房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解

國家稅務總局所得稅管理司

何道成2008.7.15

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解

第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本講解

第三部分稅政問題解答

2第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解國稅發(fā)31號文出臺背景房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題:○缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結轉(zhuǎn)成本預售收入不能及時結轉(zhuǎn)為實際收入不能依法申報繳納企業(yè)所得稅?！饌卧旎蚋吖莱杀径嗔蓄A提費用混淆成本對象界限4國稅發(fā)31號文出臺背景

○利用關聯(lián)關系轉(zhuǎn)移利潤○企業(yè)之間也存在相互利用,共同偷逃稅款問題○稅收征管難度大稅收制度不完善地方政府干預過多5國稅發(fā)31號文出臺背景針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務總局在2003年度出臺了國稅發(fā)[2003]83號文,2006年度,國家稅務總局又對[2003]83號文進行了進一步修訂、完善,再次出臺了稅發(fā)[2006]31號文。6正文架構一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理三、開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理五、以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理7

六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理

七、代建工程和提供勞務的稅務處理

八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除

九、征收管理

十、適用減免稅政策

十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間正文架構8

正文講解第三部分9一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理（一）預售收入---開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認購、會費等（二）預計計稅毛利率和毛利額---預售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加（三）計稅成本結算的時點---從稅收法理上理解，應確定為完工之日10一、未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（四））預征征---外稅稅，對對預售售收入入預征征企業(yè)業(yè)所得得稅---從事事房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的的外商商投資資企業(yè)業(yè)預售售房地地產(chǎn)并并取得得預收收款的的，當當?shù)刂髦鞴芏惗悇諜C機關可可按預預計利利潤率率或其其他合合理辦辦法計計算預預計應應納稅稅所得得額，，并按按季預預征所所得稅稅，待待該項項房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、、銷售售收入入實現(xiàn)現(xiàn)后，，再依依照稅稅法有有關規(guī)規(guī)定計計算實實際應應納稅稅所得得額及及應納納所得得稅稅稅額，，按預預繳的的所得得稅額額計算算應退退補稅稅額。。11一、未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（五））實際際征收收----內(nèi)內(nèi)稅，，對預預售收收入采采取的的是實實際征征收企企業(yè)所所得稅稅。----預預征和和實際際征收收在法法律責責任上上存在在本質(zhì)質(zhì)上的的差別別。12一、未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（六））預計計計稅稅毛利利率的的分類類---經(jīng)濟濟適用用房---非經(jīng)經(jīng)濟適適用房房經(jīng)濟適適用房房○計稅稅毛利利率不不得低低于3%○必須須符合合建住住房[2004]77號號文的的規(guī)定定13一、未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（六））預計計計稅稅毛利利率的的分類類經(jīng)濟適適用房房○省會會城市市、直直轄市市、計計劃單單列市市城區(qū)區(qū)和郊郊區(qū)，，不得得低于于20％；；○地及及地級級市城城區(qū)和和郊區(qū)區(qū)，不不得低低于15％％；○其他他地區(qū)區(qū)，不不得低低于10％％當前需需要探探討的的兩個個問題題：限限價房房和危危房改改造換換遷房房。14二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（一））開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工標準準（二））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（三））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務管管理（四））銷售售收入入范圍圍（五））銷售售收入入確認認原則則15二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（一））內(nèi)稅稅---開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對象象）完完工標標準○竣工工證明明已報報房地地產(chǎn)管管理部部門備備案○開始始投入入使用用○取得得初始始產(chǎn)權權證明明上述三三個只只要具具備其其中的的一個個條件件，就就應視視為開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已已完工工16二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理外商投投資企企業(yè)完完工標標準(142號號文)○企業(yè)業(yè)應以以房地地產(chǎn)管管理部部門出出具工工程項項目合合格證證明之之日；；○或者者首筆筆房地地產(chǎn)使使用權權交付付之日日；○或者者辦理理首筆筆產(chǎn)權權轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)續(xù)之日日的較較早者者為房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售開始始。