成都青房羊西線項目定位及物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議

城市長高,青房問鼎

—電梯公寓時代下，青房·羊西線項目定位研究

及物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議謹呈：成都青年房產有限責任公司成都尚瑞置業(yè)有限公司在過去的半個月里，項目專案組進行了如下調研與研究工作工作內容收集的數據進行的訪談進行的分析項目周邊及地塊勘察成都宏觀經濟情況成都城市發(fā)展現狀房地產政策研究成都房地產市場狀況項目和地區(qū)的背景分析目標市場與客戶的集中分析規(guī)劃設計建議目標消費者（跟蹤）深度訪談地產專業(yè)人士訪談銷售人員訪談青房相關人員的訪談城西競爭性樓盤在售（預售）項目宏觀經濟背景分析政策影響探討房地產市場特點分析電梯公寓購房者置業(yè)特點分析區(qū)域競爭態(tài)勢分析消費者價值取向和置業(yè)傾向分析項目競爭策略確定項目定位研究地形地貌狀況地塊資源狀況現有規(guī)劃資料物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議西南設計院專業(yè)人士交流地產專業(yè)人士訪談2Q1：項目分析必須明確的2個前提：本項目核心價值何在？5個必須回答的關鍵問題：思考路徑：Q2：市場啟示本項目工作現狀：總平規(guī)劃方案基本定型本項目目標客戶群是誰？本項目市場定位是什么？本項目競爭占位如何？本項目形象定位是什么？并匹配哪種方向的案名？如何通過規(guī)劃優(yōu)化區(qū)配項目市場定位和形象定位？3本次匯報內容項目概況項目開發(fā)目標與約束條件項目發(fā)展背景研究區(qū)域競爭態(tài)勢分析區(qū)域市場展望目標解析與問題的提出項目發(fā)展策略制定項目物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議4一、項目概況5A地塊B地塊項目區(qū)位6地塊四至及內部環(huán)境三環(huán)路羊犀立交羊西線翡翠海灣本案A地塊Ｂ地塊地塊西面地塊北面地塊南面地塊東面增加羊西線一側圖片7項目技術經濟指標:用地性質：住宅用地占地面積：約７０畝容積率：3.63限高:150米Ｂ地塊用地經濟技術指標：一、規(guī)劃建設凈用地面積：４５１４７.８㎡二.規(guī)劃總建筑面積：１８３５７１.８㎡（一)地上建筑面積：１６３７９１.８㎡（二）地下建筑面積：１９７８０㎡三.總戶數：１６３６戶四.容積率：３.６３五.建筑密度：１９.８％六.綠地率：＞３５％七.機動停車數：９３５八.非機動停車數：１６３６九.人均居住用地指標：７.８８㎡／人8地塊資源綜合評價整體上看規(guī)模較大，A、B地塊形狀規(guī)整且相對獨立。適宜中高密度的中高品質樓盤開發(fā)。地塊與羊西線相連，是成都大中型餐飲業(yè)發(fā)起和集散地，匯集餐飲、休閑、娛樂、購物、學校、醫(yī)院等。臨近新興的成都第四商圈（金沙片區(qū)）。區(qū)域內交通便利，羊西線與三環(huán)路縱橫交錯，未來地鐵2號線的開通更將豐富區(qū)域內出行方式，公交線路四通八達，有30、44、54、79、82、96、108、111、305、311、341、511等多條出行線路。地塊周邊生活配套相對落后，為傳統(tǒng)4S店集中帶，但隨著2000畝大盤中海國際社區(qū)的逐年開發(fā)，片區(qū)配套設施正在全面提升。比較規(guī)模優(yōu)勢城市資源地塊資源地塊平整。地塊南端為川西民居的經濟適用房。屬于成都傳統(tǒng)的上風上水區(qū)域。周邊分布大型生態(tài)公園：兩河城市森林公園、金沙遺址公園、摸底河公園。臨近立交橋，并缺乏直接的自然資源和人文資源，空氣質量一般。自然資源9二、項目開發(fā)及約束條件10項目目開開發(fā)發(fā)目目標標與與約約束束條條件件項目目開開發(fā)發(fā)目目標標項目目約約束束條條件件使本本項項目目獲獲得得較較高高的的知知名名度度，，提提升升企企業(yè)業(yè)品牌牌，，獲獲得得市市場場認認可可，，贏贏得得美美譽譽度度。。打造造成成都都的的中中高高檔檔產產品品，，高高檔檔形形象象包包裝裝。。啟動動實實現現穩(wěn)穩(wěn)定定的的現現金金回回流流，，三三年年完完成成全全部部30萬萬平平米米開開發(fā)發(fā)，，一一期期（（B地地塊塊））均均價價實實現現5000-5200元元/平平米米。。項目目A地地塊塊由由于于土土地地原原因因，，將將滯滯后后B地地塊塊半半年年開開發(fā)發(fā)。。較為為嚴嚴格格地地執(zhí)執(zhí)行行““國國六六條條””三三七七開開政政策策。。地塊塊位位于于立立交交橋橋旁旁，，且且受受航航空空限限高高限限制制。?？備N銷售售周周期期兩兩年年半半，，2007年年下下半半年年入入市市，，當當年年實實現現一一期期（（B地地塊塊））銷銷售售率率40%（（面面市市時時間間：：2007年年3月月））。。