XXXX年2月南通市海安縣東大街商業(yè)營銷策劃報告課件

《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系QQ：1053527879

房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http://《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系QQ：105前言一、項目立地分析1、地塊立地分析2、地塊SWOT分析二、商業(yè)定位分析1、城市概況2、城市經(jīng)濟發(fā)展3、城市規(guī)劃發(fā)展三、海安商業(yè)市場概況1、海安商業(yè)現(xiàn)狀1）、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析2）、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析3）、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析4）、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析5）、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析6）、安達步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析7）、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析8）、地板一條街業(yè)態(tài)分析2、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析3、項目商業(yè)總體定位4、商業(yè)主題定位5、推廣案名建議6、核心推廣理念四、商業(yè)規(guī)劃1、周邊人流量分析2、消費客源分析3、總體商業(yè)規(guī)劃4、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議5、主力店的選定6、主力店招商建議7、價格建議8、建筑形態(tài)、風格建議五、B區(qū)商業(yè)推廣策略1、銷售模式分析2、銷售中常見問題3、招商策略方案4、招商周期擬定A、第一階段（準備期）B、第二階段（客戶預約期）C、第三階段、正式公開招商期D、第四階段、持續(xù)招商期和收尾期六、B區(qū)商業(yè)銷售策略1、客戶定位2、項目營銷推廣策劃客戶定位1）、入市商鋪的選擇2）、銷售策略3）、銷售區(qū)域4）、價格策略5）、推廣策略前言2、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析4、招商周期擬定前言

面對業(yè)態(tài)凌亂、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低幾倍的商業(yè)現(xiàn)狀，如何重塑東大街的千年商賈之地的品牌形象，是我們值得深思的一個問題。

一方面我們看到寧海路曙光路文峰大世界的整體統(tǒng)一規(guī)劃、招商、管理，取得一定的成果，也將成為海安未來的核心商圈。同時我們也可以看到，與本案一街之隔的中大街內(nèi)街，業(yè)態(tài)凌亂、品質(zhì)低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通過以上的分析后，我們可以得出，對于一個商業(yè)項目來說，前期的準確定位、良好的招商、統(tǒng)一的管理是非常重要。前言面對業(yè)態(tài)凌亂、品牌形象差、租金率比一街之

本案在位置等很多方面與中大街類似，如果我們不能突破這種困境，那么，我們就成為第二個中大街。如果突破這種困境，一方面樹立了亞倫地產(chǎn)城市商業(yè)運營商的品牌形象，東大街項目也將成為海安的主題式商業(yè)標桿；同時也復興了東大街千年商賈之地的品牌形象。品牌形象差業(yè)態(tài)凌亂租金率低下海安商業(yè)標桿中大街現(xiàn)狀凌亂街鋪、形象差整體定位，統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)面前現(xiàn)狀不成功！成功！本案在位置等很多方面與中大街類似，如果我們不通過前面對項目全面的診斷與思考如何才能取得成功？通過前面對項目全面的診斷與思考如何才能取得成功？PART1：項目立地及分析PART1：項目立地及分析一、地塊立地分析本案“東大街·海天國際”位于海安繁華的地段。南臨人民東路、北至新華北路、西側(cè)為規(guī)劃中的如意路、東側(cè)為鳳山北路。周邊交通網(wǎng)絡發(fā)達、配套設施成熟。商業(yè)面積為15,464㎡。是海安縣政府重點打造的老城區(qū)項目。本案雖屬于商業(yè)集中的老城區(qū)，但屬于較偏的人民東路段，人流量比一路相隔的人民中路要少，商業(yè)氛圍不濃。如果通過有效的商業(yè)包裝、運作，還是存在一定的市場機會。一、地塊立地分析本案“東大街·海天國際”位于海安繁華的地段。優(yōu)勢(Sterngths)本案地處海安老城區(qū)東大街，南依人民路，交通便捷，周邊商業(yè)氛圍濃厚；整體70萬平米的超大體量規(guī)劃。劣勢(Weakness)

隨著文峰電器的南遷，與城區(qū)其他商業(yè)相比，本案區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比較雜亂，形象差，沒有特色亮點。機會(Opportunity)高速發(fā)展的經(jīng)濟，主題式商業(yè)的缺乏。本案區(qū)域是城市重點打造的旅游版塊，項目以北是城市規(guī)劃的核心居住區(qū)，存在一定的商業(yè)機會。威脅(Threats)城市核心商圈南移，兩橫兩縱路段的商業(yè)，日趨成熟。二、地塊SWOT分析優(yōu)勢(Sterngths)二、地塊SWOT分析PART2：商業(yè)定位分析PART2：商業(yè)定位分析海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。204、328國道和202省道貫穿全境，兩條運河溝通長江、淮河兩大水系。海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū)，教育之鄉(xiāng)。全縣人口近100萬人；海安鎮(zhèn)人口約20萬人。隨著火車站、蘇通大橋、崇海大橋的相繼建成通車，海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡。一、城市概況海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。海安2007-2010年地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持50億元左右的增長額。消費品零售總額每年保持20億元左右的增長額。城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，城市消費持續(xù)增長。二、城市經(jīng)濟發(fā)展2007-2010年海安地區(qū)生產(chǎn)總值與消費品零售總額海安2007-2010年地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持50億元左右的增2007-2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長，每年保持10%以上的增長率。截止2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入突破2萬元大關，全省排名24位，城鎮(zhèn)人均購買力大大提高。2007-2010年海安城鎮(zhèn)人均可支配收入2007-2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長，每年保海安縣城市總體規(guī)劃綱領是“東突南移”，以大交通、大樞紐為方向，將城市與火車站融合。而城北將以核心居住區(qū)為規(guī)劃發(fā)展方向，連接老城區(qū)與城北區(qū)兩大城市版塊的人民東路段是——集文化、教育、旅游、高檔居住區(qū)為一體的區(qū)域。三、城市規(guī)劃發(fā)展海安縣城市總體規(guī)劃綱領是“東突南移”，以大交通、大樞紐為方向PART3：海安商業(yè)市場概況PART3：海安商業(yè)市場概況①安達步行街②恒天新世界③文峰大世界④明珠城⑤貴都廣場目前海安商業(yè)以人民中路商圈、曙光路商業(yè)圈、中壩路商業(yè)圈、寧海路商業(yè)圈、汽車站商業(yè)圈為主。各商業(yè)圈自成體系，業(yè)態(tài)有重疊。以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成，未來將成為海安的核心商圈，這已是海安商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢。其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富，相反也就比較凌亂，品牌形象差。隨著海安經(jīng)濟的高速發(fā)展，這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰，形成新的連鎖、主題式的適應時代發(fā)展的商業(yè)形式。51423一、海安商業(yè)現(xiàn)狀①安達步行街②恒天新世界③文峰大世界目前海安商該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混雜。該路段越向東業(yè)租金越高；人民西路租金由西向東遞增，租金價格1.5~2元/㎡/天。主要以電動車專賣店為主，整體租金價格偏低，商業(yè)形象較低1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路西段該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜貨則占到13%。商業(yè)形象一般；該路段租金價格，租金價格約2~3元/㎡/天。業(yè)態(tài)服裝餐飲為主，商業(yè)形象一般，租金較高1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路東段該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到57%，手機賣場較多占17%，銀行占10%；租金水平較高，該路段租金價格4~7元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，沿街底商為主，租金水平較高。人民路段商業(yè)形成較早，為自行形成的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)較為混亂，形象一般，存在一定的分流現(xiàn)象。1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民中路該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲占到22%，日用雜貨11%，主要以沿街小店鋪為主，形象檔次較低；該路段租金價格1.5~2.5元/㎡/天。服飾餐飲經(jīng)營占主導，沿街底商為主，租金水平一般2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光西路該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到65%，該街道是老街新開，路南主要是沿街小店面，無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)雜亂；路北主要以沿街精品店為主；該路段租金價格5~6元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，商業(yè)氛圍濃厚，租金水平較高。2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光中路該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到67%，餐飲占22%，主要以沿街小店鋪為主，自行形成新城市商業(yè)圈，商業(yè)形象一般；該路段租金最高，租金價格6~9元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，餐飲占一部分比重，租金水平最高，人氣最旺3、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析中壩中路該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標桿，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心；海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處，海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴、餐飲、賓館、手機、服裝、美容美發(fā)、鮮花禮品文化用品、煙酒雜貨店為主。周邊商業(yè)形象一般。租金約3元/㎡/天該路段目前業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，但是隨著文峰的搬遷，該路段應該會有部分品牌專賣店的遷入。4、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標桿，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一體商業(yè)中心，一樓主要要精品專賣店、超市、電器；二樓、三樓規(guī)劃精品服飾；四樓是娛樂休閑中心。該商業(yè)區(qū)一層沿街3.8萬，內(nèi)鋪一層1.1萬—1.6萬、二層1.2萬—1.3萬，三四層0.5萬目前該商業(yè)區(qū)二、三樓基本閑置，該區(qū)域因為引進了蘇果超市、國美電器、永樂影城，為該項目聚集了一部分的人群，但總體經(jīng)營狀態(tài)欠佳。5、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一安達步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓已全部招商完成，沿街店面主要經(jīng)營精品服裝、內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂，服飾行業(yè)占到80%以上。一、二層均價2萬，沿曙光路一層價格為3.6萬；內(nèi)街一層1.8元/㎡/天；二層1元/㎡/天左右；三層0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。該商業(yè)街建筑形式新穎，有統(tǒng)一規(guī)劃，裝修風格一致，商業(yè)形象較好。但是由于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂，該商業(yè)應屬單邊商業(yè)，人流量稍有不足。6、安達步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析安達步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓該路段統(tǒng)計分析主要從長江路、中壩南路，該項目主要引進了蘇果超市，周邊有商務休閑配套、市政中心、金融、新興住宅小區(qū)等配套設施，主要以蘇果超市為主力旗艦店的商圈。隨著政府行政中心的南移，該地段商圈逐漸形成，最終有可能會成為城市南部最具競爭力的商業(yè)中心。

