恒基不夜城寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件

恒基不夜城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

2009年1月恒基不夜城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告2009年1月1第一部分：近期上海樓市Part1第一部分：近期上海樓市Part12上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)跌狀態(tài)以07年10月為本次調(diào)整起始點(diǎn)，供應(yīng)比已連續(xù)13個(gè)月下挫至1以下，市場(chǎng)延續(xù)供大于求態(tài)勢(shì)本輪調(diào)整狀態(tài)：較上論持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)第一輪調(diào)整：05年3月-06年10月，上海樓市經(jīng)曆了國(guó)八條和國(guó)六條，R<1.0（持續(xù)了9個(gè)月），R≈1.0（持續(xù)了11個(gè)月），R>1.0（20個(gè)月後市場(chǎng)信心恢復(fù)）目前調(diào)整：07年10月政策出臺(tái)後，市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)13個(gè)月的R<1.0狀態(tài)，市場(chǎng)持續(xù)低彌，且持續(xù)時(shí)間更超過(guò)05年國(guó)八條時(shí)期。上升期下降及盤(pán)整期上升期下降及盤(pán)整期04年8月至08年12月上海成交量與供求比走勢(shì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)跌狀態(tài)以3上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：價(jià)格進(jìn)入下降通道，回到一年前水平價(jià)格下跌盤(pán)整供求比下挫價(jià)格下跌盤(pán)整供求比下挫12月上海商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)11891元/㎡，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下降狀態(tài)，較去年10月的價(jià)格持平。上海住宅房?jī)r(jià)回復(fù)1年前水平上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：價(jià)格進(jìn)入下降通道，回到一年前水平價(jià)格下跌盤(pán)整4上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商資金壓力增加，降價(jià)拋售現(xiàn)象頻發(fā)二三級(jí)市場(chǎng)同步出現(xiàn)下跌外資撤場(chǎng)，拋售物業(yè)08年上海11個(gè)中心城區(qū)二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區(qū)由於原本投資比例較大，市場(chǎng)走低之後，投資客大批撤離，價(jià)格下跌45.9％，創(chuàng)下中心城區(qū)最大跌幅，徐匯下跌31％，跌幅相對(duì)最小。

萬(wàn)科領(lǐng)頭，全市一半住宅跌價(jià)年初，萬(wàn)科拋出樓市“拐點(diǎn)”輪，且在自身樓盤(pán)付之行動(dòng)，下半年上海房?jī)r(jià)在萬(wàn)科、大華等大開(kāi)發(fā)商領(lǐng)跌之下一路下滑，超過(guò)一半樓盤(pán)為促進(jìn)成交而采取降價(jià)舉措，尤其一些在07年內(nèi)價(jià)格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環(huán)、三林等板塊降價(jià)幅度明顯。金融海嘯沖擊下，外資撤場(chǎng)陰雲(yún)籠罩上海，例如，李嘉誠(chéng)旗下的和計(jì)黃浦5月以44.38億元岀售位於長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)。年底又以“改租為售”的方式拋售位於古北黃金城道的商鋪。受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售”其資產(chǎn)，計(jì)劃將其前幾年在上海購(gòu)得的物業(yè)打包岀售，其中包含上海廣場(chǎng)商場(chǎng)，東海廣場(chǎng)，安信商業(yè)廣場(chǎng)等多種類(lèi)型物業(yè)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商資金壓力增加，降價(jià)拋售現(xiàn)象頻發(fā)二三級(jí)市5部分降價(jià)樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)所屬板塊07年價(jià)格08年下半年價(jià)格降價(jià)幅度慧芝湖花園閘北大寧2200016000-27%萬(wàn)科金色雅築浦東三林1800014000-22%禦翠豪庭長(zhǎng)寧古北5500045000-18%君禦豪庭靜安北塊3900033000-15%本次降價(jià)不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場(chǎng)，還波及了市中心高檔住宅市場(chǎng)。部分降價(jià)樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)所屬板塊07年價(jià)格08年下半年價(jià)格降6上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成交萎縮，供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)入08年之后，上海岀售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯走低，全年寫(xiě)字樓成交140萬(wàn)平方米，較07年下跌23％成交大幅萎縮08年下半年之后，上?？墒坌蛯?xiě)字樓供求比跌入1.0之下，供過(guò)于求日益明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)岀現(xiàn)拐點(diǎn)供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成交萎縮，供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)入08年之后，上海岀708年10月及11月受中心城區(qū)兩莊集中收購(gòu)案例影響寫(xiě)字樓成交價(jià)格岀現(xiàn)較大漲幅，除去個(gè)案影響因素，08年上海可售型寫(xiě)字樓價(jià)格較去年同期上漲10％左右。遠(yuǎn)郊的寫(xiě)字樓物業(yè)售價(jià)與去年同期基本持平。而部分市中心區(qū)域?qū)绗F(xiàn)寫(xiě)字樓與住宅物業(yè)價(jià)格倒掛現(xiàn)象。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：除去個(gè)案影響走勢(shì)漲幅不大中信廣場(chǎng)集中成交北外灘7棟寫(xiě)字樓整體交易08年10月及11月受中心城區(qū)兩莊集中收購(gòu)案例影響寫(xiě)字樓成交8近年來(lái)隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫(xiě)字樓板塊，如普陀長(zhǎng)風(fēng)，楊浦五角場(chǎng)，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價(jià)格具有一定成長(zhǎng)性。目前內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域?qū)懽謽浅山槐壤齺?zhàn)到總量37％，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)分別成為寫(xiě)字樓新增張點(diǎn)，分別佔(zhàn)到21％、22％。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：新興板塊崛起，市中心寫(xiě)字樓地位削弱近年來(lái)隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)，中環(huán)沿綫崛9上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，租金出租率齊跌1、三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金增幅減緩，環(huán)比僅增長(zhǎng)0.1%，較上季度1.3%的增幅有所下降。截至第三季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為人民幣9.6元/平方米/天。上海浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓租金價(jià)格平均下降7％，這是自2005年以來(lái)，首次出現(xiàn)下降。2，自今年年初至第三季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約為68.7萬(wàn)平方米，達(dá)到新的歷史供應(yīng)高峰。3，吸納量雖低於新增供應(yīng)量較多，但隨著市場(chǎng)選擇的增多，仍達(dá)到40.5萬(wàn)平方米的良好水準(zhǔn)。4，由於市場(chǎng)供應(yīng)井噴，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率升至11.2%?？罩寐实纳仙饕伸兑慌碌膶?xiě)字樓項(xiàng)目交付使用，已有項(xiàng)目依然保持較高入駐率。以上數(shù)據(jù)從03年-08年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，租金出租率齊跌1、三季度甲級(jí)10上海可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)由繁榮走嚮低穀1234原因受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，整體房産市場(chǎng)走低客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心不足金融危機(jī)波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，自用客戶(hù)對(duì)現(xiàn)金依賴(lài)程度加重，購(gòu)買(mǎi)力大幅削弱宏觀(guān)調(diào)控之后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資門(mén)檻高漲，投資客撤離可售型寫(xiě)字樓産品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈5寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報(bào)明顯下滑上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)－－由繁榮走向低穀上?？墒坌蛯?xiě)字樓市場(chǎng)由繁榮走嚮低穀1234原因受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)11第二部分：區(qū)域市場(chǎng)Part2第二部分：區(qū)域市場(chǎng)Part21213倍訊易-倍訊易-14市場(chǎng)供應(yīng)可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)市場(chǎng)交易量來(lái)說(shuō)較為充足目前不夜城區(qū)域內(nèi)主要在售的寫(xiě)字樓共有三個(gè)個(gè)，位於南廣場(chǎng)的企業(yè)廣場(chǎng)、華森鉆石廣場(chǎng)及位於北廣場(chǎng)的銘德國(guó)際廣場(chǎng)，共計(jì)供應(yīng)供應(yīng)893套，目前市場(chǎng)可售套數(shù)為638套，相對(duì)板塊年度成交情況來(lái)說(shuō)十分充足。不夜城板塊在售寫(xiě)字樓滙總表樓盤(pán)名稱(chēng)地址上市時(shí)間成交價(jià)格建築面積上市套數(shù)目前可售套數(shù)可售面積元/平方米平方米平方米嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng)梅園路228號(hào)2007-8-172530339285.1342823319656銘德國(guó)際廣場(chǎng)民德路158號(hào)2007-6-112352616460100447495華森鉆石廣場(chǎng)恒豐路638號(hào)2008-12-27177644125936536141259合計(jì)

