房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理

第六章房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理一、房屋維修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。二、什么是房屋維修管理房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕，技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。三、房屋維修管理三原則（一）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則房屋維修管理要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財(cái)力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。（二）“區(qū)別對待”原則根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。對于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。（三）“服務(wù)”原則在房屋維修管理上必須維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋質(zhì)量管理房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為作出投資計(jì)劃提供依據(jù)。房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、暖氣和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目，對尚不能包括的房屋組成部分如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。（二）完損等級的評定1、房屋完損等級評定的要求（1）要求對整幢房屋進(jìn)行綜合評定。（2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。（3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。（4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險房標(biāo)準(zhǔn)。（5）要求對重要房屋評定等級嚴(yán)格復(fù)核測試。（6）對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。2、房屋完損等級評定的基本做法房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類。定期評定。定期評定一般是每隔()$年（或按各地規(guī)定）對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級的評定。不定期評定。不定期評定就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進(jìn)行檢查評定完損等級。一般在以下幾種情況下進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評定完損等級；第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評定完損等級；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。（三）危險房房屋的評定與與解危辦法加強(qiáng)危險房屋屋檢查管理，，組織好危險險房屋的鑒定定，并確定解解危辦法，是是房屋質(zhì)量管管理的主要任任務(wù)。一般應(yīng)應(yīng)做好以下工工作：1、制訂劃劃分危險房的的標(biāo)準(zhǔn)房屋危險程度度的劃分，一一定要根據(jù)房房屋構(gòu)件損壞壞范圍大小、、變形和損壞壞程度及以對對周圍環(huán)境和和整個房屋的的危險程度而而定，是一項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)又又責(zé)任重大的的工作。（1）整幢危危房。它是指指房屋構(gòu)件大大部分均有不不同程度的損損壞。已危及及整幢房屋的的安全，整幢幢房屋隨時有有倒塌的可能能，無維修價價值。（2）局部危危房。它是指指房屋構(gòu)件大大部分結(jié)構(gòu)尚尚好，只有局局部結(jié)構(gòu)損壞壞，一旦發(fā)生生事故，對整整幢房屋無太太大影響。只只要排除局部部危險，就可可繼續(xù)安全使使用。（3）危險點(diǎn)點(diǎn)。它是指房房屋某個承重重構(gòu)件或某項(xiàng)項(xiàng)設(shè)施損壞，，但對整幢房房屋未構(gòu)成直直接威脅。2、建立危危險房屋鑒定定機(jī)構(gòu)，組織織鑒定物業(yè)管理企業(yè)業(yè)要設(shè)立房屋屋安全鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)，依據(jù)有有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按照有關(guān)關(guān)規(guī)定，根據(jù)據(jù)受理申請，，開展初始調(diào)調(diào)查、現(xiàn)場查查勘、檢測驗(yàn)驗(yàn)算、論證定定性和簽發(fā)鑒鑒定文書等程程序。在掌握握測算數(shù)據(jù)、、科學(xué)論證分分析基礎(chǔ)上，，確認(rèn)房屋建建筑質(zhì)量及安安全可靠程度度。3、確定解危危辦法，并監(jiān)監(jiān)督檢查排險險情況對危險房屋的的不同情況，，可采取不同同的解危辦法法。觀察使用法。。這一方法適適用于采取一一定技術(shù)解危危措施后，尚尚能短期使用用，但仍需隨隨時觀察危險險程度的房屋屋。處理使用法。。這一方法適適用于采取適適當(dāng)技術(shù)解危危措施后，可可以解危使用用的房屋。停止使用法。。這一方法適適用于無修繕繕價值，又暫暫無條件拆除除并不危及相相鄰建筑和影影響他人安全全的房屋。整體拆除法。。這一方法適適用于整幢危危房又無維修修價值，隨時時可能倒塌并并危及他人生生命財(cái)產(chǎn)安全全的房屋。二、房屋維修修施工管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的房屋維修修施工工程，，可以由自己己組織的維修修施工隊(duì)伍來來完成，也可可以通過招標(biāo)標(biāo)，通過發(fā)包包方式將房屋屋維修施工工工程承包給專專業(yè)維修施工工隊(duì)伍來完成成。物業(yè)管理理企業(yè)對自行行完成的維修修施工管理和和由專業(yè)承包包的維修施工工管理是不同同的。對專業(yè)業(yè)承包的維修修施工管理只只要做好維修修工程招標(biāo)工工作、維修工工程設(shè)計(jì)和技技術(shù)交底工作作、維修施工工合同管理和和施工質(zhì)量控控制管理、維維修工程的竣竣工驗(yàn)收和價價款結(jié)算工作作管理以及維維修技術(shù)檔案案資料管理。。