XXXX年10月貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城營銷策劃報(bào)告課件

貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城【營銷策劃報(bào)告】本方案保密2010年10月貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城【營銷策劃報(bào)告】本方案保密2010年影響貴州的國際舞臺影響貴州的國際舞臺【寫在前面的話】項(xiàng)目三大發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇一個(gè)企業(yè)發(fā)展機(jī)會很多，但建立大品牌的機(jī)遇很少。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來?！緦懺谇懊娴脑挕宽?xiàng)目三大發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇一個(gè)企業(yè)發(fā)展機(jī)會很多，本項(xiàng)目:三大機(jī)遇機(jī)遇1機(jī)遇2城市規(guī)劃城市擴(kuò)容機(jī)遇3市場機(jī)遇本項(xiàng)目:三大機(jī)遇機(jī)遇1機(jī)遇2城市規(guī)劃城市擴(kuò)容機(jī)遇3市場機(jī)遇【項(xiàng)目觀點(diǎn)】◆政府重點(diǎn)打造的五大物流園區(qū)之一，本區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?；◆?xiàng)目本身要道交匯，交通優(yōu)勢明顯，大貴陽城市擴(kuò)容，需大體量城市商貿(mào)集散功能專業(yè)市場；◆貴陽農(nóng)副市場升級改造、將遷往環(huán)線外，其他物流項(xiàng)目在規(guī)劃中，項(xiàng)目借機(jī)打造西部及貴州最大的農(nóng)產(chǎn)品物流城?！卷?xiàng)目觀點(diǎn)】◆政府重點(diǎn)打造的五大物流園區(qū)之一，本區(qū)域具備巨【項(xiàng)目競爭格局】城市規(guī)劃“清鎮(zhèn)、花溪、金華”三足鼎立，我們將兩虎相爭?！卷?xiàng)目競爭格局】城市規(guī)劃“清鎮(zhèn)、花溪、金華”三足鼎立，我們將機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存如何實(shí)現(xiàn)品牌崛起和名利雙收機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存如何實(shí)現(xiàn)品牌崛起和名利雙收競爭支撐點(diǎn)◆貴陽菜籃子民心工程，多功能復(fù)合型農(nóng)副批發(fā)交易中心；◆貴州百萬體量農(nóng)副集散中心，貴陽又一形象名片，國際交易展示平臺；◆貴陽城市擴(kuò)容，需大體量農(nóng)副市場潛補(bǔ)城市功能；◆清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城，專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，國際物流城。由此，我們提出核心競爭策略：高姿態(tài)亮相，迅速面世，足價(jià)快銷，專業(yè)運(yùn)營。競爭支撐點(diǎn)◆貴陽菜籃子民心工程，多功能復(fù)合型農(nóng)副批發(fā)交易中心高姿態(tài)亮相貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城120萬方農(nóng)產(chǎn)品交易市場清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城詮釋：國際物流城影響貴州30年，前所未有的120萬方物流項(xiàng)目，重新定義貴州農(nóng)產(chǎn)品交易平臺；填補(bǔ)貴陽城市農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場升級空白，打造貴陽多功能城市復(fù)合型農(nóng)副集散中心；貴州農(nóng)產(chǎn)品交易和展示中心，助力貴州農(nóng)業(yè)快速發(fā)展；大農(nóng)業(yè)、大流通、大市場，打響清鎮(zhèn)品牌重要戰(zhàn)略項(xiàng)目。高姿態(tài)亮相貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城120萬方農(nóng)產(chǎn)品交易市場清迅速面世◆項(xiàng)目大體量塑造、功能完善、交通資源明顯、政府扶持等領(lǐng)先優(yōu)勢，必須迅速面市，占領(lǐng)市場領(lǐng)導(dǎo)地位；◆貴陽現(xiàn)有農(nóng)副批發(fā)市場陳舊、落后、規(guī)模小、管理亂、環(huán)境差等眾多問題，已不滿足現(xiàn)有和未來需求，在陸續(xù)在改擴(kuò)建之中，本項(xiàng)目利用利用強(qiáng)大的領(lǐng)先優(yōu)勢打擊現(xiàn)有市場；◆搶時(shí)間在全國范圍內(nèi)大勢招商，擠壓潛在競爭項(xiàng)目未來目標(biāo)客群，搶在競爭性物流項(xiàng)目準(zhǔn)入前把握市場機(jī)遇，先人一步即高人一大步的開辟和培育市場，創(chuàng)造貴州國際農(nóng)副物流城的領(lǐng)先局面；◆迅速面市，實(shí)現(xiàn)資金回流，保證項(xiàng)目后續(xù)高效開發(fā)。迅速面世◆項(xiàng)目大體量塑造、功能完善、交通資源明顯、政府扶持等足價(jià)快銷◆項(xiàng)目一期部分鋪面可考慮內(nèi)部低價(jià)認(rèn)購等方式，制造市場熱點(diǎn)，加速資金回流，推進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，為項(xiàng)目大面積上市營銷鋪墊?！舾哳l率炒作，綜合運(yùn)用返租、回購等方式，完成項(xiàng)目大體量鋪面銷售。◆深挖價(jià)值、多批量、分批次、高頻率調(diào)價(jià)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目量價(jià)齊升。專業(yè)營運(yùn)專業(yè)運(yùn)營管理公司團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理，保證目標(biāo)客群投資信心。足價(jià)快銷◆項(xiàng)目一期部分鋪面可考慮內(nèi)部低價(jià)認(rèn)購等方式，制造市場競爭策略運(yùn)營圖競爭策略運(yùn)營圖以下是我們的解決之路以下是我們的解決之路目錄綱要Contents1234市場分析項(xiàng)目分析客群分析營銷定位營銷推廣56銷售手段目錄綱要Contents1234市場分析項(xiàng)目分析客群分析營銷目錄綱要Contents1市場分析本方案保密2010年10月目錄綱要Contents1市場分析本方案保密2010年10月貴陽解讀國際爽都，經(jīng)過曲折的市場驗(yàn)證之后終定“避暑之都”貴州省會，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，西南交通咽喉。清鎮(zhèn)貴陽解讀國際爽都，經(jīng)過曲折的市場驗(yàn)證之后終定“避暑之都”貴州貴陽解讀構(gòu)建內(nèi)、外圍經(jīng)濟(jì)圈，現(xiàn)貴陽大展宏圖目標(biāo)，深化發(fā)展信心貴陽市09年GDP為811.1億元，位于西南地區(qū)末位，GDP總量偏低。人均GDP為20200元，略高于農(nóng)村人口比重較大的重慶和南寧，與一線城市經(jīng)濟(jì)差距較為明顯，但第三產(chǎn)業(yè)比值逐年增大。十一五重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域貴陽解讀構(gòu)建內(nèi)、外圍經(jīng)濟(jì)圈，現(xiàn)貴陽大展宏圖目標(biāo)，深化發(fā)展信心大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺為貴陽商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈,人們自然就會想起噴水池、大十字和大西門。的確,處于城市中心地段,。同樣提取專業(yè)市場；人們自然就會想起五里沖、三橋批發(fā)市場、谷豐糧油批發(fā)市場，但隨著“發(fā)展大市場,搞活大流通,建設(shè)大貴陽”發(fā)展戰(zhàn)略的提出,貴陽市獨(dú)特的喀斯特地貌將無法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺,貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈,人們自然市場綜述目前貴陽專業(yè)市場概況農(nóng)批市場狹小，交通擁堵，歷史問題大，形象差，不滿足城市發(fā)展需求；農(nóng)批市場處于擴(kuò)建、搬遷之中，尤其以五里沖綜合批發(fā)市場搬遷至花溪區(qū)，在貴陽二環(huán)以內(nèi)，整體優(yōu)勢大為減弱；農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場功能單一，業(yè)態(tài)多元化導(dǎo)向明顯，規(guī)模小、交通管制限制現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場發(fā)展；交通便利、多業(yè)態(tài)、多功能農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場需求空間大。市場綜述目前貴陽專業(yè)市場概況農(nóng)批市場狹小，交通擁堵，歷史問市場綜述我們必須用發(fā)展的眼光對待過去、現(xiàn)在、未來貴陽現(xiàn)狀致貴陽向一線城市雄心，需更多城市經(jīng)濟(jì)組合誕生；城市擴(kuò)張需要城市功能填補(bǔ)，尤其具有城市運(yùn)營高度的多功能綜合項(xiàng)目；貴陽作為西南交通咽喉和區(qū)域交通中心，全國少有的經(jīng)濟(jì)輻射較強(qiáng)省會城市，承載著強(qiáng)大的商貿(mào)、信息、物流的集散中心，多功能型物流園應(yīng)發(fā)展而生，將承載和對位更多的城市功能需要。市場綜述我們必須用發(fā)展的眼光對待過去、現(xiàn)在、未來貴陽現(xiàn)狀致競爭分析述向一線城市發(fā)展目標(biāo)，明晰經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行一步，著力打造貴陽第六心即清鎮(zhèn)物流中心以環(huán)城高速公路為依托，布局“一環(huán)、二區(qū)、三園、四片、五心、多節(jié)點(diǎn)、大網(wǎng)絡(luò)”的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶。一環(huán)環(huán)城高速公路串聯(lián)的白云、沙文、都拉、新天、龍洞堡、孟關(guān)、二戈寨、小河、花溪、青巖、石板、三橋馬王廟、金華、金陽等區(qū)域；二區(qū)國家級小河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；三園龍洞堡食品工業(yè)園、烏當(dāng)區(qū)食品工業(yè)園、白云鋁業(yè)工業(yè)園；四片花溪旅游區(qū)、新天溫泉度假區(qū)、龍洞堡航空樞紐區(qū)、金陽都市服務(wù)區(qū)。著力打造國際知名休閑度假旅游城市。五心二戈寨物流中心、龍洞堡航空物流中心、花溪物流中心、金-華——三橋物流中心、白云—沙文物流中心。競爭分析述向一線城市發(fā)展目標(biāo)，明晰經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行一步，著力競爭分析金陽、二戈寨、龍洞堡、扎佐、花溪、清鎮(zhèn)物流區(qū)位、交通各有優(yōu)勢，各有定性，金陽、花溪物流規(guī)劃農(nóng)副產(chǎn)品交易中心與本項(xiàng)目競爭大金陽物流：城中心三橋、金華、嵩芝塘物流中心組成二戈寨物流：城東南二戈寨、改貌、小碧物流中心組成龍洞堡物流：生產(chǎn)資料集散物流結(jié)點(diǎn)城東龍洞堡航空物流城花溪物流：城南花溪竹林、穗黔物流、合朋物流中心組成白云物流：城西北白云、沙文物流中心組成扎佐物流：城北扎佐物流、息烽、開陽物流組成清鎮(zhèn)物流：城西清鎮(zhèn)物流綜合型物流結(jié)點(diǎn)輻射貴州西部、云南、西南地區(qū)集公路、鐵路、航空運(yùn)輸一體化的國際綜合物流園中國西南物流城面向珠三角、連接西南的綜合物流競爭分析金陽、二戈寨、龍洞堡、扎佐、花溪、清鎮(zhèn)物流區(qū)位、交通競爭分析二戈寨物流園區(qū)金陽物流園區(qū)扎佐物流園區(qū)三橋物流中心花溪物流中心競爭分析龍洞堡物流中心白云物流中心與貴陽市域各物流節(jié)點(diǎn)的競爭根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，貴陽產(chǎn)業(yè)布局、交通樞紐布置格局明晰，清鎮(zhèn)地處貴陽核心城區(qū)邊緣、是貴陽西向、西南向的物流通道門戶、重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展積聚區(qū)，用地條件充足，適宜結(jié)合清鎮(zhèn)大型綜合性集散中心的建設(shè)。因此，本規(guī)劃建議將依托鐵路、高速、國道、輻射范圍定位為西南大型物流園區(qū)，即貴陽清鎮(zhèn)物流園區(qū)。金陽、花溪物流功能規(guī)劃和區(qū)位相似性將是是本項(xiàng)目最大的競爭者。競爭分析二戈寨物流園區(qū)金陽物流園區(qū)扎佐物流園區(qū)三橋物流中心花潛在競爭項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：貴陽市以及貴州省重要的農(nóng)副特色產(chǎn)業(yè)物流中心和區(qū)域公路貨運(yùn)集散中心。金華物流中心位于金陽金華鎮(zhèn)境內(nèi)，緊鄰貴黃公路和321國道。項(xiàng)目紅線范圍約為279公頃，其金華物流中心中山地面積約為41公頃，可建設(shè)用地面積為238公頃。金華物流中心搭建生產(chǎn)加工企業(yè)供應(yīng)鏈物流服務(wù)平臺，以特色專業(yè)市場為窗口，提供采購、展示、交易、區(qū)域分撥等物流服務(wù)，以延長相應(yīng)特色產(chǎn)業(yè)鏈推動(dòng)發(fā)展。將采用“物流+產(chǎn)業(yè)+市場”的發(fā)展模式。競爭分析：定義農(nóng)副特色產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)位、交通優(yōu)勢高于本項(xiàng)目，政府扶持力度大于本項(xiàng)目，在行政中心范圍內(nèi)，直接參與本項(xiàng)目競爭。主要指標(biāo)：總用地面積:2380000平方米總建筑面積:1649000平方米總共停車位:2540個(gè)貨車停車位:1790個(gè)綜合服務(wù)區(qū):80000平方米生活配套區(qū):80000平方米貨運(yùn)配載區(qū):284000平方米零擔(dān)貨運(yùn)區(qū):150000平方米倉儲配送區(qū):279000平方米專業(yè)倉儲區(qū):155000平方米專業(yè)市場區(qū):288000平方米產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)示范區(qū):333000平方米小汽車停車位:750個(gè)建筑密度:20.4%容積率:0.69綠化率:25%潛在競爭項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：金華物流中心位于金陽金華鎮(zhèn)境內(nèi)，緊鄰貴潛在項(xiàng)目花溪金竹鎮(zhèn)貴陽主城交通堵塞日益嚴(yán)重，客車站西遷金陽，大車?yán)@環(huán)線進(jìn)入城郊，緩解主城交通壓力，貴陽城市升級改造，將現(xiàn)有大型綜合農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場搬遷至三環(huán)線內(nèi)外、靠近鐵路的交通咽喉路段，尤其以政府要求五里沖、三橋等農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場在二到三年內(nèi)搬遷至花溪金竹鎮(zhèn)，將會把現(xiàn)在規(guī)模小的現(xiàn)狀匯聚成大的綜合性強(qiáng)的農(nóng)貿(mào)集散中心，將會對本項(xiàng)目重大威脅。潛在項(xiàng)目花溪金竹鎮(zhèn)貴陽主城交通堵塞日益嚴(yán)重，客車站西遷金陽，主要競爭項(xiàng)目五里沖批發(fā)市場目前貴州省規(guī)模最大、交通最好的鮮活農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散中心成立時(shí)間：1998年12月占地面積：12萬平方米經(jīng)營面積：9萬平方米高溫冷庫面積：0.8萬平方米競爭分析：交通便利，市場成熟，主要指標(biāo)：