97004.189363868410市場(chǎng)供應(yīng)可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)市場(chǎng)交易量來(lái)說(shuō)較為充足目前不夜城15市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域掀起新一輪改造高潮，未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)急劇放量樓盤(pán)名稱(chēng)地址產(chǎn)品類(lèi)型整體規(guī)模

平方米寫(xiě)字樓面積

平方米上市時(shí)間現(xiàn)狀華森鑽石廣場(chǎng)恒豐路長(zhǎng)安路5A寫(xiě)字樓,LOFT辦公,酒店,商業(yè)68810459512009年初主體結(jié)構(gòu)寶礦國(guó)際廣場(chǎng)恒豐路天目西路5A甲級(jí)智慧純辦公樓、超五星級(jí)酒店、高級(jí)公寓式酒店和購(gòu)物中心202046806032010年主體結(jié)構(gòu)不夜城廣場(chǎng)三期共和新路梅園路四星級(jí)商務(wù)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓及商場(chǎng)142257約5萬(wàn)2010年之後未動(dòng)工恒基130項(xiàng)目恒豐路寫(xiě)字樓51000510002009年主體結(jié)構(gòu)裕年國(guó)際商務(wù)大廈恒豐路漢中路準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公樓38000380002009年主體結(jié)構(gòu)恒基天目西路147地塊恒豐路、普濟(jì)路標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓44970449702010主體結(jié)構(gòu)合計(jì)

547083約31萬(wàn)平方米

不夜城目前面臨新一輪改造，正大力發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，一批新建項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，其中僅南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓上市面積就達(dá)到31萬(wàn)平方米，此外北廣場(chǎng)也將有10-20萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓供應(yīng)新增供應(yīng)30餘萬(wàn)方新增量上市集中新起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新建項(xiàng)目基本集中再09-10年內(nèi)上市，將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成極大沖擊不夜城板塊本輪改造將有恒基，嘉利，中海等一批實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與，規(guī)劃先進(jìn)，產(chǎn)品定位高檔，將全面提升區(qū)域形象。市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域掀起新一輪改造高潮，未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)急劇放16成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在1.5萬(wàn)平方米左右，說(shuō)明板塊內(nèi)目前市場(chǎng)的吸納能力基本在這一水平。月度成交起伏較大，基本在500-2000平方米左右，平均3-13套左右。月度成交量在3-13套左右區(qū)域年度吸納量在1.5萬(wàn)平方米左右年度吸納量1.5萬(wàn)方左右，月均去化3-13套成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在1.5萬(wàn)平方米17價(jià)格走勢(shì)自07年6月有新盤(pán)上市之後，板塊內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)基本穩(wěn)定在22000-26000元/平方米上下，這已成為板塊內(nèi)新建甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓認(rèn)同價(jià)格區(qū)間，但08年底新盤(pán)華森鉆石廣場(chǎng)上市打破這一局面，其報(bào)價(jià)僅19000元/平方米，近期成交的4套低區(qū)房源在17000-18000元/平方米。新盤(pán)售價(jià)由25000元/平方米直落至19000元/平方米價(jià)格表現(xiàn)岀下降趨勢(shì)，09年跌破20000元/平方米樓盤(pán)名稱(chēng)上市時(shí)間報(bào)價(jià)成交價(jià)格成交套數(shù)上市套數(shù)元/平方米元/平方米嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng)2007-8-172600025303232428銘德國(guó)際廣場(chǎng)2007-6-11250002352644100華森鉆石廣場(chǎng)2008-12-2719000177644365價(jià)格走勢(shì)自07年6月有新盤(pán)上市之後，板塊內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)基本穩(wěn)定18租賃行情新客站南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線(xiàn)分布－－以新客站為核心，沿天目西路，恒豐路分佈

