XXXX年3月深圳比克科技大廈項(xiàng)目招商策略報(bào)告課件

1謹(jǐn)呈：三玄集團(tuán)項(xiàng)目招商策略報(bào)告2013年11月1謹(jǐn)呈：三玄集團(tuán)項(xiàng)目招商策略報(bào)12PART

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2PART

3PART

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5項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析市場(chǎng)分析租金建議管理費(fèi)建議招商策略報(bào)告目錄2PART1項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析報(bào)告目錄23PART

1

項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析>>

項(xiàng)目價(jià)值分析>>

招商難點(diǎn)解析3PART1項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析>>項(xiàng)目價(jià)值分34一、項(xiàng)目價(jià)值分析—基本指標(biāo)占地面積：6574.35m2總建筑面積：66981.44m2其中：1-5層發(fā)展商自用，可租賃面積約4.3萬m2建筑高度：地下兩層，地上

25層，《=100米用地性質(zhì)：工業(yè)用地建設(shè)單位：深圳市比克電池有限公司設(shè)計(jì)單位：大地建筑事務(wù)所(國際)監(jiān)理單位：深圳市中海建設(shè)監(jiān)理有限公司項(xiàng)目總建筑面積66981.44m2，除去發(fā)展商自用部分剩余可租賃面積約4.3萬m2。4一、項(xiàng)目價(jià)值分析—基本指標(biāo)占地面積：6574.35m2總建45一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值比克科技大廈項(xiàng)目隸屬于高新科技園中區(qū)，緊臨深南大道主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。高新區(qū)—國家重點(diǎn)支持的科技園區(qū)，新型高科技園示范區(qū)，區(qū)域知名度高5一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值比克科技大廈項(xiàng)目隸屬于高新科技園56比克科技大廈一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目與騰訊大廈、萬利達(dá)大廈

、大族激光大廈、研祥科技大廈等組成深南大道新的地標(biāo)建筑群。6比克科技大廈一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目與騰訊大廈、萬6城市動(dòng)脈—深南大道一、項(xiàng)目價(jià)值分析—交通價(jià)值緊臨城市動(dòng)脈“深南大道”，交通四通八達(dá)，多路公交線路到達(dá)，地鐵1號(hào)線深大北門站近在咫尺，通達(dá)性強(qiáng)。

地鐵1號(hào)深大站多條公交線路到達(dá)比克科技大廈

7城市動(dòng)脈—深南大道一、項(xiàng)目價(jià)值分析—交通價(jià)值多條公交線路到達(dá)78一、項(xiàng)目價(jià)值分析—產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)層面積：約2000m2標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8米電梯數(shù)量：8+2梯大堂高度：7米其它：無架空層或空間花園在科技園片區(qū)，本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面沒有特別凸出的優(yōu)勢(shì)，但是符合并且略高于同片區(qū)市場(chǎng)水平。8一、項(xiàng)目價(jià)值分析—產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)層面積：約2000m2其它：8一、項(xiàng)目價(jià)值分析—SWOT分析SWOT分析

Strengths

優(yōu)勢(shì)分析1）位于高新區(qū)中區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，科研氣息濃厚，區(qū)域知名度高；2）鄰近深南大道和南海大道，交通四通八達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)；3）與騰訊大廈、研祥大廈、大族激光大廈形成頗具現(xiàn)代化風(fēng)格的高層地標(biāo)建筑群，社會(huì)知名度會(huì)無形提升；4）發(fā)展商實(shí)力雄厚具有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，能夠給予潛在客戶極大的信心保證。

Opportunities

機(jī)會(huì)分析

1）高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè),

發(fā)展前景廣闊,高新企業(yè)對(duì)物業(yè)的需求量也

在不斷增加；

2）政府對(duì)高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及市

政配套設(shè)施的不斷完善；

Weakness

劣勢(shì)分析1）高新辦對(duì)園區(qū)管理嚴(yán)格，對(duì)物業(yè)招租等有諸多限制，如價(jià)格限制、自用比例限制、企業(yè)入園審批限制等，不能完全按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行營銷運(yùn)作

；2）自用比例低，招商面積大，招商難度高；3）產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但不突出，亮點(diǎn)較少。

Threats

威脅分析1）隨著園區(qū)的發(fā)展，新投入使用物業(yè)量劇增，租賃市場(chǎng)競爭激烈，來自周邊區(qū)域同類型寫字樓的威脅；2）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，特別對(duì)科技型企業(yè)、外貿(mào)出口企業(yè)造成巨大沖擊，將會(huì)影響到本大廈潛在客戶資源的挖掘。

9一、項(xiàng)目價(jià)值分析—SWOT分析SWOT分析 Streng910二、招商難點(diǎn)解析

面臨的問題1、高新區(qū)政策方面的嚴(yán)格限制，比如在租金、企業(yè)性質(zhì)、所屬行業(yè)以及入園手續(xù)審批等限制，可能導(dǎo)致項(xiàng)目客戶資源非常局限。2、項(xiàng)目的特殊屬性，導(dǎo)致不能大范圍強(qiáng)力推廣，因此推廣渠道有限。

待解決的問題如何充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過特定的營銷渠道，塑立項(xiàng)目高形象，達(dá)到快速租賃同時(shí)溢價(jià)的經(jīng)濟(jì)效益？10二、招商難點(diǎn)解析 面臨的問題 待解決的問題1011PART

2

市場(chǎng)分析>>

當(dāng)前市場(chǎng)分析>>

未來競爭分析>>

市場(chǎng)總結(jié)11PART2市場(chǎng)分析>>當(dāng)前市場(chǎng)分析1112深大

中區(qū)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

南區(qū)電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)北區(qū)

制造生產(chǎn)性高

新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)一、當(dāng)前市場(chǎng)分析格局劃分：高新區(qū)共劃分為南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三部分，因發(fā)展的時(shí)間及速度影響，導(dǎo)致南區(qū)在三區(qū)中最為成熟。

南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公

里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，

生活配套及其他用地5.4

平方公里。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計(jì)算機(jī)、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會(huì)展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。12深大 中區(qū)北區(qū)一、當(dāng)前市場(chǎng)分析北區(qū)：面積為5.2312項(xiàng)目名稱空置率同方信息港0%紫光信息港0%深圳軟件園5%軟件大廈0%金融基地二期未推出，已有部分預(yù)訂國人通信0%環(huán)球數(shù)碼大廈5%（已入?。┰磁d科技大廈20%（租賃尾盤）大族創(chuàng)新大廈0%特發(fā)信息港30%（租賃中，未入住）南航大廈0%天明科技大廈80%（剛開始租賃）邁科龍大廈20%（租賃中，剛開始入?。?58465.2390464.51科技園在租及未來供應(yīng)情況600000400000200000

