上海號線泗涇站軌道商業(yè)項目前期策劃提案學(xué)案

上海號線泗涇站軌道商業(yè)項目前期策劃提案學(xué)案

序Part1項目背景分析Part2項目屬性分析Part3項目市場定位Part4項目業(yè)態(tài)配比Part5項目產(chǎn)品研判Part6項目案名與進度計劃Part1項目背景分析上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢泗涇區(qū)域房產(chǎn)與樓盤背景項目區(qū)域交通背景泗涇區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化背景分析上海商業(yè)房產(chǎn)飛速發(fā)展后的緩沖時期04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展，06年為高速發(fā)展期，07年開始銷售面積與總銷金額已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個緩沖階段.成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間。隨著中心城區(qū)商鋪逐漸飽和，外圍區(qū)域逐漸成為商家追逐的重要區(qū)。從套數(shù)和面積變化的幅度可以看出，小面積商鋪倍受青睞，主要集中在20-30平方米?？傮w供應(yīng)泛濫，加上開發(fā)商前期沒有進行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營管理，賣完賺錢走人后，造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重?，F(xiàn)在，商鋪長年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。今年上半年，部分遠郊地區(qū)的市場數(shù)據(jù)來看，青浦、南匯、奉賢、崇明這4個區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。其供求比分別為1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦東今年上半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為1:1.75，閔行為1:2.08。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減79.6%而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?:3.15的嚴(yán)重供不應(yīng)求。背景分析上海商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化商業(yè)供需,結(jié)構(gòu)失衡商業(yè)銷售,經(jīng)營兩重天背景分析泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場別墅公寓居住區(qū)佘山高級頂級別墅群松江新城大學(xué)教育配套區(qū)松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū)松江出口工業(yè)區(qū)九亭七寶公寓主導(dǎo)區(qū)泗涇區(qū)域市中心衛(wèi)星城嘉松路滬松路泗陳路滬杭路莘轉(zhuǎn)路相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認(rèn)知度不高對比周邊板塊價格，泗涇區(qū)域價格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大松江各大板塊定義圖背景分析泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場從2002年別墅興起，圍繞佘山等旅游環(huán)境資源，以及豐富的山水資源，形成一個特色的高檔，別墅區(qū)。西北區(qū)近10000畝別墅用地和公寓用地，以及泗涇本身住宅互動，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和輝煌。泗涇板塊市場起步比較晚，目前公寓的價格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，對公寓客戶來說市場認(rèn)知度很低。2007年上半年，泗涇板塊市場供求不平衡，有四個月出現(xiàn)零供應(yīng)，成交量基本在每月30萬平方米，供求比例達到1：16。成交價格從年初5800元/平方米到6月達到7300元/平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國）并且還有可能在上長。從客戶構(gòu)成來說，本區(qū)域?qū)λ山瓉碚f是相對比較晚區(qū)域，交通條件落后，出入市區(qū)困難，基本是當(dāng)?shù)乜蛻艉蛣舆w戶，對價格比較敏感。未來9號線開通，解決居民出入市區(qū)問題，對工作白領(lǐng)階層有很大吸引力。價格洼地，潛力待爆本案山水四季麗茵別墅泗海怡家寬景99規(guī)劃商業(yè)99泗涇站銀湖別墅祥和潤和苑金港花園華意貴都圣塔路斯佘山寶石別墅佘山東郡天安別墅月湖山莊高爾夫別墅中凱佘山別墅英郡雷丁保利十二橡樹莊園松江鋼材城上海國際禮品城磚材建材市場別墅區(qū)索菲特大酒店大型住宅區(qū)泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃8.3平方公里住宅區(qū)大型住宅區(qū)頤景園東紫園本商業(yè)項目3公里一輻射圈青擰9號線山水四季軌道交通9號線舍山莊園大型住宅區(qū)西南名苑莘潮家具城新凱家園背景分析泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場區(qū)域3公里樓盤分布圖項目總建筑面積項目總建筑面積寬景9916萬平方米英郡雷丁20萬平方米青檸9號線8萬平方米月湖山莊5萬平方米金港花園21.6萬平方米高爾夫別墅8萬平方米山水四季83萬平方米東紫園15萬平方米頤景園11.8萬平方米佘山莊園24萬平方米泗海怡家15萬平方米佘山東郡2萬平方米祥和公寓16萬平方米天安別墅11萬平方米新凱家園70萬平方米（1期30萬平方米，近3500戶）圣塔路斯25萬平方米1期15萬平方米西南名苑16萬平方米華意貴都15萬平方米保利十二橡樹莊園18萬平方米麗茵別墅21萬平方米潤和園20萬平方米銀湖別墅10萬平方米云頂別墅28.3萬平方米合計295.4萬平方米合計184.3萬平方米總建筑面積479．7萬平方米泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃用地占地面積為8.3平方公里，總建筑面積大約在上千萬平方米以上。區(qū)域別墅市場上萬畝別墅用地推出。背景分析泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場樓盤體量統(tǒng)計表是一個被居住圍合商業(yè)盆地是一個交通匯聚的商業(yè)中樞定義最具潛力成長復(fù)合CLD中心（中央人口居住區(qū)）是一個被居住圍合商業(yè)盆地是一個交通匯聚的商業(yè)樞紐背景分析泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場背景分析區(qū)域交通本案滬青平滬松公路滬杭高速嘉松公路泗陳公路