產(chǎn)品類(lèi)型－－甲級(jí)，普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，爛尾樓改造商辦樓達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓僅有新建的企業(yè)廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，大部分為普通標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓，少量由爛尾樓改造而來(lái)的小戶(hù)型商辦樓租賃行情新客站南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線(xiàn)19租賃行情租金水平－－三類(lèi)產(chǎn)品三級(jí)梯隊(duì)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：3.5元/平方米/天普通標(biāo)準(zhǔn)：2-3.5元/平方米/天爛尾樓改造：1.4-2元/平方米/天平均出租率可達(dá)80％依托新客站交通樞紐，目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓出租情況較好，平均出租率可達(dá)80％。目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶(hù)以商貿(mào)物流類(lèi)為主，占到60％左右。3.5元/平方米/天2-3.5元/平方米/天1.4-2元/平方米/天爛尾樓改造項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃行情租金水平－－三類(lèi)產(chǎn)品三級(jí)梯隊(duì)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：3.5元/平方20樓盤(pán)名稱(chēng)地址樓層租賃價(jià)格元/平方米/天物業(yè)管理費(fèi)元/平方米/月租賃面積平方米產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城二期（企業(yè)廣場(chǎng)）共和路268號(hào)26層3.52267-184甲級(jí)寫(xiě)字樓嘉裏不夜城一期天目西路218號(hào)38層3.525109-219閘北廣場(chǎng)天目西路梅園路20層2.2-3.32075-813普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓地鐵恒通大樓恒通路梅園路25層3.520120-350上海華象大樓秣陵路80號(hào)17層2.57.3150建誼大廈恒豐路漢中路24層3.2-3.61476-460康吉大樓天目西路25層212131-267匯貢大廈天目西路99號(hào)11層2.420

錦程大廈天目西路長(zhǎng)安路25層21597-110一天下大廈恒通路360號(hào)27層1.6635-80爛尾樓改造小戶(hù)型中房華東大廈天目西路長(zhǎng)安路26層1.4-1.8866-100林頓大廈恒豐北路100號(hào)20層2580-100不夜城板塊租賃寫(xiě)字樓匯總表

樓盤(pán)名稱(chēng)地址樓層租賃價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)租賃面積產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城21二手市場(chǎng)行情樓盤(pán)名稱(chēng)地址二手報(bào)價(jià)元/平方米產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城一期天目西路218號(hào)18000甲級(jí)寫(xiě)字樓閘北廣場(chǎng)天目西路梅園路18000普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓建誼大廈恒豐路漢中路18000錦程大廈天目西路長(zhǎng)安路16000一天下大廈恒通路360號(hào)13000-16000爛尾樓改造商住樓中房華東大廈天目西路長(zhǎng)安路16000-17000由於目前區(qū)域中寫(xiě)字樓出租情況比較理想，二手拋盤(pán)的寫(xiě)字樓數(shù)量有限拋盤(pán)量不多

二手價(jià)格甲級(jí)寫(xiě)字樓二手價(jià)格18000元/平方米左右普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓16000-18000元/平方米爛尾改造小戶(hù)型寫(xiě)字樓13000-17000元/平方米二手市場(chǎng)行情樓盤(pán)名稱(chēng)地址二手報(bào)價(jià)產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城一期天目西22市場(chǎng)結(jié)論宏觀(guān)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)岀售市場(chǎng)供過(guò)於求明顯，價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力租賃市場(chǎng)租金出租率雙雙下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)一手市場(chǎng)市場(chǎng)處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，成交十分低彌，而未來(lái)供應(yīng)又十分可觀(guān)。新建甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓價(jià)格進(jìn)入下跌通道，由07年的25000元/平方米行情價(jià)跌入08年底的19000元/平方米。租賃市場(chǎng)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)租金在3.5元/平方米/天二手市場(chǎng)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二手售價(jià)在18000元/平方米區(qū)間，但是市場(chǎng)交易量稀少市場(chǎng)結(jié)論宏觀(guān)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)岀售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)一手市場(chǎng)租賃市場(chǎng)二手23第三部分：項(xiàng)目理解Part3第三部分：項(xiàng)目理解Part324區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成現(xiàn)代交通商務(wù)核心便捷的交通鐵路——每天接發(fā)列車(chē)114對(duì)，日接送旅客高達(dá)23萬(wàn)人次，長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn)公路——4座長(zhǎng)途汽車(chē)站，其中包括目前亞洲最大客運(yùn)中心，日客運(yùn)量達(dá)2萬(wàn)余人次，通往11個(gè)省、直轄市方向班線(xiàn)998條。占全市長(zhǎng)途汽車(chē)客、貨運(yùn)輸業(yè)的50%以上。公交——市內(nèi)公共交通有始發(fā)線(xiàn)和過(guò)境線(xiàn)187條，占全市公交線(xiàn)路33.27%。軌道交通——1號(hào)，3號(hào)兩條線(xiàn)路。高架及道路

——南北高架，天目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業(yè)上海市“四街四城”之一，主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場(chǎng)等上海四大賓館區(qū)之一，假日酒店，長(zhǎng)城大酒店、龍門(mén)賓館、新梅華東大酒店、等十幾家高檔賓館區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形25不夜城黃金商務(wù)大道:以商務(wù)樓宇為支撐，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、BPO產(chǎn)業(yè)、滬辦服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，集中近20幢商務(wù)樓宇，其中在建和待建的有8幢，未來(lái)總建築面積達(dá)128.46萬(wàn)平方米。不夜城濱河休閒水岸:大量高檔住宅和與之相配套的商業(yè)生活設(shè)施。與靜安區(qū)、黃浦區(qū)一河之隔，是不夜城地區(qū)風(fēng)光秀麗、適於居住、商務(wù)繁忙的黃金地帶。不夜城商業(yè)中心引進(jìn)中高檔的主題百貨，建設(shè)融合品牌購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閒娛樂(lè)等功能於一體的高檔休閒購(gòu)物廣場(chǎng)。

鐵路上海站交通樞紐商務(wù)商業(yè)區(qū)以鐵路上海站南北廣場(chǎng)為圈，建成與上海國(guó)際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代交通樞紐商業(yè)商務(wù)區(qū)。漢中路地鐵三線(xiàn)換乘樞紐在恒豐路、恒通路和長(zhǎng)安路交接處，建造地鐵一號(hào)、十二號(hào)、十三號(hào)線(xiàn)“三線(xiàn)交匯”的綜合交通換乘樞紐，不夜城板塊規(guī)劃－－重點(diǎn)推進(jìn)“兩線(xiàn)三點(diǎn)”格局

