房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論緒論

房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營與管理

吉林大學地球科學學院

土地資源管理專業(yè)

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E-mail：viplingzhi@教材選用教材：《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》葉劍平/中國農(nóng)業(yè)出版社/2008年主要參考書：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》劉洪玉/中國建筑工業(yè)出版社/2010年中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會編寫REALESTATE課程體系緒論第一章房地產(chǎn)投資第二章房地產(chǎn)投資分析基礎第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第四章房地產(chǎn)市場第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究REALESTATE關于考試題型：單選，多選，判斷，計算分數(shù)構成：卷面成績+平時成績（8020/7030）卷面：部分內(nèi)容出自估價師考試題庫平時：出勤，課題作業(yè)，紀律表現(xiàn)綜合REALESTATEREALESTATE緒論房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱。本質(zhì)上主要是指土地、建筑物及其他地上定著物及其的各種權益。單純的土地和單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念

土地包括地上空間和地下空間。土地并不僅僅指地表平面，它還包括從地表向上擴展一定高度上的地上空間及由此向下延伸的地下空間。所以是垂直、立體、空間的概念。REALESTATE日本最大的圖書館——國立國會圖書館日本國立國會圖書館內(nèi)景REALESTATE長春市城市軌道交通規(guī)劃示意圖長春軌道交通建設情況1號線2009年下半年開建，2014年計劃通車。2號線2012年開建，2016年計劃通車。3號線2002年1期通車，2006年2期通車。4號線2009年5月全面開工，2011年10月通車。5號線規(guī)劃中。6號線規(guī)劃中。7號線規(guī)劃中雙陽線規(guī)劃中。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念建筑物指人工建筑而成，包括房屋和構筑物。房屋：有完善的結構，能夠遮風避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲藏物品或進行其他活動的工程建筑。它一般由基礎、墻、門、窗、柱屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。構筑物：除房屋以外，人們不能在其內(nèi)直接進行生產(chǎn)和生活，但又時刻離不開它們的建筑物。如，道路、橋梁、管道、隧道、水塔、堤壩、煙囪等。REALESTATE一、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)：是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物及其他地上定著物（如樹木、和水、暖、電、衛(wèi)生、通風等設備）以及附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于位置的固定性、不可移動，通常又稱為不動產(chǎn)（RealEstate）物業(yè)=單元性地產(chǎn)（Property/Estate）REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)、農(nóng)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目目的房地產(chǎn)產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)雙拼洋房疊加洋房躍層洋房疊墅洋房陽光藝墅墅質(zhì)洋房哥德堡森林林創(chuàng)享洋房房退臺洋房長春花園洋房空中別墅雙拼別墅獨棟別墅聯(lián)排別墅長春疊加別墅REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房地地產(chǎn)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、、旅游房地地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、、特殊目的的房地產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)《非2》主主要取景地地—亞龍灣灣熱帶天堂堂森林旅游游區(qū)石梅灣海灣灣過龍江索橋橋鳥巢度假酒酒店REALESTATE二、房地產(chǎn)產(chǎn)分類按房地產(chǎn)存存在的自然然形態(tài)劃分分：土地、、建成后的的物業(yè)。建成后的物物業(yè)按用途途劃分：居居住房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)、農(nóng)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目目的房地產(chǎn)產(chǎn)按收益劃分分：收益性性房地產(chǎn)、、非收益性性房地產(chǎn)REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性1.位置固固定性（不不可移動性性，地區(qū)性性)2.異質(zhì)性性3.保值增增值性4.經(jīng)濟壽壽命的可延延續(xù)性5.適應性性6.相互影影響性7.受政策策限制、影影響的敏感感性REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性REALESTATE三、房地產(chǎn)產(chǎn)特性1.位置固固定性（不不可移動性性，地區(qū)性性)2.異質(zhì)性性3.保值增增值性4.經(jīng)濟壽壽命的可延延續(xù)性5.適應性性6.相互影影響性7.