而對自行完完成的房屋維維修工程管理理則比專業(yè)承承包的維修工工程管理復(fù)雜雜。（一）房屋維維修施工管理理的基本內(nèi)容容（1）落實(shí)房房屋維修任務(wù)務(wù)，編制房屋屋維修計(jì)劃、、維修設(shè)計(jì)方方案和施工組組織設(shè)計(jì)。（2）做好維維修工程開工工前的準(zhǔn)備工工作，包括做做好住戶臨時時遷移工作，，使水電路通通，并安排好好材料堆放、、安置場地，，確定施工方方案等。（3）制定合合理的材料消消耗定額和技技術(shù)革新措施施，在施工過過程中進(jìn)行經(jīng)經(jīng)常的材料和和技術(shù)管理工工作。（4）大、中中修和更新改改造工程要編編制施工組織織設(shè)計(jì)，組織織均衡流水主主體交叉施工工，并對施工工過程進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格質(zhì)量控制制管理和全面面協(xié)調(diào)銜接。。（5）加強(qiáng)對對房屋維修現(xiàn)現(xiàn)場的平面管管理，合理利利用空間。（二）房屋維維修施工管理理的程序和方方法1、制訂房屋屋修繕設(shè)計(jì)方方案以房屋勘察鑒鑒定為依據(jù)充充分聽取業(yè)主主意見，使維維修方案工程程必須由具有有設(shè)計(jì)資質(zhì)證證書的單位承承擔(dān)。2、落實(shí)房房屋維修施工工任務(wù)根據(jù)物業(yè)管理理企業(yè)的年度度維修計(jì)劃和和月度、季度度施工作業(yè)計(jì)計(jì)劃落實(shí)施工工任務(wù)。3、進(jìn)行施工工組織與準(zhǔn)備備施工組織與準(zhǔn)準(zhǔn)備是開工前前，在組織、、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、勞動力和和物質(zhì)等方面面進(jìn)行全面安安排的一項(xiàng)綜綜合性組織工工作。根據(jù)工工程量大小和和工程難易等等具體情況分分別對大型維維修工程編制制施工組織設(shè)設(shè)計(jì)，對一般般維修工程編編制施工方案案，對小型維維修工程編制制施工說明。。（1）維修施施工組織準(zhǔn)備備的主要內(nèi)容容：!勘察施工工現(xiàn)場，了解解包括電纜電電機(jī)及煤氣供供暖和給排水水等地下管網(wǎng)網(wǎng)的走向，安安置好需搬遷遷住戶，接通通水電源并平平整好場地。。“準(zhǔn)備好經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的維修修工程設(shè)計(jì)方方案和施工方方案及圖紙。。#落實(shí)資金金、勞動力計(jì)計(jì)劃。$材料及構(gòu)構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場場并保障供應(yīng)應(yīng)，確保連續(xù)續(xù)施工。（2）大型維維修工程施工工組織設(shè)計(jì)的的程序和內(nèi)容容：施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)是指導(dǎo)施工工準(zhǔn)備和組織織施工的全面面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)文件。組成成大型維修工工程施工組織織設(shè)計(jì)的最基基本骨架和最最主要部分是是維修施工總總方案、施工工總進(jìn)度和施施工總平面圖圖。編制施工工組織設(shè)計(jì)的的程序和具體體內(nèi)容是：!了解和熟熟悉維修工程程概況。包括括維修工程地地點(diǎn)、名稱、、工程規(guī)模、、維修內(nèi)容、、工期預(yù)算費(fèi)費(fèi)用等?！按_定施工工方案。根據(jù)據(jù)維修設(shè)計(jì)圖圖紙，劃分施施工階段。選選擇施工技術(shù)術(shù)要求高、難難度大、工程程占用時間長長和功力消耗耗多的分項(xiàng)工工程為主體，，確定施工方方案。正確選選擇施工機(jī)械械和各種預(yù)制制構(gòu)件的加工工方案，確定定冬雨季施工工技術(shù)和保證證維修施工質(zhì)質(zhì)量和安全的的技術(shù)措施。。#制定施工工進(jìn)度和工程程概預(yù)算。根根據(jù)施工設(shè)計(jì)計(jì)方案和資金金、勞動力、、材料供應(yīng)情情況等，制訂訂施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃和工程概概預(yù)算。$確定施工工現(xiàn)場總平面面圖是指導(dǎo)大大型維修工程程和現(xiàn)場施工工的平面間的的施工部置方方案。（3）一般維維修工程施工工方案的內(nèi)容容：!工程概況況?！爸匾植坎糠猪?xiàng)工程的的主要施工方方法及冬雨季季施工技術(shù)措措施是既保證證維修質(zhì)量又又安全節(jié)約的的技術(shù)措施。。#單位工程程形象化施工工進(jìn)度計(jì)劃。。$施工現(xiàn)場場平面圖。（4）小型維維修工程施工工說明：小型維修工程程施工說明主主要包括工程程概況維修性性質(zhì)和內(nèi)容、、維修預(yù)算造造價、安全質(zhì)質(zhì)量技術(shù)措施施、舊料利用用和材料工具具的配置等內(nèi)內(nèi)容。（三）進(jìn)行維維修工程施工工過程中管理理維修施工計(jì)劃劃管理。維修修施工計(jì)劃是是按照施工總總進(jìn)度計(jì)劃要要求，結(jié)合人人力、物力、、財(cái)力情況，，根據(jù)上月實(shí)實(shí)際完成的形形象化進(jìn)度而而制訂的下月月維修施工計(jì)計(jì)劃。一般月月末編制一次次，月中平衡衡調(diào)整。其管理的主要要內(nèi)容是：第第一，貫徹執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃。月月度維修施工工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃劃按旬按日分分別落實(shí)到施施工班組和個個人；第二，，督促檢查計(jì)計(jì)劃保質(zhì)保量量安全完成情情況?？刹扇∪I(yè)檢查和和班組自查相相結(jié)合的方式式，專業(yè)檢查查可每旬一次次，班組自查查可每天一次次。維修施工技術(shù)術(shù)管理。維修修施工技術(shù)管管理就是指對對房屋維修施施工的各個技技術(shù)環(huán)節(jié)和過過程，按照一一定的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行行科學(xué)管理，，以保證房屋屋維修施工工工程符合技術(shù)術(shù)規(guī)定要求。。維修施工質(zhì)量量和安全管理理。維修施工工質(zhì)量和安全全管理是指為為保證和提高高維修施工質(zhì)質(zhì)量，貫徹預(yù)預(yù)防為主、保保護(hù)職工人身身安全和對業(yè)業(yè)主負(fù)責(zé)而進(jìn)進(jìn)行的一系列列管理工作。。其管理的主主要內(nèi)容是：：維修施工的的材料管理。。維修施工的的材料管理直直接影響施工工計(jì)劃與進(jìn)度度和施工質(zhì)量量與維修成本本。維修施工的機(jī)機(jī)械設(shè)備管理理。為了更好好地發(fā)揮機(jī)械械設(shè)備的使用用效果，就要要加強(qiáng)管理。。