兩綫三點(diǎn)區(qū)位認(rèn)知不夜城黃金商務(wù)大道:不夜城商業(yè)中心不夜城板塊規(guī)劃－－重點(diǎn)推26項(xiàng)目認(rèn)知本案交通動(dòng)線(xiàn)－－臨天目西路主幹道，但車(chē)行動(dòng)線(xiàn)不理想南面朝向天目西路主幹道天目西路是上海東西向主幹道之一，交通繁忙，車(chē)流量大。但由於天目西路在本案一段為橋面道路，車(chē)行至寫(xiě)字樓部分需從長(zhǎng)安路繞行。項(xiàng)目認(rèn)知本案交通動(dòng)線(xiàn)－－臨天目西路主幹道，但車(chē)行動(dòng)線(xiàn)不理想27項(xiàng)目認(rèn)知周邊環(huán)境――新客站概念，蘇州河景觀(guān)新客站在傳統(tǒng)概念中人流量大，往來(lái)人員複雜，周邊環(huán)境有待改善，整體檔次不高，不具備高檔寫(xiě)字樓所需環(huán)境條件。蘇州河在本案南北兩側(cè)形成彎道，使得本案南、北、西側(cè)房源均具有景觀(guān)優(yōu)勢(shì)距離新客站僅300米蘇州河環(huán)抱左右項(xiàng)目認(rèn)知周邊環(huán)境――新客站概念，蘇州河景觀(guān)距離新客站僅30028項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品條件――房齡超過(guò)10年，產(chǎn)品已趨於落後開(kāi)發(fā)商恒基(中國(guó))投資有限公司物業(yè)管理公司恒盛物業(yè)管理總建築面積3.7萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1478平方米樓層25單套面積77-148平方米總套數(shù)362套空調(diào)中央空調(diào)電梯6部電梯1部客梯租金3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金3.6元/平方米/天出租率80%物業(yè)管理費(fèi)16元/平方米/月辦公，商業(yè)，公寓綜合性項(xiàng)目不夜城廣場(chǎng)整體規(guī)劃由一棟辦公，兩棟商住樓及4層商業(yè)組成，寫(xiě)字樓部分位於最西側(cè)，目前兩棟商住樓基本也作為辦公出租，在一定程度上與寫(xiě)字樓部分形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品定位甲級(jí)，但建成時(shí)間超過(guò)10年本項(xiàng)目建成於1996年，按照甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，在區(qū)域內(nèi)檔次較高，但由於建成時(shí)間較長(zhǎng)，相比區(qū)域內(nèi)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，無(wú)論外立面及硬體設(shè)備已無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)力。房型面積控制合理，便於出租出售面積比例77.3-98.7386%109.28-110.4211%125.63-148.423%主力面積在77-98平方米，控制得當(dāng)，與區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)需求相契閤。項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品條件――房齡超過(guò)10年，產(chǎn)品已趨於落後開(kāi)發(fā)商29項(xiàng)目認(rèn)知目前現(xiàn)狀――租金水準(zhǔn)不高，出售價(jià)格空間受限實(shí)際租金3.6元/平方米/天，出租率80％左右部分房源已岀售本案租金報(bào)價(jià)3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金平均仔3.6元/平方米/天，與區(qū)域內(nèi)類(lèi)似項(xiàng)目租金水平相同。岀租率平均在80％左右，若想達(dá)到5％投資滙報(bào)率，本案約有2/3房源已岀售，且零散分佈在各個(gè)樓層，對(duì)剩餘房源岀售造成一定困難?？蛻?hù)對(duì)象以中小型企業(yè)為主目前租客基本以物流、貨貸、商貿(mào)等企業(yè)為主，其餘還包括廣告，科技，事務(wù)所，駐滬辦事處等大量中小型企業(yè)，整層客戶(hù)主要有聯(lián)通，平安保險(xiǎn)等。項(xiàng)目認(rèn)知目前現(xiàn)狀――租金水準(zhǔn)不高，出售價(jià)格空間受限實(shí)際租金330第四部分：價(jià)值比較Part4第四部分：價(jià)值比較Part431項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較1、地理位置比較目前板塊市場(chǎng)中在售的新上市項(xiàng)目為企業(yè)廣場(chǎng)，而與本安比較類(lèi)似的出租項(xiàng)目為嘉裏不夜城一期，這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)本案的定價(jià)具有一定參考價(jià)值，因而以下將本案與這兩個(gè)項(xiàng)目在地理位置，產(chǎn)品等方面進(jìn)行比較嘉裏不夜城一期企業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)地址與地鐵站直線(xiàn)距離距離主幹道車(chē)輛進(jìn)出情況星級(jí)恒基不夜城天目西路547號(hào)410米（新客站）緊臨天目西路需從長(zhǎng)安路繞行★★★★嘉裏不夜城一期天目西路218號(hào)270米（新客站）緊臨天目西路可直達(dá)★★★★★企業(yè)廣場(chǎng)梅園路228號(hào)210米（漢中路站）不臨主幹道可直達(dá)★★★★華森鉆石廣場(chǎng)恒豐路630號(hào)100米（新客站）臨近恒豐路橋需橋下繞行★★★★華森鉆石廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較1、地理位置比較目前板塊市場(chǎng)中在售的新上市項(xiàng)目為322、產(chǎn)品比較比較項(xiàng)目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森鉆石廣場(chǎng)企業(yè)廣場(chǎng)硬件設(shè)施外立面玻璃幕牆+面磚玻璃幕牆+面磚石材＋玻璃幕牆玻璃幕牆，LOW－E雙層中空玻璃窗大堂地面牆面為雲(yún)石石材地面牆面石材地面牆面玻化磚，大理石裝飾電梯7部進(jìn)口電梯10部OTIS電梯芬蘭KONE6部迅達(dá)空調(diào)中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)分戶(hù)式VRV中央空調(diào)特靈中央空調(diào)商業(yè)配套4層商鋪太平洋百貨地上二層商場(chǎng)二層商業(yè)配套車(chē)位330個(gè)950個(gè)500個(gè)

其他衛(wèi)星天線(xiàn)衛(wèi)星天線(xiàn)光纖介入、信號(hào)覆蓋、有線(xiàn)電視\預(yù)留電話(huà)接口、寬帶網(wǎng)絡(luò)接口光纖到每樓層產(chǎn)品規(guī)劃總體規(guī)模37000平方米49000平方米41259平方米43400平方米樓層27層38層28層26層單套面積77-148平方米109-219平方米93-225平方米59-184平方米整層面積1478平方米1528-1671平方米1886平方米1900平方米建成時(shí)間1996年1996年2010年底2008年星級(jí)比較★★★+★★★★★★★★★★★★★2、產(chǎn)品比較比較項(xiàng)目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森鉆石廣場(chǎng)企業(yè)333、租售情況比較比較項(xiàng)目恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森鉆石廣場(chǎng)企業(yè)廣場(chǎng)租金3.6元/平方米/天3.5元/平方米/天未交房3.5元/平方米/天物業(yè)費(fèi)16元/平方米/月25元/平方米/月不祥22元/平方米/月售價(jià)