2，3個(gè)交易大棚，之間相距18米，容納200輛車；

離主城近，穩(wěn)定供應(yīng)、蔬菜交易區(qū):經(jīng)營面積1萬米落地貨交易區(qū):經(jīng)營面積1.3萬米2，6個(gè)交易大棚，60個(gè)貨位，平均貨位面積34米2；批發(fā)渠道，穩(wěn)定的生產(chǎn)蛋禽交易區(qū):經(jīng)營面積0.44萬米2，鋪面共122間，平均每間36米2；

基地，強(qiáng)大的浙商圈層

2，經(jīng)營鋪面90間，平均每間26米2；干貨交易區(qū):經(jīng)營面積0.23萬米

，成功開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、

2，日交易量達(dá)到100噸以上；土豆交易區(qū):經(jīng)營面積0.15萬米

西南國際家具城、海寧水果交易區(qū):經(jīng)營面積5萬米2，有3個(gè)大棚，150個(gè)水果鋪面，有150余套住房；其他配套：共計(jì)1萬米2

皮革市場水果區(qū)搬遷：由于鐵路軌道占用水果區(qū)，水果區(qū)整體搬遷至與五里沖批發(fā)市場不遠(yuǎn)處，占地2萬平方米左右，年底開業(yè)。主要競爭項(xiàng)目五里沖批發(fā)市場目前貴州省規(guī)模最大、交通最好的鮮活農(nóng)批市場規(guī)模小，交通擁堵，歷史問題大，形象差規(guī)劃八大物流園區(qū)，金陽、花溪物流潛在競爭性大農(nóng)貿(mào)批發(fā)批發(fā)市場處于擴(kuò)建、搬遷之中，不滿足需求農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場功能單一，業(yè)態(tài)多元化導(dǎo)向明顯規(guī)模小、交通管制限制現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場發(fā)展交通便利、多業(yè)態(tài)、多功能農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場需求空間大本項(xiàng)目體量大、開發(fā)周期長，招商、銷售難度大農(nóng)批市場規(guī)模小，交通擁堵，歷史問題大，形象差規(guī)劃八大物流園區(qū)目錄綱要Contents2項(xiàng)目分析本方案保密2010年10月目錄綱要Contents2項(xiàng)目分析本方案保密2010年10月項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域貴陽清鎮(zhèn)24公里距離清鎮(zhèn)市區(qū)3公里左右貴陽清鎮(zhèn)24公里距離清鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)域滬昆高速湖林支線鐵路金清大道項(xiàng)目區(qū)域滬昆高速湖林支線鐵路金清大道城市發(fā)展的角度看本項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)在的角度看本案這樣的區(qū)位，而我們，將從兩個(gè)不同的角度去闡述本案的區(qū)位價(jià)值。城市發(fā)展的角度看本項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)在的角度看本案這樣的區(qū)位，而我們區(qū)域價(jià)值分析城市發(fā)展看本案區(qū)域特性之一：本項(xiàng)目是城市發(fā)展的需求從地圖版中看，我們可以簡單地理解為貴陽、清鎮(zhèn)的交界。但交通和項(xiàng)目的輻射置身其中，環(huán)游四周，我們會驚喜地發(fā)現(xiàn)這是城市發(fā)展過程中給項(xiàng)目帶來的機(jī)會，大貴陽清鎮(zhèn)市區(qū)金陽貴陽的城市發(fā)展時(shí)機(jī)”。其區(qū)域特性在于，清鎮(zhèn)物流園做好了，等于是連通了大貴陽和貴州西部區(qū)域其出省主要區(qū)域，將成為貴陽專業(yè)市貴州西部安順地區(qū)未來金陽到清鎮(zhèn)9分鐘時(shí)間場的畫龍點(diǎn)睛之筆。區(qū)域價(jià)值分析城市發(fā)展看本案區(qū)域特性之一：本項(xiàng)目是城市發(fā)展的需城市發(fā)展看本案區(qū)域特性理解二：交通優(yōu)勢明顯環(huán)游四周清鎮(zhèn)物流園的區(qū)位特征，注定它是一個(gè)嶄新的生活特區(qū)；從某種意義上說，清鎮(zhèn)物流園只屬于它自己；它是一個(gè)開創(chuàng)貴陽甚至貴州新生活的全新板塊；城市發(fā)展看本案區(qū)域特性理解二：清鎮(zhèn)物流園的區(qū)位特征，注定它是項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解一：未成熟、待開發(fā)政府對本案所處板塊業(yè)態(tài)已經(jīng)確定現(xiàn)處于確定園區(qū)紅線階段清鎮(zhèn)東城板塊正在建設(shè)，周遍路網(wǎng)尚未成熟板塊內(nèi)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目尚未正式啟動(dòng)估計(jì)處于捂地階段板塊認(rèn)知度不高板塊現(xiàn)狀環(huán)境較差缺乏板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解一：政府對本案所處清鎮(zhèn)東城板塊正板項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解二：目前綜合現(xiàn)狀缺乏想象力項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀邊緣化特征明顯項(xiàng)目位處貴陽、金陽西面清鎮(zhèn)的東南面雖然未來發(fā)展前景看好，但是政策方面的利好很難在未來1-2年內(nèi)顯現(xiàn)。環(huán)境邊緣交通邊緣價(jià)格邊緣配套邊緣項(xiàng)目周邊大環(huán)境現(xiàn)狀不利于價(jià)值表現(xiàn)和體驗(yàn)營銷且改造成本大前景展望和現(xiàn)狀條件差距懸殊項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解二：項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀項(xiàng)目位處貴陽、金陽項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大概經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積904616、8㎡總建筑面積容積率1229034㎡1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大概經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積904616、8㎡總建地塊印象地塊印象項(xiàng)目不利因素◆距清鎮(zhèn)城區(qū)3公里，待開發(fā)區(qū)域，配套少；◆基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，周邊人氣不足，缺乏商業(yè)氛圍；◆項(xiàng)目地勢落差較大，規(guī)劃難度大；發(fā)展的眼光看項(xiàng)目◆滬昆高速穿過項(xiàng)目左側(cè)，高速路通車時(shí)間不明確；◆項(xiàng)目旁規(guī)劃的2號3號路尚未修建影響短期投資前景；機(jī)遇推導(dǎo)◆項(xiàng)目市場不成熟，大區(qū)域環(huán)境在規(guī)劃階段、清鎮(zhèn)物流園區(qū)的市場預(yù)熱過長滬昆高速路的開通、210國到和貴黃高速路的有效鏈接，規(guī)劃中的2號3號路的建設(shè)、金清路的明年竣工，附金陽行政中心經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展優(yōu)勢開始凸顯；貴陽城市擴(kuò)張加速，大量城市功能空白嚴(yán)重，先于其他物流園區(qū)開發(fā)，先于主城綜合批發(fā)市場建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)模大，大而強(qiáng)，在確定搬遷商家心態(tài)不定下?lián)艨甯偁庬?xiàng)目；本項(xiàng)目是清鎮(zhèn)市、滬昆高速和清黃高速會流之處，未來車流量和人流量大；滬昆高速、清黃高速、2號3號路將成為本項(xiàng)目的軸心地段；規(guī)劃的綜合性物流園區(qū)，利于政府政策扶持，前景廣闊。項(xiàng)目不利因素◆距清鎮(zhèn)城區(qū)3公里，待開發(fā)區(qū)域，配套少；◆基礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目在市場上的角色項(xiàng)目與貴陽：貴陽目前規(guī)模最大、配套齊全、功能完善、形象最高、影響力大、輻射面廣的集聚中心，站在城市運(yùn)營的高度，增添貴陽城市名片。項(xiàng)目與西南：依托西南交通咽喉而立，農(nóng)副產(chǎn)品的交易展示中心、為西南增添活力，注入新的血液。項(xiàng)目與金陽：毗鄰貴陽市行政中心金陽，在金陽“熟”了的邊緣上填補(bǔ)城市功能，為金陽新區(qū)擴(kuò)張?jiān)鎏沓鞘绪攘?。?xiàng)目與清鎮(zhèn)：清鎮(zhèn)最大的項(xiàng)目，拉近清鎮(zhèn)與貴陽的距離，為清鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)GDP、投資、規(guī)模突破百億目標(biāo)加入強(qiáng)大動(dòng)力和活力，帶動(dòng)清鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升清鎮(zhèn)前所未有的形象。項(xiàng)目與市場：彌補(bǔ)市場空白，承載城市功能，突破市場競爭格局，引領(lǐng)市場新坐標(biāo)。項(xiàng)目在市場上的角色項(xiàng)目與貴陽：貴陽目前規(guī)模最大、配套齊全、功項(xiàng)目在市場影響力大貴陽發(fā)展的西面、清鎮(zhèn)東南面政府物流園規(guī)劃區(qū)高速公路、鐵路、國道等四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)120萬平米貴州最大農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)物流集散中心規(guī)劃超前、管理先進(jìn)，代表貴陽形象的集散中心商鋪設(shè)計(jì)合理，鋪鋪獨(dú)立，多面臨街貴陽多功能綜合型的大型專業(yè)市場市政府主導(dǎo)，政策扶持集團(tuán)實(shí)力大造，品牌保證投資回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)低、有保障農(nóng)副交易展示中心項(xiàng)目在市場影響力大貴陽發(fā)展的西面、清鎮(zhèn)東南面政府物流園規(guī)項(xiàng)目現(xiàn)階段的不利核心問題項(xiàng)目規(guī)劃難度大目前交通通暢困難項(xiàng)目為新市場一期招商難度大項(xiàng)目為清鎮(zhèn)物流園區(qū)首家開工建設(shè)項(xiàng)目前期的市政不成熟市區(qū)綜合批發(fā)市場將整體搬遷，聚集花溪規(guī)模競爭大如何在工程進(jìn)度、招商進(jìn)度、項(xiàng)目一期開業(yè)與時(shí)間賽跑項(xiàng)目現(xiàn)階段的不利核心問題項(xiàng)目規(guī)劃難度大目前交通通暢困目錄綱要Contents3客群分析本方案保密2010年10月目錄綱要Contents3客群分析本方案保密2010年10月120多萬專業(yè)市場的供應(yīng)量我們的客戶在哪？120多萬專業(yè)市場的供應(yīng)量我們的客戶在哪？客戶分析目標(biāo)客戶描述價(jià)值認(rèn)同導(dǎo)向偏好鎖定共性價(jià)值認(rèn)同個(gè)性價(jià)值認(rèn)同產(chǎn)品偏好媒體偏好調(diào)性偏好企劃策略生成營銷策略生成客戶分析目標(biāo)客戶描述價(jià)值認(rèn)同導(dǎo)向偏好鎖定共性價(jià)值個(gè)性價(jià)值產(chǎn)品我們主力客戶應(yīng)該是我們主力從區(qū)域上劃分1、一級市場：貴陽及清鎮(zhèn)本地市場，2、二級市場：貴州省內(nèi)市場，3、三級市場：浙江等外地投資市場，4、四級市場：廣東等貴州人較為集中的市場，本項(xiàng)目的營銷節(jié)奏與銷售網(wǎng)絡(luò)跟市場分類緊密聯(lián)系，建立全覆蓋具有滲透力的銷售體系與保證措施。原則是：立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總動(dòng)員從區(qū)域上劃分1、一級市場：貴陽及清鎮(zhèn)本地市場，2、二級市場：中高收入人群是重點(diǎn)挖掘的對象我們項(xiàng)目高收入－我們的客戶群－中收入低收入低層次中層次高層次中高收入人群是重點(diǎn)挖掘的對象我們項(xiàng)目高收入－我們的客戶群－中目標(biāo)市場分析（1）購買能力分析從對預(yù)期的目標(biāo)客戶群分析來看，本項(xiàng)目所面對的大多數(shù)客戶年收入將在6萬以上。大部分投資者用于投資的金額將可以占到年收入的30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為5成10年，所以，他們所能接受的產(chǎn)品總價(jià)也應(yīng)在100萬元以下，將主要集中在30~100萬元之間的產(chǎn)品。（2）購買需求分析從目標(biāo)客戶群分析來看，他們大部分將屬于投資型客戶，他們對于投資產(chǎn)品的需求將體現(xiàn)在投資產(chǎn)品的易變現(xiàn)性、回報(bào)性及易出租性等方面。所以，大部分目標(biāo)客戶將喜好那些面積相對適中（20～60平方米）的街鋪，并且，希望商業(yè)項(xiàng)目能整體經(jīng)營和管理，同時(shí)兼顧考慮到投資收益的保障性；少部分自營客戶將依照他們所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同選擇適宜自己商鋪類型和面積。