受政策策限制、影影響的敏感感性REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權（一）房地地產(chǎn)產(chǎn)權的的概念：產(chǎn)權：財產(chǎn)產(chǎn)的所有權權，又稱物物權，是財財產(chǎn)所有者者在法律范范圍內(nèi)，對對其財產(chǎn)享享有的占有有、使用、、收益和處處分的權利利。房產(chǎn)：房屋屋的經(jīng)濟形形態(tài)，房產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)權就就是房屋的的所有權房地產(chǎn)產(chǎn)權權：房屋的的所有權及及其占有土土地的使用用權REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權（二）房地地產(chǎn)產(chǎn)權結結構1）所有權權2）占占有權3））使用權4）收益益權5））處分權6）地役役權7）抵押押權8）典權權9）租租賃權10）地上上權溫州“地宮宮哥”“挖地三尺尺”欲擴擴建“躍躍層豪宅””溫州“地宮宮哥”已著手恢復復原狀REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權（二）房地地產(chǎn)所有權權結構1）所有權權2）占占有權3））使用權4）收益益權5））處分權6）地役役權7）抵押押權8）典權權9）租租賃權10）地上上權REALESTATE世界末日地地堡----別墅一一角REALESTATE“末日地堡堡”透視圖圖與規(guī)劃圖圖REALESTATE公共活動室室臥室REALESTATE緒論（上上節(jié)回顧））房地產(chǎn)概述述一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是是房屋財產(chǎn)產(chǎn)與土地財財產(chǎn)的總稱稱。本質(zhì)上主要要是指土地地、建筑物物及其他地地上定著物物及其的各各種權益。。單純的土地地和單純的的建筑物都都屬于房地地產(chǎn)，是房房地產(chǎn)的一一種存在形形態(tài)。REALESTATE一、房地產(chǎn)產(chǎn)概念土地包括地地上空間和和地下空間間。土地并不僅僅僅指地表表平面，它它還包括從從地表向上上擴展一定定高度上的的地上空間間及由此向向下延伸的的地下空間間。所以是是垂直、立立體、空間間的概念。。REALESTATE一、房地產(chǎn)產(chǎn)概念建筑物指人工工建筑而成，，包括房屋和和構筑物。房屋：有完善善的結構，能能夠遮風避雨雨并供人居住住、生產(chǎn)、儲儲藏物品或進進行其他活動動的工程建筑筑。它一般由由基礎、墻、、門、窗、柱柱屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。。構筑物：除房房屋以外，人人們不能在其其內(nèi)直接進行行生產(chǎn)和生活活，但又時刻刻離不開它們們的建筑物。。如，道路、、橋梁、管道道、隧道、水水塔、堤壩、、煙囪等。REALESTATE一、房地產(chǎn)概概念房地產(chǎn)：是房房屋財產(chǎn)與土土地財產(chǎn)的總總稱，是土地地、建筑物及及其他地上定定著物（如樹樹木、和水、、暖、電、衛(wèi)衛(wèi)生、通風等等設備）以及及附帶的各種種權益。房地產(chǎn)由于位位置的固定性性、不可移動動，通常又稱稱為不動產(chǎn)（（RealEstate）物業(yè)=單元性性地產(chǎn)（Property/Estate））REALESTATE二、房地產(chǎn)分分類按房地產(chǎn)存在在的自然形態(tài)態(tài)劃分：土地地、建成后的的物業(yè)。建成后的物業(yè)業(yè)按用途劃分分：居住房地地產(chǎn)、商業(yè)房房地產(chǎn)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、旅旅游房地產(chǎn)、、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、特殊目的的房地產(chǎn)按收益劃分：：收益性房地地產(chǎn)、非收益益性房地產(chǎn)REALESTATE三、房地產(chǎn)特特性1.位置固定定性（不可移移動性，地區(qū)區(qū)性)2.異質(zhì)性3.保值增值值性4.經(jīng)濟壽命命的可延續(xù)性性5.適應性6.相互影響響性7.受政策限限制、影響的的敏感性REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權（一）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權的概念念：產(chǎn)權：財產(chǎn)的的所有權，又又稱物權，是是財產(chǎn)所有者者在法律范圍圍內(nèi)，對其財財產(chǎn)享有的占占有、使用、、收益和處分分的權利。房產(chǎn)：房屋的的經(jīng)濟形態(tài)，，房產(chǎn)的產(chǎn)權權就是房屋的的所有權房地產(chǎn)產(chǎn)權：：房屋的所有有權及其占有有土地的使用用權REALESTATE四、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權（二）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權結構1）所有權2）占有權權3）使用權權4）收益權權5）處分分權6）地地役權7）抵押權權8））典權9））租賃權10）地上權權REALESTATE五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)概念：從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營營、管理和服服務的產(chǎn)業(yè)，，并由從事以以上活動的各各類單位所組組成。REALESTATEREALESTATE五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)質(zhì)：具有第二產(chǎn)業(yè)業(yè)性質(zhì)的第三三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)特點點1.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的風險性（投資大，價價格高，壟斷斷性，利潤豐豐，風險大））2.房產(chǎn)、地地產(chǎn)交易的不不可分性3.