7、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析該路段統(tǒng)計分析主要從長江路、中壩南路，該項目主要引進了蘇果超該路段統(tǒng)計分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐飲街；沿街商鋪平均租金四層連租0.4元/㎡/天。以餐飲業(yè)為主，自行形成的商業(yè)圈，知名度較高，商業(yè)形象一般8、地板一條街業(yè)態(tài)分析該路段統(tǒng)計分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)分布優(yōu)劣勢分析街鋪商業(yè)服裝類、鞋帽、化妝品人民路、中壩路、寧海路、曙光路建筑外觀裝飾性較差；各商鋪間聯(lián)動效應較弱；容易受沿街市容的影響，不利于營造購物氛圍和環(huán)境。SHOPPINGMALL百貨、餐飲文峰大世界對商業(yè)氛圍有一種集聚的效應，同時對周邊消費人口有一定的數(shù)量要求，具有一定的壟斷性。裙房商業(yè)超市、電器、服裝、娛樂、藥店、銀行、證券、家紡恒天新世界、明珠城、貴都廣場展示性弱；消費人流與商務、居住人流混合，交通動線組織不清晰；消費氛圍和環(huán)境不理想。主題商業(yè)精品服裝、鞋帽、飾品、美容美發(fā)安達步行街對商家的限制條件較多，招商相對較慢。但是易打造商業(yè)氛圍和品牌形象，提高商業(yè)附加值。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，將是未來5-10年的主流商業(yè)模式。二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)分布優(yōu)劣勢分析隨著新文峰的南遷，城南SHOPMALL的商圈已經(jīng)逐步成熟，寧海路商圈、中壩路商圈以及人民中路商圈在業(yè)態(tài)上基本自成體系。恒天新世界、貴都廣場、明珠城、安達步行街等已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的商業(yè)集聚效應。分析得知，無論從物業(yè)類型還是消費人群，本案不具備賣場式商業(yè)的先天條件，物業(yè)類型也不符合裙房商業(yè)的思路定位，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，街鋪商業(yè)模式已經(jīng)落后時代發(fā)展的腳步，將逐漸被淘汰。一種全新主題式商業(yè)是我們唯一的突破口！三、項目商業(yè)總體定位隨著新文峰的南遷，城南SHOPMALL的商圈已經(jīng)逐步成熟，寧商業(yè)主題定位人均GDP4000美元購物+休閑、娛樂、美食70萬平米高檔住區(qū)東大街、學校、韓國均故居購物+休閑、美食購物+旅游、文化、教育購物+休閑、娛樂、美食=生活廣場四、主題定位商業(yè)主題定位人均GDP購物+休閑、娛樂、美食70萬平米東主推案名：花樣年華

生活廣場五、案名建議輔推案名：

樂活

城東大街文化底蘊+休閑、娛樂、美食、購物休閑、娛樂、美食、購物+70萬平米規(guī)模主推案名：花樣年華生活廣場五、案名建議輔推案花樣年華（休閑、娛樂、美食、購物）六、核心推廣理念——品味無限美好生活花樣年華（休閑、娛樂、美食、購物）六、核心推廣理念——品味無PART4：東大街商業(yè)規(guī)劃PART4：東大街商業(yè)規(guī)劃目前北城區(qū)主要有中大街、新華新村、教師新村、海洲花園、錦繡花園已經(jīng)入住，其他項目還處在銷售及規(guī)劃過程中，整個北城區(qū)消費力相對不足。但是未來3、5年后，隨著各個項目的交付使用，北城區(qū)的消費人群將達到10人，這也將是本案商業(yè)推廣成功的一個重要支撐點。項目名稱

戶數(shù)

居住人口

中大街1300戶左右3900新華新村300戶左右1000教師新村400戶左右1200海安中學1000海洲花園1000戶左右3000錦繡花園500戶左右1500本案3000戶左右10000未來20000戶左右70000合計約10萬一、周邊人流量分析目前北城區(qū)主要有中大街、新華新村、教師新村、海1、本案內(nèi)部的人群是本項目商業(yè)運營中最穩(wěn)定和可靠的消費客源；2、周邊學校以及韓國鈞故居的游客；3、以特色餐飲、個性化的休閑娛樂等業(yè)態(tài)，來聚集縣城中心時尚、個性的消費群體。4、當商業(yè)運營成熟時，整個海安城的人群都是本案商業(yè)的消費群體。二、消費客源分析1、本案內(nèi)部的人群是本項目商業(yè)運營中最穩(wěn)定和可靠的消費客源；三、總體商業(yè)規(guī)劃精品連鎖區(qū)休閑娛樂、特色餐飲區(qū)文化街區(qū)生活配套街區(qū)三、總體商業(yè)規(guī)劃精品連鎖區(qū)四、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議人民路商業(yè)引入銀行、金融系統(tǒng)、便利店、引入一線品牌旗艦店，以品牌旗艦店（如：耐克、阿迪、杰克瓊斯等）帶動其他精品連鎖店進駐人民東路區(qū)域（如：特步、森達等）；A區(qū)沿河段引進休閑餐飲（如：上島咖啡、茶座、簡餐、特色餐飲等）；B區(qū)如意路段引進美容健身行業(yè)、培訓機構(gòu)、美容美發(fā)便利店、婚紗攝影、足浴等；石板街作為海安城的老街區(qū)，可打造成具有文化特色的、展示海安城產(chǎn)業(yè)的街區(qū)。（如：絲綢、河豚等）B、C區(qū)新華路段作為社區(qū)配套，引入洗衣店、便利店、花店、藥房等。A區(qū)新華路段及C區(qū)如意路段毗鄰海中，可引進書店、音像店、運動產(chǎn)品店。四、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議人民路商業(yè)引入銀行、金融系統(tǒng)精品連鎖店、金融特色餐飲休閑娛樂美容健身打造海安主題式商業(yè)標桿——花樣年華生活廣場五、主力店的選定精品連鎖店、金融打造海安主題式商業(yè)標桿——花樣年華生業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）辦公用品晨光文具（200—300），富貴車箱包（150—200）銀行、通信農(nóng)行（500—1500），工行（500—1500），中國移動通信（300—800）量版KTV、網(wǎng)吧寶樂迪量版KTV（2000—5000），網(wǎng)吧（1200—2000）服飾金色童年（100—200），城市部落（100—200），公主館（100—200）鞋冒專賣店特步（200—300）），森達（300—500））六、主力店招商建議業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）辦公用品晨光文具（200—300業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）中餐上海老菜館（600—1000），和記小菜（800—1500），采蝶軒（600—800）簡餐寒舍（300—400），一茶一座（300—400），味千拉面（300—400）西餐ElementFresh（200—400），薩利亞（500—600），爵士肉扒西餐廳（800—1000）各式烤肉KyrosKebab（400—500），加島屋（300—500）咖啡或主題音樂餐廳上島咖啡（800—1200），紅藩主題音樂餐廳（800—1500）業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）中餐上海老菜館（600—1000業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）臺式速食永和大王（200—300），集集小鎮(zhèn)（200—300）茶坊花之林（200—400），仙蹤林（250—350）西點可頌坊（60—120），馬可波羅（50—100）香特莉（50—100）冰品、甜點彩虹吧（50—100）業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）臺式速食永和大王（200—300業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）培訓學校新武道跆拳道館（800-1000），劉詩昆鋼琴藝術中心（200-300）超市蘇果超市（300-5000），便利超市（200-300）美容美發(fā)藝流發(fā)型（150-300），酷發(fā)型（150-300），永琪美容美發(fā)（300-500）業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）培訓學校新武道跆拳道館（800-七、價格建議項目部分主力店運營成功，商業(yè)價格可整體往上提升！七、價格建議項目部分主力店運營成功，商業(yè)價格可整體往上提升1、海安部分項目價格、租金列表案名單價面積租金投資回報商業(yè)類型恒天新世界27500元40—200平方0.5—4.5元/平方/天7%步行街安達步行街28000元45—200平方1—4元/平方/天6.5%步行街明珠城35000元40—200平方1.5—4元/平方/天6%商業(yè)廣場貴都廣場20000萬20—100平方2元/平方/天7%商業(yè)廣場人民中路40000元30—200平方4--7元/平方/天10%沿街商鋪以上為海安中心商業(yè)圈人民西路6000元30—200平方1.5--2元/平方/天20%沿街商鋪中洋現(xiàn)代城附近10000元20—60平方0.6元/平方/天4%社區(qū)商鋪中大街（內(nèi)街）10000元40—100平方1.5元/平方/天10%步行街人民東路約16000元30—80平方1.5—1.7元/平方/天11%沿街商鋪以上為海安社區(qū)商鋪以上數(shù)據(jù)可以看出單價為20000—35000元的項目都為海安商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚。社區(qū)商鋪、次級商業(yè)的單價普遍較低，單價僅在10000元左右。項目對面人民東路單層的沿街店面的售價也僅為16000元。1、海安部分項目價格、租金列表案名單價面積租金投資回報商業(yè)類2、項目價格測算1、按照目前人民東路租金計算15年收回成本，單價應為：3元/平方/天*365天*15年=16425。2、收益法：公式解釋：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

