成都市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告課件

——高層維新——成都市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告——高層維新——成都市高層物業(yè)項目初步市場1專業(yè)決定高度理性決定價值成都市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告課件2目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場分析二、成都市區(qū)域市場調(diào)查分析三、成都市房產(chǎn)類型調(diào)查分析四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析五、項目概況六、項目分析七、項目認(rèn)知目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場分析3一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析

2003年成都社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——GDP為1870億元——社會消費零售總額771億元——人均GDP2300美元

資料來源《統(tǒng)計年鑒》一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析4

2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量：新開盤項目共計35個（包含亮相項目）

供應(yīng)總量約109.12萬㎡

類型：小戶型住宅商業(yè)物業(yè)

2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量：新5

區(qū)域分布狀況城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體量最大）城西房地產(chǎn)供給達(dá)34.16萬平米城東和城南：（供給平淡）但萬科金色樂章、華潤翡翠城二期等大盤將在年內(nèi)引起城東樓市井噴城北：（主要是商業(yè)地產(chǎn)項目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、億家天下（籌備）等項目掀起了成都商業(yè)地產(chǎn)之革命。區(qū)域分布狀況城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體6環(huán)域分布狀況

一環(huán)內(nèi)：20%一環(huán)到二環(huán)：17%二至三環(huán)：37%三環(huán)外及郊區(qū)樓盤：26%特征：樓市供應(yīng)量較為均勻，二環(huán)到三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域環(huán)域分布狀況一環(huán)內(nèi)：20%7

03—04年度成都房地產(chǎn)小結(jié)

2004年1-2月：市區(qū)住宅供應(yīng)面積：45.64萬平方米，同比減少24.6%，銷售面積：106.69萬平方米，同比增長42.49%，供應(yīng)缺口：

61萬平方米+2003年的供應(yīng)缺口=200萬平方米（約2萬戶的需求缺口）2003年：成都的城市住宅地價為負(fù)增長，拍賣土地：60%為舊城改造置換出來的土地40%為新增土地市區(qū)內(nèi)：住宅用地〈商業(yè)用地

大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外土地供應(yīng)錯位03—04年度成都房地產(chǎn)小結(jié)2004年1-2月8消費者研究降價敏感：40%的消費者認(rèn)為未來兩年內(nèi)，成都的房價將平和下降60%認(rèn)為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%34.2%的人認(rèn)為不會因為漲價而沖動購房44%的則處于觀望狀態(tài)8.4%的會延后購買13.4%的會提前購買消費者研究降價敏感：9二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場分析

理想的居住地選擇比例

31.1％購房者選擇城西27％購房者選擇城南17.6％購房者選擇城東購房區(qū)域敏感性圖二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場分析理想的居住地選擇比例31.10城西區(qū)域市場表現(xiàn)：成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為成都樓市的一大亮點巨大的投放量在短時間內(nèi)就被市場消化了近80％原因：城西的生活配套設(shè)施的日益完善，并且房價低于城南房價結(jié)構(gòu)：城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價格在3000元/㎡左右浮動代表樓盤：向左向右、博瑞都市花園、楠極地等特別提示：3000元/㎡左右的價格是目前市民的心理價位！城西區(qū)域市場表現(xiàn)：成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成11城南區(qū)域市場表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還需要較長的時間，新城南近年的開發(fā)量不會很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房價平在成都一直保持領(lǐng)先。但住房卻一直供不應(yīng)求。值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品質(zhì)的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導(dǎo)致了區(qū)域房價的攀升和高價位。房價結(jié)構(gòu)：城南的房價基本維持在3500元/㎡這個價格線左右。代表樓盤：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪裊銅、棕北國際等城南區(qū)域市場表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，12城東區(qū)域市場表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房價急劇上漲。東湖片區(qū)、建設(shè)路、望江路、蜀都大道是城東高價位樓盤的主要集中區(qū)，華潤翡翠城和萬科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團(tuán)的進(jìn)駐，使得城東的樓盤品質(zhì)得到大幅度提升。原因：稀缺的城市景觀使得目前越來越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。房價結(jié)構(gòu)：二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價格普遍超過了3000元/㎡代表樓盤：蜀都花園、萬科城市花園、南府錦、中海九眼橋項目、吉寶粼江峰閣等城東區(qū)域市場表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀13城北區(qū)域市場表現(xiàn)：城北的房價已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。下半年萬科金色花園的推出將會進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房價。原因：由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房價的上漲也是預(yù)期的事。房價結(jié)構(gòu)：城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，城北的房價還有很大的提升空間。代表樓盤：