11三、、項項目目發(fā)發(fā)展展背背景景研研究究12重點點房房產產新新政政及及相相關關政政策策對對樓樓市市的的影影響響：：政策策影影響響及及解解讀讀：：中央央政政策策地方方政政策策外埠埠政政策策專業(yè)業(yè)地地產產機機構構及及人人士士對對政政策策的的解解析析（1））從從目目前前出出臺臺的的政政策策可可以以看看出出，，政政府府對對于于目目前前市市場場調調控控的的效效果果并并不不是是十十分分滿滿意意，，為為了了進進一一步步穩(wěn)穩(wěn)定定房房價價，，調調整整住住房房供供應應結結構構，，未未來來政政府府出出臺臺相相關關政政策策的的頻頻度度將將會會進進一一步步加加大大，，調調控控力力度度會會有有所所加加強強。。（2））雖雖然然中中央央政政府府不不斷斷出出臺臺新新的的調調控控政政策策，，但但是是地地方方政政府府為為了了穩(wěn)穩(wěn)定定市市場場，，實實現現多多方方共共贏贏的的局局面面，，與與中中央央政政府府博博弈弈的的局局面面會會持持續(xù)續(xù)下下去去。。（3））成成都都市市出出臺臺三三環(huán)環(huán)內內不不再再審審批批多多層層建建筑筑、、鼓鼓勵勵““向向高高向向密密””發(fā)發(fā)展展的的政政策策將將會會使使電電梯梯公公寓寓的的供供應應量量大大幅幅增增長長，，電電梯梯物物業(yè)業(yè)市市場場競競爭爭加加劇劇。。（4））90平平方方米米戶戶型型占占項項目目總總量量70%的的政政策策進進一一步步落落實實，，中中小小面面積積產產品品供供應應將將逐逐漸漸成成為為主主流流，，產產品品趨趨于于同同質質化化，，市市場場需需要要需需求求新新的的價價值值點點。。（5））未未來來開開發(fā)發(fā)商商將將進進一一步步分分化化洗洗牌牌，，大大型型品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商占占有有市市場場主主要要份份額額，，對對開開發(fā)發(fā)商商實實力力有有了了更更高高的的要要求求。。（6））北北京京等等地地出出臺臺未未封封頂頂不不能能放放貸貸的的政政策策，，以以及及個個人人轉轉讓讓二二手手房房征征收收增增值值稅稅的的政政策策，，將將會會影影響響到到其其他他城城市市政政策策的的制制定定，，成成都都市市出出臺臺相相關關規(guī)規(guī)定定可可能能性性很很強強，，對對成成都都房房地地產產市市場場的的影影響響將將會會進進一一步步加加大大。。（7））政政策策的的頻頻繁繁出出臺臺將將會會使使購購房房者者繼繼續(xù)續(xù)持持觀觀望望態(tài)態(tài)度度，，購購房房需需求求在在一一段段時時期期內內得得到到抑抑制制。。關鍵鍵詞詞：：博弈弈加加劇劇觀望望期期縮縮短短我行行我我素素13成都電梯公公寓市場經經過十余年年的發(fā)展已已經進入市市場細分、、板塊分化化、產品多多元化發(fā)展展的成熟發(fā)發(fā)展期望江板塊、、桐梓林板板塊、神仙仙樹板塊、、雙楠板塊塊、城南副副中心光華板塊、、金沙板塊塊二環(huán)、三環(huán)環(huán)內外、區(qū)域大盤東門、光華華大道、華華陽等局部部區(qū)域熱點點城南高端電梯公公寓：兩梯梯三戶、兩兩梯四戶為為主，以舒舒適型三房房、四房為為主，主力力戶型集中中130——150平平米之間中高端電梯梯公寓：二二梯四戶為為主，以舒舒適型三房房、舒適型型二房為主主，主力戶戶型130-140平米之間間中端電梯公公寓：兩梯梯四戶為主主，戶型面面積段跨度度較大，適適應不同層層次客戶需需求中端電梯公公寓：兩梯梯四戶為主主，戶型面面積偏舒適適，產品創(chuàng)創(chuàng)新較為明明顯城西城市環(huán)線其它位于城市地地段，滿足足城市財富富階層炫耀耀心理，價價格偏高，，產品創(chuàng)新新/城市配配套/投資資性好神仙樹大院院、觀南上上域、世紀紀城·天鵝鵝湖花園、、中海格林林威治、嶙嶙江峰閣位于城市地地段，上風風上水，滿滿足城市品品質居家的的中產階段段，產品形形式/配套套/交通好好，市場認認可度高優(yōu)品道、成成都花園上上城、凱旋旋城、花間間集電梯公寓郊郊區(qū)化逐步步形成，局局部地產開開發(fā)熱點產產品形態(tài)逐逐步豐富，，產品舒適適/環(huán)境較較好，高性性價比及預預期投資回回報良好萬科朗潤園園、宏信西西花汀、仁仁和春天大大道、宏信信楠樾位于城市二二、三環(huán)沿沿線內外側側，是電梯梯公寓供應應區(qū)域，滿滿足城市居居家的城市市新銳，產產品形式/配套/環(huán)環(huán)境/交通通較好，因因高性價比比市場反應應良好二十四城、、華僑城項項目、萬科科魅力之城城、中大君君悅金沙、、諾丁山、、置信麗都都花園城、、藍谷地14政策及市場場供應趨勢勢“二八”定定律是成都都房地產發(fā)發(fā)展的趨勢勢，但品牌牌開發(fā)商和和中小開發(fā)發(fā)商之間的的博弈會在在相當一段段時間內并并存，而市市場規(guī)范化化運作仍有有待時日。。成都進入電電梯公寓多多元化時代代。中高檔檔電梯公寓寓仍將向城城南副中心心、城西三三環(huán)環(huán)域、、新的經濟濟增長熱點點擴張，而而主城區(qū)電電梯公寓將將向小戶型型投資型公公寓為主。。3、項目所所在區(qū)域未未來電梯公公寓投放量量將成倍激激增，但成成交量維持持相對穩(wěn)定定水平，市市場供需平平衡勢必打打破，區(qū)域域市場迅速速進入中、、高強度的的同質化競競爭態(tài)勢。。