福建福寧灣項目總體策劃報告課件

福建福寧灣項目總體策劃報告

王志綱工作室廣東投資顧問中心2008年5月福建福寧灣王志綱工作室廣東投資顧問中心2008年5月前言當我們接觸霞浦福寧灣圍墾項目時，我們?yōu)轫椖康暮陚ヒ?guī)模所感染。當我們調(diào)查項目時，我們?yōu)轫椖康膹碗s性而鼓舞。單就福寧灣圍墾ＢＯＴ建設項目而言僅僅只是一種做法，但如果我們志存高遠，在海西乃至東南沿海的高度審視時，項目蘊藏的巨大市場和發(fā)展?jié)摿κ刮覀儼l(fā)現(xiàn)和意識到，這個２０余平方公里幾乎如澳門一樣大的項目，具有更大的價值。各個方向的調(diào)查與研究匯聚一處，表明這可以是一個新城市建設項目，可以是一個大規(guī)模的休閑旅游度假區(qū)項目。這個項目一經(jīng)建成，對海西區(qū)和海峽兩岸會產(chǎn)生深遠影響。因此，當我們審視項目時，我們不斷告訴自己，小心而慎重地處理項目相關的各種因素，理性地調(diào)查市場，整合各種因素間的聯(lián)系，以感性需求定位項目，影響城市，顛覆市場，首保成功，然后卓越。前言當我們接觸霞浦福寧灣圍墾項目時，我們?yōu)轫椖康暮陚ヒ?guī)模任何項目發(fā)展都必須得天時、地利、人和。馬英九成功當選使海峽情勢大變，經(jīng)濟發(fā)展將成為兩岸主旋律，是天時；擁有東南沿海寶貴的土地和濱海資源，是地利；投資人把握歷史機遇的氣魄和果斷，與當?shù)卣腿巳焊叨纫恢拢侨撕?。隨著交通條件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海邊小城，憑藉自身的豐富的海洋資源優(yōu)勢，霞浦福寧灣項目有條件成為東南沿海度假天堂中的一顆燦爛明珠。任何項目發(fā)展都必須得天時、地利、人和。馬英九成功當選使海峽情目錄第一章霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標項目概況福寧灣BOT圍墾項目基本情況霞浦房地產(chǎn)市場項目SWOT分析項目目標第二章外部環(huán)境提升項目價值跳出項目看項目看海西發(fā)展戰(zhàn)略看三都澳定位看霞浦看社會發(fā)展——休閑時代看霞浦城市發(fā)展——蝶變演繹“雙城記”目錄第一章霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標目錄第三章內(nèi)部環(huán)境提升項目價值福寧灣圍墾項目地理環(huán)境評價項目定位第四章區(qū)域功能構建海峽合作論壇永久會址36洞世界島高爾夫球場超五星級海島式主題度假酒店松山巨型媽祖坐像石窟現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場生態(tài)灘涂水產(chǎn)養(yǎng)殖及加工區(qū)濱海濕地公園閩東宜居濱海新城。目錄第三章內(nèi)部環(huán)境提升項目價值第四章區(qū)域功能第一章霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標第一章霞浦項目自身條件、房地產(chǎn)市場及項目目標霞浦福寧灣圍墾項目位于霞浦縣城東南側福寧灣,圍墾總面積34100畝，東面向大海。其中：農(nóng)業(yè)區(qū)16400畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)7460畝，滯洪區(qū)7640畝，新城區(qū)建設用地2600畝。海堤全長5434m。堤線朝向開敞式海域。

項目概況霞浦福寧灣圍墾項目位于霞浦縣城東南側福寧灣,圍墾總面積341

地塊現(xiàn)狀：海堤內(nèi)主要為大面積的尚未開發(fā)的高灘地，近岸為巖灘、礫石灘、灣的中部過度為淤泥灘。地塊四至：北至塔下山、松山，并與中心城連接；南靠南歧山尖鼻頭；西接福寧工業(yè)園；東臨福寧灣。地塊屬性：屬于濱海型灘涂用地。地塊現(xiàn)狀：海堤內(nèi)主要為大面積的尚未開發(fā)的高灘地，近岸為巖灘福寧灣圍墾項目地塊區(qū)位：位于霞浦新城東南部。面向東海。福寧灣圍墾項目實際造地26460畝福寧灣圍墾項目地塊區(qū)位：位于霞浦新城東南部。面向東海。福寧灣項目現(xiàn)狀圖片項目現(xiàn)狀圖片項目概況福寧灣BOT圍墾項目基本情況霞浦房地產(chǎn)市場項目SWOT分析企業(yè)目標及項目開發(fā)思路項目概況

資料一：2005-2007年霞浦縣土地拍賣情況（霞浦縣國土資源局提供）年份面積（畝）成交價（萬元）宗數(shù)均價(萬元/畝）每宗平均成交畝數(shù)2005年90.6147391.923481.57622.62006年57.5729978.6122173.32428.82007年104.30231285.8383299.95434.76說明：從2005年至2007年三年間，霞浦縣拍賣土地共計9宗，拍賣土地面積合計255.488畝。其中每宗總平均用地28畝。都是很小的地塊，加上時間因素，單價較高。資料一：2005-2007年霞浦縣土地拍賣情況年份面積成交

資料二：霞浦縣2006年-2007年各類房地產(chǎn)供應及銷售情況

物業(yè)類型批準預售面積（萬m2)銷售面積（萬m2)銷售率（﹪）銷售金額（萬元）住宅28.8619.6968.2255963.22商業(yè)用房4.251.842.359666.01辦公樓0.130.13100486.92其他0.040.54736.47合計33.2822.1666.5966852.62（霞浦縣房管所提供）說明：銷售比約66.59%，當前房地產(chǎn)市場狀態(tài)良好；住宅和辦公樓銷售尤為突出，商業(yè)用房銷售情況不太理想。資料二：霞浦縣2006年-2007年各類房地產(chǎn)供應及銷售2006年全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)28家，共有開發(fā)項目13個，其中已開工項目9個，施工面積30.59萬平方米，新開工面積16.73萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資27793萬元，占城鎮(zhèn)固定投資額的26.5%，與2005年同比投資上升3.3%，其中住宅投資13105萬元，同比增長27.25%.2006年全縣商品房合同銷售備案629份，銷售備案總面積6.6萬平方米，銷售備案總金額17356.7萬元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面積16.29萬平方米，比上年增加9.33%.銷售金額16507.56萬元?？罩妹娣e比上年同期下降75%。2006年，非住宅商品房平均價格為4522元/平方米，商品房住宅均價2261元/平方米，據(jù)調(diào)查，2007年商品房住宅均價約至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，別墅3610元/平方米；2006年1-12月，全縣共辦理房地產(chǎn)抵押權登記1860宗，面積36.84萬平方米，信貸金額為43202萬元。其中商品房按揭抵押638宗，面積6.52萬平方米，金額10924.1萬元，占業(yè)務量的34.3%，預售商品房抵押轉現(xiàn)房抵押284家，面積2.96萬平方米，金額3758.2萬元。（資料由霞浦縣房管所提供）2006年全縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)28家，共有開發(fā)項目13個，資料三：霞浦縣人口情況年份總人口（人）總戶數(shù)（戶）非農(nóng)業(yè)（人）非農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)（戶）戶均（人）2003514828142246149500471613.622004517646144721154355432373.572005517336145939156115441003.542006518243148275158475453513.49資料來源：寧德統(tǒng)計局說明：1、霞浦非農(nóng)業(yè)人口，即城鎮(zhèn)人口約15萬，戶數(shù)約4萬5戶。2、近幾年霞浦城鎮(zhèn)人口每年增長幾千人，約1千戶。增長率約6-7%。3、如果將霞浦其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口排除，縣城約10萬人口，戶數(shù)3萬余。按增長率每年約2000套新房。而且?guī)缀鯚o外來人口。資料三：霞浦縣人口情況年份總人口（人）總戶數(shù)（戶）非農(nóng)業(yè)（人說明：1、霞浦城市容納力有限，基礎弱，外來人口少，城市增容速度雖快總量少。2、2600畝按中等開發(fā)強度計算將容納約8萬人口。2600畝土地供應短期內(nèi)顯然遠遠超出霞浦城市的容納力。這里還沒有計算城市其它推向市場的建設用地（目前平均每年推出１００畝）。3、如果2600畝的建設用量在霞浦消化(按平均城市容積率計算)，需要將城市現(xiàn)有人口全部遷移至此，缺乏現(xiàn)實性，同時要求項目必須具備超強吸引力的產(chǎn)品。4、目前看，項目區(qū)位偏離城市中心，如果缺少超常規(guī)手段拉動，靠城市現(xiàn)有成長速度，市場對本項目認知度不會太高，二級市場的土地價格有天花板。5、開發(fā)2600畝土地，目標市場不能只集中在霞浦，需要利用福寧灣圍墾項目潛力資源，在更廣闊的市場上競爭。6、基于此，福寧灣圍墾項目核心是提升項目價值（從城市經(jīng)營角度亦如此）。說明：（S）優(yōu)勢海峽環(huán)境：馬英九當選臺灣地區(qū)領導人，使海峽兩岸局勢一定有相當改變，一個中國之下，“兩岸共同市場”成為可能，霞浦臺緣關系深厚，為項目打造提供了良好的政治環(huán)境。規(guī)模優(yōu)勢：圍墾項目總面積34100畝，實際造地26460畝，其中：建設用地2600畝、滯洪區(qū)7640畝，農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖用地23860畝，規(guī)模效應的優(yōu)勢非常明顯，有機會打造出各類特色產(chǎn)品。新城市優(yōu)勢：項目處于霞浦城市濱海新城區(qū)域內(nèi)，容易提升產(chǎn)品價值。政府資源優(yōu)勢：福寧灣圍墾項目是省重點工程，受到省、市、縣三級政府的高度關注，與當?shù)卣P系良好，得到霞浦縣政府的大力支持。環(huán)境資源：項目北臨塔下山、松山，東南面海，景觀資源絕佳。項目擁有海洋、湖面、山體、河流、濕地、岸灘、海堤、林木等多種資源，擁有宗教文化資源，養(yǎng)殖、種植等生產(chǎn)活動，可充分利用這些資源增加項目的看點，同時提升項目的附加值。企業(yè)優(yōu)勢：多年成功ＢＯＴ經(jīng)驗，資源豐富，優(yōu)秀團隊。

