房地產(chǎn)評估XXXX市場法

第三章市場比較法第一節(jié)市場比較法的基本原理第二節(jié)市場比較法的步驟第三節(jié)案例分析第一節(jié)市場比較法的基本原理

一、市場比較法的概念別稱：市場法,交易實例比較法,比較法

是將估價對象與在價值時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。求出的評估價格稱為比準價格。市場比較法市價比較法現(xiàn)行市價法市場資料比較法交易實例比較法買賣實例比較法交易案例比較法關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例市場比較法以價定級原則圖形單元法（基準地價、新建商品房版塊分區(qū)、行政區(qū)重合形成）——Mapinfo各單元評估樣本房屋價格、聚類形成圖斑確定范圍、四至、等級評估各單元評估樣本房屋價格時采用標準樣本房屋修正法，運用模糊數(shù)學方法在交易實例中選擇可比實例進行估價二、理論依據(jù)：替代原理基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象適用條件估價步驟運用舉例市場比較法

替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。估價對象價格＝可比實例價格×交易情況調(diào)整系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式基本原理概念理論依據(jù)估價公式適用對象適用條件估價步驟運用舉例市場比較法三、估價公式三、市場比較法適用的對象和條件市場比較法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，近期內(nèi)有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)，而且有廣泛交易的房地產(chǎn)類型。如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),則難以采用比較法估價。如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等比較法適用的條件：充分的交易實例資料：可選取的交易實例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3～4個。資料具有相關(guān)性；市場供求基本一致；明確具備的條件（成交實例與待估房地產(chǎn)差異小）。資料必須翔實可靠：交易實例資料應(yīng)完整、準確，各種因素對價格影響易量化。第二二節(jié)節(jié)市市場場比比較較法法的的步步驟驟1.搜集集交交易易實實例例；；2．選選取取可可比比實實例例；；3．建建立立價價格格可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；4．進進行行交交易易情情況況修修正正；；5．進進行行交交易易日日期期修修正正；；6．進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況修修正正；；（（區(qū)區(qū)域域和和個個別別因因素素修修正正））7．求求取取比比準準價價格格。。一．．搜搜集集交交易易實實例例1、搜搜集集交交易易實實例例的的必必要要性性運用用比比較較法法估估價價，，首先先需需要要擁擁有有大大量量真真實實、、可可靠靠的的交交易易實實例例。搜集集交交易易實實例例在在平平時時就就應(yīng)應(yīng)留留意意搜搜集集和和積積累累，，同同時時，，在在采采用用比比較較法法估估價價時時也也可可以以有有針針對對性性地地搜搜集集一一些些交交易易實實例例。。2、搜搜集集交交易易實實例例的的途途徑徑(1)查閱閱政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易等等資資料料。。如房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)時時申申報報的的成成交交價價格格資資料料、、交交易易登登記記資資料料，，政政府府出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的地地價價資資料料，，政政府府確確定定、、公公布布的的基基準準地地價價、、標標定定地地價價和和房房屋屋重重置置價價格格資資料料等等。。(2)查閱閱報報刊刊上上有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售、、出出租租的的廣廣告告、、信信息息等等資資料料。。(3)參加加房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易展展示示會會，，了了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格行行情情，，搜搜集集有有關(guān)關(guān)信信息息，，索索取取有有關(guān)關(guān)資資料料。。