012000001000000

800000在租未來供應(yīng)面積市場(chǎng)供應(yīng)量大：在租面積達(dá)958465.2m2，未來預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，競爭區(qū)域分布以南區(qū)與中區(qū)為主，對(duì)本項(xiàng)目客戶分流明顯。需求量較為充足：從在租項(xiàng)目的空置率可以看出，空置率較低，特別是高檔項(xiàng)目的空置率較低，空置率較高的多為剛推出項(xiàng)目。

13在租項(xiàng)目空置率分布情況：一、當(dāng)前市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求情況：科技園區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，出租率普遍維持在較高水平。項(xiàng)目名稱空置率同方信息港0%紫光信息港0%深圳軟件園5%軟件13區(qū)域物業(yè)名稱2租金（元/m·月）北區(qū)同方信息港80清華紫光信息港80源興科技大廈70大族創(chuàng)新大廈65-70南航大廈70天明科技大廈65-75東方信息港60中區(qū)深圳軟件園85軟件大廈90環(huán)球數(shù)碼大廈90-95金融基地二期100特發(fā)信息港65-70南區(qū)邁科龍大廈10014一、當(dāng)前市場(chǎng)分析租金水平：辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)100—120元/m2·月。區(qū)域物業(yè)名稱2北區(qū)同方信息港80清華紫光信息港80源興科技大14項(xiàng)目名稱入住時(shí)間總建筑面積㎡樓高/層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡實(shí)用率層高/凈高大堂凈高大堂面積㎡北區(qū)同方信息港200682382.425-12F100089%3.6/2.4_一層架空紫光信息港2011初836917-12F210065%3.6/2.46400源興科技大廈2011年中旬8895511-15F200080%39約300大族創(chuàng)新大廈2011初72034.046-14F1800—4.3/2.68約200南航大廈2009年約3萬13F約1080—2.57約200天明科技大廈2011年底36623.159-16F1427—3.9/2.67約200中區(qū)深圳軟件園200620萬6-12F2000—2.2-一層架空軟件大廈201062535.213F2250—2.37約500金融基地二期20122500011-25F2000————國人通信2010739399-17F81870%2.69約400環(huán)球數(shù)碼大廈2011初4300012-16F2588—4.2/2.810.4約300特發(fā)信息港2011年底43780.278-18F200082%3.6/2.69.6約300南區(qū)邁科龍大廈2011年中旬31525.128F160080%4/2.817米約40015一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——建筑指標(biāo)項(xiàng)目名稱入住時(shí)間總建筑面積㎡樓高/層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡實(shí)用率層高15項(xiàng)目名稱電梯品牌電梯載客北區(qū)同方信息港通力2*1000KG*13紫光信息港三菱3*1350KG*15源興科技大廈OTIS6*1150KG*15大族創(chuàng)新大廈日立4*1350KG*18南航大廈OTIS3*1350KG*15天明科技大廈OTIS2*1000KG*13中區(qū)深圳軟件園OTIS2*1000KG*14軟件大廈OTIS3*1150KG*15金融基地二期OTIS未定國人通信OTIS5*1350KG*18環(huán)球數(shù)碼大廈OTIS4*1350KG*18特發(fā)信息港進(jìn)口三菱3*1350KG*18南區(qū)邁科龍大廈OTIS5*1350KG*1816一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——電梯配置項(xiàng)目名稱電梯品牌電梯載客北區(qū)同方信息港通力2*1000KG*16項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色同方信息港總部基地，低容積率，生態(tài)、花園式辦公紫光信息港生態(tài)、園林式深圳軟件園低容積率，生態(tài)、花園式辦公，一層全架空軟件大廈軟質(zhì)保溫外墻板、保溫綠化屋頂、高性能玻璃、節(jié)能優(yōu)化的空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng)金融基地二期主題式辦公氛圍，金融、動(dòng)漫、網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)國人通信綠色生態(tài)辦公環(huán)境和開放公共環(huán)境環(huán)球數(shù)碼大廈動(dòng)畫、動(dòng)漫、數(shù)碼類企業(yè)，強(qiáng)調(diào)主題性源興科技大廈配套豐富，有三層商業(yè)、會(huì)所、員工餐廳等，帶來更為便捷的商務(wù)環(huán)境大族創(chuàng)新大廈大企業(yè)優(yōu)先原則，顯示較強(qiáng)的招商拓展能力特發(fā)信息港園林式辦公南航大廈中小企業(yè)天明科技大廈中小企業(yè)邁科龍大廈朝甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)看齊，走綜合提升路線17一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——項(xiàng)目特色項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色同方信息港總部基地，低容積率，生態(tài)、花園式辦17項(xiàng)目名稱停車位商務(wù)中心公共等候區(qū)多功能會(huì)議中心商務(wù)會(huì)所便利店員工餐廳北區(qū)同方信息港760有100㎡有無有300㎡紫光信息港600有50㎡有無有有源興科技大廈500有，2個(gè)有有，1個(gè)有有2000平米大族創(chuàng)新大廈500有有無無無無南航大廈——有有無無無有天明科技大廈156有無有無無有中區(qū)深圳軟件園500有無有無無有軟件大廈——有100㎡有無無無金融基地二期300有有有無有有國人通信600——100㎡有無無有環(huán)球數(shù)碼大廈——有25㎡有無無無特發(fā)信息港582有有有無有有南區(qū)邁科龍大廈150有有2個(gè)無無有18一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——項(xiàng)目配套項(xiàng)目名稱停車位商務(wù)中心公共等候區(qū)多功能會(huì)議中心商務(wù)會(huì)所便利店18項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶深圳軟件園電路電子集成，軟件設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)通信，數(shù)碼40%以上的客戶租用面積為整層，35%的客戶租用半層，大客戶為主迅雷2層，聯(lián)發(fā)軟件3層，阿爾斯通創(chuàng)為1層軟件大廈軟件設(shè)計(jì)、通訊、數(shù)碼音頻、電子信息70%以上的客戶租用面積800平米以上，大客戶為主。光啟理工研究院3層國人通信通信、計(jì)算機(jī)、科技3個(gè)大客戶租用面積超過50%，大客戶為主。IBM4層，領(lǐng)先通信4層，創(chuàng)維1層環(huán)球數(shù)碼大廈數(shù)碼動(dòng)漫、科技、電子30%客戶租用面積在2500以上，40%左右客戶租用面積800平米環(huán)球數(shù)碼3層，萬凱得1層，邁科龍大廈信息、數(shù)據(jù)、科技60%以上的客戶選擇面積為整層（1600平米），大客戶類型有一個(gè)公司頂樓3層，在裝修，聯(lián)代科技1層，參數(shù)領(lǐng)航1層，家信達(dá)1層19一、當(dāng)前市場(chǎng)分析客戶分析：由于科技園企業(yè)有入園條件限制，經(jīng)營行業(yè)基本以科技類為主，包括信息、電子、數(shù)碼、通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫等。在租項(xiàng)目基本上以大客戶為主，50%的客戶租用面積在1500-2000m2以上。中區(qū)項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶深圳軟件園電路電子集成，軟19項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶同方信息港科技40%、通訊20%、電子、生物醫(yī)藥、建筑70%以上的客戶租用面積在一整層（1000平米）以上，大客戶為主。微軟亞太研發(fā)中心5層同方多媒體3層，中興1.5層，康哲藥業(yè)2層紫光信息港科技、材料、電子、通信、生物醫(yī)藥、數(shù)碼、建筑50%以上的客戶租用面積為整層，大客戶為主。清華紫光股份，奇普生電子，中鐵建筑源興科技大廈信息、科技、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)能50%以上的客戶選擇的面積1500平以上，大客戶與中小客戶對(duì)半偉創(chuàng)力信息2層，中太數(shù)據(jù)通信1層，星空數(shù)碼1層大族創(chuàng)新大廈通信、游戲開發(fā)、激光絕對(duì)的大客戶項(xiàng)目，中興租用近一半面積，大激光20%，迅雷也有15%。中興13層，迅雷3層，大族激光5層，星辰2層，遠(yuǎn)望1層20一、當(dāng)前市場(chǎng)分析北區(qū)項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶同方信息港科技40%、通訊20泰邦科技大廈