二手報(bào)價(jià)18000元/平方米19000元/平方米25000元/平方米（實(shí)際成交價(jià)）結(jié)論：從地段交通來(lái)講恒基不夜城與企業(yè)廣場(chǎng)、華森鉆石廣場(chǎng)類(lèi)似，略遜與嘉里不夜城，從產(chǎn)品來(lái)看，企業(yè)廣場(chǎng)為新建甲級(jí)寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)最高，華森鉆石廣場(chǎng)雖然也是新建項(xiàng)目，但未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，恒基不夜城與嘉里不夜城類(lèi)似，但車(chē)位數(shù)量及商業(yè)配套上略遜與嘉里不夜城。華森鉆石廣場(chǎng)尚未交房，其餘三項(xiàng)目租金水平基本持平3、租售情況比較比較恒基不夜城嘉裏不夜城一期華森鉆石廣場(chǎng)企業(yè)34項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目挑戰(zhàn)鄰近新客站交通樞紐，鐵路公路，市內(nèi)公交，軌道交通等設(shè)施齊全，交通便利外立面及內(nèi)部裝修較為完好三面具有景觀(guān)優(yōu)勢(shì)房型面積較小，適合區(qū)域客戶(hù)出租率高，達(dá)到80％以上建成已有10年，剩餘土地使用年限不多相對(duì)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品趨於落後車(chē)行出入條件不佳部分房源已岀售，難以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝岀售不夜城板塊面臨全面改造，一批新建高檔項(xiàng)目上市，區(qū)域價(jià)值得到提升同一項(xiàng)目中還包括兩棟商住樓，與本案形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境趨于惡劣，價(jià)格有下跌趨勢(shì)，且未來(lái)2年將有大批新建高檔寫(xiě)字樓即將上市，對(duì)本案銷(xiāo)售形成沖擊項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目挑戰(zhàn)鄰近新客站35End&Thanks感謝聆聽(tīng)!End&Thanks感謝聆聽(tīng)!36恒基不夜城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

2009年1月恒基不夜城項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告2009年1月37第一部分：近期上海樓市Part1第一部分：近期上海樓市Part138上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)跌狀態(tài)以07年10月為本次調(diào)整起始點(diǎn)，供應(yīng)比已連續(xù)13個(gè)月下挫至1以下，市場(chǎng)延續(xù)供大于求態(tài)勢(shì)本輪調(diào)整狀態(tài)：較上論持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)第一輪調(diào)整：05年3月-06年10月，上海樓市經(jīng)曆了國(guó)八條和國(guó)六條，R<1.0（持續(xù)了9個(gè)月），R≈1.0（持續(xù)了11個(gè)月），R>1.0（20個(gè)月後市場(chǎng)信心恢復(fù)）目前調(diào)整：07年10月政策出臺(tái)後，市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)13個(gè)月的R<1.0狀態(tài)，市場(chǎng)持續(xù)低彌，且持續(xù)時(shí)間更超過(guò)05年國(guó)八條時(shí)期。上升期下降及盤(pán)整期上升期下降及盤(pán)整期04年8月至08年12月上海成交量與供求比走勢(shì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)跌狀態(tài)以39上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：價(jià)格進(jìn)入下降通道，回到一年前水平價(jià)格下跌盤(pán)整供求比下挫價(jià)格下跌盤(pán)整供求比下挫12月上海商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)11891元/㎡，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下降狀態(tài)，較去年10月的價(jià)格持平。上海住宅房?jī)r(jià)回復(fù)1年前水平上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：價(jià)格進(jìn)入下降通道，回到一年前水平價(jià)格下跌盤(pán)整40上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商資金壓力增加，降價(jià)拋售現(xiàn)象頻發(fā)二三級(jí)市場(chǎng)同步出現(xiàn)下跌外資撤場(chǎng)，拋售物業(yè)08年上海11個(gè)中心城區(qū)二手房成交量較07年下跌3-4成，其中靜安區(qū)由於原本投資比例較大，市場(chǎng)走低之後，投資客大批撤離，價(jià)格下跌45.9％，創(chuàng)下中心城區(qū)最大跌幅，徐匯下跌31％，跌幅相對(duì)最小。

