地產(chǎn)企業(yè)信用利差群像之民企篇

聚焦一線及二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)信用利差走勢繼202年4月7發(fā)報(bào)《產(chǎn)業(yè)用群像央我對(duì)0家地產(chǎn)企信利走進(jìn)行顧分本中我將光向營產(chǎn)企基于地國及企化著的一從利差勢角探在下投者對(duì)地產(chǎn)營業(yè)體險(xiǎn)緒仍較謹(jǐn)觀度仍主的景02年以來全國各地陸續(xù)出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于地處一線城市及二三線城市的地產(chǎn)民營企業(yè)是否造不的響其并嘗在前經(jīng)歷產(chǎn)“冬的民地產(chǎn)企業(yè)挖投機(jī)。選擇一線城市及二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)樣本我們國統(tǒng)局221年7月5發(fā)的01年6份70個(gè)中商品住宅銷價(jià)變情》對(duì)一三城的類為城劃標(biāo)，取nd業(yè)分類房產(chǎn)發(fā)主營務(wù)房產(chǎn)發(fā)及售的營業(yè)按照司總部所地分一及三線營產(chǎn)未發(fā)以至202年4月18日無公開續(xù)用信（括短中業(yè)公司定工括中美元債的產(chǎn)企研究象小至202年4月18日公存用債息的33地民，中線城市20企，三城市13家業(yè)基民地產(chǎn)企業(yè)存信債發(fā)期多為期限整收率偏的們擇5年國開債到收率為準(zhǔn)率，以樣民地企業(yè)身存信自2016年1月至022年4月間估收日值來算民的券期收率并繪其用差勢。由于分產(chǎn)營業(yè)存續(xù)到收顯高為免群及值對(duì)于數(shù)據(jù)計(jì)成響模分析果我基收率對(duì)32家本產(chǎn)進(jìn)行據(jù)清洗具而照100的中債估收率標(biāo)將180只續(xù)產(chǎn)樣券分兩類對(duì)收截至022年4月18日近0日益=10和對(duì)高益?zhèn)ㄖ?22年4月18日近30日均益>10，將對(duì)收債以剔，不納本告研范最們建的本括一市12家營企，65債二線市1民營產(chǎn)業(yè)56只其中蘇南設(shè)團(tuán)份有公司的3只續(xù)因益異常剔。表1：一線城市樣本民營地產(chǎn)企業(yè)列表發(fā)行人行業(yè)分類辦公地址總部城市級(jí)別石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)北京市一線城市北京兆泰集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司綜合支持服務(wù)旭輝集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)上海市復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司房地產(chǎn)開發(fā)大華(集團(tuán))有限公司房地產(chǎn)開發(fā)江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)新城控股集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)廣東珠江投資股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)廣州市廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)深圳香江控股股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)四川省成都市二三線城市新湖中寶股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)浙江省杭州市杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)宋都基業(yè)投資股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)重慶華宇集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)重慶市榮安地產(chǎn)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)浙江省寧波市俊發(fā)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)云南省昆明市廣西榮和有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)廣西南寧中天金融集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)貴州省貴陽市溫州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)投資建設(shè)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)浙江省溫州市碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)經(jīng)營公司廣東省佛山市，表2：因中債估值收益率異常而未納入分析的民營地產(chǎn)企業(yè)列表發(fā)行人行業(yè)分類辦公地址總部城市級(jí)別當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)北京