房地產(chǎn)金融總論

房地產(chǎn)金融教材：

《房地產(chǎn)金融新編》，曹建元編著，上海財經(jīng)大學出版社，2009，第1版。Questions1)whatisrealestate?Howtomakeprofitsinrealestateindustry?2)Whoistheparticipantinvolvedinrealestateindustry?3)Howaboutyourchoiceifyouneedalodge?4)Anycommentsonrealestate?總論

本章在簡要介紹房地產(chǎn)業(yè)及其資金運作的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融的概念進行了定義，概要介紹了我國房地產(chǎn)金融的主要發(fā)展歷程，分析了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，并闡述了房地產(chǎn)金融學的研究對象和內(nèi)容。第一章總論第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)及其資金運作一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)不僅是指土地及土地附著物，而且還包括由此而衍生的各種權(quán)屬關(guān)系。是以房與地的這種物的存在為前提的一種財產(chǎn)形態(tài)，是土地和附著于土地之上的房屋等建筑物以及構(gòu)筑物所構(gòu)成的物質(zhì)形態(tài)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，是房屋與土地的經(jīng)濟形態(tài)，它涉及到權(quán)屬關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的形成、轉(zhuǎn)化、抵押和租賃等是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主要內(nèi)容。（二）房地產(chǎn)業(yè)的特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)特性方面的特征（1）固定性（2）多樣性（3）耐久性（4）體積大2.房地產(chǎn)經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征（1）房地產(chǎn)所處的地理位置對其價格有重大影響；（2）房地產(chǎn)的單件性使得房地產(chǎn)估價顯得日趨重視；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，投資者可以以出售或出租等方式尋求投資回報；（4）房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)（三）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等項房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的各個經(jīng)濟單位的總體，包括房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)投資咨詢公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)交易市場組織、房地產(chǎn)估價事物所以及房地產(chǎn)管理機構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動涉及金融、保險、建筑和法律等領(lǐng)域。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)業(yè)資金及其運作（一）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的資金分類（1）從資金來源渠道劃分，資金包括投資者權(quán)益：包括國家投入的資本金、法人投入的資本金、個人投入的資本金、外商投入的資本金負債：包括金融機構(gòu)借款、債券籌資、預(yù)收購房定金、預(yù)收代建款和其他負債。（2）按資金的實物形態(tài)和價值轉(zhuǎn)移方式不同固定資金：主要指用于以房屋、建筑物、機械設(shè)備、運輸工具、辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)實物形態(tài)存在的勞動資料方面的資金流動資金：主要是指用于原材料等勞動對象方面的資金。（二）房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運行貨幣購買土地、工機料在建工程商品房資金（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)資資金金運運作作的的特特點點1、資資金金投投入入量量大大2、整整體體資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢慢；；3、資資金金運運作作受受地地域域影影響響大大；；4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金的的增增值值性性。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的概概念念一、、金金融融指貨貨幣幣資資金金的的融融通通，，包包括括與與貨貨幣幣流流通通和和信信用用有有關(guān)關(guān)的的一一切切活活動動。。如貨貨幣幣的的發(fā)發(fā)行行、、流流通通和和回回籠籠，，存存款款的的吸吸收收和和提提取取，，貸貸款款的的發(fā)發(fā)放放和和回回收收，，金金銀銀與與外外匯匯的的買買賣賣，，股股票票、、債債券券的的發(fā)發(fā)行行與與流流通通，，以以及及信信托托、、保保險險等等相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟濟活活動動。。