深圳地鐵松崗詳細藍圖規(guī)劃設計

規(guī)劃背景為適應深圳市委市政府對地鐵融資“地鐵+物業(yè)”的新開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。力爭上蓋物業(yè)開發(fā)與車輛段同步建設，使物業(yè)收益及時反哺地鐵建設運營，以減少市政府財政壓力。

松崗車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)位于寶安區(qū)松崗街道，作為地鐵11號線的配套工程，緊靠碧頭終點站。

區(qū)域位置長安本項目位于深圳寶安區(qū)北側(cè)的松崗片區(qū)，與東莞長安接壤，是進入深圳松崗片區(qū)的西北門戶地區(qū)，上蓋物業(yè)用地總面積39.23公頃。茅洲河現(xiàn)狀分析地塊現(xiàn)狀土地利用性質(zhì)以二類工業(yè)用地為主，現(xiàn)狀除開西南有少部分農(nóng)民房沒拆遷外，其他基本已經(jīng)拆遷完畢?，F(xiàn)狀公共設施分析地塊周邊現(xiàn)狀公共設施缺乏，從服務半徑來看，基本無法覆蓋本項目，基地需要通過自身規(guī)劃來解決公共設施不足的問題。現(xiàn)狀市政設施分析在項目用地的中部有沙埔西排洪渠橫穿至茅洲河，中北部有220KV變奮進-寶安、創(chuàng)業(yè)同塔四回高壓架空線路穿越，對本項目影響較大。項目用地外西北側(cè)，已建有一座現(xiàn)狀220KV奮進變電站。管線方面在朗碧路敷設有現(xiàn)狀通信管線。相關(guān)規(guī)劃

松崗西北地區(qū)法定圖則(公示版)

項目所在地在法定圖則中為特別管制區(qū)。

區(qū)內(nèi)車輛段上蓋以居住為主導功能,完善公共,商業(yè)配套,住宅提倡以30-60平方米中小戶型為主，完善配套設施等。地鐵11號線松崗車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)專項研究

相關(guān)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃地鐵11號線松崗車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)專項研究

發(fā)展條件分析

存在主要問題發(fā)展需求需要與原有規(guī)劃的銜接交通設施需要協(xié)調(diào)完善空間景觀的要求高壓變電站和高壓走廊安全防護限制要求基本生態(tài)控制線需要調(diào)整

基本生態(tài)控制線調(diào)整深圳地鐵集體有限公司在2011年向規(guī)土委申請調(diào)整松崗車輛段區(qū)域基本生態(tài)控制線。答復應結(jié)合具體選址，相關(guān)規(guī)劃與設計方案，按照基本生態(tài)控制線管理規(guī)定進行。2012年4月，在寶安生態(tài)線調(diào)整方案中松崗車輛段生態(tài)線調(diào)整未徹底，被采納調(diào)出范圍面積約8.3萬平方米，其中松崗車輛段部分被采納調(diào)出的范圍僅5.6萬平方米，還需要調(diào)出5.4萬平方米。

發(fā)展條件分析8.3萬平方米5.4萬平方米基本生態(tài)控制線調(diào)整而根據(jù)松崗車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)需要，松崗車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)共占用基本生態(tài)控制線面積約3.5公頃，需要在今年的最新一輪基本生態(tài)線調(diào)整中調(diào)出來。

根據(jù)與正在調(diào)整深圳市基本控制線規(guī)劃的深規(guī)院的交流函，生態(tài)控制線調(diào)整出來后，規(guī)劃將在上蓋物業(yè)內(nèi)開發(fā)公共綠地進行置換。發(fā)展條件分析3.5萬平方米發(fā)展條件分析優(yōu)勢條件松崗價值洼地的優(yōu)勢未來交通便利居民對住房商業(yè)的需求量大基地具有較好的景觀資源開發(fā)限制條件車輛段工藝以及技術(shù)限制要求現(xiàn)狀排洪渠分隔場地不同標高層次的空間聯(lián)系受限松崗車輛段物業(yè)開發(fā)用地現(xiàn)狀原始標高主要由0米、9米、13米構(gòu)成。場地分為四個區(qū)域：東南白地、西南白地、上蓋北區(qū)、上蓋南區(qū)。場地標高復雜，交通聯(lián)系不便。