21金融基地二期比克二、未來競爭分析

未來供應(yīng)項(xiàng)目主要分布在中區(qū)，競爭力較強(qiáng)。

蘭光科技大廈

科興科技園

勁嘉科技大廈泰邦科技大廈金融基地二期比克二、未來競爭分析212012年2013年2014年二、未來競爭分析

科技園內(nèi)未來2年預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，市場(chǎng)競爭將進(jìn)一步加大。金融基地二期

25000㎡

勁嘉科技大廈

39307.01㎡

泰邦科技大廈

55300㎡

蘭光科技大廈47325.8㎡

科興科技園

223531.72㎡

本項(xiàng)目

66981.44㎡

222012年2013年2014年二、未來競爭分析金融基地二期2223雖然項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從發(fā)展前景來看，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。三、市場(chǎng)總結(jié)

租金水平：辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)100—120元/m2·月。

客戶分析：由于科技園企業(yè)有入園條件限制，經(jīng)營行業(yè)基本以科技類為主，包括信息、電子、數(shù)碼、通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫等。在租項(xiàng)目基本上以大客戶為主，50%的客戶租用面積在1500-2000m2以上。

市場(chǎng)供求：科技園區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，出租率普遍維持在較高水平。

市場(chǎng)競爭：科技園內(nèi)未來2年預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，市場(chǎng)競爭將進(jìn)一步加大。23雖然項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從2324PART

3

租金建議>>

租金策略>>

租金建議24PART3租金建議>>租金策略2425一、租金策略總體平衡，局部拉高高區(qū)樓層樹立價(jià)格標(biāo)桿，適度拉開租金差距

普通樓層滿足客戶的預(yù)期，達(dá)到市場(chǎng)水平

部分樓層設(shè)置優(yōu)惠政策，吸引大客戶關(guān)注考慮因素：項(xiàng)目目標(biāo)——快速完成租賃，項(xiàng)目價(jià)值最大化，樹立一定的市場(chǎng)品牌產(chǎn)品競爭力——本項(xiàng)目立足市場(chǎng)平均水平，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品多，且其競爭性大市場(chǎng)接受度——新項(xiàng)目的市場(chǎng)租金差距不大，區(qū)域內(nèi)出租項(xiàng)目中暫無標(biāo)桿性領(lǐng)先項(xiàng)目營銷策劃總思路——樹立高形象，先主后次，以優(yōu)惠的價(jià)格吸引品牌性大客戶，中大型客戶拉平價(jià)格，小客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)客戶特征——根據(jù)市場(chǎng)情況和本項(xiàng)目定位與產(chǎn)品特征，本項(xiàng)目的客戶以大客戶為主中小客戶為輔，品牌性大客戶在租金上往往會(huì)有優(yōu)惠，低于均價(jià)水平25一、租金策略總體平衡，局部拉高高區(qū)樓層樹立價(jià)格標(biāo)桿，適度25項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重松日大廈深圳軟件園軟件大廈環(huán)球數(shù)碼大廈金融基地二期本項(xiàng)目區(qū)位/交通15%988888配套10%899787朝向/景觀10%988887產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)20%889898產(chǎn)品形象10%989989樓宇新舊程度10%107771010戶型5%988799品牌5%978888營銷策劃15%666779小計(jì)100%776972697575項(xiàng)目權(quán)重100%40%10%10%15%25%--------平均租金——1058590931009726二、租金建議參考項(xiàng)目影響價(jià)格的因素評(píng)分表項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重松日大廈深圳軟件園軟件大廈環(huán)球數(shù)碼大廈金融基地二2627二、租金建議備注：具體的租金后續(xù)會(huì)根據(jù)樓層情況設(shè)置層差，利用價(jià)格差異進(jìn)行有效談判，加快達(dá)成簽約。根據(jù)市場(chǎng)比較法，初步確定本項(xiàng)目的平均租金定位為：130元/m2·月27二、租金建議備注：具體的租金后續(xù)會(huì)根據(jù)樓層情況設(shè)置層差，2728PART

4

管理費(fèi)建議>>

當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀>>

管理費(fèi)建議28PART4管理費(fèi)建議>>當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀28區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）北區(qū)同方信息港6.98清華紫光信息港6.98源興科技大廈10大族創(chuàng)新大廈6南航大廈——天明科技大廈7.8東方信息港6中區(qū)深圳軟件園5軟件大廈5環(huán)球數(shù)碼大廈8金融基地二期12.4特發(fā)信息港7南區(qū)邁科龍大廈9.829一、當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀管理費(fèi)水平：目前區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)集中在6—8元/m2·月，少部分高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓超過10元/m2·月。區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）北區(qū)同方信息港6.98清2930二、管理費(fèi)建議備注：具體要等本項(xiàng)目物業(yè)公司進(jìn)駐后，根據(jù)設(shè)備能耗、管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)水平等實(shí)際情況測(cè)算制定，報(bào)深圳市物價(jià)局批準(zhǔn)。結(jié)合目前市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)際情況，初步確定本項(xiàng)目的管理費(fèi)為：8.5元/m2·月30二、管理費(fèi)建議備注：具體要等本項(xiàng)目物業(yè)公司進(jìn)駐后，根據(jù)設(shè)3031PART