15四、區(qū)域競競爭態(tài)勢研研究1、區(qū)域間間競爭態(tài)勢勢研究2、區(qū)域內內競爭態(tài)勢勢研究3、區(qū)域客客戶需求研研究16城西、二三三環(huán)環(huán)域電電梯公寓市市場呈現板板塊分化的的態(tài)勢，各各板塊依據據不同的發(fā)發(fā)展基礎形形成不同特特征，項目目的競爭即即板塊的競競爭羊西線蓉城有名的餐飲一條街，配套設施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢金沙城西核心區(qū)，真正的上風上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點不斷涌現光華高品質大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一交大主要以交大為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對較差17光華大道板板塊依托直達的的快速交通通、良好的的區(qū)域認知知成為城市市中高品質質純居住區(qū)區(qū)，吸引了了本地及外外地的中產產和養(yǎng)老客客戶傳統(tǒng)片區(qū)認認知/上風風上水/居居住品質純純粹/較為為完備的基基礎設施/便捷的交交通依托資源產品形式產品形式較較為豐富，，但中高檔檔電梯公寓寓逐步成為為市場主流流客戶/價格格以城西客戶戶為主，城城南城中客客戶其次，，外地來蓉蓉置業(yè)者也也占有一定定比例，同同類產品價價格在4600-5800左左右未來供應區(qū)域內土地地出讓殆近近，片區(qū)供供應將向外外光華及武武侯大道擴擴散項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產品訴求點成都花園.上城高層540095-215120-140上選之地，榮耀之城天合凱旋城高層530087-202140-150光華區(qū)位、新風系統(tǒng)TT尚品高層460050-19080-90光華區(qū)位碧華鄰高層470080－200123-133離自然更近的地方龍灣半島雙拼別墅、疊拼別墅、高層住宅6000（電梯）90-160（電梯）130-160（電梯）區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境花間集多層、小高層、高層5100（電梯）70-190（電梯）130-150（電梯）區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境優(yōu)品道小高層+高層清水5500、精裝6500142-281140-160區(qū)位優(yōu)勢，配套齊全18金沙板塊依托直達的的快速交通通、良好的的區(qū)域認知知成為城市市中高品質質純居住區(qū)區(qū)，以金沙沙人文資源源及投資增增長性區(qū)隔隔光華板塊塊傳統(tǒng)片區(qū)認認知/金沙沙遺址人文文/上風上上水/較為為完備的基基礎設施/便捷的交交通依托資源產品形式早期開發(fā)項項目以多層層形態(tài)為主主，目前開開發(fā)項目以以小高層和和高層電梯梯產品為主主客戶/價格格以城西客戶戶為主，城城南城中客客戶其次，，經濟實力力較強，同同類產品價價格在4300-5400左左右未來供應區(qū)域內側土土地出讓殆殆近，但待待開發(fā)土地地較多，未未來開發(fā)將將集中在西西單、清江江路沿線、、清波區(qū)域域。項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產品訴求點金沙西園三期小高層5500-5600、小戶型4500左右87-180、39-65110-130、60-70故鄉(xiāng)的感覺，金沙遺址大陸.紫云金沙高層預計460086-13190-100人文圈，現代層金沙蘭亭小高層480085-125120-130城西區(qū)位，金沙遺址中大.君悅金沙小高層+高層490085-190120-140貴地、貴宅、貴人和諧、和睦、和樂米蘭香洲高層430080-147130左右金沙國際新區(qū)19交大板塊依托主要以以交大、會會展為核心心分布，交交通便利，，配套完善善，區(qū)域內內置業(yè)能力力強交大/會展展商圈/市市政配套高高度成熟/便捷的交交通/認知知度高依托資源產品形式早期開發(fā)項項目以多層層形態(tài)為主主；受校園園經濟影響響，現區(qū)域域內項目主主要以中小小面積戶型型為主，產產品品質一一般客戶/價格格區(qū)域內客戶戶較多，并并輻身金府府、五塊石石及荷花池池一帶，經經濟實力強強，同類產產品價格在在4500-5200左右未來供應區(qū)域內側土土地出讓殆殆近，未來來開發(fā)將向向外拓張，，以頂峰集集團、華橋橋城為代表表的大盤落落戶茶店子子、沙西線線方向。項目名稱物業(yè)形態(tài)均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型面（㎡）產品訴求點萬科加州灣高層520050-15080左右產品設計，品牌優(yōu)勢鉆石年代高層未定88-129未定地理位置，周邊配套幸福屋語小高層450040-13050-60地理位置，周邊配套加州國際高層預計5000以上40－150未定地理位置，周邊配套名人第四城高層未定25-9025-50精品小戶澳林春天高層預計5000以上80-12080-90產品設計20

