房地產(chǎn)評估第四章

房地產(chǎn)評估

RealEstateValuation

高岳南京審計學院金融學院1第4章市場法4.1市場法基本原理4.2資料搜集與整理4.3可比實例的選取與標準化4.4交易情況修正2第4章市場法4.5交易日期修正4.6區(qū)域因素修正4.7個別因素修正4.8綜合修正確定評估值3學習目標本章學習目標是使學生理解和掌握市場法的內(nèi)涵和理論依據(jù)，市場法適用的條件和范圍。掌握可比實例標準化、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正的分析和計算。44.1市場法基本原理4.1.1市場法的基本概念1）市場法定義將評估對象房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并以類似房地產(chǎn)的價格為基礎，經(jīng)過因素修正得到評估對象房地產(chǎn)價值的評估方法。52）類似房地產(chǎn)又稱為可比實例或參照物，是指與評估對象在區(qū)位、權(quán)利狀況、實體特征等方面具有較強可比性的房地產(chǎn)，可包括已銷售、待售或已簽訂購買合同的類似房地產(chǎn)。64.1.1市場法的基本概念3）因素修正:產(chǎn)權(quán)狀況；買賣雙方的動機；融資條件；交易時點的市場狀況；房地產(chǎn)的區(qū)位、實體特征；收益性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征等.74.1.2市場法的適用條件和范圍1）市場法的適用條件具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場，并且在市場上能夠搜集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實例資料。82）市場法的適用范圍市場法應用具有活躍交易的常規(guī)用途房地產(chǎn)評估，因為在給定的市場中，即使市場的適用范圍很大，如一般工業(yè)廠房、住宅、寫字樓、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)開采權(quán)等。93）市場法不適用范圍市場法很少應用于特殊用途房地產(chǎn)評估，因為在給定的市場中，即使市場的地域范圍很大，也幾乎沒有類似房地產(chǎn)交易，如特殊工業(yè)廠房、學校教學樓、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等。104.1市市場法法基本原原理4.1.3市市場法法操作步步驟1）搜集集房地產(chǎn)產(chǎn)交易資資料2）選取取可比交交易實例例3）對可可比實例例價格進進行修正正4）確定定評估對對象價值值11124.2資資料搜搜集與整整理4.2.1資資料的的來源途途徑1）查閱閱政府部部門關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的資料；；2）查閱閱房地產(chǎn)產(chǎn)廣告、、信息等等資料；；3）向交交易雙方方咨詢；；4）歷史史評估案案例庫。。134.2.2搜搜集資料料的內(nèi)容容與要求求1）所搜搜集的交交易資料料一般包包括：（1）房房地產(chǎn)狀狀況（（2）交易易價格（3）交交易日期期（（4）交交易情況況（5）付付款方式式（（6）市市場狀況況14交易實例調(diào)查表交易對象基本狀況名稱

