房屋維修管理與房屋維修標(biāo)準(zhǔn)

第八章房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點(diǎn)二、房屋維修管理概念及特點(diǎn)三、房屋維修管理的意義和原則一、房屋維修概念及特點(diǎn)（一）房屋維修概念（二）房屋磨損概念

（三）房屋維修的分類(lèi)（四）房屋維修的特點(diǎn)（一）房屋維修概念房屋維修的概念有廣義和狹義之分。物業(yè)管理的基本目的達(dá)到上述基本目的的前提。由于房屋的不可移動(dòng)性，使其始終受到自然因素及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的作用。1．房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命房屋的物理壽命是指由于受到各種實(shí)體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報(bào)廢的時(shí)限；房屋的經(jīng)濟(jì)壽命是指房屋在經(jīng)濟(jì)功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟(jì)因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟(jì)、功能上失去其使用價(jià)值而被淘汰的時(shí)限。經(jīng)濟(jì)壽命是房屋綜合磨損的結(jié)果。通常經(jīng)濟(jì)壽命均小于等于使用壽命，圖9.12．房屋的磨損 根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無(wú)形磨損，不同的磨損類(lèi)型有著不同的成因和影響。有形磨損。有形磨損也稱(chēng)為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過(guò)程中所受到的實(shí)體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見(jiàn)的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的主要原因之一。有形磨損產(chǎn)生的原因第一種有形磨損，是指房屋在使用過(guò)程中，受到外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損事實(shí)上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，房屋有形磨損程度度量用房屋被磨損部分的價(jià)值占房屋總價(jià)值的比例表示。即通過(guò)建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對(duì)房屋各主要組成部分破損程度的測(cè)量，算出房屋損失價(jià)值，將其與房屋總價(jià)值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。②用房屋維修費(fèi)用的大小來(lái)度量。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費(fèi)用與房屋重置價(jià)值的比例來(lái)度量。無(wú)形磨損無(wú)形磨損有時(shí)也稱(chēng)為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由于時(shí)代與技術(shù)的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無(wú)形的。這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的房屋所替代。無(wú)形磨損是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的另一個(gè)主要原因。房屋屋無(wú)無(wú)形形磨磨損損產(chǎn)產(chǎn)生生的的原原因因第一一種種無(wú)無(wú)形形磨磨損損是是由由于于房房屋屋建建造造技技術(shù)術(shù)的的改改進(jìn)進(jìn)，，勞勞動(dòng)動(dòng)生生產(chǎn)產(chǎn)率率的的提提高高，，建建造造同同樣樣房房屋屋所所需需的的社社會(huì)會(huì)必必要要?jiǎng)趧趧?dòng)動(dòng)消消耗耗減減少少，，使使其其再再生生產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值相相應(yīng)應(yīng)降降低低而而使使原原有有房房屋屋的的價(jià)價(jià)值值貶貶值值。。第二二種種無(wú)無(wú)形形磨磨損損是是由由于于房房屋屋功功能能與與設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備在在技技術(shù)術(shù)上上的的進(jìn)進(jìn)步步，，使使原原有有房房屋屋的的功功能能及及技技術(shù)術(shù)不不能能適適應(yīng)應(yīng)社社會(huì)會(huì)及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的需需要要，，使使其其逐逐漸漸被被性性能能更更先先進(jìn)進(jìn)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益更更好好的的房房屋屋所所淘淘汰汰。。