《土地管理學總論(第二版)》陸紅生-課后習題詳解

《土地管理學總論(第二版)》陸紅生--課后習題詳解第一章緒論Q：1.什么是土地?土地資源與土地資產(chǎn)有什么聯(lián)系和區(qū)別?如何實現(xiàn)對土地資源和土地資產(chǎn)的科學管理?A：(1)土地是指地球表面的陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。A：(2)土地資源與土地資產(chǎn)聯(lián)系和區(qū)別：A：第一，土地資源是將土地作為自然要素看待的；A：第二，土地作為自然要素，通過人類的勞動加以利用，能夠產(chǎn)生財富；A：第三，土地資源是土地成為資產(chǎn)的基礎(chǔ)。第四，土地資產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地。財產(chǎn)對象實體最重要的屬性是有限性(稀缺性)、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現(xiàn)了稀缺現(xiàn)象，因而，被一部分人當作財產(chǎn)而占有。從這個意義上說，地產(chǎn)，是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系(有其物主)和排他性，并具有經(jīng)濟價值的土地資源。它是土地的經(jīng)濟形態(tài)，是資本的物的表現(xiàn)。A：(3)實現(xiàn)對土地資源和土地資產(chǎn)的科學管理的應做到：A：①明確土地資源和土地資產(chǎn)的內(nèi)容，應該深刻認識到土地具有資產(chǎn)和資源的雙重內(nèi)涵。A：②清楚的認識土地資源具有的生產(chǎn)性、區(qū)域性、動態(tài)性、可更新性、多功能性、有限性、不可替代性等的特性，從土地資源的這些特性著手，對土地資源進行很好的利用管理；明確土地資產(chǎn)具有的商品特性、產(chǎn)權(quán)特性、增值特性、不動產(chǎn)等的特性，對資產(chǎn)進行管理。A：③完善相關(guān)的法律法規(guī)，對土地資源的范疇做出明確的規(guī)定，對于土地資產(chǎn)在流通過程中的相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移要嚴格控制進行專項的管理。A：④運用高科技的手段對土地資源進行動態(tài)的監(jiān)測，保證土地資源的完整性和土地資源流通能夠有依據(jù)可循。A：⑤對于土地資產(chǎn)的科學管理，還應該遵循土地的自然經(jīng)濟規(guī)律，合理利用土地的使用價值，時土地更好的為人類服務。Q：2.什么是土地資源的可持續(xù)利用?談談實施土地資源可持續(xù)利用的思路。A：(1)土地資源的可持續(xù)利用是指土地既能夠滿足當代人生產(chǎn)生活對其的需要，同時又能夠保持其生產(chǎn)力和生態(tài)穩(wěn)定性，滿足后代人對土地資源的協(xié)調(diào)利用。A：(2)土地資源供給和利用的持續(xù)性是可持續(xù)發(fā)展的自然基礎(chǔ)。加強土地資源管理，必須將土地資源置于人口、資源、環(huán)境、發(fā)展巨系統(tǒng)中合考慮。從土地管理視角看，實施土地資源可持續(xù)利用，應采取以下對策：A：①樹立可持續(xù)發(fā)展觀：努力做到土地資源可持續(xù)利用是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，為此首先要樹立土地是一種稀缺自然資源的觀念，如何支配、使用它，關(guān)系到人類當代和后代的生存、福利和幸福，保護土地是當代人的責任。其次，要樹立土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展的系統(tǒng)觀，改變就人口論人口、就土地論土地、就環(huán)境論環(huán)境、就經(jīng)濟論經(jīng)濟的傾向。將通過對土地、環(huán)境破壞性的開發(fā)、利用來實現(xiàn)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)榧饶艽龠M發(fā)展，又有利于土地利用、環(huán)境保護的可持續(xù)發(fā)展觀念。A：②實現(xiàn)土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展：土地、人口、環(huán)境、社會經(jīng)濟發(fā)展是一個開放的復雜巨系統(tǒng)，是一個相互關(guān)聯(lián)的整體，既相輔相成，又相互制約。土地、人口、環(huán)境三者中任何一個單獨要素均不具備社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的能力，只有三者結(jié)合所構(gòu)成的整體，才能形成可持續(xù)發(fā)展能力，因此，實現(xiàn)三者與社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，使系統(tǒng)整體功能作用大于各要素功能作用之和，從而使可持續(xù)發(fā)展從低級階段逐步進入高級階段。③選擇與建立可持續(xù)發(fā)展的土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟組合運作模式第一，要使經(jīng)濟增長與惡化環(huán)境的土地投入脫鉤。第二，實行以預防為主的環(huán)境政策。第三，將土地資源利用的外部性內(nèi)在化。實行持續(xù)發(fā)展，要求將土地資源與環(huán)境利用的外部性內(nèi)在化，將破壞土地資源與環(huán)境的代價由責任人承擔，從而使合理利用和保護土地資源與環(huán)境成為人們的自覺行動。④實行有控制的人口轉(zhuǎn)變。由政府對人口轉(zhuǎn)變過程進行合理干預，根據(jù)資本積累、技術(shù)進步和自然資本變化，使人口規(guī)模和增長率與土地人口承載力、人均社會福利最大化相適應。⑤消除貧困。貧困是人類一環(huán)境系統(tǒng)惡化的重要動力。為了維持生計，窮人不得不掠奪式地開發(fā)資源，致使環(huán)境惡化，而這種結(jié)果又反過來使貧困人口更加貧困，如此循環(huán)下去，使環(huán)境更加惡化。因此，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，必須要逐步消除貧困。3.土地管理學的研究對象是什么?它與土地經(jīng)濟學、土地利用規(guī)劃學等的研究對象有什么區(qū)別?A：(1)土地管理學是研究對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、利用以及土地市場管理活動的規(guī)律性。（2)土地管理學、土地經(jīng)濟學和土地利用規(guī)劃學三個學科研究對象的區(qū)別：土地管理學是土地科學的一個子學科。它與土地科學的其他子學科，如土地資源學、土地經(jīng)濟學、土地利用規(guī)劃學、土地法學、土地信息學等共同構(gòu)成了土地科學這一標準學科。各個子學科都具有各自的研究對象，從而形成相互獨立的學科，但它們又是互相聯(lián)系的，從不同的方面研究土地科學的特定對象，從而形成一個學科群。土地資源學是從自然資源的角度研究土地資源區(qū)域分異特征及其合理利用與保護。土地經(jīng)濟學是從經(jīng)濟學的角度研究土地利用中產(chǎn)生的人與地、人與人之間的關(guān)系及協(xié)調(diào)。土地利用規(guī)劃學是從規(guī)劃學的角度研究土地資源合理分配與土地利用合理組織。土地管理學則是從管理學的角度研究對土地關(guān)系和土地利用的管理活動的規(guī)律性，它著重研究如何調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督、調(diào)控土地利用，才能實現(xiàn)管理目標。土地管理學是將整個土地管理過程以及管理過程中的一切職能，經(jīng)濟、法律、技術(shù)、行政等各種因素……作為一個整體來研究的，它是研究這一整體運動規(guī)律性的學科。第二章土地管理原理1.土地管理原理包含哪些基本內(nèi)容?A：土地管理原理可以歸結(jié)為四大類：(1)人本原理人本原理，就是一切管理，包括土地管理，應該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。土地管理是在一定的環(huán)境條件下，為實現(xiàn)預定目標，對土地利用過程中人與人的關(guān)系、人與地的關(guān)系施加影響的過程。整個管理過程包括管理者、被管理者和管理環(huán)境三個要素。在管理過程中，要做到充分調(diào)動人的積極性、主動性、創(chuàng)造性，必須根據(jù)人的行為規(guī)律進行管理。同時，還需用動力來推動管理，這就是由人本原理引申出來的行為原理和動力原理。根據(jù)人的行為規(guī)律來進行管理，就是管理的行為原理。管理需要動力，有了動力才能推動管理，這就是所謂的管理動力原理。動力通常分物質(zhì)動力、精神動力和競爭動力三種。(2)系統(tǒng)原理系統(tǒng)原理，就是為了實現(xiàn)最佳化管理，必須進行系統(tǒng)分析。要貫徹系統(tǒng)原理，必須把握住系統(tǒng)的目的性、整體性和層次性三個環(huán)節(jié)。而要做到對系統(tǒng)的高效管理，必須遵循整分合原理和相對封閉原理?，F(xiàn)代管理要求在整體規(guī)劃下明確分工，在分工基礎(chǔ)上進行有效的綜合，這就是整分合原理。除了明確分工外，還要做到優(yōu)化組合，它包括目標優(yōu)化組合、組織優(yōu)化組合、人才優(yōu)化組合和環(huán)境優(yōu)化組合等。相對封閉原理指在任何一個系統(tǒng)內(nèi)，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，才能形成有效的管理活動。(3)動態(tài)原理在管理中，要注意加強信息工作，隨時掌握事物的動態(tài)變化，使管理決策不斷適應變化了的情況，即運用動態(tài)原理，提高管理工作的效應。進行動態(tài)管理必須遵循動態(tài)相關(guān)原理和彈性原理。進行動態(tài)管理，必須在管理系統(tǒng)的發(fā)展變化中，找出系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間以及系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的各種相關(guān)關(guān)系，通過管理，協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系，促進事物向預定目標發(fā)展變化，取得管理的整體效應。有效管理必須要依據(jù)系統(tǒng)內(nèi)外條件和環(huán)境的變化而隨機應變，做到以變應變。這就要求管理必須留有余地，保持充分的彈性。