前鋒項目、迪康銀色詩典、金荷花等城北區(qū)域市場表現(xiàn)：城北的房價已有提升。城北14典型項目解讀玉林·都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華·向左向右華潤·翡翠城蜀都花園典型項目解讀玉林·都市金岸15典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

大型中心景觀園林

典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸16典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群錦都近30萬平方米市中心大型風(fēng)尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑成都時尚地標(biāo)、魅力生活排場。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)堅持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代城市的理解。城市休閑地標(biāo)。匯聚一線休閑娛樂時尚?？罩性郝涫焦ⅰ⑿屡蓪懽謽?、物色商業(yè)廣場、咖啡館、俱樂部、會館、新潮娛樂及時尚風(fēng)情餐飲。

典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群17典型項目解讀之三繽紛假日中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑樓高60米，建筑面積38000平方米。售價5000元/平方米完善的功能布局和設(shè)備配套商務(wù)生活的第三空間純酒店式公寓典型項目解讀之三繽紛假日中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑18典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平方米個性空間，真正實現(xiàn)都市實用主義

生態(tài)/成熟：水木光華13萬平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。

休閑/舒暢：超大面積陽光泛會所，浪漫摘星臺、乒乓球打拼場、完善周全。舒適/人性：錦繡物管提供貼心服務(wù)，令你感受無比的優(yōu)越與舒適。

時尚/藝術(shù)：2萬平方米風(fēng)情商業(yè)街，休閑設(shè)施、娛樂配套、餐飲茶樓一應(yīng)俱全，展現(xiàn)時尚生活魅力。

潛力/良機(jī)：緊鄰西南財大，校園商機(jī)無限典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平19典型項目解讀之五華潤·翡翠城

項目總占地1245畝，總建筑面積近100萬平米，預(yù)計分5期開發(fā)。項目整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環(huán)抱，風(fēng)水浩淼，人杰地靈

，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風(fēng)水寶地。

翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬多平米，會所面積2100平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設(shè)計有556個停車位。售價在3600元/平方米左右典型項目解讀之五華潤·翡翠城

20典型項目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)

“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國的威格斯及上海同策等合作方的強(qiáng)強(qiáng)連手使得蜀都花園這個房產(chǎn)更具市場競爭力。低價位掀起高層電梯公寓的價格風(fēng)暴配套設(shè)施完備，以MALL的形式出現(xiàn)典型項目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)

21三、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析特征：百花齊放百家爭鳴（成都的房地產(chǎn)開發(fā)在表現(xiàn)出極大的兼容性和包容性。各種類型的房地產(chǎn)項都受到追捧。））類型：商業(yè)VS住宅投資VS自用（各種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)項目，多種方式的下單模式，共同構(gòu)建了成都地產(chǎn)的繁榮?。┠繕?biāo)：知己知彼百戰(zhàn)不殆（本節(jié)單獨對住宅地產(chǎn)項目進(jìn)行專項分析，以期對“維多利亞花園”提供市場考證！）三、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析特征：百花齊放百家爭鳴22類型分析別墅——多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩意棲居小戶型——“靈動空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動多層住宅——“很生活，很成都”，當(dāng)前成都市民的住家首選電梯公寓——“高層維新”，代言都市居住的時代正在來臨（注：本報告在解構(gòu)分析中對高層、小高層電梯公寓將作重點解析）類型分析別墅——多數(shù)人擁有的居住理23類型解析之別墅篇區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊城市別墅區(qū)域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區(qū)域崇州白塔湖、崇州街子鎮(zhèn)、青城山遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域