(4)向房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易當當事事人人、、四四鄰鄰、、經(jīng)經(jīng)紀紀人人、、金金融融機機構(gòu)構(gòu)、、司司法法機機關(guān)關(guān)等等調(diào)調(diào)查查了了解解有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易的的情情況況.(5)假裝裝成成房房地地產(chǎn)產(chǎn)購購買買者者，，與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售者者，，如如房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商、、經(jīng)經(jīng)紀紀代代理理商商等等洽洽談?wù)?，，取取得得真真實實的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格資資料料。。(6)同行行之之間間相相互互提提供供。。估估價價機機構(gòu)構(gòu)或或估估價價人人員員可可以以約約定定相相互互交交換換所所搜搜集集的的交交易易實實例例和和經(jīng)經(jīng)手手的的估估價價案案例例資資料料。。(7)其他他途途徑徑。。如如向向當當事事人人、、四四鄰鄰、、經(jīng)經(jīng)紀紀人人、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記代代理理人人、、金金融融機機構(gòu)構(gòu)、、司司法法機機關(guān)關(guān)等等調(diào)調(diào)查查了了解解注意意：不論論是是何何種種渠渠道道所所獲獲得得的的交交易易實實例例資資料料，，都都要要進進行行核核實實，，以以保保證證評評估估結(jié)結(jié)果果的的可可信信性性。3、搜搜集集交交易易實實例例的的內(nèi)內(nèi)容容在搜搜集集交交易易實實例例時時，，需需要要搜搜集集的的內(nèi)內(nèi)容容應(yīng)應(yīng)包包括括：：(1)交易易雙雙方方的的基基本本情情況況和和交交易易目目的的；；(2)交易易實實例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的狀狀況況，，如如坐坐落落、、用用途途、、土土地地狀狀況況、、建建筑筑物物狀狀況況、、周周圍圍環(huán)環(huán)境境、、景景觀觀等等；；(3)成交日期；；(4)成交價格；；(5)付款方式；；搜集交易實實例時應(yīng)注注意所搜集集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化。需要搜集的的內(nèi)容最好好在事先針針對不同類類型的房地地產(chǎn)，如分分為居住、、商業(yè)、辦辦公、旅館館、餐飲、、娛樂、工工業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)等，制作作成表格，，此表格可可命名為““交易實例例調(diào)查表””。交易實例調(diào)調(diào)查表房地產(chǎn)估價價機構(gòu)和估估價人員，，應(yīng)當建立立房地產(chǎn)交易易實例庫，這是從事事房地產(chǎn)估估價的一項項基礎(chǔ)性工工作。交易實例庫庫的建立可可通過制作作成交易實實例卡片，，分門別類類存放；或或?qū)⑺鸭降降慕灰讓崒嵗珠T別別類存人計計算機中，，這樣有利利于保存和和在需要時時查找、調(diào)調(diào)用。二．選取可可比實例需要從中選選擇符合一一定條件的的交易實例例作為估價價中用于參參照比較的的交易實例例。這些用用于參照比比較的交易易實例，稱稱為可比實例。條件：類似似房地產(chǎn)；；成交日期期與價值時時點相近；；是或可修修正為正常常價格?？杀葘嵗x選取得恰當當與否，直直接影響到到比較法評評估出的價價格的準確確性，因此此應(yīng)特別慎慎重。選取取的個數(shù)：：3－10個(含3個、含10個)選取的可比比實例應(yīng)符符合的要求求：用途相同；；結(jié)構(gòu)類同區(qū)域類似價格類型相相同時間接近；；正常交易在實際選取取時，上述述四個方面面可具體化化為下列8點：1．可比實例例所處的地地區(qū)應(yīng)與估估價對象所所處的地區(qū)區(qū)相同，或或是在同一一供求范圍圍內(nèi)的類似似地區(qū)。2．可比實例例的用途應(yīng)應(yīng)與估價對對象的用途途相同。這里的用途途主要指大大類用途，，如果能做做到小類用用途也相同同則更好。。大類用途途一般分為為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。3．可比實例例的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)與估估價對象的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)相同。這里的建筑筑結(jié)構(gòu)主要要指大類建建筑結(jié)構(gòu)，，如果能做做到小類建建筑結(jié)構(gòu)也也相同則更更好。