橫港路

鼓浪路

9號地鐵泗寶路

本項目既有水陸交通便捷交通網(wǎng)，同時又有直達的軌道交通、公交樞鈕站?？芍^四通八達。公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。距虹橋機場10公里、市外環(huán)線6公里、市中心環(huán)線6公里、市中心人民廣場27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口約12公里。水路交通有淀浦河和泗涇塘，通航能力在300噸級，可直通黃浦江，距張華浜國際集裝箱碼頭約45公里。本地塊內(nèi)有規(guī)劃公交樞紐站，俗稱“村村通”，同時泗陳公路有近5-6輛徐家匯至松江大學(xué)城在此區(qū)域設(shè)有站點(滬松線等)。北面臨近軌道9號線泗涇站出口，直達松江大學(xué)城，及徐家匯。大交通優(yōu)勢明顯商圈外延范圍廣背景分析商業(yè)，文化大類項具體業(yè)態(tài)檔次位置輻射區(qū)域備注生活配套郵局，醫(yī)院，銀行，學(xué)校一般街鋪本地/零售商業(yè)超市，百貨、服裝中低檔1-2層本地/餐飲娛樂KTV，浴場，飯店，咖啡吧中低檔2-3層，街鋪本地消費主要針對流動客戶電子設(shè)備手機，電腦，配件中低檔1-2層本地主要是一些小專業(yè)店。美容飾品化裝品，飾品中低檔街鋪本地幾乎沒有賣場類建材，家居，家電類無/本地?zé)o賣場，只有批發(fā)市場文化設(shè)施電影，書店，健身少/本地健身類，電影院幾乎缺乏其他中介，彩票一般街鋪本地位置差松江城市內(nèi)的鎮(zhèn)各自發(fā)展，域內(nèi)大型規(guī)劃集中商業(yè)缺乏，缺乏真正的商業(yè)核心、次中心。僅依靠的9號軌道交通商業(yè)開始興起，其輻射的商圈半徑很小，各站點規(guī)劃商業(yè)形式雷同現(xiàn)象較明顯行業(yè)性、市場交易性商業(yè)目前有松江鋼材市場，上海國際小禮品城，但并未形成專業(yè)市場群人口導(dǎo)入性非常明星，但商業(yè)氛圍與人流卻嚴(yán)重不足背景分析商業(yè)，文化泗涇鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)形式比較單一，以臨街為主，處于初級階段，唯有是鼓浪路文化路附近比較集中的世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。商務(wù)氛圍嚴(yán)重不足,商業(yè)人流比較散。零售業(yè)態(tài)主要集中在生活配套類、手機電腦配件類、娛樂休閑類，大型類生活超市主要滿足當(dāng)?shù)厝丝?。消費水平與層次偏低，商業(yè)布局散、亂、小。江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。租金水平比較低，商業(yè)集中帶沿街租金大約3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商務(wù)市場比較缺乏，幾乎很少有寫字樓。商業(yè)模式空白點步行街區(qū)商業(yè)檔次偏低大型集中商業(yè)空白尤其大賣場空白業(yè)態(tài)上空白點中高檔（餐飲、服飾、娛樂）空白休閑文化健身空白家電、家具、建材、服飾等賣場空白市場上空白點住宅導(dǎo)入的中高等收入人群消費存在盲點別墅居住人群消費水平?jīng)]有很好的釋放背景分析商業(yè)，文化三個機會泗陳公路嘉松公路滬松公路莘磚公路佘山旅游風(fēng)景區(qū)佘山森林公園本案青青旅游世界安方塔史量才故居馬相伯故居佘山影視基地規(guī)劃娛樂迪斯尼商圈內(nèi)旅游分布圖商圈線背景分析商業(yè)，文化泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn),具有深厚的歷史文化底蘊佘山風(fēng)景區(qū),是上海最亮麗風(fēng)景線旅游市場興起與發(fā)展旅游集散中心形成旅游市場的消費需求CRD城市休閑中心各種娛樂迪斯尼設(shè)施建設(shè)背景分析商業(yè)，文化背景分析區(qū)域競爭樓盤名稱業(yè)態(tài)組合均價產(chǎn)品形式主題賣點9號商業(yè)廣場以“時尚消費”為主題，融合時尚購物廣場、餐娛中心、家居、運動健身中心為一身17000元/平方米總建筑面積近4.5萬平方米，分地上4層、地下1層。地鐵旺鋪LOMO玩庫松江老城區(qū)首個家庭一站式休閑廣場，集購物、休閑、娛樂、餐飲四大功能于一體20000元/平方米總建筑面積32000平方.一樓時尚生活區(qū)、二樓居家用品區(qū)、三樓休閑美食區(qū)、四樓娛樂天地區(qū)LOMO玩庫小戶型產(chǎn)權(quán)旺鋪九久商業(yè)廣場九亭站集大賣場、酒店、公寓于一體的購物中心//在建佘山站商業(yè)集中商業(yè)、酒店公寓于一體的購物中心//概念規(guī)劃周邊項目狀況2009本案2008200720069號商業(yè)廣場九久商業(yè)廣場佘山站商業(yè)廣場強銷期背景分析區(qū)域競爭時間競爭與互動未來軌道9號線商業(yè)地塊不斷推出，產(chǎn)權(quán)商鋪競爭越來越激烈現(xiàn)在大型商業(yè)同質(zhì)化比較嚴(yán)重，招商,銷售爭奪資源加劇9號商業(yè)廣場,九久商業(yè)廣場兩端截流,中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競爭Part2項目屬性分析項目城市節(jié)點屬性項目地塊屬性項目SWOT屬性項目屬性定位方向項目屬性城市節(jié)點松江新城區(qū)九亭七寶區(qū)域泗涇隨著松江城市的擴大，學(xué)校人口不斷導(dǎo)入，區(qū)域樞紐中心加強，逐漸成為一個區(qū)域獨立體。九亭，親近市中心，享有市源優(yōu)勢,逐漸被客戶認(rèn)可。泗涇依靠自身發(fā)展，更為孤立。項目屬性城市節(jié)點新一輪的城市節(jié)點凸現(xiàn)佘山九亭松江新城莘莊下一個城市重要節(jié)點城市化進程不斷外延，商圈郊區(qū)化。城市化的進程，就是導(dǎo)致了人口的不斷外遷，他們伴隨的是新型住宅的開發(fā)，人口不斷在往外遷移。城市化的進程帶來路網(wǎng)型的發(fā)展。軌道交通人口不斷導(dǎo)入，交通更為便利。區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，區(qū)域地位不斷提高。新的居住中心的誕生與擴大。上海最具成長型復(fù)合CLD上海新城市商業(yè)中心嘉松路滬松路9號線2006200720082009201020112012生態(tài)別墅社區(qū)低端公寓區(qū)（城外偏郊）軌道交通版塊定位,城市化進程商圈置入(城市節(jié)點)住宅中心商業(yè)核心交通核心（城市新中心）3年周期4-6年周期200320042005項目屬性城市節(jié)點城市節(jié)點營造周期城市的重造中心的創(chuàng)建搶占城市節(jié)點，城市副中心項目屬性城市節(jié)點以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（9號線開通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費人群）擴張影響力。商業(yè)牌的打造，城市新中心的創(chuàng)建，聯(lián)動佘山、洞涇、泗涇、趙巷為泛城區(qū)，成為一體。軌道交通9號線——城市發(fā)展的主軸線公交樞紐站——區(qū)域交通人流傳導(dǎo)軸周邊別墅群——消費巨大潛力生態(tài)居住區(qū)——山水四季，銀湖別墅等大型樓盤3-5年開發(fā)項目屬性城市節(jié)點城市的發(fā)展主要節(jié)點復(fù)合人群聚集地旅游休閑集散購物中心S-項目優(yōu)勢