(4)效益原理效益包括生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。土地管理的目的是為了尋求生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的優(yōu)化組合，從而取得最佳的整體效益。為此，就要在管理工作中注意到運用整體效應原理和規(guī)律效應原理。整體效應就是要通過管理，使整體內(nèi)部各個組成部分之間相互產(chǎn)生促進作用，以使整體取得最佳效益。規(guī)律效應就是按客觀規(guī)律管理所取得的效應。2.如何正確運用土地管理原理管理好土地?A：(1)在人本管理方面，在土地利用過程中應該調(diào)解好人與人之間、人與地之間的關(guān)系。管理者的責任一方面要滿足用地人的正當需要，另一方面則要通過宣傳教育、法制、行政、經(jīng)濟等手段，改變用地者占用耕地蓋房的意向或控制人們大量占用耕地蓋房的行為，將房屋盡量建在荒地、劣地、舊宅基地上，以緩解人口與耕地的矛盾。同時應該提供物質(zhì)動力使得使用者合理利用土地；給予土地使用者在心理上、精神上的刺激，比如對于特殊地區(qū)退耕還林的優(yōu)秀表現(xiàn)著給予表彰，以促進土地的管理和使用；還可以創(chuàng)造一個競爭的環(huán)境，在區(qū)域范圍內(nèi)，提高土地的使用效率。(2)在系統(tǒng)管理方面，可以將全國的土地資源作為一個系統(tǒng)，將各省的資源作為下一層的子系統(tǒng)，將省內(nèi)的市、縣、鄉(xiāng)再一級一級的劃分為上一級的子系統(tǒng)，劃分好各個層次之后，對各個系統(tǒng)的任務、內(nèi)容、目標進行相應的管理。上一層次系統(tǒng)的主要任務是：根據(jù)系統(tǒng)的功能目標向下一層次發(fā)出指令信息，然后考核指令執(zhí)行結(jié)果，解決下一層次各子系統(tǒng)之間的不協(xié)調(diào)。這樣就可以充分發(fā)揮領(lǐng)導的功能，進行有效的管理。同時還應該對于系統(tǒng)進行相應的整分合：首先科學地制定出總目標，然后根據(jù)優(yōu)化原則，將土地規(guī)劃總目標層層分解到省、地、縣級土地管理部門，組成目標優(yōu)化體系。在管理中，要使各個分目標互相協(xié)調(diào)，相互促進，保證總體目標的實現(xiàn)。再將各個目標進行整合，使其在實際實施過程中能夠相互協(xié)調(diào)但是又不違背總體規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容。對土地資源進行系統(tǒng)管理，相對封閉原理有著重要的作用。國土資源部是全國土地管理的指揮中心，當它向全國各省市縣土地管理機構(gòu)發(fā)出“保護耕地，禁止亂占濫用耕地”的指令時，也將該指令發(fā)布給監(jiān)督機構(gòu)，各省、市、縣土地管理機構(gòu)，作為執(zhí)行機構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)各用地單位的耕地加強管理和保護，嚴格執(zhí)行作為指揮中心的國土資源部的指令。監(jiān)督機構(gòu)則對各級土地管理機構(gòu)執(zhí)行指令情況進行監(jiān)督，以保證指令執(zhí)行到位。反饋機構(gòu)到實地調(diào)查指令執(zhí)行的效果和問題，并提出建議，將信息返回指揮中心。指揮中心根據(jù)反饋信息，修正指令或糾正執(zhí)行過程中的偏差，再發(fā)出新的指令……(3)在動態(tài)管理方面，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源各種類型的利用范圍和面積處于不斷的變化過程之中，土地管理部門不斷地收集信息、檢索信息、識別信息和加工信息，并根據(jù)信息進行決策，使決策變?yōu)樾袆樱瑢Q策執(zhí)行結(jié)果與計劃目標對比，得到偏差信息，再反饋回決策部門，從而對決策的再輸出起調(diào)節(jié)控制作用，即通過信息反饋，對未來土地決策和土地利用進行控制，使土地的使用與土地管理部門的規(guī)劃相適應，保證土地資源高效合理的利用。在實際過程之中，土地管理涉及的因素眾多，因此在管理過程中運用到彈性原理，既能夠滿足國家建設的發(fā)展，又能夠很好的對土地的使用面積進行控制。(4)在效益管理方面，明確土地管理的目的是為了尋求生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的優(yōu)化組合，從而取得最佳的整體效益。運用管理效益原理就是在土地管理工作中注意到運用整體效應原理和規(guī)律效應原理。應當從整體發(fā)展的角度出發(fā)，對于土地進行很好的管理，不能夠只看到局部的利益或者是眼前的利益，應該制定一個土地資源可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃，對于土地資源進行管理，這樣有利于土地資源能夠在長期使用過程中能夠相互協(xié)調(diào)，保證區(qū)域內(nèi)和全國土地的有效持續(xù)利用，同時管理的效益還要充分發(fā)揮土地系統(tǒng)中每個要素的積極作用，還要根據(jù)不同地區(qū)自然、經(jīng)濟特點，充分發(fā)揮主導因素的積極作用。第三章土地管理的一般過程1.如何正確地設置土地管理的宏觀、中觀、微觀目標?A：(1)宏觀土地管理目標是指全國的土地管理總目標，它帶有全局性、戰(zhàn)略性的特點。宏觀土地管理目標的制定，要以國家社會經(jīng)濟發(fā)展宏觀目標為依據(jù)，并與之相協(xié)調(diào)。我國土地管理的宏觀目標設置應是確保土地資源可持續(xù)利用，切實保護耕地，不斷提高土地生產(chǎn)能力和土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，使有限的土地持續(xù)地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求，達到土地供求的持續(xù)平衡。(2)中觀土地管理目標指地區(qū)的土地管理目標。中觀土地管理目標的制定，既要與全國土地管理總目標相銜接，為其實現(xiàn)提供保證，又要結(jié)合本地區(qū)特點，提出具有本地區(qū)特色、切實可行的目標。例如，我國東部沿海地區(qū)應注重已利用土地的再開發(fā)和土地污染的防治，提高土地利用的集約程度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。在開放土地一級市場的同時，有計劃有步驟地開放土地二級市場。(3)微觀土地管理目標指縣級土地管理目標。微觀土地管理目標比較具體，全縣土地管理目標可以分解為縣內(nèi)各部門(農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、畜牧業(yè)部門、城建部門、環(huán)保部門、交通部門……)和各土地利用單位的土地管理分目標。分目標要與縣土地管理目標密切結(jié)合，各項目標應盡可能數(shù)量化，便于考核。土地管理目標應具有先進性和實現(xiàn)的可能性。(4)同時，在制定宏觀、中觀、微觀目標時，應該認識它們?nèi)呋ハ嗦?lián)系、互相制約，構(gòu)成一個完整的目標體系。宏觀土地管理目標是全國范圍內(nèi)較長時期土地管理所要達到的預期結(jié)果。而中觀土地管理目標，是用來指導地區(qū)土地管理工作向?qū)崿F(xiàn)總目標邁進。土地管理微觀目標則是中觀目標在基層的具體實施工作。這些工作在質(zhì)和量上應是可度量的，它們完成的狀態(tài)是實現(xiàn)中觀目標，乃至總目標的基礎(chǔ)。同樣，土地管理長期目標是制定中期和年度目標的依據(jù)，土地管理中期目標和年度目標則是長期目標分期和按年度的落實。在實現(xiàn)目標的過程，要注意綜合運用法律、經(jīng)濟、行政手段，調(diào)節(jié)土地利用活動，以協(xié)調(diào)不同層次、不同時期目標之間的關(guān)系，并使各種目標保持一定的彈性，使之對環(huán)境變化具有應變能力，必要時要根據(jù)環(huán)境的變化對目標做出某種修正。2.結(jié)合我國實際，比較不同模式土地管理組織結(jié)構(gòu)的利弊。A：(1)單獨設置機構(gòu)中的土地管理組織結(jié)構(gòu)：1986年2月，國務院舉行第100次常務會議，對如何加強土地管理工作進行專門研究，決定：①針對我國人多地少、土地后備資源相對不足的國情，確定對全國土地資源實行統(tǒng)一管理體制；②決定成立直屬國務院的土地管理機構(gòu)—國家土地管理局，負責全國土地、城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理工作。這種模式下的土地管理組織結(jié)構(gòu)承擔了全國土地管理方面的所有內(nèi)容，到1990年底，全國絕大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市的地、市、縣實現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地和地政的統(tǒng)一管理，全國初步形成國家、省(自治區(qū)、直轄市)、市(地)、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級土地管理網(wǎng)絡，但是大量的工作使得土地管理工作的重心會落在一個方面，造成管理內(nèi)部只注重土地的利用，忽略了土地資源在生態(tài)、環(huán)境方面的管理。(2)在某一部門內(nèi)設置土地管理機構(gòu)中的土地管理組織結(jié)構(gòu)：1982年，國務院確定在農(nóng)牧漁業(yè)部內(nèi)設土地管理局，作為依法統(tǒng)一管理全國土地的職能機關(guān)。這種土地管理模式使土地管理機構(gòu)隸屬于某一職能部門，級別低，權(quán)威性不高，難以協(xié)調(diào)、管理各職能部門的用地問題，因此，土地權(quán)屬混亂、亂占濫用土地等問題并未得到扭轉(zhuǎn)，致使1985年耕地凈減100萬h㎡（1h㎡=1公頃=10000㎡）。(3)不單獨設置機構(gòu)中的土地管理組織結(jié)構(gòu)：1998年，根據(jù)第九屆全國人民代表大會批準的國務院機構(gòu)改革方案，由地礦部、土地局、海洋局、測繪局4個單位組建成國土資源部，建立相對集中的國土資源管理體制，并對它們的職能作了相應的調(diào)整。這種模式下的土地管理能夠在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，加強自然資源的保護與管理，尤其加強了耕地保護和土地管理，保障人民生活和國家現(xiàn)代化建設當前和長遠的需要。3.結(jié)合土地管理實際工作，描述土地管理的一般過程，并提出建議。A：(1)土地管理的一般過程包括：①政府在土地管理中的行為模式：a.保障土地市場機制的正常運行，糾正市場失靈政府干預這一“看得見的手”與市場機制這一“看不見的手”緊密配合，共同作用，是實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的有力保障。這里，市場機制對土地資源優(yōu)化配置起主導作用，政府干預起調(diào)控作用。b.作為公共利益的代表，對社會提供公共產(chǎn)品和公共服務提供如綠地、公園、水利用地、交通用地、國防用地等公共產(chǎn)品，人們可以自由地、免費地、長期地使用它而不必付出任何代價。代表公共利益的政府擔負著通過財政預算開支，生產(chǎn)、提供公共產(chǎn)品以及土地制度供給和土地登記、統(tǒng)計、土地監(jiān)測、土地利用總體規(guī)劃等公共服務的責任。c.消除土地利用的外部性政府的責任是通過立法、行政命令、稅收等措施對土地利用負外部性進行限制，通過制定、實施綠色GDP及其他相關(guān)制度，將土地利用外部性內(nèi)在化，從而實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置。d.協(xié)調(diào)各土地使用者之間的利益，保障土地配置的公平和效率政府對土地使用者，具有強有力的約束力和權(quán)威性。政府通過制定、實施相關(guān)法律、法規(guī)，明晰土地產(chǎn)權(quán)，規(guī)范土地使用者的行為，運用租、稅、費等經(jīng)濟杠桿協(xié)調(diào)各土地使用者之間的利益，從而保障土地資源配置的公平和效率。②管理目標的設置我國土地管理的宏觀目標的設置應是確保土地資源可持續(xù)利用，切實保護耕地，不斷提高土地生產(chǎn)能力和土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，使有限的土地持續(xù)地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求，達到土地供求的持續(xù)平衡。這是我國社會經(jīng)濟發(fā)展目標、土地基本國情和耕地銳減的嚴峻形勢以及土地開發(fā)整理的潛力決定的。③管理組織的設計土地管理組織設計是管理者為實現(xiàn)土地資源的組織目標而對實施土地利用的各項組織內(nèi)容和各種組織結(jié)構(gòu)進行設計的活動。組織設計的主要內(nèi)容是：管理幅度和管理層次設計、組織職能設計、組織部門設計、組織職位設計、組織職權(quán)設計、組織人員配備等。④管理職能的運作土地管理活動過程就是管理者行使各種管理職能的過程。管理的基本職能是計劃職能、組織職能和控制職能。計劃職能是為實現(xiàn)土地管理目標而擬訂方案和措施的過程。這一過程包括四個步驟，即預測、決策、計劃的編制和計劃的實施。土地管理的組織職能就是在建立了土地管理機構(gòu)后，根據(jù)土地管理機構(gòu)的主要職能和整體目標，設置下屬職能部門，確定職位、職責和職權(quán)。并且要做到充分利用土地管理機構(gòu)的人力資源，共同努力完成土地管理的整體目標，有效地指揮、激勵、協(xié)調(diào)土地管理人員的行為，為實現(xiàn)整體目標而協(xié)同工作?？刂凭褪菍F(xiàn)實工作成果與計劃規(guī)定的目標相比較，并糾正偏差的過程。土地管理控制的基本過程由三個步驟組成，即確定標準、衡量績效、偏差的分析與糾正。(2)土地管理過程中的建議①在進行土地管理的時候，應該將土地管理活動過程中的三項基本職能相互關(guān)聯(lián)，以此形成連續(xù)往復的動態(tài)管理過程，在進行職能運作時，要對各部分職能的管理進行合理的工作分配，使三者之間相互促進，共同建立完善的土地管理系統(tǒng)。②為了更好地實現(xiàn)土地管理目標，提高土地管理效率，在土地管理過程之中就要綜合運用行政、經(jīng)濟、法律和技術(shù)方法。a.土地管理者運用行政權(quán)力，通過強制性的行政命令，直接指揮管理對象，按照行政系統(tǒng)自上而下實施土地管理的方法。b.運用經(jīng)濟手段，調(diào)節(jié)和引導土地利用活動，以實現(xiàn)管理職能的方法。c.在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系。d.運用技術(shù)方法管理土地能夠取得良好效果，有利于土地三大職能的合理進行。4.土地管理的基本任務和現(xiàn)階段的主要任務是什么?A：(1)我國土地管理的基本任務是維護社會主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護、開發(fā)、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。(2)現(xiàn)階段，土地管理的主要任務是：①堅持“一要吃飯，二要建設”的方針，努力實現(xiàn)土地，特別是耕地供求的動態(tài)平衡第一，實行最嚴格的耕地保護制度，建立基本農(nóng)田保護區(qū)，開展土地整理、復墾廢棄地，提高土地質(zhì)量、利用率和生產(chǎn)率，堅持耕地“占補平衡”，努力使各區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。第二，轉(zhuǎn)變用地方式，實行節(jié)約、集約用地，制約非農(nóng)建設用地隨意、無序地擴張。第三，開展農(nóng)村建設用地整理。第四，提高土地質(zhì)量和生產(chǎn)能力，建立土地數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、評價、監(jiān)測、預警制度。②控制“土地供給閘門”，參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控政府土地管理部門應用土地供給政策對宏觀經(jīng)濟的總供給和總需求進行調(diào)節(jié)和控制，是土地管理的重要任務之一。土地供給政策參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控的主要內(nèi)容是通過調(diào)控土地供給數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)、供給方式、供給時序等對宏觀經(jīng)濟運行施加影響。土地供給政策參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控，還可通過財政傳導渠道實現(xiàn)，其調(diào)控過程為：土地供給增加(減少)----土地供給收入增加(減少)----財政支出規(guī)模增加(減少)，其中建設性支出增加(減少)----固定資產(chǎn)投資增加(減少)----帶動宏觀經(jīng)濟增長(減速)。③加強土地資源的調(diào)查評價和科學規(guī)劃開展新一輪的國土資源大調(diào)查，開展經(jīng)常性的土地利用變更調(diào)查與監(jiān)測，每3年進行一次城鎮(zhèn)基準地價的更新與平衡，完成全國農(nóng)用土地分等定級工作，10年內(nèi)實現(xiàn)一次全國系統(tǒng)性的1：5萬地形圖的更新，做好《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》，省、地(市)、縣、鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃的修編和審批工作。④加強土地資源信息系統(tǒng)建設，實現(xiàn)信息服務社會化建立土地資源信息中心，形成全國土地資源信息網(wǎng)絡，做到信息共享，利用現(xiàn)代科技和管理手段加強土地利用動態(tài)監(jiān)測，建立土地利用總體規(guī)劃實施、耕地保護、土地市場的動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)絡，為政府決策提供科學依據(jù)，為社會提供信息服務。⑤深化改革，建立適應社會主義市場經(jīng)濟的管理新體制，新機制按照政企分開的原則，實現(xiàn)國土資源部的職能轉(zhuǎn)變，建立起高效精干的國土資源行政管理機構(gòu)，強化國土資源管理的國家職能，建立和完善耕地保護和土地管理的責任制度。強化國土資源集中統(tǒng)一管理體制和統(tǒng)籌規(guī)劃。建立和完善在國家宏觀調(diào)控下市場配置土地資源的機制，形成土地使用權(quán)有償使用和流轉(zhuǎn)制度、集體建設用地流轉(zhuǎn)制度，進行征地制度改革，構(gòu)建科學合理的土地收益分配辦法，促進土地資源的合理配置和有效使用。⑥健全法制，依法行政，實現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)加強土地管理法制建設，形成完備的法律體系，做到有法可依，依法行政。建立和完善土地管理執(zhí)法體系，組建強有力的執(zhí)法隊伍。完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地監(jiān)察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為。嚴肅查處土地方面的違法案件。第四章地籍管理1.地籍與地籍管理有什么聯(lián)系和區(qū)別?它們在土地管理中有什么作用?A：(1)地籍與地籍管理的聯(lián)系和區(qū)別①地籍是地籍管理內(nèi)容所包含的一部分，地籍管理是為了完善地籍和其他相關(guān)的土地資料而服務的。②地籍指記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途(地類)等基本狀況的簿冊；地籍管理是為了建立地籍，設置地籍簿和地籍圖，就需要收集、記載、定期更新地籍信息。為此而開展的土地調(diào)查、土地評價、土地登記、統(tǒng)計等一系列工作，一般由國家委派土地管理部門完成。地籍管理也可以理解為：國家為獲得地籍信息，科學管理土地而采取的以土地調(diào)查(含測量)、土地分等定級、估價、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案為主要內(nèi)容的綜合措施。③地籍在任何情況下的內(nèi)容都不會發(fā)生本質(zhì)的變化，而地籍管理具有鮮明的階級性。在資本主義國家，地籍管理的主要任務是維護資本主義土地私有制和少數(shù)土地私有者的權(quán)益，并為稅收目的服務。在我國，地籍管理的主要任務是：為維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進土地的合理開發(fā)、利用，編制土地利用年度計劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策、法律等，提供、保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟、法規(guī)方面的信息。(2)地籍土地管理中的作用①為土地管理提供基礎(chǔ)資料。