房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識(shí)）2010.4.15目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀(jì)守法,尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)2.忠誠(chéng)敬業(yè),恪盡職守3.公正誠(chéng)信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識(shí)結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識(shí)2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)3.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)4.項(xiàng)目管理知識(shí)5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí)6.人文基礎(chǔ)知識(shí)7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識(shí)8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強(qiáng)的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)2.對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對(duì)特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。4.對(duì)民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)理論\微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí).6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法,同時(shí)具有較強(qiáng)的駕御語(yǔ)言的能力.7.對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國(guó)土開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開(kāi)發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開(kāi)發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計(jì)\開(kāi)發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng).從縱向來(lái)看,要對(duì)建設(shè)的全過(guò)程,從立項(xiàng)論證\規(guī)劃設(shè)計(jì)\征地拆遷\招標(biāo)投標(biāo)\土地平整\組織施工\完工驗(yàn)收\(chéng)一直到房屋經(jīng)營(yíng)管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會(huì)效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識(shí)點(diǎn)七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場(chǎng)地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標(biāo)，拍賣(mài)《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱(chēng)為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣(mài)規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑴p少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)外延性開(kāi)發(fā)：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e內(nèi)涵性開(kāi)發(fā)：在原有土地上通過(guò)增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)綜合性長(zhǎng)期性時(shí)序性地域性風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)策劃劃的內(nèi)容容開(kāi)發(fā)區(qū)位位和地段段的分析析與選擇擇開(kāi)發(fā)內(nèi)容容和規(guī)模模的分析析與選擇擇開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)和開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度的的分析與與選擇（（比如上上海金融融中心））開(kāi)發(fā)合作作方式的的分析與與選擇項(xiàng)目融資資方式的的分析與與選擇開(kāi)發(fā)完成成后產(chǎn)品品推廣方方式的分分析與選選擇開(kāi)發(fā)商資資金來(lái)源源自有資金金，預(yù)售售或預(yù)租租收入，，抵押貸貸款，合合作方出出資，集集資或發(fā)發(fā)行債券券，融資資性租賃賃融資租賃賃：非常常適合小小企業(yè)。。對(duì)于房房產(chǎn)項(xiàng)目目比如電電梯、中中央空調(diào)調(diào)等設(shè)備備。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序序項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)階段項(xiàng)目前期期準(zhǔn)備階階段項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段項(xiàng)目銷(xiāo)售售及售后后服務(wù)階階段項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)會(huì)研究——申領(lǐng)項(xiàng)目目選址意意見(jiàn)書(shū)及及項(xiàng)目立立項(xiàng)批文文——申請(qǐng)定點(diǎn)點(diǎn)——申請(qǐng)購(gòu)置置土地，，辦理土土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——申領(lǐng)規(guī)劃劃紅線圖圖、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件通知知書(shū)等文文件——編制規(guī)劃劃設(shè)計(jì)總總圖——提交總圖圖，申