某項(xiàng)目建議方案課件

道奇項(xiàng)目建議方案道奇項(xiàng)目建議方案目錄

第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目基本情況第三部分我們對(duì)項(xiàng)目定位第四部分我們對(duì)產(chǎn)品建議

目錄第一部分市場(chǎng)分析前言面對(duì)這個(gè)新項(xiàng)目，如何成功的運(yùn)作它？這是擺在面前最大的問(wèn)題。我們的觀點(diǎn)：要成功運(yùn)作項(xiàng)目先要回答好三個(gè)問(wèn)題1、為什么？2、做什么？3、怎么做？讓我們用下面的報(bào)告回答這三個(gè)問(wèn)題：“市場(chǎng)分析”與“項(xiàng)目情況”告訴我們?yōu)槭裁?！“?xiàng)目定位”告訴我們要做什么！“產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議”告訴我們?cè)趺醋觯∏把悦鎸?duì)這個(gè)新項(xiàng)目，如何成功的運(yùn)第一部分/市場(chǎng)分析第一部分/市場(chǎng)分析一、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展在地理上已呈“集約式、組團(tuán)式”發(fā)展。

從目前綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布地理上可以看出，目前綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出“集約式、組團(tuán)式”板塊發(fā)展趨勢(shì)。目前，從區(qū)域上可以把綿陽(yáng)房地產(chǎn)劃分為五大板塊：高水平政板塊、市中心板塊、游仙板塊、高新區(qū)板塊和經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊。高水平政板塊高新區(qū)板塊市中心板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊游仙板塊2、房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)區(qū)域差異明顯

從今年一季度房管局備案合同金額綜合計(jì)算，綿陽(yáng)市總體旁通住宅銷售均價(jià)為1790元/平方米，別墅項(xiàng)目均價(jià)為3400元/平方米，電梯住宅均價(jià)為2600元/平方米。從區(qū)域上看，市中心的房?jī)r(jià)達(dá)到了3000元/平方米以上，其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)，房?jī)r(jià)為2351元/平方米，游仙區(qū)的房?jī)r(jià)為2081元/平方米。而高新區(qū)域的住宅銷售均價(jià)在幾個(gè)板塊中仍處于較低的水平，僅為1540元/平方米。一、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展在地理上已呈“集約式3、綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊項(xiàng)目發(fā)展空間巨大

從綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布可以看出，高水平政板塊、市中心板塊是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，而高新區(qū)板塊項(xiàng)目比較少。在近幾年全市新建的83個(gè)項(xiàng)目中，高新區(qū)僅僅占13個(gè)，而高水平政板塊和市中心板塊則分別占19個(gè)、22個(gè)。4、未來(lái)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)從今年7月5日到8月5日經(jīng)房管局批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目量來(lái)看，目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在高水平政板塊和高新區(qū)板塊之間。從批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)量上看，平政高水板塊有135套，高新區(qū)有213套；從批準(zhǔn)預(yù)售的面積上看，平政高水板塊有13777平方米，高新區(qū)有10800平方米。3、綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊項(xiàng)目發(fā)展空間巨大從綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目二、小結(jié)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)走上規(guī)范、健康的道路，隨著綿陽(yáng)的城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之發(fā)展壯大，但發(fā)展壯大的同時(shí)將面臨市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)共存的局面二、小結(jié)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)走第二部分/項(xiàng)目基本情況第二部分/項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目在綿陽(yáng)區(qū)位本案占地面積43余畝，地處綿陽(yáng)市城高新區(qū)區(qū)域內(nèi)安昌河畔處距離綿陽(yáng)市城區(qū)3公里；東鄰項(xiàng)目二期待開(kāi)發(fā)地塊；西臨空置閑地；南面對(duì)安昌河；北臨花園和漢龍待開(kāi)發(fā)的雙碑魚(yú)場(chǎng)。二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施由于本項(xiàng)目周邊還沒(méi)有任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目人煙稀少，所以配套設(shè)施目前還沒(méi)有。包括：菜市場(chǎng)、醫(yī)院、藥店、學(xué)校、公共交通、銀行、娛樂(lè)、休閑、餐飲等等。這也將要求本項(xiàng)目必須要有商業(yè)，來(lái)逐漸完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套。一、項(xiàng)目在綿陽(yáng)區(qū)位本案占地面積43余畝，地處綿陽(yáng)市城高新區(qū)區(qū)三、小結(jié)

本項(xiàng)目的地理位置較佳，周邊環(huán)境不差，區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?jié)摿薮?，由于本?xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以本項(xiàng)目周邊的沒(méi)有任何的配套設(shè)施。

三、小結(jié)本項(xiàng)目的地理位置較佳，周邊環(huán)境不差，

為什么？

在綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目存在先天不足的情況下要成功運(yùn)作該項(xiàng)目，達(dá)到開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)：1、追求利潤(rùn)最大化2、解決項(xiàng)目期望值與實(shí)際差異3、要求去量快4、致力于引領(lǐng)及突破5、通過(guò)本案塑品牌形象要求我們根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目作出創(chuàng)新：1、定位創(chuàng)新2、產(chǎn)品創(chuàng)新

才能防止項(xiàng)目與其他項(xiàng)目同質(zhì)化，符合消費(fèi)者需求從而達(dá)到成功運(yùn)作的目的為什么？在綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目存在第三部分/我們對(duì)項(xiàng)目定位第三部分/我們對(duì)項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、地塊對(duì)住宅消費(fèi)群的吸引力項(xiàng)目吸引客戶的核心價(jià)值地段：項(xiàng)目位于發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝聟^(qū)與市中心接壤處，具有“依城廓而享山林之怡，居鬧市而有林泉之趣”的近城不進(jìn)城的地理優(yōu)勢(shì)環(huán)境：安昌江稀有的江景資源與小區(qū)江南園林環(huán)境產(chǎn)品：別墅建筑指標(biāo)、江南園林環(huán)境、川西民居建筑配套：社區(qū)有會(huì)所、商業(yè)街、智能物業(yè)管理等完善配套定位：江南園林風(fēng)韻，川西民居雅舍一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、地塊對(duì)住宅消費(fèi)群的吸引力項(xiàng)目吸引地2、住宅目標(biāo)客戶群定位A、主力目標(biāo)客戶群定位

年齡：30--45歲左右來(lái)源：綿陽(yáng)市市區(qū)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶為主，部分為企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員特征：高收入高消費(fèi)階層，注重生活品質(zhì)吸引點(diǎn)：項(xiàng)目塑造的江南園林、川西民居的意境的高品質(zhì)生活B、次主力目標(biāo)客戶群定位

年齡：50歲以上來(lái)源：綿陽(yáng)市市區(qū)及綿陽(yáng)籍外出工作的回鄉(xiāng)客職業(yè)：離、退休人員特征：在外工作時(shí)間比較久遠(yuǎn)，有可觀積蓄且穩(wěn)定收入，注重健康吸引點(diǎn)：項(xiàng)目引生出的生態(tài)、健康生活方式C、其他目標(biāo)客戶群定位

年齡：不限來(lái)源：外出打工人員職業(yè)：在外打工（經(jīng)商），且有一定成就特征：在外工作（經(jīng)商）回鄉(xiāng)為老人或者自己置業(yè)。吸引點(diǎn)：項(xiàng)目高品質(zhì)健康生活，且價(jià)格不高。2、住宅目標(biāo)客戶群定位A、主力目標(biāo)客戶群定位二、項(xiàng)目定位當(dāng)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥以歐洲風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格等各種定位的項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目的定位創(chuàng)新值的我們慎重的思考：創(chuàng)新是項(xiàng)目的靈魂，如今的發(fā)展商不僅是住宅的提供者，更是生活方式的提供者和保障者，也可視為居住文化的創(chuàng)造者，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功可以說(shuō)已奠定了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)表面是供給不足，其實(shí)是有效供給不足，真正滿足消費(fèi)者需求的樓盤總是供不應(yīng)求，好房子永遠(yuǎn)不愁賣。怎么樣才算好房子？好房子不只是用來(lái)住的，更是一種生活的方式和意境。在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)需求也趨向一種新的方向，人們不再滿足簡(jiǎn)單的居住功能，而是期望一個(gè)能夠與自然和諧共生，感受一種特別的文化氣氛、生活氣息，在享受生活情趣的同時(shí)獲得一種精神上的享受。思路清晰起來(lái)，一幅生活意境畫(huà)面呈現(xiàn)：小橋●流水●人家；野徑通幽、步移景異；樓臺(tái)亭榭依水而建，荷塘水池星羅棋布……“雨后兩三荷聲，夢(mèng)里一枕清涼”。這不正是現(xiàn)代都市人渴求的一種江南風(fēng)韻的生活意境。定位前的思考？二、項(xiàng)目定位當(dāng)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥以歐洲風(fēng)格2、項(xiàng)目形象定位融合江南、川西風(fēng)格的生態(tài)住宅樓盤小溪流水、亭臺(tái)樓榭……充分詮釋江南園林的景觀；坡屋碧瓦、石材墻體……表現(xiàn)出川西民居的建筑風(fēng)格。兩者通過(guò)人的生活融合一體，營(yíng)造出人與人、人與自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)、健康生活1、項(xiàng)目整體定位江南風(fēng)韻川西雅舍2、項(xiàng)目形象定位融合江南、川西風(fēng)格的生態(tài)住宅樓盤小溪流水、亭3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位低容積低密度高綠化小橋流水亭臺(tái)樓榭坡頂石材立面碧瓦別墅品質(zhì)江南景觀川西建筑高品質(zhì)的生態(tài)的建筑群3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位低容積低密度高綠化小橋流水亭臺(tái)樓榭坡頂石材立4、案名與主定位語(yǔ)江南印象