式中

g——凈收益逐年遞增的比率，假定為4％（參考中國目前年通貨膨脹率，一般可比商業(yè)遞增行規(guī)為年遞增5％～8％之間，本數(shù)值選取為保守做法）

Y——為目前商業(yè)地產(chǎn)正常初始回報率，假定為7％。

A——為目前本案周邊商鋪租金比較，底層3元/㎡/天，年收益為1095元/㎡。

n——為產(chǎn)權到期年限。扣除2年建設期及3年養(yǎng)鋪期為35年此公式的假設前提是：凈收益按一定比率g遞增；收益年限為有限年n。2、項目價格測算1、按照目前人民東路租金計算15年收回成本，2）計算過程V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}

＝1095/(7％-4％)*{1-[(1+4％)/(1+7％)]35}

＝23360元/㎡3）收益法計算得出——本項目商業(yè)現(xiàn)值估價為：23360元。3、按照市場比較法計算：項目與中大街內(nèi)街、人民東路、恒天新世界、人民西路、中洋現(xiàn)代城進行比較，單價應為20801元。比較方式如下：說明：根據(jù)購買客戶可能會提到的項目，選取市場比較樓盤，根據(jù)判斷比較確定對本項目影響的權重：重點比較：人民東路20％一般比較：人民中路20％、中洋現(xiàn)代城附近20％、恒天新世界30%、人民西路10%根據(jù)市場調(diào)查和進行項目因素調(diào)查，打分取值在1～－1之間，表示各因素的影響程度；樓盤折實均價為該比較樓盤實際銷售均價；比較價格＝折實價格×（1＋合計得分）根據(jù)選定的市場比較樓盤的比較價格，得出該項目的均價。2）計算過程1）權重計算表考量因素權重人民東路中大街人民西路恒天新世界中洋現(xiàn)代城打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分商業(yè)氛圍20%000.80.16000.80.16-0.6-0.12商業(yè)管理10%-0.6-0.060.60.06000.80.0800面積5%0.80.080.80.040.60.030000層高5%0000000000區(qū)位比較30%000.80.24-0.4-8-0.8-0.24層數(shù)10%0000主力店號召力5%000.60.03-0.8-0.040.80.0400交通便利15%000.80.12000.80.12-0.6-0.09合計100%