金融融機機構(gòu)構(gòu)：：專專門門經(jīng)經(jīng)營營貨貨幣幣資資金金業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的機機構(gòu)構(gòu)，，包包括括銀銀行行、、保保險險公公司司、、信信托托公公司司、、財財務(wù)務(wù)公公司司、、信信用用合合作作社社等等。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的概概念念和和內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融是是指指在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、流流通通和和消消費費過過程程中中，，通通過過貨貨幣幣流流通通和和信信用用渠渠道道所所進進行行的的籌籌集集、、融融資資及及相相關(guān)關(guān)金金融融服服務(wù)務(wù)的的一一系系列列金金融融活活動動的的總總稱稱。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容包包括括吸吸收收房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)存存款款，，開開辦辦住住房房儲儲蓄蓄，，辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸貸款款尤尤其其是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款，，從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資、、信信托托、、保保險險、、典典當當和和貨貨幣幣結(jié)結(jié)算算以以及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有價價證證券券的的發(fā)發(fā)行行和和代代理理發(fā)發(fā)行行與與交交易易等等。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融的的發(fā)發(fā)展展（一一））起起步步、、初初創(chuàng)創(chuàng)時時期期(1840-1949)早在在1840年鴉鴉片片戰(zhàn)戰(zhàn)爭爭以以后后，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)就就伴伴隨隨房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相繼繼在在上上海海、、天天津津、、漢漢口口等等城城市市萌萌芽芽生生長長。。當當時時，，各各殖殖民民主主義義國國家家紛紛紛紛到到中中國國開開設(shè)設(shè)洋洋行行，，成成立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司，，依依仗仗特特權(quán)權(quán)牟牟取取暴暴利利。。1897年中中國國通通商商銀銀行行成成立立。。第一一次次世世界界大大戰(zhàn)戰(zhàn)以以后后，，中中國國民民族族資資本本主主義義工工商商業(yè)業(yè)得得到到發(fā)發(fā)展展，，相相繼繼成成立立多多家家商商業(yè)業(yè)銀銀行行，，并并開開始始以以投投資資、、抵抵押押、、信信托托等等形形式式參參與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。1930年、、1931年，，國國內(nèi)內(nèi)外外各各家家銀銀行行參參與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資和和買買賣賣業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)達達到到了了最最高高潮潮。。在在上上海海、、天天津津等等城城市市，，外外國國銀銀行行的的抵抵押押貸貸款款當當中中以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作抵抵押押的的一一般般都都占占一一半半以以上上。。其其中中最最大大的的一一家家銀銀行行———匯豐豐銀銀行行，，不不但但利利用用抵抵押押貸貸款款操操縱縱房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，而而且且大大量量購購買買各各房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司的的股股票票、、債債券券，，成成為為一一個個“房地地產(chǎn)產(chǎn)王王國國”。而而浙浙江江興興業(yè)業(yè)銀銀行行1931年帳帳面面上上的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)購購入入額額也也高高達達880余萬萬元元。。大大家家所所熟熟知知的的上上海海南南京京路路、、外外灘灘和和西西區(qū)區(qū)一一帶帶的的大大樓樓建建筑筑，，都都是是這這一一時時期期由由各各家家銀銀行行投投資資建建造造的的。。銀行行投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為自自身身實實力力的的體體現(xiàn)現(xiàn)，，起起到到樹樹立立銀銀行行形形象象、、吸吸引引客客戶戶存存款款的的一一個個重重要要手手段段，，如如“北四四行行”在上上海海投投資資建建造造國國際際飯飯店店大大廈廈；；浙浙江江興興業(yè)業(yè)銀銀行行1930年設(shè)設(shè)立立信信托托部部，，開開展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租出出賣賣、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。