第三三種種無(wú)無(wú)形形磨磨損損則則是是指指由由于于社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境的的影影響響，，使使物物業(yè)業(yè)房房屋屋所所處處的的環(huán)環(huán)境境條條件件變變差差，，如如規(guī)規(guī)劃劃及及區(qū)區(qū)域域行行政政法法規(guī)規(guī)的的影影響響導(dǎo)導(dǎo)致致周周?chē)鷩h(huán)環(huán)境境條條件件變變差差，，而而使使房房屋屋的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)價(jià)值值下下降降。。無(wú)形形磨磨損損程程度度的的衡衡量量可以以通通過(guò)過(guò)房房屋屋在在新新的的狀狀態(tài)態(tài)下下原原始始價(jià)價(jià)值值與與重重置置價(jià)價(jià)值值的的差差額額同同其其原原始始價(jià)價(jià)值值的的比比例例來(lái)來(lái)表表示示。。在實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)中中，，房房屋屋的的原原始始價(jià)價(jià)值值與與重重置置價(jià)價(jià)值值可可通通過(guò)過(guò)測(cè)測(cè)量量師師或或估估價(jià)價(jià)師師，，采采取取常常用用的的估估價(jià)價(jià)方方法法，，包包括括成成本本法法、、比比較較法法和和收收益益法法，，進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合估估算算得得出出。。值得得注注意意的的是是房房屋屋的的原原始始價(jià)價(jià)值值與與重重置置價(jià)價(jià)值值均均不不包包括括其其相相應(yīng)應(yīng)的的土土地地部部分分價(jià)價(jià)值值。。綜合合磨磨損損房屋屋的的磨磨損損同同時(shí)時(shí)受受到到有有形形磨磨損損和和無(wú)無(wú)形形磨磨損損的的作作用用，，所所以以，，房房屋屋的的磨磨損損過(guò)過(guò)程程實(shí)實(shí)際際上上是是一一個(gè)個(gè)綜綜合合磨磨損損的的過(guò)過(guò)程程。。房屋屋綜綜合合磨磨損損程程度度的的衡衡量量可可以以根根據(jù)據(jù)房房屋屋的的有有形形磨磨損損與與無(wú)無(wú)形形磨磨損損程程度度綜綜合合取取定定。。案例例：：例如如：：某某房房屋屋的的原原始始價(jià)價(jià)值值為為1000萬(wàn)萬(wàn)元元，，由由于于磨磨損損需需要要大大修修，，其其所所需需的的大大修修理理費(fèi)費(fèi)用用為為300萬(wàn)萬(wàn)元元，，若若該該房房屋屋當(dāng)當(dāng)前前的的重重置置價(jià)價(jià)值值為為700萬(wàn)萬(wàn)元元，，求求：：①該該房房屋屋的的有有形形磨磨損損程程度度；；②該該房房屋屋的的無(wú)無(wú)形形磨磨損損程程度度；；③該該房房屋屋的的綜綜合合磨磨損損程程度度；；④該該房房屋屋現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的的凈凈價(jià)價(jià)值值。。（三三））房房屋屋維維修修的的分分類(lèi)類(lèi)（1））從從對(duì)對(duì)房房屋屋磨磨損損的的作作用用來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，可可以以分分成成維維護(hù)護(hù)（（保保養(yǎng)養(yǎng)））和和修修繕繕。。（2）房屋屋的修繕可可按修繕的的性質(zhì)分為為恢復(fù)性修修繕和改良良性修繕。。（3）房屋屋修繕按時(shí)時(shí)間的特點(diǎn)點(diǎn)可分為計(jì)計(jì)劃性修繕繕和緊急性性修繕。（4）房屋屋修繕也可可按修繕的的規(guī)模分為為小修、中中修、大修修、翻修及及綜合性修修繕計(jì)劃性修繕繕和緊急性性修繕緊急性修繕繕是指對(duì)突突然發(fā)生的的故障進(jìn)行行的搶修。。發(fā)生在時(shí)間間上沒(méi)有規(guī)規(guī)律，對(duì)房屋的使使用功能產(chǎn)產(chǎn)生較大的的影響搶修工作的的時(shí)間要求求緊、費(fèi)用用較大工作的組織織困難較大大。這種類(lèi)型的的修繕大多多為小修及及中修項(xiàng)目目。計(jì)劃性修繕繕和緊急性性修繕?lè)课莸挠?jì)劃劃性修繕是是指物業(yè)管管理者為避避免房屋使使用功能的的嚴(yán)重破壞壞，在使用用一定年限限后，組織織必要的人人力與物力力，集中一一段時(shí)間對(duì)對(duì)房屋實(shí)施施有計(jì)劃的的修復(fù)或改改良工作。。房屋計(jì)劃性性修繕項(xiàng)目目一般僅占占整個(gè)保養(yǎng)養(yǎng)修繕項(xiàng)目目的2％，，而其費(fèi)用用則往往占占整個(gè)保養(yǎng)養(yǎng)修繕費(fèi)用用的90％％左右。修繕工作有有一定規(guī)律律的周期性性；計(jì)劃性較強(qiáng)強(qiáng)；物業(yè)管管理者有充充裕的時(shí)間間，根據(jù)房房屋完損情情況、修繕繕規(guī)模與要要求，組織織相應(yīng)的人人力與物力力資源多數(shù)為中修修、大修以以上項(xiàng)目。。（四）房屋屋維修的特特點(diǎn)（1）技術(shù)術(shù)性。房屋屋維修技術(shù)術(shù)不僅包括括建筑工程程專(zhuān)業(yè)及相相關(guān)的技術(shù)術(shù)，還包括括獨(dú)特的設(shè)設(shè)計(jì)和施工工操作技術(shù)術(shù)。