0.12

0.75

-0.03

0.58

-0.451）權重計算表考量因素權重人民東路中大街人民西路恒天新世界中2）價格實現(xiàn)表：比較樓盤人民東路中大街（內(nèi)街）中洋現(xiàn)代城人民西路恒天新世界樓盤價格160001000010000600027500比較價格17920175005500582043450權重20%20%20%10%30%權重值35842500110058213035參考價20801顧按照市場比較法，本項目的價格可為20801元。算數(shù)平均法：（16425+23360+20801）/3=20225元。故本項目價格可定為19000元—20000元尚比較安全。以下項目價格制定原則按照19000元/平方計算。2）價格實現(xiàn)表：比較樓盤人民東路中大街（內(nèi)街）中洋現(xiàn)代城人3、項目價格制定原則考量因素：道路干線：沿人民路商鋪加價：19000*10%=1900，新華路、如意路降低：19000*-15%=-2850。位置：沿人民路向西遞減，最好的位置加價：19000*10%=1900，好位置加價：19000*8%=1520、19000*6%=1140，一般位置加價：19000*4%=760、19000*2%=380，差位置降低：均價*-2%=-380。新華路、如意路上小區(qū)進出口位置加價：19000*4%=760利用率（商鋪里是否有柱子）：根據(jù)柱子的大小及位置進行加價或降低價格。商鋪內(nèi)無柱子加價：19000*2%=380，商鋪內(nèi)有柱子但不影響使用的降低：19000*-2%=-380、19000*-4%=-760，商鋪內(nèi)有柱子且影響使用的降低：19000*6%=1140、19000*8%=1520。隔層：對有隔層的商鋪加價：19000*1%=190層數(shù)：對單層的商鋪加價：19000*30%=5700，對兩層的商鋪降低：19000*10%=1900。面積：100平方以內(nèi)加價：19000*10%=1900,100-120平方加價：19000*5%=950,120-150平方不加價,150-200平方降低：19000*-5%=-950,超過200平方降低：19000*-10%=-1900。微調(diào)：對價格偏低或偏高的商鋪價格進行微調(diào)。注：本項目共83套商鋪，總面積15463.4平方，按照平均價格預計可完成銷售額為：293804600元。注：一層均價可定為：19000*1.5=28500，二層均價可定位：19000*0.5=9500元。3、項目價格制定原則考量因素：八、建筑形態(tài)、風格建議B區(qū)如意路東建筑形態(tài)及風格示意A區(qū)內(nèi)街如意路西建筑形態(tài)及風格示意八、建筑形態(tài)、風格建議B區(qū)如意路東建筑形態(tài)及風格示意A區(qū)內(nèi)A區(qū)、B區(qū)人民路建筑形態(tài)及風格示意A區(qū)、B區(qū)人民路建筑形態(tài)及風格示意C區(qū)新華路、如意路建筑形態(tài)及風格示意C區(qū)新華路、如意路建筑形態(tài)及風格示意PART5：B區(qū)商業(yè)推廣策略PART5：B區(qū)商業(yè)推廣策略1、投資回報率式的銷售：每年給投資者一定的租金回報率，此種銷售方式對項目整體經(jīng)營來說是有很大好處，可以保證項目按既定方向去運營，可以樹立開發(fā)商的形象及品牌。缺點在于運營前期可能要投入較大的成本。對于銷售來講屬于最容易的銷售模式。此種模式對于經(jīng)營團隊要求較高。2、邊銷售邊招商模式：招商進行到30%的時候開始銷售，開發(fā)商組建招商團隊為投資者招商，此種模式很難做到統(tǒng)一的運營，主要解決投資者的招商問題，此種模式對銷售來講難度一般。3、直接銷售模式：主力商家確認后直接銷售，不進行招商，此種模式不易被市場接受，銷售難度大4、帶租約銷售：先招商、經(jīng)營，等到商業(yè)成熟后開始銷售，經(jīng)過一段時間的培養(yǎng)，可以提高銷售的價格，但是對于開發(fā)商來說相對風險較大，資金回籠速度較慢。通過以上幾種銷售模式的分析，結(jié)合本案的特點。建議本案商業(yè)采用邊銷售邊招商策略，根據(jù)實際操作中遇到的問題，靈活變動銷售模式，以達到速度快，利潤最大化的去化。一、銷售模式分析1、投資回報率式的銷售：每年給投資者一定的租金回報率，此種銷人流量如何保證？本項目經(jīng)營特點及優(yōu)勢是什么？對經(jīng)營戶有什么樣的支持？二、銷售中常見問題人流量如何保證？二、銷售中常見問題1、根據(jù)項目定位中的規(guī)劃，我們先以合理價位吸引周邊已有適合項目招商及經(jīng)營需求的客戶和主力商家入駐，尤其以餐飲客戶和休閑娛樂商家，形成引力店效應，增加人氣，可大大拉動其他類型商家的招商進度和租金水平。2、在前期招商中設定一個的統(tǒng)一開張時期，租金收取于開業(yè)當天計算。3、類似大餐飲這樣的主力店家可簽定較長年限的租賃合同，確保其經(jīng)營的穩(wěn)定性；而其余樓層的大部分小商家采用3年至5年的簽約方式(優(yōu)質(zhì)商家除外)，這可以保持項目的靈活性，并且在項目后期進入穩(wěn)定期后租金收益有較大幅度的提高。4、部分核心商家可采用低租金形式，確保其經(jīng)營持續(xù)而穩(wěn)定。如一些餐飲商家。5、完善的經(jīng)營管理，給商家造就良好的經(jīng)營環(huán)境。在商鋪租賃時，其價值體現(xiàn)更加具體。6、結(jié)合項目的特性，經(jīng)營管理需要嚴謹穩(wěn)固，而招商政策則需要靈活多變，到達第四年起商鋪進入飛躍期，具有一定的人氣，經(jīng)營完善，租金隨之也會大幅增長。三、招商策略方案1、根據(jù)項目定位中的規(guī)劃，我們先以合理價位吸引周邊已有適合項由于項目目前屬于前期銷售階段，所以建議應進入實質(zhì)的預招商階段，為了促使項目盡快的投入到正式運營收取租金，根據(jù)目前所處的時間點，設定在正式交房之前完成所有招商任務，并保證項目絕大多數(shù)商家在開張時投入營業(yè)。我們把這個時間節(jié)點設為正式開業(yè)期，在這之前為商家的裝修期，統(tǒng)一的開業(yè)將減少經(jīng)營風險，許多商家會快速做出決斷，促進商家簽訂租約。整個招商周期我們分成四個階段，為蓄水準備期、客戶積累推廣期、正式公開期、持續(xù)招商期（收尾期），最終目標是開業(yè)前完成90%的招商進度。四、招商周期擬定由于項目目前屬于前期銷售階段，所以建議應進入實質(zhì)的預招商階段第一階段（準備期）時間節(jié)點：(約2個月)階段目標：開展業(yè)務培訓為后一階段接觸客戶做好準備，制作并發(fā)包各項戶外媒體及招商道具推動項目第一波形象宣傳。通過與第一批客戶的充分接觸，收集客戶對產(chǎn)品單價、總價、位置、面積的反饋信息。另外本項目可能涉及到大面積商鋪的租賃，將會較難去化。因此需要招商團隊將于該階段即開展招商工作，并在招商過程中主推大餐飲這樣大面積商鋪，加大、加強這部分大面積商鋪的招商力度，引入具有品牌效應且被消費者普遍認可的實力商家，為以后招商的快速去化打下堅實的基礎。對于項目小面積的商鋪，除非商家的品牌效應特別突出，原則上不進行招商，只是留下希望入駐商家的聯(lián)系方式與電話，以便為以后開盤烘托現(xiàn)場氣氛。制定合理的單價和總價，根據(jù)定位業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)布局做到一鋪一價的原則。在主要位置及人流交接點、轉(zhuǎn)換點設置合理的價格銷控、面積銷控、位置銷控。并且準備所有簽約所需的契約。第一階段（準備期）業(yè)務流程如下：1、招商團隊的組建及進場：人員安排在3-4人之間,其中以1名資深招商經(jīng)理來帶領團隊進行業(yè)務操作。深入了解項目，找出產(chǎn)品的優(yōu)缺點。開始執(zhí)行壓馬路及市調(diào)工作，進一步熟悉周邊市場行情，找出項目的優(yōu)劣勢。完成相應的報告及結(jié)論；尋找適合做戶外看板及LOGO墻的位置及建議；根據(jù)整體的定位來做具體的分段定位。業(yè)務流程如下：2、編寫招商說辭和答客問:尋找物業(yè)存在的優(yōu)缺點，記錄各業(yè)態(tài)可能會提及的問題。以項目自身的條件,根據(jù)各個業(yè)態(tài)對物業(yè)所需來編寫招商說辭,體現(xiàn)本項目的優(yōu)勢.根據(jù)物業(yè)的優(yōu)缺點來編寫答客問,將各業(yè)種有可能問及的問題都體現(xiàn)在答客上,并且做出解答.將市調(diào)內(nèi)容融入到招商說辭和答客問中，根據(jù)個業(yè)種對地段、面積的要求做分類解答。2、編寫招商說辭和答客問:3、客戶的累計:確定項目的目標客戶。通過現(xiàn)有的商家資料庫,聯(lián)系主力商家，在開盤前期明確意向，盡可能開盤前簽定意向。電話拜訪來尋找意向客戶,對有意向客戶進行跟進。組織人員對周邊及各商圈進行陌生拜訪，在尋找意向客戶的同時，為下一階段的客戶累計做好積累工作。維護好客戶對項目的興趣.并對客戶對項目的意見或矛盾點記錄下來并及時解決.根據(jù)客戶提出的疑問編入答客問中，以便更好的解決客戶疑問。3、客戶的累計:4、制定租金價格及免租期:根據(jù)周邊市場情況及經(jīng)營管理指標來制定整體均價。由于本項目屬于街區(qū)式商業(yè),我們將進行分段、分層、分業(yè)態(tài)的定價方式。做到合理定價。主力商家的定價,在不影響整體收益及招商目標的前提下，根據(jù)各主力商家所提及的要求來合理的制訂價格策略。制定表價表和底價表，并且做好詳細的單位商鋪的銷控。（價格銷控、面積銷控、位置銷控）。將物業(yè)進行合理的面積分割，制定有效的人流動線。制定整體均價和各單元單價。并填補主力商家引進時的租金空缺。4、制定租金價格及免租期:5、媒體的宣傳:與企劃、業(yè)主進行動腦會議，確認階段媒體方向及執(zhí)行重點。確定戶外媒體、引導動線的選點。根據(jù)現(xiàn)有售樓處外墻局部調(diào)整，提出外圍裱板的包裝和設置建議.項目資料的的整理及配合企劃部做好宣傳單片，確定派發(fā)區(qū)域及公司。確定廣告媒體和戶外看板的位置。5、媒體的宣傳:6、員工的培訓:讓員工熟悉本項目(了解項目的工程條件,各個優(yōu)缺點,并且準備各個業(yè)態(tài)的說辭).對招商說辭和和答客問的熟悉,做到對答如流.選擇最佳的帶看時間及路線（根據(jù)項目所處地段人流時間來帶看及選擇合理的帶看路線）電話拜訪和現(xiàn)場接待的演練。熟悉各業(yè)態(tài)的分布及開店標準，可以更好的配合招商說辭來說服客戶。明確守價范圍，合理的安排人員組合（強勢型和平和型的搭配）及排班表。6、員工的培訓:7、開盤前的準備:合同的制定和經(jīng)營管理公司協(xié)商，制定有利于我方經(jīng)營管理的合同，并提交業(yè)主審核。制作各分割面積的平面圖和CAD圖紙及面積表。將辦證照的各文件匯總起來，并妥善保管。制定詳細的接待表來維持現(xiàn)場的客戶接待與洽談。將所有意向客戶分類，（價格分類，業(yè)態(tài)分類，位置分類），并做出詳細的洽談流程。就上述分類客戶和經(jīng)營管理公司協(xié)商，合理的安排業(yè)態(tài)組合，并及時上報給業(yè)主。制定具體的招商進度表。7、開盤前的準備:8、主力商家的洽談:招商團隊開始針對項目所需大餐飲客戶開展大規(guī)模的招商工作，利用公司現(xiàn)有資源庫、拜訪、媒體等渠道來獲取項目所需主力商家。合理安排好主力店的位置（盡量安排在醒目位置，提高項目知名度）根據(jù)主力店的租金價格，適時的調(diào)整其他單元的價格。（如主力店周邊物業(yè)可相對提高價格）來彌補主力店進駐所造成的租金短缺。8、主力商家的洽談:第二階段（客戶預約期）時間節(jié)點：(約1個月)階段目標：該階段為開盤前最為重要的客戶積累及梳理期，此時通過多渠道媒體的集中投放，以在短期內(nèi)導入大量來人，并通過多輪次的梳理以確定真正租賃群。同時，開盤前的所有物資準備及業(yè)務培訓都必須在此階段完成。第二階段（客戶預約期）操作流程：發(fā)布高炮、看板、燈箱、引導動線等媒體，導入客源進場；并將簽約主力商家公布在項目圍墻上，來吸引消費者及商家的關注。發(fā)布第一輪報紙、雜志、網(wǎng)絡、戶外等廣告媒體，以軟硬相結(jié)合的表現(xiàn)形式，導入?yún)^(qū)域客源及全市目標客源進場；完成招商講習及各項說詞的撰寫和確認，針對實際業(yè)務接待需要做第二輪次的人員培訓；人員上崗考核；選擇帶看路線、制定商鋪帶看流程和管理細則；完成案場各項表單的制作；分各個小階段結(jié)合意向客戶的數(shù)量有針對性的進行業(yè)務主推方向和說詞的調(diào)整；借助公司資源，進行有針對性的電話拜訪和促銷。操作流程：9、借助sp活動，進行產(chǎn)品推薦，以進一步擴大市場知名度；10、完成開盤方案的擬定（主要以收取預約金，屆時憑預約單選鋪的方式）；11、完成第一份價目表初稿的擬定，與業(yè)主就定價思路、市場接受度進行討論；12、做客戶意向排摸，通過商鋪或現(xiàn)場的實地帶看確定關注落點；13、結(jié)合客戶落點分布及預報價格后的反饋，對第一份價目表進行調(diào)整。（注：為保證速度及各位置平穩(wěn)招商，價差制定將結(jié)合客戶的實際意向落點，對價目表進行均衡化調(diào)整）。完成開盤時各公示裱板的制作；制作現(xiàn)場LOGO墻，強化本案整體形象；開盤流程演練；14、在開盤前2周在星級賓館進行招商發(fā)布會,將先前的意向商家及新客戶做一個促銷,進一步確定客戶的意向。并盡量在發(fā)布會的時候多簽幾份意向,來烘托商鋪的緊缺性.地點選在高級賓館的會議廳,并準備一到兩部的帶看車,可供客戶的帶看。9、借助sp活動，進行產(chǎn)品推薦，以進一步擴大市場知名度；第三階段、正式公開招商期時間節(jié)點：(約6個月)階段目標：在此階段將完成項目總體量的70%以上。接著發(fā)布會的作用，在這個階段我們將打開所有產(chǎn)品的正式招商。在實際操作過程中，將根據(jù)商鋪位置的優(yōu)劣進行必要的銷控，促使項目的業(yè)態(tài)布置按照我司設想的方案發(fā)展。同時，此階段應當為各媒體同時投放的高峰，并且集中組織已經(jīng)確定掉的商家到現(xiàn)場簽約，現(xiàn)場需要不斷的人流來延續(xù)項目的火暴開盤熱潮。這個階段將完成項目總面積70%以上的招商進度。招商策略：此階段，由于沿街主要路口商業(yè)展示面好，對于沿街商鋪，主要引進品牌類餐飲、服飾商家。首先應完成沿主要路口的商業(yè)，提升項目的商業(yè)形象這樣有利于項目的招商進度。考慮到特色餐飲及娛樂的工程、環(huán)境、申請執(zhí)照的需求，因此在項目中段主要引入特色餐飲及娛樂。有利于整體的業(yè)態(tài)布局，并且可以把人流往醒目內(nèi)部引導。第三階段、正式公開招商期業(yè)務操作：1、客戶的洽談通過媒體持續(xù)投放，保持現(xiàn)場人氣，造成現(xiàn)場緊張氣氛，促進、實現(xiàn)項目的穩(wěn)定成交:。加快餐飲娛樂商家的簽約速度，與經(jīng)營管理公司配合解決客戶疑問，為談判掃清障礙。對所有登記商家和已看商家進行電話跟進，加快篩選速度。做出A，B級客戶卡，并根據(jù)意向程度來制定談判進程。運用第一波招商熱潮，組織進說詞中，灌輸給每一組現(xiàn)場客戶，為其樹立簽約信心；同類客戶的持續(xù)開發(fā)，保持一個商鋪有2家以上的意向客戶在談判；制定意向客戶表，并對談判的進程做個統(tǒng)計，以此來推動下一階段的招商進程。并及時向業(yè)主匯報招商工作。業(yè)務操作：2、觀望客戶的回攏：在第一階段處在觀望期的客戶進行拜訪,并對他們產(chǎn)生的疑問逐一解答,并且可以通過對主力商家的引進來刺激他們對本項目的意向,使之成為意向客戶.將觀望客戶刪選出潛在客戶，作為下一階段備選客戶。通過各種小型活動及媒體，傳播第一波成功招商熱潮，等利好信息，促進新客戶進場；借助贈送小禮品，實現(xiàn)以入駐和未入駐商家進場，促進成交并推動介紹客。2、觀望客戶的回攏：3、媒體的持續(xù)推廣:梳理各個媒體的效果，對表現(xiàn)形式、訴求內(nèi)容及表現(xiàn)載體進行調(diào)整，進一步有針對性地擴大市場知名度；配合企劃推廣公司選擇適合本項目招商的媒體，增加持續(xù)來人來電量。SP活動的延續(xù)。對來人來電進行統(tǒng)計和及時帶看洽談，以至于不出現(xiàn)客戶真空期，并在來人和來電上盡量促使更多的簽約。3、媒體的持續(xù)推廣:4、新客戶的累計：通過公司網(wǎng)絡平臺，對商家以寄函的方式來獲取新的意向客戶。通過新一輪電話拜訪和開發(fā)來產(chǎn)生新的客戶(針對類似于本項目的竟品和各大商圈的開發(fā))。通過媒體宣傳來獲取新客戶。5、新客戶的洽談根據(jù)前期去化面積來合理安排新客戶位置。:使新客戶成為意向客戶，并且使其在位置及其他方面不產(chǎn)生抗性。通過上門拜訪及正常交際使之簽約。6、制定新的招商說辭和答客問：根據(jù)已去化部分，將剩余面積做個新的定位，確定新的目標商家，并根據(jù)新目標客戶的需求及現(xiàn)有的招商情況來制定。7、根據(jù)去化面積來制定新的招商計劃。4、新客戶的累計：第四階段、持續(xù)招商期和收尾期時間節(jié)點：（約2個月）此階段，項目以完成所有主力店位置商家、沿街商業(yè)、內(nèi)部商業(yè)的招商并開始裝修，項目也有了一定的市場知名度及口碑。此時較項目正式公開時，整個招商節(jié)奏可稍微放緩，剩下的面積的招商門檻適當提高。增加一期客戶的信心。因此，這個時候整個招商團隊在商家的選擇上更趨向品牌和商家高檔品質(zhì)，優(yōu)先選擇特色化精致化的商家，以增加項目未來吸引力。在招商過程中，配合各種SP活動，為項目銷售造勢，制造緊張氣氛，促進商家的成交意向。另外，經(jīng)過前一階段的強推期，對于客戶落點分布有了較深刻的認識，對之前保留的一小部分位置較好的商鋪，將會對價格按一定幅度調(diào)高。階段目標：完成項目總體量的90%以上的招商任務。第四階段、持續(xù)招商期和收尾期業(yè)務操作：媒體的配合，此階段整個媒體投入可以轉(zhuǎn)入開張的預告和商家的介紹上，為項目正式開張制造聲勢。更換并調(diào)整作業(yè)方案，挖掘新客戶進場；開展巡展、項目推介會、擴大客戶的搜集面。根據(jù)剩余商鋪的特點與實際情況制定、完善促銷策略。招商人員需要對商家進行持續(xù)性的維護工作，并協(xié)助商家完成進戶、裝修、證照辦理及開業(yè)前的準備工作?？蛻魯?shù)據(jù)的整理，將各個客戶的具體資料整理備份（商家名稱，合同，聯(lián)系方式，經(jīng)營能力等），交于開發(fā)商和經(jīng)營管理公司:通過媒體的宣傳,來獲取新的客戶。前期觀望客戶的洽談,在已有的客戶名單里找出意向客戶，使之簽約。新客戶的開發(fā)來完成剩余面積的招商。配合商家進場:順利把商家移交到經(jīng)營管理公司，并對商家在一些進場方面的疑問進行解答。協(xié)助經(jīng)營管理公司評定商家實力，減少經(jīng)營管理中的風險。業(yè)務操作：PART6：B區(qū)商業(yè)銷售策略PART6：B區(qū)商業(yè)銷售策略一、客戶定位相關專業(yè)類市場經(jīng)營客，結(jié)合部分商業(yè)投資客。一、客戶定位相關專業(yè)類市場經(jīng)營客，結(jié)合部分商業(yè)投資客。（一）、客戶特性分析1、專業(yè)類市場經(jīng)營客對單元總價相對敏感；對單元設定空間有一定的經(jīng)營條件要求；會提出與專業(yè)類市場相對應的聚攏效應。2、投資客對投資回報率相對敏感；銷售需要結(jié)合招商共同進行；容易受到市場大環(huán)境的影響。（一）、客戶特性分析（二）、對于產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)合客戶定位分析，提出以下建議：1、單元商業(yè)產(chǎn)權面積需以總價為控制，降低投資風險；2、帶租約銷售，保證投資者投資收益；（若租賃收益不能保證投資租金，開發(fā)商應補貼投資收益）；3、引入主力店，增加投資戶信心；4、強化政策支持力度，針對規(guī)劃加強說明；5、各區(qū)段動線規(guī)劃合理，避免產(chǎn)生商業(yè)死角；6、充分解讀項目規(guī)模，提升項目商業(yè)價值；7、推廣包裝中予以鮮明的產(chǎn)品說明定位。（二）、對于產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)合客戶定位分析，提出以下建議：（一）入市商鋪的選擇1、首推13#樓下商鋪考慮：該號樓下商鋪皆為單層小面積商鋪，從去化速度上來看，較易去化。容易形成東大街商鋪熱銷的局面，為后市推出的大面積商鋪打下良好的熱銷基礎。2、再推沿如意路商鋪考慮：如意路的景觀特色、業(yè)態(tài)較吸引投資客的注意，在前期成功銷售的基礎上，該區(qū)域商鋪亦易去化。3、最后推人民路商鋪考慮：該區(qū)域商鋪面積較大、總價較高，為不出現(xiàn)滯銷的情況顧放在最后銷售，在前期已經(jīng)銷售成功的情況下，人民路商鋪的區(qū)域位置更有說服力。二、項目營銷推廣策劃客戶定位（一）入市商鋪的選擇二、項目營銷推廣策劃客戶定位（二）、銷售策略1、【分段推出，快速去化】＋【租售并舉，以租促銷】＋【自小而大，持續(xù)熱銷】1）、商業(yè)可分為三個標段，針對不同標段定位進行推廣銷售；2）、標段細分，實行穩(wěn)步去化，節(jié)奏緊湊，即開即清。2、【租售并舉，以租促銷】1）、以租金優(yōu)惠吸引品牌主力店的入駐；2）、通過商業(yè)品牌的聚攏效應，實現(xiàn)商業(yè)銷售；3）、被租賃商鋪則帶租約意向銷售，訴求投資回報，完成銷售。3、【自小而大，持續(xù)熱銷】1）、控制總價吸引客戶，形成市場熱點。2）、給“人民東路”沿線商鋪，預留招商達成時間。3）、前期炒熱市場，中期持續(xù)商家入駐曝光，后期蓄勢而發(fā)，完成清盤。（二）、銷售策略（三）銷售區(qū)域：《大海安地區(qū)》

