房地產(chǎn)金融地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

第六章房地產(chǎn)金融第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)住房公積金第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托第五節(jié)房地產(chǎn)證券化第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的概念

“金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動內(nèi)容。金融學(xué)研究個人、企業(yè)，以及政府之間進行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、機構(gòu)、市場及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)。

房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有關(guān)的一切貨幣融通和信用經(jīng)濟范疇，房地產(chǎn)金融研究的范圍是與房地產(chǎn)開發(fā)及取得有關(guān)的貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、市場、機構(gòu)、工具。

房地產(chǎn)金融的類型按照融資途徑，房地產(chǎn)金融可以分為房地產(chǎn)直接金融和間接金融。房地產(chǎn)直接金融是指直接從投資者手中籌集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得；房地產(chǎn)間接金融是指通過銀行等金融中介機構(gòu)取得資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得。按照房地產(chǎn)的使用目的，可以劃分為經(jīng)營性房地產(chǎn)金融與非經(jīng)營性房地產(chǎn)(居民自住、非經(jīng)營性單位自用等)金融。

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（經(jīng)營性）1、銀行貸款—信譽貸款、保證貸款、房地產(chǎn)抵押貸款；2、證券融資—房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）；3、房地產(chǎn)信托—房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資；4、租賃融資（出售回租）；5、項目融資；居民（非經(jīng)營性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式1、公積金貸款；2、銀行或?qū)I(yè)機構(gòu)的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房儲蓄貸款；無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是居民，房地產(chǎn)商品開發(fā)或購置的主要融資方式是抵押貸款。二、房地產(chǎn)金融的作用及特點(一)房地產(chǎn)金融的作用我國房地產(chǎn)金融的作用主要有三個方面：(1)為房地產(chǎn)消費及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供有效的資金支持；(2)國家通過房地產(chǎn)金融政策，實施對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控；(3)通過發(fā)展房地產(chǎn)金融，引導(dǎo)城市居民的消費觀念和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進住房的商品化和私有化。

(二)房地產(chǎn)金融的特點

1．安全性。房地產(chǎn)具有位置固定、耐耗、價值高、可保值等特性，對貸款機構(gòu)來講具有很高的安全可靠性。

2．長期性.房地產(chǎn)投資價值巨大，使用期限長，其投資價值的回收需要相當長的時間，貸款融資的償還期限時間較長。

3.政策性。國家通過房地產(chǎn)金融政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費以政策性優(yōu)惠和支持。4．多樣性。房地產(chǎn)金融的形式，除了一般的生產(chǎn)性建設(shè)貸款、消費性抵押貸款，還有房地產(chǎn)證券、信托投資、房地產(chǎn)保險、住房公積金、合作建房、回租、回買等多種形式。

房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國式）；2、以社會福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）；4、以財政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；第二節(jié)住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)及事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個人繳存的長期住房儲蓄金，屬于職工個人所有。住房公積金只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。

新加坡的中央公積金制度是我國構(gòu)建住房公積金制度的借鑒基礎(chǔ)。(一)住房公積金管理機構(gòu)住房公積金的管理實行住房委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。管理機構(gòu)有：1、住房委員會。負責(zé)住房公積金具體管理措施的制定、調(diào)整、實施監(jiān)督；擬定住房公積金的繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額；審批住房公積金的歸集和使用計劃，及其執(zhí)行情況的報告。