萬(wàn)科領(lǐng)頭，全市一半住宅跌價(jià)年初，萬(wàn)科拋出樓市“拐點(diǎn)”輪，且在自身樓盤(pán)付之行動(dòng)，下半年上海房?jī)r(jià)在萬(wàn)科、大華等大開(kāi)發(fā)商領(lǐng)跌之下一路下滑，超過(guò)一半樓盤(pán)為促進(jìn)成交而采取降價(jià)舉措，尤其一些在07年內(nèi)價(jià)格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環(huán)、三林等板塊降價(jià)幅度明顯。金融海嘯沖擊下，外資撤場(chǎng)陰雲(yún)籠罩上海，例如，李嘉誠(chéng)旗下的和計(jì)黃浦5月以44.38億元岀售位於長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)。年底又以“改租為售”的方式拋售位於古北黃金城道的商鋪。受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極“兜售”其資產(chǎn)，計(jì)劃將其前幾年在上海購(gòu)得的物業(yè)打包岀售，其中包含上海廣場(chǎng)商場(chǎng)，東海廣場(chǎng)，安信商業(yè)廣場(chǎng)等多種類(lèi)型物業(yè)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商資金壓力增加，降價(jià)拋售現(xiàn)象頻發(fā)二三級(jí)市41部分降價(jià)樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)所屬板塊07年價(jià)格08年下半年價(jià)格降價(jià)幅度慧芝湖花園閘北大寧2200016000-27%萬(wàn)科金色雅築浦東三林1800014000-22%禦翠豪庭長(zhǎng)寧古北5500045000-18%君禦豪庭靜安北塊3900033000-15%本次降價(jià)不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場(chǎng)，還波及了市中心高檔住宅市場(chǎng)。部分降價(jià)樓盤(pán)列表樓盤(pán)名稱(chēng)所屬板塊07年價(jià)格08年下半年價(jià)格降42上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成交萎縮，供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)入08年之后，上海岀售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯走低，全年寫(xiě)字樓成交140萬(wàn)平方米，較07年下跌23％成交大幅萎縮08年下半年之后，上?？墒坌蛯?xiě)字樓供求比跌入1.0之下，供過(guò)于求日益明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)岀現(xiàn)拐點(diǎn)供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成交萎縮，供求岀現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)入08年之后，上海岀4308年10月及11月受中心城區(qū)兩莊集中收購(gòu)案例影響寫(xiě)字樓成交價(jià)格岀現(xiàn)較大漲幅，除去個(gè)案影響因素，08年上海可售型寫(xiě)字樓價(jià)格較去年同期上漲10％左右。遠(yuǎn)郊的寫(xiě)字樓物業(yè)售價(jià)與去年同期基本持平。而部分市中心區(qū)域?qū)绗F(xiàn)寫(xiě)字樓與住宅物業(yè)價(jià)格倒掛現(xiàn)象。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：除去個(gè)案影響走勢(shì)漲幅不大中信廣場(chǎng)集中成交北外灘7棟寫(xiě)字樓整體交易08年10月及11月受中心城區(qū)兩莊集中收購(gòu)案例影響寫(xiě)字樓成交44近年來(lái)隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫(xiě)字樓板塊，如普陀長(zhǎng)風(fēng)，楊浦五角場(chǎng)，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價(jià)格具有一定成長(zhǎng)性。目前內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域?qū)懽謽浅山槐壤齺?zhàn)到總量37％，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)分別成為寫(xiě)字樓新增張點(diǎn)，分別佔(zhàn)到21％、22％。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：新興板塊崛起，市中心寫(xiě)字樓地位削弱近年來(lái)隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢(shì)，中環(huán)沿綫崛45上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，租金出租率齊跌1、三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均租金增幅減緩，環(huán)比僅增長(zhǎng)0.1%，較上季度1.3%的增幅有所下降。截至第三季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為人民幣9.6元/平方米/天。上海浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓租金價(jià)格平均下降7％，這是自2005年以來(lái)，首次出現(xiàn)下降。2，自今年年初至第三季度末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約為68.7萬(wàn)平方米，達(dá)到新的歷史供應(yīng)高峰。3，吸納量雖低於新增供應(yīng)量較多，但隨著市場(chǎng)選擇的增多，仍達(dá)到40.5萬(wàn)平方米的良好水準(zhǔn)。4，由於市場(chǎng)供應(yīng)井噴，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率升至11.2%?？罩寐实纳仙饕伸兑慌碌膶?xiě)字樓項(xiàng)目交付使用，已有項(xiàng)目依然保持較高入駐率。以上數(shù)據(jù)從03年-08年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)：三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)，租金出租率齊跌1、三季度甲級(jí)46上?？墒坌蛯?xiě)字樓市場(chǎng)由繁榮走嚮低穀1234原因受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，整體房産市場(chǎng)走低客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心不足金融危機(jī)波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，自用客戶(hù)對(duì)現(xiàn)金依賴(lài)程度加重，購(gòu)買(mǎi)力大幅削弱宏觀(guān)調(diào)控之后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資門(mén)檻高漲，投資客撤離可售型寫(xiě)字樓産品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈5寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)同步走低，租金下降，空置率上昇，投資囬報(bào)明顯下滑上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)－－由繁榮走向低穀上海可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)由繁榮走嚮低穀1234原因受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)47第二部分：區(qū)域市場(chǎng)Part2第二部分：區(qū)域市場(chǎng)Part24849倍訊易-倍訊易-50市場(chǎng)供應(yīng)可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)市場(chǎng)交易量來(lái)說(shuō)較為充足目前不夜城區(qū)域內(nèi)主要在售的寫(xiě)字樓共有三個(gè)個(gè)，位於南廣場(chǎng)的企業(yè)廣場(chǎng)、華森鉆石廣場(chǎng)及位於北廣場(chǎng)的銘德國(guó)際廣場(chǎng)，共計(jì)供應(yīng)供應(yīng)893套，目前市場(chǎng)可售套數(shù)為638套，相對(duì)板塊年度成交情況來(lái)說(shuō)十分充足。不夜城板塊在售寫(xiě)字樓滙總表樓盤(pán)名稱(chēng)地址上市時(shí)間成交價(jià)格建築面積上市套數(shù)目前可售套數(shù)可售面積元/平方米平方米平方米嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng)梅園路228號(hào)2007-8-172530339285.1342823319656銘德國(guó)際廣場(chǎng)民德路158號(hào)2007-6-112352616460100447495華森鉆石廣場(chǎng)恒豐路638號(hào)2008-12-27177644125936536141259合計(jì)

97004.189363868410市場(chǎng)供應(yīng)可售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)市場(chǎng)交易量來(lái)說(shuō)較為充足目前不夜城51市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域掀起新一輪改造高潮，未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)急劇放量樓盤(pán)名稱(chēng)地址產(chǎn)品類(lèi)型整體規(guī)模

平方米寫(xiě)字樓面積

平方米上市時(shí)間現(xiàn)狀華森鑽石廣場(chǎng)恒豐路長(zhǎng)安路5A寫(xiě)字樓,LOFT辦公,酒店,商業(yè)68810459512009年初主體結(jié)構(gòu)寶礦國(guó)際廣場(chǎng)恒豐路天目西路5A甲級(jí)智慧純辦公樓、超五星級(jí)酒店、高級(jí)公寓式酒店和購(gòu)物中心202046806032010年主體結(jié)構(gòu)不夜城廣場(chǎng)三期共和新路梅園路四星級(jí)商務(wù)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓及商場(chǎng)142257約5萬(wàn)2010年之後未動(dòng)工恒基130項(xiàng)目恒豐路寫(xiě)字樓51000510002009年主體結(jié)構(gòu)裕年國(guó)際商務(wù)大廈恒豐路漢中路準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公樓38000380002009年主體結(jié)構(gòu)恒基天目西路147地塊恒豐路、普濟(jì)路標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓44970449702010主體結(jié)構(gòu)合計(jì)