目標(biāo)市場分析（1）購買能力分析從對預(yù)期的目標(biāo)客戶群分析來看（3）購買心理分析從目標(biāo)客戶對回報(bào)性及易出租性的角度考慮商鋪投資，目標(biāo)客戶較為重視商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營能力和持續(xù)增值能力，這要求項(xiàng)目在前期定位和整體經(jīng)營管理方面能夠充分考慮到目標(biāo)客戶的真實(shí)想法，進(jìn)行有針對性的設(shè)計(jì)（如：銷售前期應(yīng)解決好主力店引入的問題，這樣才利于打消投資客的顧慮）。（4）購買方式大多數(shù)投資者采用的購買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營擴(kuò)張購買者更喜好一次性付款方式。（3）購買心理分析從目標(biāo)客戶對回報(bào)性及易出租性的角度考慮商鋪投資者價(jià)值主張本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶按照分類對項(xiàng)目都存在不同的商品價(jià)值取向和行為目的。其不同的取向和目的都需要開發(fā)商給予支持和營造。歸結(jié)起來離不開成本這個(gè)概念。一、投資客戶群投資成本主要由單一房款構(gòu)成，由于看好市場和項(xiàng)目的發(fā)展前景，希望有一個(gè)長期穩(wěn)定的回報(bào)。要求合理的投入產(chǎn)出（租金）比。二、自用客戶群經(jīng)營成本主要由房款、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用等主要組成，房款和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用經(jīng)營戶可以自我預(yù)見和控制。投資目的在于有一個(gè)輕松和合理的經(jīng)營空間，要求先生存、再發(fā)展。所以希望房款價(jià)格和物管價(jià)格合理（與市場同步）。投資者價(jià)值主張本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶按照分類對項(xiàng)目都存在不同的商品三、租賃客戶群經(jīng)營成本主要有租金、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用組成。租金和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商和投資者，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用經(jīng)營戶可以自我預(yù)見和控制。租賃客戶前提是看好項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位不可比擬的絕對優(yōu)勢、項(xiàng)目的市場發(fā)展前景，目的在于擴(kuò)大再經(jīng)營和所經(jīng)營的產(chǎn)品市場占有率，希望租金和物管費(fèi)合理。綜合分析：市場要求價(jià)格制定要合理，不能盲目，要貼近市場，充分平衡好開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三者之間的利益，增大項(xiàng)目將來的生存空間和生命力，達(dá)到三贏的目的。三、租賃客戶群經(jīng)營成本主要有租金、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)目錄綱要Contents4營銷定位本方案保密2010年10月目錄綱要Contents4營銷定位本方案保密2010年10月本案定位原則本項(xiàng)目整體體量較大，在貴州行業(yè)中是最大的專業(yè)市場項(xiàng)目，站在城市發(fā)展的角度看項(xiàng)目，結(jié)合本地塊所在的區(qū)域位置及利好的交通優(yōu)勢，以及項(xiàng)目的自身配套、所以在宣傳方面一定要有自己的獨(dú)特創(chuàng)新，具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，本專業(yè)市場價(jià)值。本案定位原則本項(xiàng)目整體體量較大，在貴州行業(yè)中是最大的專業(yè)市場定位策略項(xiàng)目認(rèn)知本案總建面120萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋農(nóng)副食品，商業(yè)步行街，海鮮冷庫、總部基地商務(wù)辦公等??非常規(guī)城市復(fù)合體案有別于普通城市市場，其所處的城市地位、所代表的城市形象、以及將來帶來的城市商業(yè)格局的變化，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通城市物流市場的戰(zhàn)略運(yùn)營意義。非傳統(tǒng)都市批發(fā)市場城市在變，中心不變，雖然貴陽目前的城市發(fā)展格局正在逐漸向多組團(tuán)中心發(fā)展，但城市的核心區(qū)永遠(yuǎn)只有一個(gè)。本案的出現(xiàn)將徹底超越一個(gè)普通批發(fā)市場所帶來的城市中心凝聚效應(yīng)和形象昭示力，其輻射范圍可涵蓋貴州全省及省外。城市名片，代言新貴陽在現(xiàn)有的核心市場之上，對貴陽物流市場乃至整個(gè)城市的價(jià)值進(jìn)行再挖掘和提升，項(xiàng)目與城市發(fā)展相融合，項(xiàng)目代表城市發(fā)展水平，項(xiàng)目影響城市格局，代言快速發(fā)展中的新貴陽。一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市的名片，是一個(gè)城市變革的有力推手，是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。定位策略項(xiàng)目認(rèn)知本案總建面120萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋農(nóng)副食品，商項(xiàng)目站位策略市場站位在目前貴陽市場，本案可以俯視所有專業(yè)市場項(xiàng)目。本案是多功能城市復(fù)合體，而這之前，貴陽是沒有真正意義的規(guī)?；?、功能配套齊全、管理體系完善的物流專業(yè)市場…建成后將使得貴陽市乃至整個(gè)貴州省的物流集散市場“提檔升級”，推進(jìn)貴陽城市規(guī)劃進(jìn)程。我們沒有競爭對手，我們的最大競爭對手是自己項(xiàng)目站位策略市場站位在目前貴陽市場，本案可以俯視所有專業(yè)市場項(xiàng)目站位策略物理屬性站位貴州120萬方國際農(nóng)產(chǎn)品交易市場大貴陽的發(fā)展，城市未來、規(guī)?；δ荦R全，區(qū)別于傳統(tǒng)物流批發(fā)市場120萬方——建立大體量氣勢的標(biāo)準(zhǔn)，城市專業(yè)市場罕有體量國際-國際感、品質(zhì)感、品牌傳遞的元素集物流集散、會展交易、冷儲系統(tǒng)、商務(wù)辦公、星級酒店、住宅等配套于一體的多功能復(fù)合體項(xiàng)目站位策略物理屬性站位貴州120萬方國際農(nóng)產(chǎn)品交易市場大項(xiàng)目站位策略物理屬性站位綜合產(chǎn)業(yè)鏈城市形象項(xiàng)目站位策略物理屬性站位綜合產(chǎn)業(yè)鏈城市形象項(xiàng)目站位策略功能屬性站位項(xiàng)目站位策略功能屬性站位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：果蔬茶葉干貨糧油海鮮花卉項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：果蔬茶葉干貨糧油海鮮花卉項(xiàng)目站位策略市場總戰(zhàn)略站位本項(xiàng)目不應(yīng)作為傳統(tǒng)專業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目而是貴陽市城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市功能格局升級的領(lǐng)跑者本項(xiàng)目推出，必將帶動(dòng)貴州的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級項(xiàng)目站位策略市場總戰(zhàn)略站位本項(xiàng)目不應(yīng)作為傳統(tǒng)專業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目因此，項(xiàng)目整體定位為：貴州120萬方農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場實(shí)現(xiàn)物流集散功能、會展交易功能、信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能、觀光旅游功能、商務(wù)文化功能等復(fù)合型多功能的“農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場”。因此，項(xiàng)目整體定位為：貴州120萬方農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場實(shí)現(xiàn)物流有了貴州120萬方農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場定位，我們就有了本項(xiàng)目的價(jià)值定位：貴州最具投資價(jià)值的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場有了貴州120萬方農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場定位，我們就有了本項(xiàng)目的價(jià)值定位價(jià)值支撐1、區(qū)位價(jià)值：金陽西部，城市擴(kuò)展之地，輻射面寬2、交通價(jià)值：鐵路、高速公路、國道、金清路等多條道路通達(dá)項(xiàng)目3、市場價(jià)值：現(xiàn)代多功能物流城，填補(bǔ)城市功能空白4、規(guī)模價(jià)值：目前規(guī)模最大、功能最全、規(guī)劃超前、理念先進(jìn)5、主導(dǎo)價(jià)值：政府規(guī)劃的五大物流園區(qū)之一，政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目6、投資價(jià)值：重要交通咽喉，政府扶持，交通優(yōu)越，投資增值洼地7、品牌價(jià)值：貴州集團(tuán)，成功營運(yùn)多個(gè)項(xiàng)目，品牌實(shí)力呈現(xiàn)定位價(jià)值支撐1、區(qū)位價(jià)值：金陽西部，城市擴(kuò)展之地，輻射面寬2項(xiàng)目產(chǎn)品定位控制建議：本項(xiàng)目整體體量較大，市場消化量多元化，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌整個(gè)項(xiàng)目劃分以中小面積為主，布局形成可分可合的布置方案；沿街面以及主要通道的鋪位劃分面積大，次要通道鋪位以小面積為主。店鋪主力面寬3——4、5米，進(jìn)深1.8—10米，使用面積范圍在6—120平方米之間。項(xiàng)目產(chǎn)品定位控制建議：本項(xiàng)目整體體量較大，市場消化量多元化，產(chǎn)品分析：◆控制單鋪面積，將總價(jià)控制在一定范圍，減低客戶對總價(jià)的抗性?！裘鎸挻?，進(jìn)深短，合理緊湊，滿足商業(yè)經(jīng)營的要求?！舨季挚煞挚珊?，滿足不同業(yè)態(tài)對面積的需要。中小產(chǎn)權(quán)，低總價(jià)，為更多的客戶敞開大門！產(chǎn)品分析：◆控制單鋪面積，將總價(jià)控制在一定范圍，減低客戶對總運(yùn)營定位項(xiàng)目運(yùn)營定位1、目標(biāo)市場：立足本地，放眼外銷2、上市節(jié)奏：快速運(yùn)作，分區(qū)上市，搶占先機(jī)3、保障措施：分階段性開業(yè)；招商為本，永續(xù)經(jīng)營4、營銷組合：招商、銷售、經(jīng)營、推廣全方位、全覆蓋、全滲透5、開發(fā)力度：整個(gè)項(xiàng)目兩期開發(fā)完成運(yùn)營定位項(xiàng)目運(yùn)營定位1、目標(biāo)市場：立足本地，放眼外銷2、上市運(yùn)營的核心：現(xiàn)金第一部分持有永續(xù)經(jīng)營運(yùn)營的核心：現(xiàn)金第一部分持有永續(xù)經(jīng)營項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo)◆迅速建立項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。以城市發(fā)展項(xiàng)目超值、增值作為投資新商圈的核心價(jià)值點(diǎn);◆以可持續(xù)與永續(xù)經(jīng)營為戰(zhàn)略方針，獲得各大組團(tuán)銷售與運(yùn)營成功;◆自2011年1月份起，持續(xù)推進(jìn)一期為主力、一期的整體的招商，2011年3月底前實(shí)現(xiàn)核心主力客戶意向簽約并舉行首屆全省招商推介會;◆以11月份的盛大奠基儀式為契機(jī)，在12月全面啟動(dòng)上市與招商戰(zhàn)役。2011年4月份確保實(shí)現(xiàn)一期部分鋪面的成功開盤。力爭在“租大賣小”的運(yùn)營戰(zhàn)略下于2011年底前實(shí)現(xiàn)70%以上的可銷售商鋪的銷售率，期間結(jié)合招商進(jìn)度并舉行盛大試營業(yè)儀式;◆全力以赴，推進(jìn)招商、推廣、銷售與品牌運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目成為“貴州最大、西南地區(qū)著名、全國有名的專業(yè)物流市場”的戰(zhàn)略目標(biāo)，在投資者、經(jīng)營商家、消費(fèi)者之間架起一座財(cái)富的橋梁。項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo)◆迅速建立項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。以城市發(fā)展項(xiàng)針對本項(xiàng)目進(jìn)行市場研究與定位分析的方法論