（四）進(jìn)行維維修工竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理房屋維修工程程完工程必須須符合房屋交交驗(yàn)條件和質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)評定定標(biāo)準(zhǔn)，才能能辦理竣工驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)。房房屋維修工程程交驗(yàn)條件是是按維修設(shè)計(jì)計(jì)方案全部完完成各項(xiàng)維修修工程內(nèi)容，，做到水、電電路通和供暖暖通風(fēng)恢復(fù)正正常，竣工圖圖和施工技術(shù)術(shù)資料齊全。。房屋維修技技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可分為“合合格”和“優(yōu)優(yōu)良”兩種。。物業(yè)管理企企業(yè)對維修工工程質(zhì)量檢驗(yàn)驗(yàn)評定，應(yīng)深深入施工現(xiàn)場場，采用多種種檢測手段和和科學(xué)方法才才能實(shí)現(xiàn)。一一般房屋維修修工程質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收檢查可歸歸納為看、摸摸、敲、照、、靠、吊、量量、套等八種種檢查方法。。房屋維修竣工工驗(yàn)收管理還還包括對竣工工圖紙的收集集整理保存管管理。三、房屋維修修行政管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的房屋維修修行政管理人人員應(yīng)該明確確國家和地方方的有關(guān)規(guī)定定，修繕房屋屋是房屋所有有人應(yīng)當(dāng)履行行的責(zé)任。因因使用不當(dāng)或或人為造成房房屋損壞，應(yīng)應(yīng)由行為人負(fù)負(fù)責(zé)修復(fù)或給給予賠償。異異產(chǎn)毗鄰房屋屋修繕，應(yīng)依依照《城市異異產(chǎn)毗鄰房屋屋管理規(guī)定》》，劃分應(yīng)承承擔(dān)責(zé)任者。。租賃私房的的修繕則由租租賃雙方依法法約定修繕責(zé)責(zé)任。對于房房屋所有者或或應(yīng)承擔(dān)房屋屋修繕的責(zé)任任者不及時修修繕，或者在在房屋修繕時時，遭到使用用人或鄰人借借故阻撓而可可能導(dǎo)致房屋屋發(fā)生危險的的，物業(yè)管理理企業(yè)的房屋屋維修行政管管理部門，可可依據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定采取“排排險解?！钡牡膹?qiáng)制措施，，排險解危費(fèi)費(fèi)用由當(dāng)事人人承擔(dān)。四、房屋維修修檔案資料的的管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在制訂房屋屋維修計(jì)劃，，確定房屋維維修、改建等等方案，實(shí)施施房屋維修工工程時，不可可缺少的重要要依據(jù)便是房房屋建筑的檔檔案資料。因因此，為了更更好地完成房房屋維修任務(wù)務(wù)，加強(qiáng)房屋屋維修管理，，就必須設(shè)置置專門部門和和專職人員對對房屋維修檔檔案資料進(jìn)行行管理。房屋屋維修所需要要的檔案資料料主要包括以以下幾個方面面：（1）房屋新新建工程、維維修工程竣工工驗(yàn)收時的竣竣工圖及有關(guān)關(guān)房屋原始資資料。（2）現(xiàn)有的的有關(guān)房屋及及附屬設(shè)備的的技術(shù)資料。。（3）房屋維維修的技術(shù)檔檔案資料。第三節(jié) 房屋屋維修工程的的分類與考核核房屋維修工程程可分為小修修工程、中修修工程、大修修工程和翻修修工程及綜合合維修工程。。一、小修工程程（一）什么是是小修工程小修工程亦稱稱零星工程或或養(yǎng)護(hù)工程，，是指物業(yè)管管理企業(yè)不確確保房屋正常常使用，保持持房屋原來的的完損等級而而對房屋使用用中的正常的的小損小壞進(jìn)進(jìn)行及時修復(fù)復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工程。這這種工程用工工少、費(fèi)用少少綜合平均費(fèi)費(fèi)用占房屋現(xiàn)現(xiàn)時總造價的的1%以下下，并具有很很強(qiáng)的服務(wù)性性，要求經(jīng)常常持續(xù)地進(jìn)行行。小修工程程的主要特點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目簡單單、零星分散散、量大面廣廣、時間緊迫迫。經(jīng)常地進(jìn)進(jìn)行房屋的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工程，可可以維護(hù)房屋屋使用功能，，既保證用戶戶正常使用，，又能使發(fā)生生的損壞及時時得到修復(fù)，，不致擴(kuò)大造造成較大的損損失，對于一一些由于天氣氣突變或隱蔽蔽的物理化學(xué)學(xué)作用而導(dǎo)致致的猝發(fā)性損損壞，不必等等到大修周期期到來就可以以及時處理。。同時，經(jīng)常常檢查房屋完完好狀況，從從日常養(yǎng)護(hù)入入手，可以防防止事故發(fā)生生，延長大修修周期，并為為大、中修提提供查勘施工工的可靠材料料。（二）小修修工程范圍圍小修工程范范圍主要包包括以下維維修內(nèi)容：：（1）屋面面筑漏（補(bǔ)補(bǔ)漏）、修修補(bǔ)屋面、、泛水、屋屋脊等。（2）鋼、、木門窗的的整修、拆拆五金、配配玻璃、換換紗窗、油油漆等。（3）修補(bǔ)補(bǔ)樓地面面面層，抽換換個別楞木木等。（4）修補(bǔ)補(bǔ)內(nèi)外墻抹抹灰、窗臺臺、腰線等等。（5）拆砌砌挖補(bǔ)局部部墻體、個個別拱圈。。拆換個別別過梁等。。（6）抽換換個別檁條條，接換個個別木梁、、管道、木木栓，修補(bǔ)補(bǔ)木樓梯等等。（7）水衛(wèi)衛(wèi)電、暖氣氣等設(shè)備的的故障排除除及零部件件的修換等等。（8）下水水管道的疏疏通，修補(bǔ)補(bǔ)明溝、散散水、落水水管等。（9）房屋屋檢查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的危險構(gòu)構(gòu)件的臨時時加固、維維修等。物業(yè)管理企企業(yè)日常服服務(wù)的房屋屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)護(hù)工程通過過房屋維修修管理人員員的走訪查查房和業(yè)主主（住戶））的隨時報報修這兩個個渠道來收收集取得的的。（三）編制制小修工程程計(jì)劃通過走訪和和接待報修修等方式收收集到的小小修工程服服務(wù)項(xiàng)目后后，應(yīng)分輕輕重緩急和和勞動力情情況，作出出維修安排排。對室內(nèi)內(nèi)照明、給給水排污等等部位發(fā)生生的故障及及房屋險情情等影響正正常使用的的維修，應(yīng)應(yīng)及時安排排組織人力力搶修。對對暫不影響響正常使用用的小修項(xiàng)項(xiàng)目，均由由管理人員員統(tǒng)一收集集，應(yīng)及時時安排組織織人力搶修修。