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證項(xiàng)目前期期準(zhǔn)備階階段選擇勘察察隊(duì)伍和和設(shè)計(jì)單單位——申領(lǐng)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證——申領(lǐng)房屋屋拆遷許許可證——做好七通通一平工工作——選擇承包包單位——選擇監(jiān)理理單位項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段組織承包包商進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)——加強(qiáng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目工工程管理理與控制制——申領(lǐng)商品品房預(yù)售售許可證證——項(xiàng)目的竣竣工驗(yàn)收收項(xiàng)目銷(xiāo)售售及售后后服務(wù)階階段辦理竣工工后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記手續(xù)——申領(lǐng)商品品房銷(xiāo)售售許可證證——與物業(yè)公公司簽訂訂物業(yè)委委托管理理合同——提交相關(guān)關(guān)資料——與用戶(hù)簽簽訂商品品房銷(xiāo)售售合同或或租賃合合同——做好物業(yè)業(yè)管理工工作第二節(jié)：：城市規(guī)規(guī)劃城市規(guī)劃劃的概念念、任務(wù)務(wù)“合理、、有效和和公正地地創(chuàng)造有有序的城城市生活活空間環(huán)環(huán)境”城市規(guī)劃劃的原則則1.人工環(huán)境境與自然然環(huán)境相相和諧的的原則2.歷史環(huán)境境與未來(lái)來(lái)環(huán)境相相和諧的的原則3.城市環(huán)境境中各社社會(huì)集團(tuán)團(tuán)之間社社會(huì)生活活相和諧諧的原則則城市規(guī)劃劃的層面面及主要要內(nèi)容城市發(fā)展展戰(zhàn)略層層面的規(guī)規(guī)劃：確確定城市市發(fā)展目目標(biāo)、原原則、戰(zhàn)戰(zhàn)略部署署等重大大問(wèn)題。。建立在在市民參參與和法法律法規(guī)規(guī)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上。我我國(guó)城市市總體規(guī)規(guī)劃及土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃屬于于這個(gè)范范疇建設(shè)控制制引導(dǎo)層層面的規(guī)規(guī)劃：對(duì)對(duì)具體每每一地塊塊未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用做出法法律規(guī)定定，它必必須尊重重并服從從城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略對(duì)其所所在空間間的安排排?？刂菩栽斣敿?xì)規(guī)劃劃和修建建性詳規(guī)規(guī)P43城市總體體規(guī)劃的的調(diào)整、、修改和和審批城市總體體規(guī)劃的的調(diào)整由由城市人人民政府府作出，，并報(bào)同同級(jí)人民民代表大大會(huì)常務(wù)務(wù)委員會(huì)會(huì)和原批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)審批修改總體體規(guī)劃由由城市人人民政府府組織，，并需經(jīng)經(jīng)同級(jí)人人民代表表大會(huì)或或常務(wù)委委員會(huì)審審查同意意后報(bào)原原批準(zhǔn)機(jī)機(jī)關(guān)審批批。第三節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策策劃的概概念：本章節(jié)見(jiàn)見(jiàn)自編編教材第四節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的基本本內(nèi)容：：1）土地使使用、用用地邊界界與面積積2）環(huán)境容容量：建建筑容積積率，建建筑密度度，人口口密度，，綠地率率3）建筑控控制：建建筑高度度，建筑筑后退，，建筑間間距4）城市設(shè)設(shè)計(jì)5）建筑空空間，功功能及其其經(jīng)濟(jì)性性6）基地停停車(chē)車(chē)位位，總體體布置，，出入口口房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃內(nèi)容及及審批程程序“一書(shū)兩證證”制度度：實(shí)行行選址意意見(jiàn)書(shū)，，建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證，建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證制度度1、選址意意見(jiàn)書(shū)制制度：項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況/選址依據(jù)據(jù)2、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證制度：：現(xiàn)場(chǎng)勘勘察/征求意見(jiàn)見(jiàn)/提供設(shè)計(jì)計(jì)條件/審查總平平圖和用用地面積積/核發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證3、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證制度：：建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證申請(qǐng)/初步審查查/規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)意意見(jiàn)書(shū)/方案審查查/核發(fā)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證工程勘察察與工程程設(shè)計(jì)勘察過(guò)程程：資料料分析（（1：5000）/初步勘察察（1：2000）/詳細(xì)勘察察（1：1000）/施工勘察察（不一一定做））勘察工作作內(nèi)容：：地形測(cè)測(cè)量/工程勘察察/地下水地地表水的的勘探/氣象調(diào)查查設(shè)計(jì)過(guò)程程：初步步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)計(jì)計(jì)/施工圖設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作作具體內(nèi)內(nèi)容：總總體設(shè)計(jì)計(jì)/單體設(shè)計(jì)計(jì)/建筑構(gòu)造造設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防防城市土地地分類(lèi)城市土地地分為六六大類(lèi)：：居住用用地、公公共活動(dòng)動(dòng)中心用用地、工工業(yè)用地地、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)用地、、市政公公用設(shè)施施用地及及綠地環(huán)境容量量指標(biāo)：：居住區(qū)人人口凈密密度=住宅區(qū)總總?cè)丝?