大類類建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)一般分為為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；；(4)磚木結(jié)構(gòu)；；(5)簡易結(jié)構(gòu)。。4．可比實例例的規(guī)模應(yīng)應(yīng)與估價對對象的規(guī)模模相當。5．可比實例例的權(quán)利性性質(zhì)應(yīng)與估估價對象的的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)相同，當當兩者不相相同時，一一般不能作作為可比實實例。6．可比實例例的交易類類型應(yīng)與估估價目的吻吻合。交易類型主主要有土地地使用權(quán)協(xié)協(xié)議出讓、、一般買賣賣、租賃、、征用等。。為抵押、、抵債目的的的估價，，應(yīng)選取一一般買賣的的交易實例例為可比實實例。7．可比實例例的成交日日期應(yīng)與價價值時點接接近。交易實例的的成交日期期與價值時時點相隔一年以以上的不宜宜采用，因為難以以進行交易易日期修正正，即使修修正也可能能出現(xiàn)較大大偏差。8．可比實例例的成交價價格應(yīng)是正正常成交價價格，或可可修正為正正常成交價價格。三、建立價價格可比基基礎(chǔ)(五統(tǒng)一)建立價格可可比基礎(chǔ)包包括5個方面：1、統(tǒng)一付款款方式；2、統(tǒng)一采用用單價；3、統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位；4、統(tǒng)一面積積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積積單位。1、統(tǒng)一付款款方式由由于房地地產(chǎn)的價值值量大，成成交價格往往往采用分分期付款的的方式支付付。估價中為便便于比較，，價格以一一次付清所所需支付的的金額為基基準。就需需要將分期期付款的可可比實例的的成交價格格折算為在在其成交日日期時一次次付清。具體方法是是貨幣的時時間價值中中的折現(xiàn)計計算。例題：某宗房地產(chǎn)產(chǎn)的交易總總價款為30萬元，其中中首期付款款20％，余款于于半年后支支付。假設(shè)設(shè)月利率為為0.5％，則在其其成交日期期時一次付付清的價格格是多少？？2、統(tǒng)一采用用單價在在統(tǒng)一采采用單價方方面，通常常為單位的的價格,單位不一定定是面積。。土地：單價價、樓面地地價建筑物：建建筑面積、、使用面積積、套內(nèi)建建筑面積倉庫：單位位體積碼碼頭：泊泊位停車場：車車位旅旅館：房房間或床位位電影院：座座位醫(yī)醫(yī)院：床床位保齡球館：：球道網(wǎng)網(wǎng)球館：：網(wǎng)面注意：有些些可比實例例適宜先進進行某些修修正后，再再轉(zhuǎn)化為單單價進行其其他修正，，因為這樣樣處理時，，價格修正正更容易、、更準確。。3、統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位在統(tǒng)一幣種種方面，不不同幣種的的價格之間間的換算，，應(yīng)采用該該價格成交交日期時的的市場匯價價。但如果先按按原幣種的的價格進行行交易日期期修正，則則對進行了了交易日期期修正后的的價格，應(yīng)應(yīng)采用價值值時點時的的市場匯價價進行換算算。在統(tǒng)一貨幣幣單位方面面，按照使使用習慣，，人民幣、、美元、港港幣等，通通常都采用用“元”。。4、統(tǒng)一面積積內(nèi)涵在現(xiàn)實房地地產(chǎn)交易中中，有按建建筑面積計計價，有按按套內(nèi)建筑筑面積計價價，也有按按使用面積積計價的。。它們之間間的換算如如下：5、統(tǒng)一面積積單位在在面積單單位方面，，中國大陸陸通常采用用平方米(土地的面積積單位有時時還采用公公頃、畝)，美國、英英國和中國國香港地區(qū)區(qū)習慣采用用平方英尺，日本、韓韓國和中國國臺灣地區(qū)區(qū)一般采用用坪。它們之間的的換算如下下：平方米下的的價格=畝下的價格格÷666.67平方米下的的價格=公頃下的價價格÷10000平方米下的的價格=平方英尺下下的價格×10.764=平方英尺下下的價格÷0.09290304平方米下的的價格=坪下的價格格×0.303=坪下的價格格÷3.30579例題：搜搜集了了甲、乙兩兩個交易實實例。甲交交易的房地地產(chǎn)的建筑筑面積200平方米，成成交總額80萬人民幣，，分三期付付款，首期期16萬人民幣，，第二期于于半年后付付32萬元人民幣幣，余款32萬元于一年年后付清。。乙交易實實例房地產(chǎn)產(chǎn)的使用面面積是2500平方英尺，，成交總價價15萬美元，于于成交時一一次付清。。如果選取取這兩個交交易實例為為可比實例例，試在對對其成交價價格做有關(guān)關(guān)修正，調(diào)調(diào)整之前進進行“建立立可比價格格基礎(chǔ)”的的處理。