（S）優(yōu)勢海峽環(huán)境：馬英九當選臺灣地區(qū)領導人，使海峽兩岸局勢所在城市小、規(guī)模小，基礎弱、經(jīng)濟總量?。辉谛∈袌鲞M行大規(guī)模開發(fā)困難；城市增長慢：項目雖然規(guī)劃是濱海新城一部分，但按現(xiàn)有速度”正?！俺鞘性鲩L，需要相當長的時間才能發(fā)展到項目地塊；

（W）劣勢所在城市小、規(guī)模小，基礎弱、經(jīng)濟總量?。辉谛∈袌鲞M行大規(guī)模開海峽兩岸共同市場為項目帶來機會，福建省“先行先試”的對臺政策為項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機會；環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)域的建設，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務。環(huán)三都澳區(qū)域發(fā)展，對項目產(chǎn)生正面影響（工作室在說服寧德政府在臺灣做廣告），給項目帶來發(fā)展機會；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多城市的人均GDP超過3000美元，生活水平的不斷提高，休閑時間的不斷增加，將促進休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。霞浦旅游資源豐富，有可能成為旅游目的地。閩東地區(qū)旅游原本落后，給項目發(fā)展帶來機會。（0）機會（0）機會（0）機會博鰲亞洲論壇福建地區(qū)首家會員單位，與福建省政府相關部門一起首倡舉辦“海峽西岸經(jīng)濟區(qū)論壇”，并于2006年、2007年連續(xù)兩年成功舉辦了第一、二屆海峽西岸經(jīng)濟區(qū)論壇。溫福鐵路的開通和高速公路的便捷，拉近霞浦與長江三角洲的距離。（0）機會博鰲亞洲論壇福建地區(qū)首家會員單位，與福建省政府相關當?shù)厥袌鰧椖恐尾蛔?，是項目面臨的較大考驗；項目時間跨度長，政府支持力度的變化可能給項目造成風險；項目時間跨度長，市場變化給項目帶來風險；不可抗拒的自然風險如地震、臺風、海嘯、及意外事故等引起的風險。（T）風險當?shù)厥袌鰧椖恐尾蛔?，是項目面臨的較大考驗；（T）風險綜述三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設及配套工程，工程時間跨度較大。由于項目所在當?shù)亟?jīng)濟總量小，故項目定位應該從更高更遠的角度謀劃。著眼于海峽西岸，跳出本地市場，去規(guī)劃設計項目。因此我們需要的是用超前的眼光來定位項目，并與其他項目形成協(xié)同互補關系，共同做大市場；充分與政府合作，配合政府加快濱海新城城市建設。積極與國內(nèi)外資本市場對接，緩解資金壓力；加強團隊建設，借鑒其他成功項目，彌補開發(fā)經(jīng)驗的不足，做好打大仗的企業(yè)準備。綜述三年完成海堤工程，第三年至第五年完成墾區(qū)建設及配套工程，

不謀全局者，不足謀一域。不謀萬世者，不足謀一時。福寧灣項目主要面臨城市容納力不足問題。在小市場做大生意。既然要做大生意，就需具備大生意的眼光，必須跳出項目看項目，才可能爭取更大的市場。不謀全局者，不足謀一域。福寧灣項目主要面臨城市容納力不關鍵點：利用外部環(huán)境因素創(chuàng)造價值國際環(huán)境，臺海環(huán)境，寧德環(huán)境，三都澳環(huán)境，霞浦環(huán)境，福寧灣環(huán)境

2.利用內(nèi)部環(huán)境因素創(chuàng)造價值霞浦福寧灣圍墾項目工程規(guī)劃，圍墾項目市場定位，圍墾項目規(guī)劃，圍墾項目設計，圍墾項目的經(jīng)營等3.正確處理與政府關系，在保證綜合效益的基礎上，才能保證項目的成功。要點是在更高的視角上審視項目，從海西戰(zhàn)略的眼光看霞浦的未來，從三都澳寧德的發(fā)展看未來，從霞浦自身的城市發(fā)展看未來，與當?shù)卣献?，共同打造新霞浦?/p>

目標：提升建設用地價值目標：提升建設用地價值第二章外部環(huán)境提升項目價值第二章外部環(huán)境提升項目價值

看項目的角度不同，選擇也不同1、從松城（霞浦）看項目——濱海新城區(qū)2、從寧德看項目——縣城的宏偉藍圖3、從三都澳看項目——未來三都澳休閑中心區(qū)4、從閩東看項目——新城市，增長極5、從福建看項目——三都澳的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，度假中心6、從浙江東南看項目——未來產(chǎn)業(yè)之所7、從江西看項目——離大碼頭很近的地方8、從海西發(fā)展看項目——中國對接臺灣漁業(yè)的主要交易中心9、從華東看項目——休閑勝地，東南沿海最美的沙灘10、從中國看項目——有文化的詩歌之城11、從世界看…………有特點之所

比較而言，其中重要者有:1、海西發(fā)展戰(zhàn)略對項目的關系，以福州為中心，2小時經(jīng)濟圈。2、三都澳（寧德）發(fā)展對項目的關系，最好的休閑資源，捆綁營銷。3、霞浦新城市發(fā)展與項目的關系。4、迎接休閑時代的到來。（與華東區(qū)關系）工作室觀點比較而言，其中重要者有:工作室觀點跳出項目看項目看海西發(fā)展戰(zhàn)略看三都澳定位看霞浦看社會發(fā)展——休閑時代看霞浦城市發(fā)展——蝶變演繹“雙城記”跳出項目看項目海西經(jīng)濟區(qū)的內(nèi)涵關鍵詞：海峽經(jīng)濟區(qū)、納入國家經(jīng)濟版圖、國家戰(zhàn)略、發(fā)展模式與眾不同、政策眷顧須強調(diào)“大海峽經(jīng)濟區(qū)”是在“一國兩制”框架下的中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的一種新思路。其本質(zhì)意義在于以經(jīng)濟為紐帶，在大陸和臺灣地區(qū)之間建立一種互利雙贏的經(jīng)濟合作關系，以實現(xiàn)臺海兩岸的和平、合作、共同發(fā)展。同時，可以在“一國兩制”的框架下把中國臺灣及臺灣海峽整體納入整個國家發(fā)展規(guī)劃，和經(jīng)濟版圖。因此“海西經(jīng)濟”發(fā)展是構筑“大海峽經(jīng)濟區(qū)”的必要準備和物質(zhì)基礎。據(jù)國家“十一五規(guī)劃綱要”精神――充分把握國際、國內(nèi)政治經(jīng)濟環(huán)境變化的大趨勢，從更廣泛的空間和時間的發(fā)展進程來重新審視海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的定位，以空間拓展實現(xiàn)時間的跨越，以時間的積累達到空間的融合。因此可以看出海西經(jīng)濟區(qū)的國家戰(zhàn)略意義，大于海西區(qū)域利益本身。這給我們一個提示：海西的發(fā)展模式和成長路徑將與眾不同。除了由“內(nèi)生資源”引發(fā)的市場推動力外，最重要的是它將享受到國家政策指引和惠顧。海西經(jīng)濟區(qū)的內(nèi)涵關鍵詞：海峽經(jīng)濟區(qū)、納入國家經(jīng)濟版圖、5小時爭奪帶海西情勢地圖海峽經(jīng)濟區(qū)

5小時爭奪帶海西情勢地圖海峽經(jīng)濟區(qū)提升提升提升提升關鍵詞：兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶延伸兩翼、對接兩洲，拓展一線、兩岸三地，縱深推進、連片發(fā)展，和諧平安、服務全局?？傮w城市群結構特征：以廈漳泉都市圈，福寧莆都市圈的雙極結構下，形成覆蓋全福建的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡體系。以沿海高速東西軸向形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略提升帶，向西北部腹地以龍巖、三明、平南連線形成輻射帶；都市核心圈臨海港口區(qū)域形成預留戰(zhàn)略發(fā)展帶，突出臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征：閩南都市圈以化工、電子、機械裝備，休閑服務業(yè)為主；閩東水產(chǎn)漁業(yè)、農(nóng)業(yè)、機電、造船、冶煉、化工等。未來將發(fā)展成集臨港重化、港口貿(mào)易、現(xiàn)代服務及高新產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群結構和城市群落體系。開放度和參與國際競爭力度不斷提升。海西經(jīng)濟區(qū)總體戰(zhàn)略框架關鍵詞：兩翼、雙極、提升帶、輻射帶、發(fā)展帶海西經(jīng)濟區(qū)總體戰(zhàn)略

海西戰(zhàn)略總體上是一省經(jīng)濟區(qū)，對臺戰(zhàn)略是國家層面的事，政經(jīng)大事都在國家。省里只好“卡拉ＯＫ”，自娛自樂。海西經(jīng)濟總量小、底子薄，缺少“領頭羊”；面對全國區(qū)域經(jīng)濟轉型的大勢，海西高不成底不就，處境比較尷尬。近年來盡管有了長足的發(fā)展，但與周邊經(jīng)濟區(qū)相比差距不斷加大。區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡，區(qū)域內(nèi)部城市群落構建及城鎮(zhèn)體系建設有待進一步改善，結構性矛盾依然存在。盡管臨海資源優(yōu)越，但內(nèi)部一體化程度底，缺少統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。各自為戰(zhàn)，資源配置和利用效率低。海西經(jīng)濟內(nèi)部發(fā)展不平衡，區(qū)內(nèi)競爭十分激烈；現(xiàn)代服務水平低，拖累發(fā)展；面臨自然資源供給與生態(tài)環(huán)境保護面臨壓力；軍事備戰(zhàn)因素的影響；工作室觀點：挑戰(zhàn)海西戰(zhàn)略總體上是一省經(jīng)濟區(qū)，對臺戰(zhàn)略是國家層面的事，政經(jīng)國家海域發(fā)展戰(zhàn)略意圖深遠，政治導向意圖清晰，對海西來說既是責任，又是重要機遇；海西納入國家主體功能規(guī)劃重點項目，表明海西已正式進入國家生產(chǎn)力總體布局的戰(zhàn)略層面；臺海局勢伴隨馬英久上臺，兩岸經(jīng)貿(mào)往來明顯加快，改善經(jīng)濟作為第一要務，雙邊開放度會加大；由于海西區(qū)域與外部聯(lián)系的交通環(huán)境得到大大改善，區(qū)域內(nèi)城市群落結構逐漸清晰，發(fā)展的基本框架業(yè)已全面鋪開；伴隨國際經(jīng)濟一體化加深，臨港重工業(yè)化趨勢越將顯著。國際和國內(nèi)壟斷資本正紛紛爭灘布局具有戰(zhàn)略區(qū)位的港口城市。海西經(jīng)濟區(qū)臨海區(qū)位的資源優(yōu)勢及投資洼地效應十分明顯，對國際資本和國內(nèi)壟斷企業(yè)具有較大的吸引力；WTO不斷加深，加快和拓展臨海自由貿(mào)易區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)建設也將是臨海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，海西區(qū)域是大陸與臺灣經(jīng)貿(mào)的前沿，承接臺灣港口與貨物入內(nèi)將可能是今后的大勢所趨；未來幾年內(nèi)海峽關系趨于緩和，三通和直航后有利于西岸經(jīng)濟快速、平穩(wěn)發(fā)展。以“高科技光電、現(xiàn)代服務”業(yè)為主的第四次臺產(chǎn)轉移浪潮正在醞釀形成。工作室觀點：機遇