——營銷的“三緯度分析”價(jià)值最大化——定位價(jià)值更高的產(chǎn)品與客戶組合模式，提升項(xiàng)目價(jià)值；——通過產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與合適的營銷策略運(yùn)用，塑造項(xiàng)目的核心競爭力，保障實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升；優(yōu)化限制條件——通過營銷的優(yōu)化與競爭策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的SWOT動(dòng)態(tài)優(yōu)化塑造競爭優(yōu)勢針對本項(xiàng)目進(jìn)行市場研究與定位分析的方法論價(jià)值最大化——定位價(jià)因此，在規(guī)劃與營銷上應(yīng)以“特色”為本：1、目標(biāo)市場：立足貴陽，拓展外銷與招商，走出貴州市場做貴州！2、專業(yè)市場本色：以規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值，以經(jīng)營保障價(jià)值，以營銷實(shí)現(xiàn)價(jià)值，打造鼎盛的黔商大本營！通過組織創(chuàng)富聯(lián)盟/商家聯(lián)盟等，打造政府、投資商、商家、最終消費(fèi)者共贏的格局！3、永續(xù)經(jīng)營：以化整為零、永續(xù)經(jīng)營之戰(zhàn)略策略，為項(xiàng)目營造商家特色，為項(xiàng)目添彩，為項(xiàng)目招商、促銷、品牌打造量身定制因應(yīng)之策！因此，在規(guī)劃與營銷上應(yīng)以“特色”為本：1、目標(biāo)市場：立足貴陽營銷策略結(jié)合客戶群體分析及營銷定位本項(xiàng)目采用四大營銷策略五大營銷手段營銷策略結(jié)合客戶群體分析及營銷定位本項(xiàng)目采用四大營銷策略五大營銷策略策略一撇脂策略用速度和創(chuàng)新產(chǎn)品挖得第一桶金！挖掘潛藏已久的需求，將其釋放！營銷策略策略一撇脂策略用速度和創(chuàng)新產(chǎn)品挖得第一桶金！挖掘潛藏營銷策略策略二領(lǐng)先策略用創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先市場，用資源整合領(lǐng)先市場，以銷售速度領(lǐng)先市場。營銷策略策略二領(lǐng)先用創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先市場，用資源整合領(lǐng)先市場，以營銷策略策略三整合策略組建最佳媒體組合，發(fā)揮整合營銷優(yōu)勢；整合一切可以利用的資源為我所用。營銷策略策略三整合組建最佳媒體組合，發(fā)揮整合營銷優(yōu)勢；整合一營銷策略策略四制造事件制造新聞熱點(diǎn)，不間斷制造公關(guān)活動(dòng)，花小錢辦大事。營銷策略策略四制造制造新聞熱點(diǎn)，不間斷制造公關(guān)活動(dòng)，花小錢辦營銷手段手段一政策誘導(dǎo)樹立標(biāo)桿積極向政府申請減稅及免稅政策，針對不同的區(qū)域制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠政策，二層積極招商，吸引專業(yè)市場客戶成功入駐，為一層購買客戶樹立信心，減少疑慮。營銷手段手段一政策誘導(dǎo)積極向政府申請減稅及免稅政策，針對不同營銷手段手段二高調(diào)造勢一鳴驚人大盤造勢，小盤造市。在本項(xiàng)目推廣的前期，整合各種實(shí)用媒體，重點(diǎn)區(qū)域，集中轟炸，力求一鳴驚人，以專業(yè)形象迅速占領(lǐng)市場，引起投資者強(qiáng)烈的反響。營銷手段手段二高調(diào)造勢大盤造勢，小盤造市。在本項(xiàng)目推廣的前期營銷手段手段三遍地撒網(wǎng)重點(diǎn)捕魚由于本項(xiàng)目體量較大，針對項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)立各地分銷點(diǎn)，駐扎在當(dāng)?shù)?，并進(jìn)行定期的廣告投放。針對周邊縣市情況設(shè)立重點(diǎn)試點(diǎn)，逐步推廣。形成點(diǎn)對點(diǎn)直效行銷體系。在貴州各地區(qū)展開推廣，挖掘投資類客戶。營銷手段手段三遍地撒網(wǎng)由于本項(xiàng)目體量較大，針對項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)營銷手段手段四先捂后放層層推出本項(xiàng)目為120萬平方的商業(yè)大盤，營銷策略上更要注重分期分塊，在前期根據(jù)一定的蓄水量，制定出首次投放市場的區(qū)域及面積，后期根據(jù)具體情況逐步放量。營銷手段手段四先捂后放本項(xiàng)目為120萬平方的商業(yè)大盤，營銷策營銷手段手段五梅開二度深廣結(jié)合本項(xiàng)目銷售周期為兩年半，為避免中間冷場，擬在銷售持續(xù)期，根據(jù)市場情況推出“項(xiàng)目”二期，再次開盤，制造新的熱點(diǎn)，并有利于項(xiàng)目升值。在媒體推廣上注重挖掘客戶的深度和廣度，廣而告之，注重口碑。營銷手段手段五梅開二度本項(xiàng)目銷售周期為兩年半，為避免中間冷場目錄綱要Contents5營銷推廣案名推廣精神核心推廣語推廣思路媒體策略本方案保密2010年10月目錄綱要Contents5營銷推廣案名推廣精神核心推廣語推廣原案名“XX物流集聚園”結(jié)合項(xiàng)目的體量、項(xiàng)目的品牌和專業(yè)市場的角度，我司認(rèn)為“XX物流集聚園”為本項(xiàng)目案名形象不夠高，對象項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)，對項(xiàng)目整體價(jià)值傳遞、價(jià)值炒作空間小，體現(xiàn)不了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化，在項(xiàng)目傳播上不易記易對本項(xiàng)目的形象和地位轟炸性弱，“集聚園”概念面對貴州本土市場及商家得從新解釋和傳達(dá)項(xiàng)目本體屬性物流園區(qū)，不利于商家和市場接受。原案名“XX物流集聚園”結(jié)合項(xiàng)目的體量、項(xiàng)目的品牌和專業(yè)市場案名定位：【貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城】案名定位：【貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城】案名定位詮釋：1）貴陽市大西南的交通咽喉，定義西南，代表全國區(qū)域戰(zhàn)略地位，拔高項(xiàng)目市場地位和形象，與競爭對手拉開距離，體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)袖地位；2）拔高項(xiàng)目高度，與競爭對手拉開明顯距離，體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)袖地位，與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格形成一致性，易于沿展；“國際物流城“海納八方財(cái)富，突出項(xiàng)目的會展交易氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目商機(jī)，財(cái)富通達(dá)天下，惠及全國、利向貴州的定位高度，與貴陽同類項(xiàng)目拉開對比，站在城市的高度，實(shí)現(xiàn)投資升值的萬千夢想；3）本項(xiàng)目為專業(yè)市場，以最直觀的效應(yīng)來體現(xiàn)購買者的目的，也就是實(shí)現(xiàn)財(cái)富劇增；帶有一路暢通，一路順風(fēng)的吉祥含義；4）案名定位語通俗易懂，表明項(xiàng)目的農(nóng)副產(chǎn)品為主題，語調(diào)通暢，可達(dá)到過目不忘的口碑效應(yīng)。案名定位詮釋：1）貴陽市大西南的交通咽喉，定義西南，代表全國推廣總精神：整合營銷傳播基本確定以“獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行”“高調(diào)入市，寫實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn)”“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢”為主的整合營銷傳播方式。形象完整統(tǒng)一，不斷延展品牌持續(xù)傳播，不斷豐滿戰(zhàn)略統(tǒng)一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新變化以“獨(dú)立形象、產(chǎn)品制勝、投資前景”作為推廣總思路；以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出項(xiàng)目的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來炒作項(xiàng)目，拔高項(xiàng)目形象，達(dá)到一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作，達(dá)到高潮不斷的銷售場景；在產(chǎn)品制定好價(jià)格、投資回報(bào)、包租政策等一系列政策后，著重炒作項(xiàng)目可觀的投資回報(bào)和升值潛力。