5

招商策略>>

招商思路>>

租賃控制>>

客戶策略>>

推廣主題>>

招商進(jìn)度>>

現(xiàn)場(chǎng)包裝>>

費(fèi)用預(yù)算31PART5招商策略>>招商思路3132一、招商思路

項(xiàng)目特質(zhì)：宏觀區(qū)位較好，微觀區(qū)位中進(jìn)入性不足；產(chǎn)品品質(zhì)較高，但在區(qū)域競爭中亮點(diǎn)

不突出，營銷方式受限。

市場(chǎng)背景環(huán)境：市場(chǎng)整體環(huán)境趨好，但競爭仍然較大。

企業(yè)目標(biāo)：快速租賃，奠定項(xiàng)目形象，通過系統(tǒng)的營銷策劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，同時(shí)樹立項(xiàng)目

品牌。樹立高形象定向營銷招商主力小單位32一、招商思路樹立高形象定向營銷招商主力小單位3233一、招商思路

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的高新科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目位置的交通便捷

提升項(xiàng)目的整體形象

品牌企業(yè)優(yōu)先

擬定縝密的招商招租策略

樓層分區(qū)分單元招租調(diào)整策略33一、招商思路強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的高新科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)3334二、租賃控制80%小客戶：符合市場(chǎng)需求，提高項(xiàng)目形象，同時(shí)，對(duì)大客戶有一定比例控制，大客戶不能太多，這樣才能夠保證租金水平20%大客戶：彈性空間，租金溢價(jià)小面積為主，根據(jù)客戶需求大面積為輔適當(dāng)考慮各種面積需求在各個(gè)樓段間的選擇彈性租賃控制原則：客戶控制原則：34二、租賃控制80%小客戶：符合市場(chǎng)需求，提高項(xiàng)目形象，同3411-18F中大客戶，大客戶6-10F小客戶二、租賃控制

原大廈租戶控制樓層劃分

19-25F大客戶

19-25層定向租給大客戶，品牌性客戶，

主要為整層租賃11-18層主要租給中型企業(yè)或部分大型客戶，以半層租賃為主6-10層租給小客戶，一層可分割為4-6戶，300-500m2

1-5F自用

3511-18F中大客戶，二、租賃控制11-18層主要租給中型企3536利用定向推廣方式，積累客戶發(fā)展商的客戶關(guān)系網(wǎng)利用招商公司的客戶資源網(wǎng)，進(jìn)行內(nèi)部推薦利用較大的優(yōu)惠，吸引品牌客戶，打開市場(chǎng)，樹立高形象與知名度三、客戶策略

客戶渠道：36利用定向推廣方式，積累客戶利用較大的優(yōu)惠，吸引品牌三、36IIIIIIIVⅡ重點(diǎn)客戶群：保稅區(qū)、賽格科技園等租客

III偶得客戶群：羅湖、南山客戶

IV游離客戶群：中心區(qū)客戶、關(guān)外客戶

37三、客戶策略

目標(biāo)客戶鎖定

Ⅰ核心客戶群：高新區(qū)內(nèi)部流動(dòng)租客IIIIIIIVⅡ重點(diǎn)客戶群：保稅區(qū)、賽格科技園等租客三、客37最前沿的高新科技在此匯聚項(xiàng)目價(jià)值回顧：區(qū)位價(jià)值——

高新科技園中區(qū)，全球招商產(chǎn)業(yè)價(jià)值——

高新科技匯聚之地，信息無縫交流平臺(tái)客戶價(jià)值——

大型高新企業(yè)首選之地，轉(zhuǎn)為高新企業(yè)總部打造的辦公空間產(chǎn)品價(jià)值——

國際品質(zhì)

總部基地

38四、推廣主題

推廣主題

科技匯聚

高端商務(wù)領(lǐng)地

高新企業(yè)總部基地最前沿的高新科技在此匯聚項(xiàng)目價(jià)值回顧：四、推廣主題3839五、招商進(jìn)度階段一：招商籌備階段（2013.11-2014.04）擴(kuò)大業(yè)內(nèi)知曉度，樹立項(xiàng)目高形象，積累客戶，以市場(chǎng)平均價(jià)格入市

核心重點(diǎn)客戶接洽，達(dá)成核心重點(diǎn)客戶簽約，提升項(xiàng)目品牌性和高形象

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目30%租賃2014.05——2014.08

熱租階段2014.09——2014.122013.11——2014.04

2013年12月正式進(jìn)

場(chǎng)（假設(shè)時(shí)間，

具體時(shí)間需根據(jù)

工程進(jìn)度考慮）39五、招商進(jìn)度2014.05——2014.082014.039402014.09——2014.122014.05——2014.08

熱租階段2013.11——2014.04

2013年12月進(jìn)

場(chǎng)（假設(shè)時(shí)間，

具體時(shí)間需根據(jù)

工程進(jìn)度考慮）五、招商進(jìn)度階段二：熱租階段（2014.05-2014.08）充分挖掘積累的客戶，部分客戶利用優(yōu)惠措施，達(dá)成簽約

項(xiàng)目形象逐步樹立，逐步提高租金，部分樓層局部拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正常租金水平

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目70%租賃402014.09——2014.122014.05——20140412014.09——2014.122014.05——2014.08

熱租階段2013.11——2014.04

2013年12月進(jìn)

場(chǎng)（假設(shè)時(shí)間，

具體時(shí)間需根據(jù)

工程進(jìn)度考慮）五、招商進(jìn)度階段三：尾盤階段（2014.09-2014.12）挑選優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目90%租賃

市場(chǎng)租賃價(jià)值最大化412014.09——2014.122014.05——2014142六、現(xiàn)場(chǎng)包裝公共空間樣板房招商中心樓書物料圍墻條幅現(xiàn)場(chǎng)包裝42六、現(xiàn)場(chǎng)包裝公共空間樣板房招商中心樓書物料圍墻條幅現(xiàn)場(chǎng)包4243招商中心：簡潔、明亮設(shè)置接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、水吧區(qū)等功能。招商中心六、現(xiàn)場(chǎng)包裝43招商中心：簡潔、明亮設(shè)置接待區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、水吧區(qū)等4344公共空間走廊大堂電梯間六、現(xiàn)場(chǎng)包裝