以海安縣為中心，輻射周邊經(jīng)濟發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)。推案手段：1、自用客戶：定點推薦、現(xiàn)場銷售2、零散投資客：現(xiàn)場銷售、房展、口碑傳播3、租賃客戶：定點推薦、產(chǎn)品推薦會（三）銷售區(qū)域：（四）價格策略1、定價策略——《平價入市、階段上調(diào)》基于：1）、項目尚是期房，目前尚無商家入駐，高價入市，不利于短期形成市場熱點。2）、隨著商家的不斷簽約，表明本項目的商業(yè)成熟度不斷上升，具備條件及時上調(diào)。2、銷售方案1）、【本地市場的推廣】2）、目標客戶群：現(xiàn)有客戶資源：老市場搬遷客戶新客戶：利用集中的廣告攻勢，聚集新的客戶群體。3）、展開方式：現(xiàn)有客戶資源：DM派單、電話告知方式——老客戶本人或老客戶介紹的新客戶構(gòu)房時，給予一定的價格優(yōu)惠。新客戶：報紙廣告、現(xiàn)場圍墻直銷：對拆遷區(qū)域進行直銷。3、價格執(zhí)行策略——【低開高走、小步快進】1）、有利于價格的漲幅。2）、可造成住宅房源稀缺的局面，利于銷售（四）價格策略（五）推廣策略利用政策支援、炒作未來規(guī)劃、抬升投資回報、借大品牌優(yōu)勢【利用政策支援】通過軟文、新聞發(fā)布會等活動形式公布政策支援；通過前期政策規(guī)劃遷入自營客戶，形成項目人氣；得道相關經(jīng)營稅收減免等優(yōu)惠政策?！境醋魑磥硪?guī)劃】彌補當前地塊周邊商業(yè)條件不足等劣勢；訴求投資回報的支持依據(jù)；先行針對大品牌招商的區(qū)域說明?！咎顿Y回報】銷售訴求以“投資回報”為主；針對“投資回報”進行詳細分解與理論說明；提出高于一般銷售市場的投資回報作為吸引點。【借大品牌優(yōu)勢】前期進行知名品牌的招商，帶動項目知名度；對于自營客接受租賃意向并形成租約協(xié)議；對于投資客則帶租約銷售，保證投資回報率。（五）推廣策略謝謝聆聽！Thank!謝謝聆聽！Thank!演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系QQ：1053527879

房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http://《2012房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！聯(lián)系QQ：105前言一、項目立地分析1、地塊立地分析2、地塊SWOT分析二、商業(yè)定位分析1、城市概況2、城市經(jīng)濟發(fā)展3、城市規(guī)劃發(fā)展三、海安商業(yè)市場概況1、海安商業(yè)現(xiàn)狀1）、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析2）、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析3）、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析4）、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析5）、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析6）、安達步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析7）、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析8）、地板一條街業(yè)態(tài)分析2、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析3、項目商業(yè)總體定位4、商業(yè)主題定位5、推廣案名建議6、核心推廣理念四、商業(yè)規(guī)劃1、周邊人流量分析2、消費客源分析3、總體商業(yè)規(guī)劃4、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議5、主力店的選定6、主力店招商建議7、價格建議8、建筑形態(tài)、風格建議五、B區(qū)商業(yè)推廣策略1、銷售模式分析2、銷售中常見問題3、招商策略方案4、招商周期擬定A、第一階段（準備期）B、第二階段（客戶預約期）C、第三階段、正式公開招商期D、第四階段、持續(xù)招商期和收尾期六、B區(qū)商業(yè)銷售策略1、客戶定位2、項目營銷推廣策劃客戶定位1）、入市商鋪的選擇2）、銷售策略3）、銷售區(qū)域4）、價格策略5）、推廣策略前言2、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析4、招商周期擬定前言

面對業(yè)態(tài)凌亂、品牌形象差、租金率比一街之隔的人民中路低幾倍的商業(yè)現(xiàn)狀，如何重塑東大街的千年商賈之地的品牌形象，是我們值得深思的一個問題。

一方面我們看到寧海路曙光路文峰大世界的整體統(tǒng)一規(guī)劃、招商、管理，取得一定的成果，也將成為海安未來的核心商圈。同時我們也可以看到，與本案一街之隔的中大街內(nèi)街，業(yè)態(tài)凌亂、品質(zhì)低下，是造成租金比人民中路低的直接原因。通過以上的分析后，我們可以得出，對于一個商業(yè)項目來說，前期的準確定位、良好的招商、統(tǒng)一的管理是非常重要。前言面對業(yè)態(tài)凌亂、品牌形象差、租金率比一街之