（2）限制制性。房屋屋維修是在在原有房屋屋基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行的，并并且一般情情況是在使使用不停頓頓的情況下下進(jìn)行的，，（3）普遍遍性。有形形磨損和無(wú)無(wú)形磨損無(wú)無(wú)處、無(wú)時(shí)時(shí)不在，（4）分散散性。損壞壞的發(fā)生從從時(shí)間上、、空間上都都是隨機(jī)的的（5）服務(wù)務(wù)性。房屋屋維修往往往是由房屋屋的住用者者提出要求求，并且維維修的結(jié)果果直接由住住用者承受受二、房屋維維修管理概概念及特點(diǎn)點(diǎn)（一）房屋屋維修管理理概念（二）房屋屋維修管理理的特點(diǎn)（一）房屋屋維修管理理概念房屋維修管管理是指物物業(yè)管理組組織按照國(guó)國(guó)家有關(guān)房房屋維修管管理標(biāo)準(zhǔn)和和要求以及及科學(xué)的管管理程序和和制度，對(duì)對(duì)所管理房房屋進(jìn)行維維護(hù)維修的的技術(shù)管理理。包括房屋的的安全與質(zhì)質(zhì)量管理、、房屋維修修的技術(shù)管管理、房屋屋維修的施施工管理和和房屋維修修行政管理理。房屋維修管管理是物業(yè)業(yè)管理的主主體工作和和基礎(chǔ)工作作。（二）房屋屋維修管理理的特點(diǎn)（1）房屋屋維修管理理的復(fù)雜性性（2）房屋屋維修管理理的技術(shù)性性（3）房屋屋維修管理理的計(jì)劃性性（1）房屋屋維修管理理的復(fù)雜性性房屋的多樣樣性或個(gè)體體性，造成成了維修方方案的多樣樣性；是房屋維修修的廣泛性性和分散性性，帶來(lái)管管理上復(fù)雜雜性；房屋維修與與房屋使用用的并行性性，給房屋屋維修的設(shè)設(shè)計(jì)、施工工組織及安安全管理等等帶來(lái)新建建筑施工所所沒(méi)有的困困難；房屋產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)的多元元性，也會(huì)會(huì)帶來(lái)不同同產(chǎn)權(quán)人由由于利益不不同而給房房屋維修帶帶來(lái)的人為為障礙。三、房屋維維修管理的的意義和原原則（一）房屋屋維修管理理的意義（二）房屋屋維修管理理的原則（一）房屋屋維修管理理的意義在物業(yè)管理理所有的工工作中，房房屋維修管管理不僅是是物業(yè)管理理的主體工工作和基礎(chǔ)礎(chǔ)性工作，，而且是衡衡量物業(yè)管管理企業(yè)管管理水平的的重要標(biāo)志志，（1）確保保房屋的使使用價(jià)值。。（2）增加加房屋的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。。（3）提升升企業(yè)的信信譽(yù)價(jià)值。。（4）增加加城市的社社會(huì)價(jià)值。。（二）房屋屋維修管理理的原則（1）用戶戶第一，服服務(wù)第一原原則。（2）預(yù)防防為主，管管修結(jié)合原原則。（3）經(jīng)濟(jì)濟(jì)、合理、、安全、實(shí)實(shí)用原則。。（4）區(qū)別別對(duì)待，因因房制宜原原則。（4）區(qū)別別對(duì)待，因因房制宜原原則。對(duì)新建房屋屋，主要搞搞好日常的的保養(yǎng)工作作。對(duì)有保存價(jià)價(jià)值建筑需需加強(qiáng)維護(hù)護(hù)管理，合合理使用和和計(jì)劃維修修，保持原原有的建筑筑風(fēng)格、風(fēng)風(fēng)貌。對(duì)尚可利用用的建筑，，要通過(guò)有有計(jì)劃的維維修與適當(dāng)當(dāng)?shù)母慕?，，使之具備備或接近現(xiàn)現(xiàn)行住用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基本本要求。對(duì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋陋，破舊老老朽的舊房房、危房，，要全部或或大部分進(jìn)進(jìn)行有計(jì)劃劃的拆建，，進(jìn)行再開(kāi)開(kāi)發(fā)。第二節(jié)房房屋維修修及維修管管理內(nèi)容一、房屋維維修的內(nèi)容容二、房屋維維修管理內(nèi)內(nèi)容一、房屋維維修的內(nèi)容容（一）房屋屋保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容1．房屋保保養(yǎng)工作的的內(nèi)容。2．特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作3．保養(yǎng)工工作應(yīng)注意意的事項(xiàng)（二）房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容1．房屋小小修2．房屋中中修3．房屋大大修4．房屋翻翻修5．房屋的的綜合維修修一、房屋維維修的內(nèi)容容房屋維修的的內(nèi)容包括括房屋維護(hù)護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容及房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容。