羊西線板塊金沙板塊光華板塊交大板塊板塊屬性蓉城有名的餐飲一條街，配套設施完善，起步較早，近期開發(fā)量呈上升態(tài)勢城西核心區(qū)，真正的上風上水，區(qū)域規(guī)劃良好，交通便利，開發(fā)熱點不斷涌現高品質大盤聚集區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好，蓉城最為成熟生活區(qū)之一主要以交大、會展中心為核心分布，交通便利，配套完善，但是自然環(huán)境相對較差電梯產品特征三環(huán)內：規(guī)模較小，中小面積戶型，高層電梯公寓三環(huán)外：產品物業(yè)類型較為豐富，戶型面積以舒適型為主早前產品以川西民居風格為特色，近期現代風格的電梯公寓為主流，產品兼顧各面積段高層電梯為主，沿清水河分布，戶型面積整體較大，產品品質較高圍繞交大和會展中心分布，受校園經濟影響，區(qū)域內項目主要以中小面積戶型為主，產品品質一般主力戶型面積區(qū)間80-90、120-130120-130130-15080-90電梯產品價格平臺均價在4400元/平方米左右均價在4700元/平方米左右品質大盤均價在5200元/平方米左右，部分中小項目均價在4600元/平方米左右片區(qū)整體均價在4600元/平方米左右客戶階層青羊區(qū)和金牛區(qū)客戶為主導，三環(huán)外側高新西區(qū)客戶也占有一定比例，經濟實力一般主要為城西客戶，其次以城南和外地客戶居多，經濟實力較強同樣以城西客戶為主，城南城中客戶其次，外地來蓉置業(yè)者也占有一定比例區(qū)域內客戶較多，并輻身金府、五塊石及荷花池一帶，經濟實力強典型案例中海國際社區(qū)中大.君悅金沙天合凱旋城萬科.加州灣區(qū)域輻射力一般較強很強較弱城西電梯公公寓市場板板塊對比分分析21四、區(qū)域域競爭態(tài)態(tài)勢研究究1、區(qū)域域間競爭爭態(tài)勢研研究2、區(qū)域域內競爭爭態(tài)勢研研究3、區(qū)域域客戶需需求研究究22板塊市場場細化（（五個區(qū)區(qū)域）及及電梯類類物業(yè)市市場特征征：大盤主導市場，未來供應平穩(wěn)新興熱點區(qū)域，供應日漸增多土地日漸稀缺，供應逐步減少土地集中放量，區(qū)域競爭激烈熱點不斷涌現，供應穩(wěn)步增長23羊西線三三環(huán)內側側:項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間上層建筑高層電梯公寓78574.85平方米（808戶）70-13075-982007.01西城天下高層電梯公寓80000平方米（1000戶左右）預計80-130預計80-902007.02凱麗豪景高層電梯公寓105000平方米（1142戶）80-14090-1102007.01區(qū)域發(fā)展展較早\以餐飲飲、娛樂樂業(yè)為主主\各項項配套設設施齊全全\商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚區(qū)域市場場特征價格走勢勢臨青羊大大道附近近,均價價4600———4800元/平米;臨三環(huán)環(huán)路附近近,均價價在3800———4100元元/平米米未來供應應現階段區(qū)區(qū)域電梯梯產品供供應量約約70000方方;區(qū)域域內可供供開發(fā)的的土地已已經為數數不多，，所以目目前開發(fā)發(fā)項目規(guī)規(guī)模普遍遍偏小。產品形式式以電梯公公寓為主主,以80———90平平方米的的中小戶戶型為主主24羊西線三三環(huán)外側側:高新西區(qū)區(qū)\三環(huán)環(huán)路較大大程度阻阻隔城市市配套擴擴張趨勢勢\商業(yè)業(yè)氛圍明明顯不足足區(qū)域市場場特征價格走勢勢電梯公寓寓均價4000——4600元/平平米;因因中海國國際社區(qū)區(qū)的標桿桿效應，，市場存存在一定定的上漲漲空間未來供應應早期開發(fā)發(fā)量較少少，目前前存量土土地較多多，中海海國際社社區(qū)橙郡郡二、三三期組團團將整體體拉升片片區(qū)未來來電梯物物業(yè)的供供應量。。產品形式式物業(yè)形態(tài)態(tài)比較混混雜,有有高檔別別墅\電電梯公寓寓\限價價房\經經濟適用用房;電電梯類物物業(yè)以80-90平方方米的套套二和120-130平方米米的套三三為主項目名稱物業(yè)形態(tài)后期推出量面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間中海國際社區(qū)橙郡一期2組團、二、三期高層電梯公寓522934平方米（約3000戶）80-16080-90120-130后續(xù)產品持續(xù)推出成外雅庭2期高層電梯公寓51937平方米（約400戶）48-15480-90120-1302006.12翡翠海灣高層電梯公寓90806.28平方米（約684戶）60-220100-110、130-1402007.125項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間中大君悅金沙2期高層+小高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03大陸.紫云金沙高層電梯公寓60000平方米（619戶）86-13190-1002006.12鑄信境界高層電梯公寓178582.3平方米（1714戶）80-130110-1202007.03公共配套套完善/商業(yè)配配套設施施成熟/自然風風景良好好/交通通便利/近年開開發(fā)量較較大區(qū)域市場場特征價格走勢勢電梯產品品均價在在4700元/平方米米左右，，隨著開開發(fā)熱點點的不斷斷涌現，，價格呈呈持續(xù)上上升趨勢勢未來供應應現階段區(qū)區(qū)域供應應量約為為193852平方米米，后續(xù)續(xù)將有大大量產品品面世，，區(qū)域供供應量會會有大幅幅攀升產品形式式主要以電電梯公寓寓為主，，戶型面面積大致致是在120平平方米左左右和部部分小戶戶型產品品金沙板塊塊（非非控規(guī)區(qū)區(qū)）26項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間藍光·米蘭香洲高層電梯公寓231575平方米（約1476戶）80-190120-1402007.03龍湖.翠微清波高層電梯公寓約31496.5平方米（約）——120—1402006.12雙水灣高層電梯公寓約80000平方米————2007.01西郊生態(tài)態(tài)開敞區(qū)區(qū)/清水水河生態(tài)態(tài)保護區(qū)區(qū)/自然然風景良良好/近近年開發(fā)發(fā)量較大大/配套套不足區(qū)域市場場特征價格走勢勢電梯產品品均價在在4300元/平方米米左右，，隨著開開發(fā)熱點點的不斷斷涌現，，價格呈呈持續(xù)上上升趨勢勢未來供應應該片區(qū)近近期土地地供應量量較大，，藍光、、龍湖等等品牌開開發(fā)商的的高調進進入將帶帶動整個個區(qū)域的的發(fā)展產品形式式主要以電電梯公寓寓為主，，主力戶戶型面積積在130左右右金沙板塊塊（清清波板塊塊）27項目名稱物業(yè)形態(tài)項目規(guī)模面積區(qū)間（㎡）主力戶型面積區(qū)間（㎡）上市時間白鴿島項目高層電梯公寓180000平方米（約1500戶）70-140120左右2007.01愛美高項目高層電梯公寓約300000平方米（約3000戶）————2007.07中環(huán)項目高層電梯公寓約210000平方米（約2100戶）————2007.07西三環(huán)外外，交通通便利/自然/環(huán)境良良好，離離塵不不離城/新興的的高檔住住宅區(qū)區(qū)域市場場特征價格走勢勢從425萬/畝畝、615萬/畝的地地價可以以預測，，隨著開開發(fā)熱點點的不斷斷涌現，，價格呈呈持續(xù)上上升趨勢勢未來供應應該片區(qū)土土地供應應量較大大，正吸吸引實力力開發(fā)商商的進駐駐，未來來區(qū)域會會向高端端發(fā)展產品形式式主要以別別墅、電電梯公寓寓迎賓大道道28區(qū)域內競競品分析析：中檔檔電梯公公寓產品品相對集集中，有有向中高高檔產品品升級的的大趨勢勢項目指標中海國際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣規(guī)模橙郡一期共24萬平米一期6萬平米約16萬平米建筑形態(tài)及風格新古典主義建筑風格板式圍合布局簡約現代建筑風格板式圍合布局簡約現代建筑風格