調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用的基本依據(jù)是地籍所提供的有關(guān)土地的數(shù)量、質(zhì)量和權(quán)屬狀況資料；合理配置土地資源是依據(jù)地籍所提供的有關(guān)土地使用狀況及界址界線資料；編制土地利用總體規(guī)劃，合理組織土地利用是依據(jù)地籍所提供的有關(guān)土地的數(shù)量、質(zhì)量及其分布和變化狀況的資料；征收土地稅是依據(jù)地籍所提供的土地面積、質(zhì)量等級、土地位置等方面的資料。②為維護土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎(chǔ)資料。地籍的核心是權(quán)屬。它所記載的土地權(quán)屬界址線、界址點、權(quán)源及其變更狀況資料是調(diào)處土地爭執(zhí)、確認地權(quán)、維護社會主義土地公有制及保護土地產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的基礎(chǔ)資料。③為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料。我國土地使用制度改革的第一步是變無償、無限期、無流動的土地使用方式為有償、有限期、有流動的土地使用。實行土地有償使用制度，需制定土地使用費和各項土地課稅額的標準。反映宗地面積大小、用途、等級狀況的地籍，為改革與完善土地使用制度提供了基礎(chǔ)資料。④為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃等提供基礎(chǔ)資料。地籍所記載的有關(guān)土地資源社會經(jīng)濟狀況以及土地數(shù)量、質(zhì)量及其分布狀況與變化特征等資料與圖件，為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃和土地利用年度計劃提供了基礎(chǔ)資料。(3)地籍管理土地管理中的作用①土地調(diào)查查清了土地的位置(界線、四至)，利用類型、數(shù)量、質(zhì)量和權(quán)屬狀況，有利于地籍的建立，為更好的管理土地奠定了堅實的基礎(chǔ)。②土地分等確定了各類土地等級，對于全國范圍內(nèi)的土地合理利用提供了基礎(chǔ)的資料。③土地登記明確了土地的各項權(quán)利，加強了國家對于土地資產(chǎn)的良好管理。④土地統(tǒng)計對土地的數(shù)量、質(zhì)量等級、權(quán)屬、利用類型和分布等所進行的統(tǒng)計、匯總與分析，為國家提供了土地統(tǒng)計資料，為實行統(tǒng)計監(jiān)督提供依據(jù)。⑤地籍檔案管理對土地的各種文字、數(shù)據(jù)、圖冊資料進行立卷歸檔、保管與提供利用，為編制土地利用規(guī)劃提供很好的依據(jù)，有利于土地資源長期有效的發(fā)展。2.土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、統(tǒng)計、地籍檔案管理之間有什么聯(lián)系和區(qū)別?A：(1)土地調(diào)查、土地分等定級估價、土地登記、土地統(tǒng)計及地籍檔案管理這五個方面共同構(gòu)成我國現(xiàn)階段的地籍管理，是現(xiàn)階段地籍管理的主要內(nèi)容，這五個方面共同為土地資源的利用提供依據(jù)，為完善我國的土地制度服務。(2)土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、統(tǒng)計、地籍檔案管理之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在各自工作的側(cè)重點不相同。土地調(diào)查包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查，其任務是為土地管理提供基礎(chǔ)資料。土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程，是以獲得土地質(zhì)量狀況為目的的一項地籍管理工作。土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系(所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利)、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項重要的法律制度。根據(jù)我國的具體情況，主要登記國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和他項權(quán)利等。經(jīng)過登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利受到法律的保護。土地統(tǒng)計是利用數(shù)字、圖表及文字資料，對土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況及其動態(tài)變化，進行全面、系統(tǒng)的記載、整理和分析的一項管理措施。地籍檔案管理是指對國家和地方各級土地管理部門及其事業(yè)單雌地籍工作中直接形成的，對國家、社會和土地管理工作有保存價值的，反映地籍工作和土地狀況的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄的管理。3.簡述土地登記與土地統(tǒng)計的關(guān)系。A：(1)土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系(所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利)、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強政府對于土地的有效管理，保護權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項重要的法律制度。土地統(tǒng)計的主要任務是為維護社會主義土地所有制、充分合理利用土地和制定國民經(jīng)濟計劃等，系統(tǒng)地收集、整理、保管和更新一切有關(guān)土地的自然、法律和經(jīng)濟方面的資料。從土地統(tǒng)和土地登記的概念來看，土地統(tǒng)計的任務之一就是是服務于土地登記，為土地登記提供準確的資料。(2)土地登記是對土地統(tǒng)計的基本內(nèi)容，主要包括土地調(diào)查總面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況的法律化，即經(jīng)過登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利受到法律的保護。4.如何確定土地分等定級的單元和選擇參評因素?A：(1)確定土地分等定級的單元①明確劃分的原則是：單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得大于或等于100/(n+1)(n為擬劃分的土地級數(shù))；單元邊界一般由線狀地物或權(quán)屬界線組成，但商服中心、文體設施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同的單元；單元的面積一般在5-25h㎡之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當放大。②依據(jù)劃分的原則，采用下列方法進行單元的確定：a.主導因素判定法采用主導因素判定法劃分定級單元時，首先沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)量的特征點，并計算每個特征點的兩個以上主導因素的作用分值；然后繪制出各主導因素作用分值的變化剖面圖；再根據(jù)主導因素作用分值變化規(guī)律特點，選擇突變曲線段、突變點的位置作為定級單元邊界；再結(jié)合城市結(jié)構(gòu)和其他定級因素分值變化特點，把因素得分基本一致的區(qū)域劃分為一個定級單元。b.網(wǎng)格劃分法第一種是固定網(wǎng)格法，由一定大小的網(wǎng)格組成的格網(wǎng)覆蓋整個定級區(qū)域，并把每個網(wǎng)格所覆蓋的區(qū)域作為定級單元。第二種是動態(tài)網(wǎng)格法，首先選用一定大小的網(wǎng)格覆蓋定級區(qū)域，作為初步劃分的單元體系，然后根據(jù)單元內(nèi)部均值程度要求，對超標的單元以四等分加密網(wǎng)格，調(diào)整網(wǎng)格大小，多次重復上述工作，直到單元內(nèi)部各主要因素的最大分值與最小分值之差小于100/(n+1)(n為擬劃分的級別數(shù))為止。(2)選擇參評因素在土地定級中，參評因素的選擇應該遵循以下凡個原則：①因素指標值的變化對土地級別有較顯著的影響；②因素指標值有較大的變化范圍；③因素覆蓋面廣。根據(jù)以上原則，在定級過程中可供選擇的定級因素有：①繁華程度(商服繁華影響度)；②交通條件(道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、路網(wǎng)密度)；③基礎(chǔ)設施(生活設施完善度、公用設施完備度)；④環(huán)境條件(環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、文體設施影響度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)越度)；⑤人口狀況(人口密度)。第五章土地權(quán)屬管理1.簡述土地所有制、土地所有權(quán)及土地使用權(quán)的涵義。A：(1)土地所有制是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟形式。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應當享有土地所有權(quán)及其責、權(quán)、利。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。(2)土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護和限制的排他險的專有權(quán)利。土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四個方面的內(nèi)容。(3)土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是我國土地使用制度在法律上的具體表現(xiàn)。根據(jù)我國《土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。2.簡述我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別和管理。A：(1)我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別：①國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體(即出租人)將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人(承租人)使用，承租人為此而支付租金的行為。