坐落

范圍

規(guī)模

用途

權(quán)屬

交易基本狀況賣方

買方

成交日期

成交價格總價

單價

付款方式

交易情況說明

交易對象狀況說明實物狀況

區(qū)位狀況

154.3可可比實實例的選選取與標標準化4.3.1可比比實例選選取的要要求1）所處處區(qū)域的的可比性性2）用途途的可比比性3）實體體特征的的可比性性4）權(quán)利利性質(zhì)的的可比性性164.3.1可比比實例選選取的要要求5）交易易時間的的可比性性6）價格格類型的的可比性性7）交易易狀況的的可比性性174.3.2可比比實例的的標準化化可比實例例的標準準化是指指將可比比交易實實例成交交價格按按照統(tǒng)一一付款方方式、統(tǒng)統(tǒng)一單價價、統(tǒng)一一貨幣、、統(tǒng)一面面積的標標準，統(tǒng)統(tǒng)一為可可比價格格。181）統(tǒng)一一付款方方式【例】某某房地產(chǎn)產(chǎn)于2008年年2月交交易，總總交易價價格為85萬元元，其中中首付款款為總房房價的20%，，其余款款項于2008年12月結(jié)清清，銀行行1年期期住房商商業(yè)貸款款的年利利率為5.81%，則則該房地地產(chǎn)在2008年2月月一次性性付款的的價格為為：192）統(tǒng)一一采用單單價（1）統(tǒng)統(tǒng)一計量量單位上上的可比比交易實實例價格格建筑物計計量單位位土地計量量單位20（2）常常見單位位類型旅館以每每客房或或床位；；餐館、影影劇院以以每座位位；停車場以以每停車車位；網(wǎng)球場以以每球場場；213）統(tǒng)一一幣種和和貨幣單單位比較實例例應采用用統(tǒng)一幣幣種進行行比較，，對于不不同幣種種的交易易價格應應該進行行價格之之間的換換算。不不同幣種種間價格格換算通通常采用用成交日日期的匯匯率。224）統(tǒng)一一面積內(nèi)內(nèi)涵和面面積單位位（1）面面積內(nèi)涵涵：面積計價價單位有有建筑面面積、套套內(nèi)建筑筑面積、、使用面面積等幾幾種內(nèi)涵涵。評估估比較時時，需要要將不同同的計價價單位進進行換算算統(tǒng)一。。23產(chǎn)權(quán)備案面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)可使用空間面積總和套內(nèi)墻體面積套內(nèi)獨立墻體的全部，共用墻體的一半套內(nèi)陽臺面積封閉陽臺的全部，未封閉陽臺的一半共有建筑面積的分攤應分攤共有建筑面積*分攤系數(shù)24（2））不同同面積積內(nèi)涵涵的價價格關(guān)關(guān)系2526（1））朝向向：南南北向向（A起居居室、、主臥臥室朝朝南；；B起起居室室、主主臥室室朝南南次臥臥朝南南）（2））布局局：兩兩室、、餐廳廳、起起居室室、一一廚一一衛(wèi)、、陽臺臺（A兩陽陽臺、、B一一陽臺臺）（3））建筑筑面積積、使使用面面積：：直觀觀感受受A面面積較較大27AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

88.29m292.86m2分攤面積

15.58m223.37m2套內(nèi)面積72.71m269.49m228（1））A分分攤系系數(shù)=15.58/72.71；；B分攤攤系數(shù)數(shù)=23.97/69.49。（2））A戶戶型具具有兩兩個獨獨立未未封閉閉陽臺臺，形形成套套內(nèi)建建筑面面積為為：0.5*（（2.35*3.6+2.4*3）=7.125B戶型型具有有一個個封閉閉陽臺臺。（3））假設設將A戶型型調(diào)整整成以以B戶戶型為為參照照的標標準戶戶型，，應將將A戶戶型未未封閉閉陽臺臺建筑筑面積積折算算為封封閉陽陽臺建建筑面面積。。調(diào)整后后的A戶型型套內(nèi)內(nèi)面積積=72.71+7.125=79.835平平方米米；分攤面面積=79.835*0.345=27.54平方方米；；29AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