滬杭、滬青平、嘉松、滬松圍繞，大交通明顯軌道9號線，泗陳路，泗涇公交樞紐總站，小交通優(yōu)越近佘山，緊臨老鎮(zhèn)及未來新鎮(zhèn)中心規(guī)模與體量具有積聚效應(yīng)W-項目劣勢

項目商業(yè)氛圍很差，商業(yè)中心不明顯大量居住中心尚未啟動，人口缺乏商業(yè)需求薄弱，消費中間層缺乏區(qū)域的認(rèn)知度比較差項目屬性SWOT項目屬性SWOTO-項目機會

軌道交通引入，板塊開始預(yù)熱區(qū)域周邊大型商業(yè)空白點商業(yè)業(yè)態(tài)，形態(tài)升級帶來商機區(qū)域首個啟動項目，價格空間大區(qū)域人口開始大量導(dǎo)入T-項目威脅

08年銷售年，宏觀政策調(diào)控可能性增大新的商業(yè)項目推出，區(qū)域消費稀釋商業(yè)運營不當(dāng)，會產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)項目屬性SWOT商業(yè)形態(tài)升級,建立區(qū)域商業(yè)中心提高商業(yè)業(yè)態(tài)檔次與購物環(huán)境,打造一站式休閑購物中心契合周邊旅游休閑環(huán)境,打造本區(qū)域旅游中轉(zhuǎn)站利用周邊商業(yè)空白,強力填補并提升利用軌道交通中心位置,和公交樞紐總站,打造商業(yè)集散中心抓住人口導(dǎo)入,消費力提升,進行業(yè)態(tài)升級,定位升級利有優(yōu)勢,抓住機會跳出泗涇板塊看泗涇,并進行泗涇升級,商圈升級重新定義商圈,挖掘板塊潛力,吸引客戶搶占城市次中心位置,建立項目核心項目差異化,特色定位,區(qū)分其它競爭對手引入大型主力店,招商優(yōu)勢集中爆發(fā)創(chuàng)意型產(chǎn)品規(guī)劃,提升項目商業(yè)價值先招商,后銷售,營商為王統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一服務(wù)規(guī)避劣勢,化解威脅項目屬性盈利模式1.商業(yè)整體持有,主要進行物業(yè)租賃,代表商業(yè)物業(yè)有西郊百聯(lián),中環(huán)百聯(lián)購物中心等.2.商業(yè)部分持有,部分出售.目前市場常有方式,代表商業(yè)物業(yè)有大拇指商業(yè)廣場,景瑞生活廣場等3.商業(yè)全部出售,力圖”短.平.快”,在前幾年比較采用,隨著開發(fā)商注重商業(yè)物業(yè)經(jīng)營,更.看重未來商業(yè)物業(yè)價值,越來越少.代表上海國際鞋城,五金機電城等.建議:采用第2種模式,持有20-30%.其余出售3種模式項目屬性定位方向區(qū)域升級泗涇板塊屬性

價格洼地，商業(yè)空白點城市節(jié)點,城市次中心

成長復(fù)合CLD概念升級

項目屬性

交通樞紐旅游文化商業(yè)地產(chǎn)

CLD中心CRD概念定位方向Part3項目市場定位項目功能定位項目市場定位項目目標(biāo)客戶群定位項目品牌塑造項目定位功能定位集生活購物、時尚餐飲、休閑娛樂、文化旅游于一體現(xiàn)代大型商業(yè)中心滿足泗涇周邊區(qū)域新老城區(qū)的生活基本需求，滿足泗涇周邊區(qū)域尤其一些高收入人群休閑娛樂需求。是作為市區(qū)小白領(lǐng)過渡住居第一住所。