類型主力客戶主題賣點價格情況典型項目城市別墅城市成功人士、商務(wù)用途者便利、高貴5000元/平方米左右河濱印象、草堂之春、金林半島近郊別墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起價維也納森林別墅、遠(yuǎn)郊別墅中老年退養(yǎng)人群養(yǎng)生、度假、休閑2000元/平方米左右天下青城類型解析之別墅篇區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊24類型解析之小戶型篇分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間城南又是小戶型的集中區(qū)域代表項目：SOHO沸城、花樣年華、單人房·雙人床、新城市廣場、西岸蒂景、現(xiàn)代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價格表現(xiàn)：小戶型的價格一般在3000元/平方米以上破題：

小戶型供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。值得開發(fā)商警惕！??！

2002年的小戶型的銷售率基本在95%以上

2003年上半年的銷售率只達(dá)到了85%左右類型解析之小戶型篇分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中25類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析城東：集中在建設(shè)路—八里小區(qū)、成龍路—東湖兩個片區(qū)。萬科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。城南：集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域心怡房產(chǎn)、深長城、遠(yuǎn)大等大盤將是城南多層住宅的主要供應(yīng)商。城西：集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)銜區(qū)域的多層之舞！城北：駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場供求最旺盛的區(qū)域。

類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析26多層住宅市場破題成都市民的居住習(xí)慣，決定了多層是成都市民的良好選擇。所以成都的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。多層產(chǎn)品的海量入市，導(dǎo)致競爭的白熱化，賦予住宅概念和含義是測試開發(fā)商對市場應(yīng)變能力的有效因素。川西名居、歐式風(fēng)格、院子、閣樓無數(shù)的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣！引導(dǎo)居住風(fēng)向的同時，為成都住宅的發(fā)展帶來革新的氣息！大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團(tuán)的構(gòu)成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為成都多層住宅開發(fā)的一個趨勢！一切便應(yīng)起了居住郊區(qū)化??！關(guān)鍵詞：大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化多層住宅市場破題成都市民的居住習(xí)慣，決定了多層是成都市民的良27類型解析之多層電梯公寓篇

區(qū)域分析城中：享受城市，交通便捷?。ㄖ饕性诟虾友匕都俺菂^(qū)主要街道上，價格在3500~4000元/平方米）城南：置業(yè)首選，身份的名片?。ǚ植紖^(qū)域玉林、新棕樹片區(qū)、桐梓林以及南延線，價格在3400元/平方米以上）城西：環(huán)境制勝?。ń鹕称瑓^(qū)、光華片區(qū)，外雙楠為主要區(qū)域，價格在3000元/平方米以上）城東：逐漸形成氣候，充分享受河景?。ㄓ耠p路沿線、蜀都大道沿線及川大九眼橋，交通便捷，沿線新項目不少都是電梯公寓。價格在不斷上漲，目前在3200元/平方米）城北：價格取悅居民?。嗰R橋片區(qū)、人民北路片區(qū)是電梯公寓出現(xiàn)的熱點區(qū)域，價格在2900元/平方米以上）類型解析之多層電梯公寓篇區(qū)域分析28電梯公寓破題之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在成都已經(jīng)度過其“冰河季”，市民的購買熱情被電梯公寓的“高瞻遠(yuǎn)矚”所調(diào)動！因此，開發(fā)商開始對電梯公寓的開發(fā)情有獨鐘！市中心的高層項目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等是主要的物業(yè)類型。而成都的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域！城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是小戶型項目，其中的代表作為：長富新城、時代錦江等項目！成都二環(huán)路以外的高層項目主要是居住性項目，但就目前的市場狀況看，成都在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項目還不多。本項目正可以填補(bǔ)市場空白，是否可以旗開得勝，還有待市場檢驗?。?！電梯公寓破題之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在29四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸凱萊帝景國際花園羅浮世家二期棕北國際水漪裊銅

四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸30玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

擁有大型中心景觀園林玉林·都市金岸玉林都市金岸31凱萊帝景建筑設(shè)計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址：成都市人民南路四段桐祥林北路44號規(guī)劃占地面積

：20001綠化率：30總建筑面積：108888平方米主力戶型面積：138.61平方米--304平方米主力戶型價格：3480元/平方米--5800元/平方米交通狀況：處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。凱萊帝景建筑設(shè)計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄32國際花園先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價格項目地址：武侯武候永豐路24號開發(fā)商：林鳳集團(tuán)占地面積：190000平方米容積率：3.06建筑面積：60000平方米綠化率：41.90%價格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：眾多的休閑配套讓項目更人性化。國際花園33羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁抱時尚的同時，呈現(xiàn)的是一次關(guān)于美學(xué)、關(guān)于建筑、關(guān)于品味、關(guān)于格調(diào)、關(guān)于生活……的現(xiàn)代歐洲都會之旅地址：武侯高升橋路9號

交通狀況：緊臨一環(huán)，交通便利，四通八達(dá)

開發(fā)商：成都達(dá)義房產(chǎn)均價：3500元/平方米占地面積：53333平方米建筑面積：227000平方米停車位：913綠化率：50%戶數(shù)：1353戶羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區(qū),在尊重34棕北國際CBD核心，與繁華為鄰

棕北國際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。沿城市的軌道，與時間賽跑城市交通樞紐，一環(huán)、二環(huán)、人南路、科華北路氣宇軒昂品質(zhì)出眾在成都，領(lǐng)事館路是著名的涉外街區(qū)；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細(xì)膩的色彩在園林美景間自在悠游棕北國際的園林布局，以現(xiàn)代城市廣場為主風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代造園藝術(shù)手法由五岳房產(chǎn)開發(fā)，位于錦繡路33號總建5萬余平方米，共300多戶，均價3800元/平方米，主力戶型由90平方米左右的二居室的戶型為主棕北國際CBD核心，與繁華為鄰

棕北國際，坐享周邊成熟的公建35金茂禮都王者領(lǐng)域，知本英雄，逐鹿CBD金茂禮都以多功能的商務(wù)小戶型，6星級酒店工服務(wù)品質(zhì)、CBD新商務(wù)帶形成的商務(wù)氛圍和交通優(yōu)勢、良好地理位置的結(jié)合，體現(xiàn)出新一代國際商務(wù)公寓風(fēng)范。開發(fā)商：成都市開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成都市投資公司房地產(chǎn)開發(fā)公司地址：武侯區(qū)洗面橋下街20號目前項目尚未開盤面積及售價不詳該項目周邊配套齊全，交通便利，價格應(yīng)該在4000元/平方米左右金茂禮都王者領(lǐng)域，知本英雄，逐鹿CBD36五、項目概況本項目位于成都市高新區(qū)，在二環(huán)與三環(huán)之間。項目占地面積181.73畝，凈用地面積116.8畝，總建筑面積197250㎡。住宅183875㎡，會所2000㎡，綜合商業(yè)9180㎡，農(nóng)貿(mào)市場2000㎡，其他195㎡。該項目容積率2.53，綠地率45%，住宅總戶數(shù)1733，共有1155個停車位。80--95㎡的兩房和110—130三房為主要戶型，其建筑形態(tài)是歐式風(fēng)格小高層電梯公寓。五、項目概況本項目位于成都市高新區(qū)，在二環(huán)與三環(huán)之間。項目占37

六、項目SWOT分析

優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)勁,開發(fā)經(jīng)驗充足,企業(yè)信譽(yù)力高.產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)的強(qiáng)力保障.項目開發(fā)周期短:從開工到呈現(xiàn)現(xiàn)房只需半年.大體量,快消化:181.73畝總用地,197250平米總建面,1733戶總戶數(shù),10個月內(nèi)清盤.入市時機(jī)良好:使銷售高峰期與市場疲軟期避開.市場總體銷售均價較年初已逐漸開始回升.引導(dǎo)了下半年成都市房地產(chǎn)市場又一高峰期的出現(xiàn),再次掀起購買及投資風(fēng)暴.

六、項目SWOT分析

優(yōu)勢38項目SWOT分析劣勢項目周邊環(huán)境較差.規(guī)劃布局多為圍合式建筑,異型房較多,采光及通風(fēng)會有一定影響.銷售價格較高.銷售計劃周期短.景觀及內(nèi)環(huán)境特色不夠鮮明,特點不夠突出.區(qū)域競爭較為激烈.項目SWOT分析劣勢39項目SWOT分析機(jī)會成都房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展成都房價的不斷提升城南社區(qū)電梯公寓住宅的稀缺性政府對高新區(qū)的政策扶持

項目SWOT分析機(jī)會40項目SWOT分析威脅1、國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整2、銀行金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信貸的政策調(diào)整3、項目地的附加指標(biāo)使得建筑成本較高，得地率較少4、目前成都市的電梯公寓開發(fā)項目較多5、較多的成都市民喜歡多層住宅項目SWOT分析威脅41七、項目認(rèn)知風(fēng)險與機(jī)遇并存高品質(zhì)的國際精英社區(qū)大體量能形成規(guī)模效應(yīng)綠地品牌創(chuàng)造附加值地處高新區(qū)腹地，得天獨厚建筑風(fēng)格的歐化，提升樓盤品質(zhì)七、項目認(rèn)知風(fēng)險與機(jī)遇并存42謝謝12月-2219:17:0819:1719:1712月-2212月-2219:1719:1719:17:0812月-2212月-2219:17:082022/12/1719:17:08謝謝12月-2210:50:4910:5010:5012——高層維新——成都市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告——高層維新——成都市高層物業(yè)項目初步市場44專業(yè)決定高度理性決定價值成都市高層物業(yè)項目初步市場調(diào)查報告課件45目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場分析二、成都市區(qū)域市場調(diào)查分析三、成都市房產(chǎn)類型調(diào)查分析四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析五、項目概況六、項目分析七、項目認(rèn)知目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場分析46一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析

2003年成都社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——GDP為1870億元——社會消費零售總額771億元——人均GDP2300美元

資料來源《統(tǒng)計年鑒》一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析47

2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量：新開盤項目共計35個（包含亮相項目）

供應(yīng)總量約109.12萬㎡

類型：小戶型住宅商業(yè)物業(yè)

2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量：新48

區(qū)域分布狀況城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體量最大）城西房地產(chǎn)供給達(dá)34.16萬平米城東和城南：（供給平淡）但萬科金色樂章、華潤翡翠城二期等大盤將在年內(nèi)引起城東樓市井噴城北：（主要是商業(yè)地產(chǎn)項目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、億家天下（籌備）等項目掀起了成都商業(yè)地產(chǎn)之革命。區(qū)域分布狀況城西和郊區(qū)：（城西供應(yīng)體49環(huán)域分布狀況

一環(huán)內(nèi)：20%一環(huán)到二環(huán)：17%二至三環(huán)：37%三環(huán)外及郊區(qū)樓盤：26%特征：樓市供應(yīng)量較為均勻，二環(huán)到三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域環(huán)域分布狀況一環(huán)內(nèi)：20%50

03—04年度成都房地產(chǎn)小結(jié)