2、住房公積金管理中心。負責(zé)住房公積金的管理運作。

(二)住居公公積金的繳存存職工住房公積積金的個人月月繳存額，為為其本人上一一年度月平均均工資乘以職職工個人繳存存比例，單位位月繳存額為為職工本人上上一年度平均均月工資乘以以單位繳存比比例。最低繳存比例例為5％。個人繳存部分分由單位從工工資中代扣，，然后與單位位繳存部分一一起匯繳到住住房公積金專專戶內(nèi)。自存存入公積金賬賬戶之日起按按國家規(guī)定的的利率計息。。(三)住房公公積金的提取取職工在購買、、建造、翻建建、大修自住住住房時，離離退休時，完完全喪失勞動動能力、并與與原單位終止止勞動關(guān)系時時，戶口遷出出所在市、縣縣或出境定居居時，償還購購房貸款本息息時，房租占占家庭收入的的比例超過規(guī)規(guī)定比例時，，職工死亡或或被宣告死亡亡時，職工或或其繼承人、、受遺贈人可可以向住房公公積金管理中中心申請，經(jīng)經(jīng)過準許后提提取公積金賬賬戶內(nèi)的部分分或全部存儲儲余額。住房公積金的的提?。ɡm(xù)））職工購買、建建造自住住房房或者翻建、、大修自住住住房所需資金金，提取本人人住房公積金金帳戶中儲存存余額尚不足足的，可以提提取其配偶、、父母、子女女的住房公積積金帳戶中的的儲存余額，，但需征得被被提取人的書書面同意。職職工提取住住房公積金帳帳戶中儲存余余額的，應(yīng)當當憑單位出具具的有關(guān)證明明材料，向管管理中心提出出申請，去管管理中心辦理理。住房公積金貸貸款公積金成員在在購買、建造造、翻建、大大修自住住房房時，可以向向住房公積金金管理中心申申請公積金貸貸款，準予貸貸款的應(yīng)提供供擔(dān)保，貸款款風(fēng)險由住房房公積金管理理中心承擔(dān)。。貸款資金由由公積金提供供。公積金貸款流流程公積金貸款的的提前還款借款人在貸款款發(fā)放日六個個月以后可以以申請辦理提提前還款(包括部分還還款和結(jié)清還還款)。部分分提前還款中中，純公積金金貸款起還點點為3萬元，，組合貸款起起還點為5萬萬元。在放款款日以后的每每一個年度內(nèi)內(nèi)，借款人可可提前還款一一次。利率變化前后后公積金貸款款還款情況比比較同戶直系血親親可以支持未未婚職工購房房貸款申請公積金貸貸款并符合公公積金貸款條條件的未婚職職工，若其同同戶直系血親親正常繳交住住房公積金且且未享受過公公積金貸款，，在征得其同同意后貸款最最高額度可以以提高至30萬元。(四)住房公公積金的使用用住房公積金管管理中心在保保證公積金提提取和公積金金成員購買自自住住房貸款款前提下，經(jīng)經(jīng)住房委員會會批準，可以以用住房公積積金購買國債債。公積金的的增值收益存存入公積金增增值收益專戶戶，用于建立立公積金貸款款風(fēng)險準備金金、支付住房房公積金管理理中心的管理理費用、補充充城市廉租住住房的建設(shè)資資金。公積金動態(tài)：：北京：公積金金貸款推出自自由還款方式式從2005年年1月1日起起，一種全新新的住房公積積金還款方式式誕生————自由還款方方式，借款人人在不低于最最低還款額度度情況下，可可以自由選擇擇每個月還多多少錢。這是是北京住房公公積金管理中中心醞釀了一一年之后于昨昨天正式對外外公布的。昔昔日日的“等額貸貸款”等還款款方式自然而而然地被涵蓋蓋在了自由還還款方式中，，從明年起，，借款人可以以根據(jù)自己的的需要，自主主地設(shè)定每月月還款數(shù)額，，也可以設(shè)定定成“等額””還款。這種種全新的方式式大幅度地提提高了借款人人還款的靈活活性。伴伴隨著自自由還款的推推出，商業(yè)與與公積金貸款款的“組合貸貸款”將被取取消，代之以以貼息貸款。?！谌?jié)房房地產(chǎn)抵抵押貸款1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押。是指抵押人人以其合法法擁有的房房地產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移占有有的方式向向抵押權(quán)人人提供債務(wù)務(wù)按期履行行的擔(dān)保。。當債務(wù)人人不履行債債務(wù)時，抵抵押權(quán)人有有權(quán)依法處處分作為抵抵押物的房房地產(chǎn)，并并優(yōu)先得到到償還的行行為。2、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款是擔(dān)保貸貸款的一種種。即指金金融機構(gòu)以以借款人或或第三人擁擁有的房地地產(chǎn)作為抵抵押物發(fā)放放的貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的種種類。按貸款對象象分類，可可分為企事事業(yè)法人房房地產(chǎn)抵押押貸款和個個人房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款；按貸款用途途分類，可可分為房地地產(chǎn)開發(fā)抵抵押貸款、、土地開發(fā)發(fā)抵押貸款款、購房抵抵押貸款等等；按貸款利率率確定方式式和計息方方法分類，，又有固定定利率、浮浮動利率和和可調(diào)利率率房地產(chǎn)抵抵押貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的主主要品種1、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)貸款款。