國家海域發(fā)展戰(zhàn)略意圖深遠，政治導向意圖清晰，對海西來說既是責工作室觀點一：機會永遠給有準備的人的。海峽經(jīng)濟區(qū)、海西經(jīng)濟區(qū)、兩岸三地，國家政策，“先試先行”等等，平心而論，不是給某個政府的，不是給某個企業(yè)或某個人的，是公平的對所有機構的。誰能在新環(huán)境之下，爭取機會，要看誰的準備更充分，更關鍵的是比速度，看誰速度快。從目前經(jīng)濟總量看，廣東省已經(jīng)超出臺灣，但與廣東臨近省份承接廣東方面的投資并不大。從此角度說，欲分臺灣蛋糕，速度應該更快，而且，承接的內(nèi)容應該更多。

工作室觀點一：機會永遠給有準備的人的。工作室觀點二：臺資轉移變道的啟示①臺灣珠三角長三角福建沿海產(chǎn)業(yè)高端？工作室觀點二：臺資轉移變道的啟示①臺灣珠三角長三角福建沿海產(chǎn)工作室觀點二：軟實力大于硬指標②在以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導的第二次產(chǎn)業(yè)轉移過程中，臺資進入?yún)^(qū)域由珠三角地區(qū)的東莞轉向以昆山、蘇州為代表的長三角地區(qū)，構成了臺資的第一次轉移變道。其實在相對高端產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的第二次轉移浪潮中，以IT電子產(chǎn)業(yè)為主的臺資，除看重交通條件、土地成本以及勞動力成本等硬指標外，更加看重商務環(huán)境、人才可得性以及環(huán)境資源等軟指標，更加強調(diào)宜創(chuàng)業(yè)、宜居住、宜休閑的城市環(huán)境。昆山更多得益于背靠大上海，昆山臺灣產(chǎn)業(yè)形成的同時，上海的古北已經(jīng)形成了近30萬臺灣人聚集的國際生活區(qū)。為什么臺灣進入中國，產(chǎn)業(yè)轉移一次次地變道？工作室觀點二：軟實力大于硬指標②在以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導的第二工作室觀點：臺灣產(chǎn)業(yè)向大陸轉移的四個階段第一次浪潮第二次浪潮第三次浪潮第四次浪潮特征：“三來一補”勞動密集型輕工產(chǎn)業(yè)，集中在珠三角特征：以IT為主的技術密集型產(chǎn)業(yè)，集中在長三角輕工電子重化工現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)特征：以重化工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的資金與技術密集型產(chǎn)業(yè)特征：以光電高新技術、現(xiàn)代服務業(yè)為主，剛剛開始產(chǎn)業(yè)時間工作室觀點：臺灣產(chǎn)業(yè)向大陸轉移的四個階段第一次浪潮第二次浪潮

１、第一階段：輕工產(chǎn)業(yè)轉移時間：上世紀80-90年代。產(chǎn)業(yè)特征：“三來一補”、啟動門檻低；地區(qū)以港臺為主。集中區(qū)域：珠三角、閩三角2、第二階段：ＩＴ產(chǎn)業(yè)轉移時間：2000年左右；產(chǎn)業(yè)特征：產(chǎn)業(yè)附加值高，轉運速度快，人員素質(zhì)要求高；以臺灣產(chǎn)業(yè)為主。集中區(qū)域：依托香港機場的東莞地區(qū)；依托上海虹橋機場的昆山。3、第三階段：重工業(yè)及農(nóng)業(yè)，進軍大陸腹地。4、第四階段：以光電等代表的高新技術產(chǎn)業(yè)，開始全面對接。

注：第一階段福建閩南地區(qū)憑借“五緣”優(yōu)勢，積極接受輕工產(chǎn)業(yè)轉移，成就了今日的產(chǎn)業(yè)基礎。但到第二階段時，缺少國際化轉運平臺，比不過昆山了。但到第四階段時，以廈門為代表，在城市發(fā)展水平到了一定階段，配套、居住環(huán)境及現(xiàn)代服務提高后，成為首選。１、第一階段：輕工產(chǎn)業(yè)北接溫州、直上長江三角洲，成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)連接長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的重要橋梁和聯(lián)接兩岸、內(nèi)陸與海外的前沿區(qū)域。肩負支撐海西的區(qū)域使命。海西東北翼發(fā)展迫切需要形成一個次級中心城市，與福州共同發(fā)揮核心帶動作用。環(huán)三都澳區(qū)域在海西東北翼區(qū)域內(nèi)具有突出的比較優(yōu)勢：門戶區(qū)位與港口優(yōu)勢、發(fā)展臨港重化產(chǎn)業(yè)的巨大潛力以及相對占優(yōu)的城鎮(zhèn)基礎，為其成為輻射海西東北部區(qū)域的新增長極提供了有力支撐。三都澳（寧德）——優(yōu)勢區(qū)域北接溫州、直上長江三角洲，成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)連接長江三角洲經(jīng)

三都澳東南沿海黃金海岸的斷裂點后發(fā)優(yōu)勢的處女地

環(huán)三都澳區(qū)域是中國東南沿海唯一尚未大規(guī)模開發(fā)的天然深水良港，其港口條件世界罕見，具有極高的戰(zhàn)略開發(fā)價值。三都澳東南沿海黃金海岸的斷裂點環(huán)三都澳區(qū)域是中福建“十一五”規(guī)劃中的三都澳——產(chǎn)業(yè)升級的重要戰(zhàn)略空間環(huán)三都澳區(qū)域的深水港口條件在福建六大深水港灣中首屈一指，擁有相對充足的后備土地資源、水資源以及能源供給，而且靠近長三角，綜合競爭優(yōu)勢條件十分突出，有條件成為福建省產(chǎn)業(yè)重化升級的重要戰(zhàn)略空間。福建“十一五”規(guī)劃中的三都澳——產(chǎn)業(yè)升級的重要戰(zhàn)略空間環(huán)三都大型臨港產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟全球化的推動下，中國已經(jīng)進入了改革開放以來的第二波沿?；顺薄＿@一歷史時期，我國面臨著國際重化產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模轉移，同時在基礎資源高度依賴國際供給的趨勢下，國內(nèi)基礎重化產(chǎn)業(yè)對深水港的物流支撐也產(chǎn)生了巨大需求，引發(fā)了國內(nèi)外大型重化產(chǎn)業(yè)向深水港區(qū)的轉移和集聚。在以港口為核心資源的臨港產(chǎn)業(yè)集群崛起的趨勢下，港口、港區(qū)發(fā)展可以不再依賴于城市或是后方腹地支撐，因此包括環(huán)三都澳區(qū)域在內(nèi)的沿海后發(fā)地區(qū)，獲得了追趕先發(fā)地區(qū)的發(fā)展機遇。環(huán)三都澳區(qū)域處于全國南北海岸線的中心點，處于長江三角洲、海峽西岸和臺灣三大經(jīng)濟區(qū)之間的核心位置，是海西經(jīng)濟區(qū)對接長三角的直接門戶，對臺交通便利，也是距離江西、浙江和福建部分內(nèi)陸地區(qū)直線距離最短的出?？?。由于極具價值的港口資源優(yōu)勢，在中國第二波沿?；顺敝校h(huán)三都澳區(qū)域的港口價值空前凸顯，有望吸引大型臨港產(chǎn)業(yè)集聚。中國第二波沿?；顺敝械娜及蘑俅笮团R港產(chǎn)業(yè)中國第二波沿?；顺敝械娜及蘑傧∪钡乃{色生態(tài)海灣中國正逐步踏入休閑經(jīng)濟“井噴期”，尤其是長三角等較發(fā)達地區(qū)的消費需求規(guī)模巨大、增長迅猛。而在中國消費快速升級趨勢下，區(qū)域生態(tài)海灣資源卻日益稀缺。周邊區(qū)域休閑消費的增長對環(huán)三都澳區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和度假資源具有巨大需求。環(huán)三都澳區(qū)域是我國沿海距離長三角、臺灣等消費市場最近，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量最高，濱海度假資源最豐富的少數(shù)地區(qū)之一。隨著交通體系的改善，環(huán)三都澳區(qū)域與長三角的時空距離大大縮短，海濱度假、游艇及旅游服務業(yè)、海景地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，將成為其占領長三角市場的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。中國第二波沿?；顺敝械娜及蘑谙∪钡乃{色生態(tài)海灣中國第二波沿?；顺敝械娜及蘑趯幍率屑碍h(huán)三都澳區(qū)城市空間結構示意圖根據(jù)寧德城市總體規(guī)劃[2004-2020]之遠景構想：未來寧德的中心城市空間結構為：“一心一帶雙核三灣六區(qū)”。主要有城市灣、產(chǎn)業(yè)灣、度假灣三大灣區(qū)，度假灣區(qū)就是霞浦的東吾洋、官井洋、東沖半島，東沖半島擁有的旅游資源極為豐富，既有外海又有內(nèi)海，景觀豐富而充滿變化大，是未來霞浦發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的核心資源之一。項目寧德市及環(huán)三都澳區(qū)城市空間結構示意圖根據(jù)寧德城市總體規(guī)劃[2環(huán)三都澳區(qū)城市功能及交通組織結構項目環(huán)三都澳區(qū)城市功能及交通組織結構項環(huán)三都澳城市圈是閩東北經(jīng)濟最活躍的地區(qū)；世界級天然良港，中國東南沿海專業(yè)國際門戶；海西戰(zhàn)略前沿

中國重要臨港重化工基地；環(huán)三都澳區(qū)域是我國沿海生態(tài)環(huán)境狀況最佳的地區(qū)之一。是距離長三角地區(qū)最近同時生態(tài)環(huán)境質(zhì)量最高、濱海度假資源最豐富的少數(shù)幾個地區(qū)之一。中國東南濱海之都。中國游艇之都。海峽兩岸漁業(yè)之都。閩東親水游集散地。倚山觀海綠色宜居之地。工作室觀點不是今天，而是明天的定位環(huán)三都澳城市圈是閩東北經(jīng)濟最活躍的地區(qū)；工作室觀點不是今天，工作室觀點：從目前態(tài)勢看，環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)域的建設，已成為福建省尤其是寧德市重中之重的工作任務。而霞浦縣可以利用作為環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)東北向門戶的區(qū)域優(yōu)勢，打造成環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)最佳的生活配套基地，從而利用后發(fā)優(yōu)勢中的先發(fā)優(yōu)勢搶占先機，促進縣域經(jīng)濟快速發(fā)展。而本項目正是連接霞浦縣城與環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)的最佳區(qū)域，關注本項目就是關注霞浦的未來。霞浦縣應該積極參與三都澳的開發(fā)建設。

工作室觀點：從目前態(tài)勢看，環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)域的建設，已成為福建霞浦縣位于福建省東北沿海。地理坐標為北緯26°25′-27°07′,東經(jīng)119°46′-120°26′?？偯娣e1716平方公里。戶籍人口52萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口14.95萬人。通行閩東方言霞浦話。三沙鎮(zhèn)當?shù)鼐用穹窖源蟛糠忠蚤}南話方言為主，是福建閩南地區(qū)的移民后裔?？h人民政府駐松城街道。全縣轄2個街道、6個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)（其中3個民族鄉(xiāng)）：松城街道、松港街道、長春鎮(zhèn)、牙城鎮(zhèn)、西南鎮(zhèn)、沙江鎮(zhèn)、下滸鎮(zhèn)、三沙鎮(zhèn)、鹽田畬族鄉(xiāng)、水門畬族鄉(xiāng)、崇儒畬族鄉(xiāng)、柏洋鄉(xiāng)、北壁鄉(xiāng)、海島鄉(xiāng)。

霞浦縣基本情況霞浦縣位于福建省東北沿海。地理坐標為北緯26°25′-27°總體發(fā)展態(tài)勢2007年全縣生產(chǎn)總值51.12億元，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值28.67億元、工業(yè)總產(chǎn)值25.61億元，分別比上年增長4.3%和25.5%；財政一般預算收入1.75億元，增長16.9%，其中地方級財政收入1.24億元，增長19.0%；全社會固定資產(chǎn)投資11.67億元，增長38.3%；社會消費品零售總額18.54億元，增長11%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達8994元和4078元，分別增長10.5%和10.4%。2006年末戶籍人口52萬人。(以上數(shù)據(jù)由霞浦統(tǒng)計局提供)總體發(fā)展態(tài)勢2007年全縣生產(chǎn)總值51.12億元，農(nóng)林牧漁業(yè)霞浦有良好的生態(tài)環(huán)境霞浦山海相宜、港島灣灘組織、自然與人文匹配的獨特的旅游資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，成為典型、優(yōu)良的濱海城市，具有建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山、水環(huán)繞，現(xiàn)代化和可持續(xù)發(fā)展的新型城市區(qū)域的極為有利的條件和特質(zhì)，將迎來不可多得的發(fā)展良機。長三角500公里范圍內(nèi)的清潔海水幾乎污染殆盡，江浙海岸以泥質(zhì)和巖質(zhì)為主，缺乏沙灘。相比之下霞浦的優(yōu)勢非常突出，縣域自然旅游資源和人文旅游資源有機融合，山川海島、宗教文化、畬族風情交相輝映。擁有楊家溪等一批著名的風景名勝，更有東吾洋“天然內(nèi)?！?、東沖半島“百里沙灘”等大量尚未開發(fā)的海洋旅游資源。在環(huán)三都澳區(qū)域中霞浦占有近二分之一的海岸線，尤其以東沖半島為主的海灘為主的優(yōu)質(zhì)的休閑旅游度假資源是休閑時代的戰(zhàn)略性稀缺資源。

面對城市休閑消費的升級趨勢，霞浦具有海濱度假、游艇休閑、海景地產(chǎn)等市場供給條件。福寧灣項目，正處在東沖半島的門戶位置。霞浦有良好的生態(tài)環(huán)境霞浦山海相宜、港島灣灘組織、自然與人文匹已經(jīng)通車的同三高速和即將通車的溫福鐵路，使得霞浦由過去的交通末梢一躍福建連同浙江的重要通道。溫福鐵路的通車將后，大上海將進入4小時生活圈，以溫州為主的浙南地區(qū)更是2小時內(nèi)可以便捷到達。交通環(huán)境發(fā)展帶來機遇

已經(jīng)通車的同三高速和即將通車的溫福鐵路，使得霞浦由過去的交通

閩東區(qū)沿海經(jīng)濟重鎮(zhèn)海西重要的新型綠色工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地東南沿海的重要海洋休閑旅游目的地國內(nèi)一流的水產(chǎn)品精深加工基地海西先行的對臺合作試驗區(qū)“環(huán)三都澳區(qū)域”東部門戶，重要的衛(wèi)星城市綠色宜居城市……霞浦戰(zhàn)略定位閩東區(qū)沿海經(jīng)濟重鎮(zhèn)霞浦戰(zhàn)略定位產(chǎn)業(yè)規(guī)劃銀色產(chǎn)業(yè)帶：沿高速路產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)密集帶：外引內(nèi)調(diào)，提升發(fā)展“銀色產(chǎn)業(yè)帶”金色港灣：溪南臨港產(chǎn)業(yè)帶：以港興工，重拳打造“金色港灣”藍色半島：東沖半島濱海旅游區(qū)：高端定位，整體開發(fā)“藍色半島”綠色產(chǎn)業(yè)區(qū)：山區(qū)生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)，生態(tài)優(yōu)先，保護開發(fā)“綠色產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃銀色產(chǎn)業(yè)帶：沿高速路產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)密集帶：外引內(nèi)調(diào)，提升發(fā)新時代的到來：休閑時代休閑的定義

休閑（Leisure）是指人從一切工作（職業(yè)工作、家務勞作等）緊張狀態(tài)中超脫出來，以自己喜歡的、感到有價值的方式，去休息、放松和消遣，包括積極地、自發(fā)地參加社會活動和自由地安排個人生活的狀態(tài)。本質(zhì)就是從事一切工作以外的恢復身心、發(fā)展自我、充實精神的生活體驗。消費方式的革命式轉移消費的目標由生存消費轉移為休閑消費休閑是哲學和科學誕生的基本條件之一。休閑才是一切事物環(huán)繞的中心。

—亞里士多德.《政治學》新時代的到來：休閑時代休閑的定義休閑是哲學休閑與生產(chǎn)力的發(fā)展人們的時間可以分為三大類:一類是勞動時間，換取生活必要的勞動時間;第二類是必要的休息吃飯這類時間；第三類時間就是閑暇時間。生產(chǎn)力越不發(fā)達，人們?yōu)榱松鎰趧訒r間就越長，休閑時間越短。根據(jù)美國時代雜志99年的一篇文章談到，在原始社會時人們的閑暇時間只有10%。進入農(nóng)業(yè)社會，手工業(yè)這些時候大概人們的閑暇時間是17%。工業(yè)化時期的閑暇時間是23%，那么進入工業(yè)化社會以后，二十世紀中期，閑暇時間大概是39%。二十世紀八十年代以后進入后工業(yè)化社會，現(xiàn)在在一些發(fā)達國家閑暇時間占到了將近50%。

衡量人類進步的根本標準，是通過生產(chǎn)力水平的提高將社會必要勞動降低到最低限度，從而獲得更多的自由時間和充分的物質(zhì)保障。休閑時代的出現(xiàn)是人類文明發(fā)展的必然階段。休閑與生產(chǎn)力的發(fā)展衡量人類進步的根本標準，是通過生產(chǎn)力水平的休閑產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生經(jīng)濟社會發(fā)展/人們生活水平不斷提高/閑暇時間的增多休閑逐漸成為現(xiàn)代生活的一個組成部分休閑理念的確立（人類社會走向現(xiàn)代文明的重要標志）全新的休閑產(chǎn)業(yè)概念應運而生休閑產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生經(jīng)濟社會發(fā)展/人們生活水平休閑逐漸成為休閑理中國公民現(xiàn)有115天是法定休息日，1/3的時間都在休假；目前我國職工全年月平均工作天數(shù)為20.92天，全年月平均工作時間為167.4小時，全年工作總時數(shù)為2008.8小時，擁有的閑暇時間與美國、英國、日本等發(fā)達國家職工差不多。2007年全國合計出游人數(shù)16.1億人次，出游率122.5%,旅游消費7770.62億元，人均消費482.6元(城鎮(zhèn)居民人均消費906.9元，農(nóng)村居民人均消費222.5元)，入境旅游接待總人數(shù)超過1.2億人次，旅游創(chuàng)匯超過300億美元；出境旅游總量超過3400萬人次。(數(shù)據(jù)來源：國家旅游局)我國人均GDP到2020年將比2000年翻兩番。按照這個測算，到2015年，我國人均GDP將超過3000美元。根據(jù)世界旅游發(fā)展的經(jīng)驗，到人均GDP3000美元的時候，旅游業(yè)將出現(xiàn)高峰期。據(jù)美國有關部門的統(tǒng)計顯示：美國人有1/3的休閑時間,有2/3的收入用于休閑,有1/3的土地面積用于休閑。專家預測在美國今后幾年里經(jīng)濟結構中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員將占整個社會勞動力的80%一85%。數(shù)據(jù)：數(shù)據(jù)：旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表：

年代

社會發(fā)展狀況產(chǎn)品發(fā)展特點旅游市場發(fā)展特點70年代末至80年代末改革開放初期，國內(nèi)經(jīng)濟剛剛起飛；人們的眼界放開，生活水平開始提高以初級的觀光旅游為主，景點大規(guī)模的開發(fā)，但是產(chǎn)品結構單一，開發(fā)層次低、輔助設施落后。l

各地紛紛開發(fā)觀光旅游區(qū)；l

星級酒店出現(xiàn)；

旅游業(yè)成為人們生活中的一個新名詞，也是奢侈品。90年代

全國GDP迅猛增長，人民的生活、觀念發(fā)生了日新月異的改變.