推廣總精神：整合營銷傳播基本確定以“獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商核心推廣語：推廣定位語：清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城、國際物流城!120萬方農(nóng)產(chǎn)品交易市場基本確定以“獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行”“高調(diào)入市，寫實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn)”“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢”為主的整合營銷傳播方式。形象完整統(tǒng)一，不斷延展品牌持續(xù)傳播，不斷豐滿戰(zhàn)略統(tǒng)一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新變化以“獨(dú)立形象、產(chǎn)品制勝、投資前景”作為推廣總思路；以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出項(xiàng)目的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來炒作項(xiàng)目，拔高項(xiàng)目形象，達(dá)到一鳴驚人；在積累大量VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作，達(dá)到高潮不斷的銷售場景；在產(chǎn)品制定好價(jià)格、投資回報(bào)、包租政策等一系列政策后，著重炒作項(xiàng)目可觀的投資回報(bào)和升值潛力。核心推廣語：推廣定位語：清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城、國際物流城!120萬方農(nóng)媒體策略推廣渠道：以貴州作為推廣基地，向周邊市縣深入，輻射國內(nèi)西南等地區(qū)。媒體策略推廣渠道：以貴州作為推廣基地，向周邊市縣深入，媒體策略媒體舉例媒體特點(diǎn)大眾媒體報(bào)紙、戶外、雜志、電視、電臺、電梯、車身媒體形式多樣化、傳播載體豐富、信息傳播面廣、承載內(nèi)容多小眾媒體DM、特殊場所的特定媒體（酒吧燈箱、停車場燈箱、登機(jī)牌、飛機(jī)CF）受眾面窄，但對特定人群的傳播達(dá)到率高特通媒體不是媒體的媒體（案場布置、服務(wù)）受眾目標(biāo)明確，傳播到達(dá)率高媒體策略媒體舉例媒體特點(diǎn)大眾媒體報(bào)紙、戶外、雜志媒體形式多樣目錄綱要Contents6銷售手段銷售總原則銷售計(jì)劃執(zhí)行銷售模式管理機(jī)制本方案保密2010年10月目錄綱要Contents6銷售手段銷售總原則本方案保密201銷售策略采取常規(guī)銷售和主動(dòng)出擊相結(jié)合的方式：一、常規(guī)銷售：通過廣告宣傳，常規(guī)接待現(xiàn)場到訪客戶來完成銷售。二、主動(dòng)出擊：主題聯(lián)誼公關(guān)活動(dòng)，派送VIP卡登記蓄客重點(diǎn)區(qū)域(包括周邊市縣和貴州地區(qū)）開展巡展、推介會、派單等促銷公關(guān)活動(dòng)聯(lián)系老專業(yè)市場、周邊縣市等，挖掘客源。另外據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，老客戶對新客戶影響極大，因此有必要用一些好處維持客戶關(guān)系，積累客戶資源。銷售策略采取常規(guī)銷售和主動(dòng)出擊相結(jié)合的方式：一、常規(guī)銷售：通銷售策略低開高走穩(wěn)步攀升在首輪競爭中體現(xiàn)高性價(jià)比策略：通過高舉低打的板塊造勢、體現(xiàn)本項(xiàng)目形象加上產(chǎn)品綜合品質(zhì)提升，以“堆坡筑底”的方法來塑造項(xiàng)目高價(jià)值平臺。關(guān)鍵詞：造勢滾石順勢速決同時(shí)考慮到在競爭環(huán)境下，本案的開盤一定要轟轟烈烈，所以我們建議采用性價(jià)比策略，在與周邊項(xiàng)目以及本區(qū)域其他項(xiàng)目形成鮮明價(jià)值錯(cuò)位的前提下，采用貼近周邊市場價(jià)格（同等產(chǎn)品條件）的開盤價(jià)格，降低客戶門檻順利進(jìn)入市場，通過項(xiàng)目筑底形成高性價(jià)比產(chǎn)品形象，迅速引發(fā)關(guān)注、刺激消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)流量奇跡，為后續(xù)的價(jià)格提升和價(jià)值超越奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。以貼近周邊市場價(jià)格入市本案坡地滾石效應(yīng)價(jià)值期待策動(dòng)資關(guān)鍵定義：在相對時(shí)間段內(nèi)，造勢蓄水動(dòng)作越完整，客戶心板塊莊家造勢源營銷形成板塊和項(xiàng)目價(jià)值筑底理價(jià)位預(yù)期越高。當(dāng)開盤價(jià)格低于預(yù)期時(shí)，就會產(chǎn)生“颶風(fēng)效應(yīng)”引發(fā)市場轟動(dòng)快速激發(fā)認(rèn)同快速形成流量聚焦市場關(guān)注力激發(fā)客戶購買力銷售策略低開高走穩(wěn)步攀升在首輪競爭中體現(xiàn)高性價(jià)比策略：通過銷售策略銷售總原則原則一低開高走穩(wěn)定攀升銷售策略銷售總原則原則一低開高走穩(wěn)定攀升銷售策略原則二分批上市小步快跑銷售策略原則二分批上市小步快跑銷售策略根據(jù)產(chǎn)品線的不同情況，尋找產(chǎn)品差異化。通過小批量、多批次的小步快跑的方法實(shí)現(xiàn)價(jià)格的不斷攀升，一方面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期的銷售收益最大化，另一方面為二期的價(jià)格奠定良好的市場基礎(chǔ)。銷售策略根據(jù)產(chǎn)品線的不同情況，尋找產(chǎn)品差異化。通過小批量、多銷售計(jì)劃執(zhí)行通過發(fā)售VIP卡進(jìn)行意向客戶篩分凡繳納相應(yīng)VIP卡的會員，發(fā)相應(yīng)會員卡一張。購卡費(fèi)可抵扣房款，且限購一套物業(yè)?？上硎苜彿空劭?．7折優(yōu)惠。在辦理會員卡期間，告知會員享受的服務(wù)。擁有VIP卡者享有優(yōu)先購買權(quán)。VIP卡作為意向客戶篩分的方法，保證三進(jìn)一的成交比例?？赏丝ǎ瑑H限開盤后。銷售計(jì)劃執(zhí)行通過發(fā)售VIP卡進(jìn)行意向客戶篩分凡繳納相應(yīng)VIP工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間方式準(zhǔn)備期會員卡名會員享受的服務(wù)●豐富咨詢發(fā)展商背景咨詢法律咨詢購房知識咨詢定期派發(fā)會刊●優(yōu)惠會員可受邀優(yōu)先參觀即將開盤之樓盤會員享有公司樓盤的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)會員可獲得相應(yīng)禮品或優(yōu)惠會員在相關(guān)合作單位購物可享受相應(yīng)折扣●投資指南市場投資收益率比較區(qū)域規(guī)劃最新動(dòng)態(tài)各類市場租賃、信息對比數(shù)據(jù)提供各類市場租賃、渠道信息提供●會員沙龍會員可受邀參加購房講座會員可受邀參加聯(lián)誼活動(dòng)201010月—12月1、案場的人員配置、硬件、軟件逐步到位并完善2、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、市調(diào)展開3、進(jìn)行初步推廣及積累客源、了解市場動(dòng)態(tài)、客戶需求4、會員的推廣、吸收會員5、銷講制作、口徑統(tǒng)一6、業(yè)務(wù)演練、產(chǎn)品知識再次強(qiáng)化7、組織業(yè)務(wù)員到上海相應(yīng)的地方參觀、學(xué)習(xí)清鎮(zhèn)西南大市場工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)方式準(zhǔn)備期會員會員享受的服務(wù)●豐富咨詢2010項(xiàng)目一期銷售階段安排（理想狀態(tài)下）市區(qū)售樓部啟用，招募員，開始認(rèn)購VIP卡現(xiàn)場售樓部啟用收尾同時(shí)為二期做準(zhǔn)備項(xiàng)目一期銷售階段安排（理想狀態(tài)下）市區(qū)現(xiàn)收尾同首次開盤通過發(fā)售ＶＩＰ卡進(jìn)行意向客戶篩分方案（分四批推盤）序號一二三四售卡情況優(yōu)良中差售卡數(shù)量大于500張大于350張大于200張小于100張推出房源數(shù)量一批房源300套全推推出150套房源推出70套房源開盤時(shí)間順延本項(xiàng)目VIP客戶成交率一般可達(dá)到3進(jìn)1。通過對四種售卡情況的分析，可推斷出不同階段的產(chǎn)品出貨量及銷售情況預(yù)判。首次開盤通過發(fā)售ＶＩＰ卡進(jìn)行意向序號一二三四售卡情況優(yōu)良中差第一階段：銷售引導(dǎo)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)成交強(qiáng)化品牌銷售尾盤期銷售持續(xù)期重點(diǎn)工作1、售樓中心裝修2、銷售道具準(zhǔn)備3、銷售資料準(zhǔn)備4、辦公用品購買5、銷售人員培訓(xùn)6、廣告宣傳推廣7、公關(guān)活動(dòng)8、整體vi引導(dǎo)系統(tǒng)稿9、商業(yè)戰(zhàn)略招商第一階段：銷售引導(dǎo)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)具體工作1、售樓中心建造裝修11月30日前完成售樓部施工外部的設(shè)計(jì)與美化內(nèi)部的設(shè)計(jì)與美化客戶引導(dǎo)系統(tǒng)11月30日前完成VI系統(tǒng)