原始場地發(fā)展條件分析不同標高層次的空間聯(lián)系規(guī)劃整合后的場地分為上蓋北區(qū)的13米標高，基地南部的9米標高和基地中央的局部0米標高三個部分，整合后可以打造大面積的屋頂花園，內(nèi)部聯(lián)系更加緊密。整合后的場地規(guī)劃原則與目標

規(guī)劃原則公共配套優(yōu)先保證原則集約化與彈性化原則保證沿河景觀和公共性原則規(guī)劃目標將規(guī)劃區(qū)打造為一個大規(guī)模復合型地鐵上蓋物業(yè)，建設深圳西北門戶地區(qū)的綜合居住生活區(qū)。本次規(guī)劃的目標定位是綜合居住區(qū)，主導功能為居住、辦公、商務公寓、商業(yè)和休閑娛樂?？刂企w系功能控制土地利用及開發(fā)強度控制道路交通控制市政工程設施控制形體環(huán)境控制城市空間組織控制建筑形態(tài)控制景觀環(huán)境控制規(guī)劃設計規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)

上蓋物業(yè)的整體空間結(jié)構(gòu)為一軸六區(qū)多節(jié)點的架構(gòu)。一軸指的是南北向的綠化景觀軸六區(qū)分別指北部的小高層組團區(qū)、多層組團區(qū)、基礎設施配套區(qū)、中部的教育組團區(qū)、南部的高層組團區(qū)和綜合物業(yè)區(qū)多節(jié)點指的是規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃的多個景觀綠化節(jié)點。規(guī)劃設計土地利用規(guī)劃

區(qū)內(nèi)規(guī)劃用地主要分為二類居住用地、商住混合用地、中小學用地、公園用地這么四種類型。

由于規(guī)劃范圍內(nèi)有多處高差，因此本次用地規(guī)劃是三維層次的用地規(guī)劃。

中小學用地內(nèi)規(guī)劃了一處45班九年一貫制學校，用地面積有3.1公頃，但獨立占地只有1.53公頃，有1.57公頃位于蓋板上。規(guī)劃設計序號用地代號用地性質(zhì)面積（公頃）比例（%）1R2二類居住用地17.5944.85其中R02公共服務設施用地1.162.962R2+C1商住混合用地6.8617.463G1C5中小學用地3.127.954G1公園綠地11.6729.75合計39.23100.00土地利用規(guī)劃統(tǒng)計表

規(guī)劃設計主要經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃用地面積：39.23公頃建設用地面積：36.80公頃總建筑面積：90萬平方米計容建筑面積：65.43萬平方米其中住宅建筑面積：48萬平方米公寓建筑面積：8萬平方米商業(yè)建筑面積：6萬平方米公共配套建筑面積：3.43萬平方米平均容積率：1.7建筑覆蓋率：50%居住戶數(shù)：5250居住人口：16800綠化覆蓋率：30%配建停車位：5260個建筑限高：西北部50米，西南部150米，東北部100米，東南部200米。總平面指標嚴格按照規(guī)土委用地規(guī)劃設計條件控制規(guī)劃設計公共設施規(guī)劃按照規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口預測和規(guī)劃設計條件地塊，區(qū)內(nèi)主要配套有45班九年一貫制學校一所、12班幼兒園兩所（獨立占地）、社區(qū)級服務設施（包括社區(qū)管理用房、物業(yè)管理用房、社區(qū)健康服務中心、便民服務站、文化活動中心、老年人日間照料中心、社區(qū)警務室）、郵政所、社區(qū)商業(yè)設施、垃圾處理設施和社區(qū)活動場地等，以滿足地塊居民日常生活需要并為周邊提供服務。名