產(chǎn)品依舊以觀光型旅游為主，服務設施上有了很大的改觀，逐步與國際慣例接軌。旅游+地產(chǎn)的代表作是深圳華僑城和杭州宋城。

旅游業(yè)水準不一，90年代初期，各種旅行社紛紛成立，消費者的選擇增加；主題公園在全國全面興起，同時出現(xiàn)不少旅游休閑房產(chǎn)。90年代末開始至今l

中產(chǎn)階級大量涌現(xiàn)，社會階層發(fā)生變化；l不少家庭步入小康；l

咨訊發(fā)達，生活方式改變，人們休閑方式產(chǎn)生革命式轉變。l

旅游產(chǎn)品中多了讓游客參與、留戀往返的內(nèi)容，經(jīng)營方式也有許多新嘗試；l

度假休閑的第二居所在發(fā)達城市涌現(xiàn)l

旅游產(chǎn)業(yè)已開始全面由觀光型向休閑型轉變，休閑業(yè)競爭加?。欢喾N旅游方式：自助游、高品質(zhì)主題游、出國游等；旅游、休閑、房產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)結盟，爭奪雙休日和節(jié)日市場的大餅。旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展史簡表：年代社會發(fā)展狀況產(chǎn)品發(fā)展特點旅霞浦休閑資源霞浦縣文化鉤沉深厚、自然風光優(yōu)美、人文名勝薈萃、旅游資源豐富，旅游發(fā)展優(yōu)勢明顯，是閩東旅游中心之一；隨著福寧高速公路全線通車，溫福鐵路、霞浦機場、三沙、溪南深水港碼頭等重大交通基礎設施項目相繼建成投入使用，霞浦將擁有陸、海、空俱全的交通網(wǎng)絡，并可望將成為閩東、浙南地區(qū)的交通樞紐。旅游景點和接待服務設施建設投資日增，2005年全縣旅游景點共接待境內(nèi)外游客48.3萬人次，旅游總收入2.79億元，占全縣GDP的5.46%，分別增長20.4%和37.7%?！跋计郑倚闹械哪瞧！?/p>

霞浦的性情：在對霞浦的市場調(diào)研中霞浦的山、海、川、島、林、田、宗、畬給我們留下了深刻的印象，這是一個民豐物阜、資源豐富的地方，大海和山形成這個城市豪爽與休閑的雙重性情。這里有非常獨特的文化，攝影、盆景、詩群是這個城市的三大文化現(xiàn)象。存在的問題：開發(fā)水平低，投入不足基礎設施不配套，專業(yè)人才嚴重缺乏。霞浦休閑資源霞浦縣文化鉤沉深厚、自然風光優(yōu)美、人文名勝薈萃、霞浦縣旅游資源基本類型與數(shù)量（資料由霞浦縣旅游局提供）主類地文景觀水域風光生物景觀自然資源小計遺址遺跡建筑與設施旅游商品人文活動人文資源小計共計亞類數(shù)3431027141424基本類型數(shù)目54615416452944占總數(shù)%11.369.0913.6434.099.0936.379.0911.3665.91100資源單體數(shù)目29101150125841286136占總數(shù)%21.327.368.0936.768.8242.652.948.8263.24100霞浦縣自然旅游資源三個主類，即地文景觀、水域風光、生物景觀；共有個10亞類，占全部自然旅游資源17個亞類的58.82%。人文旅游資源四大類：遺址遺跡、建筑與設施、旅游商品、人文活動中，霞浦共有13個亞類，占全部人文旅游資源17個亞類的17.65%。全縣有人文旅游資源基本類型29種，占全部人文旅游資源基本類型（84種）的34.52%，占全縣旅游資源基本類型（44個）的65.91%。從上表可以看出，霞浦縣人文旅游資源單體比自然旅游資源單體多，人文旅游資源基本類型也比自然旅游資源多，說明整個霞浦縣的人文底蘊比較深厚。霞浦縣旅游資源基本類型與數(shù)量（資料由霞浦縣旅游局提供）主類地與“先發(fā)”地區(qū)相比，霞浦的工業(yè)基礎有些薄弱，但留下了景色優(yōu)美的山、海、川、島，在休閑時代已經(jīng)到來的今天，這些是稀缺的戰(zhàn)略性資源。生態(tài)環(huán)境不可復制，工業(yè)發(fā)展必須以環(huán)境保護為前提，如果工業(yè)發(fā)展以犧牲環(huán)境為代價，其結果可能會令人扼腕嘆息。資源就是生產(chǎn)力，霞浦啟動休閑產(chǎn)業(yè)的時機到來了。霞浦在前進，但前進的速度不快；霞浦在發(fā)展，但發(fā)展的質(zhì)量不高，經(jīng)濟能量太?。幌计衷跀U張，但城市基礎設施嚴重缺乏；霞浦要邁向海洋時代，什么是關鍵性引擎項目？海西經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)三都澳區(qū)域戰(zhàn)略隨著海峽形勢的明朗而也將成為國家戰(zhàn)略，山雨欲來，潮汐磅礴將至，霞浦準備好了嗎？與“先發(fā)”地區(qū)相比，霞浦的工業(yè)基礎有些薄弱，但留下霞浦城市蝶變——演繹“雙城記”霞浦城市蝶變——舊城的所有功能在原有的空間范圍擴張，當現(xiàn)有的空間被填滿后,每一個功能將其新長出來的部分“外溢”到城市周圍。由于“外溢”部分的功能與老城依然保持著非常密切的依賴關系,使得中心區(qū)職能非但沒有減弱,反而得到進一步強化，產(chǎn)生中心區(qū)土地供給不足，地價上升的回波效應。于是中心區(qū)不得不拆除原有建筑，提高土地利用強度，開始新一輪的基礎設施更新?！巴庖纭夭ā笔匠砷L，對每一個單獨的“城市細胞”而言，可能是最經(jīng)濟的，如：可以最大限度的利用城市基礎設施；但對城市整體發(fā)展而言，可能是最浪費的，如：拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；城市財富積累的大量破壞和浪費；高企的地價使中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加，可能導致城市的競爭力下降，潛在的城市發(fā)展機會大量流失等等。老城發(fā)展之惑—“外溢”與“回波”舊城的所有功能在原有的空間范圍擴張，當現(xiàn)有的空間被填滿后,每“外溢—回波”模式下成長的城市，新老功能混合發(fā)展，不僅傳統(tǒng)功能趨于萎縮，新功能發(fā)育也會受到嚴重抑制。而這些新的功能恰恰是城市參與區(qū)域競爭，保持城市區(qū)域地位的關鍵領域。這些領域包括：教育、研發(fā)、高科技產(chǎn)業(yè)、娛樂、遠程貿(mào)易、高檔居住和區(qū)域交通等等。其結果必然導致城市中心功能的高度集中?！巴庖纭夭ā笔桨l(fā)展，除非遇到天然的障礙，可能會本能的向所有方向發(fā)展（即所謂“攤大餅”）。老城發(fā)展之惑—“外溢”與“回波”:“外溢—回波”模式下成長的城市，新老功能混合發(fā)展，不僅傳統(tǒng)功霞浦現(xiàn)有的老城區(qū)街道擁擠嘈雜，公建設施配套落后，早已不堪重負。從霞浦現(xiàn)有的霞浦新城控制性規(guī)劃來看新城一期就是老城區(qū)的外溢，并且新城一期與工業(yè)園區(qū)相互干擾，難以集中發(fā)展?！巴庖纭辈糠值墓δ芘c老城依然保持著非常密切的依賴關系,這種發(fā)展模式必將導致老城區(qū)功能進一步強化,而新城則可能極度發(fā)育不良。老城更累了！霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路老城區(qū)新城一期城市以外溢的形式在延展霞浦現(xiàn)有的老城區(qū)街道擁擠嘈雜，公建設施配套落后，早已不堪重負霞浦新城一期正以“攤大餅”的方式在發(fā)展。雖然城市空間在逐漸地向東延伸，但這種新城區(qū)發(fā)展主要還是依附在老城區(qū)的基礎上，沒有體現(xiàn)公共設施導向。這種城市發(fā)展方式由于拆遷成本高，加上城市財政投入不足，使得建成的空間依然非常局促，并難以擺脫老城區(qū)的磁力。這種發(fā)展方式在較長的時間內(nèi)將難以充分體現(xiàn)霞浦的海洋資源優(yōu)勢，并且加大了城市的總體建設成本。霞浦新城一期正以“攤大餅”的方式在發(fā)展。雖然城市空間在逐漸地抓住跨越式發(fā)展的大好時機“跨越”式城市發(fā)展模式的核心概念：在城市高速成長初期，將城市內(nèi)部部分傳統(tǒng)職能整體遷移到現(xiàn)有城市建成區(qū)以外的發(fā)展模式。其最大的特點是：①不僅是局部職能（如居住或工業(yè)）的遷移，而且要建立一個完整穩(wěn)定的社會服務體系；②轉移后新區(qū)的主導職能不再僅僅是老城相應功能的延伸，而是徹底壓倒和取代老城該項城市職能；③最終在規(guī)模和質(zhì)量上要全面超過老城?！翱缭健笔匠砷L不是指建設一些新的開發(fā)區(qū)或新區(qū)，而是在現(xiàn)有體制之外建設一座全新的城市?？缭桨l(fā)展需要“外源”力量，隆德集團建設的福寧灣項目對霞浦城市發(fā)展來說，是城市發(fā)展的超級引擎。是城市名片。在海西經(jīng)濟圈建設和環(huán)三都澳區(qū)域建設等宏觀背景下，霞浦不應該選擇“外溢—回波”式的常規(guī)發(fā)展模式來應對將可能出現(xiàn)的超常規(guī)發(fā)展的現(xiàn)實，要抓住跨越式發(fā)展的大好時機。抓住跨越式發(fā)展的大好時機“跨越”式城市發(fā)展模式的核心概念：在霞浦要成為閩東北縣域經(jīng)濟的領跑者，就必須比其同處于發(fā)展中鄰居跑得更快，這就決定霞浦未來的發(fā)展是“跨越式”的。將老城不堪重負的職能精簡出去；為旺盛分蘗的新功能尋找足夠的成長空間；將老城背負的沉重壓力變成新城發(fā)展的巨大機會。霞浦八山一水一分田，城市發(fā)展受到沿海丘陵地形的嚴重制約,城市由此向東發(fā)展。滄海桑田，原先的沿海灘涂逐漸成為城市的一部分。如赤岸。優(yōu)化方案是選擇建一座新城，一個足以同古老的松城相輝映的美麗新城，她是霞浦邁向海洋時代的標志。霞浦優(yōu)美而綿長的海岸線、豐富而優(yōu)越的海洋資源決定霞浦邁進海洋時代，這是霞浦的歷史使命。霞浦要成為閩東北縣域經(jīng)濟的領跑者，就必須比其同處于發(fā)展中鄰居小結：福寧灣項目建設濱海新城的現(xiàn)實意義在新的海西經(jīng)濟環(huán)境下，城市化水平高低是決定競爭成敗的關鍵因素；三都澳經(jīng)濟圈勢對霞浦產(chǎn)生重大影響，作為三都澳經(jīng)濟圈的東部門戶，整合各種資源，建設三都澳的配套基地是霞浦未來的重要選擇；霞浦要成為閩東北縣域經(jīng)濟的領跑者，須比其同處于發(fā)展中鄰居跑得更快，這就決定霞浦未來的發(fā)展是“跨越式”的，福寧灣項目是跨越式發(fā)展的源動力；霞浦下一步城市發(fā)展的方向必然是東擴、南移、面海，打造美麗的濱海城市。福寧灣項目是城市超級外源式動力引擎，馬力強大，對霞浦的城市建設，加強城市配套功能，改變城市形象上作用突出，對濱海新城的建設關系重大。小結：福寧灣項目建設濱海新城的現(xiàn)實意義在新的海西經(jīng)濟環(huán)境下，濱海新城有大面積連片的土地，基本沒有拆遷，建設新城市成本低。有條件將霞浦的山海川島的自然特色充分展現(xiàn)，充分體現(xiàn)霞浦魅力，提升土地價值其中重要區(qū)域就是福寧灣建設項目。霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路同三高速、溫福鐵路打通了這個城市的經(jīng)脈，“松城”即將成為變成了一只翩躚起舞的蝴蝶。“雙城記”是霞浦城市快速發(fā)展的最佳通道濱海新城有大面積連片的土地，基本沒有拆遷，建設新城市成本低。霞浦城市發(fā)展三大引擎濱海新城加快濱海新城規(guī)劃，按照“跨越式”發(fā)展模式對新城進行規(guī)劃：①不僅是局部職能遷移，而且要建立一個完整穩(wěn)定的社會服務體系；②新區(qū)的主導職能徹底壓倒和取代老城該項城市職能；③最終在規(guī)模和質(zhì)量上要全面超過老城。參照其他地區(qū)經(jīng)驗，新城區(qū)建設由政府領頭帶動，將下政務中心，文化體育中心遷至新城區(qū)，迅速拉動新城市土地價值，為城市發(fā)展打下基礎。工業(yè)園區(qū)控制規(guī)模，建成以環(huán)保綠色工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。東沖半島旅游區(qū)做旅游專題規(guī)劃，利用東沖半島極豐富的海洋資源，結合福寧灣項目，打造一個以海洋為主題打造成東南沿海旅游勝地。霞浦城市發(fā)展三大引擎濱海新城

霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路高速公路口:松城公園(城市綠心）城市客廳:山河風光帶山兜山--塔下山歡樂四季公園詩歌廣場工業(yè)園區(qū)圍墾項目以南通過海堤連接東沖半島旅游區(qū)松山媽祖文化旅游公園濱海新城霞浦新城控制性規(guī)劃圖同三高速溫福鐵路高速公路口:松城公園未來霞浦新城市象蝴蝶狀。以同三高速與高鐵為城市中軸，演繹雙城記。新城市須有新定位，要有新形象支撐。以高速互通為霞浦門戶，建議廣種松樹，成為松城公園。讓進入霞浦者有很好的觀感。以山河為城市景觀主軸。以山兜、塔下山、松山區(qū)域作為城市景觀中心點，通過山河城市兩岸景觀設計營造形成城市中心走廊與以詩歌為主題的城市客廳。城市中心走廊兩岸局部地段可設計看臺，每年端午節(jié)劃龍舟供城市居民觀賞。山河中心走廊區(qū)作為新的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，布置在山河一河兩岸，強調(diào)并保證中心走廊的規(guī)劃實施。未來霞浦新城市象蝴蝶狀。山兜山、塔下山景觀中心點處建詩歌廣場，以中國詩詞文化作為廣場的設計主題。同時也作為以霞浦為代表閩東詩群的文化載體。詩歌廣場山兜山、塔下山景觀中心點處建詩歌廣場，以中國詩詞文化作為廣場他山之石——杰尼亞綠洲介紹地點：意大利比埃拉奇弗洛(Trivero,Biella,Italy)面積：100平方公里杰尼亞全景道路全長：26公里創(chuàng)建人：ErmenegildoZegna

他山之石——杰尼亞綠洲介紹地點：意大利比埃拉奇弗洛(Tr杰尼亞綠洲——杰尼亞集團介紹杰尼亞由Ermenegildo

Zegna于1910年在意大利小鎮(zhèn)Trivero創(chuàng)立，他立志要生產(chǎn)最高品質(zhì)的男裝面料，并從市場上收集最好的原材料。1960年，杰尼亞的兩個兒子繼承其父業(yè)，他們領導公司定位在世界頂級男裝市場。杰尼亞集團是世界男裝潮流的領導者，2005年的收入達到7.13億歐元，在世界各地擁有460個各式的銷售點。杰尼亞認為只有在“美好的文化”中才能蓬勃發(fā)展，這種文化要求人們尊重環(huán)境和當?shù)厣鐓^(qū)，為了發(fā)揚這個觀念，于2000年成立杰尼亞基金會對環(huán)境、社會、文化和健康等領域研究活動提供資助。在全球范圍內(nèi)倡導可持續(xù)發(fā)展、提升個人與社區(qū)生活質(zhì)量、保護環(huán)境和當?shù)匚幕⑼苿尤祟惏l(fā)展和資助研究等。杰尼亞綠洲——杰尼亞集團介紹杰尼亞由Ermenegildo杰尼亞綠洲ZegnaOasis

杰尼亞夢想給予他的毛紡廠所在的山谷一個嶄新的面貌。在1930年，年輕的杰尼亞在這兒重新造林，他在這座荒涼的山谷上栽種了五十多萬棵針葉樹及杜鵑花，與此同時他也開始建造一條以其名字命名的26公里長的全景公路。繼承祖先遺留下的事業(yè)，杰尼亞家族的年輕一代于1993年建立了OasiZegna（杰尼亞綠洲）?？偯娣e約為100平方公里，綠洲里有27條十字形的小路和兩條背包線路，這里對于熱愛運動和自然的人來說是一個進行戶外運動，與大自然擁抱的理想場所。持續(xù)幾天的短途旅行，有漫步綠洲小徑，參加激活生命課程，由小路騎山地自行車或騎馬觀光，從簡單好走的杜鵑花小徑，在花朵盛開時期欣賞壯觀的景色，到FRADOLCINO小徑結束，杰尼亞綠洲旨在保護這片土地，通過一個可視的字母順序描述這個地區(qū)生長的動物、植物和礦產(chǎn)的標志系統(tǒng)，為游客提供一個體驗大自然的真實機會。杰尼亞綠洲ZegnaOasis杰尼亞夢想給予他杰尼亞綠洲ZegnaOasis一種非常稀有、呈現(xiàn)彩虹色光芒Carabo(Carabusolympiae)獨角甲蟲是杰尼亞綠洲的標志昆蟲。1854年夏天，OlimpiaSella小姐偶然發(fā)現(xiàn)了一只從未見過的彩虹色的獨角甲蟲。專家確認是一個未知的甲蟲種類，命名為Carabusolympiae。在那之后,成群結隊的研究人員和昆蟲商集聚于此,經(jīng)過多年的濫捕,Carabusolympiae已經(jīng)變得非常罕見。在上世紀40年代早期經(jīng)過歐洲昆蟲學者的努力,該甲蟲在皮德蒙特山麓高原區(qū)域受到法律的保護。1930年，年輕的杰尼亞就開始在這座荒涼的山谷上栽種了五十多萬棵針葉類樅樹及漫山遍野的杜鵑花和繡球花，后人在此基礎上繼續(xù)經(jīng)營，至今形成了一個巨大的花園。豐富的植被使得一年四季的杰尼亞綠洲均有綠色，而在春天花開的時候，可以欣賞到非常壯觀的花團簇簇、蝶舞翩翩的景色；在夏天的時候，則是山風習習滿眼碧綠的豐富植被，鳥鳴聲和流水聲在山谷中回響；還有萬山紅盡層林盡染的秋色和銀裝素裹的冬天。四時景致皆美不勝收。甲蟲植物杰尼亞綠洲ZegnaOasis一種非常稀有、呈現(xiàn)彩虹色光杰尼亞綠洲ZegnaOasis綠洲里有27條十字形的小徑和兩條背包線路，這里對于熱愛運動和自然的人來說是一個進行戶外運動，與大自然擁抱的理想場所。從簡單好走的杜鵑花小徑，到跨過山脊的全景觀小道，杰尼亞綠洲旨在保護這片土地，并通過一個可視的字母順序描述這個地區(qū)生長的動物、植物和礦產(chǎn)的標志系統(tǒng)，為游客提供一個體驗大自然的真實機會。徑道及標識沿途風光杰尼亞綠洲ZegnaOasis綠洲里有27條十字形的小徑杰尼亞綠洲ZegnaOasis