到位售樓部引導(dǎo)系統(tǒng)大型戶外看板到位圍墻包裝具體工作1、售樓中心建造裝修11月30日前完成售樓部施工客戶2、銷售道具準(zhǔn)備11月30日前完成售樓部吊旗計(jì)制作安裝產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖紙規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖展板設(shè)計(jì)與制作電話申請2、銷售道具準(zhǔn)備11月30日前完成售樓部吊產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)展3、辦公用品購置11月30日前完成電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、音響設(shè)備、電話空調(diào)、純水機(jī)、辦公桌椅、談判桌椅銷售夾、圓珠筆筆記本、計(jì)算器、名片、胸牌、膠水、訂書機(jī)、復(fù)寫紙、一次性口杯、茶葉垃圾簍、掃帚、拖把、香皂、毛巾、滅蠅燈、消毒劑、衛(wèi)生紙3、辦公用品購置11月30日前完成電腦、打印空調(diào)、純水機(jī)、辦第二階段：開盤強(qiáng)銷期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)成交銷售持續(xù)期強(qiáng)化品牌銷售尾盤期重點(diǎn)工作1、合同準(zhǔn)備2、開盤人員3、4、開盤活動(dòng)5、開盤儀式6、商業(yè)邀請客戶推廣培訓(xùn)簽約方案第二階段：開盤強(qiáng)銷期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)第三階段：銷售持續(xù)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)成交銷售持續(xù)期強(qiáng)化品牌銷售尾盤期重點(diǎn)工作1、聯(lián)誼會方案2、聯(lián)誼會活動(dòng)3、產(chǎn)品品質(zhì)推廣4、促銷方案第三階段：銷售持續(xù)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)第三階段：銷售持續(xù)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)成交銷售持續(xù)期強(qiáng)化品牌銷售尾盤期重點(diǎn)工作1、最后促銷方案2、清盤廣告宣傳3、客戶資源整理第三階段：銷售持續(xù)期蓄水集客銷售引導(dǎo)期甄別客戶開盤強(qiáng)銷期促進(jìn)關(guān)于銷售模式的選擇本項(xiàng)目三維營銷模式三位一體坐銷行銷聯(lián)銷全方位立體營銷關(guān)于銷售模式的選擇本項(xiàng)目三維營銷模式三位一體坐銷行銷聯(lián)銷全方以現(xiàn)場坐銷為基礎(chǔ)以動(dòng)態(tài)行銷為輔助“請進(jìn)來+走出去”動(dòng)態(tài)坐銷，內(nèi)外互動(dòng)“請進(jìn)來”“走出去”銷提高效率現(xiàn)場接待中心：接待戶外廣告導(dǎo)入和走過路過客戶以區(qū)域市場為核心，展開主動(dòng)的上門推介和企業(yè)團(tuán)購以行以現(xiàn)場坐銷為基礎(chǔ)以動(dòng)態(tài)行銷為輔助“請進(jìn)來+走出去”動(dòng)態(tài)坐銷前期項(xiàng)目建議貴陽及清鎮(zhèn)設(shè)接待中心前期項(xiàng)目建議貴陽及清鎮(zhèn)設(shè)接待中心市區(qū)售樓處接待流程客戶進(jìn)門A——置業(yè)顧問迎接客戶項(xiàng)目短片A——置業(yè)顧問A——置業(yè)顧問產(chǎn)品模型簡介企業(yè)文化墻資料登記并輸入電腦解釋項(xiàng)目售卡付款、發(fā)卡送客B——銷售助理C——開發(fā)商財(cái)務(wù)市區(qū)售樓處接待流程客戶進(jìn)門A——置業(yè)顧問迎接客戶項(xiàng)目短片A—市區(qū)接待中心標(biāo)準(zhǔn)配置類別品種洽談桌椅洽談椅文件柜安放位置電子銷控區(qū)接待區(qū)經(jīng)理辦公室接待區(qū)貴賓區(qū)貴賓區(qū)安放位置接待臺辦公室單位套把個(gè)張張張單位條條規(guī)格1+3兩門2人組數(shù)量532121總數(shù)532121總數(shù)3121備注辦公家具接待臺沙發(fā)茶幾根據(jù)現(xiàn)場裝修設(shè)計(jì)，給予配備類別品種電話線路規(guī)格數(shù)量21備注通訊設(shè)備寬帶線路電話機(jī)傳真機(jī)辦公室接待區(qū)辦公室條部部121市區(qū)接待中心標(biāo)準(zhǔn)配置類別品種洽談桌椅洽談椅文件柜安放位置電子類別品種安放位置單位規(guī)格數(shù)量總數(shù)備注工作電腦辦公設(shè)備打印機(jī)電子銷控區(qū)辦公室辦公室臺臺臺31111復(fù)印機(jī)類別品種空調(diào)機(jī)飲水機(jī)生活服務(wù)背景音響辦公室安放位置電子銷控區(qū)洽談區(qū)辦公室臺單位臺臺套1規(guī)格柜機(jī)數(shù)量2111總數(shù)311備注電子銷控區(qū)煙缸銷售軟件安裝局域網(wǎng)安裝辦公室貴賓區(qū)其他臺次次個(gè)個(gè)個(gè)714116根據(jù)現(xiàn)場情況，給予配備公司支援公司支援類別品種安放位置單位規(guī)格數(shù)量總數(shù)備注工作電腦辦公設(shè)備打印機(jī)電現(xiàn)場售樓處接待流程銷售中心A——置業(yè)顧問A——置業(yè)顧問A——置業(yè)顧問迎接區(qū)文化墻影視區(qū)A——置業(yè)顧問模型區(qū)有貴賓區(qū)意向洽談區(qū)簽約區(qū)簽署認(rèn)購書、付款送客無意向B——銷售助理C——開發(fā)商財(cái)務(wù)A——置業(yè)顧問現(xiàn)場售樓處接待流程銷售中心A——置業(yè)顧問A——置業(yè)顧問A——管理機(jī)制銷售團(tuán)隊(duì)管理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，制定出合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目標(biāo)，同時(shí)結(jié)合銷售目標(biāo)，擬定嚴(yán)密的銷售計(jì)劃并根據(jù)客戶積累和銷售情況及時(shí)進(jìn)行微調(diào)，以保證其可執(zhí)行性。建立內(nèi)部競爭機(jī)制，拉大先進(jìn)與后進(jìn)之間的收入差距，嚴(yán)格執(zhí)行公司《案場管理制度》，做到“能者上、平者讓、弱者下”，通過了解業(yè)務(wù)人員的心理訴求點(diǎn)來保證他們的穩(wěn)定性。人員的流動(dòng)性過高，會影響銷售工作的正常開展，同時(shí)完成培訓(xùn)的業(yè)務(wù)人員流失也是對成本的一種浪費(fèi)。為有效控制人員流失，可采取如下方式解決：管理機(jī)制銷售團(tuán)隊(duì)管理根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，制定出合理并具有一定挑戰(zhàn)性月報(bào)信息反饋反饋時(shí)間：每月一次反饋形式：乙方匯總月報(bào)數(shù)據(jù)以電子郵件或書面?zhèn)髡嫘问剿瓦_(dá)甲方反饋內(nèi)容：◆每月及累計(jì)來電數(shù)量匯總、來電途徑統(tǒng)計(jì)匯總；◆每月及累計(jì)來訪客戶數(shù)量匯總，來訪客戶需求統(tǒng)計(jì)（面積、戶型、房型、樓層、價(jià)格等）；◆每月及累計(jì)來訪客戶信息統(tǒng)計(jì)及分析（年齡、職業(yè)、所在區(qū)域、獲知途徑、置業(yè)目的等）；◆每月及累計(jì)成交數(shù)量、金額和簽約數(shù)量、金額；◆每月及累計(jì)成交客戶信息統(tǒng)計(jì)及分析（年齡、職業(yè)、所在區(qū)域、獲知途徑、置業(yè)目的等）；◆當(dāng)月銷售當(dāng)中所遇其它問題和建議；月報(bào)信息反饋反饋時(shí)間：每月一次反饋形式：乙方匯總月報(bào)數(shù)據(jù)以電媒體及廣告信息反日常已發(fā)布的不同媒體對客戶影響效果的信息統(tǒng)計(jì)和分析，從而選擇出最適合本項(xiàng)目后續(xù)的媒體發(fā)布途徑；廣告日當(dāng)天和延續(xù)時(shí)段的效果統(tǒng)計(jì)和分析，對效果不太滿意的方式及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；媒體及廣告信息反日常已發(fā)布的不同媒體對客戶影響效果的信息統(tǒng)計(jì)與開發(fā)商例會制度原則上雙方確立周例會、月例會和季例會制度，并確定固定的時(shí)間召開和委派相關(guān)人員參加，對上述會議每次都形成書面?zhèn)渫浗浑p方存底。周例會召開時(shí)間：每周一次參加人員：甲方委派營銷經(jīng)理或同級別等相關(guān)人員參加，乙方委派銷售經(jīng)理和企劃專案或同級別等人員參加。月例會召開時(shí)間：每月一次參加人員：甲方委派營銷經(jīng)理或不低于該級別等相關(guān)人員參加，乙方委派項(xiàng)目經(jīng)理或不低于該級別等相關(guān)人員參加；季例會召開時(shí)間：每季度一次參加人員：甲方公司負(fù)責(zé)人和營銷經(jīng)理或不低于該級別等相關(guān)人員參加，乙方公司負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理或不低于該級別等相關(guān)人員參加。與開發(fā)商例會制度原則上雙方確立周例會、月例會和季例會制度，并謝謝??！謝謝！！貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城【營銷策劃報(bào)告】本方案保密2010年10月貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城【營銷策劃報(bào)告】本方案保密2010年影響貴州的國際舞臺影響貴州的國際舞臺【寫在前面的話】項(xiàng)目三大發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇一個(gè)企業(yè)發(fā)展機(jī)會很多，但建立大品牌的機(jī)遇很少。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來?！緦懺谇懊娴脑挕宽?xiàng)目三大發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇一個(gè)企業(yè)發(fā)展機(jī)會很多，本項(xiàng)目:三大機(jī)遇機(jī)遇1機(jī)遇2城市規(guī)劃城市擴(kuò)容機(jī)遇3市場機(jī)遇本項(xiàng)目:三大機(jī)遇機(jī)遇1機(jī)遇2城市規(guī)劃城市擴(kuò)容機(jī)遇3市場機(jī)遇【項(xiàng)目觀點(diǎn)】◆政府重點(diǎn)打造的五大物流園區(qū)之一，本區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿Γ弧繇?xiàng)目本身要道交匯，交通優(yōu)勢明顯，大貴陽城市擴(kuò)容，需大體量城市商貿(mào)集散功能專業(yè)市場；◆貴陽農(nóng)副市場升級改造、將遷往環(huán)線外，其他物流項(xiàng)目在規(guī)劃中，項(xiàng)目借機(jī)打造西部及貴州最大的農(nóng)產(chǎn)品物流城?！卷?xiàng)目觀點(diǎn)】◆政府重點(diǎn)打造的五大物流園區(qū)之一，本區(qū)域具備巨【項(xiàng)目競爭格局】城市規(guī)劃“清鎮(zhèn)、花溪、金華”三足鼎立，我們將兩虎相爭。【項(xiàng)目競爭格局】城市規(guī)劃“清鎮(zhèn)、花溪、金華”三足鼎立，我們將機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存如何實(shí)現(xiàn)品牌崛起和名利雙收機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存如何實(shí)現(xiàn)品牌崛起和名利雙收競爭支撐點(diǎn)◆貴陽菜籃子民心工程，多功能復(fù)合型農(nóng)副批發(fā)交易中心；◆貴州百萬體量農(nóng)副集散中心，貴陽又一形象名片，國際交易展示平臺；◆貴陽城市擴(kuò)容，需大體量農(nóng)副市場潛補(bǔ)城市功能；◆清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城，專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，國際物流城。由此，我們提出核心競爭策略：高姿態(tài)亮相，迅速面世，足價(jià)快銷，專業(yè)運(yùn)營。