稱建筑面積（m2）備注九年一貫制學校15000045班，共占地3.1公頃，位于1-02地塊內(nèi)，其中獨立占地1.53公頃，平臺上占地1.57公頃。12班幼兒園64002所，均位于地鐵上蓋平臺上，分別占地面積4000m2，分別位于、1-03-04地塊內(nèi)社區(qū)管理用房6001處，位于地塊內(nèi)物業(yè)管理用房10003處，分別位于、1-01-03地塊內(nèi)社區(qū)警務室1002處，分別位于、1-03-03地塊內(nèi)便民服務站3001處，位于地塊內(nèi)文化活動中心50001處，位于地塊內(nèi)社區(qū)健康服務中心10001處，位于地塊內(nèi)老年人日間料理中心4501處，位于位于地塊內(nèi)郵政所1501處，位于地塊內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運站150場地面積，位于地塊內(nèi)再生資源回收站601處，位于地塊內(nèi)環(huán)衛(wèi)個人休息房401處，位于地塊內(nèi)公共廁所1202處，分別位于、1-03-03地塊內(nèi)附建公交首末站40001處，位于地塊內(nèi)體育活動場地/場地面積，位于地塊內(nèi)機動車位/5260個公共配套設施表

規(guī)劃設計外部交通規(guī)劃

基地外圍市政道路主要有廣深高速、寶安大道、松福大道、朗碧路、橋山路和佘屋東路經(jīng)過。規(guī)劃設計

內(nèi)部車行道路交通規(guī)劃地面層交通組織（0米標高）：東南側(cè)由松福大道和朗碧路進入白地綜合物業(yè)區(qū)，西側(cè)由橋山路進入中學，由佘屋東路西南部白地居住區(qū)。平臺層交通組織（9米標高、13米標高）

9米標高平臺交通組織：車輛段9米平臺蓋上由西側(cè)橋山路高架進入，東側(cè)由朗碧路通過匝道進入9米平臺車庫，北側(cè)由橋山路通過匝道進入平臺車庫。

13米標高平臺交通組織：由北側(cè)9米平臺車庫兩個坡道入口進入，同時通過坡道連接13米平臺與9米平臺。朗碧路松福大道橋山路佘屋東路橋山路規(guī)劃設計

人行道路交通規(guī)劃場地內(nèi)高差較多，怎么合理組織蓋上蓋下人行流線，加強與東側(cè)地鐵碧頭站和周邊公交站點的銜接，是本次人行流線組織的重點。

規(guī)劃地下人流通過地下商業(yè)街和通道直接連通碧頭站和公交首末站。地上人流采用自動扶梯和階梯加強蓋上蓋下的聯(lián)系，公交首末站設置在東南地塊內(nèi)，靠近人流集中地布置，方便居民出行換乘。蓋上沿項目規(guī)劃區(qū)的中央綠廊向北延伸形成主要的步行空間，綠廊主要出入口設在南部松福大道上。規(guī)劃設計

地鐵公交接駁分析

項目總規(guī)劃居住人口約2萬人，又緊靠碧頭地鐵站，人流集中，本次在東南白地緊靠碧頭站布置公交首末站一處，附設在一層商業(yè)裙樓以節(jié)約用地。

公交首末站采用右進右出方式，右松福大道進入，朗碧路駛出。規(guī)劃設計

靜態(tài)交通分析本項目停車場庫主要有主要有地下、架空車庫和地面停車場三種類型。共配套5260個機動車停車位。規(guī)劃設計

道路斷面規(guī)劃市政路：城市主干道松福大道紅線寬度100米，規(guī)劃朗碧路紅線寬度40米，佘屋東路紅線寬度25米，緊靠碧頭站支路紅線寬度18米。場地路：分寬度18米、7米兩個等級。規(guī)劃設計豎向規(guī)劃場地現(xiàn)狀地勢較為平坦，西北側(cè)地面標高低至6.2米，與茅洲河現(xiàn)狀標高相差不多，長期存在防洪安全威脅。規(guī)劃考慮到防洪排水要求，將車輛段區(qū)域標高整體提高，朗碧路和橋山路抬高分別向中部排水箱涵逐漸降低，以滿足排水和防洪要求。