對暫不不影響正常常使用的小小修項(xiàng)目均均由管理人人員統(tǒng)一收收集，編制制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃表、盡早早逐一落實(shí)實(shí)實(shí)施。（四）落實(shí)實(shí)小修工程程任務(wù)管理人員根根據(jù)急修項(xiàng)項(xiàng)目和小修修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃，開列小小修養(yǎng)護(hù)單單。房屋小小修養(yǎng)護(hù)工工賃單領(lǐng)取取標(biāo)料，并并根據(jù)小修修養(yǎng)護(hù)單的的工程地點(diǎn)點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行小小修工程施施工。對施施工中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的房屋險險情可先行行處理，然然后再由開開列小修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)單的管管理人員變變更或追加加工程項(xiàng)目目手續(xù)。（五）監(jiān)督督檢查小修修養(yǎng)護(hù)工程程在小修養(yǎng)護(hù)護(hù)工程施工工中，管理理員應(yīng)每天天到小修工工程現(xiàn)場解解決工程中中出現(xiàn)的問問題監(jiān)督檢檢查當(dāng)天小小修工程完完成情況。。二、中修工工程中修工程范范圍主要包包括以下一一些維修內(nèi)內(nèi)容：（1）少量量結(jié)構(gòu)構(gòu)件件形成危險險點(diǎn)的房屋屋維修。（2）一般般損壞房屋屋的維修，，如整幢房房屋的門窗窗整修、樓樓地面、樓樓梯的維修修、抹灰修修補(bǔ)、油漆漆保養(yǎng)、房房屋管線的的維修和零零配件的更更換等。（3）整幢幢房屋的公公用生活設(shè)設(shè)備的局部部更換、改改善或改裝裝、新裝工工程以及單單項(xiàng)目的維維修如下水水道重做，，整幢房屋屋門窗的油油漆，整幢幢房屋圍墻墻的拆砌等等等。三、大修工工程（大修修工程范圍圍）大修工程范范圍一般包包括以下維維修內(nèi)容：：（1）修復(fù)復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞壞的房屋主主體結(jié)構(gòu)的的維修工程程。（2）對整整幢房屋的的公用生活活設(shè)備進(jìn)行行管線更換換、改善或或新裝的工工程。（3）對房房屋進(jìn)行局局部改建的的工程。（4）對房房屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行專專項(xiàng)搞震加加固的工程程。四、翻修工工程（一）翻修修工程概念念翻修工程是是指原來的的房屋需要要全部拆除除，另行設(shè)設(shè)計(jì)，重新新建造或利利用少數(shù)主主體構(gòu)件在在原地或移移動后進(jìn)行行更新改造造的工程。。這類工程程具有投資資大、工期期長的特點(diǎn)點(diǎn)。由于翻修工工程可盡量量利用原房房屋構(gòu)件和和舊料，因因此其費(fèi)用用應(yīng)低于該該房屋同類類結(jié)構(gòu)的新新建造價。。一般翻修修后的房屋屋必須達(dá)到到完好房屋屋的標(biāo)準(zhǔn)。。（二）翻修修工程適用用范圍翻修工程主主要適用于于下列房屋屋的維修：：（1）房屋屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)全部或大大部分損壞壞，有倒塌塌危險。（2）因自自然災(zāi)害破破壞不能再再使用的房房屋。（3）地處處陡峭易滑滑坡地區(qū)的的房屋或地地勢低洼長長期積水無無法排出地地區(qū)的房屋屋。（4）主體體結(jié)構(gòu)、圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡簡陋無修繕繕價值的房房屋。（5）國家家基本建設(shè)設(shè)規(guī)劃范圍圍內(nèi)需要拆拆遷恢復(fù)的的房屋。五、綜合維維修工程（一）綜合合維修工程程概念也就是大修修、中修、、小修一次次性應(yīng)修盡盡修（全項(xiàng)項(xiàng)目修理工工程）工程程。這類維維修工程應(yīng)應(yīng)根據(jù)各地地情況、條條件，考慮慮一些特殊殊要求，如如抗震、防防災(zāi)、防風(fēng)風(fēng)、防火等等，在維修修中一并解解決。綜合合維修工程程的費(fèi)用應(yīng)應(yīng)是該片房房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造造價的10%以上上，其竣工工面積和數(shù)數(shù)量在統(tǒng)計(jì)計(jì)時可不單單獨(dú)列出，，可計(jì)入大大修工程項(xiàng)項(xiàng)目中。經(jīng)經(jīng)過綜合維維修后的房房屋應(yīng)達(dá)到到基本完好好或完好房房的標(biāo)準(zhǔn)。。（二）綜合合性維修工工程的適有有范圍以下這些房房屋需要進(jìn)進(jìn)行綜合性性維修：該該片（幢））大部分嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞。?；蛞话阈孕該p壞需要要進(jìn)行有計(jì)計(jì)劃維修的的房屋。六、房屋維維修工程的的考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房屋維修工工程的考核核標(biāo)準(zhǔn)是根根據(jù)房屋的的不同等級級類別和房房屋維修的的分項(xiàng)工程程而分別確確定的。（一）主體體工程主要指屋架架、梁、柱柱、墻、樓樓面、屋面面基礎(chǔ)等主主要承重構(gòu)構(gòu)件的維修修。當(dāng)主體體工程損壞壞嚴(yán)重時，，不論哪一一等級或類類別的房屋屋維修，其其考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)均是要求求牢固、安安全、不留留隱患。（二）木門門窗及裝修修工程這種維修工工程的考核核標(biāo)準(zhǔn)是：：木門窗開開關(guān)靈活、、不松動、、不透風(fēng)。。木裝修牢牢固、平整整、美觀、、接縫嚴(yán)密密。一等房房屋的木裝裝修應(yīng)盡量量做到原樣樣修復(fù)。（三）樓地地面工程樓地面工程程的維修牢牢固、安全全、平整、、不起砂、、拼縫嚴(yán)密密不閃動，，不空鼓開開裂，地坪坪無倒泛水水的現(xiàn)象。。如房間長長期處于潮潮濕環(huán)境，，維修時應(yīng)應(yīng)增設(shè)防潮潮層，木基基層或夾砂砂樓面嚴(yán)重重?fù)p壞時的的維修，應(yīng)應(yīng)改做鋼筋筋混凝土樓樓面。（四）屋面面工程經(jīng)維修后的的屋面必須須確保安全全，不滲漏漏，排水暢暢通。（五）抹灰灰工程抹灰工程應(yīng)應(yīng)做到接縫縫平整、不不開裂、不不起殼、不不起泡、不不松動、不不剝落。（六）油漆漆粉飾工程程油漆粉飾工工程要求不不起殼、不不剝落、色色澤均勻，，盡可能保保持與原色色一致。對對木構(gòu)件和和各類鐵構(gòu)構(gòu)件要進(jìn)行行周期性油油漆保養(yǎng)。。各種油漆漆各內(nèi)外墻墻涂料以及及地面料，，應(yīng)制訂養(yǎng)養(yǎng)護(hù)周期進(jìn)進(jìn)行保養(yǎng)。。