競爭支撐點(diǎn)◆貴陽菜籃子民心工程，多功能復(fù)合型農(nóng)副批發(fā)交易中心高姿態(tài)亮相貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城120萬方農(nóng)產(chǎn)品交易市場清鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)城詮釋：國際物流城影響貴州30年，前所未有的120萬方物流項(xiàng)目，重新定義貴州農(nóng)產(chǎn)品交易平臺；填補(bǔ)貴陽城市農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場升級空白，打造貴陽多功能城市復(fù)合型農(nóng)副集散中心；貴州農(nóng)產(chǎn)品交易和展示中心，助力貴州農(nóng)業(yè)快速發(fā)展；大農(nóng)業(yè)、大流通、大市場，打響清鎮(zhèn)品牌重要戰(zhàn)略項(xiàng)目。高姿態(tài)亮相貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城120萬方農(nóng)產(chǎn)品交易市場清迅速面世◆項(xiàng)目大體量塑造、功能完善、交通資源明顯、政府扶持等領(lǐng)先優(yōu)勢，必須迅速面市，占領(lǐng)市場領(lǐng)導(dǎo)地位；◆貴陽現(xiàn)有農(nóng)副批發(fā)市場陳舊、落后、規(guī)模小、管理亂、環(huán)境差等眾多問題，已不滿足現(xiàn)有和未來需求，在陸續(xù)在改擴(kuò)建之中，本項(xiàng)目利用利用強(qiáng)大的領(lǐng)先優(yōu)勢打擊現(xiàn)有市場；◆搶時(shí)間在全國范圍內(nèi)大勢招商，擠壓潛在競爭項(xiàng)目未來目標(biāo)客群，搶在競爭性物流項(xiàng)目準(zhǔn)入前把握市場機(jī)遇，先人一步即高人一大步的開辟和培育市場，創(chuàng)造貴州國際農(nóng)副物流城的領(lǐng)先局面；◆迅速面市，實(shí)現(xiàn)資金回流，保證項(xiàng)目后續(xù)高效開發(fā)。迅速面世◆項(xiàng)目大體量塑造、功能完善、交通資源明顯、政府扶持等足價(jià)快銷◆項(xiàng)目一期部分鋪面可考慮內(nèi)部低價(jià)認(rèn)購等方式，制造市場熱點(diǎn)，加速資金回流，推進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，為項(xiàng)目大面積上市營銷鋪墊。◆高頻率炒作，綜合運(yùn)用返租、回購等方式，完成項(xiàng)目大體量鋪面銷售?！羯钔趦r(jià)值、多批量、分批次、高頻率調(diào)價(jià)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目量價(jià)齊升。專業(yè)營運(yùn)專業(yè)運(yùn)營管理公司團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理，保證目標(biāo)客群投資信心。足價(jià)快銷◆項(xiàng)目一期部分鋪面可考慮內(nèi)部低價(jià)認(rèn)購等方式，制造市場競爭策略運(yùn)營圖競爭策略運(yùn)營圖以下是我們的解決之路以下是我們的解決之路目錄綱要Contents1234市場分析項(xiàng)目分析客群分析營銷定位營銷推廣56銷售手段目錄綱要Contents1234市場分析項(xiàng)目分析客群分析營銷目錄綱要Contents1市場分析本方案保密2010年10月目錄綱要Contents1市場分析本方案保密2010年10月貴陽解讀國際爽都，經(jīng)過曲折的市場驗(yàn)證之后終定“避暑之都”貴州省會，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，西南交通咽喉。清鎮(zhèn)貴陽解讀國際爽都，經(jīng)過曲折的市場驗(yàn)證之后終定“避暑之都”貴州貴陽解讀構(gòu)建內(nèi)、外圍經(jīng)濟(jì)圈，現(xiàn)貴陽大展宏圖目標(biāo)，深化發(fā)展信心貴陽市09年GDP為811.1億元，位于西南地區(qū)末位，GDP總量偏低。人均GDP為20200元，略高于農(nóng)村人口比重較大的重慶和南寧，與一線城市經(jīng)濟(jì)差距較為明顯，但第三產(chǎn)業(yè)比值逐年增大。十一五重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域貴陽解讀構(gòu)建內(nèi)、外圍經(jīng)濟(jì)圈，現(xiàn)貴陽大展宏圖目標(biāo)，深化發(fā)展信心大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺為貴陽商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈,人們自然就會想起噴水池、大十字和大西門。的確,處于城市中心地段,。同樣提取專業(yè)市場；人們自然就會想起五里沖、三橋批發(fā)市場、谷豐糧油批發(fā)市場，但隨著“發(fā)展大市場,搞活大流通,建設(shè)大貴陽”發(fā)展戰(zhàn)略的提出,貴陽市獨(dú)特的喀斯特地貌將無法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺,貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈,人們自然市場綜述目前貴陽專業(yè)市場概況農(nóng)批市場狹小，交通擁堵，歷史問題大，形象差，不滿足城市發(fā)展需求；農(nóng)批市場處于擴(kuò)建、搬遷之中，尤其以五里沖綜合批發(fā)市場搬遷至花溪區(qū)，在貴陽二環(huán)以內(nèi)，整體優(yōu)勢大為減弱；農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場功能單一，業(yè)態(tài)多元化導(dǎo)向明顯，規(guī)模小、交通管制限制現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場發(fā)展；交通便利、多業(yè)態(tài)、多功能農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場需求空間大。市場綜述目前貴陽專業(yè)市場概況農(nóng)批市場狹小，交通擁堵，歷史問市場綜述我們必須用發(fā)展的眼光對待過去、現(xiàn)在、未來貴陽現(xiàn)狀致貴陽向一線城市雄心，需更多城市經(jīng)濟(jì)組合誕生；城市擴(kuò)張需要城市功能填補(bǔ)，尤其具有城市運(yùn)營高度的多功能綜合項(xiàng)目；貴陽作為西南交通咽喉和區(qū)域交通中心，全國少有的經(jīng)濟(jì)輻射較強(qiáng)省會城市，承載著強(qiáng)大的商貿(mào)、信息、物流的集散中心，多功能型物流園應(yīng)發(fā)展而生，將承載和對位更多的城市功能需要。市場綜述我們必須用發(fā)展的眼光對待過去、現(xiàn)在、未來貴陽現(xiàn)狀致競爭分析述向一線城市發(fā)展目標(biāo)，明晰經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行一步，著力打造貴陽第六心即清鎮(zhèn)物流中心以環(huán)城高速公路為依托，布局“一環(huán)、二區(qū)、三園、四片、五心、多節(jié)點(diǎn)、大網(wǎng)絡(luò)”的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶。一環(huán)環(huán)城高速公路串聯(lián)的白云、沙文、都拉、新天、龍洞堡、孟關(guān)、二戈寨、小河、花溪、青巖、石板、三橋馬王廟、金華、金陽等區(qū)域；二區(qū)國家級小河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；三園龍洞堡食品工業(yè)園、烏當(dāng)區(qū)食品工業(yè)園、白云鋁業(yè)工業(yè)園；四片花溪旅游區(qū)、新天溫泉度假區(qū)、龍洞堡航空樞紐區(qū)、金陽都市服務(wù)區(qū)。著力打造國際知名休閑度假旅游城市。五心二戈寨物流中心、龍洞堡航空物流中心、花溪物流中心、金-華——三橋物流中心、白云—沙文物流中心。競爭分析述向一線城市發(fā)展目標(biāo)，明晰經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行一步，著力競爭分析金陽、二戈寨、龍洞堡、扎佐、花溪、清鎮(zhèn)物流區(qū)位、交通各有優(yōu)勢，各有定性，金陽、花溪物流規(guī)劃農(nóng)副產(chǎn)品交易中心與本項(xiàng)目競爭大金陽物流：城中心三橋、金華、嵩芝塘物流中心組成二戈寨物流：城東南二戈寨、改貌、小碧物流中心組成龍洞堡物流：生產(chǎn)資料集散物流結(jié)點(diǎn)城東龍洞堡航空物流城花溪物流：城南花溪竹林、穗黔物流、合朋物流中心組成白云物流：城西北白云、沙文物流中心組成扎佐物流：城北扎佐物流、息烽、開陽物流組成清鎮(zhèn)物流：城西清鎮(zhèn)物流綜合型物流結(jié)點(diǎn)輻射貴州西部、云南、西南地區(qū)集公路、鐵路、航空運(yùn)輸一體化的國際綜合物流園中國西南物流城面向珠三角、連接西南的綜合物流競爭分析金陽、二戈寨、龍洞堡、扎佐、花溪、清鎮(zhèn)物流區(qū)位、交通競爭分析二戈寨物流園區(qū)金陽物流園區(qū)扎佐物流園區(qū)三橋物流中心花溪物流中心競爭分析龍洞堡物流中心白云物流中心與貴陽市域各物流節(jié)點(diǎn)的競爭根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，貴陽產(chǎn)業(yè)布局、交通樞紐布置格局明晰，清鎮(zhèn)地處貴陽核心城區(qū)邊緣、是貴陽西向、西南向的物流通道門戶、重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展積聚區(qū)，用地條件充足，適宜結(jié)合清鎮(zhèn)大型綜合性集散中心的建設(shè)。因此，本規(guī)劃建議將依托鐵路、高速、國道、輻射范圍定位為西南大型物流園區(qū)，即貴陽清鎮(zhèn)物流園區(qū)。金陽、花溪物流功能規(guī)劃和區(qū)位相似性將是是本項(xiàng)目最大的競爭者。競爭分析二戈寨物流園區(qū)金陽物流園區(qū)扎佐物流園區(qū)三橋物流中心花潛在競爭項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：貴陽市以及貴州省重要的農(nóng)副特色產(chǎn)業(yè)物流中心和區(qū)域公路貨運(yùn)集散中心。金華物流中心位于金陽金華鎮(zhèn)境內(nèi)，緊鄰貴黃公路和321國道。項(xiàng)目紅線范圍約為279公頃，其金華物流中心中山地面積約為41公頃，可建設(shè)用地面積為238公頃。金華物流中心搭建生產(chǎn)加工企業(yè)供應(yīng)鏈物流服務(wù)平臺，以特色專業(yè)市場為窗口，提供采購、展示、交易、區(qū)域分撥等物流服務(wù)，以延長相應(yīng)特色產(chǎn)業(yè)鏈推動(dòng)發(fā)展。將采用“物流+產(chǎn)業(yè)+市場”的發(fā)展模式。競爭分析：定義農(nóng)副特色產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)位、交通優(yōu)勢高于本項(xiàng)目，政府扶持力度大于本項(xiàng)目，在行政中心范圍內(nèi)，直接參與本項(xiàng)目競爭。主要指標(biāo)：總用地面積:2380000平方米總建筑面積:1649000平方米總共停車位:2540個(gè)貨車停車位:1790個(gè)綜合服務(wù)區(qū):80000平方米生活配套區(qū):80000平方米貨運(yùn)配載區(qū):284000平方米零擔(dān)貨運(yùn)區(qū):150000平方米倉儲配送區(qū):279000平方米專業(yè)倉儲區(qū):155000平方米專業(yè)市場區(qū):288000平方米產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)示范區(qū):333000平方米小汽車停車位:750個(gè)建筑密度:20.4%容積率:0.69綠化率:25%潛在競爭項(xiàng)目戰(zhàn)略定位：金華物流中心位于金陽金華鎮(zhèn)境內(nèi)，緊鄰貴潛在項(xiàng)目花溪金竹鎮(zhèn)貴陽主城交通堵塞日益嚴(yán)重，客車站西遷金陽，大車?yán)@環(huán)線進(jìn)入城郊，緩解主城交通壓力，貴陽城市升級改造，將現(xiàn)有大型綜合農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場搬遷至三環(huán)線內(nèi)外、靠近鐵路的交通咽喉路段，尤其以政府要求五里沖、三橋等農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場在二到三年內(nèi)搬遷至花溪金竹鎮(zhèn)，將會把現(xiàn)在規(guī)模小的現(xiàn)狀匯聚成大的綜合性強(qiáng)的農(nóng)貿(mào)集散中心，將會對本項(xiàng)目重大威脅。潛在項(xiàng)目花溪金竹鎮(zhèn)貴陽主城交通堵塞日益嚴(yán)重，客車站西遷金陽，主要競爭項(xiàng)目五里沖批發(fā)市場目前貴州省規(guī)模最大、交通最好的鮮活農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散中心成立時(shí)間：1998年12月占地面積：12萬平方米經(jīng)營面積：9萬平方米高溫冷庫面積：0.8萬平方米競爭分析：交通便利，市場成熟，主要指標(biāo)：