住宅區(qū)建建筑總用用地人均住宅宅區(qū)用地地=住宅區(qū)總總用地/住宅區(qū)總總?cè)丝谧≌瑓^(qū)建建筑密度度=住宅區(qū)總總建筑基基底面積積/住宅區(qū)總總用地面面積住宅區(qū)容容積率=住宅區(qū)總總建筑面面積/住宅區(qū)總總用地面面積參見(jiàn)各容容積率對(duì)對(duì)應(yīng)的建建筑形態(tài)態(tài)容積率是是不是越越高越好好？設(shè)施與布布局公共服務(wù)務(wù)設(shè)施道路與停停車(chē)設(shè)施施教育設(shè)施施綠地與戶(hù)戶(hù)外活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地設(shè)設(shè)施管理設(shè)施施市政設(shè)施施從人本角角度考慮慮：這這些設(shè)施施規(guī)劃時(shí)時(shí)應(yīng)該注注意什么么？道路交通通組織路網(wǎng)布局局體系人車(chē)分行行和人車(chē)車(chē)混行居住區(qū)級(jí)級(jí)道路/居住組團(tuán)團(tuán)級(jí)道路路/宅間小路路出入口停車(chē)位建筑控制制建筑高度度：還要要考慮到到航線、、氣象觀觀測(cè)、通通信消防防、城市市景觀建筑后退退：道路路寬度和和建筑高高度的對(duì)對(duì)比，叫叫做路幅幅比一般路段段沿路建建筑高度度不得超超過(guò)規(guī)劃劃道路紅紅線寬度度，并為為建建筑后退退距離的的1。5倍建筑間距距：按按照冬至至日、大大寒日兩兩級(jí)日照照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置多層層和高層層住宅間間距城市設(shè)計(jì)計(jì)總體“形、色、、質(zhì)”單體建筑筑“點(diǎn)、線、、體”內(nèi)外環(huán)環(huán)境的的轉(zhuǎn)換換關(guān)系系建筑空空間、、景觀觀和形形象開(kāi)放式式討論論：空空間的的創(chuàng)新新突破破景觀和和形象象：軟軟質(zhì)景景觀和和硬質(zhì)質(zhì)景觀觀（參考考資料料：綠綠城景景觀成成本））住宅建建筑設(shè)設(shè)計(jì)功能定定位建筑風(fēng)風(fēng)格和和造型型定位位房型設(shè)設(shè)計(jì)具體空空間設(shè)設(shè)計(jì)（（臥室室、廚廚房、、衛(wèi)生生間、、起居居室、、書(shū)房房、儲(chǔ)儲(chǔ)藏室室、車(chē)車(chē)庫(kù)））公共建建筑配配套千人指指標(biāo)：：居住住區(qū)三三級(jí)公公建配配置的的重要要依據(jù)據(jù)千人指指標(biāo)規(guī)規(guī)定之之外原則：：“誰(shuí)誰(shuí)投資資，誰(shuí)誰(shuí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，誰(shuí)誰(shuí)受益益”各地政政策差差別比比較大大：各地在在開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程中，，除了了繳納納土地地出讓讓金之之外，，還需需繳納納大配配套費(fèi)費(fèi)用、、小配配套費(fèi)費(fèi)用若若干。。據(jù)悉悉，所所謂大大配套套費(fèi)用用，大大配套套一般般是指指房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中中政府府提供供到地地塊接接口（（路由由）的的市政政項(xiàng)目目，包包括自自來(lái)水水、燃燃?xì)?、、排水水及道道路及及其他他，一一般不不含兩兩電一一熱（（電力力、電電信、、供熱熱），，小配配套一一般是是指小小區(qū)非非營(yíng)業(yè)業(yè)性公公建費(fèi)費(fèi)用，，包括括中小小學(xué)、、幼兒兒園、、老年年公寓寓、居居委會(huì)會(huì)、派派出所所、垃垃圾站站、交交通站站等7項(xiàng)，一一般小小配套套的費(fèi)費(fèi)用包包括在在房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)前前期中中。房地產(chǎn)產(chǎn)投融融資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目融資資的特特點(diǎn)：：融資資規(guī)模模大，，償還還期長(zhǎng)長(zhǎng)，房房地產(chǎn)產(chǎn)資金金缺乏乏流動(dòng)動(dòng)性投資種種類(lèi)：：住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)/商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)/工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)/旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)/綜合房房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)細(xì)細(xì)分：：辦公公/總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)辦辦公/孵化器器/生態(tài)園園區(qū)辦辦公商業(yè)街街SHOPPINGMALL房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目融資資的基基本要要求1、確定定合理理的融融資規(guī)規(guī)模2、正確確選擇擇渠道道和方方式、、降低低融資資成本本3、統(tǒng)籌籌考慮慮房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的融資資與投投資，，提高高房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)資資金的的使用用效益益。4、按規(guī)規(guī)定建建立資資本金金制度度5、優(yōu)化化房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的資金金結(jié)構(gòu)構(gòu)案例某公司司擁有有100萬(wàn)股本本，現(xiàn)現(xiàn)投資資一項(xiàng)項(xiàng)目，，投資資收益益率為為12%。如果以以10%的利率率借入入100萬(wàn)元，，與原原始股股本一一并投投資，，收益益水平平仍然然是12%。那么么由于于財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿的作作用，，100萬(wàn)原始始股的的凈收收益是是多少少？