生態(tài)運動休閑

特別歸功于在開始設計和建造杰尼亞綠洲全景道路的各項設施時就和自然保持一致，杰尼亞綠洲對自然的保護和一致性給予特別的要求。在杰尼亞綠洲，游客可以選擇多樣的生態(tài)運動，包括徒步、山地自行車、滑翔和跳傘、騎馬、攀巖、夏天的滑草和冬天的滑雪、以及賞花和觀鳥等。杰尼亞綠洲ZegnaOasis生態(tài)運動休閑第三章內(nèi)部環(huán)境提升項目價值第三章內(nèi)部環(huán)境提升項目價值霞浦目前自然資源尚未得到最好的開發(fā)和利用！建設霞浦必須現(xiàn)實主義與爛漫主義相結合，既要發(fā)展工業(yè)，同時也要保留優(yōu)良的自然資源。福寧灣圍墾項目規(guī)模巨大，并擁有霞浦新城最重要的海岸線，是改變霞浦城市未來的超大型關鍵性引擎項目。福寧灣項目要在蓬勃發(fā)展的國際休閑產(chǎn)業(yè)占有一席之地須心存高遠，立身三都澳，放眼國際；福寧灣5434米的海堤連接松山與高羅灣，沿海堤南北延伸將可能將霞浦如明珠散落的旅游資源串成一條美麗的珠鏈，使霞浦真正成為濱海休閑天堂。霞浦目前自然資源尚未得到最好的開發(fā)和利用！建設霞浦

巖灘、礫石灘

淤泥灘

項目區(qū)周邊陸地地貌地塊依山傍水，山清水秀，由河流、山丘、海洋、內(nèi)湖、堤岸、礁巖、濕地、等自然資源構成巨大自然景觀體系，成為地塊價值和旅游景區(qū)的的強大保證；天后宮宗教人文景觀、海上養(yǎng)殖等人文活動景觀也是旅游項目的基礎。巖灘、礫石灘淤泥灘項目區(qū)周邊陸地地貌地塊依山傍水，山清環(huán)境研究①1、沙灘——東南沿海公認最美麗的沙灘，而且不是一個，是沙灘鏈。2、海岸線——中國沿海最豐富的岸線，山與海動心之吻。3、海島——近岸島嶼從多……4、海潮差——南海潮差小于2米，渤海潮差3米，東海潮差5米。這里7.8，中國第二。5、滄海桑田——可以親歷6、灘涂——趕海7、海的顏色——光怪陸離8、海之湖——東吾洋，三都澳猶湖9、海之歌——中國詩歌城10、海之子——劍蟶環(huán)境研究①1、沙灘——東南沿海公認最美麗的沙灘，而且不是一個環(huán)境研究②12、霞浦美女——無霞不成團13、國家級唯一對臺開放漁港……14、植物王國——亞熱帶和溫帶植物共生之處15、海的女兒——媽祖誕生之地16、茶葉…………

研究表明，福寧灣及周邊地區(qū)資源非常豐富，且差異性強，通過整合開發(fā)，較容易形成鮮明主題與風格。環(huán)境研究②12、霞浦美女——無霞不成團研究表成為海西經(jīng)濟區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)明珠；環(huán)三都澳經(jīng)濟區(qū)域的東北門戶，休閑旅游居住等配套基地；東南沿海以海灣休閑為主題現(xiàn)代灣區(qū)；宜居中心；霞浦城市新都心。福寧灣項目定位思考成為海西經(jīng)濟區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)明珠；福寧灣項目定位思考中國·福寧灣

中國東南濱海休閑新灣城

項目定位

中國·福寧灣

中國東南濱海休閑新灣城總體功能構想閩東宜居濱海新城濱海濕地公園生態(tài)灘涂養(yǎng)殖及加工區(qū)現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場松山巨型媽祖坐像石窟超五星級海島式主題度假酒店36洞世界島高爾夫球場海峽合作論壇永久會址中國東南濱海休閑新灣城中國東南濱海休閑新灣城總體功能構想閩東宜居濱海新城濱海濕地公新灣城總體功能構想說明核心引擎：海峽合作論壇永久會址，五星級主題酒店和高爾夫球。主要引擎：媽祖石窟，中國東南沿海最美的徒步野徑。次要引擎：濕地公園與房地產(chǎn)配套項目：十里長廊，漁人碼頭，海島，農(nóng)業(yè)觀光園，生態(tài)養(yǎng)植區(qū)等新灣城總體功能構想說明核心引擎：海峽合作論壇永久會址，五星級多功能復合的百寶箱效應

1＋1＋1＋1＋1＋1＋1＋1＞8福寧灣項目由濱海居住、成長教育、養(yǎng)老服務、商業(yè)娛樂、文化旅游、休閑體育、生態(tài)觀光、海上體驗、示范產(chǎn)業(yè)、酒店會議等功能組成，十大功能所復合帶來的1+1+1+1+1+1+1+1>8；福寧灣圍墾項目獨特的多功能復合開發(fā)模式，其效果是八劍“合璧”，疊加形成的是“核聚變效應”；福寧灣項目的自身條件決定項目其可以采用多功能復合運做模式，采用這種模式開發(fā)，就是打開了東海龍王的百寶箱。要通過多功能復合運做來確立項目的唯一性、權威性、排他性。多功能復合的百寶箱效應

1＋1＋1＋1＋1＋1＋第一步：三年成事（埋頭做實事，完成圍墾造地工程）第二步：五年成勢（成效定局勢，首期開發(fā)成功完成并取得良好社會效益與經(jīng)濟效益）第三步：八年小成（新城雛形已成）第四步：十年城市（新城已經(jīng)逐漸成熟）開發(fā)步驟開發(fā)建設周期：2008年——2021年，預計約需13年時間第一步：三年成事（埋頭做實事，完成圍墾造地工程）開發(fā)步驟開發(fā)建設成熟度土地經(jīng)營及地產(chǎn)開發(fā)階段圍墾造地階段2008年2010年2012年2015年戰(zhàn)略完善階段成長周期2011年2013年三年成事五年成勢八年小成十年成市發(fā)展成熟階段建設成熟度土地經(jīng)營圍墾造地階段2008年2010年2012年中國東南沿海最旖旎的海岸線

聆聽滄海桑田的華彩樂章，感受灘涂海岸的動人韻律

七彩灘涂，嫵媚海岸感受史詩式圍海造田的氣魄海西海島假期

中國東南沿海最旖旎的海岸線聆聽滄海桑田的華彩樂章，感受灘涂第四章區(qū)域功能構建第四章區(qū)域功能構建會議酒店功能

會議酒店功能海西論壇博鰲博鰲位于中國海南島的海西岸，隸屬海南省瓊海市，2001年前，海南博鰲只是一個名不見經(jīng)傳的南部小城，自然人口只有2.7萬左右，不到海南總人口的4％。陸地面積僅86平方公里，不到海南陸地總面積的3％。但就是這樣一座平凡得幾乎毫無特色的南海小城，卻在2001年后從一大批同類城市中脫穎而出，成為海南省乃至中國的一張名片，一個國際化的世界聞名之地。1999年，菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯等倡儀成立的“亞洲論壇”建議把論壇永久會址設在博鰲，并命名為“博鰲亞洲論壇”，。2001年2月，博鰲亞洲論壇正式宣告成立。博鰲亞洲論壇目前已成為亞洲以及其他大洲有關國家政府、工商界和學術界領袖就亞洲以及全球重要事務進行對話的高層次平臺。博鰲的發(fā)展戰(zhàn)略是緊緊圍繞“亞洲論壇”進行的，各級政府部門積極合作，實施推動一系列的配套設施建設。融傳統(tǒng)會展業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)于一爐，在創(chuàng)意新型會展的同時，實施會展經(jīng)濟帶動旅游經(jīng)濟的模式，進一步提升博鰲經(jīng)濟實力和世界知名度。海西論壇博鰲博鰲亞洲論壇博鰲亞洲論壇海西論壇福建開展閩臺產(chǎn)業(yè)交流與合作具有得天獨厚的地理人文條件，福建省充分利用“五緣”優(yōu)勢，堅持“優(yōu)勢互補、共同發(fā)展”的原則，使海峽兩岸經(jīng)貿(mào)合作交流多年來一直走在全國前列。隨著海峽政治形勢的好轉，福建省政府提出要成為“海峽兩岸合作的先行區(qū)”，今后一段時間內(nèi)海峽兩岸的交流與合作必將不斷深化和擴展，迫切需要一個高層次的論壇平臺商討兩岸合作問題。作為博鰲亞洲論壇福建首家會員單位的福建隆德集團有限公司，擬聯(lián)合博鰲亞洲論壇、福建省政府在福寧灣設立海峽合作論壇永久會址，并建立論壇合作產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)。海峽合作論壇擬通過每年定期峰會和不定期的其他會展活動，將打造成為海峽兩岸最具影響力的經(jīng)貿(mào)論壇。將“海峽西岸經(jīng)濟論壇”的會址選在霞浦福寧灣，將拉動霞浦經(jīng)濟的發(fā)展，為福寧灣成為“海西明珠”提供有力支持。海西論壇福建開展閩臺產(chǎn)業(yè)交流與合作具有得天獨厚的地理人文條件36洞世界島高爾夫