是來旅游泗涇，佘山旅游集散中心人群設(shè)有大型超市、或者主力店、主題性商場及社區(qū)生活購物設(shè)施三大特色休閑主題:中高檔餐飲,美容健身會所,酒吧茶座KTV娛樂等通過9號線快速到達市區(qū),地鐵上蓋物業(yè),小戶型酒店式公寓廣場藝術(shù)化,舉辦各種文化節(jié),節(jié)慶活動功能定位釋義項目定位市場定位上海大型居住中心CLD綜合配套全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟核心，上海城市次中心軌道9號線標(biāo)桿之作本項目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風(fēng)景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域，9號線中心位置。建筑總面積達6萬平方米，集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體，真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費新生活，加上其位于9號線中心的優(yōu)越位置，和對周邊區(qū)域強勁的商業(yè)輻射力，該項目勢必成為——上海大型居住中心區(qū)域標(biāo)志性的綜合商業(yè)購物休閑廣場。市場定位詮釋標(biāo)桿之作具有品牌集合式以大潤發(fā)等大賣場，或者主力店為龍頭知名品牌綜合配套一流，方便一站購物、一家休閑、一天逛街。項目外延休閑文化藝術(shù)營造，廣場文化，小品與雕塑樞紐核心旅游集散結(jié)合周邊旅游資源,公交樞紐為中轉(zhuǎn)總站，9號線中心,兩端人流匯聚于此項目定位目標(biāo)客戶群定位人口老居住區(qū)交房樓盤在建樓盤規(guī)劃用地泗涇洞涇公寓別墅公寓別墅西南規(guī)劃8.3平方公里的公寓居住區(qū)。近15萬以上常住人口，3萬以上流動人口。常住人口5萬3.5萬約5萬（建筑面積185萬平方米約1.5萬建筑面積185萬平方米）//流動人口2萬1萬///2-3內(nèi)年常住人口////約6萬（至少建筑面積200萬平方米）約1萬（至少建筑面積100萬平方米）3年后未來人口周邊區(qū)域近上萬畝別墅用地近5萬富豪。目標(biāo)市場人口統(tǒng)計項目定位目標(biāo)客戶群定位有企業(yè)，住高級別墅億萬富翁自己做點生意的千萬富翁靠收房租過日子的百萬富翁企業(yè)中高層管理人員辛苦上班的白領(lǐng)當(dāng)?shù)乇镜厝说讓哟蚬さ耐鈦砣藛T中間層的擴大目標(biāo)客戶趨勢特征目標(biāo)客戶消費特征項目定位目標(biāo)客戶群定位城市富人他們有錢他們有需求，但非常強調(diào)品位格調(diào)行事低調(diào)，并不喜歡拋頭露面他們大都有企業(yè)他們投資意識強工人這里是一個驛站，生活比較節(jié)儉他們喜歡熱鬧的場所做點小生意和買賣性價比是首選目標(biāo)客戶消費特征項目定位目標(biāo)客戶群定位外來高層白領(lǐng)文化高/素質(zhì)高/品味高是居住置業(yè)者，不是投資者生活方式，消費環(huán)境有一定的標(biāo)準(zhǔn)他們喜歡群居，喜歡有人氣的地方有點積蓄很想投資中間階層大量導(dǎo)入，消費需求增加與提升項目定位目標(biāo)客戶群定位周邊3公里半徑人群趙巷板塊佘山板塊洞涇板塊泗涇板塊9號線沿線居民核心客戶群輻射客戶群邊緣客戶群主要集中在泗涇和近洞涇、佘山、趙巷新老客戶，有近12-20萬人群，主要是滿足“一站式購物，一站式娛樂休閑”生活配套需求。沿9號線周邊5公里以外的松江，九亭等區(qū)域的客戶，主要滿足是其差異化消費和特色消費上海城區(qū)以及外地區(qū)域客戶進行旅游休閑的中樞站，以及商務(wù)人士。目標(biāo)客戶區(qū)域定位項目定位品牌塑造品牌塑造打造成為上海城市節(jié)點,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標(biāo)桿打造成為上海最具有潛力CLD中心的CRD集購物、娛樂餐飲，文化時尚特色項目，又是旅游休閑中樞站產(chǎn)品特性