土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務的擔保，當土地使用權(quán)人不能按期履行債務時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務擔保形式。②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都是在取得土地使用權(quán)之后所進行的下一級土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，也就是說國有土地使用權(quán)出讓是在一級市場中進行的，而其他三種權(quán)利是在二級土地市場中所進行的。(2)我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的管理：①國有土地使用權(quán)出讓在使用權(quán)出讓的管理中，對土地使用權(quán)出讓期限在法律法規(guī)里面做了相關(guān)的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高限期按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。對土地使用權(quán)出讓方式做了法律上的規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓有三種方式：以協(xié)議方式出讓；以招標方式出讓；以拍賣方式出讓。②國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本形式有出售、交換和贈與。在進行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的工作中，相關(guān)的法律法規(guī)對于直接通過出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件都做了明確的規(guī)定。③國有土地使用權(quán)出租在進行土地使用權(quán)出租的管理過程中，出租合同的主要條款明確了出租合同的標的、租期、租金以及使用條件。④國有土地使用權(quán)抵押相關(guān)的條例規(guī)定了土地抵押的設立與登記，并且規(guī)定了土地抵押合同必須包括抵押人、抵押權(quán)人的名稱、依據(jù)；主合同的主要內(nèi)容；抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件；當事人雙方的權(quán)利義務；當事人雙方約定的其他事項等相關(guān)條款。3.你認為應如何對國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行有效的管理?A：(1)建立健全我國土地方面的法律法規(guī)，完善對土地權(quán)屬的管理，在相關(guān)的法律法規(guī)中應當明確規(guī)定土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件，不能夠存在模糊不清或者模棱兩可的概念或內(nèi)容。(2)開展土地相關(guān)知識的普及和學習，使土地使用者很好的把握相關(guān)的法律知識，更好的使用自己的權(quán)利和義務，減少土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的法律糾紛，保證我國土地市場能夠有秩序的進行。(3)國家運用行政手段等進行宏觀調(diào)控，即時的發(fā)現(xiàn)問題，并且分析問題發(fā)生的原因，并對此做出合理的分析，以此進行土地市場向更加良好的狀態(tài)發(fā)展。(4)建立完善的監(jiān)督體系，對于在土地執(zhí)法部門中形成的不正當?shù)耐恋亟灰走M行嚴厲的打擊。(5)加大土地執(zhí)法部門的力度，對于土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的違法案件進行徹底的打擊，促進土地市場的良性發(fā)展。4.簡述我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在的問題和深化改革的建議。A：(1)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀①近凡年農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要有以下凡種：a.轉(zhuǎn)包。農(nóng)戶將自己的承包地通過協(xié)商，轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶經(jīng)營，收取一定的轉(zhuǎn)包金。轉(zhuǎn)出戶多為缺乏勞力或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)戶。b.租賃。該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員，向該村租用土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。c.“四荒”拍賣。這種形式流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，使用期限一般為50-100年，購買者多為農(nóng)民和機關(guān)團體，“四荒”地經(jīng)過治理，開發(fā)為林地、果地、耕地，大大地提高了土地利用率。d.承租轉(zhuǎn)包或返包。該種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式有兩種情況：一種是農(nóng)村集體從無力經(jīng)營土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉(zhuǎn)包給種田能手，以提高土地經(jīng)營規(guī)模效益。另一種是公司以一定的代價將農(nóng)戶的承包地承租過來，再對所租土地通過規(guī)劃，進行農(nóng)田基本設施建設，然后再切塊承包給農(nóng)戶耕種。e.轉(zhuǎn)讓。該種流轉(zhuǎn)形式是土地使用者在獲得一定期限的土地使用權(quán)投資開發(fā)后，將余期土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。f.入股。農(nóng)民在自愿互利原則下，以土地使用權(quán)折價人股聯(lián)合，使農(nóng)民對土地的占有形式由實物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)，推動股權(quán)流轉(zhuǎn)、集中，形成規(guī)模經(jīng)營。②農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要為轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等，具體可分為下列凡種情況：a.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份制改造中的集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租；b.企業(yè)倒閉或債權(quán)債務原因，通過司法裁定，使集體建設用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；c.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村以集體建設用地使用權(quán)作價人股、聯(lián)營形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象；d.農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房屋形式，連帶轉(zhuǎn)讓、出租建設用地使用權(quán)；e.農(nóng)民將土地征收時分配給他們的安置留用地進行使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)讓。(2)存在的問題農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是中國獨特土地產(chǎn)權(quán)制度下的特殊產(chǎn)物，是農(nóng)村土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)統(tǒng)分結(jié)合的實現(xiàn)形式。我國實行土地用途管制制度，特別對農(nóng)用地實行最嚴格的耕地保護政策，對其流轉(zhuǎn)的限制以不改變農(nóng)業(yè)用途為前提。但從現(xiàn)實看，對農(nóng)村建設用地也給予了限制和約束，使其在一定程度上不能在市場經(jīng)濟條件下發(fā)揮應有作用，亟需從法律上、政策和制度上改革。(3)深化改革的建議①正確理解土地流轉(zhuǎn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，防止“為流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)、為集中而集中”行為，堅決杜絕政府在土地流轉(zhuǎn)中的不當干預和強迫流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。②加強農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度化建設。③明確農(nóng)民利益不受損害，不以犧牲農(nóng)民利益為代價，確保農(nóng)村社會的穩(wěn)定。④考慮不同地區(qū)之間存在的差異，因地制宜，靈活掌握。⑤考慮到農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，嚴防農(nóng)村環(huán)境遭受破壞⑥通過制度創(chuàng)新，促進土地流轉(zhuǎn)。5.你認為我國土地征收制度存在什么問題?應如何改革?A：(1)存在的問題：①在相關(guān)的法律法規(guī)中對征收的相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定不是很明確，這使得很多地方可以鉆空子，為發(fā)展經(jīng)濟就以建設公共設施為幌子，對農(nóng)村集體所有土地進行征收來進行商業(yè)建設，有的甚至占用了大量的基本農(nóng)田。②土地征收補償制度對于征地補償費的規(guī)定沒有統(tǒng)一的標準，這使得在進行對農(nóng)村集體所有土地者進行補償時，容易產(chǎn)生補償金額上的不統(tǒng)一意見，造成糾紛。