（（假設(shè)當時時的人民幣幣年利率為為4％，人民幣幣與美元的的兌換率為為1美元＝6.3元人民幣，，該類房地地產(chǎn)的建筑筑面積和使使用面積的的關(guān)系為1：0.75）交易實例面積成交價格付款方式甲建筑面積200平方米80萬人民幣三期付款，首期16萬人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元于一年后付清乙使用面積2500平方英尺15萬美元一次付清統(tǒng)一付款方方式→統(tǒng)一一采用單價價→統(tǒng)一幣種和和貨幣單位位→統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵→統(tǒng)一一面積單位位（1）統(tǒng)一付款款方式：成交日期一一次性付清清為基準:甲總價＝16＋32/(1+4%)^0.5+32/(1+4%)=76.422(萬元人民幣幣)乙總價＝15（萬美元））（2）統(tǒng)一采用用單價甲單價＝764220/200=3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價＝150000/2500=60(美元/平方英尺使使用面積)（3）統(tǒng)一幣種種和貨幣單單位甲單價＝3821.1(元/平方米建筑筑面積)乙單價＝60×6.3＝378（元/平方英尺使使用面積））（4）統(tǒng)一面積積內(nèi)涵甲單價＝3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價＝378×0.75=283.5(元/平方英尺建建筑面積)使用面積下下價格*（（使用面積積/建筑面積））=建筑面積下下價格（5）統(tǒng)一面積積單位甲單價=3821.1(元人民幣/平方米建筑筑面積)乙單價＝283.5/0.0929=3051.17(元人民幣/平方米建筑筑面積)平方米下的的價格=平方英尺下下的價格×10.764=平方英尺下下的價格÷0.09290304四、交易情情況修正（一）含義義可比實例的的成交價格格可能是正正常的，也也有可能是是不正常的的。由于要求評評估的估價價對象的價價值是客觀觀合理的，，所以，如如果可比實實例的成交交價格是不不正常的，，則應(yīng)該將將其修正為正常常情況下的的價格。（二）造成成成交價格格偏離正常常市場價格格的因素：：1、利益關(guān)系系2、急于出售售或購買3、一方信息息不完全4、一方有特特別的偏好好5、特殊的交交易方式6、交易稅費費的負擔7、相鄰房地地產(chǎn)的合并并8、債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)的關(guān)關(guān)系（三））修正正方法法一般情情況下下，如如果有有上述述特殊殊情況況出現(xiàn)現(xiàn)的交交易實實例不不應(yīng)該該作為為可比比實例例。但是若若可比比實例例較少少而不不得不不選的的時候候，應(yīng)應(yīng)該對對其交交易情情況進進行修修正。。具體方方法有有兩種種：百百分率率法和和差額額法修正原原則a.合理（（調(diào)整整方向向合理理，幅幅度合合理））：修正系系數(shù)差差單單個±20％，總總的30％b.一致c.差異性性縮小小以評估估對象象為基基準，，把案案例向向其修修正。。修正的的順序序：先先區(qū)域域因素素，再再個別別因素素；先綜合合二級級因素素，再再一級級因素素。通常以以連加加方式式綜合合二級級因素素。1、百分分率法法的修修正公公式：：可比實實例成成交價價格×交易情情況修修正系系數(shù)=可比實實例正正常市市場價價格一般地地，交交易情情況修修正要要以正正常市市場價價格為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，這這樣比比較的的基準準只有有一個個。在交易易情況況修正正中應(yīng)應(yīng)采用用可比比實例例的成成交價價格比比其正正常價價格是是高還還是低低多少少的說說法。。成交價價格比比其正正常價價格高高10％”與““說正常價價格比比成交交價格格低10％”是一樣樣的？？例題：：可比比實例例的成成交價價格為為1650元/平方米米，比比正常常市場場價格格高10％，試試求取取可比比實例例的正正常市市場價價格。?？杀葘崒嵗Ｊ惺袌鰞r價格=可比實實例成成交價價格×1/（1＋10%）=1650/1.1=1500（元/平方米米）如果以以可比比實例例的成成交價價格為為基準準，說說正常常價格格比可可比實實例的的成交交價格格低10％。意即:可比實實例的的成交交價格格×(1-10％)=正常價價格,假定可可比實實例的的成交交價格格=1650元/平方米米則則:正常價價格=1650×(1-10％)=1485(元/平方米米)1485元／平平方米米≠1500元／平平方米米所以，，“說說可比實實例的的成交交價格格比其其正常常價格格高10％”與““說正常價價格比比可比比實例例的成成交價價格低低10％”是不等等同的的。2、差額額法的的修正正公式式：可比實實例的的成交交價格格±交易情情況修修正額額＝正正常價價格交易情情況的的具體體修正正，需需要測測定交交易中中的一一些特特殊因因素使使其成成交價價格偏偏離正正常價價格的的程度度，但但由于缺缺乏客客觀、、統(tǒng)一一的尺尺度，，這種種測定定有時時非常常困難難。