（七）金屬屬構(gòu)件經(jīng)維修后金金屬構(gòu)件應(yīng)應(yīng)保持牢固固、安全、、不銹蝕，，損壞嚴(yán)重重的應(yīng)更換換，無保留留價值的應(yīng)應(yīng)拆除。（八）其他他工程房屋其他部部分的考核核要求修復(fù)復(fù)原樣或疏疏通，以保保證住用戶戶安全，改改善住用戶戶條件。七、房屋維維修工程考考核指標(biāo)房屋維修工工程考核指指標(biāo)是考核核房屋維修修工程量和和工程質(zhì)量量及房屋維維修管理服服務(wù)質(zhì)量的的重要指標(biāo)標(biāo)。主要有有以下幾種種指標(biāo)：（一）房屋屋完好率房屋完好率率是完好房房屋的建筑筑面積加上上基本完好好房屋的建建筑面積這這和，占總總的房屋面面積的百分分比。這里里的完好房房是指房屋屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)良好，設(shè)設(shè)備完整，，上下水道道暢通，室室內(nèi)地面平平整，能保保證?。ㄓ糜茫舭踩?，正常使使用的房屋屋，一般要要求房屋完完好率達(dá)到到90%（新房房屋除外））。（二）房屋屋維修工程程量房屋維修工工程量是指指全年完成成綜合維修修和大、中中修工程數(shù)數(shù)量（以建建筑面積表表示）之和和與全年維維修人員平平均數(shù)之比比。這里的的全部維修修平均人員員數(shù)包括維維修和管理理人員，但但不包括從從事新建房房屋的工程程隊(duì)人員。。房屋維修修數(shù)量中不不包括翻修修工程數(shù)量量和小修工工程數(shù)量。。一般要求房房屋維修工工程量為&""’’()人人年$&!"’’()人人年。（三）大、、中修工程程質(zhì)量合格格（優(yōu)良））品率大、中修工工程質(zhì)量合合格（優(yōu)良良）品率是是指報告期期經(jīng)評定達(dá)達(dá)到合格（（或優(yōu)良））品標(biāo)準(zhǔn)的的大、中修修單位工程程數(shù)量（建建筑面積表表示）之和和，與報告告期驗(yàn)收鑒鑒定的單位位工程數(shù)量量之和的百百分比。一般要求大大、中修工工程質(zhì)量合合格品率達(dá)達(dá)到!""#、優(yōu)優(yōu)良品率達(dá)達(dá)到$"#%&"#。。（四）小修修工程的考考核指標(biāo)小修工程的的考核指標(biāo)標(biāo)主要有定定額指標(biāo)、、服務(wù)指標(biāo)標(biāo)和安全指指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)費(fèi)指標(biāo)。（1）定額額指標(biāo)。小小修工程定定額指標(biāo)是是完成房屋屋小修工程程工作量，，搞好物業(yè)業(yè)管理的重重要考核指指標(biāo)，也是是考核小修修工程管理理人員和小小修養(yǎng)護(hù)人人員工作實(shí)實(shí)績的指標(biāo)標(biāo)。包括人人工定額和和材料定額額。人工定額是是指每個小小修養(yǎng)護(hù)人人員應(yīng)完成成的小修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工程量量。（2）服務(wù)務(wù)指標(biāo)。小小修工程的的服務(wù)指標(biāo)標(biāo)走訪查房房率、小修修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃率和小修修養(yǎng)戶及時時率。走訪查房率率是指物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)每月走訪訪查房戶數(shù)數(shù)與所轄區(qū)區(qū)內(nèi)?。ㄓ糜茫艨倯魬魯?shù)之百分分比，可分分為月度走走訪查房率率和季度走走訪查房率率。在計(jì)算算走訪查房房率時，若若在月度（（季度）內(nèi)內(nèi)走訪同一一戶超過一一次的均按按一戶計(jì)算算。一般要要求管理員員月走訪查查房率大于于&"#以上，，季走訪查查房率等于于!""#。小修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃完成率率是指物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)當(dāng)月完成成的屬小修修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃內(nèi)項(xiàng)目的的戶次數(shù)與與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃安排排的戶次數(shù)數(shù)之比。小小修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃完成率率一般要求求達(dá)到("#以以上，遇到到特殊情況況或特殊季季節(jié)，物業(yè)業(yè)管理協(xié)會會可統(tǒng)一調(diào)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃率。小修養(yǎng)護(hù)及及時率是當(dāng)當(dāng)月完成的的小修戶次次數(shù)與當(dāng)月月全部報修修中的應(yīng)修修戶次數(shù)之之比。一般般來說月（（季）小修修養(yǎng)護(hù)及時時率要達(dá)到到))#以上。（$）安全全指標(biāo)和經(jīng)經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。。安全指標(biāo)標(biāo)是考核小小修養(yǎng)護(hù)工工程是否確確保?。ㄓ糜茫艉托⌒⌒薨踩牡闹笜?biāo)，包包括事故率率、違章率率。要求小小修工程中中的事故率率和違章率率降為最低低。經(jīng)費(fèi)指指標(biāo)是考核核小修養(yǎng)護(hù)護(hù)工程是否否節(jié)約使用用小修工程程經(jīng)費(fèi)工程程經(jīng)費(fèi)的指指標(biāo)。一般般是指實(shí)際際使用小修修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用與計(jì)劃或或預(yù)算小修修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之之比。第四節(jié)房房屋維修管管理的范圍圍一、房屋維維修范圍房屋維修范范圍是指房房管部門應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)修繕繕的公有出出租的房屋屋工程項(xiàng)目目的范圍。。房屋維修修范圍是劃劃分出租人人（主要指指產(chǎn)權(quán)人））或承租人人承擔(dān)修繕繕責(zé)任，提提負(fù)修繕費(fèi)費(fèi)用的界限限。從上述意義義來講，某某項(xiàng)工程是是否應(yīng)由房房管部門來來維修，其其判定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)主要有以以下三個。。（一）產(chǎn)權(quán)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)這是重要的的標(biāo)準(zhǔn)，即即由房管部部門負(fù)責(zé)修修繕的房屋屋必須是由由房管部門門所經(jīng)營管管理的公產(chǎn)產(chǎn)代管產(chǎn)或或委托管理理的房屋及及其附屬設(shè)設(shè)備。