17二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（二））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理○預售售收入入確認認為實實際銷銷售收收入○結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計稅稅成本本○計算算實際際毛利利額，，并進進行差差異調(diào)調(diào)整注意差差異調(diào)調(diào)整時時點、、口徑徑、方方法18二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（三））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務管管理○開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)要向向主管管稅務務機關關報告告---開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工情況況○開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在年年度納納稅申申報時時應當當出具具：---稅務務鑒定定報告告---其他他相關關資料料19二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（三三））完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務管管理理○當當開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不能能按按規(guī)規(guī)定定結結算算計計稅稅成成本本時時，，主主管管稅稅務務機機關關有有兩兩個個權權利利：：---計計稅稅成成本本核核定定權權---稅稅收收征征管管處處罰罰權權20二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理（四四））銷銷售售收收入入范范圍圍○銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品取取得得的的全全部部價價款款現(xiàn)金金現(xiàn)現(xiàn)金金等等價價物物其其他他經(jīng)經(jīng)濟濟利利益益○代代收收款款項項以出出具具發(fā)發(fā)票票單單位位為為標標準準進進行行判判斷斷21（五五））銷銷售售收收入入確確認認原原則則○銷銷售售方方式式◎一一次次性性全全額額收收款款◎分分期期收收款款◎銀銀行行按按揭揭◎委委托托銷銷售售◎先先出出租租再再出出售售二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理22○采采取取委委托托銷銷售售方方式式◎手手續(xù)續(xù)費費◎視視同同買買斷斷◎超超基基價價分分成成◎包包銷銷二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理23○采采取取先先出出租租再再出出售售方方式式◎轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)(通通常常為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn))視同同銷銷售售租賃賃期期間間取取得得的的價價款款按按租租金金確確認認收收入入出售售時時按按固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)清清理理確確認認收收入入準予予計計提提折折舊舊二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理24投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)◎定定義義:是是指指為為賺賺取取租租金金或或資資本本增增值值,或或者者兩者者兼兼而而有有之之而而持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)◎下下列列房房地地產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)已出出租租的的土土地地使使用用權權持有有并并準準備備增增值值后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權權已出出租租的的建建筑筑物物二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理25◎不不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)（（非非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)））無需需視視同同銷銷售售租賃賃期期間間取取得得的的價價款款按按租租金金確確認認收收入入出售售時時按按開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認認收收入入的的實實現(xiàn)現(xiàn)不準準計計提提折折舊舊二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理26◎非非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，即即為為生生產(chǎn)產(chǎn)商商品品、、提提供供勞勞務務或或者者經(jīng)經(jīng)營營管管理理而而持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（主主要要指指固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)））作為為存存貨貨的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理27非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)互互轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換后后的的會會計計處處理理非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)時時，，應應按按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換當當日日的的市市場場公公允允價價計計價價，，其其中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換當當日日的的公公允允價價小小于于原原帳帳面面價價值值的的，，其其差差額額計計入入當當期期損損益益；；反反之之，，即即或或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換當當日日的的公公允允價價大大于于原原帳帳面面價價值值的的，，其其差差額額則則計計入入所所有有者者權權益益。。二、、完完工工開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的稅稅務務處處理理28轉(zhuǎn)換換后后的的稅稅務務處處理理---非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)：：損失失不不得得在在稅稅前前扣扣除除當收益不計計入應稅所所得時，計計稅成本不不得調(diào)整；；當收益計計入應稅所所得時，計計稅成本可可以調(diào)整。。二、完工開開發(fā)產(chǎn)品的的稅務處理理29轉(zhuǎn)換后的稅稅務處理---房地地產(chǎn)企業(yè)：：以是否轉(zhuǎn)為為固定資產(chǎn)產(chǎn)作為標準準進行判斷斷，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為固定資資產(chǎn)，在會會計上很可可能被確認認為投資性性房地產(chǎn)，，但無論是是否被確認認為投資性性房地產(chǎn)，，均應視同同銷售并進進行相關稅稅務處理。。二、完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理30三、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預預租收收入的的確認認○預租租新建造造的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在尚未未完工工或辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)初始始登記記、取取得產(chǎn)產(chǎn)權證證前出出租○租金金確認認時點點：自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品交付付承租租人使使用之之日起起，按按租金金確認認收入入的實實現(xiàn)。。31四、合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（一））定義義（二））分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理（三））分配配利潤潤的稅稅務處處理32四、合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理（一））定義義開發(fā)企企業(yè)以以本企企業(yè)為為主體體聯(lián)合合其他他企業(yè)業(yè)、單單位、、個人人合作作或合合資開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目，且且該項項目未成立立獨立立法人人公司司的，為為合作作建造造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品。33（二））分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅務處處理○收入入確認認的時時點：：首次分配開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時時○收入入確認認的范范圍：：應分開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品○兩種種處理理方法法已結算算計稅稅成本本：計計稅成成本與與投資資額的的差額額計入應應納稅稅所得得額未結算算計稅稅成本本：投投資額額轉(zhuǎn)作作預售售收入入四、合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理理34四、合合作建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的稅務務處理（三））分配配利潤潤的稅稅務處處理○開開發(fā)企企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一申申報繳繳納企企業(yè)所所得稅稅不得得在稅稅前分分配該項項目的的利潤潤○投資資方取取得利利潤視視同取取得股股息、、紅利利○開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)接受受的投投資額額不負負擔成成本費費用35五、以以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理（一））企業(yè)業(yè)、單單位以以換取取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品為目目的稅稅務處處理（二））企業(yè)業(yè)、單單位以以股權權形式式投資資的稅稅務處處理36（一））企業(yè)業(yè)、單單位以以換取取開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品為目目的稅稅務處處理○投投出方方涉及及的稅稅務處處理◎收入入確認認的時時點：：首次取取得開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時時◎收入入確認認的范范圍：：應取得得的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品◎經(jīng)濟濟業(yè)務務分解解為兩兩部分分轉(zhuǎn)讓土土地使使用權權購入開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品五、以以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理37五、以以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理○接受受方涉涉及的的稅務務處理理◎收入入確認認的時時點：：首次分分出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品◎收入入確認認的范范圍：：應分出出的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品◎開發(fā)發(fā)項目目成本本的確確認購入土土地使使用權權價格格38五、以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理（二））企業(yè)業(yè)、單單位以以股權權形式式投資資的稅稅務處處理○投出出方的的稅務務處理理◎稅務務處理理時點點：投投資交交易發(fā)發(fā)生時時◎稅務務處理理原則則：交交易分分解為為銷售售非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)和投資資兩項項經(jīng)濟濟業(yè)務務39○接受方方的稅稅務處處理◎稅務務處理理時點點：投投資交交易發(fā)發(fā)生時時◎稅務務處理理原則則：按按投資資交易易額計計算土土地使使用權權的成成本，，計入入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的成成本五、以以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理40五、以以土地地使用用權投投資開開發(fā)項項目的的稅務務處理理（二））企業(yè)業(yè)、單單位以以股權權形式式投資資的稅稅務處處理○投出出方的的稅務務處理理◎稅務務處理理時點點：投投資交交易發(fā)發(fā)生時時◎稅務務處理理原則則：交交易分分解為為銷售售非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)和投資資兩項項經(jīng)濟濟業(yè)務務41（一））視同同銷售售的范范圍（二））視同同銷售售收入入的確確認方方法六、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視視同銷銷售行行為稅稅務處處理42（一））視同同銷售售的范范圍○具體體項目目○視同同銷售售確認認時點點◎開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品所有有權或或使用用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時時◎?qū)嶋H際取得得利益益權利利時六、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視視同銷銷售行行為稅稅務處處理43（二））視同同銷售售收入入的確確認方方法○本企企業(yè)近近期同同類開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售價價格○參照照當?shù)氐赝愵愰_發(fā)發(fā)產(chǎn)品品市場場公允允價值值○按開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的成本本利潤潤率成本利利潤率率不得低低于15%(含含15%)具體比比例由由主管管稅務務機關關確定定六、開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視視同銷銷售行行為稅稅務處處理44七、代代建工工程和和提供供勞務務的稅稅務處處理（一））收入入確認認原則則（二））完工工百分分比法法（三））相關關收入入45（一）收收入確認認原則代建工程程和提供供勞務不不超過12個月月的，可可按合同同約定的的價款結結算日或或在合同同完工之之日確認認收入的的實現(xiàn)持續(xù)時間間超過12個月的的，可采采用完工工百分比比法按季季確認收收入的實實現(xiàn)。六、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品視視同銷售售行為稅稅務處理理46（二）完完工百分分比法○定義義：根據(jù)據(jù)合同完完工進度度同比例例確認收收入和費費用○完工進進度的確確定◎累計實實際發(fā)生生的合同同成本占占合同預預計總成成本比例例◎已經(jīng)完完成的合合同工作作量占合合同預計計總工作作量比例例◎測量已已完成合合同工作作量七、代建建工程和和提供勞勞務的稅稅務處理理47七、代建建工程和和提供勞勞務稅務務處理（三）相相關收入入開發(fā)企業(yè)業(yè)在代建建工程、、提供勞勞務過程程中節(jié)省省的材料料、下腳腳料、報報廢工程程或產(chǎn)品品的殘料料等，如如按合同同規(guī)定留留歸開發(fā)發(fā)企業(yè)所所有的，，應于實際取得得時按市場公公平成交交價確認認收入的的實現(xiàn)48八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除（一）成成本費用用扣除的的原則（二）成成本費用用扣除的的主要項項目49（一）成成本費用用扣除原原則○權責發(fā)發(fā)生制原原則○合理性性原則○配比原原則○真實性性原則○合法性性原則○及時性性原則八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除50（二）成成本費用用扣除的的主要項項目31號文文共例舉舉14項項八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除51第1項：：已銷開開發(fā)產(chǎn)品品的計稅稅成本已實現(xiàn)可可售面積積×可售售面積單單位工程程成本○可售面面積建建設部有有關規(guī)定定○單位工工程成本本成本對象象的平均均計稅成成本成本對象象總成本本÷總可可售面積積八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除52八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第2項：：計入開開發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費用用○項目前期工程程費基礎設施施建設費費公共配套套設施費費土地征用用及拆遷遷費建筑安裝裝工程費費開發(fā)間接接費用53○屬于成成本對象象完工前前發(fā)生的的費用◎直接成成本直接接計入◎能分清清成本對對象的間間接成本本直接計計入◎不能分分清成本本對象的的間接成成本、共共同成本本按權責責發(fā)生的的原則配配比計入入配比原則則：按成成本對象象占地面面積、工工程概算算、可售售面積、、建筑面面積八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除54○屬于成成本對象象完工后后發(fā)生的的費用，，2次分分攤◎第1次次◎◎第第2次已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品：：當期扣扣除已完工成成本對象象未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品：：銷售時時扣除未完工成成本對象象八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除55第3項：：應付費費用○憑合法法憑證計計算扣除除外部憑證證：發(fā)票票、合同同、司法法部門的的判決內(nèi)部憑證證：自制制憑證○預提費費用除稅稅收另有有規(guī)定外外，不得得在稅前前扣除八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除56八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的問問題第4項：：維修費費用○日常零零星的維維護、保保養(yǎng)、修修理等費費用○零星的的標準暫參照國國稅發(fā)[2000]84號文文第三十十一的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行57八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第5項：：共用部部位、共共用設施施設備維維修基金金○已計入入銷售收收入的維維修基金金于實際際移交時時扣除○代收代代繳的維維修基金金和預提提的維修修基金不不得扣除除58八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第6項：：會所等等配套設設施建造造費用○按公共共配套設設施處理理非營利性性且產(chǎn)權權屬于全全體業(yè)主主無償贈與與地方政政府、公公用事業(yè)業(yè)單位○按建造造固定資資產(chǎn)處理理○按建造造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品處理理59八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第7項：：郵電通通訊、學學校、醫(yī)醫(yī)療設施施○出售的的，按銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品處處理○出租的的，按固固定資產(chǎn)產(chǎn)處理○無償贈贈與國家家有關業(yè)業(yè)務管理理部門的的，按配配套設施施進行處處理○有償移交交國家有關關業(yè)務管管理部門門，取得得補償?shù)牡?，直接接抵扣建建設成本本60八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第8項：：售房部部、接待待處、樣樣板房建建設及裝裝修○能夠單單獨核算算成本，，按建造造固定資資產(chǎn)處理理○不能單單獨核算算成本，，按建造造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品61八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第9項：：保證金金開發(fā)企業(yè)業(yè)為客戶戶（購房房人）向向銀行按按揭貸款款提供保保證金（（擔保金金），不不得從銷銷售收入入中減除除，也不不得作為為費用在在當期稅稅前扣除除，應至至實際發(fā)發(fā)生損失失時再據(jù)據(jù)實扣除除。62第10項項：新辦辦開發(fā)企企業(yè)發(fā)生生的廣告告費、業(yè)業(yè)務宣傳傳費、業(yè)業(yè)務招待待費其結算期期限從取取得實際際銷售收收入年度度起，前前后共4年。其其中向后后結轉(zhuǎn)期期限為3年。八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除63八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第11項項：利息息○為建建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品借借入資金金而發(fā)生生的符合合稅收規(guī)規(guī)定的借借款費用用：◎?qū)儆诔沙杀緦ο笙笸旯で扒鞍l(fā)生的的，應配配比計入入成本對對象?！?qū)儆诔沙杀緦ο笙笸旯ず蠛蟀l(fā)生的的，可作作為財務務費用直直接扣除除。64八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除○向金融融機構統(tǒng)統(tǒng)一借款款后轉(zhuǎn)借借集團內(nèi)內(nèi)部其他他企業(yè)、、單位使使用的。。借入方出出具開發(fā)發(fā)企業(yè)從從金融機機構取得得借款的的證明文件件，支付的的利息準準予按稅稅收有關關規(guī)定在在稅前扣扣除65八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除○自有資資金借給給全資企企業(yè)（包包括分支支機構））和其他他關聯(lián)企企業(yè)的借入資金金金額超超過其注注冊資本本50％％的，超超過部分分的利息息支出，，不得在在稅前扣扣除；未超過部部分的利利息支出出，準予予按金融融機構同同類同期期貸款基基準利率率計算的的數(shù)額內(nèi)內(nèi)稅前扣扣除。66八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第12項項：土地地閑置費費因國家無無償收回回土地使使用權而而形成的的損失，，可作為為財產(chǎn)損損失由開開發(fā)企業(yè)業(yè)按稅收收規(guī)定自自行在稅稅前扣除除。67八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第13項項：成本本對象報報廢和毀毀損損失失成本對象象整體報報廢或毀毀損，其其凈損失失可作為為非正常財產(chǎn)損失失按稅收收規(guī)定扣扣除。68八、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本、費費用的扣扣除第14項項：：折折舊舊費費用用發(fā)企企業(yè)業(yè)將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，，可可按按稅稅收收規(guī)規(guī)定定扣扣除除折折舊舊費費用用。。未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)的的，，不不得得扣扣除除折折舊舊費費用用。。69（一））稅前前扣除除的管管理開發(fā)企企業(yè)在在年度度申報報納稅稅時，，應對對涉及及報稅稅務機機關審審批或或備案案的稅稅前扣扣除項項目逐逐筆逐逐項進進行核核實。。未按規(guī)規(guī)定報報批或或備案案以及及手續(xù)續(xù)、資資料不不全的的（包括括不提提供稅稅務鑒鑒定報報告）），要及時時補辦辦有關關手續(xù)續(xù)、資資料，，否則則不得得在稅稅前扣扣除。。九、關關于征征收管管理問問題70九、關關于征征收管管理問問題（二））核定定征收收開發(fā)企企業(yè)出出現(xiàn)下下列情情形之之一的的，稅稅務機機關可可對其其以往應繳的的企業(yè)業(yè)所得得稅按按核定定征收收方式式進行行征收收、管管理并并逐步步規(guī)范范。同同時按按《中中華人人民共共和國國稅收收征收收管理理法》》等稅稅收法法律、、法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定進進行處處理，，但不不得事先規(guī)定開開發(fā)企企業(yè)的的所得得稅按按核定定征收收方式式進行行征收收、管管理。。71九、關關于征征收管管理問問題○依照照法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定不不設賬賬簿○依照照法律律、行行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定應應當設設置但但未設設置賬賬簿○擅自自銷毀毀賬簿簿的或或者拒拒不提提供納納稅資資料○雖設設置賬賬簿，，但賬賬目混混亂或或成本本資料料、收收入憑憑證、、費用用憑證證殘缺缺不齊齊，難難以查查賬○發(fā)生生納稅稅義務務，未未按照照規(guī)定定期限限辦理理納稅稅申報報，經(jīng)經(jīng)稅務務機關關責令令限期期申報報，逾逾期仍仍不申申報○納稅稅人申申報的的計稅稅依據(jù)據(jù)明顯顯偏低低，又又無正正當理理由72根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務務的特特點，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)和和以銷銷售（（包括括代理理銷售售）開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品為為主的的企業(yè)業(yè)不得得享受受新辦辦企業(yè)業(yè)的稅稅收優(yōu)優(yōu)惠（（涵蓋蓋所有有新辦辦企業(yè)業(yè)）。。十、關關于適適用減減免稅稅政策策問題題73（一））新文文件適適用范范圍各種經(jīng)經(jīng)濟性性質(zhì)的的內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，以以及從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務務的其其他內(nèi)內(nèi)資企企業(yè)。。各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市和和計劃劃單列列市國國家稅稅務局局、地地方稅稅務局局應聯(lián)合制制定具體實實施辦辦法，，并報報國家家稅務務總局局備案案。十一、、新文文件適適用范范圍和和執(zhí)行行時間間74（二））新文文件執(zhí)執(zhí)行時時間自2006年1月1日起起執(zhí)行行，《《國家家稅務務總局局關于于房地地產(chǎn)開開發(fā)有有關企企業(yè)所所得稅稅問題題的通通知》》（國國稅發(fā)發(fā)［2003］］83號））同時時廢止止。此前沒沒有明明確規(guī)規(guī)定且且尚未未進行行處理理的稅稅務事事項，，按本本通知知執(zhí)行行。十一、、新文文件適適用范范圍和和執(zhí)行行時間間75第二部部分房房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)計稅成成本講講解開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計計稅成成本概概念是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在開開發(fā)土土地，，建造造住宅宅、商商業(yè)用用房以以及其其他建建筑物物、附附著物物、配配套設設施等等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品時所所發(fā)生生的按按照稅稅收規(guī)規(guī)定進進行核核算與與計量量的各各項耗耗費。。77開發(fā)企企業(yè)的的各項項耗費費按其其性質(zhì)質(zhì)和因因果關關系可可以區(qū)區(qū)分為為:期間費費用和和開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品成本本開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品會會計成成本與與計稅稅成本本已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品與與未銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品計稅稅成本本完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品與與未完完工開開發(fā)品品計稅稅成本本開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計計稅成成本分分類78成本對對象是是為歸歸集和和分配配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)、建建造過過程中中的各各項耗耗費而而確定定的費費用承承擔者者。計計稅成成本對對象的的確定定有6個原原則:(一)可否否銷售售原則則。開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品能能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷銷售的的，應應作為為獨立立的成成本對對象進進行成成本核核算；；不能能對外外經(jīng)營營銷售售的，，應作作為配配套設設施費費用攤攤入其其他成成本對對象。。成本對對象的的確定定原則則79（二））定定價差差異原原則。。開產(chǎn)產(chǎn)品因因其預預期售售價存存在較較大差差異的的，應應分別別作為為成本本對象象進行行核算算。（三））產(chǎn)產(chǎn)品差差異原原則。。開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品因建建筑上上存在在明顯顯差異異可能能導致致其建建造成成本出出現(xiàn)較較大差差異的的，要要分別別作為為成本本對象象進行行核算算。成本對對象的的確定定原則則80（四））分類類歸集集原則則。對對同一一開發(fā)發(fā)地點點、開開竣工工時間間相近近、結結構類類型相相似群群體開開發(fā)的的項目目，可可以作作為一一個成成本對對象進進行核核算。。（五））功能能區(qū)分分原則則。開開發(fā)項項目某某組成成部分分相對對獨立立，且且具有有不同同使用用功能能相時時，可可以作作為一一個成成本對對象進進行核核算。。成本對對象的的確定定原則則81（六））權益益區(qū)分分原則則。開開發(fā)項項目屬屬于受受托代代建的的或多多方合合作開開發(fā)的的，應應結合合上述述原則則分別別劃分分成本本對象象進行行核算算。成本對對象的的確定定原則則82根據(jù)以以上計計稅成成本確確定原原則，，開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應將將土地地、房房屋、、配套套設施施和代代建工工程作作為4類成成本對對象分分別核核算。。計稅成成本的的種類類83（一））土地地開發(fā)發(fā)成本本。指指房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)土土地（（即建建設場場地））所發(fā)發(fā)生的的各項項費用用支出出。1．為為轉(zhuǎn)讓讓、出出租而而開發(fā)發(fā)的商商品性性土地地，其其完工工后直直接列列為開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進進行稅稅務處處理。。2．為為開發(fā)發(fā)商品品房、、出租租房等等房屋屋而開開發(fā)的的自用用土地地，應應按規(guī)規(guī)定攤攤入可可售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成成本。。計稅成成本的的種類類84（二））房屋屋開發(fā)發(fā)成本本。指房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)開開發(fā)各各種房房屋所所發(fā)生生的各各項費費用，，其完完工后后直接接列為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品進行行稅務務處理理。1．．為為銷銷售售而而開開發(fā)發(fā)的的商商品品房房，，其其完完工工后后直直接接列列為為開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品。。2．．為為出出租租經(jīng)經(jīng)營營而而開開發(fā)發(fā)的的房房屋屋，，其其完完工工后后視視同同銷銷售售的的，，則則按按固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)進進行行稅稅務務處處理理；；未未視視同同銷銷售售的的，，按按開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品進進行行稅稅務務處處理理。。計稅稅成成本本的的種種類類85（二二））房房屋屋開開發(fā)發(fā)成成本本3．．為為安安置置拆拆遷遷居居民民而而開開發(fā)發(fā)建建造造的的周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房，，其其完完工工后后應應按按房房屋屋類類固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊年年限限攤攤提提的的費費用用，，直直接接在在稅稅前前扣扣除除(目目前前在在會會計計核核算算上上是是計計入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本)。。計稅稅成成本本的的種種類類86（三三））配配套套設設施施開開發(fā)發(fā)成成本本。。指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)的的為為主主體體建建筑筑物物配配套套服服務務的的各各項項輔輔助助設設施施而而發(fā)發(fā)生生的的各各項項支支出出。。1．．能能夠夠有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的商商業(yè)業(yè)性性配配套套設設施施，，其其完完工工后后按按開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品進進行行稅稅務務處處理理。。2．．不不能能有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的公公共共配配套套設設施施所所發(fā)發(fā)生生的的各各項項支支出出，，應應按按規(guī)規(guī)定定攤攤入入可可售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本。。計稅稅成成本本的的種種類類87（四四））代代建建工工程程開開發(fā)發(fā)成成本本。。代代建建工工程程是是指指開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)接接受受委委托托單單位位的的委委托托，，代代為為開開發(fā)發(fā)、、建建造造的的各各種種工工程程。。上述述四四類類成成本本對對象象的的進進一一步步劃劃分分，，由由開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在開開工工之之前前按按照照稅稅收收規(guī)規(guī)定定自自行行確確定定。。成成本本對對象象一一經(jīng)經(jīng)確確定定，，不不能能隨隨意意更更改改或或相相互互混混淆淆。。計稅稅成成本本的的種種類類88開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品計計稅稅成成本本支支出出項項目目有有6個個:（一一））土土地地征征用用費費及及拆拆遷遷補補償償費費。。指指為為取取得得土土地地開開發(fā)發(fā)使使用用權權（（或或開開發(fā)發(fā)權權））而而發(fā)發(fā)生生的的各各項項費費用用，，主主要要包包括括土土地地買買價價或或出出讓讓金金、、大大市市政政配配套套費費、、契契稅稅、、耕耕地地占占用用稅稅、、土土地地使使用用費費、、土土地地閑閑置置費費、、土土地地變變更更用用途途和和超超面面積積補補交交的的地地價價及及相相關關稅稅費費、、拆拆遷遷補補償償支支出出、、安安置置及及動動遷遷支支、、農(nóng)農(nóng)作作物物補補償償費費、、危危房房補補償償費費等等。。計稅稅成成本本項項目目89（二二））前前期期工工程程費費。。指指在在取取得得土土地地開開發(fā)發(fā)權權（（或或開開發(fā)發(fā)權權））之之后后、、項項目目開開發(fā)發(fā)之之前前發(fā)發(fā)生生的的水水文文地地質(zhì)質(zhì)勘勘察察、、測測繪繪、、規(guī)規(guī)劃劃、、設設計計、、可可行行性性研研究究、、籌籌建建、、場場地地通通平平等等前前期期費費用用。。計稅稅成成本本項項目目90（三三））建建筑筑安安裝裝工工程程費費。。指指開開發(fā)發(fā)項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中發(fā)發(fā)生生的的各各項項建建筑筑安安裝裝費費用用，，包包括括開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以出出包包方方式式支支付付給給承承包包單單位位的的建建筑筑安安裝裝工工程程費費和和以以自自營營方方式式發(fā)發(fā)生生的的列列入入開開發(fā)發(fā)項項目目施施工工預預算算范范疇疇內(nèi)內(nèi)的的各各項項費費用用。。主主要要包包括括開開發(fā)發(fā)項項目目建建筑筑工工程程費費和和開開發(fā)發(fā)項項目目安安裝裝工工程程費費等等。。計稅稅成成本本項項目目91（四四））基基礎礎設設施施建建設設費費。。指指開開發(fā)發(fā)項項目目在在開開發(fā)發(fā)過過程程中中所所發(fā)發(fā)生生的的各各項項基基礎礎設設施施支支出出，，主主要要包包括括開開發(fā)發(fā)項項目目內(nèi)內(nèi)道道路路、、供供水水、、供供電電、、供供氣氣、、排排污污、、排排洪洪、、通通訊訊、、照照明明等等社社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費費和和環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生、、園園林林綠綠化化等等園園林林環(huán)環(huán)境境工工程程費費。。計稅稅成成本本項項目目92（五五））公公共共配配套套設設施施費費：：指指開開發(fā)發(fā)項項目目內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)生生的的、、獨獨立立的的、、非非營營利利性性且且產(chǎn)產(chǎn)權權屬屬于于全全體體業(yè)業(yè)主主的的，，或或無無償償贈贈與與地地方方政政府府、、政政府府公公用用事事業(yè)業(yè)單單位位的的公公共共配配套套設設施施支支出出。。主主要要包包括括居居委委會會、、派派出出所所、、崗崗亭亭、、電電站站、、熱熱力力站站、、水水廠廠、、文文體體場場館館、、兒兒童童樂樂園園、、自自行行車車棚棚等等。。計稅稅成成本本項項目目93（六六））開開發(fā)發(fā)間間接接費費。。指指開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)為為直直接接組組織織和和管管理理開開發(fā)發(fā)項項目目所所發(fā)發(fā)生生的的，，且且不不能能將將其其歸歸屬屬于于某某一一特特定定成成本本對對象象的的成成本本費費用用性性支支出出。。主主要要包包括括管管理理人人員員工工資資、、職職工工福福利利費費、、折折舊舊費費、、修修理理費費、、辦辦公公費費、、水水電電費費、、勞勞動動保保護護費費、、工工程程管管理理費費、、周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房攤攤銷銷以以及及項項目目營營銷銷設設施施建建造造費費等等。。計稅稅成成本本項項目目94計稅稅成成本本核核算算的的一一般般程程序序分分為為5步步:（一一））對對當當期期實實際際發(fā)發(fā)生生的的各各項項支支出出，，按按其其性性質(zhì)質(zhì)、、經(jīng)經(jīng)濟濟用用途途及及發(fā)發(fā)生生的的地地點點、、時時間間區(qū)區(qū)進進行行整整理理、、歸歸類類，，并并將將其其區(qū)區(qū)分分為為應應計計入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品計計稅稅成成本本對對象象的的成成本本和和應應在在當當期期稅稅前前扣扣除除的的期期間間費費用用。。同同時時還還應應對對當當期期尚尚未未發(fā)發(fā)生生但但應應由由當當期期負負擔擔的的預預提提費費用用和和當當期期已已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)生生但但應應按按受受益益期期分分攤攤的的待待攤攤費費用用，，按按稅稅收收規(guī)規(guī)定定進進行行確確認認。。計稅稅成成本本核核算算的的一一般般程程序序95（二二））對對當當期期應應計計入入開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本中中的的各各項項實實際際支支出出、、預預提提費費用用、、待待攤攤費費用用等等合合理理的的劃劃分分為為直直接接成成本本、、間間接接成成本本和和共共同同成成本本。。計稅稅成成本本核核算算的的一一般般程程序序96（三三））對對當當期期已已完完工工成成本本對對象象的的計計稅稅成成本本進進行行結結算算，，并并按按房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門核核定定的的可可售售面面積積計計算算其其單單位位工工程程成成本本。?？墒勖娣e單單位工程成成本=成本本對象總成成本÷總可可售面積。。計稅成本核核算的一般般程序97（四）對當當期已實現(xiàn)現(xiàn)銷售的可可售面積，，按其單位位工程成本本計算出已已銷產(chǎn)品開開發(fā)產(chǎn)品的的計稅成本本，并在當當期納稅申申報時進行行扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本=已已實現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售售面積單位位工程成本本。計稅成本核核算的一般般程序98（五）對前前期已完工工開發(fā)產(chǎn)品品本期應負負擔的成本本費用按已已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和未銷銷開發(fā)產(chǎn)品品進行分配配，其中應應由已銷開開發(fā)產(chǎn)品負負擔的部分分，在當期期納稅申報報時進行扣扣除。計稅成本核核算的一般般程序99開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)生的應計計入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費用其其直接成本本和能夠分分清成本負負擔對象的的間接成本本，直接計計入成本對對象。共同同成本和不不能分清負負擔對象的的間接成本本，應按受受益的原則則和配比的的原則分配配至各成本本對象，具具體分配方方法有5種種。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法100（一）占地地面積法指按已動工工開發(fā)成本本對象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進行分分配。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法101（一）占地地面積法1、一次性性開發(fā)→計計算公式按某一成本本對象占地地面積占全全部成本對對象占地總總積面的比比例進行分分配。某一成本對對象應分配配的成本=該成本對對象占地面面積÷全部部成本對象象占地總面面積×應分分配的開發(fā)發(fā)成本計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法102（一）占地地面積法2、分期開開發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進行分分配，然后后再按某一一成本對象象占地面積積占期內(nèi)全全部成本對對象占地總總積面的比比例進行分分配。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法103（一）占地地面積法2、分期開開發(fā)→計算算公式期內(nèi)全部成成本對象應應負擔的成成本=期內(nèi)內(nèi)成本對象象占地面積積÷開發(fā)用用地總面積積×應分配配的開發(fā)成成本期內(nèi)某一成成本對象應應分配的成成本=該成成本對象占占地面積÷÷期內(nèi)全部部成本對象象占地面積積×期內(nèi)全全部成本對對象應負擔擔的成本計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法104（一）占地地面積法2、分期開開發(fā)期內(nèi)全部成成本對象應應負擔的占占地面積為為期內(nèi)開發(fā)發(fā)用地占地地面積減除除應由各期期成本對象象共同負擔擔的占地面面積。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法105（二）建筑筑面積法指按已動工工開發(fā)成本本對象建筑筑面積占開開發(fā)用地總總建筑積面面的比例進進行分配。。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法106（二）建筑筑面積法1、一次性性開發(fā)→計計算公式按某一成本本對象建筑筑面積占全全部成本對對象建筑積積面的比例例進行分配配。某一成本對對象應分配配的成本=該成本對對象建筑面面積÷全部部成本對象象建筑面積積×應分配配的開發(fā)成成本計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法107（二）建筑筑面積法2、分期開開發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象建筑筑面積占開開發(fā)用地計計劃建筑積積面的比例例進行分配配，然后再再按某一成成本對象建建筑面積占占期內(nèi)全部部成本對象象建筑積面面的比例進進行分配。。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法108（二）建筑筑面積法2、分期開開發(fā)→計算算公式期內(nèi)全部成成本對象應應負擔的成成本=期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象建筑筑面積÷開開發(fā)用地計計劃建筑積積面×應分分配的開發(fā)發(fā)成本期內(nèi)某一成成本對象應應分配的成成本=該成成本對象建建筑面積÷÷期內(nèi)全部部成本對象象建筑面積積×應分配配的開發(fā)成成本計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法109（三）直接接成本法→→計算公式式指按期內(nèi)某某一成本對對象的直接接開發(fā)成本本占期內(nèi)全全部成本對對象直接開開發(fā)成本的的比例進行行分配。該該僅適用用于一次性性開發(fā)或同同一期內(nèi)的的成本分配配。計稅成本項項目的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法110（三）直接接成本法某一成本對對象應分配配的成本=該成本對對象直接開開發(fā)成本÷÷期內(nèi)全部部成本對直直接開發(fā)成成本×應分分配的開發(fā)發(fā)成本計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法111（四））預算算造價價法指按期期內(nèi)某某一成成本對對象預預算造造價占占期內(nèi)內(nèi)全部部成本本對象象預算算造價價的比比例進進行分分配。。該該僅僅適用用于一一次性性開發(fā)發(fā)或同同一期期內(nèi)的的成本本分配配。計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法112（四））預算算造價價法→→計算算公式式某一成成本對對象應應分配配的成成本=該成成本對對象預預算造造價÷÷期內(nèi)內(nèi)全部部成本本對預預算造造價××應分分配的的開發(fā)發(fā)成本本計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法113（五））預定定售價價法指按期期內(nèi)某某一成成本對對象預預定售售價占占期內(nèi)內(nèi)全部部成本本對象象預定定售價價總額額的比比例進進行分分配。。該該僅僅適用用于一一次性性開發(fā)發(fā)或同同一期期內(nèi)的的成本本分配配。計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法114（五））預定定售價價法→→計算算公式式某一成成本對對象應應分配配的成成本=該成成本對對象預預定造造價÷÷期內(nèi)內(nèi)全部部成本本對預預定售售價××應分分配的的開發(fā)發(fā)成本本計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法115下列共共同性性成本本項目目或不不能分分清成成本對對象的的間接接成本本項目目必須須按以以下方方法進進行分分配：：（一））土地地征用用及拆拆遷補補償費費（或或自用用土地地開發(fā)發(fā)成本本），，應按按占地地面積積法進進行分分配。。計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法116下列共共同性性成本本項目目或不不能分分清成成本對對象的的間接接成本本項目目必須須按以以下方方法進進行分分配：：（二））公共共配套套設施施開發(fā)發(fā)成本本（或或公共共配套套設施施開發(fā)發(fā)成本本費））按建建筑面面積法法在可可售計計稅成成本對對象間間進行行分配配。計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法117下列共共同性性成本本項目目或不不能分分清成成本對對象的的間接接成本本項目目必須須按以以下方方法進進行分分配：：（三））其他他成本本項目目的分分配法法由開開發(fā)企企業(yè)自自行確確定。。計稅稅成本本項目目的結結轉(zhuǎn)方方法計稅成成本項項目的的結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法法118自用的土地地和公共配配套設施：：作為獨立成成本對象進進行核算的的，在結算算已完工可可售成本對對象時，按按以下規(guī)定定進行分配配：（一）自用用土地和公公共配套設設施已完工工的，可將將其實際發(fā)發(fā)生的計稅稅成本按前前條規(guī)定分分配至可售售成本對象象。特定事項的的稅務處理理119自用的土地地和公共配配套設施：：（二）自用用土地和公公共配套設設施未完工工的，可將將其預算造造價按前條條規(guī)定分配配至可售成成本對象。。特定事項的的稅務處理理120土地使用權權成本：開開發(fā)企業(yè)業(yè)以非貨幣幣交易方式式取得土地地使用權的的，分兩種種情形進行行處理。特定事項的的稅務處理理121（一）其投投入方以換換取開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品為目的的，將土地地使用權投投資開發(fā)企企業(yè)的，按按下列規(guī)定定進行處理理：1．換取的的開發(fā)產(chǎn)品品如為該項項土地開發(fā)發(fā)、建造的的，接受投投資的開發(fā)發(fā)企業(yè)在接接受土地使使用權時暫暫不確認其其成本，待待首次分出出開發(fā)產(chǎn)品品時，再按按應分出開開發(fā)產(chǎn)品（（包括首次次分出的和和以后應分分出的）的的市場公允允價值和土土地使用權權轉(zhuǎn)移過程程中應支付付的相關稅稅費計算計計算確認該