（二二））過過渡渡、、委委縮縮時時期期(1949-1978)新中中國國建建立立初初期期，，盡盡管管實實行行了了計計劃劃經(jīng)經(jīng)濟濟體體制制，，并并對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有制制和和財財政政金金融融體體制制進進行行了了改改革革，，但但城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)仍仍允允許許買買賣賣、、典典當當、、贈贈與與或或交交換換，，金金融融業(yè)業(yè)也也在在一一定定程程度度上上參參與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。1956年，，國國家家實實行行自自建建公公助助、、鼓鼓勵勵職職工工個個人人建建造造住住宅宅的的政政策策，，建建行行在在遼遼寧寧、、內(nèi)內(nèi)蒙蒙等等18個省省市市試試辦辦一一年年的的貸貸款款總總額額為為400萬元元的的建建造造住住宅宅貸貸款款。。到了了1956年底底工工商商業(yè)業(yè)社社會會主主義義改改造造基基本本完完成成后后，，雖雖然然城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)進進入入了了非非經(jīng)經(jīng)營營階階段段，，金金融融業(yè)業(yè)不不直直接接投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，但但財財政政撥撥款款的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)資資金金也也都都是是委委托托專專業(yè)業(yè)銀銀行行代代為為撥撥付付和和監(jiān)監(jiān)督督使使用用，，發(fā)發(fā)揮揮了了相相應(yīng)應(yīng)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融管管理理責責任任。。之后后，，計計劃劃經(jīng)經(jīng)濟濟中中，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房建建設(shè)設(shè)由由國國家家投投資資，，住住房房實實行行供供給給制制，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場不不存存在在，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)也也隨隨之之消消失失。。（三三））恢恢復(fù)復(fù)、、發(fā)發(fā)展展時時期期(1978-1986)1978年城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房制制度度開開始始改改革革，，提提出出住住房房商商品品化化的的觀觀念念。。1980年，，中中國國國國際際信信托托投投資資公公司司，，自自籌籌資資金金投投資資，，開開發(fā)發(fā)北北京京建建國國門門外外大大街街的的國國際際大大廈廈。。1981年建建行行組組建建中中國國房房屋屋開開發(fā)發(fā)公公司司，，開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目。。1982年開開始始試試辦辦購購房房儲儲蓄蓄貸貸款款業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。1984年國國務(wù)務(wù)院院提提出出組組建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合開開發(fā)發(fā)公公司司，，對對城城市市建建設(shè)設(shè)實實行行綜綜合合開開發(fā)發(fā)。。1986年，，為為配配合合““提提租租補補貼貼””的的房房改改，，煙煙臺臺、、蚌蚌埠埠成成立立住住房房儲儲蓄蓄銀銀行行，，并并承承擔擔了了房房改改金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。（四四））調(diào)調(diào)整整、、發(fā)發(fā)展展時時期期(1987-1993)1988年，，國國發(fā)發(fā)[1988]11號文文，，提提出出在在全全國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)分分期期分分批批推推行行住住房房制制度度改改革革。。文文中中明明確確提提出出政政府府可可委委托托銀銀行行設(shè)設(shè)立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸部部，，專專門門辦辦理理有有關(guān)關(guān)住住房房生生產(chǎn)產(chǎn)、、消消費費資資金金的的籌籌集集、、融融通通和和信信貸貸結(jié)結(jié)算算等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。1993年，，第第三三次次全全國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房制制度度改改革革工工作作會會議議提提出出普普建建公公積積金金制制、、發(fā)發(fā)展展住住房房金金融融等等房房改改指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想，，強強調(diào)調(diào)全全面面推推行行住住房房公公積積金金制制度度。。開開辦辦住住房房儲儲蓄蓄、、購購房房抵抵押押貸貸款款、、分分期期付付款款和和住住房房保保險險等等，，建建立立政政策策性性和和商商業(yè)業(yè)性性并并存存的的住住房房信信貸貸體體系系。。