私產(chǎn)產(chǎn)（包括單單位自管房房）或者是是在公產(chǎn)房房內(nèi)屬于用用戶自己搭搭建的房屋屋、自添的的設(shè)備。均均應(yīng)由用戶戶（或產(chǎn)權(quán)權(quán)人）自行行負(fù)責(zé)修繕繕。對已售出的的房屋修繕繕，實(shí)行有有償服務(wù)，，同棟異產(chǎn)產(chǎn)毗連的房房屋，如直直管房和私私房結(jié)構(gòu)相相連，直管管房和單位位自管房結(jié)結(jié)構(gòu)相連等等，其修繕繕范圍的劃劃分，除明明確屬于各各自單獨(dú)使使用的部分分由各自負(fù)負(fù)責(zé)修繕外外，對于涉涉及到雙方方共同使用用的屋面、、樓層承重重結(jié)構(gòu)部分分的維修，，事先各方方應(yīng)訂立協(xié)協(xié)議，原則則上由各方方按建筑面面積分?jǐn)偩S維修費(fèi)用。。（二二））損損壞壞原原因因標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)凡是是屬屬于于房房管管部部門門經(jīng)經(jīng)營營或或委委托托代代管管的的房房屋屋，，由由于于自自然然損損壞壞或或因因不不可可抗抗拒拒的的事事故故，，如如震震災(zāi)災(zāi)、、水水災(zāi)災(zāi)、、火火災(zāi)災(zāi)、、風(fēng)風(fēng)災(zāi)災(zāi)等等造造成成的的損損壞壞，，由由房房管管部部門門負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)修修繕繕。。凡凡是是由由用用戶戶使使用用不不當(dāng)當(dāng)或或故故意意破破壞壞等等責(zé)責(zé)任任事事故故而而造造成成的的損損壞壞，，不不但但應(yīng)應(yīng)由由用用戶戶負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)修修繕繕，，其其情情節(jié)節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重重者者，，還還應(yīng)應(yīng)追追究究其其損損壞壞公公物物的的責(zé)責(zé)任任，，并并督督促促用用戶戶或或責(zé)責(zé)任任者者限限期期修修復(fù)復(fù)。。（三三））工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)屬于于房房管管部部門門經(jīng)經(jīng)營營或或代代管管的的，，又又是是屬屬于于自自然然損損壞壞的的，，原原則則上上應(yīng)應(yīng)由由房房管管部部門門修修繕繕，，但但又又要要根根據(jù)據(jù)該該工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目是是屬屬于于修修繕繕項(xiàng)項(xiàng)目目還還是是屬屬于于改改善善項(xiàng)項(xiàng)目目，，分分輕輕重重緩緩急急，，區(qū)區(qū)別別對對待待。。（1））原原有有的的建建筑筑、、裝裝修修、、設(shè)設(shè)備備損損壞壞等等，，屬屬于于必必修修項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)予予以以修修復(fù)復(fù)。。（2））屬屬于于改改善善工工程程，，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)需需要要與與可可能能適適當(dāng)當(dāng)安安排排。。（3））提提高高房房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)能能力力的的修修繕繕有有：：!加加強(qiáng)強(qiáng)房房屋屋抗抗震震能能力力。。在在房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行大大修修時時，，可可以以按按抗抗震震加加固固標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和采采取取抗抗震震加加固固措措施施進(jìn)進(jìn)行行施施工工。。"注注意意蟻蟻害害的的防防治治。。對對房房屋屋定定期期進(jìn)進(jìn)行行蟻蟻情情檢檢查查，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)蟻蟻情情，，及及時時滅滅治治和和維維修修。。#注注意意房房屋屋修修繕繕與與防防火火、、防防風(fēng)風(fēng)、、防防洪洪、、防防雷雷等等相相結(jié)結(jié)合合。。二、、房房屋屋維維修修質(zhì)質(zhì)量量管管理理（一一））房房屋屋維維修修質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容房屋屋維維修修質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的具具體體內(nèi)內(nèi)容容有有房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量狀狀態(tài)態(tài)的的檢檢查查與與評評定定，，為為編編制制房房屋屋維維修修計(jì)計(jì)劃劃、、進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋維維修修工工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、繪繪制制修修繕繕工工程程概概預(yù)預(yù)算算作作出出投投資資計(jì)計(jì)劃劃提提供供依依據(jù)據(jù)。。房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量狀狀態(tài)態(tài)的的檢檢查查與與評評定定大大體體上上可可分分為為房房屋屋完完損損等等級級鑒鑒定定和和房房屋屋安安全全檢檢查查鑒鑒定定。。（二二））房房屋屋完完損損等等級級鑒鑒定定房屋屋的的完完損損等等級級是是指指對對現(xiàn)現(xiàn)有有房房屋屋的的完完好好或或損損壞壞劃劃分分的的等等級級，，即即現(xiàn)現(xiàn)有有房房屋屋的的質(zhì)質(zhì)理理等等級級。。評評定定房房屋屋完完損損等等級級是是按按照照統(tǒng)統(tǒng)一一的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、統(tǒng)統(tǒng)一一的的項(xiàng)項(xiàng)目目、、統(tǒng)統(tǒng)一一的的評評定定的的方方法法，，對對現(xiàn)現(xiàn)有有整整幢幢房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合性性的的完完好好損損壞壞等等級級評評定定。。這這項(xiàng)項(xiàng)工工作作專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)既既有有目目觀觀檢檢測測，，也也有有定定量量、、定定性性的的分分析析。。三、、房房屋屋建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的分分類類房屋屋建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)依依據(jù)據(jù)不不同同的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)通通常?？