③對于補償?shù)陌l(fā)放方式?jīng)]有明確的規(guī)定，這就使得本該屬于農(nóng)民的補償金遲遲不能夠拿到手中，容易誘發(fā)農(nóng)民的不滿，造成社會的動蕩。④土地征收制度中，對于征收土地之后的農(nóng)民沒有進行很明確的工作指向，造成大量農(nóng)民無業(yè)可做。（2）土地征收制度改革的措施：①詳細規(guī)定土地補償?shù)臉藴?，使農(nóng)民和政府都能夠有法可依，有理可循；②穩(wěn)定黨的農(nóng)村基本政策，把家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制作為農(nóng)村中的基本制度確立下來。③建立土地補償?shù)谋O(jiān)督系統(tǒng)，是農(nóng)民能夠盡快拿到土地征收的補償；④加強對征地實施過程的監(jiān)管；⑤調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第六章土地利用管理1.土地利用管理的法律依據(jù)和理論依據(jù)是什么?A：(1)土地利用管理的法律依據(jù)為了加強土地利用管理，我國頒布了多項相關(guān)法律法規(guī)，使土地利用管理有法可依。①《土地管理法》(1998年)a.《土地管理法》第三條規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃、嚴格管理、保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為?！眀.《土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”。c.《土地管理法》第三十一條規(guī)定：“國家保護耕地，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。”d.《土地管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行基本農(nóng)田保護制度?！眅.《土地管理法》第三十六條規(guī)定：“非農(nóng)建設必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”②《中華人民共和國環(huán)境保護法》(以下簡稱《環(huán)境保護法》)(1989年)a.《環(huán)境保護法》第二條規(guī)定：“本法所稱的環(huán)境，是指影響人類生存和發(fā)展的各種天然的和經(jīng)過人工改造的自然因素的總體，包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、城市和鄉(xiāng)村等?！眀.《環(huán)境保護法》第七條第三款規(guī)定：“縣級以土人民政府的土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、水利行政主管部門，依照有關(guān)法律的規(guī)定對資源的保護實施監(jiān)督管理?！眂.《環(huán)境保護法》第十九條規(guī)定：“開發(fā)利用自然資源，必須采取措施保護生態(tài)環(huán)境?！眃.《環(huán)境保護法》第二十條規(guī)定：“各級人民政府應當加強對農(nóng)業(yè)環(huán)境的保護，防治土壤污染、土地沙化、鹽漬化、貧瘩化、沼澤化、地面沉降和防治植被破壞、水土流失、水源枯竭、種源滅絕以及其他生態(tài)失調(diào)現(xiàn)象的發(fā)生和發(fā)展·..…”③《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(以下簡稱《城市規(guī)劃法》)(1989年)a.《城市規(guī)劃法》第四條規(guī)定：“國家實行嚴格控制大城市的發(fā)展、合理發(fā)展中等城市和小城市的方針，促進生產(chǎn)力和人口的合理布局?！眀.《城市規(guī)劃法》第七條規(guī)定：“城市總體規(guī)劃應當和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)?！?2)土地利用管理的理論依據(jù)①土地報酬原理在科學技術(shù)水平相對穩(wěn)定條件下的土地利用中，當對土地連接追加勞動和資金時，起初，追加部分所得的報酬逐漸增多，在投入的勞動和資金超過一定的界限時，追加部分所得的報酬則逐漸減少，從而使土地總報酬的增加也呈遞減趨勢，這就是通常所說的“土地報酬遞增遞減現(xiàn)象?！毖芯客恋貓蟪曜兓?guī)律的意義在于：揭示土地的質(zhì)量狀況；確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經(jīng)濟效果。②馬克思的地租、地價理論a.地租理論。地租是土地所有者出租他的土地每年獲得的定額收入。一切地租都是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。根據(jù)近代地租實體一超額利潤形成的原因和條件的不同，地租可區(qū)分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。b.地價理論。土地是一種自然物，不是人類勞動的產(chǎn)物，所以土地沒有價值，當然也就沒有價格。但是，實際上土地是有價格的。土地價格是資本化了的地租。土地所有者出租土地所得的貨幣，如果存入銀行，利息要和地租數(shù)量相等。否則，他寧肯保留土地，收取地租。因此，土地價格的高低，直接取決于地租的數(shù)量和銀行存款利率的高低。用公式表示為：③區(qū)位理論土地位置是固定的，各地段都處在距離經(jīng)濟中心不同的位置上。人類從事生產(chǎn)，需要將資本和勞力帶到土地上，并將產(chǎn)品運至市場。為了方便生產(chǎn)和流通，降低產(chǎn)品成本，增加利潤，就要按一定的標準選擇適宜的空間位置，使比較利益最大，于是就產(chǎn)生了區(qū)位理論。④生態(tài)經(jīng)濟學原理“土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。作為生態(tài)系統(tǒng)它是地球生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)和核心；作為社會經(jīng)濟系統(tǒng)，土地是重要的、不可替代的生產(chǎn)資料。不論是勞動力的再生產(chǎn)，還是生物的自然再生產(chǎn)及作為商品交換的經(jīng)濟再生產(chǎn)，都是直接或間接地利用土地。物流、能流、價值流和信息流都是在土地及其所提供的空間運行的。2.土地利用管理的主要內(nèi)容是什么?A：土地利用管理是國家按照預定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。土地利用管理是土地管理的核心。我國土地利用管理的主要內(nèi)容為：(1)保護農(nóng)用地特別是耕地；保護農(nóng)用地是指對直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)殖水面等的保護，對土地利用管理，首先要管理好農(nóng)用地，特別是管理好耕地。要做到：①保持耕地總量相對穩(wěn)定。②保持基本農(nóng)田數(shù)量不減少。③改善耕地質(zhì)量，提高耕地生產(chǎn)能力。④提高耕地利用集約度，改變粗放的用地模式。⑤建立耕地預警系統(tǒng)。(2)引導建設用地有序擴展；①控制建設用地的規(guī)模，以供給引導需求。②大力提高建設用地集約利用程度。③逐步縮減農(nóng)村建設用地規(guī)模。(3)保護、協(xié)調(diào)土地生態(tài)環(huán)境。①保證農(nóng)用地中園地、林地、養(yǎng)殖水面等的合理比重。②謹慎開發(fā)未利用地。③保護和改善城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境，防止污染和其他公害。3.土地利用總體規(guī)劃在土地利用管理中的作用是什么?如何切實發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的作用?A：(1)土地利用總體規(guī)劃在土地利用管理中的作用：①為充分、合理利用每一寸土地提供科學依據(jù)一方面，我國人多地少，土地資源潛力有限，并且水土流失、耕地沙化、退化的現(xiàn)象很嚴重；另一方面，土地利用中存在著許多不合理現(xiàn)象，土地管理薄弱，土地資源浪費嚴重。因此，必須制定出完整的、系統(tǒng)的、科學合理的土地利用總體規(guī)劃，來強化對土地利用中存在的主要問題，對土地資源的開發(fā)利用與保護作出總體的、宏觀的統(tǒng)一安排，充分合理利用每一寸土地，以發(fā)揮土地的最佳效益。②協(xié)調(diào)人地關(guān)系，協(xié)調(diào)各部門用地矛盾，保證國家“一要吃飯、二要建設、三要保護環(huán)境”的土地利用基本方針的貫徹落實我國的后備土地資源不足，人口與耕地反向發(fā)展，導致人地矛盾更加尖銳。要保證吃飯與建設用地的需求，必須編制好各級土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)土地資源狀況和各部門發(fā)展對土地的需求，合理分配和高效利用有限的土地資源，不斷改善生態(tài)環(huán)境，為各業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的土地條件，保證人民生活水平的提高和國民經(jīng)濟穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。③加強土地利用管理的手段土地利甩總體規(guī)劃是土地利用管理的“龍頭”，它對土地利用具有宏觀控制和指導作用。通過編制土地利用總體規(guī)劃，可確定本地區(qū)較長時期內(nèi)土地利用方向和目標、各部門用地數(shù)量和布局，使土地管理工作有所遵循，其他各項土地管理工作都要為實現(xiàn)這個總目標、總?cè)蝿杖グ才殴ぷ?。有了科學的規(guī)劃，也就有了土地利用的總戰(zhàn)略、總布局，土地管理工作就有了明確的方向和目標。④有效地促進社會經(jīng)濟發(fā)展土地利用總體規(guī)劃是以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃目標為依據(jù)，而社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和國民經(jīng)濟計劃目標最終必須落實在合理利用土地上。為此，編制和實施土地利用總體規(guī)劃，可以保證社會經(jīng)濟發(fā)展目標的落實，保證國民經(jīng)濟目標得以實現(xiàn)，從而促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。