（五）規(guī)規(guī)范發(fā)展展時期(1994---)1994年12月《政策性住住房信貸貸業(yè)務(wù)管管理暫行行規(guī)定》、1995年7月《商業(yè)銀行行自營住住房貸款款管理暫暫行規(guī)定定》，對政策策性住房房金融業(yè)業(yè)務(wù)和商商業(yè)性住住房金融融業(yè)務(wù)作作了初步步規(guī)范。。1995年《商業(yè)銀行行法》、《擔保法》和《貸款通則則》頒布。1997年《個人住房房擔保貸貸款管理理試行辦辦法》。1998年，對《試行辦法法》進行修訂訂。1999年，央行行發(fā)布《經(jīng)濟適用用住房開開發(fā)貸款款管理暫暫行規(guī)定定》；2000年建設(shè)部部與央行行聯(lián)合發(fā)發(fā)布《住房置業(yè)業(yè)擔保管管理試行行辦法》，規(guī)范擔擔保公司司的運作作，同時時也豐富富了住房房貸款擔擔保的主主體。2001年央行《關(guān)于規(guī)范范住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)的通知知》，明確了了商業(yè)銀銀行開展展住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)共同同遵循的的有關(guān)規(guī)規(guī)定。四、房地地產(chǎn)金融融發(fā)展展展望1.房地產(chǎn)金金融的經(jīng)營主體體會進一步步增加，，房地產(chǎn)產(chǎn)金融經(jīng)經(jīng)營主體體經(jīng)營管管理能力力和服務(wù)務(wù)水平有有望提高高。2.房地產(chǎn)金金融工具具會呈現(xiàn)現(xiàn)多樣化化發(fā)展的的格局。。房地產(chǎn)金金融產(chǎn)品品的創(chuàng)新新：個人人抵押貸貸款品種種的細化化和完善善；進一一步開發(fā)發(fā)住房裝裝修保險險、購買買預(yù)售住住房保險險、住房房抵押貸貸款保證證保險、、房屋當當值保險險等；房房地產(chǎn)信信托理財財品種開開始增多多。商業(yè)銀行行、保險險公司、、信托投資公司司、證券券公司、、典當行行3.房地產(chǎn)金金融法規(guī)規(guī)不斷完完善，房房地產(chǎn)金金融市場場體系逐逐步完善善。一級金融融機構(gòu)：：政策性性和商業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)金融融機構(gòu)共共同發(fā)展展；二級金融融機構(gòu)：：房地產(chǎn)產(chǎn)證券化化尤其是是住房抵抵押貸款款證券化化可望運運行。4.網(wǎng)上房地地產(chǎn)金融融業(yè)務(wù)將將成為房房地產(chǎn)金金融發(fā)展展的一個個重要方方面。包括購房房貸款、、房產(chǎn)保保險等業(yè)業(yè)務(wù)。網(wǎng)上服務(wù)務(wù)特點：：網(wǎng)上申申請、實實時審查查、實時時認證、、在線支支付，客客戶可以以享受24小時周到到便捷的的服務(wù)。。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)的的關(guān)系一、房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展需需要金融融業(yè)的支支持（一）房房地產(chǎn)的的開發(fā)與與經(jīng)營需需要金融融業(yè)的配配合（二）房房地產(chǎn)的的流通和和消費需需要金融融業(yè)的幫幫助（三）房房地產(chǎn)的的發(fā)展過過程需要要融資以以外的其其他金融融手段的的服務(wù)。。如辦理結(jié)結(jié)算、信信托、保保險、代代理發(fā)行行有價證證券等。。二、金融融業(yè)的發(fā)發(fā)展需要要在房地地產(chǎn)業(yè)拓拓展業(yè)務(wù)務(wù)（一）金金融業(yè)的的發(fā)展需需要在房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域安排排資產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)；（二）金金融結(jié)算算工具在在房地產(chǎn)產(chǎn)流通和和消費領(lǐng)領(lǐng)域可得得到進一一步的應(yīng)應(yīng)用與推推廣（三）金金融業(yè)需需要在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)拓展金金融服務(wù)務(wù)內(nèi)容保險機構(gòu)構(gòu)開辦房房屋質(zhì)量量保險、、住房抵抵押貸款款保險等等新品種種；信托托機構(gòu)承承辦房地地產(chǎn)經(jīng)租租管理、、代理房房地產(chǎn)投投資或買買賣，從從事房地地產(chǎn)咨詢詢業(yè)務(wù)等等。第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融學學的研究究對象和和內(nèi)容一、房地地產(chǎn)金融融學的研研究對象象房地產(chǎn)金金融學是是經(jīng)濟學學的一個個分支，，是一門門介于房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟學、、貨幣銀銀行學、、保險學學和經(jīng)濟濟法學等等學科之之間的邊邊緣學科科。房地產(chǎn)金金融學是是專門研研究房地地產(chǎn)金融融活動的的方法和和規(guī)律的的科學。。研究的目目的是：：揭示規(guī)規(guī)律，運運用有效效的金融融手段，，籌集、、融通房房地產(chǎn)資資金，探探索實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)資金的的良性循循環(huán)。研究對象象主要涉