——品江南之韻與園林共舞案名一案名二麗江雅舍

——江南風(fēng)韻川西雅舍案名三道奇●意境

——江南多層院落川西花園社區(qū)4、案名與主定位語(yǔ)江南印象

——品江南之韻與園林三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格2、項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格：1628元/平方米項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議：1650元/平方米三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格2、項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議項(xiàng)目

做什么？在對(duì)住宅建筑和現(xiàn)代生活的深刻理解下，我們確定了開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的發(fā)展方向：將項(xiàng)目打造成融合江南風(fēng)格和川西風(fēng)格為一體的生態(tài)住宅社區(qū)。營(yíng)造出人與自然和諧共生，在享受生活情趣的同時(shí)獲得一種精神上的享受的特別生活方式。用項(xiàng)目營(yíng)造的這種意境生活方式打動(dòng)住宅消費(fèi)者，從而認(rèn)可項(xiàng)目的本身，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期目標(biāo)。做什么？在對(duì)住宅建筑和現(xiàn)代生活的深刻理解下，第四部分/我們對(duì)產(chǎn)品的建議第四部分/我們對(duì)產(chǎn)品的建議一、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分建議1、對(duì)新增商業(yè)建議設(shè)置位置：沿排洪溝兩岸分別設(shè)置聯(lián)體商業(yè)鋪面，形成小區(qū)內(nèi)商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)：A）3、4、、5號(hào)樓用板式連廊連接，使一層構(gòu)成整體商業(yè)B）2號(hào)樓改建成小區(qū)會(huì)所，與1號(hào)樓連接構(gòu)成商業(yè)C）A區(qū)商業(yè)與B區(qū)商業(yè)通過(guò)排溝上的景觀橋相通商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)（滿足小區(qū)生活配套）如小超市、干洗店、茶樓等商業(yè)面積估算A區(qū)商業(yè)街大概（長(zhǎng)93米、進(jìn)深12米）1116平方米B區(qū)商業(yè)街大概（長(zhǎng)47米、進(jìn)深11米）517米共可供應(yīng)1633平方米

一、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分建議1、對(duì)新增商業(yè)建議設(shè)置位置：沿排洪溝兩連接廊橋商業(yè)A區(qū)商業(yè)B區(qū)景觀橋連接廊橋商業(yè)A區(qū)商業(yè)B區(qū)景觀橋二、對(duì)項(xiàng)目住宅部分建議1、住宅部分結(jié)構(gòu)建議A、底層住宅改成1躍2的結(jié)構(gòu)，且?guī)С伤郊一▓@一躍二的躍層戶型結(jié)構(gòu)和獨(dú)立的私家花園提升1樓戶型價(jià)值一躍二的躍層戶型增加戶型面積，合理配比戶型面積滿足不同消費(fèi)者的需求二、對(duì)項(xiàng)目住宅部分建議1、住宅部分結(jié)構(gòu)建議A、底層住宅改成1B、頂層住宅改成帶屋頂花園的躍層結(jié)構(gòu)頂層的躍層戶型結(jié)構(gòu)和屋頂花園提升頂層戶型價(jià)值躍層戶型增加戶型面積，合理配比戶型面積滿足不同消費(fèi)者的需求B、頂層住宅改成帶屋頂花園的躍層結(jié)構(gòu)頂層的躍層戶型結(jié)構(gòu)和屋頂C、部分的二層住宅采用退臺(tái)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，增加戶型的空中花園二層空中花園有效提高二層戶型的價(jià)值退臺(tái)式的設(shè)計(jì)防止底層商業(yè)對(duì)住宅的干擾C、部分的二層住宅采用退臺(tái)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，增加戶型的空中花園二層空2、項(xiàng)目住宅風(fēng)格設(shè)計(jì)建議A、將江南風(fēng)格景觀元素融合進(jìn)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)中