房屋的保養(yǎng)養(yǎng)是對(duì)房屋屋進(jìn)行的預(yù)預(yù)防性養(yǎng)護(hù)護(hù)工作，而而房屋修繕繕則是對(duì)房房屋損壞部部分進(jìn)行的的修復(fù)工作作房屋保養(yǎng)的的對(duì)象主要要是房屋結(jié)結(jié)構(gòu)完好、、裝修及設(shè)設(shè)備完整良良好的房屋屋，而修復(fù)復(fù)的對(duì)象則則一般損壞壞房屋、嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞房房屋及危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋；房屋保養(yǎng)工工作一般具具有經(jīng)常性性，且較零零碎，工程程量較小，，而修復(fù)工工作則大多多具有周期期性，有規(guī)規(guī)律且工程程量較大。。（一）房屋屋保養(yǎng)的內(nèi)內(nèi)容包括房屋的的日常養(yǎng)護(hù)護(hù)和零星小小修兩方面面的內(nèi)容。。日常養(yǎng)護(hù)護(hù)與零星小小修往往在在房屋保養(yǎng)養(yǎng)工作中同同時(shí)進(jìn)行。。房屋的零星星小修l主要是指簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、零星星分散、時(shí)時(shí)間要求緊緊迫的小型型維修工程程項(xiàng)目。l這項(xiàng)工作往往往具有經(jīng)經(jīng)常性，但但無(wú)規(guī)律性性，所以管管理難度較較大。l一般房屋的的小修項(xiàng)目目可分為一一般小修項(xiàng)項(xiàng)目和急修修項(xiàng)目?jī)煞N種l一般情況下下，民用房房屋保養(yǎng)中中的急修項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)在1天內(nèi)修理理；一般小小修項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)在報(bào)修后后3天內(nèi)修修理；需安安排計(jì)劃修修理的項(xiàng)目目也應(yīng)在1周內(nèi)進(jìn)行行查勘，確確定修理時(shí)時(shí)間。l急修項(xiàng)目是是指因房屋屋的損壞部部分會(huì)嚴(yán)重重影響房屋屋的正常使用或或使用安全全，而需立即即修理的小小修項(xiàng)目。。l一般小修項(xiàng)項(xiàng)目是指房房屋保養(yǎng)過(guò)過(guò)程中的常常規(guī)性小修修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目目。這些損損壞項(xiàng)目會(huì)會(huì)影響房屋屋的正常使用用功能及使使用狀態(tài)2．特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作在房屋保養(yǎng)養(yǎng)過(guò)程中，，物業(yè)管理理者還應(yīng)注注意特定季季節(jié)的房屋屋保養(yǎng)工作作，特別是是對(duì)于災(zāi)害害天氣和危危險(xiǎn)性自然然因素，應(yīng)應(yīng)針對(duì)其可可能對(duì)房屋屋產(chǎn)生的破破壞及影響響，提前做做好預(yù)防性性保養(yǎng)及小小修工作，，同時(shí)應(yīng)組組織相應(yīng)物物資及力量量，以用于于災(zāi)害出現(xiàn)現(xiàn)后的應(yīng)急急需要。房屋的保養(yǎng)養(yǎng)應(yīng)首先著著重于季節(jié)節(jié)性的預(yù)防防性養(yǎng)護(hù)工工作。3．保養(yǎng)工工作應(yīng)注意意的事項(xiàng)（1）定期期進(jìn)行房屋屋的完損程程度的測(cè)定定。科學(xué)制制定房屋的的日常養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃及制制度。（2）建立立管理人員員的隨訪制制度。（3）建立立管理人員員的日常巡巡查制度。。（4）建立立業(yè)主、租租戶或用戶戶隨時(shí)報(bào)修修制度。（二）房屋屋修繕的內(nèi)內(nèi)容l房屋修繕是是指物業(yè)管管理者為了了維持物業(yè)業(yè)的正常使使用狀態(tài)，，而對(duì)房屋屋結(jié)構(gòu)、裝裝修及設(shè)備備部分所受受磨損實(shí)施施的修復(fù)性性工作，有有時(shí)也稱(chēng)為為房屋維修修。l房屋修繕可可以按照修修繕規(guī)?；蚧蛭飿I(yè)完損損情況的不不同分為小小修、中修修、大修、、翻修及綜綜合維修。。1．房屋小小修l房屋維修工工作中，凡凡是為修復(fù)復(fù)房屋的小小損小壞，，維持房屋原原來(lái)的使用用狀態(tài)及完完損等級(jí)為為目的所進(jìn)行的零零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)項(xiàng)目均稱(chēng)為為房屋的小小修項(xiàng)目。。房屋小修修工作的特特點(diǎn)是面廣廣量小，工工作時(shí)間短短及人力、、物力消耗耗少。小修修項(xiàng)目的綜合年均費(fèi)費(fèi)用為房屋屋造價(jià)的1％以下。2．房屋中中修l房屋的中修修是指需牽動(dòng)或拆拆換少量主主體構(gòu)件，但仍保持持原房屋的的規(guī)模和結(jié)結(jié)構(gòu)的維修修項(xiàng)目為中中修項(xiàng)目。。房屋的中中修主要適用于于一般損壞壞房屋，中修的一一次費(fèi)用一一般占該房房屋同類(lèi)結(jié)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的的25％以以下。3．房屋大大修l房屋大修是是指需牽動(dòng)或拆拆換部分主主體構(gòu)件，，但不需要要全部拆除除的維修工作。。