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的保值性、、增值性和地地域性房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國民民經(jīng)濟的基礎礎產(chǎn)業(yè)、先導導產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國家家財政收入的的重要來源3.可以帶帶動產(chǎn)業(yè)結構構的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國居居民消費結構構5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國民民經(jīng)濟的基礎礎產(chǎn)業(yè)、先導導產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國家家財政收入的的重要來源3.可以帶帶動產(chǎn)業(yè)結構構的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國居居民消費結構構5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)REALESTATE土地財政：地地方政府從土土地開發(fā)及其其相關領域所所獲得的稅收收收入和公共共產(chǎn)權收入。。城鎮(zhèn)土地國家家所有，政府府獲相應土地地收入，是一一種公共產(chǎn)權權收入，是土土地的國家所所有權在經(jīng)濟濟上的實現(xiàn)。。土地財政為一一種現(xiàn)實狀態(tài)態(tài)，本身無所所謂好壞土地財政與高高房價無必然然聯(lián)系五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國民民經(jīng)濟的基礎礎產(chǎn)業(yè)、先導導產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國家家財政收入的的重要來源3.可以帶帶動產(chǎn)業(yè)結構構的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國居居民消費結構構5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國民民經(jīng)濟的基礎礎產(chǎn)業(yè)、先導導產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國家家財政收入的的重要來源3.可以帶帶動產(chǎn)業(yè)結構構的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國居居民消費結構構5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)消費者物價指指數(shù)（ConsumerPriceIndex）消費物價指數(shù)數(shù)英文縮寫為為CPI，是是根據(jù)與居民民生活有關的的產(chǎn)品及勞務務價格統(tǒng)計出出來的物價變變動指標，通通常作為觀察察通貨膨脹水水平的重要指指標。五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)中國CPI構構成和各部分分比重2011年最最新調(diào)整為：：1食品31.79%2煙酒及用用品3.49%3居住17.22%4交通通訊訊9.95%5醫(yī)療保健健個人用品9.64%6衣著8.52%7家庭設備備及維修服務務5.64%8娛樂教育育文化用品及及服務13.75%五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)地位位和作用1.是國民民經(jīng)濟的基礎礎產(chǎn)業(yè)、先導導產(chǎn)業(yè)和重要要支柱產(chǎn)業(yè)2.是國家家財政收入的的重要來源3.可以帶帶動產(chǎn)業(yè)結構構的調(diào)整和加加快第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展4.有利于于改變我國居居民消費結構構5.發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)有利于于增加就業(yè)崗崗位五、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)REALESTATE緒論房地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營與管理理概念與特點REALESTATE一、房地產(chǎn)開開發(fā)概念：通過多種資源源的組合使用用而為人類提提供生產(chǎn)、生生活空間、并并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)環(huán)境的一種活活動房地產(chǎn)開發(fā)者者為了自己或或他人的占用用，進行土地地改造和房屋屋建設及租賃賃經(jīng)營的行為為過程REALESTATE跨越生產(chǎn)和流流通兩個領域域。包括：規(guī)劃設設計—征地拆拆遷—土地開開發(fā)—房屋建建造—工程驗驗收—經(jīng)營銷銷售—交付使使用—售后管管理和服務。。房地產(chǎn)開發(fā)的的特點：周期期長、投資多多、風險大、、利潤高、綜綜合性強所以要求周密密規(guī)劃，以求求獲得生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的社會效效益經(jīng)濟效益益環(huán)境效益最最佳。內(nèi)容REALESTATE分類按開發(fā)規(guī)模：：單項開發(fā)、、小區(qū)開發(fā)、、成片開發(fā)。。按開發(fā)的空間間位置：新城城區(qū)開發(fā)、舊舊城區(qū)改造（（又稱再開發(fā)發(fā)）按開發(fā)對象（（開發(fā)活動的的階段）：土土地開發(fā)、房房屋建設、綜綜合開發(fā)。。按開發(fā)對象用用途：居住房房地產(chǎn)開發(fā)、、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)等REALESTATE分類按開發(fā)規(guī)模：：單項開發(fā)、、小區(qū)開發(fā)、、成片開發(fā)。。（1）單項開開發(fā)：指一個種類類和一種性質(zhì)質(zhì)的項目開發(fā)發(fā)。一般是一一個相對獨立立的項目，規(guī)規(guī)模較小，功功能單一，是是詳細規(guī)劃中中的一個組成成部分。