公共空間：設(shè)計(jì)簡約大氣、極強(qiáng)的空間感和品質(zhì)感，締造人性商務(wù)空間。44公共空間走廊大堂電梯間六、現(xiàn)場(chǎng)包裝4445實(shí)景樣板房清水樣板房樣板展示區(qū)六、現(xiàn)場(chǎng)包裝

樣板房：充分展示項(xiàng)目的商務(wù)質(zhì)感，靈動(dòng)的辦公空間。45實(shí)景樣板房清水樣板房樣板展示區(qū)六、現(xiàn)場(chǎng)包裝4546招商電話招商電話六、現(xiàn)場(chǎng)包裝

條幅展示：高新區(qū)限制寫字樓不能進(jìn)行高調(diào)推廣，因此，項(xiàng)目外立面條

幅內(nèi)容主要為招商咨詢電話。46招商電話招商電話六、現(xiàn)場(chǎng)包裝4647樓書物料：用于向目標(biāo)客戶推介項(xiàng)目之用，內(nèi)容包括本項(xiàng)目簡介、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、建筑平面圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理簡介、園區(qū)優(yōu)惠條件、招商說明和聯(lián)系方式等。六、現(xiàn)場(chǎng)包裝47樓書物料：用于向目標(biāo)客戶推介項(xiàng)目之用，內(nèi)容包括本項(xiàng)目簡介4748七、項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣費(fèi)用主要涉及以下方面：1.購買各大房產(chǎn)網(wǎng)站VIP端口發(fā)布信息以及媒體終端推廣2.招商手冊(cè)及招商宣傳片設(shè)計(jì)制作

3.招聘數(shù)名業(yè)務(wù)人員

.易拉寶駐點(diǎn).中介公司及同行業(yè)互動(dòng)

.洗樓48七、項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣費(fèi)用主要涉及以下方面：4849招商總控圖11月04月

05月08月

09月12月招商目標(biāo)出租率30%出租率70%出租率90%產(chǎn)品策略價(jià)值提升

主力小單位

大單位為輔

利用最后階段實(shí)現(xiàn)溢價(jià)提升項(xiàng)目整體價(jià)值招商策略樹立高形象

定向營銷

招商小面積為主客戶策略20%大客戶80%

小客戶49招商總控圖11月04月05月08月09月12月4950謝謝觀賞THANKS50謝謝觀賞THANKS50演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！511謹(jǐn)呈：三玄集團(tuán)項(xiàng)目招商策略報(bào)告2013年11月1謹(jǐn)呈：三玄集團(tuán)項(xiàng)目招商策略報(bào)522PART

1PART

2PART

3PART

4PART

5項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析市場(chǎng)分析租金建議管理費(fèi)建議招商策略報(bào)告目錄2PART1項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析報(bào)告目錄533PART

1

項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析>>

項(xiàng)目價(jià)值分析>>

招商難點(diǎn)解析3PART1項(xiàng)目價(jià)值及招商難點(diǎn)解析>>項(xiàng)目價(jià)值分544一、項(xiàng)目價(jià)值分析—基本指標(biāo)占地面積：6574.35m2總建筑面積：66981.44m2其中：1-5層發(fā)展商自用，可租賃面積約4.3萬m2建筑高度：地下兩層，地上

25層，《=100米用地性質(zhì)：工業(yè)用地建設(shè)單位：深圳市比克電池有限公司設(shè)計(jì)單位：大地建筑事務(wù)所(國際)監(jiān)理單位：深圳市中海建設(shè)監(jiān)理有限公司項(xiàng)目總建筑面積66981.44m2，除去發(fā)展商自用部分剩余可租賃面積約4.3萬m2。4一、項(xiàng)目價(jià)值分析—基本指標(biāo)占地面積：6574.35m2總建555一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值比克科技大廈項(xiàng)目隸屬于高新科技園中區(qū)，緊臨深南大道主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。高新區(qū)—國家重點(diǎn)支持的科技園區(qū)，新型高科技園示范區(qū)，區(qū)域知名度高5一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值比克科技大廈項(xiàng)目隸屬于高新科技園566比克科技大廈一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目與騰訊大廈、萬利達(dá)大廈

、大族激光大廈、研祥科技大廈等組成深南大道新的地標(biāo)建筑群。6比克科技大廈一、項(xiàng)目價(jià)值分析—區(qū)位價(jià)值本項(xiàng)目與騰訊大廈、萬57城市動(dòng)脈—深南大道一、項(xiàng)目價(jià)值分析—交通價(jià)值緊臨城市動(dòng)脈“深南大道”，交通四通八達(dá)，多路公交線路到達(dá)，地鐵1號(hào)線深大北門站近在咫尺，通達(dá)性強(qiáng)。

地鐵1號(hào)深大站多條公交線路到達(dá)比克科技大廈

7城市動(dòng)脈—深南大道一、項(xiàng)目價(jià)值分析—交通價(jià)值多條公交線路到達(dá)588一、項(xiàng)目價(jià)值分析—產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)層面積：約2000m2標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8米電梯數(shù)量：8+2梯大堂高度：7米其它：無架空層或空間花園在科技園片區(qū)，本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面沒有特別凸出的優(yōu)勢(shì)，但是符合并且略高于同片區(qū)市場(chǎng)水平。8一、項(xiàng)目價(jià)值分析—產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)層面積：約2000m2其它：59一、項(xiàng)目價(jià)值分析—SWOT分析SWOT分析

Strengths

優(yōu)勢(shì)分析1）位于高新區(qū)中區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，科研氣息濃厚，區(qū)域知名度高；2）鄰近深南大道和南海大道，交通四通八達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)；3）與騰訊大廈、研祥大廈、大族激光大廈形成頗具現(xiàn)代化風(fēng)格的高層地標(biāo)建筑群，社會(huì)知名度會(huì)無形提升；4）發(fā)展商實(shí)力雄厚具有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，能夠給予潛在客戶極大的信心保證。

Opportunities

機(jī)會(huì)分析

1）高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè),

發(fā)展前景廣闊,高新企業(yè)對(duì)物業(yè)的需求量也

在不斷增加；

2）政府對(duì)高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及市

政配套設(shè)施的不斷完善；

Weakness

劣勢(shì)分析1）高新辦對(duì)園區(qū)管理嚴(yán)格，對(duì)物業(yè)招租等有諸多限制，如價(jià)格限制、自用比例限制、企業(yè)入園審批限制等，不能完全按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行營銷運(yùn)作