l房屋的大修修主要適用于嚴(yán)重重?fù)p壞的房屋。大大修的一次次費(fèi)用占同同類(lèi)結(jié)構(gòu)房房屋新建造價(jià)的的25％以以上。4．房屋翻翻修l房屋翻翻修是是指需全部部拆除除，另另行設(shè)設(shè)計(jì)、、重新新建造造的改造造工程程。l房屋翻翻修的的費(fèi)用用一般般均低低于同同類(lèi)結(jié)結(jié)構(gòu)重重新造造價(jià)，，這是是因?yàn)闉榉课菸莘ń杀M盡量利利用原原有舊舊料或或設(shè)備備。l房屋翻翻修一一般適用于于主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴(yán)重重破壞壞、喪喪失正正常使使用功功能、、有倒倒塌危危險(xiǎn)且且不能能通過(guò)過(guò)一般般維修修恢復(fù)復(fù)的或或無(wú)維維修價(jià)價(jià)值的的房屋屋。5．房房屋的的綜合合維修修l房屋的的綜合合維修修是指指需對(duì)成成片多多幢房屋同時(shí)進(jìn)進(jìn)行大大、中中、小小維修修的工作作。其其工作作的面面廣量量大，，一次次費(fèi)用用一般般為同同類(lèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的的該片房房屋新新建造造價(jià)的的20％以以上。。修復(fù)要要求l小修后后要求求能夠夠保持持房屋屋原來(lái)來(lái)的完完損等等級(jí)；；l中修要要求修修復(fù)后后房屋屋的完完好率率達(dá)到到70％以以上；；l大修后后房屋屋須達(dá)達(dá)到基基本完完好房房屋的的要求求；l翻修后后房屋屋須符符合完完好房房屋要要求，，l綜合維維修后后的房房屋須須符合合基本本完好好或完完好房房屋的的要求求。二、房房屋維維修管管理內(nèi)內(nèi)容（一））房屋屋維修修計(jì)劃劃管理理（二））房屋屋安全全與質(zhì)質(zhì)量管管理（三））房屋屋維修修技術(shù)術(shù)管理理（四））房屋屋維修修施工工管理理（五））房屋屋維修修的費(fèi)費(fèi)用管管理（一））房屋屋維修修計(jì)劃劃管理理l房屋維維修計(jì)計(jì)劃管管理是是指物物業(yè)管管理者者根據(jù)據(jù)房屋屋的完完損程程度，，用戶戶對(duì)房房屋保保養(yǎng)與與維修修的要要求以以及政政府對(duì)對(duì)保養(yǎng)養(yǎng)與維維修的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，為為科學(xué)學(xué)制定定并實(shí)實(shí)施房房屋的的綜合合保養(yǎng)養(yǎng)與維維修計(jì)計(jì)劃所所進(jìn)行行的各各項(xiàng)管管理工工作。。l在制定定計(jì)劃劃時(shí)注注意其其科學(xué)學(xué)合理理性。。l計(jì)劃分分為短短期計(jì)計(jì)劃、、中期期計(jì)劃劃及長(zhǎng)長(zhǎng)期計(jì)計(jì)劃等等。l房屋的的保養(yǎng)養(yǎng)與維維修計(jì)計(jì)劃周周期越越短，，則越越強(qiáng)調(diào)調(diào)其實(shí)實(shí)際操操作性性；而而計(jì)劃劃周期期越長(zhǎng)長(zhǎng)，則則往往往強(qiáng)調(diào)調(diào)其可可控性性、協(xié)協(xié)調(diào)性性。房屋保養(yǎng)養(yǎng)與維修修計(jì)劃的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)包括保保養(yǎng)與維維修的目目的、內(nèi)內(nèi)容、實(shí)實(shí)施辦法法、人員員、材料料、費(fèi)用用及質(zhì)量量考核等等方面。。（二）房房屋安全全與質(zhì)量量管理1．．房房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的概概念念l房屋屋維維修修管管理理中中的的安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理，，主主要要是是指指房房屋屋日常常使使用用過(guò)過(guò)程程中的的安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理。。即即是是在在房房屋屋的的使使用用過(guò)過(guò)程程中中，，通通過(guò)過(guò)定定期期和和不不定定期期對(duì)對(duì)房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量鑒鑒定定、、安安全全檢檢查查以以及及危危房房的的鑒鑒定定和和排排險(xiǎn)險(xiǎn)工工作作，，隨隨時(shí)時(shí)掌掌握握房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量分分布布狀狀況況，，為為房房屋屋的的合合理理使使用用、、維維護(hù)護(hù)管管理理和和計(jì)計(jì)劃劃修修繕繕提提供供基基本本的的依依據(jù)據(jù)，，確確保保房房屋屋的的完完好好和和住住用用安安全全。。2．．房房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理內(nèi)內(nèi)容容房屋屋安安全全與與質(zhì)質(zhì)量量管管理理包包括括3方方面面的的工工作作：：房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定，，房房屋屋使使用用安安全全檢檢查查及及危危房房的的鑒鑒定定和和排排險(xiǎn)險(xiǎn)。。