品牌特性建立文化特性

消費群體特性品牌特性

以大賣場,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象采用STREETMALL設(shè)計規(guī)劃是基于街區(qū)，MALL為一體復(fù)合體，匯集MALL的聚集功能，同時又街區(qū)的導(dǎo)入功能。商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新集各購物、娛樂、餐飲級休閑一體,通過設(shè)置大型百貨店，文化廣場，休閑餐飲一站式服務(wù)覆蓋多層次的顧客在建筑形態(tài)上兼有長廊，廣場，庭院特點佘山旅游文化，泗涇文化古鎮(zhèn)為呼應(yīng),打造旅游文化項目獨特廣場文化(特色文化節(jié),旅游節(jié)),與品牌文化相一致有品位的,有思想的,有實力的,有較高素質(zhì)的,有一定地位的項目定位品牌塑造Part4項目業(yè)態(tài)配比項目業(yè)態(tài)配比依據(jù)項目業(yè)態(tài)配比建議有大賣場業(yè)態(tài)配比無大賣場業(yè)態(tài)配比項目樓層配比建議業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比項目名稱大寧國際景瑞生活廣場大拇指廣場萬達商業(yè)廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲30％，服飾及零售：35％，家居家電5％，大賣場20％，娛樂10％大賣場：20％，家居大賣場40%，餐飲娛樂：30％，零售10％大賣場38％，零售11%,餐飲23％，娛樂18％，其他10％大賣場11％，餐飲，零售27％，娛樂教育15％，家居賣場13％主力店大賣場（大潤發(fā)2萬平方米），C&A沃爾瑪1.9萬平方米，百安居3.6萬平方米大賣場家樂福1.4萬沃爾馬2.8萬，巴黎春天4.3萬主要商家味千拉面，屈臣士，ES，豆撈坊等尚未經(jīng)營唐朝、許留山、美頌巴黎、屈臣士等C&A，pizzahot，珠寶城，第一食品商店等功能布局零售在1-2層，餐飲1-3層，部分在大賣場以上的4-5層，大賣場2-3層，休閑娛樂在3層以上地下停車，底層部分零售，地上一、二層為沃爾馬，三、四、五層為大型餐飲、娛樂等設(shè)施。地下為家樂福及停車場，1-2層為餐飲及零售，休閑娛樂在2層以上地下為休閑購物街，一層為餐飲、零售，大賣場在2-4層，休閑娛樂在2層以上同類項目業(yè)態(tài)配比圖項目名稱大寧國際景瑞生活廣場綠洲中環(huán)中心大拇指廣場萬達商業(yè)廣場整體租售情況寫字樓整體出售酒店及商業(yè)只租不售可售部分為：1萬平方米寫字樓，2萬平方米商鋪，占總量20％左右住宅、LOFT寫字樓及酒店式公寓出售，占30％，酒店及甲級寫字樓只租不售酒店不售，商業(yè)部分80％出售商業(yè)只租不售，寫字樓整體出售商業(yè)租售情況單位面積50-100050-20010000元-30000元/平方米30-1000