板式+點式圍合布局景觀地中海風情園林生態(tài)都市園林

產品形態(tài)小高層電梯小高層電梯小高層+高層電梯

主力戶型120-130㎡120-130㎡130-140㎡配套除享有國際社區(qū)大配套（國際學校、涉外醫(yī)院、金融、品牌商業(yè)、涉外星級酒店）外，還設置有小區(qū)會所、沿街商業(yè)、藝術中心等完善配套室內恒溫游泳池、健身房、室外陽光戲水池、多功能球場、SPA、西餐廳

游泳池、網球場、休閑會所、健身中心、老年人及兒童活動區(qū)、地下車庫物業(yè)管理中海物業(yè)

戴德梁行產品訴求享受中?！o關階層金沙片區(qū)大型雙景電梯住區(qū)

超大景觀體量品質大盤2980-90平方方米的戶戶型是橙橙郡最為為暢銷的的戶型中海國際際社區(qū)橙橙郡一期期各戶型銷銷售情況況面積段80-90100-110110-120120-130130-140140-160合計供應套數352712445564491051戶型配比33.49%0.67%11.80%43.29%6.09%4.66%100.00%銷售套數2225752091017538銷售率(按套數）63.07%71.43%60.48%45.93%15.63%34.69%51.19%供應面積31360.9731.2413810.8353912.538334.247699.73115849.5銷售面積19220.94522.668322.9625864.61302.22524.4957757.85銷售率(按面積）61.29%71.48%60.26%47.98%15.62%32.79%49.86%中海國際際社區(qū)橙橙郡一期期共推出出11.6萬平平方米（（1051套））的住宅宅，從5月27日至今今共銷售售了5.8萬平平方米，，計538套。。分戶型型來看，，120-130平方方米、80-90平方方米兩個個面積段段是橙郡郡供應的的主力產產品，分分別在所所推套數數的43.29%和33.49%，，同時也也是最為為暢銷的的戶型，，分別銷銷售了209套套和222套。。從市場場檢驗情情況來看看，80-90平方方米的戶戶型是橙橙郡最為為暢銷的的戶型。。競爭性物物業(yè)銷售售情況對對比：中中海國際際社區(qū)3090-100平平方米、、120-140平方方米的戶戶型是中中大君悅悅金沙的的暢銷戶戶型，即即舒適型型兩房、、舒適型型三房最最為暢銷銷中大君悅悅金沙各各戶型銷銷售情況況面積段80-9090-100110-120120-130130-140140合計供應套數461086211812564523供應比例8.80%20.65%11.85%22.56%23.90%12.24%100.00%銷售套數409154927527379銷售率（按套數）86.96%84.26%87.10%78%60%42.19%72.47%供應面積4064.519989.187201.5614846.1716868.6610475.1263445.2銷售面積2549.968414.546268.1711587.8810178.414663.9343662.89銷售率（按面積）62.74%84.24%87.04%78.05%60.34%44.52%68.82%中大·君君悅金沙沙一期共共推出約約6.3萬平方方米（523套套）的住住宅，從從開盤至至今共銷銷售了約約4.4萬平方方米，計計379套。分分戶型來來看，君君悅金沙沙的戶型型面積主主要集中中在90-100、120-130130-140平平方米三三個面積積段；銷銷售套數數上90-100、120-130平方米米兩個面面積段產產品銷售售套數最最多。從從市場檢檢驗情況況來看，，90-100平方米米、120-140平平方米的的戶型是是中大君君悅金沙沙的暢銷銷戶型，，即舒適型型兩房、、舒適型型三房最最為暢銷銷。競爭性物物業(yè)銷售售情況對對比：中中大·君君悅金沙沙31從市場檢檢驗情況況來看，，80-90平平方米、、130-140平方方米的戶戶型是翡翡翠海灣灣的暢銷銷戶型面積段60-8080-9090-100100-110120-130130-140140以上合計供應套數5144412068431156991供應比例0.50%14.53%4.14%20.79%0.81%43.49%15.74%100.00%銷售套數392317141083312銷售率（按套數）60.00%63.89%75.61%34.47%50.00%25.06%1.92%31.48%供應面積342.3212831.843951.6121124.52963.8956978.1823663.72119856.1銷售面積202.158198.122994.777212.93481.9114206.37470.0833766.33銷售率（按面積）59.05%63.89%75.79%34.14%50.00%24.93%1.99%28.17%翡翠海灣灣共推出出約12萬平方方米（991套套）的住住宅，從從開盤至至今共銷銷售了約約3.4萬平方方米，計計312套。分分戶型來來看，翡翡翠海灣灣的戶型型面積主主要集中中在130-140、、100-110平方方米兩個個面積段段，140平方方米以上上的戶型型也占了了一定比比例；銷銷售套數數上130-140、、80-90、、100-110平方方米三個個面積段段產品銷銷售套數數最多。。從銷售率率上看，，90-100、80-90平方米米兩個面面積段銷銷售速度度最快。競爭性物物業(yè)銷售售情況對對比：翡翡翠海灣灣32板塊市場場細化（（五個區(qū)區(qū)域）及及電梯類類物業(yè)市市場特征征判斷：：1、以城城市發(fā)展展為導向向，羊西西線、金金沙板塊塊及新興興區(qū)域重重新整合合，形成成真正有有引導力力的新市市場板塊塊，并與與城市電電梯公寓寓形成百百花齊放放的市場場格局。。2、區(qū)域域內產品品多元化化發(fā)展優(yōu)優(yōu)先于產產品同質質競爭，，主導市市場的產產品將從從早期的的單一項項目向多多個項目目發(fā)展，，多元化化發(fā)展有有利于板板塊成熟熟度的大大幅提升升。3、二至至三年內內，電梯梯公寓將將逐步替替代低密密度產品品，成為為市場主主導產品品，并迅迅速細分分市場。。而市場場影響力力仍舊低低于城南南板塊。。羊西國際際新區(qū)33四、區(qū)域域競爭態(tài)態(tài)勢研究究1、區(qū)域域間競爭爭態(tài)勢研研究2、區(qū)域域內競爭爭態(tài)勢研研究3、區(qū)域域客戶需需求研究究34根據項目目的區(qū)位位條件，，項目可可能的目目標客戶戶來源包包括以下下三個層層次：區(qū)域客戶戶：青羊羊區(qū)、金金牛區(qū)、、高新西西區(qū)客戶戶大區(qū)域客客戶：城城西、成成都、省省內客戶戶中高品質質樓盤客客戶35區(qū)域主要要競爭樓樓盤客戶戶特征描描述中海國際社區(qū)·橙郡中大·君悅金沙翡翠海灣區(qū)域特征城西區(qū)域占60%左右（金牛區(qū)、青羊區(qū)、高新西區(qū)），10%-20%左右為“中?！逼放频闹覍嵶冯S者客戶60%—70%來自于成都市區(qū)，以青羊區(qū)、金牛區(qū)客戶為主項目周邊區(qū)域，主要為二三環(huán)之間的羊西線沿線及城西北其他區(qū)域置業(yè)目的二次置業(yè)為主，自住兼投資二次置業(yè)兼有一次置業(yè)，自住為主（90%以上）一次置業(yè)為主，自住為主經濟實力經濟實力較強經濟實力較強經濟實力一般區(qū)域敏感感點排序序：1、區(qū)位位2、環(huán)環(huán)境3、價價格4、交交通5、配配套36本項目目目標客戶戶群由以以下三類類組成，，經典居家家型：占40%左右右。三口口之家、、年齡在在30歲歲左右，，孩子在在10歲歲以下，，主要為為孩子成成長著想想，為了了給孩子子預留一一部分教教育資金金和提供供一個寬寬松的成成長環(huán)境境，經濟濟型套三三住房是是他們的的首要選選擇。城市新銳銳型：占30%左右右。年齡齡在25-30歲之間間，兩口口之家，，學歷較較高，有有成家立立業(yè)需求求，對生生活品質質有較高高的要求求，購房房目的主主要用于于結婚，，舒適型型套二是是他們的的首要選選擇。舒適居家家型：占30%左右右。年齡齡偏大，，在35-48歲之間間，子女女在10歲以上上，多為為16歲歲以上，，舒適型型套三的的潛在購購買者。。塑造中高高品質樓樓盤是超超越市場場競爭的的最有效效突破點點和市場場趨勢37結合項目目特性的的差異化化客戶定定位敏感點：：品質---品品牌---區(qū)位位抗性：價價格---交通通---環(huán)境本項目客客戶需求求敏感點點及抗性性城市：寓寓意“城城市之主主人”，，強調大大都市情情結。知產：知知性、睿睿智，是是城市中中具有較較高文化化修養(yǎng)、、具備一一定經濟濟實力、、追求生生活品質質的人群群圈層：這類人有有“知””產、有有理想，，需要時時刻吸納納潮流尖尖端訊息息，他們們有品位位、有派派頭，擁擁有自己己的擇物物標準，，懂得繁繁忙和悠悠閑都不不失品位位，崇尚尚上層氣氣度的自自由生活活作派相相對于社社會上對對財富的的直率、、張揚,城市知知產圈層層表現更更多的是是一種含含蓄和內內斂。城市知產產圈層38五、區(qū)域域市場展展望39未來兩年年內電梯梯物業(yè)供供應趨勢勢分析