2004年1-2月：市區(qū)住宅供應(yīng)面積：45.64萬平方米，同比減少24.6%，銷售面積：106.69萬平方米，同比增長42.49%，供應(yīng)缺口：

61萬平方米+2003年的供應(yīng)缺口=200萬平方米（約2萬戶的需求缺口）2003年：成都的城市住宅地價為負(fù)增長，拍賣土地：60%為舊城改造置換出來的土地40%為新增土地市區(qū)內(nèi)：住宅用地〈商業(yè)用地

大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外土地供應(yīng)錯位03—04年度成都房地產(chǎn)小結(jié)2004年1-2月51消費者研究降價敏感：40%的消費者認(rèn)為未來兩年內(nèi)，成都的房價將平和下降60%認(rèn)為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%34.2%的人認(rèn)為不會因為漲價而沖動購房44%的則處于觀望狀態(tài)8.4%的會延后購買13.4%的會提前購買消費者研究降價敏感：52二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場分析

理想的居住地選擇比例

31.1％購房者選擇城西27％購房者選擇城南17.6％購房者選擇城東購房區(qū)域敏感性圖二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場分析理想的居住地選擇比例31.53城西區(qū)域市場表現(xiàn)：成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為成都樓市的一大亮點巨大的投放量在短時間內(nèi)就被市場消化了近80％原因：城西的生活配套設(shè)施的日益完善，并且房價低于城南房價結(jié)構(gòu)：城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價格在3000元/㎡左右浮動代表樓盤：向左向右、博瑞都市花園、楠極地等特別提示：3000元/㎡左右的價格是目前市民的心理價位！城西區(qū)域市場表現(xiàn)：成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成54城南區(qū)域市場表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還需要較長的時間，新城南近年的開發(fā)量不會很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房價平在成都一直保持領(lǐng)先。但住房卻一直供不應(yīng)求。值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品質(zhì)的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導(dǎo)致了區(qū)域房價的攀升和高價位。房價結(jié)構(gòu)：城南的房價基本維持在3500元/㎡這個價格線左右。代表樓盤：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪裊銅、棕北國際等城南區(qū)域市場表現(xiàn)：人南南延線樓市發(fā)展迅速，55城東區(qū)域市場表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房價急劇上漲。東湖片區(qū)、建設(shè)路、望江路、蜀都大道是城東高價位樓盤的主要集中區(qū)，華潤翡翠城和萬科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團(tuán)的進(jìn)駐，使得城東的樓盤品質(zhì)得到大幅度提升。原因：稀缺的城市景觀使得目前越來越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。房價結(jié)構(gòu)：二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價格普遍超過了3000元/㎡代表樓盤：蜀都花園、萬科城市花園、南府錦、中海九眼橋項目、吉寶粼江峰閣等城東區(qū)域市場表現(xiàn)：向東發(fā)展總體格局采用帶狀56城北區(qū)域市場表現(xiàn)：城北的房價已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。下半年萬科金色花園的推出將會進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房價。原因：由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房價的上漲也是預(yù)期的事。房價結(jié)構(gòu)：城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，城北的房價還有很大的提升空間。代表樓盤：

前鋒項目、迪康銀色詩典、金荷花等城北區(qū)域市場表現(xiàn)：城北的房價已有提升。城北57典型項目解讀玉林·都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華·向左向右華潤·翡翠城蜀都花園典型項目解讀玉林·都市金岸58典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

大型中心景觀園林

典型項目解讀之一玉林·都市金岸玉林都市金岸59典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群錦都近30萬平方米市中心大型風(fēng)尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑成都時尚地標(biāo)、魅力生活排場。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)堅持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代城市的理解。城市休閑地標(biāo)。匯聚一線休閑娛樂時尚?？罩性郝涫焦?、新派寫字樓、物色商業(yè)廣場、咖啡館、俱樂部、會館、新潮娛樂及時尚風(fēng)情餐飲。