(2)切實發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的作用應做到：①明確土地利用總體規(guī)劃的體系及內(nèi)容我國目前的土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)域劃分為全國、省(區(qū))、地(市)、縣(市)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五個層次。市場經(jīng)濟體制的建立確立了市場機制在土地利用決策與土地資源配置中的基礎(chǔ)作用。與此相適應，它要求土地利用規(guī)劃不應是對某塊土地如何利用作出具體安排，而是要對土地利用起調(diào)節(jié)控制作用。由于每一層次、每種類型的規(guī)劃所調(diào)節(jié)控制的范圍不同，目的不同，其所要求的規(guī)劃內(nèi)容重點、規(guī)劃編制模式等也不相同。②加強土地利用總體規(guī)劃的審批與實施為了加強中央政府對土地利用的控制和確保耕地總量動態(tài)平衡的實現(xiàn)，《土地管理法》對土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)作了如下的規(guī)定：第一，土地利用總體規(guī)劃實行分級審批；第二，省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準；第三，省、自治區(qū)人民政府所在地的市和人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準；第四，上述規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，其中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設區(qū)的市、自治州人民政府批準。土地利用總體規(guī)劃實施計劃可分為中期計劃和年度計劃。③清楚土地利用總體規(guī)劃的指標體系土地利用管理中對各類土地數(shù)量轉(zhuǎn)換的限制是通過土地利用總體規(guī)劃中的指標體系，自上而下的控制來實現(xiàn)的。指標控制是從土地利用的全局和整體利益出發(fā)，在分析土地利用現(xiàn)狀和土地利用潛力的基礎(chǔ)上，通過對土地利用進行供需平衡分析，確定各類用地在規(guī)劃期內(nèi)的控制指標和調(diào)整指標，在土地利用總體規(guī)劃中直接決定或間接約束土地在各部門各行業(yè)之間的分配過程。依據(jù)土地利用管理的目標和任務，土地利用總體規(guī)劃的指標體系包括直接控制指標和間接控制指標。4.什么是土地用途管制?土地用途管制的主要內(nèi)容和措施是什么?A：(1)土地用途管制是國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度。(2)土地用途管制的主要內(nèi)容：就是在土地利用規(guī)劃劃定的土地用途區(qū)內(nèi)，依照其分區(qū)使用規(guī)則，通過用途變更許可制度來實現(xiàn)對土地利用的控制。(3)土地用途管制的措施：以土地利用總體規(guī)劃編制和實施為前提的，其核心是土地用途分區(qū)控制。土地用途分區(qū)是指依據(jù)土地資源特點、社會經(jīng)濟發(fā)展需要和上級規(guī)劃的要求，按照同一土地用途管制規(guī)則劃分土地用途區(qū)。土地用途區(qū)可以是空間上連續(xù)的或不連續(xù)的區(qū)域，面積可大可小。土地用途分區(qū)的目的，是為了指導土地合理利用，控制土地用途轉(zhuǎn)變。在合理劃分土地用途區(qū)的基礎(chǔ)上，要嚴格按照土地用途管制規(guī)則進行管理和控制。土地用途分區(qū)管制規(guī)則是指依據(jù)法律、規(guī)范對各類土地用途區(qū)土地利用活動施行的限制，表現(xiàn)為對各類土地用途區(qū)中允許、限制和禁止用途的有關(guān)規(guī)定。5.如何進行土地利用的監(jiān)督和調(diào)控?A：(1)土地利用的監(jiān)督：實行對土地利用的動態(tài)監(jiān)測，及時地掌握土地利用及其時空動態(tài)變化狀況，有效地利用土地資源，使其發(fā)揮最佳利用效益。目前我國開展的土地利用動態(tài)監(jiān)測主要是對耕地和建設用地等土地利用變化情況進行及時、直接和客觀的定期監(jiān)測，檢查土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃執(zhí)行情況，重點核查每年土地變更調(diào)查匯總數(shù)據(jù)，為國家宏觀決策提供比較可靠、準確的依據(jù)。①土地利用動態(tài)監(jiān)測的主要內(nèi)容包括：第一，區(qū)域土地利用狀況監(jiān)測。第二，土地政策措施執(zhí)行情況監(jiān)測。第三，土地生產(chǎn)力監(jiān)測。土地生產(chǎn)力監(jiān)測的重點是土壤屬性、地形、水文、氣候、土地的投入產(chǎn)出水平等指標。第四，土地環(huán)境條件監(jiān)測。②土地利用動態(tài)監(jiān)測方法土地利用動態(tài)監(jiān)測常用方法有實地調(diào)查、統(tǒng)計報表調(diào)查、遙感監(jiān)測、專項定點監(jiān)測等。(2)土地利用的調(diào)控①調(diào)整利益機制，切斷建設用地過度擴張的利益驅(qū)動。當前，在我國經(jīng)濟發(fā)展中，固定資產(chǎn)投資增長過快，建設用地過度擴張，濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，其卞要原因是利益驅(qū)動的結(jié)果，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的低成本、高收益的驅(qū)動，因此，管理好土地的關(guān)鍵，是遏制和消解盲目擴張建設用地的經(jīng)濟沖動。相關(guān)的通知對利益關(guān)系做了如下的調(diào)整：第一，規(guī)范土地出讓收支管理。第二，調(diào)整建設用地有關(guān)稅費政策。第三，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，積極推進工業(yè)用地市場化配置。②完善土地管理的責任制度，具體包括：第一，完善地方政府責任內(nèi)容。第二，嚴格實行問責制。第三，明確考核依據(jù)。第四，明確國土資源管理部門及其工作人員的責任。③健全法律機制，主要包括以下兩個方面：第一，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。第二，完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機制，加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度。第七章城市土地市場管理1.簡述城市土地市場管理的目的、原則和內(nèi)容。A：(1)城市土地市場管理的目的①對土地市場進行有效的宏觀管理和調(diào)控，盡可能解決土地開發(fā)和供給所存在的盲目性問題。一些地區(qū)在未落實開發(fā)項目，也未進行市場預測和科學論證的情況下，盲目圈占土地，設置大量開發(fā)區(qū)，不僅造成土地閑置浪費，而且占壓了大量資金。這就需要土地市場管理發(fā)揮作用，進行宏觀調(diào)控。②杜絕城市土地收益分配的不合理，避免國有土地收益的大量流失。城市土地利用中存在的問題表現(xiàn)在：一方面，某些地區(qū)為了盡快吸引更多外資，盲目實行地價優(yōu)惠，有的地價之低不足以補償征地費用，有的甚至向外商無償提供土地，不僅造成了國家巨額土地收益流失，而且由此導致了大量的“失地農(nóng)民”出現(xiàn)，產(chǎn)生了嚴重的社會問題。另一方面，大量劃撥土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓、出租，導致“土地隱形市場”活躍，不僅給國家稅收帶來巨大損失，也干擾了土地市場的正常發(fā)育和有序運轉(zhuǎn)。那么進行土地市場管理的目的之一就是解決這方面存在的問題。③改善土地資源配置不合理的現(xiàn)狀。首先，在城市內(nèi)部，“優(yōu)地劣用”的現(xiàn)象普遍存在。其次，商品房大量空置，城市土地隱形浪費十分嚴重。第三，區(qū)域之間無序競爭，低水平重復建設嚴重，導致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，城市土地宏觀配置不合理。第四，在城市內(nèi)部土地利用效率低下的同時，城市規(guī)模仍在不斷向外膨脹，導致城郊耕地大幅減少。這些令人擔憂的城市土地現(xiàn)狀就需要進行城市土地市場的管理使土地資源配置逐漸走向合理化。(2)城市土地市場管理的原則①整合性利益原則所謂整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辯證統(tǒng)一的原則。這一原則也是處理城市土地市場經(jīng)濟利益關(guān)系的最高原則，其實質(zhì)是個體與整體、局部與全部、目前與長遠利益相統(tǒng)一。②平等對待原則市場關(guān)系的平等性是市場經(jīng)濟的基本特征，平等對待原則是土地市場管理的基本原則。這一原則有兩層含義：一是參加土地市場活動的市場主體在土地市場中的身份是平等的；二是市場交易行為是平等的，土地交易者在等價交換的基礎(chǔ)上公平交易。③控制與彈性管理原則所謂控制與彈性管理原則，包括兩方面內(nèi)容：一方面，政府在土地市場交易規(guī)則、土地市場體系建設、土地價格政策等方面要制定出標準與目標，對土地市場實行控制管理；另一方面，對土地市場交易者的具體市場行為在法律許可范圍內(nèi)給予充分自由，并根據(jù)市場環(huán)境變化及時調(diào)整管理措施，以維持良好的市場秩序。④依法管理的原則任何市場經(jīng)濟活動都必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，越是放開搞活市場，越要求高度法制化的市場規(guī)則。對土地市場管理來說，從市場主體、市場行為到競爭秩序，市場活動的每個環(huán)節(jié)都必須做到有規(guī)可循，有法可依。(3)城市土地市場管理的內(nèi)容城市土地市場管理的內(nèi)容包括：①宏觀管理所謂城市土地市場宏觀管理，是指國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠目標出發(fā)，通過經(jīng)濟手段和行政手段，對城市土地市場進行干預，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。城市土地市場宏觀管理又包括兩個方面：城市土地市場供需管理和城市土地市場價格管理。從城市土地市場層次結(jié)構(gòu)來看，一級土地市場是關(guān)鍵，是整個土地市場的“總閥門’夕，它的運行狀況決定了二級市場的運行狀況。因此，城市土地市場管理的重點，就是對城市土地一級市場的供需和價格進行管理。②微觀管理。所謂城市土地市場微觀管理，是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。