土地估價(jià)師考試課件

土地估價(jià)師考試世界上房?jī)r(jià)最高的十大城市（1平方英尺等于0.0929平方米）

第一位：摩納哥蒙特卡洛每平方英尺4420美元第二位：莫斯科（每平方英尺1937美元）第三位：倫敦（每平方英尺1928美元）第四位：香港（每平方英尺1373美元）第五位：東京（每平方英尺1103美元）第六位：紐約（每平方英尺1384.1美元）第七位：法國(guó)巴黎（每平方英尺1,126.20美元）第八位：新加坡（每平方英尺901.20美元）第九位：意大利羅馬（每平方英尺851.50美元）第十位：印度孟買（每平方英尺851美元）世界最擁擠的城市No.1孟買印度

2/21密度：29650人/每平方公里；土地面積：484平方公里。孟買是印度最大的城市，是該國(guó)馬哈拉施特拉邦的首府，有人口1435萬(wàn)。它是印度的金融和娛樂中心(寶萊塢)有很多的跨國(guó)公司，是一個(gè)沿海城市。No.3卡拉奇巴基斯坦

4/21密度：18900人/每平方公里；土地面積：518平方公里。卡拉奇，人口980萬(wàn)人，是巴基斯坦最大的城市，作為國(guó)家的主要出?？?，它是巴基斯坦經(jīng)濟(jì)中心，擁有金融，商業(yè)服務(wù)，出版，教育，旅游等產(chǎn)業(yè)，還是巴主要的文化中心。No.4拉各斯尼日利亞

密度：18150人/每平方公里；土地面積：738平方公里。拉各斯是尼日利亞第二大城市，人口1340萬(wàn)人，是尼日利亞的金融中心和制造業(yè)中心，擁有教育，汽車，機(jī)械，紡織，食品加工和電子設(shè)備制造等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。但交通擁塞仍然是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題。

No.5深圳中國(guó)

6/21密度：17150人/每平方公里；土地面積：466平方公里。800萬(wàn)人口的深圳市，是中國(guó)的第二大港口城市，它是中國(guó)的制造中心和中國(guó)的一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)特區(qū)。No.6首爾韓國(guó)

7/21密度：16700人/每平方公里；土地面積：1049平方公里。首爾是韓國(guó)的首都，也是韓國(guó)最大的城市，人口1750萬(wàn)，是紐約市人口的兩倍。這也是世界上迄今為止規(guī)模最大人口最多的發(fā)達(dá)城市，有300萬(wàn)登記的車輛，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交通擠塞情況。No.8金奈印度

9/21密度：14350人/每平方公里；土地面積：414平方公里。金奈是印度泰米爾納德邦的首府，人口不到600萬(wàn)，是印度的第四大港口城市和重要的制造業(yè)中心，主要進(jìn)行汽車生產(chǎn)和信息技術(shù)的研發(fā)。No.10上海中國(guó)

11/21密度：13400人/每平方公里；土地面積：746平方公里。上海擁有1000萬(wàn)人口的上海，是中國(guó)最大的城市，也是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，金融，工業(yè)，交通，通訊等行業(yè)是增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)。擁有世界最大的貨柜港口碼頭。No.12北京中國(guó)

13/21密度：11500人/每平方公里；土地面積：748平方公里。北京，是我國(guó)政治，文化和教育的中心。日益現(xiàn)代化的運(yùn)輸系統(tǒng)，公路和鐵路已經(jīng)跟上城市新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)腳步，但仍然遭受很大的交通擁堵和空氣污染。No.13新德里印度

14/21密度：11050人/每平方公里；土地面積：1295平方公里。印度首都新德里的人口1430萬(wàn)，是印度的第二大城市。主要行業(yè)包括銀行業(yè)，電訊及資訊科技，隨著制造業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致城市人口急劇膨脹。新德里的交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施尚未達(dá)到可以滿足城市發(fā)展的需要。No.14金沙薩剛果

15/21密度：10650人/每平方公里；土地面積：469平方公里。金沙薩擁有人口500萬(wàn)，金沙薩是剛果的政府和教育中心，擁有一個(gè)陳舊的交通運(yùn)輸制度，只有旅游業(yè)勉強(qiáng)滿足城市發(fā)展的需要。No.15馬尼拉菲律賓

16/21密度：10550人/每平方公里；土地面積：1399平方公里。馬尼拉是菲律賓的首都和第二大城市，交通情況非常差。全國(guó)土地估價(jià)師資格考試介紹土地估價(jià)師成績(jī)管理：?jiǎn)慰坪细癯煽?jī)實(shí)行三年有效、滾動(dòng)管理。連續(xù)三個(gè)考試年度通過(guò)全部應(yīng)考科目的合格者取得國(guó)土資源部統(tǒng)一印制、用印的《土地估價(jià)師資格證書》。

