒中筒等。。三、房地產(chǎn)特特征及類(lèi)型分分析它有什么樣的的特征和類(lèi)型型？板式、塔式、、蝶式、退臺(tái)臺(tái)式、（一）知道建建筑形態(tài)有幾幾種？板式建筑：指建筑平面外外廓基本成矩矩形，其長(zhǎng)邊邊與短邊之比比大于或等于于2的建筑，并且且短邊長(zhǎng)度小小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：①南北通透透，便于采光光通風(fēng)②板樓均好好性強(qiáng)③管理成本本不高④面積使用用率很高板樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①建筑密度度低，房?jī)r(jià)高高②戶(hù)型格局局不宜改造塔式高層：住宅是指以共共用樓梯、電電梯為核心，，布置多套住住房的高層住住宅。塔樓的三大優(yōu)優(yōu)勢(shì)：①節(jié)約土地地資源，房?jī)r(jià)價(jià)較低②空間結(jié)構(gòu)構(gòu)靈活，宜于于改造③結(jié)構(gòu)強(qiáng)度度高，抗震性性好塔樓的兩項(xiàng)缺缺點(diǎn)：①均好性差，，居住密度高高②面積使用率率不高，存在在灰色空間蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式式住宅應(yīng)被稱(chēng)稱(chēng)為改良型的的塔樓，因其其橫斷面形狀狀像蝴蝶而得得名。新派蝶式住宅宅的三大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：①很好地解解決了通風(fēng)和和采光的問(wèn)題題。②減小公共共面積。③戶(hù)型方正正。蝶式建筑也有有自身的不足足：①抗震性差差；②建筑成本本較高；③位于蝶頭頭位置的房間間無(wú)法做到南南北通風(fēng)，而而位于蝶翅位位置的南向房房間受蝶頭位位置的影響，，采光和私密密性會(huì)受到一一定的影響。。退臺(tái)式花園洋洋房：是家家戶(hù)戶(hù)都都有大型的空空中花園的露露臺(tái)的.層層退臺(tái),露臺(tái)頂上是沒(méi)沒(méi)有遮掩,上可看天,下可看地,是針對(duì)特定少少數(shù)階層,采用西方的建建筑形式和新新的工程技術(shù)術(shù),新型建筑材料料開(kāi)發(fā)出來(lái)的的具有稀缺性性的高利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地地產(chǎn)市場(chǎng)中的的獨(dú)棟別墅.行列式、圍合合式、點(diǎn)陣式式、混合式（二）、知道道建筑布局有有幾種？1、行列式布局：住宅樓之間間呈平行排列列，多為南北北向重復(fù)排列列，使每戶(hù)都都有最佳的朝朝向。南方住住宅多為此布布局，以避免免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟棟住宅樓布置置形成一個(gè)圍圍合的空間，，造就一個(gè)盡盡可能大的中中庭廣場(chǎng)，類(lèi)類(lèi)似于北京傳傳統(tǒng)的四合院院布局。圍合合式布局又分分為全圍合（（四面圍合））和半圍合（（三面圍合））兩種形式。。3、點(diǎn)陣式：自由布局，，房屋采光、、景觀(guān)、通風(fēng)風(fēng)好，多用于于別墅。4、混合式：由兩種或者者以上的不同同布置方式。。平層、錯(cuò)層、、復(fù)式、躍層層式、LOFT、（三）知道建建筑結(jié)構(gòu)有幾幾種？1、平層：一個(gè)單位內(nèi)僅僅有一個(gè)平層層，所有標(biāo)高高均相同（廚廚房、衛(wèi)生間間、陽(yáng)臺(tái)除外外）2、錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有有2個(gè)或多個(gè)不同同標(biāo)高的地面面，高差約為為300MM———600MM。3、復(fù)式：一個(gè)單位有上上下兩層，各各種功能用層層分層布置，，通過(guò)室內(nèi)獨(dú)獨(dú)立樓梯相連連。優(yōu)點(diǎn)：功功能布局明確確，各功能干干擾少。缺點(diǎn)點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)費(fèi)一定面積。。4、躍層式：與復(fù)式基本相相同，一般上上層層高要低低于下層，多多位于頂層，，帶露臺(tái)。5、LOFT：LOFT，字面意義是是倉(cāng)庫(kù)、閣樓樓的意思，但但這個(gè)詞在二二十世紀(jì)后期期逐漸時(shí)髦而而且演化成為為一種時(shí)尚的的居住與生活活方式時(shí)，其其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這這個(gè)詞匯的最最初涵義。