煽捎杏腥N種分分類類方方法法：：（1））按按主主要要承承重重構(gòu)構(gòu)件件材材料料分分類類，，可可分分為為木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、混混合合結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、鋼鋼與與混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)以以及及其其他他結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。（2））按按結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布置置情情況況分分類類，，可可分分為為框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、框框架架——剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、框框——筒筒結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、筒筒體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、框框——支支結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。巨巨型型（（吊吊掛掛））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。（3））既既考考慮慮承承重重構(gòu)構(gòu)件件材材料料，，又又考考慮慮結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)布布置置情情況況的的分分類類方方法法。。四、、房房屋屋建建筑筑構(gòu)構(gòu)造造房屋屋建建筑筑構(gòu)構(gòu)造造一一般般是是由由基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、墻墻體體、、梁梁、、柱柱屋屋頂頂、、樓樓地地面面、、樓樓梯梯（（高高層層設(shè)設(shè)電電梯梯））和和門門窗窗、、陽陽臺臺、、雨雨篷篷等等部部位位組組成成。。作作為為房房屋屋完完損損等等級級評評定定時時需需鑒鑒定定的的部部位位通通常常包包括括：：（1））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)部部分分：：包包括括基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、承承重重構(gòu)構(gòu)件件、、非非承承重重墻墻、、屋屋面面、、樓樓地地面面等等項(xiàng)項(xiàng)目目；；（2））裝裝修修部部分分：：包包括括門門窗窗、、外外抹抹灰灰、、內(nèi)內(nèi)抹抹灰灰、、頂頂棚棚、、細(xì)細(xì)木木裝裝修修等等項(xiàng)項(xiàng)目目；；（3））設(shè)設(shè)備備部部分分：：包包括括水水衛(wèi)衛(wèi)、、電電照照、、暖暖氣氣及及特特殊殊設(shè)設(shè)備備（（如如消消防防檢檢、、避避雷雷針針裝裝置置、、電電梯梯））等等項(xiàng)項(xiàng)目目。。對有有些些組組成成部部分分中中尚尚不不能能包包括括的的部部分分，，如如煙煙囪囪、、樓樓梯梯等等，，各各地地可可自自行行決決定定歸歸并并入入一一個個部部分分。。五、、建建筑筑物物基基本本構(gòu)構(gòu)造造建筑筑物物的的類類型型多多種種多多樣樣，，包包括括住住宅宅、、寫寫字字摟摟、、商商場場、、工工業(yè)業(yè)廠廠房房或或倉倉庫庫等等。。概概括括起起來來，，建建筑筑物物可可以以分分為為以以下下兩兩種種民民用用建建筑筑（（含含公公共共建建筑筑））和和工工業(yè)業(yè)建建筑筑在在實(shí)實(shí)際際操操作作中中，，可可分分別別參參考考以以下下資資料料掌掌握握各各種種房房屋屋的的建建筑筑構(gòu)構(gòu)造造，，以以便便更更好好地地做做好好房房屋屋的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)及及修修繕繕工工作作。。這這也也是是物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員必必須須掌掌握握的的專專業(yè)業(yè)知知識識之之一一。。（一）民用用建筑（含含公共建筑筑）（1）基礎(chǔ)礎(chǔ)（2）墻體體。（3）樓板板。樓板包包括結(jié)構(gòu)層層和天花、、地面裝飾飾。（4）屋頂頂。屋頂包包括結(jié)構(gòu)層層、防水層層和隔熱層層。（二）工業(yè)業(yè)建筑工業(yè)建筑指指廠房、貨貨倉塔架、、坑池、煙煙囟等。（1）廠房房類型。貨倉除特殊殊物品貨倉倉以外（如如冷庫），，與廠房的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)大致相同同。（2）單層層廠房主要要構(gòu)件的形形式。（3）工業(yè)業(yè)建筑的裝裝飾和其他他。六、房屋完完損標(biāo)準(zhǔn)的的劃分（一）房屋屋完損的四四個標(biāo)準(zhǔn)各類房屋完完損標(biāo)準(zhǔn)是是根據(jù)房屋屋的結(jié)構(gòu)、、裝修、設(shè)設(shè)備三個組組成部分的的各個項(xiàng)目目的完好或或損壞程度度來劃分的的，將房屋屋完損狀況況分成四個個標(biāo)準(zhǔn)：（1）完好好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本本完好；（3）一般般損壞標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（4）嚴(yán)重重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（二）房屋屋完損等級級的分類根據(jù)各類房房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝修、、設(shè)備等組組成部分的的完好、損損壞程度，，房屋的完完損等級即即房屋質(zhì)量量評定分為為以下五個個等級：（1）完好好房。是指指房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件完完好，裝修修和設(shè)備完完好、齊全全完整。管管道暢通，，現(xiàn)狀良好好，使用正正常?；螂m雖個別分項(xiàng)項(xiàng)有輕微損損壞，但一一般經(jīng)過小小修就能修修復(fù)的。（2）基本本完好房。。是指房屋屋結(jié)構(gòu)基本本完好，少少量構(gòu)部件件有輕微損損壞，裝修修基本完好好，油漆缺缺乏，設(shè)備備、管道現(xiàn)現(xiàn)狀基本良良好，能正正常使用，，經(jīng)過一般般性的維修修能修復(fù)的的。（3）一般般損壞房。。是指房屋屋結(jié)構(gòu)一般般性損壞。。部分構(gòu)部部件有損壞壞或變形，，屋面局部部漏雨，裝裝修局部有有破損，油油漆老化、、設(shè)備管道道不夠暢通通，水、衛(wèi)衛(wèi)、電照具具和零件有有部分老化化、損壞或或殘缺。需需要進(jìn)行中中修或局部部大修更換換部件。（4）嚴(yán)重重?fù)p壞房。。是指房屋屋年久失修修，結(jié)構(gòu)有有明變形或或損壞。屋屋面嚴(yán)重漏漏雨裝修嚴(yán)嚴(yán)重變形、、破損、油油漆老化見見底、設(shè)備備破舊不齊齊全，管道道嚴(yán)重堵塞塞水衛(wèi)電照照的管線、、器具和零零件殘缺及及嚴(yán)重?fù)p壞壞，需要進(jìn)進(jìn)行大修或或翻修、改改建。（5）危險險房。是指指房屋承重重構(gòu)件已屬屬危險構(gòu)件件，結(jié)構(gòu)喪喪失穩(wěn)定和和承載能力力，隨時有有倒塌可能能，不能確確保住用安安全的房屋屋（詳見建建設(shè)部頒發(fā)發(fā)的"#$%—&’《危險險房屋鑒定定標(biāo)準(zhǔn)》））。七、房屋完完損等級評評定方法（1）鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)、混合合結(jié)構(gòu)、磚磚木結(jié)構(gòu)房房屋完損等等級評定。。（2）其他他結(jié)構(gòu)房屋屋完損等級級評定。其他結(jié)構(gòu)房房屋是指竹竹、木、石石結(jié)構(gòu)、磚磚拱、窯洞洞、捆綁等等類型的房房屋（通俗俗稱簡易結(jié)結(jié)構(gòu)）。此此類結(jié)構(gòu)的的房屋，在在評定完損損等級時按按以上兩種種方法評定定。八、評定房房屋完損等等級應(yīng)注意意事項(xiàng)（1）評定定房屋完損損等級是根根據(jù)評定出出房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、裝修修、設(shè)備等等組成部分分的各項(xiàng)完完損程度的的基礎(chǔ)上，，對整幢房房屋的完損損程度進(jìn)行行綜合評定定。（2）在評評定房屋完完損等級時時，要以房房屋的實(shí)際際完損程度度為依據(jù)。。嚴(yán)格按建建設(shè)部頒布布的《房屋屋完損等級級評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》中規(guī)定定的方法進(jìn)進(jìn)行，不能能以建筑年年代來代替替、劃分評評定，也不不能以房屋屋的原設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高高低來代替替評定房屋屋完損等級級。（3）評定定房屋完損損等級時，，特別要認(rèn)認(rèn)真對待結(jié)結(jié)構(gòu)部分完完損程度的的評定，這這是因?yàn)槠淦渲械鼗A(chǔ)、承重重構(gòu)件、屋屋面等項(xiàng)的的完損程度度，是決定定該房屋的的完損等級級的主要條條件。若地地基基礎(chǔ)、、承重構(gòu)件件、屋面等等三項(xiàng)完損損程度不在在同一個完完損標(biāo)準(zhǔn)時時，則以最最低的完損損標(biāo)準(zhǔn)來評評定。（4）完好好房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)部分中各各項(xiàng)一定都都要達(dá)到完完好標(biāo)準(zhǔn)，，這樣做才才能保證完完好房屋的的質(zhì)量。（5）評定定房屋完損損等級時，，若超過允允許的下降降分項(xiàng)的范范圍時，則則整幢房屋屋完損等級級可下降一一個等級，，但不能下下降到危險險房屋的等等級。（6）評定定嚴(yán)重?fù)p壞壞房屋時，，結(jié)構(gòu)、維維修、設(shè)備備等各分項(xiàng)項(xiàng)的完損程程度，不能能下降到危危險房屋的的標(biāo)準(zhǔn)。（7）在遇遇到對重要要房屋評定定完損等級級時，必要要時應(yīng)對地地基基礎(chǔ)、、承重構(gòu)件件進(jìn)行復(fù)核核或測試過過后才能確確定基完程程度。（8）正在在大修理中中的房屋暫暫按大修前前房屋評定定。（9）危險險房屋的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與評定定方法另按按建設(shè)部頒頒布的"#$%——&’《危危險房屋鑒鑒定標(biāo)準(zhǔn)》》進(jìn)行。（10）評評定房屋完完損等級時時，遇到公公私房交叉叉若公房無無屋面、承承重墻、基基礎(chǔ)等，其其評定方法法不宜本方方法進(jìn)行，，可視實(shí)際際損壞的程程度評定。。九、評定房房屋完損等等級的基本本做法房屋完損等等級的評定定可分為定定期和不定定期兩類：：（1）定期期評定房屋屋完損等級級，一般每每隔$年年)%年（（或按各地地規(guī)定）對對所管的房房屋進(jìn)行全全面的逐幢幢完損等級級評定。這這種評定因因其面廣量量大，其基基本做法大大致可以分分為組織準(zhǔn)準(zhǔn)備（包括括制定評定定工作計(jì)劃劃、建立評評定組織、、評定人員員進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)等）；實(shí)實(shí)施查勘；；統(tǒng)計(jì)匯總總等三個階階段。（2）不定定期進(jìn)行房房屋完損等等級的評定定一般有以以下幾種情情況：1、根據(jù)氣氣候特征，，如雨季、、臺汛、暴暴風(fēng)雪、山山洪等，著著重對危險險房屋、嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞房房屋和一般般損壞房屋屋等進(jìn)行檢檢查評定完完損等級；；2、房屋經(jīng)經(jīng)過中修、、大修、翻翻修和綜合合維修竣工工驗(yàn)收以后后，重新進(jìn)進(jìn)行評定完完損等級；；3、接管新新建房屋后后，要進(jìn)行行評定完損損等級。4、房屋安安全檢查鑒鑒定房屋是長期期耐用消費(fèi)費(fèi)品，需要要經(jīng)常維修修保養(yǎng)。隨隨著年代增增長，房屋屋結(jié)構(gòu)的各各部分構(gòu)件件，由于自自然損壞和和人為損壞壞因素，其其強(qiáng)度會大大大削弱。。有些構(gòu)件件損壞到一一定程度，，就會產(chǎn)生生危險點(diǎn)。。如果不及及時修理或或加固，就就會發(fā)生構(gòu)構(gòu)件墜落或或塌屋傷人人事故。結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p損壞的房屋屋，就稱為為危險房屋屋。有的原原屬一般損損壞房屋，，不進(jìn)行維維修保養(yǎng)，，也會向嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞方方面轉(zhuǎn)化。。因此房屋屋檢查和危危險房屋鑒鑒定，就成成為房屋維維修管理的的一項(xiàng)經(jīng)常常性任務(wù)。。十、造成房房屋損壞的的原因造成房屋損損壞的原因因是多方面面的，大致致可歸納以以下幾種：：1、自然然因素房屋建筑物物因在自然然界中，經(jīng)經(jīng)常受到日日曬雨淋、、風(fēng)雪侵襲襲及干濕冷冷熱等氣候候變化影響響，使其構(gòu)構(gòu)件發(fā)生風(fēng)風(fēng)化剝落和和老化等侵侵蝕，質(zhì)量量引起變化化。如木材材的腐爛蛀蛀朽，磚瓦瓦的風(fēng)化，，鐵件的銹銹蝕，鋼筋筋混凝土的的漲裂，塑塑料的老化化等尤其是是構(gòu)件的外外露部分更更加損壞。。2、人為因因素人為因素是是同自然因因素相對而而言，也可可以解釋