土地估價(jià)師資格考試工作由國(guó)家土地管理部門統(tǒng)一組織。經(jīng)考試、審核，合格者發(fā)給土地估價(jià)師資格證書。土地估價(jià)師實(shí)行注冊(cè)登記制度，有效期一般為五年。有效期滿，持證者要按規(guī)定主動(dòng)到省級(jí)以上土地管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，換發(fā)證書。凡脫離土地估價(jià)工作三年以上或其他原因不具備土地估價(jià)師資格的，不能給予重新注冊(cè)登記，其所取得的土地估價(jià)師資格證書自動(dòng)失效。考試大綱基礎(chǔ)知識(shí)估價(jià)知識(shí)相關(guān)知識(shí)考試內(nèi)容土地基礎(chǔ)知識(shí)、土地管理知識(shí)、地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)、地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估知識(shí)、土地相關(guān)稅收知識(shí)、金融知識(shí)、會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)知識(shí)、土地與房屋測(cè)量知識(shí)、城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃知識(shí)、地產(chǎn)開發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)、土地估價(jià)行業(yè)管理知識(shí)等；附錄包括有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)”主要涵蓋大綱的土地基礎(chǔ)知識(shí)、土地管理知識(shí)和附錄的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件等；土地估價(jià)理論與方法”主要涵蓋大綱的地價(jià)理論、土地估價(jià)方法、地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估知識(shí)等部分；“土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)”、“土地估價(jià)案例與報(bào)告”兩科主要涵蓋大綱的土地估價(jià)方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)、土地估價(jià)行業(yè)管理知識(shí)等；“土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)”主要涵蓋大綱的土地相關(guān)稅收知識(shí)、金融知識(shí)、會(huì)計(jì)與統(tǒng)計(jì)知識(shí)、土地與房屋測(cè)量知識(shí)、城市經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃知識(shí)、地產(chǎn)開發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)等。

考試題型1.判斷題：知識(shí)類所占比例40%，運(yùn)用類所占比例60%。2.單項(xiàng)選擇題：本類型題有四個(gè)備選答案，只有一個(gè)正確，知識(shí)類所占比例50%，運(yùn)用類所占比例50%。3.多項(xiàng)選擇題：本類型題有五個(gè)備選答案，兩個(gè)及以上正確，知識(shí)類所占比例60%，運(yùn)用類所占比例40%。4.情景題：給定土地估價(jià)報(bào)告片斷的若干條件，其中有判斷、選擇、計(jì)算等小題目。5.計(jì)算題：包括計(jì)算思路、步驟、公式、參數(shù)設(shè)定、分級(jí)計(jì)算結(jié)果表達(dá)、計(jì)算單位等方面的考核，單項(xiàng)計(jì)算占20%，原理運(yùn)用類30%，綜合運(yùn)用類50%。6.案例分析：給定完整的案例，與現(xiàn)行法規(guī)、政策相結(jié)合，產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、規(guī)程掌握程度，設(shè)有問(wèn)答、選擇和計(jì)算題型。7.報(bào)告判讀：撰寫土地估價(jià)報(bào)告，以及報(bào)告規(guī)范格式，報(bào)告中潛藏的疏漏、錯(cuò)誤分析，考核估價(jià)原理、依據(jù)，稅的調(diào)整運(yùn)用等方面的內(nèi)容。案例分析題某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：

1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/p>

(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。4.根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);

對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)椋焊鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回。5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓，并簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn);作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。各出讓方式的基本特征如下：招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買，出價(jià)高者成交。掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：

A.確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期等;

B.擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等;

C.資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等;

D.相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析;

E.按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格;

F.試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果;

G.撰寫土地估價(jià)報(bào)告書;

H.將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。

(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。收集的資料包括：

1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：

A.開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

B.房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;

C.房屋重置成本;

D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

E.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料：

A.三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例;

B.土地還原率等參數(shù);

C.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

A.當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系;

B.待估宗地所在土地級(jí)別;

C.土地還原率等參數(shù);

D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

A.開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià);

B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;

C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);

D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。案例二A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評(píng)估公司受其委托，評(píng)估出該宗土地在2002年9月1日的價(jià)格為1200萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬(wàn)元。2004年3月1日，因A公司無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬(wàn)元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評(píng)估公司賠償該110萬(wàn)元損失。而B評(píng)估公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)B評(píng)估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。

(1)銀行按照估價(jià)值的83%貸款給業(yè)主，比例過(guò)高，對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠，而貸款比例的決定權(quán)在銀行，而非評(píng)估公司。(2)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2002年9月1日，拍賣時(shí)間為2004年3月1日，時(shí)隔1.5年，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。(3)土地拍賣屬于短期(快速)和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，其成交價(jià)格可能低于公開市場(chǎng)價(jià)格。(4)土地拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款也可能低于公開市場(chǎng)價(jià)值。(5)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在其出具的土地估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，對(duì)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任;如果B公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任案例三某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。請(qǐng)依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問(wèn)題：

(1)抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

(2)若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。

(3)對(duì)宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可選擇哪兩種方法，簡(jiǎn)述所用方法的基本程序。

(4)若待估宗地為劃撥用地，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估的技術(shù)路線。

(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對(duì)抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評(píng)估的特點(diǎn)有哪些，簡(jiǎn)述技術(shù)路線。(1)抵押價(jià)格評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

(1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

(2)分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力;

(3)考慮抵押期間的耗損;

(4)測(cè)算成本構(gòu)成。

(2)若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。(1)年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;(2)地價(jià)內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);(3)特殊說(shuō)明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會(huì)同意并出具書面證明在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有。(3)對(duì)宗地進(jìn)行