對于因因為交交易稅稅費的的非正正常負負擔進進行修修正時時，通通常按按照以以下公公式進進行修修正正常成成交價價格－－應(yīng)由由賣方方繳納納的稅稅費＝＝賣方方實際際得到到的價價格正常成成交價價格+應(yīng)由買買方繳繳納的的稅費費＝買買方實實際付付出的的價格格應(yīng)由買買方負負擔的的稅費費＝正正常成成交價價格×應(yīng)由買買方繳繳納的的稅費費比率率應(yīng)由賣賣方負負擔的的稅費費＝正正常成成交價價格×應(yīng)由賣賣方繳繳納的的稅費費比率率因此，，正常常成交交價格格的計計算公公式：：正常成成交價價格＝賣方方實際際得到到的價價格/(1-應(yīng)由賣賣方繳繳納的的稅費費比率率)＝買方方實際際付出出的價價格/(1+應(yīng)由買買方繳繳納的的稅費費比率率)例題：：某宗宗房地地產(chǎn)的的正常常成交交價格格為2500元/平方米米，賣賣方應(yīng)應(yīng)該繳繳納的的稅費費為正正常成成交價價格的的7％，買買方應(yīng)應(yīng)該繳繳納的的稅費費為正正常成成交價價格的的5％。試試計算算賣方方實際際得到到的價價格和和買方方實際際付出出的價價格。。解：賣賣方實實際得得到的的價格格＝正常常成交交價格格－應(yīng)應(yīng)該由由賣方方繳納納的稅稅費＝＝2500－2500××7％＝2325（元/平方米米）買買方方實際際付出出的價價格？？買方實實際付付出的的價格格＝2500+2500×5％＝2625(元／平平方米米)例題：：1.某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買買賣雙雙方在在合同同中寫寫明，，買方方付給給賣方方2325元／平平方米米，買買賣中中涉及及的稅稅費均均由買買方負負擔。。據(jù)悉悉，該該地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)買買賣中中由賣賣方繳繳納的的稅費費為正正常成成交價價格的的7％，由由買方方繳納納的稅稅費為為正常常成交交價格格的5％。則則該宗宗房地地產(chǎn)交交易的的正常常成交交價格格為多多少？？2.某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買買賣雙雙方在在合同同中寫寫明，，買方方付給給賣方方2625元／平平方米米，買買賣中中涉及及的稅稅費均均由賣方負擔。。據(jù)悉悉，該該地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)買買賣中中應(yīng)由由賣方方繳納納的稅稅費為為正常常成交交價格格的7％，應(yīng)應(yīng)由買買方繳繳納的的稅費費為正正常成成交價價格的的5％。則則該宗宗房地地產(chǎn)交交易的的正常常成交交價格格為多多少？？五、交交易日日期修修正1、含義義估價對對象的的價格格是價價值時時點時時的價價格，，是在在價值值時點點時的的房地地產(chǎn)市市場狀狀況下下形成成的。。應(yīng)將可可比實實例在在其成成交日日期時時的價價格調(diào)調(diào)整為為在價價值時時點時時的價價格，，才能能將其其作為為估價價對象象的價價格。。這種種調(diào)整整稱為為交易易日期期修正正。在可比比實例例的成成交日日期至至價值值時點點期間間，隨隨著時時間的的推移移，房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格可能能發(fā)生生的變變化有有3種情況況：(1)平穩(wěn)；；(2)上漲；；(3)下跌。。當房地地產(chǎn)價價格為為平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展時，，可不不進行行交易易日期期修正正。而而當房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格為上上漲或或下跌跌時，，則必必須進進行交交易日日期修修正，，以使使其符符合價價值時時點時時的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場狀況況。2、修正正方法法：百分分率法法公式：：可比實實例在在價值時時點的價格格＝可可比實實例在在成交日日期的價格格×交易日日期修修正系系數(shù)交易日日期修修正系系數(shù)以成交交日期期時的的價格格為基基準來來確定定。假假設(shè)從從成交交日期期到價價值時時點時時，可可比實實例價價格漲漲跌的的百分分率為為±T％則:可比實實例在在成交交日期期時的的價格格×(1±T%)=在價值值時點點時的的價格格或者包括價價格指指數(shù)法法和價價格變變動率率法①價格格指數(shù)數(shù)法價格指指數(shù)有有定基基價格格指數(shù)數(shù)和環(huán)環(huán)比價價格指指數(shù)。。在價格格指數(shù)數(shù)編制制中，，需要要選擇擇某個個時期期作為為基期期。如如果是是以某某個固固定時時期作作為基基期的的，稱稱為定定基價價格指指數(shù)；；如果是是以上上一時時期作作為基基期的的，稱稱為環(huán)環(huán)比價價格指指數(shù)。。