547083約31萬(wàn)平方米

不夜城目前面臨新一輪改造，正大力發(fā)展商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，一批新建項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，其中僅南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓上市面積就達(dá)到31萬(wàn)平方米，此外北廣場(chǎng)也將有10-20萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓供應(yīng)新增供應(yīng)30餘萬(wàn)方新增量上市集中新起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃新建項(xiàng)目基本集中再09-10年內(nèi)上市，將對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成極大沖擊不夜城板塊本輪改造將有恒基，嘉利，中海等一批實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與，規(guī)劃先進(jìn)，產(chǎn)品定位高檔，將全面提升區(qū)域形象。市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域掀起新一輪改造高潮，未來(lái)2-3年寫(xiě)字樓市場(chǎng)急劇放52成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在1.5萬(wàn)平方米左右，說(shuō)明板塊內(nèi)目前市場(chǎng)的吸納能力基本在這一水平。月度成交起伏較大，基本在500-2000平方米左右，平均3-13套左右。月度成交量在3-13套左右區(qū)域年度吸納量在1.5萬(wàn)平方米左右年度吸納量1.5萬(wàn)方左右，月均去化3-13套成交情況07年-08年兩年間，每年成交量穩(wěn)定在1.5萬(wàn)平方米53價(jià)格走勢(shì)自07年6月有新盤(pán)上市之後，板塊內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)基本穩(wěn)定在22000-26000元/平方米上下，這已成為板塊內(nèi)新建甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓認(rèn)同價(jià)格區(qū)間，但08年底新盤(pán)華森鉆石廣場(chǎng)上市打破這一局面，其報(bào)價(jià)僅19000元/平方米，近期成交的4套低區(qū)房源在17000-18000元/平方米。新盤(pán)售價(jià)由25000元/平方米直落至19000元/平方米價(jià)格表現(xiàn)岀下降趨勢(shì)，09年跌破20000元/平方米樓盤(pán)名稱(chēng)上市時(shí)間報(bào)價(jià)成交價(jià)格成交套數(shù)上市套數(shù)元/平方米元/平方米嘉里不夜城企業(yè)廣場(chǎng)2007-8-172600025303232428銘德國(guó)際廣場(chǎng)2007-6-11250002352644100華森鉆石廣場(chǎng)2008-12-2719000177644365價(jià)格走勢(shì)自07年6月有新盤(pán)上市之後，板塊內(nèi)寫(xiě)字樓售價(jià)基本穩(wěn)定54租賃行情新客站南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線(xiàn)分布－－以新客站為核心，沿天目西路，恒豐路分佈

產(chǎn)品類(lèi)型－－甲級(jí)，普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，爛尾樓改造商辦樓達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓僅有新建的企業(yè)廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，大部分為普通標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓，少量由爛尾樓改造而來(lái)的小戶(hù)型商辦樓租賃行情新客站南廣場(chǎng)寫(xiě)字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線(xiàn)55租賃行情租金水平－－三類(lèi)產(chǎn)品三級(jí)梯隊(duì)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：3.5元/平方米/天普通標(biāo)準(zhǔn)：2-3.5元/平方米/天爛尾樓改造：1.4-2元/平方米/天平均出租率可達(dá)80％依托新客站交通樞紐，目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓出租情況較好，平均出租率可達(dá)80％。目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶(hù)以商貿(mào)物流類(lèi)為主，占到60％左右。3.5元/平方米/天2-3.5元/平方米/天1.4-2元/平方米/天爛尾樓改造項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃行情租金水平－－三類(lèi)產(chǎn)品三級(jí)梯隊(duì)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：3.5元/平方56樓盤(pán)名稱(chēng)地址樓層租賃價(jià)格元/平方米/天物業(yè)管理費(fèi)元/平方米/月租賃面積平方米產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城二期（企業(yè)廣場(chǎng)）共和路268號(hào)26層3.52267-184甲級(jí)寫(xiě)字樓嘉裏不夜城一期天目西路218號(hào)38層3.525109-219閘北廣場(chǎng)天目西路梅園路20層2.2-3.32075-813普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓地鐵恒通大樓恒通路梅園路25層3.520120-350上海華象大樓秣陵路80號(hào)17層2.57.3150建誼大廈恒豐路漢中路24層3.2-3.61476-460康吉大樓天目西路25層212131-267匯貢大廈天目西路99號(hào)11層2.420

錦程大廈天目西路長(zhǎng)安路25層21597-110一天下大廈恒通路360號(hào)27層1.6635-80爛尾樓改造小戶(hù)型中房華東大廈天目西路長(zhǎng)安路26層1.4-1.8866-100林頓大廈恒豐北路100號(hào)20層2580-100不夜城板塊租賃寫(xiě)字樓匯總表

樓盤(pán)名稱(chēng)地址樓層租賃價(jià)格物業(yè)管理費(fèi)租賃面積產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城57二手市場(chǎng)行情樓盤(pán)名稱(chēng)地址二手報(bào)價(jià)元/平方米產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城一期天目西路218號(hào)18000甲級(jí)寫(xiě)字樓閘北廣場(chǎng)天目西路梅園路18000普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓建誼大廈恒豐路漢中路18000錦程大廈天目西路長(zhǎng)安路16000一天下大廈恒通路360號(hào)13000-16000爛尾樓改造商住樓中房華東大廈天目西路長(zhǎng)安路16000-17000由於目前區(qū)域中寫(xiě)字樓出租情況比較理想，二手拋盤(pán)的寫(xiě)字樓數(shù)量有限拋盤(pán)量不多