107.38（88.29）m292.86m2分攤面積

27.54（15.58）m223.37m2套內(nèi)面積79.84（72.71）m269.49m230例:甲甲乙兩兩交易易實例例。甲甲建筑筑面積積200平平方米米，成成交總總價80萬萬元人人民幣幣，分分三期期付款款，首首付16萬萬元，，半年年后支支付32萬萬，一一年后后支付付余款款；乙乙使用用面積積2500平方方英尺尺，成成交總總價15萬萬美元元，一一次付付清。。匯率：：1美美元=7.7395人民民幣利率：：8%311）統(tǒng)統(tǒng)一付付款方方式322）統(tǒng)統(tǒng)一計計價單單位（（單價價）333）統(tǒng)統(tǒng)一計計價單單位（（幣種種）344）統(tǒng)統(tǒng)一計計價單單位（（面積積內(nèi)涵涵）355）統(tǒng)統(tǒng)一計計價單單位（（面積積單位位）364.4交交易情情況修修正4.4.1交易易情況況修正正的含含義交易情情況修修正就就是剔剔除交交易行行為中中的一一些特特殊因因素所所造成成的交交易價價格偏偏差，，將可可比實實例的的非正正常交交易價價格修修正為為正常常交易易價格格。374.4交交易情情況修修正4.4.2造造成交交易價價格偏偏差的的因素素1）利利害關(guān)關(guān)系人人之間間的交交易2）急急于出出售或或急于于購買買的交交易3）特特殊房房地產(chǎn)產(chǎn)的交交易384.4交交易情情況修修正4.4.2造造成交交易價價格偏偏差的的因素素4）賣賣方或或買方方不了了解市市場行行情的的交易易5）相相鄰房房地產(chǎn)產(chǎn)的合合并交交易6）交交易稅稅非正正常負負擔的的交易易394.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法1）系系數(shù)修修正法法系數(shù)修修正法法是通通過可可比實實例的的交易易價格格乘以以交易易情況況修正正系數(shù)數(shù)確定定可比比實例例正常常市場場價格格的方方法。。404.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法1）系系數(shù)修修正法法（公公式））可比實實例正正常市市場價價格=可比比實例例交易易價格格×交交易情情況修修正系系數(shù)414.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例例4-3））可比實實例的的交易易價格格為6000元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實實例的的交易易價格格比其其正常常市場場價格格高5%，，則：：424.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例例4-4））可比實實例的的交易易價格格為5500元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實實例的的交易易價格格比其其正常常市場場價格格低3%，，則：：434.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法2）差差額調(diào)調(diào)整法法差額調(diào)調(diào)整法法是以以可比比實例例交易易價格格為基基礎，，加上上交易易情況況修正正數(shù)額額得到到可比比實例例正常常市場場價格格的方方法。。444.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法2）差差額調(diào)調(diào)整法法（公公式））可比實實例正正常市市場價價格=可比比實例例交易易價格格+交交易情情況修修正數(shù)數(shù)額454.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例4-5）可比實實例的的交易易價格格為5800元元/平平方米米，經(jīng)經(jīng)分析析，可可比實實例的的交易易價格格比其其正常常市場場價格格低300元/平方方米，，則：：可比實實例正正常市市場價價格=5800+300=6100（（元/平方方米））464.4交交易情情況修修正4.4.3交交易情情況修修正的的方法法（例4-6）可比實實例的的交易易價格格為6700元元/平平方米米，假假設可可比實實例的的交易易價格格比其其正常常市場場價格格高400元/平方方米，，則：：可比實實例正正常市市場價價格=6700－400=6300（（元/平方方米））474.5交交易日日期修修正4.5.1交交易日日期修修正的的含義義交易日日期修修正是是指利利用價價格指指數(shù)將將可比比實例例交易易時的的價格格修正正為評評估基基準日日的價價格。。484.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運運用定定基價價格指指數(shù)修修正494.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運運用定定基價價格指指數(shù)修修正（（舉例例）【例】】某地地區(qū)某某類房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月至至10月的的價格格指數(shù)數(shù)分別別為103.5%，，105.4%，105.8%，，107.6%，109.3%，，110.5%，114.7%（（以2005年年1月月為100%））。可可比實實例在在2008年5月的的交易易價格格為3500元元/平平方米米，對對其進進行交交易日日期修修正，，修正正到2008年年10月的的價格格為：：504.5交交易日日期修修正4.5.2交交易日日期修修正方方法1）運運用定定基價價格指指數(shù)修修正（（舉例例）514.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））運運用用定定基基價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例4-8】】某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年上上半半年年各各月月的的價價格格同同2007年年底底相相比比，，分分別別為為上上漲漲了了2.5%，，5.7%，，6.8%，，7.3%，，9.6%，，10.5%。?？