；2）自用比例低，招商面積大，招商難度高；3）產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但不突出，亮點(diǎn)較少。

Threats

威脅分析1）隨著園區(qū)的發(fā)展，新投入使用物業(yè)量劇增，租賃市場(chǎng)競爭激烈，來自周邊區(qū)域同類型寫字樓的威脅；2）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，特別對(duì)科技型企業(yè)、外貿(mào)出口企業(yè)造成巨大沖擊，將會(huì)影響到本大廈潛在客戶資源的挖掘。

9一、項(xiàng)目價(jià)值分析—SWOT分析SWOT分析 Streng6010二、招商難點(diǎn)解析

面臨的問題1、高新區(qū)政策方面的嚴(yán)格限制，比如在租金、企業(yè)性質(zhì)、所屬行業(yè)以及入園手續(xù)審批等限制，可能導(dǎo)致項(xiàng)目客戶資源非常局限。2、項(xiàng)目的特殊屬性，導(dǎo)致不能大范圍強(qiáng)力推廣，因此推廣渠道有限。

待解決的問題如何充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過特定的營銷渠道，塑立項(xiàng)目高形象，達(dá)到快速租賃同時(shí)溢價(jià)的經(jīng)濟(jì)效益？10二、招商難點(diǎn)解析 面臨的問題 待解決的問題6111PART

2

市場(chǎng)分析>>

當(dāng)前市場(chǎng)分析>>

未來競爭分析>>

市場(chǎng)總結(jié)11PART2市場(chǎng)分析>>當(dāng)前市場(chǎng)分析6212深大

中區(qū)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

南區(qū)電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)北區(qū)

制造生產(chǎn)性高

新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)一、當(dāng)前市場(chǎng)分析格局劃分：高新區(qū)共劃分為南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三部分，因發(fā)展的時(shí)間及速度影響，導(dǎo)致南區(qū)在三區(qū)中最為成熟。

南山科技園區(qū)總占地面積11.5平方公

里，其中規(guī)劃工業(yè)用地2.8平方公里，

生活配套及其他用地5.4

平方公里。

北區(qū)：面積為5.23平方公里，規(guī)劃該區(qū)工業(yè)用地以安置大型生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)為主，該區(qū)東片則安排生活居住與綜合服務(wù)功能地塊。

中區(qū)：中區(qū)為3.71平方公里，已逐漸發(fā)展成為以新材料、計(jì)算機(jī)、生物醫(yī)藥工程為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

南區(qū)：南區(qū)為2.57平方公里，是未來重點(diǎn)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，也是全區(qū)的管理、會(huì)展、金融等綜合功能服務(wù)中心，包括深圳大學(xué)、南區(qū)北片及后海路以南的南區(qū)南片三部分。12深大 中區(qū)北區(qū)一、當(dāng)前市場(chǎng)分析北區(qū)：面積為5.2363項(xiàng)目名稱空置率同方信息港0%紫光信息港0%深圳軟件園5%軟件大廈0%金融基地二期未推出，已有部分預(yù)訂國人通信0%環(huán)球數(shù)碼大廈5%（已入住）源興科技大廈20%（租賃尾盤）大族創(chuàng)新大廈0%特發(fā)信息港30%（租賃中，未入住）南航大廈0%天明科技大廈80%（剛開始租賃）邁科龍大廈20%（租賃中，剛開始入?。?58465.2390464.51科技園在租及未來供應(yīng)情況600000400000200000

012000001000000

800000在租未來供應(yīng)面積市場(chǎng)供應(yīng)量大：在租面積達(dá)958465.2m2，未來預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，競爭區(qū)域分布以南區(qū)與中區(qū)為主，對(duì)本項(xiàng)目客戶分流明顯。需求量較為充足：從在租項(xiàng)目的空置率可以看出，空置率較低，特別是高檔項(xiàng)目的空置率較低，空置率較高的多為剛推出項(xiàng)目。