市一線城市北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)正榮地產(chǎn)控股股份有限公司房地產(chǎn)服務(wù)上海市上海世茂建設(shè)有限公司房地產(chǎn)經(jīng)營公司江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司食品、飲料與煙草恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)深圳市金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)重慶市二三線城市融信(福建)投資集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)福建省福州市，一線及二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)總體利差走勢及原因分析基于12家布一城的樣民地企和1家分于三城的本民營地企各續(xù)用債信利平我們別算一城地產(chǎn)企和二三城地民的用利總走從走曲線中可以發(fā)現(xiàn)自016年至021年中期一線城市和二三城市的民營地產(chǎn)企的差走勢基本趨同總體呈現(xiàn)平穩(wěn)行的態(tài)勢。該趨勢直續(xù)至201年下半年，一與二三線城市的民地企業(yè)信用利差走勢開始大幅一線城市民營地產(chǎn)業(yè)利差水平于02年年初陡然爬升逾1,70B，較01年中近400P的利差水平近長3倍有余，222年3出現(xiàn)幅回落震下至50P左反觀二三線城民營地產(chǎn)企同期利水上升幅度則明顯較僅從221年中近40BP的利差水延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)勢至0雖然該階二線市營產(chǎn)企自的行度前期與線的利走勢差距顯。圖1：2016年-022年一線及二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)總體信用利差走勢（單位：P）,80,60,40,20,0000000000-21-9-6 21-9-6 21-9-6 21-9-6 22-9-6 22-9-6一線城市信用利差 二三線城市信用利差，一線二線營產(chǎn)業(yè)利走“手“道鑣的轉(zhuǎn)變的個(gè)中因從201半年今地布地調(diào)控策可一。就地調(diào)政的性看021年半地策環(huán)整從地?cái)喑雠_(tái)緊縮調(diào)政從緊調(diào)風(fēng)明調(diào)向聚于房二房格管房地產(chǎn)場序資金管方部松性策基依人引進(jìn)戶籍制度總體而言從021年下半年至202年年初期間地產(chǎn)政策的性調(diào)控方向相對(duì)偏緊或系一線二線地產(chǎn)民營企業(yè)信利走勢均呈現(xiàn)01年中以前平穩(wěn)上行而此后上行幅度有加的主要原因。而入202年后一線及二三線產(chǎn)營企業(yè)用利差上行幅度出顯分且二三城市地產(chǎn)企表現(xiàn)優(yōu)于一線的要或源于以下3點(diǎn)：其一，2022年初以來逐漸增多的地產(chǎn)寬松政策在一線和二三線城市之間的分布存在不均即寬松性政策數(shù)量及方式與政策分解市場避險(xiǎn)情緒的度相關(guān)政策數(shù)量越多方式直接對(duì)于民營企業(yè)地產(chǎn)收率快速上行的緩釋果佳具言國局不定疫情連復(fù)形下經(jīng)濟(jì)本不受沖房的下行壓愈顯或保障國濟(jì)柱業(yè)一的產(chǎn)長健發(fā)地府對(duì)地行的控段漸放方松政的占開加中二三線城市發(fā)布的寬松性調(diào)控策量較一線城市調(diào)控容也較為直接低付比高公金款度放貸款制放戶等主力度較大而一線市的寬松性調(diào)控政策數(shù)量相對(duì)較少，且調(diào)控內(nèi)容也多采取“迂回戰(zhàn)術(shù)，以吸引人口人為政策重心無竿影刺政策臺(tái)力度較小要注的于營健桿合理管良仍市斷地民風(fēng)出差壓拐已的要號(hào)因政策僅影而法底轉(zhuǎn)市對(duì)產(chǎn)企謹(jǐn)態(tài)政面果至市面反應(yīng)存一滯因便各積出寬性策政對(duì)地民利差勢改善效有，體差處高或動(dòng)闊趨勢期難改。其二新型城鎮(zhèn)化的加進(jìn)以及城市基礎(chǔ)設(shè)建的大力投入有助于強(qiáng)三線城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，進(jìn)一步帶來核心產(chǎn)業(yè)和資源集聚效應(yīng)，激活商業(yè)地產(chǎn)需求。未來三城的產(chǎn)級(jí)占增或超一城應(yīng)帶更樣更高質(zhì)、更個(gè)化消需而推商地市從線城過至三城的下增加二線市營產(chǎn)業(yè)的展發(fā)投資情一向三城市擴(kuò)。其三相對(duì)一線市三線城市住宅地產(chǎn)格勢顯著質(zhì)量提明顯且土地資源充足行業(yè)競爭飽程度總體不及一線市因此在地產(chǎn)行業(yè)層緊調(diào)控下仍具備較好的抗壓能力來量三城購者的入一城房價(jià)漲船高隨而的一市高的價(jià)外購者拒門因一線市與二三城房差增宅量距小地購于性性比考而逐步轉(zhuǎn)二線市主購房體進(jìn)步二線城的產(chǎn)業(yè)來展機(jī)。展望市基于2022年4月29日中政局會(huì)中于產(chǎn)策持的“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善型住房需求”的要求我們計(jì)國地臺(tái)松性產(chǎn)策力和率或持甚加加上3點(diǎn)原我們預(yù)計(jì)寬松性策在一線及二三線市間的分布差異或?qū)⒗m(xù)在二三線城市的政策邊際放效或相對(duì)一線城市更可觀一線城市民營地產(chǎn)業(yè)利差水平預(yù)計(jì)仍將處于相對(duì)高位，短期內(nèi)難以快速回落至二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)的利差水平，而二三線城市利差平將延續(xù)平穩(wěn)上行態(tài)地民營企業(yè)內(nèi)部的結(jié)性化將持續(xù)。表3：一線城市201年下半年地產(chǎn)寬松性調(diào)控政策匯總省份政策時(shí)間政策名稱政策類型北京7月6日北京市:《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金歸集業(yè)務(wù)提升便民服務(wù)的通知》其他公積金政策北京7月6日北京市:《北京市引進(jìn)畢業(yè)生管理辦法》人口人才政策上海8月5日上海市:《關(guān)于調(diào)整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》其他公積金政策上海8月2日上海市:住房公積金加大對(duì)既有多層住宅加裝電梯支持力度其他公積金政策北京9月6日北京市:《關(guān)于持續(xù)優(yōu)化規(guī)范住房公積金歸集業(yè)務(wù)的通知》其他公積金政策廣東10月9日廣州:在佛山、東莞等省內(nèi)7購房可提取廣州住房公積金放寬貸款限制上海10月6日上海市:開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同服務(wù)市場監(jiān)管政策廣東11月2日深圳市:《關(guān)于實(shí)施住房租賃稅收優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的通告》市場監(jiān)管政策廣東11月8日深圳市前海開發(fā)區(qū):《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)支持人才發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法》人口人才政策廣東11月3日廣州市:《關(guān)于印發(fā)廣州市發(fā)展住房租賃市場獎(jiǎng)補(bǔ)實(shí)施辦法的通知》市場監(jiān)管政策廣東11月6日廣州市:《關(guān)于印發(fā)廣州靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)管理辦法的通知》其他公積金政策上海11月9日上海:開放第二批21年非海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)落戶受理工作人口人才政策各地方政府官及官方媒體整理表4：二三線城市221年下半年地產(chǎn)寬松性調(diào)控政策匯總省份政策時(shí)間政策名稱政策類型四川7月2日成都市:《關(guān)于調(diào)整再交易房公積金貸款相關(guān)事項(xiàng)的通知》放寬貸款限制四川7月6日成都市:《成都市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)管理辦法》放寬貸款限制福建7月1日廈門:推出留廈六條人才新政人口人才政策安徽7月6日合肥市:縮短搖號(hào)選房資格鎖定時(shí)間放寬行政限制江蘇7月7日南京市:《關(guān)于印發(fā)南京市積分落戶實(shí)施辦法的通知》人口人才政策遼寧7月8日沈陽市:"創(chuàng)新沈陽"人才新政30版人口人才政策福建7月9日廈門市:《關(guān)于印發(fā)加大新就業(yè)大學(xué)生等青年群體租賃住房保障工作若千意見的通知》人口人才政策山東7月0日青島西海岸新區(qū):《關(guān)于建設(shè)靈山灣"人才特區(qū)"引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)展的實(shí)施意見(試行)》人口人才政策浙江8月1日寧波市:《寧波市人才發(fā)展"十四五"規(guī)劃》人口人才政策四川8月2日成都市:《關(guān)于成都住房公積金管理中心繳存職工在德眉資購房辦理公積金貸款相關(guān)事宜的通知》放寬貸款限制四川8月2日成都市:《成都市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》放寬貸款限制吉林8月1日長春市:調(diào)整政策措施助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)放購房補(bǔ)貼遼寧9月3日沈陽市:《沈陽市高層次人才住房公積金支持政策實(shí)施細(xì)則》人口人才政策湖北9月0日武漢市：《關(guān)于調(diào)整完善落戶政策相關(guān)條件的實(shí)施意見》人口人才政策四川9月3日成都市:《成都住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》其他公積金政策四川9月3日成都市:《成都住房公積金提取管理實(shí)施細(xì)則》放寬貸款限制吉林9月3日長春市:《留(來)長人才、農(nóng)民購房補(bǔ)貼和購房消費(fèi)券辦理流程》發(fā)放購房補(bǔ)貼浙江9月4日杭州市:《關(guān)于將人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目納入中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)專項(xiàng)資金支持范圍的通知》人口人才政策各地方政府官及官方媒體整理表5：二三線城市221年下半年地產(chǎn)寬松性調(diào)控政策匯總（續(xù)）省份政策時(shí)間政策名稱政策類型遼寧9月8日沈陽市:《沈陽市高校畢業(yè)生和高新技術(shù)企業(yè)人才首次購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則(新修訂)》人口人才政策浙江10月9日杭州市:《關(guān)于調(diào)整杭州市大學(xué)生畢業(yè)生落戶政策的公告》人口人才政策黑龍江10月0日哈爾濱市:《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》發(fā)放購房補(bǔ)貼浙江10月8日寧波市奉化區(qū):《221年度高次人才安家補(bǔ)助和企業(yè)引才補(bǔ)助申報(bào)公告》人口人才政策吉林11月1日長春市:《關(guān)于辦理在建建筑物抵押、商品房預(yù)售等業(yè)務(wù)的通知》市場監(jiān)管政策湖北11月5日武漢市:《關(guān)于印發(fā)武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展政策措施的通知》放寬行政限制湖南11月3日長沙:湖南自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)長沙片區(qū)人才政策24條人口人才政策江蘇11月5日南京市:《關(guān)于集中供應(yīng)定向人才住房公告》人口人才政策四川11月3日成都市:《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》其他政策廣西11月0日南寧市:《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》放寬貸款限制山東12月1日濟(jì)南市:《關(guān)于新就業(yè)高校畢業(yè)生申請(qǐng)辦理泉城安居卡有關(guān)事項(xiàng)的通知》人口人才政策山西12月6日太原市:《關(guān)于完善住房公積金貸款保證的通知》放寬貸款限制陜西12月7日西安市:《關(guān)于調(diào)整限價(jià)商品房上市交易有關(guān)條款的通知》放寬行政限制甘肅12月7日蘭州市:與太原等八城市建立住房公積金異地互認(rèn)互貸機(jī)制其他公積金政策浙江12月0日寧波市:《關(guān)于調(diào)整寧波市住房公積金貸款政策的通知》提高貸款額度福建12月1日福州市:《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整人才限價(jià)商品住房銷售和管理辦法的通知》放寬行政限制山東12月1日濟(jì)南市:《關(guān)于取消住房公積金異地貸款戶籍限制的通知》放寬貸款限制廣東10月9日惠州市:《關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告》放寬行政限制湖南11月1日岳陽市:《岳陽市加快省域副中心城市人才高地建設(shè)的若干措施》人口人才政策廣西12月0日桂林市:《關(guān)于印發(fā)桂林市加大重點(diǎn)行業(yè)扶持力度沖刺四季度經(jīng)濟(jì)工作若干獎(jiǎng)勵(lì)措施的通知》放寬行政限制浙江12月2日金華市武義縣:《武義縣民營工業(yè)企業(yè)新居民購房券實(shí)施意見(試行)》放寬行政限制各地方政府官網(wǎng)及官方媒體整理表6：一線城市202年1月1日2022年4月18日期間地產(chǎn)寬松性調(diào)控政策匯總省份政策時(shí)間政策名稱政策類型北京1月2日北京市:《關(guān)于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》其他公積金政策北京2月9日北京市:《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的實(shí)施方案》人口人才政策上海2月1日上海市黃浦區(qū):《黃浦區(qū)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)新時(shí)代人才工作的意見》人口人才政策廣東2月1日廣州市：首套房利率從LPR00p下降至LPR0p，二房利率從LPR10p下降到LPR10p下調(diào)貸款利率上海2月3日上海市金山區(qū):"上海灣區(qū)"人計(jì)劃人口人才政策廣東3月7日花都區(qū)：外地戶口在花都買房，無需社保5年，只需要提一份在花都企業(yè)的勞動(dòng)合同即可買房。限購放松北京3月7日北京市：《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》人口人才政策各地方政府官及官方媒體，表7：二三線城市222年1月1日-222年4月18日期間地產(chǎn)寬松性調(diào)控政策匯總省份政策時(shí)間政策名稱政策類型山東1月1日濟(jì)南市:《關(guān)于取消住房公積金異地貸款戶籍限制的通知》放寬戶籍限制山東1月4日青島市:《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整膠東經(jīng)濟(jì)圈住房公積金轉(zhuǎn)增和異地貨款政策的通知》其他公積金政策浙江1月4日寧波市:滿足要求的人群住房公積金最高貸款額度可提高到80萬元/戶；多套房只要名下無貸款可繼續(xù)申請(qǐng)貸款放寬購房限制安徽1月1日瀘州市:《瀘州市"酒城創(chuàng)新人才聚集行動(dòng)"人才住房保障實(shí)施細(xì)則(試行)》人口人才政策廣西1月4日北海市:《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》降低首付比例云南1月0日昆明市:首套房利率降至51%，二套房降至56%下調(diào)貸款利率安徽1月1日蚌埠市:首套房利率降至58%，二套房無貸款記錄的同樣降至5.3%下調(diào)貸款利率天津1月4日天津市:積分落戶新政正式啟動(dòng)人口人才政策陜西1月4日西安市:《西安市支持住房租賃市場發(fā)展財(cái)政資金補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法(修訂)》其他政策安徽1月7日合肥市:9家銀行房貸利率下，首套利率從5.8%至58%，二套從63%降至6.2%下調(diào)貸款利率福建1月8日福州市:《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》降低首付比例廣東2月8日惠州市:對(duì)大專學(xué)歷以上人才給予一次性購房補(bǔ)貼發(fā)放購房補(bǔ)貼廣東2月1日惠州市:首套房利率降至52，二套房無貸款記錄的同樣降至5.%下調(diào)貸款利率湖北2月1日武漢市:關(guān)于修訂《市住房保障房管局關(guān)于規(guī)范新建商品房臺(tái)同網(wǎng)簽備案工作的通知》市場監(jiān)管政策重慶2月8日重慶市:部分樓盤首付比例下調(diào)降低首付比例廣西2月8日南寧市:《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》提高貸款額度云南2月1日昆明市:給予本碩博租房補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼發(fā)放購房補(bǔ)貼天津2月2日天津市:《天津市關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導(dǎo)意見》土地政策浙江2月4日杭州市:目前首套房利率降至.6%56%，二套房在.5%下調(diào)貸款利率吉林2月7日長春市:重點(diǎn)高校本科生3元安家費(fèi)，碩士5萬元，博士8萬元發(fā)放購房補(bǔ)貼河南2月8日鄭州市:《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》棚改貨幣化江西3月4日南昌市:《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》提高貸款額度云南3月4日昆明市:首付比例最低可達(dá)降低首付比例河北3月4日唐山市：發(fā)布公積金貸款新政，包括最高額度提高至80萬二套房首付比例降至3%等。提高貸款額度貴州3月7日貴陽市：《貴陽市住房公積金管理中心關(guān)于支持人才在貴陽貴安購（租）房使用住房公積金的措施（征求意見稿）》提高貸款額度河南3月1日鄭州市：發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見人口人才政策遼寧3月5日沈陽市：調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的公告放寬行政限制黑龍江3月3日哈爾濱：擬廢止住房限購限貸政策放寬購房限制天津4月1日天津市：《關(guān)于購買首套住房和保障性住房提取住房公積金有關(guān)問題的通知》放松公積金貸款限制江蘇4月1日蘇州市:非蘇州戶口在蘇州購買首套房，由3年內(nèi)社保連繳納滿24個(gè)月改為累計(jì)繳納滿24個(gè)月;非蘇戶口在賣房后2年內(nèi)無需社或稅單可直接購房;蘇州市區(qū)二手房限售由5年調(diào)整為3年，新房則仍然維持3年不得轉(zhuǎn)讓規(guī)定。放松限購各地方政府官網(wǎng)及官方媒體，一線城市民營地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)債及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽本報(bào)納分的12目前存公發(fā)信的一城樣民地企存續(xù)信用債余額規(guī)模約800億元加權(quán)平均發(fā)期基本中在35Y期存續(xù)債債券種類以司及期據(jù)為評(píng)級(jí)方面中評(píng)級(jí)對(duì)項(xiàng)主評(píng)級(jí)與續(xù)規(guī)存一正相即級(jí)高債券模體級(jí)發(fā)主體存量額對(duì)小側(cè)佐證體級(jí)主融能力緊關(guān)。表8：一線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)債數(shù)據(jù)一覽（單位：億元；年）發(fā)行人存續(xù)債余額規(guī)模（億元）加權(quán)平均期限（年）債項(xiàng)/主體評(píng)級(jí)存續(xù)債種類石榴置業(yè)33155.0A/AA公司債北京兆泰43103.4A/AA+中期票據(jù)公司債大連萬達(dá)3033.5AA/AA中期票據(jù)公司債旭輝集團(tuán)11.34.4AA/AA中期票據(jù)公司債復(fù)地集團(tuán)54903.0AA/AA公司債景瑞地產(chǎn)18503.4A/AA公司債大華集團(tuán)41235.0A/AA+公司債江蘇中南34654.7A/AA+公司債新城控股69624.6AA/AA中期票據(jù)公司債定向工廣東珠江85144.8A/AA+公司債廣州市方圓9.84.0A/AA公司債深圳香江2.04.0A/AA公司債ind，從已布財(cái)報(bào)數(shù)來盈利能力方面2家一城樣地民的盈利能力異中218年至020年間業(yè)復(fù)合長及母利增速為正值企包石置、旭集、蘇南新城股廣珠，合比該5家地民的績現(xiàn)以得盈能由至的排為東控蘇中榴業(yè)旭團(tuán)在業(yè)冬仍持較的收凈潤增長明該企業(yè)營展有強(qiáng)抗韌主營業(yè)務(wù)穩(wěn)定性方大連達(dá)在其物管與業(yè)售業(yè)務(wù)間行換其余本營產(chǎn)業(yè)保持對(duì)穩(wěn)定的營務(wù)構(gòu)短償債能力方面，連流比在220至1.0以下，體現(xiàn)資流性況佳短償能存險(xiǎn)其樣地民短期動(dòng)性基本處尚狀鑒于數(shù)業(yè)020年比較209出下因此注地產(chǎn)企流性險(xiǎn)備一的要性長期償能力方面除京泰連萬，其余本產(chǎn)企資負(fù)債和息務(wù)比處于業(yè)明城產(chǎn)民企的桿整較資渠依債期債能風(fēng)較約險(xiǎn)偏同時(shí)也一體民地企業(yè)行黃金采“杠負(fù)高周三高的經(jīng)營策略來快速進(jìn)入市場所帶來的副作用在行業(yè)“青銅時(shí)期”爆發(fā)，融資端緊縮銷售承共造地民企務(wù)擔(dān)償力金斷等傷民地產(chǎn)企再提投者心依任道。表9：一線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽（單位：%）發(fā)人收復(fù)增率歸凈潤速各主營業(yè)務(wù)占比()流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率()有息債務(wù)比重產(chǎn)品200年209年200年209年200年209年200年209年石置1000%2877%房地產(chǎn)銷售967%921%1.71.1814%828%601%679%土地整理1.9%5.8%物業(yè)出租1.3%1.4%物業(yè)管理0.0%0.1%其他0.5%0.0%北兆-3.4%-4717%房屋出租800%772%3.23.9572%545%509%467%房屋銷售100%2.5%酒店服務(wù)5.3%120%其他2.7%1.0%大萬-3940%-3229%投資物業(yè)租賃及管理917%446%0.91.6511%517%386%401%酒店運(yùn)營2.3%1.7%物業(yè)銷售-0.7%485%其他5.2%4.8%旭集2%6%物業(yè)銷售及相關(guān)服務(wù)995%994%1.01.4756%762%409%463%物業(yè)出租0.1%0.7%商貿(mào)流通運(yùn)營186%221%注：收入復(fù)合增長率時(shí)間區(qū)間為2018年至200年，表10：一線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽（續(xù)（單位：%）發(fā)人收復(fù)增率歸凈潤速各主營業(yè)務(wù)占比()流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率()有息債務(wù)比重產(chǎn)品200年209年200年209年200年209年200年209年復(fù)集3160%-1509%房地產(chǎn)442%378%1.71.5705%707%584%574%黃金珠寶類436%402%工藝品、百貨及服務(wù)4.9%1.1%物業(yè)管理2.0%2.2%物業(yè)出租1.1%1.8%度假村0.8%1.7%餐飲0.3%1.0%化學(xué)制藥0.4%0.7%景地1352%-1437%售房889%918%1.81.3719%703%406%406%物業(yè)管理4.1%3.6%房租1.8%1.8%裝修1.6%0.9%其他3.7%1.4%江中3999%8576%房地產(chǎn)開發(fā)745%718%1.81.7865%907%623%724%建筑施工282%308%酒店及其他2.9%2.8%內(nèi)部交易抵消-5.4%-5.7%新控6393%3110%房地產(chǎn)開發(fā)銷售945%935%1.11.4847%866%532%527%物業(yè)出租及管理3.4%4.2%廣珠6017%5681%房地產(chǎn)銷售819%645%1.92.1724%761%565%671%建筑施工290%429%內(nèi)部抵銷-171%-280%廣市圓1232%-7.4%房產(chǎn)銷售956%939%1.01.3744%746%518%564%租賃業(yè)務(wù)1.7%1.1%酒店0.5%0.1%建筑設(shè)計(jì)0.4%0.7%深香9.6%-2560%商品房、商鋪及寫字銷售733%682%1.21.6778%755%505%503%商貿(mào)流通運(yùn)營186%221%注：收入復(fù)合增長率時(shí)間區(qū)間為2018年至200年；大華集團(tuán)未公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，利差走勢一覽如前所，線二線城民地企的用利走在201半年突發(fā)顯分，就線市2樣民地業(yè)各的續(xù)用的用利走勢來一線城市民營地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部亦存在顯著兩分化且分化態(tài)或?qū)⑦M(jìn)步延續(xù)在2016年9月至201年9月期間，2家一線城市樣本民營地產(chǎn)企業(yè)存信用債利差走勢幾乎完一了城股用中債值益在219年中發(fā)生異常動(dòng)余民營業(yè)利走均此期呈小緩上的態(tài)然而021年9月以后12家樣本企業(yè)走勢出分其中大連萬達(dá)瑞產(chǎn)江蘇中南新城控股4家企業(yè)信用利差在221年下半年開始快速走闊利差在022年一季度更呈直線上態(tài)達(dá)到歷史最高位而石置業(yè)北京兆泰旭輝團(tuán)復(fù)地團(tuán)大華集廣東珠廣州市方圓和深圳江8家企業(yè)的利差走勢延此前的平穩(wěn)上行態(tài)勢管上行度相有所擴(kuò)但與另4家拉升上行的態(tài)相比該上行度幾可忽略。值得注意的是盡管一市樣本民營地產(chǎn)企內(nèi)存在利差走勢方面兩分化但利差水平方面則本對(duì)接近，截至022年4月18日走勢相對(duì)平的8家企業(yè)中，除了旭輝集團(tuán)利水平僅約50，其余業(yè)利差水平均于50700P之間，波動(dòng)較小。圖2：2016年-022年一線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)利差走勢（單位：P）,00,00,00,00,00,00-21-9-6 21-9-6 21-9-6 21-9-6 22-9-6 22-9-6石榴置業(yè)北京兆泰大連萬達(dá)旭輝集復(fù)地(集團(tuán)) 景瑞地產(chǎn)大華(集團(tuán)) 江蘇中新城控股廣東珠江廣州市方圓深圳香，投資機(jī)會(huì)展望2022年4月29召中央治會(huì)中地政一強(qiáng)“住炒”的政策調(diào)會(huì)提“持地當(dāng)際出完房產(chǎn)支持性和改善住需化品房售金管促房地市平健發(fā)表為促進(jìn)地行健發(fā)和性循而放因施城策寬政偏信的政策導(dǎo)不我預(yù)來地行邊放的控政力將持至大疊行業(yè)回的鍵然銷端和資房基修金改的仍然提振地產(chǎn)市場投資者信心的重要依據(jù)，因此我們從各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)各自的存續(xù)債現(xiàn)狀企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及差位數(shù)變動(dòng)3個(gè)角度結(jié)合前地投資環(huán)境下以障收益安全性為首要慎資質(zhì)回避收益風(fēng)險(xiǎn)覆不足的可能性3大投資則進(jìn)一步篩選一線城市的樣民地產(chǎn)企業(yè)中當(dāng)前或備資價(jià)值的發(fā)行主體。存續(xù)債現(xiàn)狀方面泰連達(dá)旭集復(fù)集華團(tuán)江蘇中南、城股廣珠均為A及+的等級(jí)行體信資相對(duì)可；財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面珠城股江中石榴業(yè)旭集經(jīng)良期償債險(xiǎn)桿處于業(yè)位呈下態(tài)表企管已開著手改善本京雖出盈下但債能和桿表明優(yōu)于余樣本企違風(fēng)較信用質(zhì)利差分位數(shù)變動(dòng)方面利處于對(duì)歷史中位間存利下行間樣地民包括京泰大集石榴業(yè)、旭輝團(tuán)。綜上所述，一線城的2家樣本民營地產(chǎn)企中我們預(yù)計(jì)北京兆泰旭集和大華集團(tuán)或存在定置性價(jià)比，建議投者以關(guān)注。表11：一線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)利差及歷史分位數(shù)變動(dòng)（單位：P；%）一線地民企202年4月8日201年12月31日利差變動(dòng)(BP)分位數(shù)化(%)25分?jǐn)?shù)利差中位數(shù)差75分?jǐn)?shù)利差信用利差歷史分位數(shù)信用利差歷史分位數(shù)石榴置業(yè)60.94%63.39%-2764-4%59.960.262.6北京兆泰52.77%54.49%-1487-2%37.139.752.1大連萬達(dá)1,738510%64.58%1,24201%22.143.850.4旭輝集團(tuán)24.09%22.88%22927%12.715.321.8復(fù)地集團(tuán)67.19%29.98%38.21%13.416.020.6景瑞地產(chǎn)3,77429%57.92%2,99236%57.061.064.3大華集團(tuán)50.99%52.99%-1410-4%17.020.724.3江蘇中南5,556110%84.69%4,05756%42.045.351.5新城控股2,15799%59.48%1,21651%22.128.336.9廣東珠江50.52%52.44%-2019-2%50.053.656.0廣州市方圓68.75%71.57%-3188-7%69.569.871.4深圳香江45.41%48.36%-3109-4%46.847.250.5一線城市1,736299%55.987%1,194312%23.934.141.5in，二三線城市民營地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)債及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽本報(bào)納分的1目前存公發(fā)信二線市本營產(chǎn)企業(yè)存續(xù)信用債余額規(guī)模約0元加權(quán)平均發(fā)行限分于2Y間發(fā)期限一線城市地產(chǎn)民企稍短。存續(xù)債債券種類以公司債主且出現(xiàn)短期融資券的債券種類或與處三城的產(chǎn)民布的產(chǎn)目規(guī)期質(zhì)等不及線城市項(xiàng)因資流相較快在定表明三城地民對(duì)融資金流動(dòng)要較線市高評(píng)級(jí)方面二線市地民中中評(píng)主體比相較一城明更債體級(jí)存?zhèn)Ｖ穆?lián)高等地產(chǎn)民企碧州的存信債模對(duì)大但為等的新希則存量余較或明線城地民是選債權(quán)融方不取于其身的融資取于的經(jīng)戰(zhàn)和務(wù)二者影企的標(biāo)本結(jié)和杠桿率。