租售價格12-15元/平方米售價17000元/平方米1樓8-15元/平方米，售價50000-60000元/平方米底層20元/平方米左右同類項目租售情況圖業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比商業(yè)體量大，大賣場作為主力,聚集人流,消化面積,盤活商業(yè).購物,聚集娛樂是必備聚集人氣拉動消費重要設(shè)施,一般在2層以上。部分商業(yè)項目引入主力店,專業(yè)賣場,增加關(guān)聯(lián)消費. 大部分持有;只租不售，或者先經(jīng)營后銷售,局部寫字樓對外銷售。業(yè)態(tài)類型消費適應(yīng)性競爭激烈度城市距離度價值提升大賣場強小低高大型餐飲娛樂類強小高中家居類強小中高服飾、配件強中高小家用電器類強中中高運動休閑類強小高中消費適應(yīng)性（適應(yīng)人群）：強，中，弱；競爭激烈度：大、中、小。城市距離度（對公共交通要求）：高，中，低。價值取向（本項目價值提升）：大、中、小業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比

業(yè)態(tài)趨向業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比大賣場主力店次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它合計7.00%5.00%9.00%7.00%12.00%37.00%14%9%100.00%39762840454439766816210168804482856800業(yè)態(tài)配比建議有大賣場業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比建議無大賣場次主力店餐飲美食休閑娛樂生活配套服飾精品酒店公寓其它合計7.00%15.00%8.00%12.00%36.00%14.00%8.00%100.00%3976852045446816204487952454456800飾品類消費頻率高吸引對象層面廣租金承受能力高可要求展示面大大賣場關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)消費常用消費區(qū)域面積要求區(qū)域內(nèi)比較缺乏一站式消費強有力引導(dǎo)人流帶動2層特色主題消費1F2F3F業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比樓層分布原則業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比大賣場無大賣場業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布地下一層大賣場20000平方米,停車庫20000平方米20000平方米停車庫1層21000大賣場入口4000平方米,KFC店200平方米,精品生活區(qū)(女性配飾飾品,生活配套,部分餐飲)家電主力店3000平方米,KFC汽車旅館600平方米餐飲一條街4000平方米,其余精品生活區(qū)(女性配飾飾品,生活配套,部分餐飲)2層21000男女服飾精品區(qū)男女服飾精品區(qū)3層6800休閑娛樂餐飲區(qū)休閑餐飲娛樂區(qū)4層及以上8000//樓層分布建議Part5項目產(chǎn)品研判項目產(chǎn)權(quán)商鋪價格研判項目產(chǎn)權(quán)商鋪面積研判項目公寓式酒店研判項目體量配比建議項目平面布局建議產(chǎn)品研判產(chǎn)權(quán)商鋪價格泗涇區(qū)域目前一層平均租金2-3元/平方米,按照2.5元/平方米取值,8%投資回報率測算則1樓平均價格為11406元/平方米租金還原法項目開盤時間均價對應(yīng)時點中房上海商辦指數(shù)修正后目前價格臨街位置潤和苑06年8月30日11000元/平方米152012200元/平方米街鋪,社區(qū)底商金港花園2期07年4月3日10000元/平方米1586106000元/平方米街鋪,社區(qū)底商九號商業(yè)廣場07年9月25日17000元/平方米168917000元/平方米大型商業(yè),推出1,2層市場比較法產(chǎn)品研判產(chǎn)權(quán)商鋪價格比較系數(shù)主題定位(商圈輻射)交通條件地塊臨街屬性等綜合比較潤和苑底商1111本項目1層1.51.31.21.34商鋪1層均價預(yù)估

比較系數(shù)主題定位(商圈輻射)交通條件地塊臨街屬性等板塊屬性綜合比較9號商業(yè)廣場1層11111本項目1層0.90.80.80.80.825采用距離本項目樓盤最近潤和苑臨街底商鋪作為參考依據(jù)本項目1層大約均價為16348元/平方米9號商業(yè)廣場(1層)近(23000元/平方米裸價)作為參考依據(jù)本項目1層價格18925元/平方米商鋪1層均價預(yù)估