是銀行行等金融機機構(gòu)為房地地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)而發(fā)放放的貸款，，也稱以土土地使用權(quán)權(quán)等作為抵抵押的房地地產(chǎn)抵押貸貸款。2、商業(yè)性性商品房抵抵押貸款。。是商業(yè)銀銀行利用自自身的信貸貸資金發(fā)放放的購房抵抵押貸款。。按揭即指指此類抵押押貸款。3、個人競競拍購房住住房貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的主主要品種(續(xù))4、個人購購房組合貸貸款。個人人購房組合合貸款是由由個人住房房公積金抵抵押貸款和和商業(yè)性商商品住房抵抵押貸款兩兩個獨立的的貸款品種種組成的貸貸款。5、個人住住房轉(zhuǎn)按揭揭貸款。6、住房儲儲蓄貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款工具具的創(chuàng)新1、遞增償償還抵押貸貸款(graduatedpaymentmortagage，，GPM)：：在最初初的5年或或10年里里，月還貸貸額低于等等額償還方方式，每年年內(nèi)的月還還貸額相同同，但逐年年以一定比比率遞增。。適合當前前收入不高高，但以后后有增長潛潛力的家庭庭。2、逆向年年金抵押貸貸款(reverseannuitymortgage，RAM)：：按照所所抵押房屋屋價值的一一定百分比比，來計算算貸款人每每期交給借借款人的固固定貸款額額的抵押貸貸款方式。。一般適合合退休老人人，以住房房價值來彌彌補生活支支出。房地產(chǎn)貸款款償還方式式及還款額額計算1、到期一一次性還本本付息。2、等額本本息還款方方式。是借借款人在貸貸款期限內(nèi)內(nèi)將貸款的的本金和利利息之和采采用按月等等額還款的的一種還貸貸方式。3、本金等等額還款方方式。是借借款人將貸貸款金額平平均分攤到到整個貸款款期限內(nèi)，，按期（月月）均等歸歸還本金，，同時付清清上一期以以來的貸款款利息的一一種還款方方式。4、不完全等額額的分級還還款方式。5、住房儲蓄貸貸款及還款。房地產(chǎn)貸款款還款額計計算1、等額本息還還款月還款款額計算：：式中：——每月等等額償還貸貸款本息額額；P—貸款本本金；——月利率率；——貸貸款總月數(shù)數(shù)通常將貸款款本金為1元時計算算出來的每每月等額償償還貸款本本息額稱為為抵押常數(shù)數(shù)因子，用用M表示，，即有：且有：將貸款本金金與抵押常常數(shù)因子相相乘即可得得到每月償償還額。也也可計算一一年的還貸貸額抵押常常數(shù)因子。。支付t期后后的貸款余余額等額償還中中本金與利利息的關(guān)系系：本金等額還還款月還款款額計算----每每月償還的的本金額；；----第第t月償還還的利息額額；----第第t月本息息償還總額額。本金等額還還款額逐月月減少，減減少額為每每月償還的的本金的月月利息。本金等額還還款利息與與本金關(guān)系系圖時間利息本金月還款額線線四、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款發(fā)放房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款的金融機機構(gòu)，而臨臨著違約風(fēng)風(fēng)險(defaultrisk)、、利率風(fēng)險險(interestraterisk)、購買1、違違約風(fēng)風(fēng)險違約風(fēng)風(fēng)險是是指借借款人人因償償還貸貸款的的能力力有限限，不不能按按期償償還貸貸款，，從而而給貸貸款人人造成成損失失的可可能性性。發(fā)放抵抵押貸貸款的的金融融機構(gòu)構(gòu)一般般通過過對審審核還還貸額額—收收入比比(paymenttoincomeratio)和和抵押押貸款款率(loantovalueratio)來控控制違違約風(fēng)風(fēng)險。。（美國國的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款違約約率為為1．．6％％左右右，中中國香香港為為0.02％））。違約又又分理理性違違約和和被迫迫違約約。案例2、利利率風(fēng)風(fēng)險利率風(fēng)風(fēng)險是是由于于未來來市場場貸款款利率率的變變動給給抵押押貸款款機構(gòu)構(gòu)帶來來收益益損失失的可可能性性。一一般來來講，，固定定利率率貸款款的貸貸款期期限越越長，，金融融機構(gòu)構(gòu)面臨臨的利利率利率可調(diào)整抵押貸款可以防范利率風(fēng)險，但如果隨著利率提高，借款人的收入沒有相應(yīng)地提高的話，違約的可能性就會增加。