LOFT的定義要素主主要包括：高高大而開(kāi)敞的的空間，上下下雙層的復(fù)式式結(jié)構(gòu)，類(lèi)似似戲劇舞臺(tái)效效果的樓梯和和橫梁；流動(dòng)動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)內(nèi)無(wú)障礙；透透明性，減少少私密程度；；開(kāi)放性，戶(hù)戶(hù)型間全方位位組合；藝術(shù)術(shù)性，通常是是業(yè)主自行決決定所有風(fēng)格格和格局。有有一種“我的的空間，我做做主”的感覺(jué)覺(jué)。復(fù)式錯(cuò)層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ歐陸風(fēng)格、歐歐美風(fēng)格、地地中海式風(fēng)格格、澳洲風(fēng)格格、非洲風(fēng)格格、拉丁美洲洲風(fēng)格等（四）知道建建筑風(fēng)格有幾幾種？1、法國(guó)風(fēng)格：典典雅、貴族特征：?布局上突出軸軸線(xiàn)的對(duì)稱(chēng)，恢宏的氣勢(shì)，豪華華舒適的居住住空間。?外觀(guān)裝飾得豪豪華、繁雜，畫(huà)龍點(diǎn)睛立面（一一層或多層））通常為一排有氣度度的柱廊搭配配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線(xiàn)條，，制作工藝精精細(xì)考究。墻面、窗窗戶(hù)、窗頂和和屋檐等處有精細(xì)的的雕花裝飾，，盡顯豪華氣勢(shì)。?常用八角窗設(shè)設(shè)計(jì)等裝飾品品使建筑外觀(guān)更為生生動(dòng)。2、英國(guó)風(fēng)格：比比例和諧、典典雅特征：?英國(guó)位于歐洲洲北部，由于于地理氣候的的影響，住宅宅的坡屋頂坡度較較陡。?主要建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)墻體為混凝凝土砌塊，屋屋頂為木構(gòu)架架，外墻材料多為紅磚石石材及涂料等等，屋頂以石石板瓦為主。。?由于英國(guó)土地地資源的限制制，它的住宅宅之間的密度度也很高，閣樓的空間大大多被利用，，一般別墅為為2.5層。?正立面常有古古典門(mén)廊；廊檐下有長(zhǎng)方方形團(tuán)排列，，屋檐上有齒飾；?窗戶(hù)上下成對(duì)對(duì)，分割成許許多小網(wǎng)格（（9到12個(gè)），通常窗窗戶(hù)也是5列，為中央對(duì)對(duì)稱(chēng)，窗戶(hù)的的尺寸一般都都比較小，以以節(jié)省能源。；?大門(mén)常有長(zhǎng)方方形雕花組成成排列圖案，，門(mén)梁上有豎豎向排列的長(zhǎng)方形花紋。。3、意大利風(fēng)格：：貴氣、奢華華特征：?四方形塔樓，，低坡度四坡屋頂，多半半是兩到三層；?細(xì)長(zhǎng)的窗戶(hù)配配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；?寬長(zhǎng)的屋檐下下均等排列裝飾托座；?大門(mén)上有許多多雕花，門(mén)框的雕刻也盡盡顯繁雜。4、德國(guó)風(fēng)格：簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、大氣特征：?一、是外形簡(jiǎn)練、、現(xiàn)代，充滿(mǎn)滿(mǎn)活力，色彩彩大膽而時(shí)尚尚，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約派。如柏柏林愛(ài)樂(lè)整體體灰色金屬質(zhì)質(zhì)感的立面上上，點(diǎn)綴有橘橘紅與黑色組組成的窗戶(hù)，，萬(wàn)科青青的的外立面五彩彩斑斕；?二、是功能講求實(shí)實(shí)用，任何認(rèn)為是是多余的裝飾飾都幾乎被摒摒棄，如北京京印象的起居居室采用德國(guó)國(guó)最具代表性性的開(kāi)窗設(shè)計(jì)計(jì)——“方窗＋豎條窗窗”，加大了了墻面，便于于家具的擺放放，還十分保保溫，豎條窗窗是為了增加加采光，可以以像門(mén)似的開(kāi)開(kāi)啟，室內(nèi)外外自然融合，，半人高的護(hù)護(hù)欄提高了安安全性，從外外立面看又顯顯得新穎而別別致。這與我我們現(xiàn)在流行行的大面積落落地玻璃窗的的設(shè)計(jì)理念完完全不同；?三、是材料品質(zhì)精精良，注重新材料料和新技術(shù)的的運(yùn)用，關(guān)注注環(huán)保與可持持續(xù)性發(fā)展；；?四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)，如北京印象象的窗臺(tái)下沿沿采用特別配配置的“披水水板”，也是是德國(guó)住宅所所特有的，在在混凝土上加加了一層不生生銹的鋁制金金屬板，能擋擋住雨水污染染墻面；5、西班牙（地中中海）風(fēng)格：：浪漫、高貴貴特征：?西班牙風(fēng)格別別墅是一種融融阿拉伯風(fēng)格格與歐洲古典典主義風(fēng)格于于一體的建筑筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗麗，線(xiàn)條簡(jiǎn)潔潔、利落，以以完美而協(xié)調(diào)調(diào)的手法呈現(xiàn)現(xiàn)浪漫和高貴貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐歐式、美式風(fēng)風(fēng)格的寬敞、、大氣不同，，西班牙建筑筑，更注重細(xì)細(xì)節(jié)的雕琢，，更有“情調(diào)調(diào)”。?低坡屋頂頂，多為為紅色瓷瓷瓦鋪設(shè)設(shè)，并以以亮淺色色拉毛處理理涂料為為主，典典型為““紅瓦白白墻”；?門(mén)廊和窗窗則運(yùn)用用拱形進(jìn)進(jìn)行修飾飾。屋沿沿朝兩側(cè)側(cè)外伸，戶(hù)戶(hù)內(nèi)有庭庭院。?拱開(kāi)廊柱柱是西班牙牙風(fēng)格建建筑造型型的主要要特征，給建筑筑物外部部增添了了立體感感和個(gè)性性感。6、北美風(fēng)格格：簡(jiǎn)約約、融合合特征：?歐式建筑筑風(fēng)格的的融合，，在其中中我們能能發(fā)現(xiàn)歐歐洲文藝藝復(fù)興建建筑的影影子。?到了近代代，北美美別墅發(fā)發(fā)展成為為既簡(jiǎn)約又大大氣，又集各各種建筑筑精華與與一身的的獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格。?與英式別別墅相比比，美式式別墅的的建筑體體量普遍比英英式別墅墅大；美式別墅墅多木結(jié)結(jié)構(gòu)，而英式式別墅主主要建筑筑結(jié)構(gòu)墻墻體為混混凝土砌塊；；7、中式風(fēng)格格：人性性、私密密流派：北北方四合合院、南南方園林林特征：?明確表達(dá)達(dá)著鄰里、街街坊的半私密密空間。?主街寬，，胡同窄窄，內(nèi)庭庭院又豁豁然開(kāi)敞，空間間序列處處在連續(xù)續(xù)的變化化之中，一層層層地變得得更私密密。?頗高的圍圍墻完全全將私家家院落領(lǐng)領(lǐng)地與半私密空空間、公公共空間間剝離，，使得私家院落落真正成成為戶(hù)外外起居空空間。?制式門(mén)樓樓、帶有有傳統(tǒng)花花窗的圍圍墻、傳統(tǒng)民居居屋頂、、略帶弧弧度的屋屋脊、灰色為主主的墻面面等傳統(tǒng)統(tǒng)住宅的的經(jīng)典符號(hào)，明明確體現(xiàn)現(xiàn)著中式式宅院的的風(fēng)格8、日式風(fēng)格格：含蓄蓄優(yōu)雅磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)為主,建筑的線(xiàn)線(xiàn)條結(jié)構(gòu)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美美，色調(diào)調(diào)柔和，，注重細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)。9、東南亞風(fēng)風(fēng)格：異異域風(fēng)情情?在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上采采用白色色外墻立立面，褐褐色坡屋屋尖頂，，色調(diào)明快快鮮亮，，褐色屋屋頂既凸凸顯了東東南亞建建筑風(fēng)格格10、澳洲風(fēng)格格：清新新，飄逸逸特征：采用明朗的的顏色搭配配（啡紅色色與白色、、暖灰色））、輕巧飄飄逸的形體體符號(hào)（如如大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、飄板板、遮陽(yáng)百百葉），通通過(guò)凸凹有有致的體塊塊交接、構(gòu)構(gòu)造精致的的建筑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、充滿(mǎn)韻韻律感的錯(cuò)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)立立體構(gòu)圖來(lái)來(lái)捕捉陽(yáng)光光與陰影，，表達(dá)一種種清新明快快的熱帶濱濱海建筑風(fēng)風(fēng)情客戶(hù)認(rèn)可的的戶(hù)型,應(yīng)是什么樣樣子？(僅針對(duì)平層層普通住宅宅)1、合理的布布局和功能能2、具有創(chuàng)新新性（高贈(zèng)贈(zèng)送面積等等）;3、沒(méi)有風(fēng)水水問(wèn)題;四、戶(hù)型鑒鑒賞（一）合理理的布局和和完備的功功能布局合理、、結(jié)構(gòu)合理理1、各功能空空間合理尺尺度、合理理位置布局局；“四明明”設(shè)計(jì)（（廳房廚衛(wèi)衛(wèi)）2、動(dòng)靜分區(qū)區(qū)、干濕分分區(qū)：動(dòng)區(qū)區(qū)應(yīng)靠近入入戶(hù)門(mén)設(shè)置置；靜區(qū)位位置應(yīng)比較較深入；室室內(nèi)交通應(yīng)應(yīng)盡可能便便捷/短案例：佳園園、中信紅紅樹(shù)灣濕區(qū)動(dòng)區(qū)43空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理總則：客廳：最小小面寬3.6米，寬深比比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有有兩面完整整的墻。主臥：開(kāi)間間應(yīng)不小于于3米；餐廳：與客客廳既相對(duì)對(duì)獨(dú)立，又又有聯(lián)系；；并且至少少要有兩面面墻夾一個(gè)個(gè)角衛(wèi)生間：面面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：一定定要保證廳廳出陽(yáng)臺(tái)（（不管戶(hù)型型的大?。┛蛷d/餐廳反面案案例:客廳進(jìn)深太太長(zhǎng)“通道型”餐餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳至少有2個(gè)面墻夾一一個(gè)角；如如果實(shí)在做做不到，則則應(yīng)設(shè)置玄玄關(guān)位以彌彌補(bǔ)設(shè)置了玄關(guān)關(guān)的位置空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳廳：（一正正一反）餐廳雖然與與客廳形成成了明顯的的分區(qū)，但但是餐廳不不占一角，，周邊開(kāi)口口過(guò)多，使使得餐廳幾幾乎成為過(guò)過(guò)道，不方方便使用。。餐廳獨(dú)立，，又能通風(fēng)風(fēng)采光；其其優(yōu)點(diǎn)不言言而喻?？臻g尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理廚房應(yīng)靠近餐廳廳，離大門(mén)門(mén)不要太遠(yuǎn)遠(yuǎn)直接對(duì)外通通風(fēng)采光；；盡量應(yīng)做做到有一個(gè)個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)水火不同線(xiàn)線(xiàn)、水火不不相鄰（洗洗、切、燒燒的順序或或者L型）廚廁不相鄰鄰廚房生活陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)門(mén)餐廳空間尺度(面積）、結(jié)結(jié)構(gòu)合理衛(wèi)生間面寬不小于于1.8米，凈寬應(yīng)應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間間應(yīng)廁浴分分離，干濕濕分離如果僅有一一個(gè)衛(wèi)生間間，則應(yīng)靠靠近主臥室室，避免實(shí)實(shí)用時(shí)的穿穿堂越室如果有兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，，則公共衛(wèi)衛(wèi)生間應(yīng)靠靠近客廳案例：龍城城國(guó)際2期公共衛(wèi)生間間臨客廳廁浴分離靠近主臥室室客廳中小戶(hù)型功功能完備，，無(wú)面積浪浪費(fèi)1、通用原則則：各戶(hù)型型的房室應(yīng)應(yīng)有與其戶(hù)戶(hù)型面積相相匹配的比比例2、中小戶(hù)型型受制于面面積的限制制，可以將將部分非必必要功能空空間縮?。ū热鐗嚎s縮兒童房、、衛(wèi)生間等等）案例1：中?？党浅菄?guó)際面積：66平方米（戶(hù)戶(hù)型方正，，功能齊全全）小戶(hù)型需保保證廳出陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，，廚房也做做到了陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小戶(hù)型無(wú)交交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)，無(wú)面面積浪費(fèi)49中小戶(hù)型功功能完備，，無(wú)面積浪浪費(fèi)案例2：中城天邑邑面積：69平方米小戶(hù)型無(wú)交交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)，無(wú)面面積浪費(fèi)3.7米陽(yáng)臺(tái)空調(diào)位50可改動(dòng)1、室內(nèi)沒(méi)有有或者盡可可能少有承承重墻；方方便改動(dòng)案例圖：戶(hù)戶(hù)型方正、、室內(nèi)沒(méi)有有/少量的承重重墻51可改動(dòng)2、入戶(hù)花園園與廳之間間的墻可以以完全的打打通，方便便廳的擴(kuò)展展案例：萬(wàn)科科東方尊裕裕不可擴(kuò)展可擴(kuò)展52朝向/采光可接受受1、戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)與整體體規(guī)劃相匹匹配；爭(zhēng)取取做到良好好的戶(hù)均性性；使得每每一戶(hù)都有有良好的通通風(fēng)、采光光和景觀(guān)面面。(在深圳的一一般原則是是：自然景景觀(guān)>朝向>小區(qū)景觀(guān))2、戶(hù)型朝向向均以南、、東南朝向向?yàn)橹?；（（龍崗的客客?hù)對(duì)朝向向的要求很很高，應(yīng)做做到基本為為正南正北北的朝向。。）3、（板式））樓與樓之之間平行布布局，不宜宜對(duì)角/對(duì)視。53符合戶(hù)型面面積對(duì)應(yīng)客客戶(hù)的置業(yè)業(yè)需求（戶(hù)戶(hù)型與定位位相一致的的原則）共通的原則則：方正、、適用、例如：A：小戶(hù)型：：一個(gè)衛(wèi)生間間、小陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（但必須須保證有））54符合戶(hù)型面面積對(duì)應(yīng)客客戶(hù)的置業(yè)業(yè)需求（戶(hù)戶(hù)型與定位位相一致的的原則）例如：B：大戶(hù)型：：雙套房（3衛(wèi)生間）、、廳、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)足夠氣派派案例：浪琴琴半島面積：175-179平方米足夠氣派的的陽(yáng)臺(tái)（類(lèi)類(lèi)香域中央央的寬陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）（但廳面寬寬不夠，應(yīng)應(yīng)為5.5米以上）強(qiáng)調(diào)主人房房的獨(dú)立空空間；主人人房連書(shū)房房、衛(wèi)生間間、陽(yáng)臺(tái)；；彰顯大家家風(fēng)范；如如果面積足足夠大，還還可以設(shè)計(jì)計(jì)成小躍式式以增加層層次感。3衛(wèi)生間，也也可以通過(guò)過(guò)雙套房來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)55符合戶(hù)型面面積對(duì)應(yīng)客客戶(hù)的置業(yè)業(yè)需求（戶(hù)戶(hù)型與定位位相一致的的原則）例如：C：平面布局局：同樣是一梯梯四戶(hù)的蝶蝶式平面，，小戶(hù)與大大戶(hù)的市場(chǎng)場(chǎng)定位不同同，客戶(hù)定定位不同，，客戶(hù)的需需求也就不不同，其平平面的布局局、功能設(shè)設(shè)置也就不不同。56（二）、具具有創(chuàng)新性性（本報(bào)告只只研究贈(zèng)送送面積部分分）57戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積1、巧妙設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)結(jié)構(gòu)；增加加贈(zèng)送面積積和采光面面（2-3戶(hù)公用一個(gè)個(gè)大型的天天井或者空空中花園，，在入伙后后2戶(hù)人平分贈(zèng)贈(zèng)送部分））案例:城中央、卓卓越維港（（非常明顯顯）贈(zèng)送面積，，2戶(hù)共有；可可分別隔開(kāi)開(kāi)豪宅中的超超大的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和露臺(tái)58戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積2、利用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)構(gòu)增加具備備實(shí)用性的的贈(zèng)送面積積。案例：中海?？党菄?guó)際際面積：85平方米；2房報(bào)建時(shí)為空，交樓后可以贈(zèng)送一間房的面積。59戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積3、合理利用用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，增加贈(zèng)贈(zèng)送面積案例：城中中央錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的的一半為鏤鏤空，業(yè)主主可以自行行完善；而而不是純粹粹的錯(cuò)層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)（私密密性差）60戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積4、低臺(tái)凸窗窗和落地凸凸窗（2.2米的技術(shù)規(guī)規(guī)范）61戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積5、改變結(jié)構(gòu)構(gòu)（同樣基基于2.2的建筑技術(shù)術(shù)規(guī)范）“假梁”儲(chǔ)藏室62戶(hù)型創(chuàng)新－－高贈(zèng)送面面積6、提高入戶(hù)戶(hù)花園和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的面積積（在大戶(hù)戶(hù)型單位且且景觀(guān)比較較好的單位位中使用））入戶(hù)花園和和陽(yáng)臺(tái)均只只算一半面面積；所以以超大（大大到足夠做做一間房））也算送。。入戶(hù)花園可可以隔成一一個(gè)小書(shū)房房