2.何謂城市土地市場供需平衡?A：城市土地供需平衡是一種動態(tài)平衡，是城市土地供需運動從暫時的不均衡走向均衡的趨勢，雖然在某一時點上供需不相等，但從某一時期整體上來看，供給與需求是一致的。城市土地供需平衡，既包括供需結(jié)構(gòu)平衡，又包括供需總量平衡；既包括一級市場供需平衡，又包括二級市場供需平衡。因此，可以將城市土地供需平衡表示如下：S1=D1(1)S2=D2(2)Slh=Dlh(3)S2h=D2h(4)式中：S1,Dl---分別為一級市場土地總供給和總需求；S2,D2---分別為二級市場土地總供給和總需求；S1h、D1h---分別為一級市場某類用地的供給和需求；S2h、D1h---分別為二級市場某類用地的供給和需求。式(1)和式(2)分別表示一級市場和二級市場土地供需總量平衡，式(3)和式(4)分別表示一級市場和二級市場土地供需結(jié)構(gòu)平衡。由于一級市場土地供需運動表現(xiàn)為單純的土地供需運動，二級市場土地供需運動表現(xiàn)為房地產(chǎn)供需運動，因此，式(1)和式(3)反映的是單純的土地供需平衡，式(2)和式(4)反映的則是房地產(chǎn)供需平衡。另外，城市土地供需總量平衡是通過城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡來實現(xiàn)的，城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡是城市土地供需總量平衡的基礎(chǔ)，所以式(3)和式(4)更有實際意義。城市土地供需平衡是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，代表著一種均衡狀態(tài)。3.如何調(diào)控城市土地市場供需平衡?A：城市土地市場供需平衡調(diào)控包括兩方面的內(nèi)容：(1)使尚未失衡的城市土地市場避免失衡。完善城市土地市場，清楚地認識到城市土地供需各方是真正的市場主體，完善土地市場體系，包括對土地一級市場和二級市場的完善；對土地市場進行宏觀調(diào)控，讓土地的價格由市場的供需狀況決定，而不是以其他方式?jīng)Q定。(2)使已失衡的城市土地市場趨向平衡。調(diào)控已失衡的城市土地市場趨向平衡，這是調(diào)控城市土地市場的供需平衡的重要內(nèi)容，主要分為下面四種情況的調(diào)控：①對一級市場土地供過于求(S1h>Dlh)的調(diào)控。首先應控制城市土地供給增量，穩(wěn)定S1h。具體來講，可以采取如下措施：第一，加強城市規(guī)劃管理。第二，提高農(nóng)地特別是耕地的價格。第三，建立耕地用途管制制度。其次，應刺激房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)閑置的城市土地，使Dlh增大。具體措施如下：第一，對城市土地價格實行“最高限價”管制，降低開發(fā)公司的土地成本；對房地產(chǎn)開發(fā)給予適當優(yōu)惠，降低有關(guān)稅費征收標準。第二，開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標準，達到提高城市土地利用率的目的。②對一級市場土地供不應求(Slh<Dlh)的調(diào)控。調(diào)控供給一方使Slh增大，不能抑制Dlh，否則會產(chǎn)生一級市場供需平衡而二級市場供需失衡的現(xiàn)象。具體措施如下：第一，建立城市規(guī)劃的反饋機制，及時修編城市規(guī)劃，適度擴大規(guī)劃限額。第二，在新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時、適度降低農(nóng)地價格，使Slh有計劃地增加。③對二級市場土地供過于求(S2h>D2h)的調(diào)控。首先要控制S2。進一步增大的趨勢。主要是通過控制一級市場土地增量供給。若增加Slh,Dlh和S2h增大就有可能，所以應控制S1h以達到控制S2h的目的。其次應刺激居民對商品住房的需求，使D2h。趨近S2h。具體措施如下：第一，適度降低商品房價格。第二，在我國，還應加快住房福利化向住房商品化轉(zhuǎn)變的改革進程，擴大立級市場的有效需求；第三，加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，扭轉(zhuǎn)目前企業(yè)效益普遍低下的狀況，以普遍提高居民所得水平，從而達到增大D2。并使之趨近S2h。的目的。④對二級市場土地供不應求(S2h<D2h)的調(diào)控。對這種不平衡應采取“雙向”調(diào)控的辦法，既要刺激開發(fā)公司的開發(fā)行為，又要適當抑制購買者的購買行為。具體措施如下：政府放松對房地產(chǎn)價格管制，使房價隨行就市；適度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。以此使開發(fā)公司的預期增加而加大投入，使購房者降低需求，從而使S2h和D2h趨于一致。4.簡述城市土地儲備制度在土地市場管理中的作用與效果。A：(1)城市土地儲備制度在土地市場管理中的作用主要表現(xiàn)在以下凡個方面：①有利于充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用。土地儲備機制建立后，政府就可以通過各種方式，將分散在用地者手中的存量土地納入到城市土地儲備庫之中，從而壟斷城市土地一級市場的土地供應，提高政府調(diào)控土地市場的能力。②有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率。土地收購儲備制度建立以后，政府可以將閑置的、低效利用的存量土地納入到城市土地儲備庫之中，對其進行整理后，以市場為導向，重新配置土地資源，既可以盤活存量土地資產(chǎn)，避免國有土地資產(chǎn)的流失，又可以提高土地資源利用效率，達到土地集約利用的目的，還可以運用儲備土地的出讓收益妥善安置困難或破產(chǎn)企業(yè)的職工，維護社會穩(wěn)定。③有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施。在土地收購儲備過程中，由于實行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和整理，城市規(guī)劃的有關(guān)要求和政策可以得到切實的貫徹落實，真正實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理”，從而提高城市土地資源的配置效率。④有利于推行土地招標拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場。實踐證明，只有當政府儲備了足夠數(shù)量的存量土地，才能推行土地招標拍賣制度；政府只有一律采取招標、拍賣、掛牌等競爭性的供地方式，才能建立“公開、公平、公正”的土地市場。(2)城市土地儲備制度在土地市場管理中的效果表現(xiàn)在以下凡個方面：①建立城市土地儲備制度之后，政府就通過各種方式，將分散在用地者手中的存量土地納入到“城市土地儲備庫”之中，使過去的“多頭供地”變?yōu)檎蔼毤夜┑亍薄＂诮⒊鞘型恋貎渲贫戎?，政府將閑置的、低效利用的存量土地納入到“城市土地儲備庫”之中，對其進行整理后，以市場為導向，重新配置土地資源。③建立城市土地儲備制度之后，真正實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理”，從而提高城市土地資源的配置效率。④建立城市土地儲備制度之后，政府一律采取招標、拍賣、掛牌等競爭性的供地方式，建立了“公開、公平、公正”的土地市場。5.如何對城市土地市場價格進行有效管理?A：(1)依據(jù)土地利用計劃和土地出讓計劃對城市土地市場價格進行管理。地價與土地利用計劃和土地出讓計劃密切相關(guān)。土地利用計劃確定土地需求，從宏觀上調(diào)控土地供給，使土地供求保持平衡。具體來說，每年能夠供應的土地數(shù)量則由土地使用權(quán)出讓計劃規(guī)定。政府通過編制土地出讓計劃，對出讓土地數(shù)量進行計劃管理，根據(jù)市場情況和地價趨勢相應調(diào)整土地供應量和宏觀調(diào)控地價水平，防止地價暴漲、暴跌，從而將地價保持在一個穩(wěn)定適中的水平上。(2)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)對城市土地市場價格進行管理。依據(jù)我國頒布的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》等，對市場價格進行管理。目前，我國土地方面的法律還不完善，針對當前的問題，急需制定出有關(guān)土地估價和地價管理的法規(guī)，如《土地估價條例》、《地價管理條例》。只有依法規(guī)范土地估價和地價管理，走法制化之路，才能有效管好土地資產(chǎn)，為土地市場服務。(3)依據(jù)國家的地價政策對城市土地市場價格進行管理。國家根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的要求，從宏觀上制定出一定時期的地價政策，這也是地價管理的依據(jù)。國家地價政策制訂的一般原則是：①與土地利用政策一致。②與產(chǎn)業(yè)政策一致。③地價政策制訂須考慮地域差異性。④不同經(jīng)濟發(fā)展階段地價政策不同。⑤不同用途土地價格不同。(4)依據(jù)行業(yè)標準對城市土地市場價格進行管理。目前，地價管理的行業(yè)標準主要包括《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。(5)對城市土地市場價格進行動態(tài)監(jiān)測，以實現(xiàn)有效管理。通過對城市地價進行動態(tài)監(jiān)測，全面細致地了解城市各類用地價格的總體水平，及時把握城市地價變化情況，為城市地價管理、土地管理以及城市經(jīng)濟建設提供決策依據(jù)，從而充分發(fā)揮政府在地價監(jiān)管和調(diào)控方面的重要作用，保證土地經(jīng)濟系統(tǒng)的公平與效率。第八章土地信息管理1.土地信息管理的目的和意義是什么?A：土地信息管理的目的和意義主要表現(xiàn)在以下凡個方面：(1)存儲現(xiàn)有大量的土地信息，同時為了保持土地資料的現(xiàn)勢性，適時更新數(shù)據(jù)、圖件和文檔資料.(2)查詢檢索，以掌握土地資源、資產(chǎn)的狀況，滿足土地管理業(yè)務、社會公眾和政府等各層次對土地信息的需求；數(shù)據(jù)處理，支持土地管理的業(yè)務自動化運行。(3)信息支持，開展專題研究、綜合分析研究，提供土地管理和土地持續(xù)利用的輔助決策，以達到土地利用社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。(4)指標方案，支持土地開發(fā)、利用、保護、整治的論證和監(jiān)測；信息標準化，以達信息資源共享，最大限度地提高土地信息的利用效益。2.簡述信息、數(shù)據(jù)、