產(chǎn)品研判產(chǎn)權(quán)商鋪價格取值為17500元/平方米則本案各樓1-3層均價預(yù)估樓層價格樓層系數(shù)常用無大賣場價格中型大賣場(比無大賣場均價格升30%左右)有大賣場(比無大賣場均價格升40%左右)1F117500元/平方米23000元/平方米24000元/平方米2F0.610500元/平方米14000元/平方米14500元/平方米3F0.4-0.488500元/平方米9500元/平方米9500元/平方米總均價12566元/平方米16154平方米16709平方米產(chǎn)品研判產(chǎn)權(quán)商鋪面積類項分類主力面積/主力總價典型個例建筑面積產(chǎn)權(quán)商鋪項目9號商業(yè)廣場30-70平方米30平方米,50平方米,60平方米七浦聯(lián)富商業(yè)廣場26-60平方米26平方米,40平方米,75平方米招商商戶服裝,服飾類客戶20-30平方米24平方米小型餐應(yīng)類商戶50-100平方米75平方米投資客戶主流投資客30-55萬元此區(qū)間總價去劃速度最快,投資客戶最容易接受.項目開間進深柱網(wǎng)大小主力總價9號商業(yè)廣場5米6米左右10*9米51萬七浦服裝批發(fā)市場2.3米左右2.8米左右8.3*9米38萬曹安國際商城3.56米2.8米10.7*9米30萬杭州四季青市場3.5米3米10*9米42萬產(chǎn)權(quán)商鋪開間進深統(tǒng)計表不同類項對商鋪面積(總價)要求統(tǒng)計表面積依據(jù)產(chǎn)品研判產(chǎn)權(quán)商鋪面積面積建議主力面積:50-100平方米（若單層銷售控制在50左右、兩層一起控制在100左右）.開間：4米以上進深：6-12米層高:5.5米，有利于經(jīng)營戶未來的空間分割，并作為招商的一個亮點建議:主力建筑面積50平方米.

大部分的商鋪均配套水、電、煤，擱油池等主要為銷售減少抗性，可能在技術(shù)上增加難度，同時未來的業(yè)態(tài)無法控制，最終可能成為一個雜亂的美食城為主的綜合商業(yè)體。但是，這是由盈利模式?jīng)Q定的。產(chǎn)品研判公寓式酒店屬性小戶型公寓酒店90平方米戶型住宅產(chǎn)權(quán)40年70年客戶對象投資客,城市青年投資客,小白領(lǐng),新婚夫婦服務(wù)24小時酒店服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理主流面積45-65平方米80-90平方米產(chǎn)品屬性小面積,低總價總價一般裝修方式帶裝修,不帶裝修一般不帶裝修戶型特點復(fù)式,躍式,平層平層居多經(jīng)營方式直接出售,包租直接出售市場情景1\快速去劃本項目體量2\9號線直達市區(qū),吸引市區(qū)青年,單身白領(lǐng)等3\本區(qū)域市場空白店4\小面積低總價,投資成本低/價格抗性比較(泗涇區(qū)域)45平方米為例,建議單價8000元/平方米(不含裝修)總價36萬首付(50%)18萬月貸款(10年期):1912元/月90平方米為例,市場單價7000元/平方米總價63萬元首付(30%)18.9萬月貸款(20年期):2920元/月類比依據(jù)產(chǎn)品研判公寓式酒店單套主力面積控制在50平方米內(nèi),控制總價,有效快速去化.建議層高5.5米,”賣一層,得兩層”使用面積得到近90平方米.增加對大堂,公共部位裝修,提高對項目大氣和檔次。戶內(nèi)內(nèi)部進行一般裝修(樓梯,隔層等).成本控制在1000元/平方米以下.

引入一家高標(biāo)準(zhǔn)酒店服務(wù)公司進行管理.