本案在位置等很多方面與中大街類似，如果我們不能突破這種困境，那么，我們就成為第二個中大街。如果突破這種困境，一方面樹立了亞倫地產(chǎn)城市商業(yè)運營商的品牌形象，東大街項目也將成為海安的主題式商業(yè)標桿；同時也復興了東大街千年商賈之地的品牌形象。品牌形象差業(yè)態(tài)凌亂租金率低下海安商業(yè)標桿中大街現(xiàn)狀凌亂街鋪、形象差整體定位，統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)面前現(xiàn)狀不成功！成功！本案在位置等很多方面與中大街類似，如果我們不通過前面對項目全面的診斷與思考如何才能取得成功？通過前面對項目全面的診斷與思考如何才能取得成功？PART1：項目立地及分析PART1：項目立地及分析一、地塊立地分析本案“東大街·海天國際”位于海安繁華的地段。南臨人民東路、北至新華北路、西側(cè)為規(guī)劃中的如意路、東側(cè)為鳳山北路。周邊交通網(wǎng)絡發(fā)達、配套設施成熟。商業(yè)面積為15,464㎡。是海安縣政府重點打造的老城區(qū)項目。本案雖屬于商業(yè)集中的老城區(qū)，但屬于較偏的人民東路段，人流量比一路相隔的人民中路要少，商業(yè)氛圍不濃。如果通過有效的商業(yè)包裝、運作，還是存在一定的市場機會。一、地塊立地分析本案“東大街·海天國際”位于海安繁華的地段。優(yōu)勢(Sterngths)本案地處海安老城區(qū)東大街，南依人民路，交通便捷，周邊商業(yè)氛圍濃厚；整體70萬平米的超大體量規(guī)劃。劣勢(Weakness)

隨著文峰電器的南遷，與城區(qū)其他商業(yè)相比，本案區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比較雜亂，形象差，沒有特色亮點。機會(Opportunity)高速發(fā)展的經(jīng)濟，主題式商業(yè)的缺乏。本案區(qū)域是城市重點打造的旅游版塊，項目以北是城市規(guī)劃的核心居住區(qū)，存在一定的商業(yè)機會。威脅(Threats)城市核心商圈南移，兩橫兩縱路段的商業(yè)，日趨成熟。二、地塊SWOT分析優(yōu)勢(Sterngths)二、地塊SWOT分析PART2：商業(yè)定位分析PART2：商業(yè)定位分析海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。204、328國道和202省道貫穿全境，兩條運河溝通長江、淮河兩大水系。海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū)，教育之鄉(xiāng)。全縣人口近100萬人；海安鎮(zhèn)人口約20萬人。隨著火車站、蘇通大橋、崇海大橋的相繼建成通車，海安逐漸發(fā)展成為上海都市圈輻射蘇北的橋頭堡。一、城市概況海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。海安2007-2010年地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持50億元左右的增長額。消費品零售總額每年保持20億元左右的增長額。城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，城市消費持續(xù)增長。二、城市經(jīng)濟發(fā)展2007-2010年海安地區(qū)生產(chǎn)總值與消費品零售總額海安2007-2010年地區(qū)生產(chǎn)總值每年保持50億元左右的增2007-2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長，每年保持10%以上的增長率。截止2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入突破2萬元大關，全省排名24位，城鎮(zhèn)人均購買力大大提高。2007-2010年海安城鎮(zhèn)人均可支配收入2007-2010年，海安城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長，每年保海安縣城市總體規(guī)劃綱領是“東突南移”，以大交通、大樞紐為方向，將城市與火車站融合。而城北將以核心居住區(qū)為規(guī)劃發(fā)展方向，連接老城區(qū)與城北區(qū)兩大城市版塊的人民東路段是——集文化、教育、旅游、高檔居住區(qū)為一體的區(qū)域。三、城市規(guī)劃發(fā)展海安縣城市總體規(guī)劃綱領是“東突南移”，以大交通、大樞紐為方向PART3：海安商業(yè)市場概況PART3：海安商業(yè)市場概況①安達步行街②恒天新世界③文峰大世界④明珠城⑤貴都廣場目前海安商業(yè)以人民中路商圈、曙光路商業(yè)圈、中壩路商業(yè)圈、寧海路商業(yè)圈、汽車站商業(yè)圈為主。各商業(yè)圈自成體系，業(yè)態(tài)有重疊。以文峰大世界為中心的賣場型商圈已經(jīng)逐步形成，未來將成為海安的核心商圈，這已是海安商業(yè)模式發(fā)展的必然趨勢。其他商圈相對業(yè)態(tài)豐富，相反也就比較凌亂，品牌形象差。隨著海安經(jīng)濟的高速發(fā)展，這些舊的商業(yè)模式將來會逐漸被淘汰，形成新的連鎖、主題式的適應時代發(fā)展的商業(yè)形式。51423一、海安商業(yè)現(xiàn)狀①安達步行街②恒天新世界③文峰大世界目前海安商該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混雜。該路段越向東業(yè)租金越高；人民西路租金由西向東遞增，租金價格1.5~2元/㎡/天。主要以電動車專賣店為主，整體租金價格偏低，商業(yè)形象較低1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路西段該路以經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以電動車專賣店為主占47%，其他業(yè)態(tài)較為混該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜貨則占到13%。商業(yè)形象一般；該路段租金價格，租金價格約2~3元/㎡/天。業(yè)態(tài)服裝餐飲為主，商業(yè)形象一般，租金較高1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民西路東段該路段以服飾、飾品、眼鏡、餐飲為主占到35%和27%，日用雜該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到57%，手機賣場較多占17%，銀行占10%；租金水平較高，該路段租金價格4~7元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，沿街底商為主，租金水平較高。人民路段商業(yè)形成較早，為自行形成的商業(yè)圈，業(yè)態(tài)較為混亂，形象一般，存在一定的分流現(xiàn)象。1、人民路商業(yè)業(yè)態(tài)分析人民中路該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲占到22%，日用雜貨11%，主要以沿街小店鋪為主，形象檔次較低；該路段租金價格1.5~2.5元/㎡/天。服飾餐飲經(jīng)營占主導，沿街底商為主，租金水平一般2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光西路該路段統(tǒng)計分析主要是曙光西路西段，業(yè)態(tài)服裝鞋帽占34%，餐飲該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到65%，該街道是老街新開，路南主要是沿街小店面，無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)雜亂；路北主要以沿街精品店為主；該路段租金價格5~6元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，商業(yè)氛圍濃厚，租金水平較高。2、曙光路商業(yè)業(yè)態(tài)分析曙光中路該路段統(tǒng)計分析人民曙光中路路段，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、鞋帽、化妝品為主，占到67%，餐飲占22%，主要以沿街小店鋪為主，自行形成新城市商業(yè)圈，商業(yè)形象一般；該路段租金最高，租金價格6~9元/㎡/天。服飾類經(jīng)營占主導，餐飲占一部分比重，租金水平最高，人氣最旺3、中壩路商業(yè)業(yè)態(tài)分析中壩中路該路段統(tǒng)計分析主要從人民中路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝類、文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標桿，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域會成為或已經(jīng)成為該地區(qū)的商業(yè)中心；海安文峰大世界位于寧海中路和江海中路交界處，海安文峰目前周邊的商業(yè)主要以洗浴、餐飲、賓館、手機、服裝、美容美發(fā)、鮮花禮品文化用品、煙酒雜貨店為主。周邊商業(yè)形象一般。租金約3元/㎡/天該路段目前業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，但是隨著文峰的搬遷，該路段應該會有部分品牌專賣店的遷入。4、文峰大世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析文峰大世界是南通地區(qū)的商業(yè)標桿，它所屬的區(qū)域位置代表著該區(qū)域恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一體商業(yè)中心，一樓主要要精品專賣店、超市、電器；二樓、三樓規(guī)劃精品服飾；四樓是娛樂休閑中心。該商業(yè)區(qū)一層沿街3.8萬，內(nèi)鋪一層1.1萬—1.6萬、二層1.2萬—1.3萬，三四層0.5萬目前該商業(yè)區(qū)二、三樓基本閑置，該區(qū)域因為引進了蘇果超市、國美電器、永樂影城，為該項目聚集了一部分的人群，但總體經(jīng)營狀態(tài)欠佳。5、恒天新世界商業(yè)業(yè)態(tài)分析恒天新世界位于寧海路與曙光路交匯處，是集餐飲、娛樂、休閑為一安達步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓已全部招商完成，沿街店面主要經(jīng)營精品服裝、內(nèi)街主要是皮草及兒童娛樂，服飾行業(yè)占到80%以上。一、二層均價2萬，沿曙光路一層價格為3.6萬；內(nèi)街一層1.8元/㎡/天；二層1元/㎡/天左右；三層0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。該商業(yè)街建筑形式新穎，有統(tǒng)一規(guī)劃，裝修風格一致，商業(yè)形象較好。但是由于該街區(qū)對面商業(yè)雜亂，該商業(yè)應屬單邊商業(yè)，人流量稍有不足。6、安達步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分析安達步行街位于寧海路與曙光路、寧海路與中壩路交匯處，目前一樓該路段統(tǒng)計分析主要從長江路、中壩南路，該項目主要引進了蘇果超市，周邊有商務休閑配套、市政中心、金融、新興住宅小區(qū)等配套設施，主要以蘇果超市為主力旗艦店的商圈。隨著政府行政中心的南移，該地段商圈逐漸形成，最終有可能會成為城市南部最具競爭力的商業(yè)中心。