2，3個(gè)交易大棚，之間相距18米，容納200輛車；

離主城近，穩(wěn)定供應(yīng)、蔬菜交易區(qū):經(jīng)營面積1萬米落地貨交易區(qū):經(jīng)營面積1.3萬米2，6個(gè)交易大棚，60個(gè)貨位，平均貨位面積34米2；批發(fā)渠道，穩(wěn)定的生產(chǎn)蛋禽交易區(qū):經(jīng)營面積0.44萬米2，鋪面共122間，平均每間36米2；

基地，強(qiáng)大的浙商圈層

2，經(jīng)營鋪面90間，平均每間26米2；干貨交易區(qū):經(jīng)營面積0.23萬米

，成功開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、

2，日交易量達(dá)到100噸以上；土豆交易區(qū):經(jīng)營面積0.15萬米

西南國際家具城、海寧水果交易區(qū):經(jīng)營面積5萬米2，有3個(gè)大棚，150個(gè)水果鋪面，有150余套住房；其他配套：共計(jì)1萬米2

皮革市場水果區(qū)搬遷：由于鐵路軌道占用水果區(qū)，水果區(qū)整體搬遷至與五里沖批發(fā)市場不遠(yuǎn)處，占地2萬平方米左右，年底開業(yè)。主要競爭項(xiàng)目五里沖批發(fā)市場目前貴州省規(guī)模最大、交通最好的鮮活農(nóng)批市場規(guī)模小，交通擁堵，歷史問題大，形象差規(guī)劃八大物流園區(qū)，金陽、花溪物流潛在競爭性大農(nóng)貿(mào)批發(fā)批發(fā)市場處于擴(kuò)建、搬遷之中，不滿足需求農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場功能單一，業(yè)態(tài)多元化導(dǎo)向明顯規(guī)模小、交通管制限制現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場發(fā)展交通便利、多業(yè)態(tài)、多功能農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場需求空間大本項(xiàng)目體量大、開發(fā)周期長，招商、銷售難度大農(nóng)批市場規(guī)模小，交通擁堵，歷史問題大，形象差規(guī)劃八大物流園區(qū)目錄綱要Contents2項(xiàng)目分析本方案保密2010年10月目錄綱要Contents2項(xiàng)目分析本方案保密2010年10月項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域貴陽清鎮(zhèn)24公里距離清鎮(zhèn)市區(qū)3公里左右貴陽清鎮(zhèn)24公里距離清鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)域滬昆高速湖林支線鐵路金清大道項(xiàng)目區(qū)域滬昆高速湖林支線鐵路金清大道城市發(fā)展的角度看本項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)在的角度看本案這樣的區(qū)位，而我們，將從兩個(gè)不同的角度去闡述本案的區(qū)位價(jià)值。城市發(fā)展的角度看本項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)在的角度看本案這樣的區(qū)位，而我們區(qū)域價(jià)值分析城市發(fā)展看本案區(qū)域特性之一：本項(xiàng)目是城市發(fā)展的需求從地圖版中看，我們可以簡單地理解為貴陽、清鎮(zhèn)的交界。但交通和項(xiàng)目的輻射置身其中，環(huán)游四周，我們會驚喜地發(fā)現(xiàn)這是城市發(fā)展過程中給項(xiàng)目帶來的機(jī)會，大貴陽清鎮(zhèn)市區(qū)金陽貴陽的城市發(fā)展時(shí)機(jī)”。其區(qū)域特性在于，清鎮(zhèn)物流園做好了，等于是連通了大貴陽和貴州西部區(qū)域其出省主要區(qū)域，將成為貴陽專業(yè)市貴州西部安順地區(qū)未來金陽到清鎮(zhèn)9分鐘時(shí)間場的畫龍點(diǎn)睛之筆。區(qū)域價(jià)值分析城市發(fā)展看本案區(qū)域特性之一：本項(xiàng)目是城市發(fā)展的需城市發(fā)展看本案區(qū)域特性理解二：交通優(yōu)勢明顯環(huán)游四周清鎮(zhèn)物流園的區(qū)位特征，注定它是一個(gè)嶄新的生活特區(qū)；從某種意義上說，清鎮(zhèn)物流園只屬于它自己；它是一個(gè)開創(chuàng)貴陽甚至貴州新生活的全新板塊；城市發(fā)展看本案區(qū)域特性理解二：清鎮(zhèn)物流園的區(qū)位特征，注定它是項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解一：未成熟、待開發(fā)政府對本案所處板塊業(yè)態(tài)已經(jīng)確定現(xiàn)處于確定園區(qū)紅線階段清鎮(zhèn)東城板塊正在建設(shè)，周遍路網(wǎng)尚未成熟板塊內(nèi)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目尚未正式啟動(dòng)估計(jì)處于捂地階段板塊認(rèn)知度不高板塊現(xiàn)狀環(huán)境較差缺乏板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解一：政府對本案所處清鎮(zhèn)東城板塊正板項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解二：目前綜合現(xiàn)狀缺乏想象力項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀邊緣化特征明顯項(xiàng)目位處貴陽、金陽西面清鎮(zhèn)的東南面雖然未來發(fā)展前景看好，但是政策方面的利好很難在未來1-2年內(nèi)顯現(xiàn)。環(huán)境邊緣交通邊緣價(jià)格邊緣配套邊緣項(xiàng)目周邊大環(huán)境現(xiàn)狀不利于價(jià)值表現(xiàn)和體驗(yàn)營銷且改造成本大前景展望和現(xiàn)狀條件差距懸殊項(xiàng)目目前看本案區(qū)域特性理解二：項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀項(xiàng)目位處貴陽、金陽項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大概經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積904616、8㎡總建筑面積容積率1229034㎡1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大概經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積904616、8㎡總建地塊印象地塊印象項(xiàng)目不利因素◆距清鎮(zhèn)城區(qū)3公里，待開發(fā)區(qū)域，配套少；◆基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，周邊人氣不足，缺乏商業(yè)氛圍；◆項(xiàng)目地勢落差較大，