羊西線三環(huán)內側羊西線三環(huán)外側金沙板塊外金沙板塊迎賓大道板塊未來供應量265000平方米665677平方米470157平方米590000平方米710000平方米未來供應套數約2950戶約4000戶約4000戶4800-6800戶5500-730040可預見的的本區(qū)域域未來2年電梯梯公寓供供應量

07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年推出量1079058平方米1004547平方米703650平方米245425平方米套出約9000約10000戶約6000戶約2500戶主要在售項目中海國際社區(qū)橙郡、翡翠海灣、中大君悅金沙、翠微清波、白鴿島項目中海國際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項目、中環(huán)項目中海國際社區(qū)橙郡、中大君悅金沙、翠微清波、愛美高項目中海國際社區(qū)橙郡、愛美高項目41市場啟示示：成都是西西南中國國區(qū)域中中心城市市、城市市經濟發(fā)發(fā)展快速速、城市市文化和和城市生生活方式式極具居居住魅力力。成都房地地產市場場發(fā)展迅迅速健康康，呈現現出供需需兩旺的的良好態(tài)態(tài)勢，其其中來自自于成都都以外的的外來置置業(yè)者構構成對市市場的強強有力支支撐。該片區(qū)擁擁有優(yōu)良良的區(qū)位位條件，，基礎配配套不斷斷完善，，本案特特殊的地地理位置置、規(guī)模模決定了了它將面面臨多方方位的競競爭，但但同時也也帶來了了更多的的市場機機會，從從調查的的數據顯顯示，未未來兩年年內電梯梯公寓的的市場供供應量將將會有較較大的增增長，并并且價格格將進一一步走高高，市場場風險加加大。大勢看好好、競爭爭激烈、、品質升升級42六、目標標解析及及問題的的提出43客戶目標標的現實實意義一期（B地塊均均價實現現5000-5200元/平平米；2006年7月月入市并并實現當當年銷售售率40%。目前項目目周邊可可供參照照的同類類電梯公公寓均價價區(qū)間3600-4600;大城西主主要板塊塊的市場場整體消消化速度度為20萬平平米/月月.客戶目標標市場事實實品牌目標標突破中等規(guī)模模中高品品質樓盤盤，在成成都非主主流電梯梯公寓供供應市場場，創(chuàng)造造青房企企業(yè)及電電梯公寓寓的品牌牌標桿。。穩(wěn)健銷售售非主流電電梯公寓寓供應市市場，未未來2-3年內內本區(qū)域域電梯公公寓供應應量300萬方方（不完完全統(tǒng)計計），實實現銷售售約占市市場總量量的10%。價格上實實現突破破區(qū)域條件件優(yōu)勢不不突出、、通達性性不理想想、通勤勤成本高高、城市市資源相相對滯后后的本體體條件下下，實現現與具有有規(guī)劃好好好、強強勢人文文資源的的金沙板板塊相當當的價格格水平，，并接近近目前光光華板塊塊的價格格水平。。44在明確了了目標的的現實意意義以后后，讓我我們重新新審視項項目自身身的資源源條件，，尋找現現實與理理想之間間的差距距規(guī)模資源源中大規(guī)模模，較好好的產生生規(guī)模效效應城市資源源品牌資源源地塊比較較規(guī)整，，易于開開發(fā)高品品質樓盤盤本項目：：區(qū)域內內的規(guī)模模優(yōu)勢比比較明顯顯城西：上上風上水水；羊西西線國際際新區(qū)。。羊西線：：成都中中高檔餐餐飲、休休閑發(fā)詳詳地金沙板塊塊：成都都第四商商圈，城城市人文文標桿。。本項目：：最佳的的城市尺尺度，近近享城市市繁華。。青房品牌牌，成都都知名開開發(fā)商，，開發(fā)中中檔樓盤盤為主，，以穩(wěn)健健著稱。。45結合項目目本體條條件和競競爭環(huán)境境，為了了實現品品牌、價價格和速速度三項項突破，，項目的的定位必必須回答答以下三三個問題題：項目的核核心競爭爭力何在在？區(qū)域認知度高規(guī)模及城市資源優(yōu)勢比較明顯本體條件件隨著供需需的變化化，板塊塊內競爭爭逐步加加劇。中高端樓樓盤將逐逐步面臨臨板塊間間競爭。。產品同質質化競爭爭出現，，產品素素質和營營銷突破破成為關關鍵。競爭環(huán)境境開發(fā)目標品牌突破。價格突破。速度穩(wěn)健。定義什么么樣的市市場占位位？匹配什么么樣的形形象定位位？46七、項目目定位策策略的形形成47核心價值值訴求：：深度決決定高度度，尺度度決定精精準度現實與理理想意義義結合：：規(guī)模資源源城市資源源品牌資源源黃金尺度度，品質質大盤城市尺度度：區(qū)位位、地段段、交通通、高規(guī)規(guī)格建筑筑群落空間尺度度：規(guī)模模、建筑筑風格、、園林品質尺度度：中高高檔、純純居、外外立面品牌尺度度：青房房品牌、、穩(wěn)健、、項目品品牌及營營銷突破破48領導者—壟斷價價格—產品有有不可重重復性—過河拆拆橋追隨者—搭便車車，借勢勢—以小博博大，殺殺傷戰(zhàn)術術—價格戰(zhàn)戰(zhàn)的制造造者補缺者—目標明明確，挖挖掘客戶戶—瞄準市市場縫隙隙—創(chuàng)新產產品和需需求點挑戰(zhàn)者—改變游游戲規(guī)則則—強調新新的評估估標準—強調產產品的特特色和價價值行業(yè)老大大非行行業(yè)業(yè)老老大大，，中中大大規(guī)規(guī)模模市市場場次/非非主主流流市市場場敏銳銳的的機機會會主主義義者者四種種競競爭爭策策略略簡簡析析49補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產品和需求點—改變游戲規(guī)則—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值挑戰(zhàn)者我們們在在市市場場中中的的位位置置：：核核心心價價值值決決定定競競爭爭占占位位黃金金尺尺度度，，品品質質大大盤盤規(guī)模模資資源源城市市資資源源品牌牌資資源源我們是—挑戰(zhàn)者補缺者+50市場客戶產品123羊西西國國際際新新區(qū)區(qū)、、城城市市知知產產圈圈層層、、純純美美寬寬景景建建筑筑群群本項項目目市市場場定定位位羊西西國國際際新新區(qū)區(qū)：：羊西西線線上上，，毗毗鄰鄰中中海海國國際際社社區(qū)區(qū)，，是是高高新新西西區(qū)區(qū)上上國國際際化化居居住住標標準準的的新新興興區(qū)區(qū)域域城市市知知產產圈圈層層：：城市市中中具具有有較較高高文文化化修修養(yǎng)養(yǎng)、、具具備