煽杀缺葘崒嵗谠?008年年3月月的的交交易易價價格格為為3800元元/平平方方米米，，對對其其進進行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年6月月的的價價格格為為：：524.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法1））運運用用定定基基價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））534.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運運用用環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正544.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運運用用環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例】】可可比比實實例例在在2008年年6月月的的交交易易價價格格為為3000元元/平平方方米米，，該該地地區(qū)區(qū)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年7月月至至10月月的的環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為103.6%，，98.3%，，103.5%，，104.7%。。對對其其進進行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的價價格格為為：：554.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運運用用環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））3000××103.6%××98.3%××103.5%××104.7%=3311（（元元/平平方方米米））564.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運運用用環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））【例例4-10】】可可比比實實例例在在2008年年5月月的的交交易易價價格格為為3600元元/平平方方米米，，該該地地區(qū)區(qū)同同類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年6月月至至10月月的的價價格格與與上上月月相相比比的的變變動動率率分分別別為為1.6%，，2.3%，，-1.5%，，1.7%，，2.1%。。對對其其進進行行交交易易日日期期修修正正，，修修正正到到2008年年10月月的的價價格格為為：：574.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法2））運運用用環(huán)環(huán)比比價價格格指指數(shù)數(shù)修修正正（（舉舉例例））3600××（（1+1.6%））××（（1+2.3%））××（（1－－1.5%））××（（1+1.7%））××（（1+2.1%））=3827（（元元/平平方方米米））584.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））運運用用價價格格變變動動分分析析法法修修正正594.5交交易易日日期期修修正正4.5.2交交易易日日期期修修正正方方法法3））運運用用價價格格變變動動分分析析法法修修正正（（舉舉例例））【例例4-11】】可可比比實實例例在在2008年年10月月的的價價格格為為6500元元/平平方方米米，，需需要要將將其其交交易易價價格格修修正正到到2009年年3月月的的市市場場價價格格。。評評估估人人員員經(jīng)經(jīng)過過市市場場調(diào)調(diào)查查，，獲獲得得A、、B、、C、、D、、E共共5宗宗類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格信信息息，，如如表表所所示示。。604.5交交易日日期修正正表4-2類類似房房地產(chǎn)價價格信息息表項目ABCDE2008年10月價格（元/㎡）688063206710652065402009年3月價格（元/㎡）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21614.5交交易日日期修正正則將可比比實例交交易價格格修正到到2008年10月的的市場價價格為：：624.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.1區(qū)域域因素修修正的含含義區(qū)域因素素修正就就是剔除除房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域特特征所造造成的交交易價格格偏差，，將可比比實例區(qū)區(qū)域特征征下的交交易價格格修正為為評估對對象區(qū)域域特征下下的價格格。634.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.2區(qū)域域因素修修正內(nèi)容容區(qū)域因素素修正的的內(nèi)容應應根據(jù)商商業(yè)、工工業(yè)、住住宅等房房地產(chǎn)的的不同類類型而確確定，主主要包括括商業(yè)繁繁華程度度、交通通狀況、、環(huán)境狀狀況、基基礎設施施、公共共設施等等影響房房地產(chǎn)價價格的因因素。644.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法1）差額額調(diào)整法法可比實例例在評估估對象區(qū)區(qū)域特征征下的價價格=可可比實例例交易價價格+區(qū)區(qū)域因素素調(diào)整數(shù)數(shù)額654.