36洞世界島高爾夫高爾夫球高爾夫這項古老的貴族運動，經(jīng)過近六個世紀的發(fā)展，早已由當時牧羊人消磨時光的游戲發(fā)展成為當今世界上最為風行的體育運動項目之一。如今高爾夫運動在整個中國蓬勃發(fā)展，每年均有不少球會相繼開業(yè)，市場前景廣闊。與其他高爾夫球場相比，擬在福寧灣建成的“36洞世界島高爾夫球場”將以其獨特的濕地、填島為主景觀和主要特色，每個洞都是一個島或半島，獨具一格地以電動船代替電瓶車穿行于島嶼之間。“山水之間，有大美”，讓球員在瀟灑揮桿的同時感受濱海山水之間的迷人景色。高爾夫球高爾夫這項古老的貴族運動，經(jīng)過近六個世紀的發(fā)展，早已度假帶給人的印象就是海、山、湖、高爾夫，享受最美的自然。休閑體育是項目的重要功能組成，高爾夫是最好的商務交際平臺，同時也是主流的休閑體育運動之一，因此高爾夫是福寧灣圍墾項目重要的休閑體育設施。評籍球會優(yōu)美的自然環(huán)境發(fā)展高爾夫度假村。度假帶給人的印象就是海、山、湖、高爾夫，享受最美的自然。休閑濕地、島嶼是世界島高爾夫俱樂部的主景觀和主要特色。每個洞都是一個島或半島，獨具一格的以電動船代替電瓶車穿行于島嶼之間。占地2800畝，規(guī)劃為36洞，命名為海西世界島高爾夫俱樂部。濕地、島嶼是世界島高爾夫俱樂部的主景觀和主要特色。每個洞都是超五星級海島式主題度假酒店超五星級海島式主題度假酒店超五星級海島式主題度假酒店福寧灣攔海大堤內(nèi)擁有7640畝（約5.1平方公里）的滯洪人工湖，其面積大小與中國著名的杭州西湖相當。在此遼闊浩淼的湖面中心將填筑出超過500畝（約33公頃）的人工島，規(guī)劃建造中國東南第一座海島式超五星級主題度假酒店和會議中心。超五星級海島式主題度假酒店福寧灣攔海大堤內(nèi)擁有7640畝（約海洋主題酒店主題酒店也稱“特色酒店”，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為主題酒店題材。“山水之間，有大美”。沿海地區(qū)有獨特的海洋地理風景資源，借助靚麗的海濱風景，海洋主題酒店應運而生。海洋主題酒店建設和管理均賦予酒店海洋的文化內(nèi)涵。主題酒店并非簡單的文化加酒店，它是以某一文化內(nèi)容為主打、具有自己獨特運營體系的酒店，主要強調(diào)的是氛圍。霞浦海洋資源的豐富性和多樣性，海洋主題酒店的產(chǎn)品也可以豐富多彩，以特色取勝。除了高質(zhì)量的休閑度假設施外，還應該提供商務會議、海濱樂園、海洋SPA等服務產(chǎn)品。作為消費者來說，既然入住海洋主題酒店，他們應該是對海洋文化有所認同，對海洋文化具有獨特追求、希望享受海洋氣息氛圍的，因此，滿足客人個性化的需求的服務也成為酒店的法寶。海洋主題酒店主題酒店也稱“特色酒店”，是以某一特定的主題，

海洋餐廳海洋SPA酒店主體可以建在水中。海景客房海洋客棧以小船作為客房單元，體驗海上人家生活。海洋餐廳海洋SPA酒店主體可以建在水中。新灣城旅游配套休閑旅游商業(yè)形態(tài)

以海鮮美食匯和超市型海鮮集市為龍頭，通過一定時期的科學經(jīng)營管理，打造一個以海洋為主題的，集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的商業(yè)娛樂區(qū)。主要項目：海洋露天劇場、音樂廣場、酒吧、咖啡室、漁人碼頭美食長廊、茶藝室、劃船碼頭、購物中心等。。

新灣城旅游配套休閑旅游商業(yè)形態(tài)新灣城漁人碼頭——吃海鮮，觀海景……項目景觀中心點：觀海景、拂海風，聽海音，吃海鮮；情人漫步之所項目挖潛：增加經(jīng)營面積之所。新灣城漁人碼頭——吃海鮮，觀海景……項目景觀中心點：觀海景、十里長堤海釣十里長堤海釣新灣城水上運動中心新灣城水上運動中心松山巨型媽祖坐像石窟松山巨型媽祖坐像石窟

松山媽祖文化旅游景區(qū)媽祖是受到中國漁民崇拜的海神，是民間傳說中的“海上和平女神。媽祖信仰的規(guī)模非常龐大，目前全世界的媽祖宮達五千多家，媽祖信徒達2.5億人之多，幾乎凡是有華人的地方都有媽祖宮，媽祖成了90%海外華人的共同信仰，是華人世界的主流族群。所有僑居海外的華人社區(qū)都有一個共同點，就是他們都以媽祖宮作為同鄉(xiāng)會館或商會，是各國華人的政治文化及社區(qū)中心，也是各國華人的精神支柱。媽祖信仰因此成了全球華人的全球性共同信仰，媽祖信徒因此遍布全球，可以說，海外華人的信仰就是媽祖信仰，媽祖信仰是屬于華人的信仰。

在臺灣2,300萬人口中有1,700萬媽祖信徒，占臺灣人口的70%以上；新加坡的媽祖信徒占總人口數(shù)的70%；香港和澳門的媽祖信徒達居民人口的50%以上；馬來西亞的華人人口占該國人口的重要比例而媽祖的信徒則占了華僑人口的80%以上；此外，泰國、印度尼西亞、菲律賓也有很大數(shù)量的華人，也都是以媽祖信仰為主要信仰。而在日本的華僑也是以媽祖信仰為主。到目前為止，媽祖信仰成了一個能橫跨世界大多數(shù)國度又同時都作為華僑社區(qū)中心的網(wǎng)絡體系，也是中國人在海外最龐大的精神體系。松山媽祖文化旅游景區(qū)媽祖是受到中國漁民崇拜的海神，是民間傳媽祖――傳說中的“海上保護女神”，一直受到眾多海內(nèi)外信眾的擁戴，媽祖信仰在海峽兩岸乃至海外華人中有著廣泛而深遠的影響。霞浦松山，這個媽祖母系親族的生活地早在北宋天圣年間，就建立了天后圣母行宮，史稱“媽祖宮”“阿婆宮”。一千多年來，松山地區(qū)關于媽祖的神話和傳說廣為流傳，不斷衍化，蘊育了豐富的媽祖文化。松山位于福寧灣攔海大壩北側，坐北朝南，正對大壩。隆德集團計劃將在松山南側的一面完整的山體內(nèi)開鑿一座世界上最大的媽祖坐像石窟，像高近80米，將嚴格按照中國傳統(tǒng)的石窟造像藝術建造。建成后的松山媽祖石窟將與原有的松山媽祖天后宮連為一體形成松山媽祖宗教旅游文化區(qū)，將成為除湄洲島媽祖廟之外的又一媽祖圣地。媽祖――傳說中的“海上保護女神”，一直受到眾多海內(nèi)外信眾的擁現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場福寧灣新灣城農(nóng)業(yè)——現(xiàn)代高科技農(nóng)業(yè)示范園區(qū)福寧灣項目規(guī)劃有耕地13600畝（906公頃），且地勢平坦、氣候溫和、雨量充沛、土地肥沃，發(fā)展種植業(yè)自然優(yōu)勢明顯。規(guī)劃中的福寧灣現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場。將立足高起點、高科技、高效益，堅持以科技力量為先導，以國內(nèi)外市場為目標，以加快農(nóng)業(yè)科技成果轉化為己任，以建立靈活高效的經(jīng)營管理機制為手段，廣泛吸收國內(nèi)外特別是臺灣地區(qū)的資金、技術和人才，采取廣泛靈活的合作方式努力走出一條現(xiàn)代新農(nóng)村建設的新路徑。福寧灣新灣城農(nóng)業(yè)——現(xiàn)代高科技農(nóng)業(yè)示范園區(qū)福寧灣項目新灣城現(xiàn)代休閑農(nóng)場休閑農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結合的新型產(chǎn)業(yè)。早在19世紀30年代，歐洲就開始了農(nóng)業(yè)旅游。20世紀中期以后，日本、韓國、新加坡，以及中國的臺灣也開始發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。新的世紀以來，農(nóng)業(yè)除承擔傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能外，其生態(tài)教育功能、社會功能正日益突現(xiàn)。目前，我國農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進，休閑農(nóng)業(yè)已由單一的旅游向休閑體驗發(fā)展，同時，通過發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，開展農(nóng)業(yè)旅游，提高了農(nóng)業(yè)效益，擴大了農(nóng)業(yè)就業(yè)，增加了農(nóng)民收入，改善了農(nóng)村環(huán)境，有力地促進了農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設。新灣城現(xiàn)代休閑農(nóng)場休閑農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結合的新型產(chǎn)業(yè)

臺灣地區(qū)在亞熱帶農(nóng)業(yè)及現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)方面居亞洲領先地位，福寧灣現(xiàn)代觀光休閑農(nóng)場將采取國內(nèi)外最先進的規(guī)劃理念積極對接臺灣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉移和拓展，創(chuàng)建臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)基地（閩臺生態(tài)農(nóng)業(yè)合作示范園區(qū)），努力培育中國東南農(nóng)產(chǎn)品交易中心，為福寧新灣城創(chuàng)造現(xiàn)代田園風光，實現(xiàn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展，為中國濱海新農(nóng)村建設樹立榜樣。臺灣地區(qū)在亞熱帶農(nóng)業(yè)及現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)方面居亞洲領先地更重要的是，若能建成兩岸農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的合作示范區(qū)，能使霞浦縣在促進兩岸和平的政治地位凸顯，能獲得國家更多的政策扶持，對霞浦縣的發(fā)展無疑是有相當大的促進作用。更重要的是，若能建成兩岸農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的合作示范區(qū)，生態(tài)灘涂養(yǎng)殖及加工區(qū)

生態(tài)灘涂養(yǎng)殖及加工區(qū)福寧灣新灣城生態(tài)養(yǎng)植加工區(qū)福寧灣項目建成后，所形成7640畝（509公頃）的人工滯洪湖和7460畝（491公頃）灘涂養(yǎng)殖用地，是發(fā)展生態(tài)灘涂養(yǎng)殖及加工的黃金寶地。新灣城希望通過與臺灣地區(qū)的大型養(yǎng)殖加工企業(yè)合作，積極引進生態(tài)養(yǎng)殖方法，以灘涂循環(huán)經(jīng)濟的方式建成現(xiàn)代化的灘涂養(yǎng)殖和加工基地。建成后的水產(chǎn)養(yǎng)殖加工區(qū)，由水產(chǎn)品養(yǎng)殖區(qū)、水產(chǎn)品冷藏交易區(qū)、水產(chǎn)品精深加工區(qū)、漁需補給區(qū)以及海洋生物高科園區(qū)組成。同時，在農(nóng)林水產(chǎn)品的種植、養(yǎng)殖基礎上發(fā)展以食品加工業(yè)、生態(tài)制藥、化妝品生產(chǎn)為主的高科技生態(tài)工業(yè)園。福寧灣新灣城生態(tài)養(yǎng)植加工區(qū)福寧灣項目建成后，所形成7640畝福寧灣新灣城生態(tài)養(yǎng)植加工區(qū)保存了完美的濕地原生態(tài)環(huán)境，和優(yōu)美的自然風光，融匯海、湖、山、水于一身，形成了難得的一塊黃金寶地。休閑景區(qū)。發(fā)揮霞浦傳統(tǒng)的養(yǎng)植優(yōu)勢，結合先進的科學生態(tài)養(yǎng)植技