（1））房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定l房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定是是指指按按統(tǒng)統(tǒng)一一的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、項(xiàng)項(xiàng)目目和和方方法法，，對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有整整幢幢房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合性性的的完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定。。評(píng)評(píng)定定的的依依據(jù)據(jù)是是建建設(shè)設(shè)部部1985年年頒頒布布的的《《房房屋屋完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》》。。l房屋屋質(zhì)質(zhì)量量鑒鑒定定的的基基本本任任務(wù)務(wù)就就是是要要搞搞清清現(xiàn)現(xiàn)有有房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)量量分分布布狀狀況況，，為為房房屋屋的的管管理理、、保保養(yǎng)養(yǎng)、、修修繕繕提提供供基基本本依依據(jù)據(jù)。。房屋屋完完損損等等級(jí)級(jí)評(píng)評(píng)定定是根根據(jù)據(jù)房房屋屋的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修及及設(shè)設(shè)備備3個(gè)個(gè)部部分分的的完完好好和和損損壞壞程程度度分分為為:①完完好好房房②基基本本完完好好房房③一一般般損損壞壞房房④?chē)?yán)嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房⑤危危房房(2)房房屋屋使使用用安安全全檢檢查查l房屋屋安安全全檢檢查查就就是是通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)房房屋屋的的經(jīng)經(jīng)常常性性檢檢查查，，了了解解房房屋屋完完損損情情況況，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房房屋屋存存在在的的隱隱患患，，及及時(shí)時(shí)采采取取搶搶修修加加固固和和排排除除險(xiǎn)險(xiǎn)情情的的措措施施。。l房屋屋安安全全檢檢查查與與房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定的的工工作作性性質(zhì)質(zhì)、、基基本本目目的的和和主主要要作作用用大大致致相相同同，，即即掌掌握握房房屋屋完完損損狀狀況況，，為為房房屋屋的的管管、、用用、、養(yǎng)養(yǎng)、、修修提提供供基基本本資資料料。。但但它它們們還還有有一一定定的的區(qū)區(qū)別別，，主主要要是是：：安安全全檢檢查查是是一一種種經(jīng)經(jīng)常常性性的的工工作作，，質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定是是階階段段性性的的工工作作；；安安全全檢檢查查的的側(cè)側(cè)重重點(diǎn)點(diǎn)是是發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和和排排除除隱隱患患，，而而質(zhì)質(zhì)量量等等級(jí)級(jí)鑒鑒定定是是對(duì)對(duì)房房屋屋情情況況的的全全面面評(píng)評(píng)定定。。l房屋屋的的安安全全檢檢查查按按時(shí)時(shí)間間間間隔隔劃劃分分，，可可分分為為定定期期檢檢查查和和不不定定期期檢檢查查；；按按任任務(wù)務(wù)和和內(nèi)內(nèi)容容劃劃分分，，可可分分為為日日常常性性檢檢查查、、抽抽查查、、重重點(diǎn)點(diǎn)檢檢查查及及普普查查等等類(lèi)類(lèi)型型（3））危危房房的的鑒鑒定定和和排排險(xiǎn)險(xiǎn)。。l危房房的的鑒鑒定定，，可可由由政政府府危危房房鑒鑒定定機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的房房屋屋安安全全鑒鑒定定部部門(mén)門(mén)或或指指定定技技術(shù)術(shù)人人員員負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)此此項(xiàng)項(xiàng)工工作作。。l根據(jù)據(jù)鑒鑒定定情情況況，，對(duì)對(duì)危危房房作作以以下下4方方面面處處理理：：第一一，，觀觀察察使使用用。。第二二，，處處理理使使用用第三三，，停停止止使使用用第四四，，整整體體拆拆除除（三三））房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理1．．房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的概概念念房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理是是指指對(duì)對(duì)房房屋屋維維修修過(guò)過(guò)程程中中的的各各個(gè)個(gè)技技術(shù)術(shù)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，按按國(guó)國(guó)家家技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行行的的科科學(xué)學(xué)管管理理。。