13在租項(xiàng)目空置率分布情況：一、當(dāng)前市場(chǎng)分析市場(chǎng)供求情況：科技園區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，出租率普遍維持在較高水平。項(xiàng)目名稱空置率同方信息港0%紫光信息港0%深圳軟件園5%軟件64區(qū)域物業(yè)名稱2租金（元/m·月）北區(qū)同方信息港80清華紫光信息港80源興科技大廈70大族創(chuàng)新大廈65-70南航大廈70天明科技大廈65-75東方信息港60中區(qū)深圳軟件園85軟件大廈90環(huán)球數(shù)碼大廈90-95金融基地二期100特發(fā)信息港65-70南區(qū)邁科龍大廈10014一、當(dāng)前市場(chǎng)分析租金水平：辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)100—120元/m2·月。區(qū)域物業(yè)名稱2北區(qū)同方信息港80清華紫光信息港80源興科技大65項(xiàng)目名稱入住時(shí)間總建筑面積㎡樓高/層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡實(shí)用率層高/凈高大堂凈高大堂面積㎡北區(qū)同方信息港200682382.425-12F100089%3.6/2.4_一層架空紫光信息港2011初836917-12F210065%3.6/2.46400源興科技大廈2011年中旬8895511-15F200080%39約300大族創(chuàng)新大廈2011初72034.046-14F1800—4.3/2.68約200南航大廈2009年約3萬13F約1080—2.57約200天明科技大廈2011年底36623.159-16F1427—3.9/2.67約200中區(qū)深圳軟件園200620萬6-12F2000—2.2-一層架空軟件大廈201062535.213F2250—2.37約500金融基地二期20122500011-25F2000————國人通信2010739399-17F81870%2.69約400環(huán)球數(shù)碼大廈2011初4300012-16F2588—4.2/2.810.4約300特發(fā)信息港2011年底43780.278-18F200082%3.6/2.69.6約300南區(qū)邁科龍大廈2011年中旬31525.128F160080%4/2.817米約40015一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——建筑指標(biāo)項(xiàng)目名稱入住時(shí)間總建筑面積㎡樓高/層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡實(shí)用率層高66項(xiàng)目名稱電梯品牌電梯載客北區(qū)同方信息港通力2*1000KG*13紫光信息港三菱3*1350KG*15源興科技大廈OTIS6*1150KG*15大族創(chuàng)新大廈日立4*1350KG*18南航大廈OTIS3*1350KG*15天明科技大廈OTIS2*1000KG*13中區(qū)深圳軟件園OTIS2*1000KG*14軟件大廈OTIS3*1150KG*15金融基地二期OTIS未定國人通信OTIS5*1350KG*18環(huán)球數(shù)碼大廈OTIS4*1350KG*18特發(fā)信息港進(jìn)口三菱3*1350KG*18南區(qū)邁科龍大廈OTIS5*1350KG*1816一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——電梯配置項(xiàng)目名稱電梯品牌電梯載客北區(qū)同方信息港通力2*1000KG*67項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色同方信息港總部基地，低容積率，生態(tài)、花園式辦公紫光信息港生態(tài)、園林式深圳軟件園低容積率，生態(tài)、花園式辦公，一層全架空軟件大廈軟質(zhì)保溫外墻板、保溫綠化屋頂、高性能玻璃、節(jié)能優(yōu)化的空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng)金融基地二期主題式辦公氛圍，金融、動(dòng)漫、網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)國人通信綠色生態(tài)辦公環(huán)境和開放公共環(huán)境環(huán)球數(shù)碼大廈動(dòng)畫、動(dòng)漫、數(shù)碼類企業(yè)，強(qiáng)調(diào)主題性源興科技大廈配套豐富，有三層商業(yè)、會(huì)所、員工餐廳等，帶來更為便捷的商務(wù)環(huán)境大族創(chuàng)新大廈大企業(yè)優(yōu)先原則，顯示較強(qiáng)的招商拓展能力特發(fā)信息港園林式辦公南航大廈中小企業(yè)天明科技大廈中小企業(yè)邁科龍大廈朝甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)看齊，走綜合提升路線17一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——項(xiàng)目特色項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色同方信息港總部基地，低容積率，生態(tài)、花園式辦68項(xiàng)目名稱停車位商務(wù)中心公共等候區(qū)多功能會(huì)議中心商務(wù)會(huì)所便利店員工餐廳北區(qū)同方信息港760有100㎡有無有300㎡紫光信息港600有50㎡有無有有源興科技大廈500有，2個(gè)有有，1個(gè)有有2000平米大族創(chuàng)新大廈500有有無無無無南航大廈——有有無無無有天明科技大廈156有無有無無有中區(qū)深圳軟件園500有無有無無有軟件大廈——有100㎡有無無無金融基地二期300有有有無有有國人通信600——100㎡有無無有環(huán)球數(shù)碼大廈——有25㎡有無無無特發(fā)信息港582有有有無有有南區(qū)邁科龍大廈150有有2個(gè)無無有18一、當(dāng)前市場(chǎng)分析片區(qū)典型項(xiàng)目——項(xiàng)目配套項(xiàng)目名稱停車位商務(wù)中心公共等候區(qū)多功能會(huì)議中心商務(wù)會(huì)所便利店69項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶深圳軟件園電路電子集成，軟件設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)通信，數(shù)碼40%以上的客戶租用面積為整層，35%的客戶租用半層，大客戶為主迅雷2層，聯(lián)發(fā)軟件3層，阿爾斯通創(chuàng)為1層軟件大廈軟件設(shè)計(jì)、通訊、數(shù)碼音頻、電子信息70%以上的客戶租用面積800平米以上，大客戶為主。光啟理工研究院3層國人通信通信、計(jì)算機(jī)、科技3個(gè)大客戶租用面積超過50%，大客戶為主。IBM4層，領(lǐng)先通信4層，創(chuàng)維1層環(huán)球數(shù)碼大廈數(shù)碼動(dòng)漫、科技、電子30%客戶租用面積在2500以上，40%左右客戶租用面積800平米環(huán)球數(shù)碼3層，萬凱得1層，邁科龍大廈信息、數(shù)據(jù)、科技60%以上的客戶選擇面積為整層（1600平米），大客戶類型有一個(gè)公司頂樓3層，在裝修，聯(lián)代科技1層，參數(shù)領(lǐng)航1層，家信達(dá)1層19一、當(dāng)前市場(chǎng)分析客戶分析：由于科技園企業(yè)有入園條件限制，經(jīng)營行業(yè)基本以科技類為主，包括信息、電子、數(shù)碼、通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫等。在租項(xiàng)目基本上以大客戶為主，50%的客戶租用面積在1500-2000m2以上。中區(qū)項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶深圳軟件園電路電子集成，軟70項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶同方信息港科技40%、通訊20%、電子、生物醫(yī)藥、建筑70%以上的客戶租用面積在一整層（1000平米）以上，大客戶為主。微軟亞太研發(fā)中心5層同方多媒體3層，中興1.5層，康哲藥業(yè)2層紫光信息港科技、材料、電子、通信、生物醫(yī)藥、數(shù)碼、建筑50%以上的客戶租用面積為整層，大客戶為主。清華紫光股份，奇普生電子，中鐵建筑源興科技大廈信息、科技、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)能50%以上的客戶選擇的面積1500平以上，大客戶與中小客戶對(duì)半偉創(chuàng)力信息2層，中太數(shù)據(jù)通信1層，星空數(shù)碼1層大族創(chuàng)新大廈通信、游戲開發(fā)、激光絕對(duì)的大客戶項(xiàng)目，中興租用近一半面積，大激光20%，迅雷也有15%。中興13層，迅雷3層，大族激光5層，星辰2層，遠(yuǎn)望1層20一、當(dāng)前市場(chǎng)分析北區(qū)項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱經(jīng)營行業(yè)客戶情況代表性客戶同方信息港科技40%、通訊71泰邦科技大廈

21金融基地二期比克二、未來競爭分析

未來供應(yīng)項(xiàng)目主要分布在中區(qū)，競爭力較強(qiáng)。

蘭光科技大廈

科興科技園

勁嘉科技大廈泰邦科技大廈金融基地二期比克二、未來競爭分析722012年2013年2014年二、未來競爭分析

科技園內(nèi)未來2年預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，市場(chǎng)競爭將進(jìn)一步加大。金融基地二期

25000㎡

勁嘉科技大廈

39307.01㎡

泰邦科技大廈

55300㎡

蘭光科技大廈47325.8㎡

科興科技園

223531.72㎡

本項(xiàng)目

66981.44㎡

222012年2013年2014年二、未來競爭分析金融基地二期7323雖然項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從發(fā)展前景來看，機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。三、市場(chǎng)總結(jié)

租金水平：辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)100—120元/m2·月。

客戶分析：由于科技園企業(yè)有入園條件限制，經(jīng)營行業(yè)基本以科技類為主，包括信息、電子、數(shù)碼、通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫等。在租項(xiàng)目基本上以大客戶為主，50%的客戶租用面積在1500-2000m2以上。