7、貴都廣場商業(yè)業(yè)態(tài)分析該路段統(tǒng)計分析主要從長江路、中壩南路，該項目主要引進了蘇果超該路段統(tǒng)計分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐飲街；沿街商鋪平均租金四層連租0.4元/㎡/天。以餐飲業(yè)為主，自行形成的商業(yè)圈，知名度較高，商業(yè)形象一般8、地板一條街業(yè)態(tài)分析該路段統(tǒng)計分析主要江海路至長江路，經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主，占到43二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)分布優(yōu)劣勢分析街鋪商業(yè)服裝類、鞋帽、化妝品人民路、中壩路、寧海路、曙光路建筑外觀裝飾性較差；各商鋪間聯(lián)動效應較弱；容易受沿街市容的影響，不利于營造購物氛圍和環(huán)境。SHOPPINGMALL百貨、餐飲文峰大世界對商業(yè)氛圍有一種集聚的效應，同時對周邊消費人口有一定的數(shù)量要求，具有一定的壟斷性。裙房商業(yè)超市、電器、服裝、娛樂、藥店、銀行、證券、家紡恒天新世界、明珠城、貴都廣場展示性弱；消費人流與商務、居住人流混合，交通動線組織不清晰；消費氛圍和環(huán)境不理想。主題商業(yè)精品服裝、鞋帽、飾品、美容美發(fā)安達步行街對商家的限制條件較多，招商相對較慢。但是易打造商業(yè)氛圍和品牌形象，提高商業(yè)附加值。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，將是未來5-10年的主流商業(yè)模式。二、商業(yè)物業(yè)類型及模式分析商業(yè)模式商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)分布優(yōu)劣勢分析隨著新文峰的南遷，城南SHOPMALL的商圈已經(jīng)逐步成熟，寧海路商圈、中壩路商圈以及人民中路商圈在業(yè)態(tài)上基本自成體系。恒天新世界、貴都廣場、明珠城、安達步行街等已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的商業(yè)集聚效應。分析得知，無論從物業(yè)類型還是消費人群，本案不具備賣場式商業(yè)的先天條件，物業(yè)類型也不符合裙房商業(yè)的思路定位，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，街鋪商業(yè)模式已經(jīng)落后時代發(fā)展的腳步，將逐漸被淘汰。一種全新主題式商業(yè)是我們唯一的突破口！三、項目商業(yè)總體定位隨著新文峰的南遷，城南SHOPMALL的商圈已經(jīng)逐步成熟，寧商業(yè)主題定位人均GDP4000美元購物+休閑、娛樂、美食70萬平米高檔住區(qū)東大街、學校、韓國均故居購物+休閑、美食購物+旅游、文化、教育購物+休閑、娛樂、美食=生活廣場四、主題定位商業(yè)主題定位人均GDP購物+休閑、娛樂、美食70萬平米東主推案名：花樣年華

生活廣場五、案名建議輔推案名：

樂活

城東大街文化底蘊+休閑、娛樂、美食、購物休閑、娛樂、美食、購物+70萬平米規(guī)模主推案名：花樣年華生活廣場五、案名建議輔推案花樣年華（休閑、娛樂、美食、購物）六、核心推廣理念——品味無限美好生活花樣年華（休閑、娛樂、美食、購物）六、核心推廣理念——品味無PART4：東大街商業(yè)規(guī)劃PART4：東大街商業(yè)規(guī)劃目前北城區(qū)主要有中大街、新華新村、教師新村、海洲花園、錦繡花園已經(jīng)入住，其他項目還處在銷售及規(guī)劃過程中，整個北城區(qū)消費力相對不足。但是未來3、5年后，隨著各個項目的交付使用，北城區(qū)的消費人群將達到10人，這也將是本案商業(yè)推廣成功的一個重要支撐點。項目名稱

戶數(shù)

居住人口

中大街1300戶左右3900新華新村300戶左右1000教師新村400戶左右1200海安中學1000海洲花園1000戶左右3000錦繡花園500戶左右1500本案3000戶左右10000未來20000戶左右70000合計約10萬一、周邊人流量分析目前北城區(qū)主要有中大街、新華新村、教師新村、海1、本案內(nèi)部的人群是本項目商業(yè)運營中最穩(wěn)定和可靠的消費客源；2、周邊學校以及韓國鈞故居的游客；3、以特色餐飲、個性化的休閑娛樂等業(yè)態(tài)，來聚集縣城中心時尚、個性的消費群體。4、當商業(yè)運營成熟時，整個海安城的人群都是本案商業(yè)的消費群體。二、消費客源分析1、本案內(nèi)部的人群是本項目商業(yè)運營中最穩(wěn)定和可靠的消費客源；三、總體商業(yè)規(guī)劃精品連鎖區(qū)休閑娛樂、特色餐飲區(qū)文化街區(qū)生活配套街區(qū)三、總體商業(yè)規(guī)劃精品連鎖區(qū)四、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議人民路商業(yè)引入銀行、金融系統(tǒng)、便利店、引入一線品牌旗艦店，以品牌旗艦店（如：耐克、阿迪、杰克瓊斯等）帶動其他精品連鎖店進駐人民東路區(qū)域（如：特步、森達等）；A區(qū)沿河段引進休閑餐飲（如：上島咖啡、茶座、簡餐、特色餐飲等）；B區(qū)如意路段引進美容健身行業(yè)、培訓機構(gòu)、美容美發(fā)便利店、婚紗攝影、足浴等；石板街作為海安城的老街區(qū)，可打造成具有文化特色的、展示海安城產(chǎn)業(yè)的街區(qū)。（如：絲綢、河豚等）B、C區(qū)新華路段作為社區(qū)配套，引入洗衣店、便利店、花店、藥房等。A區(qū)新華路段及C區(qū)如意路段毗鄰海中，可引進書店、音像店、運動產(chǎn)品店。四、東大街·海天國際商業(yè)業(yè)態(tài)建議人民路商業(yè)引入銀行、金融系統(tǒng)精品連鎖店、金融特色餐飲休閑娛樂美容健身打造海安主題式商業(yè)標桿——花樣年華生活廣場五、主力店的選定精品連鎖店、金融打造海安主題式商業(yè)標桿——花樣年華生業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）辦公用品晨光文具（200—300），富貴車箱包（150—200）銀行、通信農(nóng)行（500—1500），工行（500—1500），中國移動通信（300—800）量版KTV、網(wǎng)吧寶樂迪量版KTV（2000—5000），網(wǎng)吧（1200—2000）服飾金色童年（100—200），城市部落（100—200），公主館（100—200）鞋冒專賣店特步（200—300）），森達（300—500））六、主力店招商建議業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）辦公用品晨光文具（200—300業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）中餐上海老菜館（600—1000），和記小菜（800—1500），采蝶軒（600—800）簡餐寒舍（300—400），一茶一座（300—400），味千拉面（300—400）西餐ElementFresh（200—400），薩利亞（500—600），爵士肉扒西餐廳（800—1000）各式烤肉KyrosKebab（400—500），加島屋（300—500）咖啡或主題音樂餐廳上島咖啡（800—1200），紅藩主題音樂餐廳（800—1500）業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）中餐上海老菜館（600—1000業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）臺式速食永和大王（200—300），集集小鎮(zhèn)（200—300）茶坊花之林（200—400），仙蹤林（250—350）西點可頌坊（60—120），馬可波羅（50—100）香特莉（50—100）冰品、甜點彩虹吧（50—100）業(yè)種代表商家（面積單位：㎡）臺式速食永和大王（200—