如果借借貸利利率為為10%，而收收益水水平由由于市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)跌跌到8%，那么么，同同樣由由于財(cái)財(cái)務(wù)杠杠桿的的作用用，100萬(wàn)原始始股的的凈收收益只只有6萬(wàn)元，，收益益率為為多少少？房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目融資資的決決策1、欲籌籌集資資金的的幣種種、數(shù)數(shù)額2、融資資流量量3、資金金來(lái)源源構(gòu)成成4、融資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理措措施5、融資資成本本預(yù)算算6、融資資方法法7、明確確融資資的權(quán)權(quán)力責(zé)責(zé)任關(guān)關(guān)系融資三三大衡衡量指指標(biāo)安全性性經(jīng)濟(jì)性性可行性性房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的融融資來(lái)來(lái)源自有資資金：：不只只包括括現(xiàn)金金，還還包括括各種種速動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)。速動(dòng)資資產(chǎn)：：包括括用于于透支支貸款款，保保函，，或信信用證證的補(bǔ)補(bǔ)償余余額的的凍結(jié)結(jié)資金金。如如能爭(zhēng)爭(zhēng)取早早日解解除凍凍結(jié)，，也屬屬于現(xiàn)現(xiàn)金一一類(lèi)。。速動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)包括括各種種應(yīng)收收的銀銀行票票據(jù)、、股票票和債債券（（可以以抵押押、貼貼現(xiàn)而而獲得得現(xiàn)金金的證證券）），以以及其其它可可立即即售出出的建建成樓樓宇的的回款款和近近期可可立即即售出出的各各種物物業(yè)的的應(yīng)收收款。。銀行貸貸款參見(jiàn)文文章《銀行利利率與與房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格之之間的的關(guān)系系》參見(jiàn)文文章《我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)資金金來(lái)源源情況況報(bào)告告》我國(guó)利利率政政策對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的影響響.doc中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)資金金來(lái)源源狀況況分析析報(bào)告告.doc證券化化資金金房地產(chǎn)產(chǎn)股票票房地產(chǎn)產(chǎn)債券券信托資資金產(chǎn)業(yè)基基金爭(zhēng)取外外單位位投資資、外外資、、墊資資、預(yù)預(yù)售款款、合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)外資如如何挑挑選國(guó)國(guó)內(nèi)的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目？？我們更更傾向向于擁?yè)碛谐沙墒飕F(xiàn)現(xiàn)金流流的商商業(yè)地地產(chǎn)或或者是是具有有升值值空間間的項(xiàng)項(xiàng)目第六節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的的概念念指企業(yè)業(yè)通過(guò)過(guò)向顧顧客提提供能能滿(mǎn)足足顧客客需要要的產(chǎn)產(chǎn)品和和服務(wù)務(wù)，促促使顧顧客消消費(fèi)企企業(yè)提提供的的產(chǎn)品品和服服務(wù)，，進(jìn)而而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)目標(biāo)標(biāo)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理理念和和戰(zhàn)略略管理理活動(dòng)動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)與與推銷(xiāo)銷(xiāo)的關(guān)關(guān)系市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)學(xué)的發(fā)發(fā)展：：初創(chuàng)時(shí)時(shí)期：：19世紀(jì)末末至20世紀(jì)20年代、、周期期性經(jīng)經(jīng)濟(jì)危危機(jī)應(yīng)用時(shí)時(shí)期：：20年代至至二戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)束束形成和和發(fā)展展時(shí)期期：戰(zhàn)戰(zhàn)略意意義上上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)在在企業(yè)業(yè)中的的地位位與生產(chǎn)產(chǎn)職能能、財(cái)財(cái)務(wù)職職能、、人事事職能能處于于同樣樣重要要的地地位當(dāng)市場(chǎng)場(chǎng)需求求不足足時(shí)候候，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，銷(xiāo)售售下降降，成成本提提高時(shí)時(shí)，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)職職能會(huì)會(huì)更加加重要要市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)在在我國(guó)國(guó)的發(fā)發(fā)展1978年以后后重新新發(fā)展展，一一門(mén)綜綜合性性特點(diǎn)點(diǎn)的科科學(xué)，，一門(mén)門(mén)研究究企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理的“軟科學(xué)學(xué)”企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)觀觀念：：生產(chǎn)觀觀念產(chǎn)品觀觀念推銷(xiāo)觀觀念市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)觀觀念社會(huì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)觀觀念經(jīng)營(yíng)觀觀念的的最新新發(fā)展展：CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATIONRELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN