房地產(chǎn)評(píng)估XXXX市場(chǎng)法

第三章市場(chǎng)比較法第一節(jié)市場(chǎng)比較法的基本原理第二節(jié)市場(chǎng)比較法的步驟第三節(jié)案例分析第一節(jié)市場(chǎng)比較法的基本原理

一、市場(chǎng)比較法的概念別稱(chēng)：市場(chǎng)法,交易實(shí)例比較法,比較法

是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。求出的評(píng)估價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)資料比較法交易實(shí)例比較法買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法交易案例比較法關(guān)鍵選擇類(lèi)似房地產(chǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)估價(jià)公式適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法以?xún)r(jià)定級(jí)原則圖形單元法（基準(zhǔn)地價(jià)、新建商品房版塊分區(qū)、行政區(qū)重合形成）——Mapinfo各單元評(píng)估樣本房屋價(jià)格、聚類(lèi)形成圖斑確定范圍、四至、等級(jí)評(píng)估各單元評(píng)估樣本房屋價(jià)格時(shí)采用標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋修正法，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)方法在交易實(shí)例中選擇可比實(shí)例進(jìn)行估價(jià)二、理論依據(jù)：替代原理基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對(duì)象適用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法

替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況調(diào)整系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對(duì)象適用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例市場(chǎng)比較法三、估價(jià)公式三、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，近期內(nèi)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)，而且有廣泛交易的房地產(chǎn)類(lèi)型。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),則難以采用比較法估價(jià)。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等比較法適用的條件：充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～4個(gè)。資料具有相關(guān)性；市場(chǎng)供求基本一致；明確具備的條件（成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異?。?。資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。第二二節(jié)節(jié)市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法的的步步驟驟1.搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例；；2．選選取取可可比比實(shí)實(shí)例例；；3．建建立立價(jià)價(jià)格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；4．進(jìn)進(jìn)行行交交易易情情況況修修正正；；5．進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期修修正正；；6．進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正；；（（區(qū)區(qū)域域和和個(gè)個(gè)別別因因素素修修正正））7．求求取取比比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格格。。一．．搜搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例1、搜搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例的的必必要要性性運(yùn)用用比比較較法法估估價(jià)價(jià)，，首先先需需要要擁?yè)碛杏写蟠罅苛空嬲鎸?shí)實(shí)、、可可靠靠的的交交易易實(shí)實(shí)例例。搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例在在平平時(shí)時(shí)就就應(yīng)應(yīng)留留意意搜搜集集和和積積累累，，同同時(shí)時(shí)，，在在采采用用比比較較法法估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)也也可可以以有有針針對(duì)對(duì)性性地地搜搜集集一一些些交交易易實(shí)實(shí)例例。。2、搜搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例的的途途徑徑(1)查閱閱政政府府有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易等等資資料料。。如房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)申申報(bào)報(bào)的的成成交交價(jià)價(jià)格格資資料料、、交交易易登登記記資資料料，，政政府府出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的地地價(jià)價(jià)資資料料，，政政府府確確定定、、公公布布的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)、、標(biāo)標(biāo)定定地地價(jià)價(jià)和和房房屋屋重重置置價(jià)價(jià)格格資資料料等等。。(2)查閱閱報(bào)報(bào)刊刊上上有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售、、出出租租的的廣廣告告、、信信息息等等資資料料。。(3)參加加房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易展展示示會(huì)會(huì)，，了了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格行行情情，，搜搜集集有有關(guān)關(guān)信信息息，，索索取取有有關(guān)關(guān)資資料料。。(4)向房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易當(dāng)當(dāng)事事人人、、四四鄰鄰、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人、、金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、司司法法機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)等等調(diào)調(diào)查查了了解解有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易的的情情況況.(5)假裝裝成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者，，與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售者者，，如如房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)代代理理商商等等洽洽談?wù)?，，取取得得真真?shí)實(shí)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格資資料料。。(6)同行行之之間間相相互互提提供供。。估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)或或估估價(jià)價(jià)人人員員可可以以約約定定相相互互交交換換所所搜搜集集的的交交易易實(shí)實(shí)例例和和經(jīng)經(jīng)手手的的估估價(jià)價(jià)案案例例資資料料。。(7)其他他途途徑徑。。如如向向當(dāng)當(dāng)事事人人、、四四鄰鄰、、經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記代代理理人人、、金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、司司法法機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)等等調(diào)調(diào)查查了了解解注意意：不論論是是何何種種渠渠道道所所獲獲得得的的交交易易實(shí)實(shí)例例資資料料，，都都要要進(jìn)進(jìn)行行核核實(shí)實(shí)，，以以保保證證評(píng)評(píng)估估結(jié)結(jié)果果的的可可信信性性。3、搜搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例的的內(nèi)內(nèi)容容在搜搜集集交交易易實(shí)實(shí)例例時(shí)時(shí)，，需需要要搜搜集集的的內(nèi)內(nèi)容容應(yīng)應(yīng)包包括括：：(1)交易易雙雙方方的的基基本本情情況況和和交交易易目目的的；；(2)交易易實(shí)實(shí)例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的狀狀況況，，如如坐坐落落、、用用途途、、土土地地狀狀況況、、建建筑筑物物狀狀況況、、周周?chē)鷩h(huán)環(huán)境境、、景景觀觀等等；；(3)成交日期；；(4)成交價(jià)格；；(5)付款方式；；搜集交易實(shí)實(shí)例時(shí)應(yīng)注注意所搜集集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化。需要搜集的的內(nèi)容最好好在事先針針對(duì)不同類(lèi)類(lèi)型的房地地產(chǎn)，如分分為居住、、商業(yè)、辦辦公、旅館館、餐飲、、娛樂(lè)、工工業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)等，制作作成表格，，此表格可可命名為““交易實(shí)例例調(diào)查表””。交易實(shí)例調(diào)調(diào)查表房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)和估估價(jià)人員，，應(yīng)當(dāng)建立立房地產(chǎn)交易易實(shí)例庫(kù)，這是從事事房地產(chǎn)估估價(jià)的一項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)性工工作。交易實(shí)例庫(kù)庫(kù)的建立可可通過(guò)制作作成交易實(shí)實(shí)例卡片，，分門(mén)別類(lèi)類(lèi)存放；或或?qū)⑺鸭降降慕灰讓?shí)實(shí)例分門(mén)別別類(lèi)存人計(jì)計(jì)算機(jī)中，，這樣有利利于保存和和在需要時(shí)時(shí)查找、調(diào)調(diào)用。二．選取可可比實(shí)例需要從中選選擇符合一一定條件的的交易實(shí)例例作為估價(jià)價(jià)中用于參參照比較的的交易實(shí)例例。這些用用于參照比比較的交易易實(shí)例，稱(chēng)稱(chēng)為可比實(shí)例。條件：類(lèi)似似房地產(chǎn)；；成交日期期與價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)相近；；是或可修修正為正常常價(jià)格?？杀葘?shí)例選選取得恰當(dāng)當(dāng)與否，直直接影響到到比較法評(píng)評(píng)估出的價(jià)價(jià)格的準(zhǔn)確確性，因此此應(yīng)特別慎慎重。選取取的個(gè)數(shù)：：3－10個(gè)(含3個(gè)、含10個(gè))選取的可比比實(shí)例應(yīng)符符合的要求求：用途相同；；結(jié)構(gòu)類(lèi)同區(qū)域類(lèi)似價(jià)格類(lèi)型相相同時(shí)間接近；；正常交易在實(shí)際選取取時(shí)，上述述四個(gè)方面面可具體化化為下列8點(diǎn)：1．可比實(shí)例例所處的地地區(qū)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象所所處的地區(qū)區(qū)相同，或或是在同一一供求范圍圍內(nèi)的類(lèi)似似地區(qū)。2．可比實(shí)例例的用途應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)對(duì)象的用途途相同。這里的用途途主要指大大類(lèi)用途，，如果能做做到小類(lèi)用用途也相同同則更好。。大類(lèi)用途途一般分為為：(1)居住；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。3．可比實(shí)例例的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)相同。這里的建筑筑結(jié)構(gòu)主要要指大類(lèi)建建筑結(jié)構(gòu)，，如果能做做到小類(lèi)建建筑結(jié)構(gòu)也也相同則更更好。大類(lèi)類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)一般分為為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；；(4)磚木結(jié)構(gòu)；；(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。。4．可比實(shí)例例的規(guī)模應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)對(duì)象的規(guī)模模相當(dāng)。5．可比實(shí)例例的權(quán)利性性質(zhì)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象的的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)相同，當(dāng)當(dāng)兩者不相相同時(shí)，一一般不能作作為可比實(shí)實(shí)例。6．可比實(shí)例例的交易類(lèi)類(lèi)型應(yīng)與估估價(jià)目的吻吻合。交易類(lèi)型主主要有土地地使用權(quán)協(xié)協(xié)議出讓、、一般買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、租賃、、征用等。。為抵押、、抵債目的的的估價(jià)，，應(yīng)選取一一般買(mǎi)賣(mài)的的交易實(shí)例例為可比實(shí)實(shí)例。7．可比實(shí)例例的成交日日期應(yīng)與價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)接接近。交易實(shí)例的的成交日期期與價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)相隔一年以以上的不宜宜采用，因?yàn)殡y以以進(jìn)行交易易日期修正正，即使修修正也可能能出現(xiàn)較大大偏差。8．可比實(shí)例例的成交價(jià)價(jià)格應(yīng)是正正常成交價(jià)價(jià)格，或可可修正為正正常成交價(jià)價(jià)格。三、建立價(jià)價(jià)格可比基基礎(chǔ)(五統(tǒng)一)建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)包包括5個(gè)方面：1、統(tǒng)一付款款方式；2、統(tǒng)一采用用單價(jià)；3、統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位；4、統(tǒng)一面積積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積積單位。1、統(tǒng)一付款款方式由由于房地地產(chǎn)的價(jià)值值量大，成成交價(jià)格往往往采用分分期付款的的方式支付付。估價(jià)中為便便于比較，，價(jià)格以一一次付清所所需支付的的金額為基基準(zhǔn)。就需需要將分期期付款的可可比實(shí)例的的成交價(jià)格格折算為在在其成交日日期時(shí)一次次付清。具體方法是是貨幣的時(shí)時(shí)間價(jià)值中中的折現(xiàn)計(jì)計(jì)算。例題：某宗房地產(chǎn)產(chǎn)的交易總總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中中首期付款款20％，余款于于半年后支支付。假設(shè)設(shè)月利率為為0.5％，則在其其成交日期期時(shí)一次付付清的價(jià)格格是多少？？2、統(tǒng)一采用用單價(jià)在在統(tǒng)一采采用單價(jià)方方面，通常常為單位的的價(jià)格,單位不一定定是面積。。土地：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)、樓面地地價(jià)建筑物：建建筑面積、、使用面積積、套內(nèi)建建筑面積倉(cāng)庫(kù)：?jiǎn)挝晃惑w積碼碼頭：泊泊位停車(chē)場(chǎng)：車(chē)車(chē)位旅旅館：房房間或床位位電影院：座座位醫(yī)醫(yī)院：床床位保齡球館：：球道網(wǎng)網(wǎng)球館：：網(wǎng)面注意：有些些可比實(shí)例例適宜先進(jìn)進(jìn)行某些修修正后，再再轉(zhuǎn)化為單單價(jià)進(jìn)行其其他修正，，因?yàn)檫@樣樣處理時(shí)，，價(jià)格修正正更容易、、更準(zhǔn)確。。3、統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位在統(tǒng)一幣種種方面，不不同幣種的的價(jià)格之間間的換算，，應(yīng)采用該該價(jià)格成交交日期時(shí)的的市場(chǎng)匯價(jià)價(jià)。但如果先按按原幣種的的價(jià)格進(jìn)行行交易日期期修正，則則對(duì)進(jìn)行了了交易日期期修正后的的價(jià)格，應(yīng)應(yīng)采用價(jià)值值時(shí)點(diǎn)時(shí)的的市場(chǎng)匯價(jià)價(jià)進(jìn)行換算算。在統(tǒng)一貨幣幣單位方面面，按照使使用習(xí)慣，，人民幣、、美元、港港幣等，通通常都采用用“元”。。4、統(tǒng)一面積積內(nèi)涵在現(xiàn)實(shí)房地地產(chǎn)交易中中，有按建建筑面積計(jì)計(jì)價(jià)，有按按套內(nèi)建筑筑面積計(jì)價(jià)價(jià)，也有按按使用面積積計(jì)價(jià)的。。它們之間間的換算如如下：5、統(tǒng)一面積積單位在在面積單單位方面，，中國(guó)大陸陸通常采用用平方米(土地的面積積單位有時(shí)時(shí)還采用公公頃、畝)，美國(guó)、英英國(guó)和中國(guó)國(guó)香港地區(qū)區(qū)習(xí)慣采用用平方英尺，日本、韓韓國(guó)和中國(guó)國(guó)臺(tái)灣地區(qū)區(qū)一般采用用坪。它們之間的的換算如下下：平方米下的的價(jià)格=畝下的價(jià)格格÷666.67平方米下的的價(jià)格=公頃下的價(jià)價(jià)格÷10000平方米下的的價(jià)格=平方英尺下下的價(jià)格×10.764=平方英尺下下的價(jià)格÷0.09290304平方米下的的價(jià)格=坪下的價(jià)格格×0.303=坪下的價(jià)格格÷3.30579例題：搜搜集了了甲、乙兩兩個(gè)交易實(shí)實(shí)例。甲交交易的房地地產(chǎn)的建筑筑面積200平方米，成成交總額80萬(wàn)人民幣，，分三期付付款，首期期16萬(wàn)人民幣，，第二期于于半年后付付32萬(wàn)元人民幣幣，余款32萬(wàn)元于一年年后付清。。乙交易實(shí)實(shí)例房地產(chǎn)產(chǎn)的使用面面積是2500平方英尺，，成交總價(jià)價(jià)15萬(wàn)美元，于于成交時(shí)一一次付清。。如果選取取這兩個(gè)交交易實(shí)例為為可比實(shí)例例，試在對(duì)對(duì)其成交價(jià)價(jià)格做有關(guān)關(guān)修正，調(diào)調(diào)整之前進(jìn)進(jìn)行“建立立可比價(jià)格格基礎(chǔ)”的的處理。（（假設(shè)當(dāng)時(shí)時(shí)的人民幣幣年利率為為4％，人民幣幣與美元的的兌換率為為1美元＝6.3元人民幣，，該類(lèi)房地地產(chǎn)的建筑筑面積和使使用面積的的關(guān)系為1：0.75）交易實(shí)例面積成交價(jià)格付款方式甲建筑面積200平方米80萬(wàn)人民幣三期付款，首期16萬(wàn)人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元于一年后付清乙使用面積2500平方英尺15萬(wàn)美元一次付清統(tǒng)一付款方方式→統(tǒng)一一采用單價(jià)價(jià)→統(tǒng)一幣種和和貨幣單位位→統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵→統(tǒng)一一面積單位位（1）統(tǒng)一付款款方式：成交日期一一次性付清清為基準(zhǔn):甲總價(jià)＝16＋32/(1+4%)^0.5+32/(1+4%)=76.422(萬(wàn)元人民幣幣)乙總價(jià)＝15（萬(wàn)美元））（2）統(tǒng)一采用用單價(jià)甲單價(jià)＝764220/200=3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價(jià)＝150000/2500=60(美元/平方英尺使使用面積)（3）統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位甲單價(jià)＝3821.1(元/平方米建筑筑面積)乙單價(jià)＝60×6.3＝378（元/平方英尺使使用面積））（4）統(tǒng)一面積積內(nèi)涵甲單價(jià)＝3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價(jià)＝378×0.75=283.5(元/平方英尺建建筑面積)使用面積下下價(jià)格*（（使用面積積/建筑面積））=建筑面積下下價(jià)格（5）統(tǒng)一面積積單位甲單價(jià)=3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價(jià)＝283.5/0.0929=3051.17(元人民幣/平方米建筑筑面積)平方米下的的價(jià)格=平方英尺下下的價(jià)格×10.764=平方英尺下下的價(jià)格÷0.09290304四、交易情情況修正（一）含義義可比實(shí)例的的成交價(jià)格格可能是正正常的，也也有可能是是不正常的的。由于要求評(píng)評(píng)估的估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)值是客觀觀合理的，，所以，如如果可比實(shí)實(shí)例的成交交價(jià)格是不不正常的，，則應(yīng)該將將其修正為正常常情況下的的價(jià)格。（二）造成成成交價(jià)格格偏離正常常市場(chǎng)價(jià)格格的因素：：1、利益關(guān)系系2、急于出售售或購(gòu)買(mǎi)3、一方信息息不完全4、一方有特特別的偏好好5、特殊的交交易方式6、交易稅費(fèi)費(fèi)的負(fù)擔(dān)7、相鄰房地地產(chǎn)的合并并8、債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)的關(guān)關(guān)系（三））修正正方法法一般情情況下下，如如果有有上述述特殊殊情況況出現(xiàn)現(xiàn)的交交易實(shí)實(shí)例不不應(yīng)該該作為為可比比實(shí)例例。但是若若可比比實(shí)例例較少少而不不得不不選的的時(shí)候候，應(yīng)應(yīng)該對(duì)對(duì)其交交易情情況進(jìn)進(jìn)行修修正。。具體方方法有有兩種種：百百分率率法和和差額額法修正原原則a.合理（（調(diào)整整方向向合理理，幅幅度合合理））：修正系系數(shù)差差單單個(gè)±20％，總總的30％b.一致c.差異性性縮小小以評(píng)估估對(duì)象象為基基準(zhǔn)，，把案案例向向其修修正。。修正的的順序序：先先區(qū)域域因素素，再再個(gè)別別因素素；先綜合合二級(jí)級(jí)因素素，再再一級(jí)級(jí)因素素。通常以以連加加方式式綜合合二級(jí)級(jí)因素素。1、百分分率法法的修修正公公式：：可比實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格×交易情情況修修正系系數(shù)=可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格一般地地，交交易情情況修修正要要以正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，這這樣比比較的的基準(zhǔn)準(zhǔn)只有有一個(gè)個(gè)。在交易易情況況修正正中應(yīng)應(yīng)采用用可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格比比其正正常價(jià)價(jià)格是是高還還是低低多少少的說(shuō)說(shuō)法。。成交價(jià)價(jià)格比比其正正常價(jià)價(jià)格高高10％”與““說(shuō)正常價(jià)價(jià)格比比成交交價(jià)格格低10％”是一樣樣的？？例題：：可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格為為1650元/平方米米，比比正常常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格高10％，試試求取取可比比實(shí)例例的正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。?？杀葘?shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=可比實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格×1/（1＋10%）=1650/1.1=1500（元/平方米米）如果以以可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格為為基準(zhǔn)準(zhǔn)，說(shuō)說(shuō)正常常價(jià)格格比可可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格低10％。意即:可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格×(1-10％)=正常價(jià)價(jià)格,假定可可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格=1650元/平方米米則則:正常價(jià)價(jià)格=1650×(1-10％)=1485(元/平方米米)1485元／平平方米米≠1500元／平平方米米所以，，“說(shuō)說(shuō)可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格比其其正常常價(jià)格格高10％”與““說(shuō)正常價(jià)價(jià)格比比可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格低低10％”是不等等同的的。2、差額額法的的修正正公式式：可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格±交易情情況修修正額額＝正正常價(jià)價(jià)格交易情情況的的具體體修正正，需需要測(cè)測(cè)定交交易中中的一一些特特殊因因素使使其成成交價(jià)價(jià)格偏偏離正正常價(jià)價(jià)格的的程度度，但但由于缺缺乏客客觀、、統(tǒng)一一的尺尺度，，這種種測(cè)定定有時(shí)時(shí)非常常困難難。對(duì)于因因?yàn)榻唤灰锥惗愘M(fèi)的的非正正常負(fù)負(fù)擔(dān)進(jìn)進(jìn)行修修正時(shí)時(shí)，通通常按按照以以下公公式進(jìn)進(jìn)行修修正正常成成交價(jià)價(jià)格－－應(yīng)由由賣(mài)方方繳納納的稅稅費(fèi)＝＝賣(mài)方方實(shí)際際得到到的價(jià)價(jià)格正常成成交價(jià)價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)＝買(mǎi)買(mǎi)方實(shí)實(shí)際付付出的的價(jià)格格應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)＝正正常成成交價(jià)價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)比率率應(yīng)由賣(mài)賣(mài)方負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)＝正正常成成交價(jià)價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)賣(mài)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)比率率因此，，正常常成交交價(jià)格格的計(jì)計(jì)算公公式：：正常成成交價(jià)價(jià)格＝賣(mài)方方實(shí)際際得到到的價(jià)價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)賣(mài)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)比率率)＝買(mǎi)方方實(shí)際際付出出的價(jià)價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)比率率)例題：：某宗宗房地地產(chǎn)的的正常常成交交價(jià)格格為2500元/平方米米，賣(mài)賣(mài)方應(yīng)應(yīng)該繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)為正正常成成交價(jià)價(jià)格的的7％，買(mǎi)買(mǎi)方應(yīng)應(yīng)該繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)為正正常成成交價(jià)價(jià)格的的5％。試試計(jì)算算賣(mài)方方實(shí)際際得到到的價(jià)價(jià)格和和買(mǎi)方方實(shí)際際付出出的價(jià)價(jià)格。。解：賣(mài)賣(mài)方實(shí)實(shí)際得得到的的價(jià)格格＝正常常成交交價(jià)格格－應(yīng)應(yīng)該由由賣(mài)方方繳納納的稅稅費(fèi)＝＝2500－2500××7％＝2325（元/平方米米）買(mǎi)買(mǎi)方方實(shí)際際付出出的價(jià)價(jià)格？？買(mǎi)方實(shí)實(shí)際付付出的的價(jià)格格＝2500+2500×5％＝2625(元／平平方米米)例題：：1.某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙雙方在在合同同中寫(xiě)寫(xiě)明，，買(mǎi)方方付給給賣(mài)方方2325元／平平方米米，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中中涉及及的稅稅費(fèi)均均由買(mǎi)買(mǎi)方負(fù)負(fù)擔(dān)。。據(jù)悉悉，該該地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中中由賣(mài)賣(mài)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)為正正常成成交價(jià)價(jià)格的的7％，由由買(mǎi)方方繳納納的稅稅費(fèi)為為正常常成交交價(jià)格格的5％。則則該宗宗房地地產(chǎn)交交易的的正常常成交交價(jià)格格為多多少？？2.某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙雙方在在合同同中寫(xiě)寫(xiě)明，，買(mǎi)方方付給給賣(mài)方方2625元／平平方米米，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中中涉及及的稅稅費(fèi)均均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。。據(jù)悉悉，該該地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)中中應(yīng)由由賣(mài)方方繳納納的稅稅費(fèi)為為正常常成交交價(jià)格格的7％，應(yīng)應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方繳繳納的的稅費(fèi)費(fèi)為正正常成成交價(jià)價(jià)格的的5％。則則該宗宗房地地產(chǎn)交交易的的正常常成交交價(jià)格格為多多少？？五、交交易日日期修修正1、含義義估價(jià)對(duì)對(duì)象的的價(jià)格格是價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格，，是在在價(jià)值值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)狀狀況下下形成成的。。應(yīng)將可可比實(shí)實(shí)例在在其成成交日日期時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格調(diào)調(diào)整為為在價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格，，才能能將其其作為為估價(jià)價(jià)對(duì)象象的價(jià)價(jià)格。。這種種調(diào)整整稱(chēng)為為交易易日期期修正正。在可比比實(shí)例例的成成交日日期至至價(jià)值值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)期間間，隨隨著時(shí)時(shí)間的的推移移，房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格可能能發(fā)生生的變變化有有3種情況況：(1)平穩(wěn)；；(2)上漲；；(3)下跌。。當(dāng)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格為為平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展時(shí)，，可不不進(jìn)行行交易易日期期修正正。而而當(dāng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格為上上漲或或下跌跌時(shí)，，則必必須進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正，，以使使其符符合價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況。2、修正正方法法：百分分率法法公式：：可比實(shí)實(shí)例在在價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格＝可可比實(shí)實(shí)例在在成交日日期的價(jià)格格×交易日日期修修正系系數(shù)交易日日期修修正系系數(shù)以成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格為基基準(zhǔn)來(lái)來(lái)確定定。假假設(shè)從從成交交日期期到價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)，可可比實(shí)實(shí)例價(jià)價(jià)格漲漲跌的的百分分率為為±T％則:可比實(shí)實(shí)例在在成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格×(1±T%)=在價(jià)值值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格格或者包括價(jià)價(jià)格指指數(shù)法法和價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率法①價(jià)格格指數(shù)數(shù)法價(jià)格指指數(shù)有有定基基價(jià)格格指數(shù)數(shù)和環(huán)環(huán)比價(jià)價(jià)格指指數(shù)。。在價(jià)格格指數(shù)數(shù)編制制中，，需要要選擇擇某個(gè)個(gè)時(shí)期期作為為基期期。如如果是是以某某個(gè)固固定時(shí)時(shí)期作作為基基期的的，稱(chēng)稱(chēng)為定定基價(jià)價(jià)格指指數(shù)；；如果是是以上上一時(shí)時(shí)期作作為基基期的的，稱(chēng)稱(chēng)為環(huán)環(huán)比價(jià)價(jià)格指指數(shù)。。價(jià)格指指數(shù)的的編制制原理理采用環(huán)環(huán)比價(jià)價(jià)格指指數(shù)進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正的的公式式為：：可比實(shí)實(shí)例在在成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格×成交日日期的的下一一時(shí)期期的價(jià)價(jià)格指指數(shù)×再下一一時(shí)期期的價(jià)價(jià)格指指數(shù)×…××價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格指指數(shù)＝＝在價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格例題（交易易日期期調(diào)整整的定定基價(jià)價(jià)格指指數(shù)法法）：：某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年6月的價(jià)價(jià)格是是1800元/平方米米，現(xiàn)現(xiàn)在需需要將將其調(diào)調(diào)整到到2006年10月。已已知該該房地地產(chǎn)所所在地地區(qū)類(lèi)類(lèi)似房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)價(jià)格指指數(shù)分分別為為：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試試計(jì)算算該宗宗房地地產(chǎn)2006年10月的價(jià)價(jià)格。。解：該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)算如如下：：1800××98.1/76.7=2302.2(元/平方米米)例題（（交易易日期期調(diào)整整的環(huán)環(huán)比價(jià)價(jià)格指指數(shù)法法）：：某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年6月的價(jià)價(jià)格是是2000元/平方米米,現(xiàn)在需需要將將其調(diào)調(diào)整到到2006年10月。已已知該該房地地產(chǎn)所所在地地區(qū)類(lèi)類(lèi)似房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)價(jià)格指指數(shù)分分別為為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上上一個(gè)個(gè)月為為100)。試計(jì)計(jì)算該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價(jià)價(jià)格。。解：該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)算如如下：：2000××105.0/100××109.2/100××112.5/100××118.1/100=3046.8(元/平方米米)②價(jià)格變變動(dòng)率率法房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)率，，有逐期遞遞增或或遞減減的價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率和期內(nèi)平平均上上升或或下降降的價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率兩種。。采用逐期遞遞增或或遞減減的價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)率進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正的的公式式為：：可比實(shí)實(shí)例在在成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格×（1±價(jià)格變變動(dòng)率率）期數(shù)＝在價(jià)價(jià)值時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格例題（（交易易日期期調(diào)整整的價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率法））：為為評(píng)評(píng)估某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年9月末的的價(jià)格格，選選取了了下列列可比比實(shí)例例：成成交價(jià)價(jià)格是是3000元/平方米米，成成交日日期是是2005年10月末。。另調(diào)調(diào)查2005年6月末至至2006年2月末該該房地地產(chǎn)的的價(jià)格格平均均每月月比上上月上上漲1.5％，2006年2月末至至2006年9月末平平均比比上月月上漲漲2％。試試對(duì)該該可比比實(shí)例例進(jìn)行行交易易日期期調(diào)整整。解：對(duì)對(duì)可比比實(shí)例例的價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交交易日日期的的調(diào)整整,是將該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格調(diào)整整到2006年9月末，，即：：3000××（1＋1.5％）4×(1+2%)7=3658(元/平方米米)采用期期內(nèi)平均上上升或或下降降的價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)率進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正的的公式式為：：可可比實(shí)實(shí)例在在成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格×(l±價(jià)格變變動(dòng)率率×期數(shù))=在價(jià)值值時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格格該該種種方法法在市市場(chǎng)比比較法法中用用的比比較少少。在實(shí)際際的交交易日日期修修正中中，有有下列列幾類(lèi)類(lèi)價(jià)格格指數(shù)數(shù)或價(jià)價(jià)格變變動(dòng)率率可供供選用用：(1)一般物物價(jià)指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率；；(2)建筑造造價(jià)指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率；；(3)建筑材材料價(jià)價(jià)格指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率；；(4)建筑人人工費(fèi)費(fèi)指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率；(5)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率又可可細(xì)分分為：：(1)全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率；(2)某地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率；；(3)全國(guó)某某類(lèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率；(4)某地區(qū)區(qū)某類(lèi)類(lèi)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指指數(shù)或或變動(dòng)動(dòng)率。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況修正正1、含義義可比實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象之之間有有差異異，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行房地地產(chǎn)狀狀況修修正，，因?yàn)闉榉康氐禺a(chǎn)的的價(jià)格格還反反映其其本身身的狀狀況。。進(jìn)行房地產(chǎn)狀狀況修正，是是將可比實(shí)例例在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的價(jià)價(jià)格，調(diào)整為為在估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格。2、房地產(chǎn)狀況況修正的內(nèi)容容房地產(chǎn)狀況修修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。在這三個(gè)方面面的修正中，，還可進(jìn)一步步細(xì)分為若干干因素的修正正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀狀況修正，是是比較法的一一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)關(guān)鍵。(1)區(qū)位狀況修正正的內(nèi)容區(qū)位狀況是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格有影響的房房地產(chǎn)區(qū)位因因素的狀況。。進(jìn)行區(qū)位狀況況修正，是將將可比實(shí)例房房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的的價(jià)格調(diào)整為為在估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)區(qū)位位狀況下的價(jià)價(jià)格。區(qū)位狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：繁繁華程度、、交通便捷程程度、環(huán)境景景觀、公共設(shè)設(shè)施完備程度度(屬于估價(jià)對(duì)象象以外的部分分)等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素。(2)權(quán)益狀況修正正的內(nèi)容權(quán)益狀況是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格有影響的房房地產(chǎn)權(quán)益因因素的狀況。。進(jìn)行權(quán)益狀況況修正，是將將可比實(shí)例房房地產(chǎn)在其權(quán)權(quán)益狀況下的的價(jià)格，調(diào)整整為在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益狀況下的的價(jià)格。權(quán)益狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：土土地使用年年限，城市規(guī)規(guī)劃限制條件件(如容積率)等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素。在實(shí)際估價(jià)中中，遇到最多的是土地使用年年限修正。(3)實(shí)物狀況修正正的內(nèi)容實(shí)物狀況是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格有影響的房房地產(chǎn)實(shí)物因因素的狀況。。進(jìn)行實(shí)物狀況況修正，是將將可比實(shí)例房房地產(chǎn)在其實(shí)實(shí)物狀況下的的價(jià)格，調(diào)整整為在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)實(shí)物狀況下的的價(jià)格。實(shí)物狀況比較較修正的內(nèi)容容:對(duì)于土地來(lái)說(shuō),主要包括：面面積大小、形形狀、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備程度度(屬于估價(jià)對(duì)象象之內(nèi)的部分分)、土地平整程程度、地勢(shì)、、地質(zhì)水文狀狀況等影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的因素；對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō),主要包括：新新舊程度、建建筑規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝修、、平面布置、、工程質(zhì)量等等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素。3、房地產(chǎn)狀況況修正的思路路和方法（1）房地產(chǎn)狀況況修正的思路路是：①列出對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象這類(lèi)房房地產(chǎn)的價(jià)格格有影響的房房地產(chǎn)狀況各各方面的因素素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；②判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比比實(shí)例房地產(chǎn)產(chǎn)在這些因素素方面的狀況況；③將可比實(shí)例例房地產(chǎn)與估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)在這些因因素方面的狀狀況進(jìn)行逐項(xiàng)項(xiàng)比較，找出出它們之間的的差異造成的的價(jià)格差異程程度；④根據(jù)價(jià)格差差異程度對(duì)可可比實(shí)例的價(jià)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整整。（2）房地產(chǎn)狀況況修正的方法