2．．房房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容房屋屋維維修修技技術(shù)術(shù)管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容或或基基本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)為為：：房房屋屋維維修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工方方案案的的制制定定，，維維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量的的管管理理,，，房房屋屋技技術(shù)術(shù)檔檔案案資資料料的的管管理理及及技技術(shù)術(shù)責(zé)責(zé)任任制制的的建建立立。。（2））維維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量的的管管理理l維修修施施工工質(zhì)質(zhì)量量管管理理包包括括兩兩個(gè)個(gè)方方面面：：一是是維維修修施施工工過(guò)過(guò)程程質(zhì)質(zhì)量量控控制制，，二是是維維修修工工程程質(zhì)質(zhì)量量的的檢檢查查、、驗(yàn)驗(yàn)收收。。l房屋屋維維修修工工程程的的質(zhì)質(zhì)量量檢檢驗(yàn)驗(yàn)與與評(píng)評(píng)定定按按分分項(xiàng)項(xiàng)、、分分部部、、單單位位工工程程三三級(jí)級(jí)進(jìn)進(jìn)行行。。2（3））技技術(shù)術(shù)檔檔案案資資料料的的管管理理l房屋屋技技術(shù)術(shù)檔檔案案是是記記述述和和反反映映房房屋屋建建設(shè)設(shè)、、裝裝飾飾和和修修繕繕活活動(dòng)動(dòng)，，具具有有保保存存價(jià)價(jià)值值的的房房屋屋技技術(shù)術(shù)資資料料。。l房屋技術(shù)檔案案資料管理的的基本任務(wù)是是為房屋的管管、修、用提提供必要的信信息資料。l技術(shù)檔案資料料的主要內(nèi)容容包括：①房屋新建竣工工驗(yàn)收的竣工工圖及有關(guān)原原始資料；②現(xiàn)有的有關(guān)房房屋及附屬設(shè)設(shè)備的技術(shù)資資料；③房屋維修過(guò)程程中產(chǎn)生的技技術(shù)文件。（4）建立技技術(shù)責(zé)任制l技術(shù)責(zé)任制是是指房屋管理理單位和修繕繕施工單位根根據(jù)需要設(shè)置置總工程師、、主任工程師師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)等技術(shù)崗位位，實(shí)現(xiàn)技術(shù)術(shù)工作的統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)級(jí)管理，形成成有效的技術(shù)術(shù)決策管理體體系以及以總總工程師為首首的技術(shù)責(zé)任任制體系。（四）房屋維維修施工管理理l房屋維修施工工管理是指按按照一定的施施工程序、施施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)要求，運(yùn)用用科學(xué)的方法法對(duì)房屋維修修施工過(guò)程中中的各項(xiàng)工作作進(jìn)行有效的的科學(xué)管理。。l內(nèi)容主要包括括：維修施工工隊(duì)伍的選擇擇，維修施工工的組織與準(zhǔn)準(zhǔn)備，維修施施工的技術(shù)交交底，施工的的調(diào)度與管理理，施工工程程的竣工驗(yàn)收收及資料的交交接。（五）房屋維維修的費(fèi)用管管理l房屋的維修費(fèi)費(fèi)用主要是指指房屋保養(yǎng)維維修過(guò)程中，，所花費(fèi)的人人工、材料及及設(shè)備使用等等方面的費(fèi)用用。l房屋保養(yǎng)與維維修的費(fèi)用管管理要求物業(yè)業(yè)管理企業(yè)根根據(jù)物業(yè)管理理委托合同及及政府的有關(guān)關(guān)規(guī)定，本著著科學(xué)與合理理的原則，核核定及控制費(fèi)費(fèi)用的來(lái)源及及支出，以保保證整個(gè)保養(yǎng)養(yǎng)與維修工作作的順利開(kāi)展展。l房屋的保養(yǎng)與與維修費(fèi)用一一般包括房屋屋日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用及各種類(lèi)類(lèi)型的維修費(fèi)費(fèi)用。2界定不同項(xiàng)目目的費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)者。（1）房屋公公共區(qū)域及公公共設(shè)施的各各種保養(yǎng)與維維修費(fèi)用，一一般由物業(yè)管管理企業(yè)承擔(dān)擔(dān)。（2）用戶擁?yè)碛袉卧獌?nèi)的的保養(yǎng)與維修修費(fèi)用，原則則上由用戶自自行承擔(dān)；在在保修期內(nèi)，，且屬于保修修范圍的維修修費(fèi)用，用戶戶可不予承擔(dān)擔(dān)，而由發(fā)展展商或施工單單位承擔(dān)。（3）對(duì)于公公共區(qū)域及公公共設(shè)施的維維修，如果是是人為原因，，即使是房屋屋保修期內(nèi)保保修項(xiàng)目的維維修費(fèi)用，也也均由責(zé)任者者承擔(dān)。房屋保養(yǎng)維修修費(fèi)用管理的的另一個(gè)內(nèi)容容，是合理監(jiān)監(jiān)督和控制各各項(xiàng)保養(yǎng)與維維修費(fèi)用的支支出額，以保保障廣大用戶戶的利益。第三節(jié)房屋屋維修工程的的組織與管理理一、計(jì)劃階段段的工作內(nèi)容容二、實(shí)施階段段的工作內(nèi)容容三、整理階段段的工作內(nèi)容容一、計(jì)劃階段段的工作內(nèi)容容（一）房屋的的劣化診斷（二）工程方方案的制定（三）維修工工程招標(biāo)1．招標(biāo)文件件的制作2． 招標(biāo)的的實(shí)施（一）房屋的的劣化診斷l(xiāng)房屋的劣化診診斷可以利用用房屋質(zhì)量等等級(jí)鑒定和房房屋安全檢查查的結(jié)果，也也可以單獨(dú)進(jìn)進(jìn)行。l診斷房屋劣化化的方法主要要是工程技術(shù)術(shù)人員用眼光光判斷的“目目視調(diào)查”，，同時(shí)結(jié)合用用手“觸診””，根據(jù)目視視和觸診，把把診斷部位的的劣化項(xiàng)目制制成建筑物劣劣化狀況明細(xì)細(xì)表（圖），，以供制定維維修方案時(shí)參參考。（二）工程方方案的制定l在劣化診斷的的基礎(chǔ)上，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)可以擬定具具體的維修工工程方案，即即根據(jù)房屋劣劣化的狀況來(lái)來(lái)確定房屋維維修工程的規(guī)規(guī)模、材料、、經(jīng)費(fèi)和管理理事項(xiàng)。l房屋的劣化診診斷和工程方方案的制定和和監(jiān)管是一項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)要求很很高的工作，，如果物業(yè)管管理企業(yè)沒(méi)有有足夠的人力力資源承擔(dān)該該項(xiàng)工作，可可以外聘相應(yīng)應(yīng)的顧問(wèn)公司司承擔(dān)。（三）維修工工程招標(biāo)1．招標(biāo)文件件的制作招標(biāo)文件的內(nèi)內(nèi)容主要有兩兩部分內(nèi)容，，第一部分是是列明甲乙雙雙方在合約中中的責(zé)任條款款，第二部分分是詳細(xì)列明明工程技術(shù)上上的規(guī)格要求求2．招標(biāo)的實(shí)實(shí)施（1）招標(biāo)方方式的確定。。選擇性招標(biāo)標(biāo)\公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)。（2）投標(biāo)者者資格審查和和考核。（3）開(kāi)標(biāo)和和評(píng)標(biāo)。二、實(shí)施階段段的工作內(nèi)容容（一）施工前前的工作（二）施工中中的工作（三） 施工工后的工作（一）施工前前的工作（1）對(duì)《施施工計(jì)劃書(shū)》》進(jìn)行再確認(rèn)認(rèn)。工程概要；施施工組織體制制；施工管理理的措施和手手段：現(xiàn)場(chǎng)的的管理人員、、管理制度和和表格；安全全衛(wèi)生管理。。（2）做好對(duì)對(duì)住用者的宣宣傳工作。在施工前，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)需會(huì)同施工工單位召開(kāi)住住用者說(shuō)明會(huì)會(huì)或發(fā)送工程程說(shuō)明書(shū)，針針對(duì)工程施工工給住用者帶帶來(lái)的不便和和需住用者配配合的內(nèi)容作作詳細(xì)說(shuō)明。。（二）施工中中的工作（1）施工技技術(shù)管理：①提出工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及及保證質(zhì)量、、安全的技術(shù)術(shù)措施；②拆建工程和和減輕對(duì)毗鄰鄰房屋影響的的安全技術(shù)措措施；③冬、雨季及及夜間施工的的技術(shù)措施；；④針對(duì)質(zhì)量通通病采取的預(yù)預(yù)防技術(shù)措施施；⑤舊料利用的的技術(shù)措施等等。（二）施工中中的工作(2)過(guò)程檢檢查和技術(shù)復(fù)復(fù)核。（3）施工材材料的檢查驗(yàn)驗(yàn)收。（三） 施工工后的工作施工后的工作作就是進(jìn)行維維修工程的竣竣工驗(yàn)收。（1）房屋交交驗(yàn)條件①按維修設(shè)計(jì)方方案完成所有有的維修工程程內(nèi)容；②水、電、路通通和供熱通風(fēng)風(fēng)等恢復(fù)正常常；③竣工圖等技術(shù)術(shù)資料齊全；；（2）質(zhì)量檢檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)家關(guān)于于房屋維修工工程的質(zhì)量評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)對(duì)工程質(zhì)量分分為“優(yōu)良””和“合格””兩種。三、整理階段段的工作內(nèi)容容在房屋通過(guò)竣竣工驗(yàn)收后，，施工單位與與物業(yè)管理企企業(yè)辦理維修修房屋的交接接手續(xù)。其間間，雙方共同同查驗(yàn)以下資資料：（1）工程質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)；；