二手價(jià)格甲級(jí)寫(xiě)字樓二手價(jià)格18000元/平方米左右普通標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓16000-18000元/平方米爛尾改造小戶(hù)型寫(xiě)字樓13000-17000元/平方米二手市場(chǎng)行情樓盤(pán)名稱(chēng)地址二手報(bào)價(jià)產(chǎn)品類(lèi)型嘉裏不夜城一期天目西58市場(chǎng)結(jié)論宏觀(guān)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)岀售市場(chǎng)供過(guò)於求明顯，價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力租賃市場(chǎng)租金出租率雙雙下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)一手市場(chǎng)市場(chǎng)處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，成交十分低彌，而未來(lái)供應(yīng)又十分可觀(guān)。新建甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓價(jià)格進(jìn)入下跌通道，由07年的25000元/平方米行情價(jià)跌入08年底的19000元/平方米。租賃市場(chǎng)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)租金在3.5元/平方米/天二手市場(chǎng)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)二手售價(jià)在18000元/平方米區(qū)間，但是市場(chǎng)交易量稀少市場(chǎng)結(jié)論宏觀(guān)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)岀售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)一手市場(chǎng)租賃市場(chǎng)二手59第三部分：項(xiàng)目理解Part3第三部分：項(xiàng)目理解Part360區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成現(xiàn)代交通商務(wù)核心便捷的交通鐵路——每天接發(fā)列車(chē)114對(duì)，日接送旅客高達(dá)23萬(wàn)人次，長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn)公路——4座長(zhǎng)途汽車(chē)站，其中包括目前亞洲最大客運(yùn)中心，日客運(yùn)量達(dá)2萬(wàn)余人次，通往11個(gè)省、直轄市方向班線(xiàn)998條。占全市長(zhǎng)途汽車(chē)客、貨運(yùn)輸業(yè)的50%以上。公交——市內(nèi)公共交通有始發(fā)線(xiàn)和過(guò)境線(xiàn)187條，占全市公交線(xiàn)路33.27%。軌道交通——1號(hào)，3號(hào)兩條線(xiàn)路。高架及道路

——南北高架，天目路、恒豐路等城市主幹道彙集於此繁榮的商業(yè)上海市“四街四城”之一，主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場(chǎng)等上海四大賓館區(qū)之一，假日酒店，長(zhǎng)城大酒店、龍門(mén)賓館、新梅華東大酒店、等十幾家高檔賓館區(qū)位認(rèn)知不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形61不夜城黃金商務(wù)大道:以商務(wù)樓宇為支撐，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、BPO產(chǎn)業(yè)、滬辦服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，集中近20幢商務(wù)樓宇，其中在建和待建的有8幢，未來(lái)總建築面積達(dá)128.46萬(wàn)平方米。不夜城濱河休閒水岸:大量高檔住宅和與之相配套的商業(yè)生活設(shè)施。與靜安區(qū)、黃浦區(qū)一河之隔，是不夜城地區(qū)風(fēng)光秀麗、適於居住、商務(wù)繁忙的黃金地帶。不夜城商業(yè)中心引進(jìn)中高檔的主題百貨，建設(shè)融合品牌購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閒娛樂(lè)等功能於一體的高檔休閒購(gòu)物廣場(chǎng)。

鐵路上海站交通樞紐商務(wù)商業(yè)區(qū)以鐵路上海站南北廣場(chǎng)為圈，建成與上海國(guó)際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代交通樞紐商業(yè)商務(wù)區(qū)。漢中路地鐵三線(xiàn)換乘樞紐在恒豐路、恒通路和長(zhǎng)安路交接處，建造地鐵一號(hào)、十二號(hào)、十三號(hào)線(xiàn)“三線(xiàn)交匯”的綜合交通換乘樞紐，不夜城板塊規(guī)劃－－重點(diǎn)推進(jìn)“兩線(xiàn)三點(diǎn)”格局

兩綫三點(diǎn)區(qū)位認(rèn)知不夜城黃金商務(wù)大道:不夜城商業(yè)中心不夜城板塊規(guī)劃－－重點(diǎn)推62項(xiàng)目認(rèn)知本案交通動(dòng)線(xiàn)－－臨天目西路主幹道，但車(chē)行動(dòng)線(xiàn)不理想南面朝向天目西路主幹道天目西路是上海東西向主幹道之一，交通繁忙，車(chē)流量大。但由於天目西路在本案一段為橋面道路，車(chē)行至寫(xiě)字樓部分需從長(zhǎng)安路繞行。項(xiàng)目認(rèn)知本案交通動(dòng)線(xiàn)－－臨天目西路主幹道，但車(chē)行動(dòng)線(xiàn)不理想63項(xiàng)目認(rèn)知周邊環(huán)境――新客站概念，蘇州河景觀(guān)新客站在傳統(tǒng)概念中人流量大，往來(lái)人員複雜，周邊環(huán)境有待改善，整體檔次不高，不具備高檔寫(xiě)字樓所需環(huán)境條件。蘇州河在本案南北兩側(cè)形成彎道，使得本案南、北、西側(cè)房源均具有景觀(guān)優(yōu)勢(shì)距離新客站僅300米蘇州河環(huán)抱左右項(xiàng)目認(rèn)知周邊環(huán)境――新客站概念，蘇州河景觀(guān)距離新客站僅30064項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品條件――房齡超過(guò)10年，產(chǎn)品已趨於落後開(kāi)發(fā)商恒基(中國(guó))投資有限公司物業(yè)管理公司恒盛物業(yè)管理總建築面積3.7萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1478平方米樓層25單套面積77-148平方米總套數(shù)362套空調(diào)中央空調(diào)電梯6部電梯1部客梯租金3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金3.6元/平方米/天出租率80%物業(yè)管理費(fèi)16元/平方米/月辦公，商業(yè)，公寓綜合性項(xiàng)目不夜城廣場(chǎng)整體規(guī)劃由一棟辦公，兩棟商住樓及4層商業(yè)組成，寫(xiě)字樓部分位於最西側(cè)，目前兩棟商住樓基本也作為辦公出租，在一定程度上與寫(xiě)字樓部分形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品定位甲級(jí)，但建成時(shí)間超過(guò)10年本項(xiàng)目建成於1996年，按照甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，在區(qū)域內(nèi)檔次較高，但由於建成時(shí)間較長(zhǎng)，相比區(qū)域內(nèi)新建甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，無(wú)論外立面及硬體設(shè)備已無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)力。房型面積控制合理，便於出租出售面積比例77.3-98.7386%109.28-110.4211%125.63-148.423%主力面積在77-98平方米，控制得當(dāng)，與區(qū)域內(nèi)的客戶(hù)需求相契閤。項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品條件――房齡超過(guò)10年，產(chǎn)品已趨於落後開(kāi)發(fā)商65項(xiàng)目認(rèn)知目前現(xiàn)狀――租金水準(zhǔn)不高，出售價(jià)格空間受限實(shí)際租金3.6元/平方米/天，出租率80％左右部分房源已岀售本案租金報(bào)價(jià)3.8-4.2元/平方米/天，實(shí)際租金平均仔3.6元/平方米/天，與區(qū)域內(nèi)類(lèi)似項(xiàng)目租金水平相同。岀租率平均在80％左右，若想達(dá)到5％投資滙報(bào)率，本案約有2/