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法2）系數(shù)數(shù)修正法法可比實例例在評估估對象區(qū)區(qū)域特征征下的價價格=可可比實例例交易價價格×區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)664.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法2）系數(shù)數(shù)修正法法區(qū)域因素素修正系系數(shù)的確確定方法法有直接接比較法法和間接接比較法法兩種。。674.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（1）直直接比較較法直接比較較法是以以評估對對象的區(qū)區(qū)域特征征為基準準，采用用可比實實例的區(qū)區(qū)域因素素與評估估對象的的區(qū)域因因素直接接比較以以確定區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)的方方法。684.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（1）直直接比較較法69區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合1100表4-3區(qū)區(qū)域因素素修正直直接比較較表704.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法【例】評評估對象象與可比比實例A、B、、C的區(qū)區(qū)域比較較因素、、相應的的權(quán)重及及比較打打分情況況如表所所示，試試求可比比實例A、B、、C的區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)。71表4-4區(qū)區(qū)域域因素修修正直接接比較表表區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實例A可比實例B可比實例C商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097離市中心距離0.1410010210095離交通設施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況0.1010010310098基礎設施狀況0.1010010110099公共設施狀況0.1310010510096綜合110010210097.572【解】通通過打分分和對各各項得分分進行加加權(quán)平均均，評估估對象、、可比實實例A、、B、C的區(qū)域域因素綜綜合得分分分別為為100、102、100、、97.5，則則三個可可比實例例的區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)為：734.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（2）間間接比較較法間接比較較法是以以標準房房地產(chǎn)的的區(qū)域特特征為基基準，采采用可比比實例的的區(qū)域因因素、評評估對象象的區(qū)域域因素分分別與標標準房地地產(chǎn)的區(qū)區(qū)域因素素進行比比較以確確定區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)的方法法。744.6區(qū)區(qū)域因因素修正正4.6.3區(qū)域域因素修修正方法法（2）間間接比較較法75表4-5區(qū)區(qū)域因素素修正間間接比較較表區(qū)域因素權(quán)重標準房地產(chǎn)評估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合110076表區(qū)區(qū)域域因素修修正直接接比較表表區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實例A可比實例B可比實例C商業(yè)繁華度0.1510110310098道路通達度0.08102100100100交通便捷度0.1210110110097離市中心距離0.1410010210095離交通設施距離0.069998100101自然環(huán)境狀況0.1210210210097人文環(huán)境狀況0.1010110310098基礎設施狀況0.1010210110099公共設施狀況0.1310010510096綜合1100.910210097.577【解】通通過打分分和對各各項得分分進行加加權(quán)平均均，評估估對象、、可比實實例A、、B、C的區(qū)域域因素綜綜合得分分分別為為100.9、、102、100、97.5，則三三個可比比實例的的區(qū)域因因素修正正系數(shù)為為：784.7個個別因因素修正正4.7.1個別別因素修修正的含含義個別因素素修正就就是剔除除房地產(chǎn)產(chǎn)個別特特征所造造成的交交易價格格偏差，，將可比比實例自自身特征征下的交交易價格格修正為為評估對對象自身身特征下下的價格格。794.7個個別因因素修正正4.7.2個別別因素修修正內(nèi)容容土地個別別因素修修正的內(nèi)內(nèi)容主要要包括：：土地的的具體位位置、臨臨街狀態(tài)態(tài)、土地地面積、、形狀、、地勢、、地形、、基礎設設施狀況況、土地地使用權(quán)權(quán)年限、、容積率率等。804.7個個別別因因素素修修正正4.7.2個個別別因因素素修修正正內(nèi)內(nèi)容容建筑筑物物個個別別因因素素修修正正的的內(nèi)內(nèi)容容主主要要包包括括：：建建筑筑物物的的建建筑筑規(guī)規(guī)模模、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、建建筑筑式式樣樣、、朝朝向向、、樓樓層層、、平平面面布布置置、、設設備備、、裝裝修修、、新新舊舊程程度度、、建建造造質(zhì)質(zhì)量量等等。。