采用直接出售方式。公寓式酒店配比建議產(chǎn)品研判體量配比建議條件無大賣場中型賣場有大賣場地下部分20000平米停車庫20000平米停車,8000平米賣場合計合計28000平方米20000平米賣場,20000平米停車合計28000平方米地上面積合計56806平方米56806平方米1層21000平方米21000平方米(其中2000平米賣場入口21000平方米(其中4000平米賣場入口2層21000平方米21000平方米21000平方米3層或以上方案1,部分商業(yè),部分公寓酒店方案2,全部公寓酒店方案3,剩下面積全部為商業(yè)方案4,部分商業(yè),部分酒店公寓方案5,剩下面積全部為商業(yè)方案6,部分商業(yè),部分酒店公寓項目技術(shù)指標(biāo)占地面積為:47339.26平方米容積率為：1.2建筑密度：45%配比建議方案產(chǎn)品研判方案評比比較說明利潤于總成本評級方案1局部為小高層公寓酒店:-主力面積45平方米,總180套-總面積為8000平方米其余局部3層:商業(yè)面積為6800平方米.稅前總利潤141408556.71元總成本568449216.09元投資利稅率31.82%成本利潤率16.67%增加公寓酒店，品種豐富去化速度比較快,公寓酒店抗型較小若3層的商業(yè)能夠快速去化，可以快速回籠資金方案21-2層全部商業(yè)，3層以上14800平方米全部為公寓式酒店。稅前總利潤137735024.38元總成本568714340.42元投資利稅率31.13%成本利潤率16.23%商鋪去化速度快公寓酒店部分抗型較小，但是由于體量較大，可能會延長銷售時間2．若公寓式酒店去化快，可以快速回籠資金方案3中型賣場,3層全部為商業(yè)面積為14800平方米稅前總利潤195742447.42元（不含租金收益）總成本675957898.58元投資利稅率36.13%成本利潤率19.40%中型賣場租金收益200萬/年,2%遞增1.提升價格,2.炒作賣點強3.成本投入較大型賣場少4．3層的商業(yè)去化難度較大5．每年有一定穩(wěn)定收益，方案4中型賣場,3層以上面積調(diào)整為:局部為小高層酒店公寓（面積同上）其余局部3層:商業(yè)面積為6800平方米.稅前總利潤186426884.25元總成本673230420.15元投資利稅率34.79%成本利潤率18.55%中型賣場租金收益200萬/年,2%遞增1.提升價格,2.炒作賣點強3.成本投入較大型賣場少4．銷售周期較短，可以快速回籠資金5．每年有一定穩(wěn)定收益，方案5有大賣場,3層全部為商業(yè)面積為14800平方米稅前總利潤147095908.16元（不含租金收益）總成本706085421.04元投資利稅率27.55%成本利潤率13.96%大賣場租金收益500萬/年,年2%遞增提升價格,炒作賣點強3樓商鋪面積大，抗性較大每年穩(wěn)定租金收益，長期收益高前期時間較長方案6有大賣場,3層以上面積調(diào)整為:局部為小高層酒店公寓（面積同上）其余局部3層:商業(yè)面積為6800平方米.稅前總利潤137814050.74.元（不含租金收益）總成本703381043.66元投資利稅率26.24%成本利潤率13.13%大賣場租金收益500萬/年,年2%遞增1.提升價格,2.炒作賣點強3.去劃速度快，資金回籠快4.每年穩(wěn)定租金收益，長期收益高5，前期時間較長產(chǎn)品研判體量配比建議評定標(biāo)準(zhǔn)說明

最低>>低>>中>>中高>>高>>最高類項無大賣場中型大賣場(地下8000平方米賣場,地上1層2000平方米入口)大賣場(地下20000平方米賣場,地上1層4000平方米入口)方案1方案2方案3方案4方案5方案6現(xiàn)時利潤高低（高低）(不含賣場租金)中高低長期租金收益低中高成本高低（高低）低中高銷售速度（快慢）低低中快中快最快招商難度（高低）低最低中中高最高高

最低>>低>>中>>中快>>快>>最快結(jié)論：若不考慮招商難度，方案6為首選，其次是方案4。根據(jù)實際找商進程，引入大型、中型賣場短期有一定難度，若09年10月須交房，方案設(shè)計工作必須在11月底完成，考慮到引入中型賣場設(shè)計方案與無大賣場設(shè)計可以相互轉(zhuǎn)換，方案4是首選。

建議：按照方案4進行規(guī)劃設(shè)計，視招商情況進行調(diào)整Part6項目案名及其他項目案名建議項目招商計劃表項目銷售計劃表CLD中心CRD項目整盤概念上海大型居住區(qū)CLD經(jīng)濟圈商業(yè)引擎CLD中心的CRD

商業(yè)(本案)人口(導(dǎo)入)交通(樞紐)成長性復(fù)合CLD推廣案名9號中心商業(yè)廣場

傳達是地鐵9號線地鐵上蓋物業(yè).傳達項目位置為中心,體現(xiàn)項目氣勢.三湘祥騰●商業(yè)廣場(中心廣場、生活廣場)項目名與公司名品牌互動地理位置類喜慶類九隆商業(yè)廣場喜福匯商業(yè)廣場滬南商業(yè)廣場好世生活廣場金九生活廣場來福商業(yè)廣場補充推廣概念與主題項目口號及定位品牌口號上海最具成長性復(fù)合CLD.1號商業(yè)品牌定位

成長性復(fù)合CLD中心CRD招商進度計劃表

2007年2008年2009年2010

101112123456789101112123