備一一定定經經濟濟實實力力、、追追求求生生活活品品質質的的人人群群純美美寬寬景景建建筑筑群群：純純住住宅宅，，純純居居住住，，寬寬尺尺度度景景觀觀51成都都市市休閑主主義原創(chuàng)創(chuàng)社區(qū)原汁原味味休閑生生活之松松散城邦邦以全新視視角演繹繹成都城城市本色色生活本項目形形象定位位：代言言羊西國國際新區(qū)區(qū)全新生生活標準準黃金尺度度·生活活體驗場場誘惑高貴迷人優(yōu)雅慵懶52案名建議議：案名釋義義：青房：強強調青年年房產的的品牌云：乃上上層，高高端形象象的象征征鼎：鼎立立、顯赫赫、尊貴貴的意思思，同時時契合產產品設計計形態(tài)云鼎：體體現產品品的華貴貴、典雅雅形象，，表達對對生活高高標準的的要求“青房··云鼎””與“青青房·云云上”東東西輝輝映，形形成系列列篇青房十八八年用心心專筑———青房·云云鼎會呼吸的的智能住住宅推薦原則則：突出出產品價價值主張張，“青青房·云云”系列列品牌延延續(xù)及升升級。生活，在在高處！！53案名建議議：青房十八八年用心心專筑———青房·圣圣西門羊西線都都市純居居大盤推薦原則則：突出出區(qū)域價價值主張張。案名釋義義：本案名暗含兩重重寓意，，一是指指本項目目的地理理位置，，在城市市之西，，帶出項項目的地地段優(yōu)勢勢（上風風上水））；二是是暗示此此地是人人文歷史史與現代代文明的的精彩匯匯聚，乃乃社會上上層和都都市精英英的薈萃萃之地。。此案名朗朗朗上口口，言簡簡意賅，，易于記記憶并獨具原原創(chuàng)價值值，享有有唯一性性、排它它性，可可謂意境境深遠54案名建議議：青房十八八年用心心專筑———青房·瞰瞰都城市黃金金尺度品品質大盤盤推薦原則則：突出出城市價價值主張張。案名釋義義：“瞰”，，是本案案名的文文眼和核核心，是是“鳥鳥瞰”與與“展望望”的意意思，寓寓意天高高遼闊、、心靈舒舒適，象象征心情情的自由由飛翔此案名精精煉、上上口易記記，給人人以無限限的遐想想空間，，傳遞一一種積極極、向上上的樂觀觀精神，，且不失失高貴品品味俯瞰人生生，天地地自我寬寬55案名建議議：青房十八八年用心心專筑———青房·榮榮域羊西線上上選純居居大盤推薦原則則：突出出居住理理念。案名釋義義：青房：強強調青年年房產的的品牌榮：尊榮榮、榮耀耀的意思思，代表表樓盤高高尚的居居住品質質。域：領地地的意思思。諧音音“譽””，是美美譽、榮榮譽的象象征，在在此處具有延展展性有高度，，自然有有眼光56八、項目目方案優(yōu)優(yōu)化建議議57規(guī)劃方案案優(yōu)化原原則：原則一、、滿足定定位要求求原則二、、提升項項目形象象代言羊西西國際新新區(qū)全新新生活標標準品牌尺度度城市尺度度空間尺度度品質尺度度58現有規(guī)劃劃方案分分析：規(guī)規(guī)劃劃方案與與整體定定位基本本吻合大圍合、、點式布布局古典主義義建筑風風格√59優(yōu)化原則則：打造中高高品質、、高性價價比產品品產品策略略配套策略略分期策略略1、在整整體定位位下，現現有規(guī)劃劃方案應應如何優(yōu)優(yōu)化？601、總平平現有總平平方案中中地塊價價值：從東向西西，地塊塊價值逐逐漸提升升既要滿足足用地強強度、做做足容積積率，又又要提高高樓盤品品質，打打造高端端形象優(yōu)化建議議：東側地塊塊價值最最差，可可考慮做做提升容容積率的的產品（（二梯七七戶）西側地塊塊價值最最大，應應最大限限度挖掘掘，做提提升項目目品質的的產品可考慮增增加部分分二梯四四戶612、戶型型配比現有方案案戶型配配比從市市場需求求和銷售售策略上上進行考考慮基本本滿足項項目定位位面積戶型類別戶型比例90㎡以下A（89.45㎡）C1（89.65㎡）D1（89.76㎡）D2（89.31㎡）兩室兩廳一衛(wèi)25%90㎡—100㎡A（90.60㎡）B1（90.03㎡）B2（90.65㎡）C（90.71㎡）兩室兩廳一衛(wèi)30%100㎡—110㎡C2（106.88㎡）C2′（107.20㎡）三室兩廳一衛(wèi)7%110㎡—130㎡E1（126.08㎡）E2（115.40㎡）H（124.64㎡）J1+J2（123.71㎡）三室兩廳兩衛(wèi)25%130㎡以上G+F（133.3㎡）L（130—140㎡）三室兩廳兩衛(wèi)13%戶型配比大大原則：以以90㎡㎡為界90㎡以以下和90㎡以上上比例：5.5：：4.562優(yōu)化建議：：一、滿足用用地強度、、景觀優(yōu)先先、朝向優(yōu)優(yōu)先原則二、以居家家型三房和和多元化兩兩房互補三、戶數配配比，三房房占60%，兩房占占40%四、以90㎡為界界，現有戶戶型配比中中90㎡以以下戶型（（約占55％）進一一步細分為為：a、80㎡㎡兩兩室兩廳廳一衛(wèi)（（22％％）b、90㎡㎡三三室兩廳一一衛(wèi)（（22％））c、90㎡＋偷偷面積三三室兩廳一一衛(wèi)（（11％））五、基于以以上面積的的調整，為為保證容積積率，90㎡以上戶戶型110㎡㎡－130㎡面面積配比比適當上調調，但總原原則控制在在140㎡㎡以內。。戶型配比優(yōu)優(yōu)化建議戶型配比滿滿足定位要要求和市場場需求63戶型面積劃劃分根據景觀優(yōu)優(yōu)先原則，，對戶型資資源進行五五級劃分，，如上圖所所示一級＞二級級＞三級＞＞四級＞五五級130—140㎡120—130㎡㎡90—110㎡90—110㎡80—90㎡643、標桿產產品現有方案標標桿產品位位于項目北北側中央，，從地塊價價值上講并并非最佳位位置，從標標桿性上無無明顯區(qū)分分于其它樓樓棟，不足足以支撐標標桿特性從營銷和產產品創(chuàng)新角角度出發(fā)，，在小區(qū)設設置標桿產產品，有利利于建立社社區(qū)形象、、提升項目目價值。65標桿產品優(yōu)優(yōu)化建議優(yōu)化建議：：1、不考慮慮標桿產品品2、如要樹樹立標桿可可考慮以下下幾種方案案：a、現有戶戶數配比不不變，L3做復式，，L1、L2改為標標準層b、現有戶戶數配比不不變，L3做復式，，L1改為為小戶型c、將二梯梯六戶改為為一梯三戶戶，全復式式3、現有方方案中小區(qū)區(qū)標桿樓棟棟可適當前前移，為彰彰現標桿產產品價值，，外立面應區(qū)區(qū)別于其它它樓棟L1L2L2L1L3L3戶型排布示示意：66偷面積錯位陽臺挑高陽臺凸窗拆解結構利用…………4、產品創(chuàng)創(chuàng)新67梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據需要拆卸，贈送面積2m2