典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群60典型項目解讀之三繽紛假日中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑樓高60米，建筑面積38000平方米。售價5000元/平方米完善的功能布局和設(shè)備配套商務(wù)生活的第三空間純酒店式公寓典型項目解讀之三繽紛假日中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑61典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平方米個性空間，真正實現(xiàn)都市實用主義

生態(tài)/成熟：水木光華13萬平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。

休閑/舒暢：超大面積陽光泛會所，浪漫摘星臺、乒乓球打拼場、完善周全。舒適/人性：錦繡物管提供貼心服務(wù)，令你感受無比的優(yōu)越與舒適。

時尚/藝術(shù)：2萬平方米風(fēng)情商業(yè)街，休閑設(shè)施、娛樂配套、餐飲茶樓一應(yīng)俱全，展現(xiàn)時尚生活魅力。

潛力/良機(jī)：緊鄰西南財大，校園商機(jī)無限典型項目解讀之四水木光華·向左向右精致/實用：31－55平62典型項目解讀之五華潤·翡翠城

項目總占地1245畝，總建筑面積近100萬平米，預(yù)計分5期開發(fā)。項目整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環(huán)抱，風(fēng)水浩淼，人杰地靈

，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風(fēng)水寶地。

翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬多平米，會所面積2100平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設(shè)計有556個停車位。售價在3600元/平方米左右典型項目解讀之五華潤·翡翠城

63典型項目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)

“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國的威格斯及上海同策等合作方的強(qiáng)強(qiáng)連手使得蜀都花園這個房產(chǎn)更具市場競爭力。低價位掀起高層電梯公寓的價格風(fēng)暴配套設(shè)施完備，以MALL的形式出現(xiàn)典型項目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)

64三、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析特征：百花齊放百家爭鳴（成都的房地產(chǎn)開發(fā)在表現(xiàn)出極大的兼容性和包容性。各種類型的房地產(chǎn)項都受到追捧。））類型：商業(yè)VS住宅投資VS自用（各種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)項目，多種方式的下單模式，共同構(gòu)建了成都地產(chǎn)的繁榮?。┠繕?biāo)：知己知彼百戰(zhàn)不殆（本節(jié)單獨對住宅地產(chǎn)項目進(jìn)行專項分析，以期對“維多利亞花園”提供市場考證?。┤?、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析特征：百花齊放百家爭鳴65類型分析別墅——多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩意棲居小戶型——“靈動空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動多層住宅——“很生活，很成都”，當(dāng)前成都市民的住家首選電梯公寓——“高層維新”，代言都市居住的時代正在來臨（注：本報告在解構(gòu)分析中對高層、小高層電梯公寓將作重點解析）類型分析別墅——多數(shù)人擁有的居住理66類型解析之別墅篇區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊城市別墅區(qū)域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區(qū)域崇州白塔湖、崇州街子鎮(zhèn)、青城山遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域

類型主力客戶主題賣點價格情況典型項目城市別墅城市成功人士、商務(wù)用途者便利、高貴5000元/平方米左右河濱印象、草堂之春、金林半島近郊別墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起價維也納森林別墅、遠(yuǎn)郊別墅中老年退養(yǎng)人群養(yǎng)生、度假、休閑2000元/平方米左右天下青城類型解析之別墅篇區(qū)域：城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊67類型解析之小戶型篇分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間城南又是小戶型的集中區(qū)域代表項目：SOHO沸城、花樣年華、單人房·雙人床、新城市廣場、西岸蒂景、現(xiàn)代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價格表現(xiàn)：小戶型的價格一般在3000元/平方米以上破題：