市場(chǎng)供求：科技園區(qū)辦公物業(yè)雖也出現(xiàn)少量企業(yè)退租的情況，但整體而言，需求仍然較為旺盛，出租率普遍維持在較高水平。

市場(chǎng)競爭：科技園內(nèi)未來2年預(yù)計(jì)供應(yīng)390464.51m2，市場(chǎng)競爭將進(jìn)一步加大。23雖然項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且面臨一定市場(chǎng)威脅，但從7424PART

3

租金建議>>

租金策略>>

租金建議24PART3租金建議>>租金策略7525一、租金策略總體平衡，局部拉高高區(qū)樓層樹立價(jià)格標(biāo)桿，適度拉開租金差距

普通樓層滿足客戶的預(yù)期，達(dá)到市場(chǎng)水平

部分樓層設(shè)置優(yōu)惠政策，吸引大客戶關(guān)注考慮因素：項(xiàng)目目標(biāo)——快速完成租賃，項(xiàng)目價(jià)值最大化，樹立一定的市場(chǎng)品牌產(chǎn)品競爭力——本項(xiàng)目立足市場(chǎng)平均水平，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品多，且其競爭性大市場(chǎng)接受度——新項(xiàng)目的市場(chǎng)租金差距不大，區(qū)域內(nèi)出租項(xiàng)目中暫無標(biāo)桿性領(lǐng)先項(xiàng)目營銷策劃總思路——樹立高形象，先主后次，以優(yōu)惠的價(jià)格吸引品牌性大客戶，中大型客戶拉平價(jià)格，小客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)客戶特征——根據(jù)市場(chǎng)情況和本項(xiàng)目定位與產(chǎn)品特征，本項(xiàng)目的客戶以大客戶為主中小客戶為輔，品牌性大客戶在租金上往往會(huì)有優(yōu)惠，低于均價(jià)水平25一、租金策略總體平衡，局部拉高高區(qū)樓層樹立價(jià)格標(biāo)桿，適度76項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重松日大廈深圳軟件園軟件大廈環(huán)球數(shù)碼大廈金融基地二期本項(xiàng)目區(qū)位/交通15%988888配套10%899787朝向/景觀10%988887產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)20%889898產(chǎn)品形象10%989989樓宇新舊程度10%107771010戶型5%988799品牌5%978888營銷策劃15%666779小計(jì)100%776972697575項(xiàng)目權(quán)重100%40%10%10%15%25%--------平均租金——1058590931009726二、租金建議參考項(xiàng)目影響價(jià)格的因素評(píng)分表項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重松日大廈深圳軟件園軟件大廈環(huán)球數(shù)碼大廈金融基地二7727二、租金建議備注：具體的租金后續(xù)會(huì)根據(jù)樓層情況設(shè)置層差，利用價(jià)格差異進(jìn)行有效談判，加快達(dá)成簽約。根據(jù)市場(chǎng)比較法，初步確定本項(xiàng)目的平均租金定位為：130元/m2·月27二、租金建議備注：具體的租金后續(xù)會(huì)根據(jù)樓層情況設(shè)置層差，7828PART

4

管理費(fèi)建議>>

當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀>>

管理費(fèi)建議28PART4管理費(fèi)建議>>當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀79區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）北區(qū)同方信息港6.98清華紫光信息港6.98源興科技大廈10大族創(chuàng)新大廈6南航大廈——天明科技大廈7.8東方信息港6中區(qū)深圳軟件園5軟件大廈5環(huán)球數(shù)碼大廈8金融基地二期12.4特發(fā)信息港7南區(qū)邁科龍大廈9.829一、當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀管理費(fèi)水平：目前區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)集中在6—8元/m2·月，少部分高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓超過10元/m2·月。區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）北區(qū)同方信息港6.98清8030二、管理費(fèi)建議備注：具體要等本項(xiàng)目物業(yè)公司進(jìn)駐后，根據(jù)設(shè)備能耗、管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)水平等實(shí)際情況測(cè)算制定，報(bào)深圳市物價(jià)局批準(zhǔn)。結(jié)合目前市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)際情況，初步確定本項(xiàng)目的管理費(fèi)為：8.5元/m2·月30二、管理費(fèi)建議備注：具體要等本項(xiàng)目物業(yè)公司進(jìn)駐后，根據(jù)設(shè)8131PART

5

招商策略>>

招商思路>>

租賃控制>>

客戶策略>>

推廣主題>>

招商進(jìn)度>>

現(xiàn)場(chǎng)包裝>>

費(fèi)用預(yù)算31PART5招商策略>>招商思路8232一、招商思路

項(xiàng)目特質(zhì)：宏觀區(qū)位較好，微觀區(qū)位中進(jìn)入性不足；產(chǎn)品品質(zhì)較高，但在區(qū)域競爭中亮點(diǎn)

不突出，營銷方式受限。

市場(chǎng)背景環(huán)境：市場(chǎng)整體環(huán)境趨好，但競爭仍然較大。

企業(yè)目標(biāo)：快速租賃，奠定項(xiàng)目形象，通過系統(tǒng)的營銷策劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，同時(shí)樹立項(xiàng)目

品牌。樹立高形象定向營銷招商主力小單位32一、招商思路樹立高形象定向營銷招商主力小單位8333一、招商思路

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的高新科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目位置的交通便捷

提升項(xiàng)目的整體形象

品牌企業(yè)優(yōu)先

擬定縝密的招商招租策略

樓層分區(qū)分單元招租調(diào)整策略33一、招商思路強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的高新科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)8434二、租賃控制80%小客戶：符合市場(chǎng)需求，提高項(xiàng)目形象，同時(shí)，對(duì)大客戶有一定比例控制，大客戶不能太多，這樣才能夠保證租金水平20%大客戶：彈性空間，租金溢價(jià)小面積為主，根據(jù)客戶需求大面積為輔適當(dāng)考慮各種面積需求在各個(gè)樓段間的選擇彈性租賃控制原則：客戶控制原則：34二、租賃控制80%小客戶：符合市場(chǎng)需求，提高項(xiàng)目形象，同8511-18F中大客戶，大客戶6-10F小客戶二、租賃控制

原大廈租戶控制樓層劃分

19-25F大客戶

19-25層定向租給大客戶，品牌性客戶，

主要為整層租賃11-18層主要租給中型企業(yè)或部分大型客戶，以半層租賃為主6-10層租給小客戶，一層可分割為4-6戶，300-500m2

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