。凸窗剖面入戶花園可可變房實惠/偷面面積68兩層高露臺臺/送實惠惠增加入戶花花園/提供供一個半戶戶外的活動動空間/送送面積戶型增加附附加值和實實惠（贈送送）入戶花園可可變房變房后帶有有陽臺69優(yōu)化原則：：六大標準，，體驗黃金金尺度產品策略配套策略分期策略1、在整體體定位下，，現有規(guī)劃劃方案應如如何優(yōu)化？？70黃金尺度··生活體驗驗之旅：品質尺度：：高貴鄰里尺度：：親善、和和諧城市尺度：：進擁都市市繁華，退退享優(yōu)雅生生活空間尺度：：上覽城市市風光，下下閱寬幽美美景視覺尺度：：一場符號號化的視覺覺盛宴品牌尺度：：智能化71城市尺度進則擁都市市繁華72城市尺度退則享優(yōu)雅雅生活73城市尺度體體驗

———關鍵點1：入口廣廣場入口廣場要要完成社區(qū)區(qū)與城市的的自然過渡渡入口廣場與與小區(qū)內部建筑筑風格要統(tǒng)統(tǒng)一入口廣場要要顯示社區(qū)的的品質，聚聚集人氣突出建筑的的吸引力與與親和力廣場可設置置項目形象象標志開放式體驗驗74城市尺度體體驗

———關鍵點2：交通動動線人車分流，，保證居住住的品質，，在項目西西北面設置置主入口，，東面臨三三環(huán)路上設設置次入口口，車行沿沿小區(qū)外圍圍環(huán)繞，實實現人、車車流線分離離。車行出入口口要結合A地塊一起起考慮車行道路兩兩側應加大大景觀打造造力度，形形成沿途風風景，營造造歸家舒適氛氛圍地下車庫可可考慮局部部采光75城市尺度體體驗

———關鍵點3：道路道路情景營營造76城市尺度體體驗

關鍵鍵點4：地地下室陽光天井地下人行入口地下車庫入口方式三地下車庫入口方式二地下車庫入口方式一地下采光77黃金尺度··生活體驗驗之旅：品質尺度：：鄰里尺度：：城市尺度：：進擁都市市繁華，退退享優(yōu)雅生生活空間尺度：：上覽城市市風光，下下收寬幽美美景視覺尺度：：一場符號號化的視覺覺盛宴品牌尺度：：78空間體驗上則覽城市風光光79空間尺度體體驗下則收寬幽美景景230米80空間尺度體體驗

———關鍵點1：中庭水水景下沉式水景景水景棧道81空間尺度體體驗

———關鍵點2：園林景景觀梯級層次人造坡地大面積綠化化景觀層次組團命名景觀組團命名景景觀82黃金尺度··生活體驗驗之旅：品質尺度：：鄰里尺度：：城市尺度：：進擁都市市繁華，退退享優(yōu)雅生生活空間尺度度：上覽覽城市風風光，下下閱寬幽幽美景視覺尺度度：一場場符號化化的視覺覺盛宴品牌尺度度：83康體中心心健身中心心室內羽毛球樓頂網球場室內壁球健身器械室室內臺球休閑中心心娛樂中心心品質尺度度體驗———關關鍵點1：會所所84品質尺度度體驗———關關鍵點2：細部部處理泳池細部門廳小品風格泳池細部處理雕塑基座85黃金尺度度·生活活體驗之之旅：品質尺度度：鄰里尺度度：城市尺度度：進擁擁都市繁繁華，退退享優(yōu)雅雅