（2）小區(qū)開開發(fā)：指有一定的的開發(fā)規(guī)模和和較大的投資資數(shù)額，占有有相當面積的的土地，建設設周期較長的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。（3）成片開開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)規(guī)模巨大、投投資數(shù)額極高高、內(nèi)含眾多多開發(fā)項目、、開發(fā)周期長長、占地面積積相當于一個個城區(qū)的綜合合性開發(fā)。成成片開發(fā)包含含若干個小區(qū)區(qū)開發(fā)和單項項開發(fā)。REALESTATE分類按開發(fā)規(guī)模：：單項開發(fā)、、小區(qū)開發(fā)、、成片開發(fā)按開發(fā)的空間間位置：新城城區(qū)開發(fā)、舊舊城區(qū)改造（（又稱再開發(fā)發(fā)）按開發(fā)對象（（開發(fā)活動的的階段）：土土地開發(fā)、房房屋建設、綜綜合開發(fā)。。按開發(fā)對象用用途：居住房房地產(chǎn)開發(fā)、、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)等REALESTATE分類按開發(fā)對象（（開發(fā)活動的的階段）：土土地開發(fā)、房房屋建設、綜綜合開發(fā)土地開發(fā)：將生地變?yōu)闉槭斓?，將不不具備開發(fā)條條件的土地變變成可直接用用于城市建設設的土地（一一次開發(fā)和二二次開發(fā)）房屋開發(fā)：在熟地上建建造各類房屋屋及公共設施施的開發(fā)活動動。綜合開發(fā)：是以建筑地地段和房屋的的開發(fā)、建造造為中心，對對某一建設區(qū)區(qū)域內(nèi)的基礎礎設施和公共共建筑實行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜綜合配套、協(xié)協(xié)調(diào)建設。所所以，房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開發(fā)是是指在一定開開發(fā)區(qū)域內(nèi)對對土地和房屋屋實行一體化化開發(fā)的全過過程。REALESTATE二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營經(jīng)營：有籌劃劃、謀劃之意意，現(xiàn)多指企企業(yè)圍繞商品品按價值規(guī)律律所進行的有有預測、有組組織、有目的的的經(jīng)營活動動。房地產(chǎn)經(jīng)營：：指房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者對房屋屋建造、買賣賣、租賃、信信托、交換、、維修、裝飾飾以及土地使使用權的出讓讓、轉讓等按按價值規(guī)律所所進行的有預預測、有組織織、有目的的的經(jīng)濟活動。。REALESTATE房地產(chǎn)經(jīng)營方方式房地產(chǎn)經(jīng)營分分為兩方面：：房產(chǎn)經(jīng)營和和地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)經(jīng)營：主主要指取得土土地使用權后后的開發(fā)轉讓讓及出租等。。房產(chǎn)經(jīng)營：包包括房屋出售售、出租、信信托代管、房房屋互換和以以房入股經(jīng)營營工商服務業(yè)業(yè)等。REALESTATE三、房地產(chǎn)管管理房地產(chǎn)管理（房地產(chǎn)行政管管理和房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理房地產(chǎn)行政管管理：以房地地產(chǎn)經(jīng)營單位位為管理對象象，包括產(chǎn)權權產(chǎn)籍管理及及行業(yè)管理等等房地產(chǎn)經(jīng)營管管理：指房地地產(chǎn)企業(yè)以國國家和政府房房地產(chǎn)管理機機關制定的法法律法規(guī)和規(guī)規(guī)劃要求為指指導，對企業(yè)業(yè)所屬房地產(chǎn)產(chǎn)按市場規(guī)律律進行管理和和經(jīng)營，并自自負盈虧的行行為。REALESTATE房地產(chǎn)管理目目的為實現(xiàn)經(jīng)營目目標而對經(jīng)營營活動所進行行的計劃、指指揮、協(xié)調(diào)、、督促、檢查查等組織管理理工作。REALESTATE房地產(chǎn)管理內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管管理：（1）數(shù)量管管理：建立房房地產(chǎn)接管、、撤管登記制制度。（2）質(zhì)量管管理：建立房房地產(chǎn)等級評評定制度。（3）資產(chǎn)管管理：建立房房地產(chǎn)價值評評估制度。（4）保護管管理：建立使使用單位檢查查制度。（5）檔案管管理：建立資資料保管制度度。REALESTATE物業(yè)管理：泛泛指一切有關關房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、租賃、銷銷售及售后的的服務。（1）狹義：：房屋的保養(yǎng)養(yǎng)、維修、清清潔、綠化、、管理等（2）廣義：：主要任務是是樓宇的維修修，其次是管管好機電設備備和公共設施施，也包括治治安保衛(wèi)、分分送信報、傳傳呼電話、衛(wèi)衛(wèi)生保潔等。。REALESTATE構建五大體系系建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系建立完善的住住房供應體系系建立完善的房房地產(chǎn)市場體體系建立全面的住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代代化體系建立優(yōu)良的市市場服務體系系REALESTATE建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系主要任務總量控制：總總供給與總需需求大體平衡衡優(yōu)化結構：產(chǎn)產(chǎn)品適銷對路路，實現(xiàn)有效效供應規(guī)范行為：依依法對市場進進行規(guī)范和管管理完善法律律法規(guī)體系調(diào)節(jié)收益：公公平與效益的的原則，處理理好政府與企企業(yè)和消費者者個體的利益益關系REALESTATE構建五大體系系建立有效的宏宏觀調(diào)控體系系建立完善的住住房供應體系系建立完善的房房地產(chǎn)市場體體系建立全面的住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代代化體系建立優(yōu)良的