表12：二三線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)債數(shù)據(jù)一覽（單位：億元；年）發(fā)行人存續(xù)債余額規(guī)模（億元）加權(quán)平均期限（年）債項(xiàng)/主體評(píng)級(jí)存續(xù)債種類四川新希望17003.9AA/A+公司債新湖中寶52744.0A/AA+公司債杭州濱江11.02.0AA/AA中期票公司債短期融資券宋都基業(yè)5.33.0-/AA公司債重慶華宇41004.6A/AA+公司債榮安地產(chǎn)6.05.0A/AA公司債俊發(fā)集團(tuán)40004.0A/AA+公司債廣西榮和15005.0A/AA公司債中天金融81503.0A/AA中期票據(jù)公司債溫州高新19203.6A/AA定向工具企業(yè)債中期票碧桂園17.54.7AA/AA公司債ind，從已布財(cái)報(bào)數(shù)來看盈利能力方面1家二線市本產(chǎn)企的盈利能同差較中208至220期營業(yè)入合長及母凈潤增速均正的業(yè)括州濱榮地集團(tuán)碧合該4地產(chǎn)民企業(yè)表可得盈利力高低排為榮地俊集杭州江和碧桂較的利是企經(jīng)穩(wěn)基良好前條更行業(yè)冬期存續(xù)關(guān)主營業(yè)務(wù)定性方面1樣民地產(chǎn)業(yè)保相穩(wěn)的主業(yè)務(wù)結(jié)短期償債能力方1家本產(chǎn)企期流性處良狀動(dòng)產(chǎn)對(duì)流負(fù)的蓋好但與線市本產(chǎn)企相數(shù)業(yè)200年流比率較219年現(xiàn)滑此同需持關(guān)二線城地民的動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性問或在地市整長期償債能力方除州新廣榮以余樣本產(chǎn)企資負(fù)率和息務(wù)比處同業(yè)然一市樣地產(chǎn)民企體平體可現(xiàn)桿偏本結(jié)偏期能力險(xiǎn)較大、約險(xiǎn)高信風(fēng)險(xiǎn)示號(hào)前然泛存于營產(chǎn)業(yè)體。表13：二三線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽（單位：%）發(fā)人收入合增率()歸母利潤速()各主營業(yè)務(wù)占比()流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率()有息債務(wù)比重()類別200年209年200年209年200年209年200年209年四新望414%-102%房產(chǎn)銷售952%939%1.71.7774%766%530%557%物業(yè)服務(wù)1.0%1.2%物業(yè)租賃0.7%1.8%酒店經(jīng)營0.3%0.4%其他0.9%0.0%新中-105%123%房地產(chǎn)753%812%1.41.1716%755%571%672%商業(yè)貿(mào)易227%168%海涂開發(fā)0.8%0.3%其他0.9%0.3%杭濱163%383%房地產(chǎn)業(yè)973%970%1.01.1837%827%584%573%房產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)1.6%0.8%房產(chǎn)租賃0.9%0.5%酒店服務(wù)0.4%0.4%宋基248%-7.4%房地產(chǎn)971%958%1.41.1867%853%594%558%重華256%-282%主營業(yè)務(wù)969%960%1.01.0714%693%525%494%榮安地產(chǎn)678%692%房屋銷售900%933%1.91.1844%831%602%569%注：收入復(fù)合增長率時(shí)間區(qū)間為2018年至200年，表14：二三線城市各樣本民營地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一覽（續(xù)（單位：%）發(fā)人收入合增率()歸母利潤速()各主營業(yè)務(wù)占比()流動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率()有息債務(wù)比重()類別200年209年200年209年200年209年200年209年俊發(fā)集團(tuán)266%635%房地產(chǎn)844%890%1.91.8770%749%564%580%租金4.7%0.0%廣榮-278%-224%房產(chǎn)銷售906%965%1.62.7643%594%407%423%物業(yè)管理3.3%1.1%餐飲住宿1.3%1.1%市政工程0.6%0.0%文體服務(wù)0.4%0.7%紅酒0.3%0.1%中金135%-375%房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營231%516%1.01.2843%826%592%486%其他7.4%7.6%溫高236%-185%代建回購285%0.0%4.87.4588%543%491%498%土地整理517%535%服務(wù)管理0.0%0.0%安置房銷售6.7%0.8%停車4.7%2.6%工程項(xiàng)目0.0%0.0%公路養(yǎng)護(hù)0.1%0.8%垃圾清運(yùn)0.6%0.3%公園服務(wù)0.3%0.3%文化創(chuàng)意旅游宣傳0.9%0.9%渣土處理0.4%0.1%市政維護(hù)0.6%0.3%代建管理0.0%342%碧園240%138%銷售物業(yè)982%983%1.91.0885%896%215%283%租金0.2%0.5%提供酒店服務(wù)0.0%0.3%注：收入復(fù)合增長率時(shí)間區(qū)間為2018年至200年，利差走