價格指指數(shù)的的編制制原理理采用環(huán)環(huán)比價價格指指數(shù)進進行交交易日日期修修正的的公式式為：：可比實實例在在成交交日期期時的的價格格×成交日日期的的下一一時期期的價價格指指數(shù)×再下一一時期期的價價格指指數(shù)×…××價值時時點時時的價價格指指數(shù)＝＝在價價值時時點時時的價價格例題（交易易日期期調(diào)整整的定定基價價格指指數(shù)法法）：：某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年6月的價價格是是1800元/平方米米，現(xiàn)現(xiàn)在需需要將將其調(diào)調(diào)整到到2006年10月。已已知該該房地地產(chǎn)所所在地地區(qū)類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年4月至10月的價價格指指數(shù)分分別為為：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試試計算算該宗宗房地地產(chǎn)2006年10月的價價格。。解：該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價價格計計算如如下：：1800××98.1/76.7=2302.2(元/平方米米)例題（（交易易日期期調(diào)整整的環(huán)環(huán)比價價格指指數(shù)法法）：：某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年6月的價價格是是2000元/平方米米,現(xiàn)在需需要將將其調(diào)調(diào)整到到2006年10月。已已知該該房地地產(chǎn)所所在地地區(qū)類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年4月至10月的價價格指指數(shù)分分別為為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上上一個個月為為100)。試計計算該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價價格。。解：該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年10月的價價格計計算如如下：：2000××105.0/100××109.2/100××112.5/100××118.1/100=3046.8(元/平方米米)②價格變變動率率法房地產(chǎn)產(chǎn)價格格變動動率，，有逐期遞遞增或或遞減減的價價格變變動率率和期內(nèi)平平均上上升或或下降降的價價格變變動率率兩種。。采用逐期遞遞增或或遞減減的價格格變動動率進進行交交易日日期修修正的的公式式為：：可比實實例在在成交交日期期時的的價格格×（1±價格變變動率率）期數(shù)＝在價價值時時點時時的價價格例題（（交易易日期期調(diào)整整的價價格變變動率率法））：為為評評估某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2006年9月末的的價格格，選選取了了下列列可比比實例例：成成交價價格是是3000元/平方米米，成成交日日期是是2005年10月末。。另調(diào)調(diào)查2005年6月末至至2006年2月末該該房地地產(chǎn)的的價格格平均均每月月比上上月上上漲1.5％，2006年2月末至至2006年9月末平平均比比上月月上漲漲2％。試試對該該可比比實例例進行行交易易日期期調(diào)整整。解：對對可比比實例例的價價格進進行交交易日日期的的調(diào)整整,是將該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格調(diào)整整到2006年9月末，，即：：3000××（1＋1.5％）4×(1+2%)7=3658(元/平方米米)采用期期內(nèi)平均上上升或或下降降的價格格變動動率進進行交交易日日期修修正的的公式式為：：可可比實實例在在成交交日期期時的的價格格×(l±價格變變動率率×期數(shù))=在價值值時點點時的的價格格該該種種方法法在市市場比比較法法中用用的比比較少少。在實際際的交交易日日期修修正中中，有有下列列幾類類價格格指數(shù)數(shù)或價價格變變動率率可供供選用用：(1)一般物物價指指數(shù)或或變動動率；；(2)建筑造造價指指數(shù)或或變動動率；；(3)建筑材材料價價格指指數(shù)或或變動動率；；(4)建筑人人工費費指數(shù)數(shù)或變變動率率；(5)房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)或變變動率率房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)或變變動率率又可可細分分為：：(1)全國房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)或變變動率率；(2)某地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)價價格指指數(shù)或或變動動率；；(3)全國某某類房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)或變變動率率；(4)某地區(qū)區(qū)某類類房地地產(chǎn)價價格指指數(shù)或或變動動率。