814.7個個別別因因素素修修正正4.7.3個個別別因因素素修修正正方方法法（1））差差額額調(diào)調(diào)整整法法可比比實實例例修修正正為為評評估估對對象象自自身身特特征征下下的的價價格格=可可比比實實例例交交易易價價格格+各各個個別別因因素素調(diào)調(diào)整整數(shù)數(shù)額額824.7個個別別因因素素修修正正4.7.3個個別別因因素素修修正正方方法法（2））系系數(shù)數(shù)修修正正法法可比比實實例例修修正正為為評評估估對對象象自自身身特特征征下下的的價價格格=可可比比實實例例交交易易價價格格××各各個個別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)834.7個個別別因因素素修修正正4.7.3個個別別因因素素修修正正方方法法（2））系系數(shù)數(shù)修修正正法法個別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)的的確確定定方方法法與與區(qū)區(qū)域域因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)的的確確定定方方法法基基本本相相同同，，也也采采用用直直接接比比較較法法和和間間接接比比較較法法兩兩種種。。844.7個個別別因因素素修修正正4.7.4容容積積率率修修正正容積積率率是是指指項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)總總建建筑筑面面積積與與總總用用地地面面積積的的比比值值，，即即容容積積率率=總總建建筑筑面面積積/總總用用地地面面積積。。854.7個個別別因因素素修修正正4.7.4容容積積率率修修正正可比比實實例例修修正正為為評評估估對對象象容容積積率率下下的的價價格格=可可比比實實例例交交易易價價格格××容容積積率率修修正正系系數(shù)數(shù)864.7個別別因素修正4.7.4容容積率修正容積率地價指指數(shù)是指隨容容積率的差異異而表現(xiàn)的地地價變化的相相對程度，一一般用百分率率來表示874.7個別別因素修正4.7.4容容積率修正【例4-16】評估對象象土地的容積積率為2，參參照物土地的的容積率為4，根據(jù)容積積率地價指數(shù)數(shù)表（見表）），確定土地地容積率的修修正系數(shù)。884.7個別別因素修正4.7.4容容積率修正表4-11容容積率地價指指數(shù)表容積率12345地價指數(shù)%100105115125140894.7個別別因素修正4.7.4容容積率修正土地容積率的的修正系數(shù)為為：904.7個別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正可比實例修正正為評估對象象土地使用年年限下的價格格=可比實例例交易價格××土地使用年年限修正系數(shù)數(shù)914.7個別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正土地使用年限限修正系數(shù)的的計算公式為為：924.7個別別因素修正4.7.5土土地使用年限限修正【例4-17】評估對象象土地使用年年限為30年年，可比實例例土地使用年年限為20年年，假設折現(xiàn)現(xiàn)率為8%，，則土地使用用年限修正系系數(shù)為：934.8綜合合修正確定評評估值綜合修正通過過對所選擇的的可比實例的的交易價格進進行交易情況況、交易日期期、區(qū)域因素素、個別因素素等方面進行行綜合修正后后，得到相應應的比準價值值，再對每個個可比實例的的比準價值進進行技術(shù)處理理，得出評估估對象的價值值。944.8綜合合修正確定評評估值4.8.1綜綜合修正的方方法1）差額調(diào)整整法比準價值=可可比實例交易易價格+交易易情況修正值值+交易日期期修正值+區(qū)區(qū)域因素修正正值+個別因因素修正值954.8綜合合修正確定評評估值【例4-18】可比實例例與評估對象象有關(guān)資料如如下：可比實實例的交易價價格為8200元/平方方米；可比實實例交易價格格較正常交易易價格每平方方米低80元元；可比實例例交易價格與與評估基準日日房地產(chǎn)價格格相比每平方方米低350元；可比實實例區(qū)域內(nèi)的的房地產(chǎn)價格格比評估對象象區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)價格每平平方米高120元；可比比實例與評估估對象個別特特征相比房價價每平方米低低60元。則則可比實例的的比準價值為為：964.8綜合合修正確定評評估值比準價值=8200+80+350－120+60=8570（元/平方米）974.8綜合合修正確定評評估值4.8.1綜綜合修正的方方法2）系數(shù)修正正法比準價值=可可比實例交易易價格×交易易情況修正系系數(shù)×交易日日期修正系數(shù)數(shù)×區(qū)域因素素修正系數(shù)××個別因素修修正系數(shù)984.8綜合合修正確定評評估值4.8.1綜綜合修正的方方法2）系數(shù)修正正法（1）直接比比較法994.8綜合合修正確定評評估值【例4-19】可比實例例與評估對象象有關(guān)資料如如下：可比實實例的交易價價格為8500元/平方方米；可比實實例交易價格格較正常交易易價格偏高5%；評估基基準日房地產(chǎn)產(chǎn)價格與可比比實例交易日日相比上漲了了3%；與評評估對象相比比，可比實例例的區(qū)域因素素和個別因素素綜合得分為為108和97。則可比比實例的比準準價值為：1004.8綜綜合修修正確定定評估值值4.8.1綜合合修正的的方法2）系數(shù)數(shù)修正法法（2）間間接比較較法1014.8綜綜合修修正確定定評估值值【例4-20】】可比實實例與評評估對象象有關(guān)資資料如下下：可比比實例的的交易價價格為7800元/平平方米；；可比實實例交易易價格較較正常交交易價格格偏低3%；評評估基準準日房地地產(chǎn)價格格與可比比實例交交易日相相比下降降了5%；與標標準房地地產(chǎn)相比比，評估估對象、、可比實實例的區(qū)區(qū)域因素素綜合得得分為102、、104，個別別因素綜綜合得分分為106、98。則則可比實實例的比比準價值值為：1024.8綜綜合修修正確定定評估值值4.8.2評評估結(jié)果果的確定定方法1）簡單算術(shù)術(shù)平均法法1034.8