規(guī)劃設計場地消防規(guī)劃項目有消防通道需求的主要為東南白地綜合物業(yè)組團、西南側(cè)高層住宅組團和北側(cè)13米平臺小高層住宅組團。

規(guī)劃合理的布置了建筑的防火間距及消防車道，確保了建筑物的防火安全。西南側(cè)高層住宅組團消防車道利用硬質(zhì)鋪地形成隱性環(huán)形消防通道直接與城市道路余屋東路相連，蓋上物業(yè)消防車出入口設置在橋山路，沿消防坡道進入蓋上。

東南側(cè)綜合物業(yè)區(qū)及西南側(cè)住宅小區(qū)為圍合式布局，消防車道環(huán)繞內(nèi)部環(huán)道設置，北側(cè)住宅區(qū)域為行列式布局，消防車道以盡端式布局。規(guī)劃設計空間景觀分析本項目充分考慮茅洲河和周邊生態(tài)綠地的景觀特點以及車輛段工程技術(shù)要求，將空間景觀系統(tǒng)組織為一心、多廊、立體化的總體框架。規(guī)劃設計

場地環(huán)境設計與綠化布局場地環(huán)境和綠化布局設計強調(diào)公共空間與私密空間的區(qū)分。在環(huán)境設計中，考慮自然循環(huán)系統(tǒng)的暢通，避免大面積的硬化鋪裝和大量的人工化布置的手法，塑造一個與自然和諧相容的居住環(huán)境。規(guī)劃設計

重要開放空間概念性設計規(guī)劃強調(diào)引入茅洲河景觀與社區(qū)空間相融合，控制東西向綠化軸線串聯(lián)院落空間，將城市主要開放空間與地塊內(nèi)開放空間相結(jié)合。規(guī)劃設計建筑退線控制規(guī)劃按照深標要求，區(qū)內(nèi)多層建筑按一級退線退用地紅線6米，中高層建筑按二級退線退用地紅線12米。北部部分區(qū)域位于蓋板上的按零退線。按照新版深規(guī)要求，南部居住區(qū)臨松福大道這一城市主干道退用地紅線12米。但與深圳市噪聲防治條例要求退15米有矛盾。規(guī)劃設計建筑高度控制指引

按照規(guī)劃設計條件，本區(qū)建筑西部濱水地區(qū)西北部限高50米，西南限高150米，東北部限高100米（含13米蓋板），東南部限高200米（含13米蓋板）。建筑形態(tài)以垂直于茅洲河方向的板式建筑為主。規(guī)劃設計建筑形態(tài)控制指引項目建筑形態(tài)應強調(diào)居住建筑和公共建筑的特色，突出濱水建筑的空靈感和現(xiàn)代建筑的簡潔，協(xié)調(diào)建筑與外部環(huán)境的關(guān)系，塑造嶄新的城市形象。建筑形態(tài)控制指引建筑色彩以淺色調(diào)為主、配合局部中，深度色調(diào)配色，帶來了鮮明的色彩感受，表達出項目的地標性。規(guī)劃設計規(guī)劃設計

用地分宗

規(guī)劃用地分宗主要考慮北部生態(tài)控制線影響、學校為委托代建以及分期開發(fā)實施的三個主要因素。規(guī)劃劃分為三個宗地。分別是南部居住地塊1-01宗地、中部教育地塊1-02宗