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況修正正1、含義義可比實實例房房地產(chǎn)產(chǎn)與估估價對對象之之間有有差異異，應(yīng)應(yīng)進行行房地地產(chǎn)狀狀況修修正，，因為為房地地產(chǎn)的的價格格還反反映其其本身身的狀狀況。。進行房地產(chǎn)狀狀況修正，是是將可比實例例在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的價價格，調(diào)整為為在估價對象房房地產(chǎn)狀況下下的價格。2、房地產(chǎn)狀況況修正的內(nèi)容容房地產(chǎn)狀況修修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。在這三個方面面的修正中，，還可進一步步細分為若干干因素的修正正。進行房地產(chǎn)狀狀況修正，是是比較法的一一個難點和關(guān)關(guān)鍵。(1)區(qū)位狀況修正正的內(nèi)容區(qū)位狀況是對對房地產(chǎn)價格格有影響的房房地產(chǎn)區(qū)位因因素的狀況。。進行區(qū)位狀況況修正，是將將可比實例房房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的的價格調(diào)整為為在估價對象象房地產(chǎn)區(qū)位位狀況下的價價格。區(qū)位狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：繁繁華程度、、交通便捷程程度、環(huán)境景景觀、公共設(shè)設(shè)施完備程度度(屬于估價對象象以外的部分分)等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的因素素。(2)權(quán)益狀況修正正的內(nèi)容權(quán)益狀況是對對房地產(chǎn)價格格有影響的房房地產(chǎn)權(quán)益因因素的狀況。。進行權(quán)益狀況況修正，是將將可比實例房房地產(chǎn)在其權(quán)權(quán)益狀況下的的價格，調(diào)整整為在估價對對象房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益狀況下的的價格。權(quán)益狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：土土地使用年年限，城市規(guī)規(guī)劃限制條件件(如容積率)等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的因素素。在實際估價中中，遇到最多的是土地使用年年限修正。(3)實物狀況修正正的內(nèi)容實物狀況是對對房地產(chǎn)價格格有影響的房房地產(chǎn)實物因因素的狀況。。進行實物狀況況修正，是將將可比實例房房地產(chǎn)在其實實物狀況下的的價格，調(diào)整整為在估價對對象房地產(chǎn)實實物狀況下的的價格。實物狀況比較較修正的內(nèi)容容:對于土地來說,主要包括：面面積大小、形形狀、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備程度度(屬于估價對象象之內(nèi)的部分分)、土地平整程程度、地勢、、地質(zhì)水文狀狀況等影響房房地產(chǎn)價格的的因素；對于建筑物來說,主要包括：新新舊程度、建建筑規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝修、、平面布置、、工程質(zhì)量等等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的因素素。3、房地產(chǎn)狀況況修正的思路路和方法（1）房地產(chǎn)狀況況修正的思路路是：①列出對估價價對象這類房房地產(chǎn)的價格格有影響的房房地產(chǎn)狀況各各方面的因素素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的；②判定估價對象房地產(chǎn)和可比比實例房地產(chǎn)產(chǎn)在這些因素素方面的狀況況；③將可比實例例房地產(chǎn)與估估價對象房地地產(chǎn)在這些因因素方面的狀狀況進行逐項項比較，找出出它們之間的的差異造成的的價格差異程程度；④根據(jù)價格差差異程度對可可比實例的價價格進行調(diào)整整。（2）房地產(chǎn)狀況況修正的方法