小戶型供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。值得開發(fā)商警惕！??！

2002年的小戶型的銷售率基本在95%以上

2003年上半年的銷售率只達(dá)到了85%左右類型解析之小戶型篇分布區(qū)域：一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中68類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析城東：集中在建設(shè)路—八里小區(qū)、成龍路—東湖兩個片區(qū)。萬科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。城南：集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域心怡房產(chǎn)、深長城、遠(yuǎn)大等大盤將是城南多層住宅的主要供應(yīng)商。城西：集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)銜區(qū)域的多層之舞！城北：駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場供求最旺盛的區(qū)域。

類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析69多層住宅市場破題成都市民的居住習(xí)慣，決定了多層是成都市民的良好選擇。所以成都的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。多層產(chǎn)品的海量入市，導(dǎo)致競爭的白熱化，賦予住宅概念和含義是測試開發(fā)商對市場應(yīng)變能力的有效因素。川西名居、歐式風(fēng)格、院子、閣樓無數(shù)的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣！引導(dǎo)居住風(fēng)向的同時，為成都住宅的發(fā)展帶來革新的氣息！大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團(tuán)的構(gòu)成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為成都多層住宅開發(fā)的一個趨勢！一切便應(yīng)起了居住郊區(qū)化??！關(guān)鍵詞：大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化多層住宅市場破題成都市民的居住習(xí)慣，決定了多層是成都市民的良70類型解析之多層電梯公寓篇

區(qū)域分析城中：享受城市，交通便捷?。ㄖ饕性诟虾友匕都俺菂^(qū)主要街道上，價格在3500~4000元/平方米）城南：置業(yè)首選，身份的名片?。ǚ植紖^(qū)域玉林、新棕樹片區(qū)、桐梓林以及南延線，價格在3400元/平方米以上）城西：環(huán)境制勝?。ń鹕称瑓^(qū)、光華片區(qū)，外雙楠為主要區(qū)域，價格在3000元/平方米以上）城東：逐漸形成氣候，充分享受河景?。ㄓ耠p路沿線、蜀都大道沿線及川大九眼橋，交通便捷，沿線新項目不少都是電梯公寓。價格在不斷上漲，目前在3200元/平方米）城北：價格取悅居民?。嗰R橋片區(qū)、人民北路片區(qū)是電梯公寓出現(xiàn)的熱點區(qū)域，價格在2900元/平方米以上）類型解析之多層電梯公寓篇區(qū)域分析71電梯公寓破題之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在成都已經(jīng)度過其“冰河季”，市民的購買熱情被電梯公寓的“高瞻遠(yuǎn)矚”所調(diào)動！因此，開發(fā)商開始對電梯公寓的開發(fā)情有獨鐘！市中心的高層項目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等是主要的物業(yè)類型。而成都的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域！城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是小戶型項目，其中的代表作為：長富新城、時代錦江等項目！成都二環(huán)路以外的高層項目主要是居住性項目，但就目前的市場狀況看，成都在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項目還不多。本項目正可以填補(bǔ)市場空白，是否可以旗開得勝，還有待市場檢驗?。。‰娞莨⑵祁}之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮！電梯公寓在72四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸凱萊帝景國際花園羅浮世家二期棕北國際水漪裊銅

四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林·都市金岸73玉林·都市金岸玉林都市金岸

該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面6.8萬平方米，戶型面積38-180，價格3400-3500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心。

現(xiàn)代城市功能

時尚人文典范

出入便利

擁有大型中心景觀園林玉林·都市金岸玉林都市金岸74凱萊帝景建筑設(shè)計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址：成都市人民南路四段桐祥林北路44號規(guī)劃占地面積

：20001綠化率：30總建筑面積：108888平方米主力戶型面積：138.61平方米--304平方米主力戶型價格：3480元/平方米--5800元/平方米交通狀況：處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。凱萊帝景建筑設(shè)計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄75國際花園先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價格項目地址：武侯武候永豐路24號開發(fā)商：林鳳集團(tuán)占地面積：190000平方米容積率：3.06建筑面積：60000平方米綠化率：41.90%價格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：眾多的休閑配套讓項目更人性化。國際花園76羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