3、購購買力力風(fēng)險險也稱為為通貨貨膨脹脹風(fēng)險險。它它是指指由于逐年遞增償還抵押貸款GPM和利率可調(diào)整抵押貸款都基本解決了這一問題。

4、流流動性性風(fēng)險險金融機機構(gòu)為為借款款人提提供長長期抵抵押貸貸款后后，需需要相相當長長的時時間才才能夠夠收回回貸款款，大大大降降低了了這部部分資資產(chǎn)的的流動動性。。如果果急于于出售售這一一債權(quán)權(quán)則會會遭受受損失失。房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款證券券化，，使第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)信信托投投資信托是是指資資財?shù)牡乃杏腥耍ǎㄗ匀蝗蝗嘶蚧蚍ㄈ巳耍┌窗凑兆宰约旱牡哪康牡幕蚶?，，將其其所擁擁有的的資財財委托托給他他人或或信托托機構(gòu)構(gòu)代為為管理理或處處理的的一種種經(jīng)濟濟行為為。信信托是是一種種財產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟管理理制度度，它它以財財產(chǎn)為為核心信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟關(guān)系，即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系，這三個當事人在一項信托行為中，缺一不可。

信托業(yè)業(yè)務(wù)的的種類類按不不同的的角度度可以以有房地產(chǎn)產(chǎn)信托托的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)信托托是指指信托托機構(gòu)構(gòu)受委委托人人的委委托，，為了了受益益人的的利益益，代代辦房房地產(chǎn)產(chǎn)的買買賣、、租賃賃、收收租、、保險險等代代管代代營業(yè)業(yè)務(wù)以以及房房地產(chǎn)產(chǎn)的登登記、、過戶戶、納納稅等等事項項，有有些還還以投投資者者身份份參與與對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的投投資，，也有有的還還受理理其他他代理理業(yè)務(wù)務(wù)。房地地房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金信信托托房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金信信托托是是指指個個人人或或企企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項目，或者是兩者的混合。貸款方式的收益是貸款利息，受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資，信托文件有效期間，信托資金占有項目的一定比例的股權(quán)，受益人的收益相當于股權(quán)的分紅，視項目經(jīng)營的效果好壞而定，風(fēng)險略大于貸款方式。

近期房地產(chǎn)產(chǎn)信托的特特點：從運用對象象看，有爛具體形式有：1、合資開發(fā)；2、資本金的融資；3、項目開發(fā)貸款。房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品第五節(jié)房房地產(chǎn)證證券化證券化(Securitization)可分分為融資證證券化（FinancingSecuritization））和資產(chǎn)證證券化（AssetSecuritization））兩大類。。融資證券化化相當于通通過發(fā)行證證券的方式式向資金提提供者直接接融通企事事業(yè)所需資資金；資產(chǎn)產(chǎn)證券化是是指將缺乏乏流動性但但預(yù)期未來來能產(chǎn)生穩(wěn)穩(wěn)定現(xiàn)金流流的資產(chǎn)，，通過適當當?shù)陌才?，，轉(zhuǎn)化成為為能夠在金金融市場上上出售和流流通的證券券的這一過過程。房地產(chǎn)抵押押支持證券券MBS房地產(chǎn)抵押押支持證券券（mortgage—backedsecurity，MBS）是房房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化多種工工具的合稱稱。MBS泛指由房房地產(chǎn)抵押押貸款機構(gòu)構(gòu)，將其所所持有的抵抵押貸款資資產(chǎn)，匯集集重組成抵抵押貸款組組群(mortagagpool)，或者是是由政府相相應(yīng)機構(gòu)，，購買抵押押貸款者的的抵押貸款款資產(chǎn)后重重組成抵押押貸款組群群，以這個個抵押貸款款組群產(chǎn)生生的現(xiàn)金流流量(抵押押貸款的本本息收入)為基礎(chǔ)發(fā)發(fā)行的各種種證券（以美國MBS發(fā)行增長長圖（圖片掃描描自茲維··博迪《《投資學(xué)精精要》）房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化運作方方式房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化運作方方式有三個個環(huán)節(jié)：①①進行抵押押貸款資產(chǎn)產(chǎn)組合，形形成抵押貸貸款組群；；②以抵押押貸款組群群為擔(dān)保，，發(fā)行抵押押貸款證券券；③收取取抵押貸款款的本息，，扣除服務(wù)務(wù)費和擔(dān)保保費等成本本后，剩余余部分交給給抵押貸款款證券的投投資者。美國房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券化具具體模式1、直接出出售給投資資者