排洪溝整治：①設(shè)閘蓄水②按江南小橋設(shè)計(jì)橫跨的兩座景觀橋③水岸種植成排楊柳

主題景觀設(shè)計(jì)：①中廳以荷塘為主題設(shè)計(jì)一個(gè)水系主題景觀②亭榭景觀以荷塘依水而建

綠化景觀設(shè)計(jì)：①采用坡地綠化設(shè)計(jì)，靈活多變地處理小區(qū)空間②運(yùn)用江南園林典型的借景、對(duì)景、分景、隔景的手法設(shè)計(jì)綠化景觀，形成小中見(jiàn)大、虛實(shí)相間的景觀布局。

③天然的石材鋪成的小徑穿插在花澗水側(cè)。

融合江南文化的設(shè)計(jì)：以有“江”和“南”字的詩(shī)詞各棟建筑命名，比如“江天樓、江月樓、江鶴樓、南辰樓、南云樓、南屏樓……2、項(xiàng)目住宅風(fēng)格設(shè)計(jì)建議A、將江南風(fēng)格景觀元素融合進(jìn)小區(qū)的景B、川西民居風(fēng)格建筑元素融合進(jìn)小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)中

天然石材外立面、坡屋頂、青磚、碧瓦……各種川西民居風(fēng)格的建筑元素在小區(qū)的建筑上充分體現(xiàn)出來(lái)。用川西民居的建筑元素詮釋出深厚的蜀地雅致文化。B、川西民居風(fēng)格建筑元素融合進(jìn)小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)中3、項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)建議A、住宅戶型配比建議

戶型的設(shè)置：1）小戶型70—90平米兩室兩廳一衛(wèi)（兩室兩廳雙衛(wèi)）2）中戶型95—115平米三室兩廳一衛(wèi)（三室兩廳雙衛(wèi)）3）大戶型120—135平米三室兩廳雙衛(wèi)（四室兩廳雙衛(wèi)）4）超大戶型140平米以上四室兩廳雙衛(wèi)以上

戶型的配比比例：1）小戶型占25%2）中戶型占60%3）大戶型占10%4）超大型占5%注：戶型類型以錯(cuò)層為主，平層、躍層為輔

3、項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)建議A、住宅戶型配比建議B、住宅戶型設(shè)計(jì)功能建議

異型景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)即可以增加外立面的的層次性，同時(shí)又可以克服室內(nèi)設(shè)計(jì)的呆板。

入戶花園設(shè)計(jì)增加室內(nèi)景觀空間玄關(guān)作用保護(hù)私密性落地窗、飄窗設(shè)計(jì)

成為居室空間的外延低窗臺(tái)設(shè)計(jì),可坐可臥,既增加使用空間,又開(kāi)闊了視野明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)

保證室內(nèi)空氣的流暢空間的功能合理發(fā)揮

室內(nèi)通道設(shè)計(jì)合理的設(shè)置室內(nèi)的通道，使其具備多重功能通道，使戶內(nèi)實(shí)用率提高。雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

功能分區(qū)更明確更符合現(xiàn)代生活B、住宅戶型設(shè)計(jì)功能建議異型景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)入戶花園設(shè)C、住宅戶型設(shè)計(jì)參考

一梯兩戶戶型參考●室內(nèi)面積的有效利用●穿堂風(fēng)●入戶花園+大陽(yáng)臺(tái)●衛(wèi)生間增加衣帽間的功能

一梯三（四）戶戶型參考●室內(nèi)面積的有效利用●樓梯朝向的合理運(yùn)用調(diào)節(jié)戶型功能●溫馨的入戶花園C、住宅戶型設(shè)計(jì)參考一梯兩戶戶型參考●室內(nèi)面積的有效利用

錯(cuò)層、躍層戶型參考●戶型設(shè)計(jì)采用躍層、錯(cuò)層多樣化設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)的層次感，同時(shí)滿足消費(fèi)者不同的要求。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)錯(cuò)層、躍層戶型參考●戶型設(shè)計(jì)采用躍層、錯(cuò)層多樣化設(shè)計(jì)，增

怎么做？融合江南與川西風(fēng)格的生態(tài)住宅社區(qū)的項(xiàng)目主題定位的指導(dǎo)下，我們從產(chǎn)品的本身著手進(jìn)行創(chuàng)新。對(duì)小區(qū)商業(yè)、景觀設(shè)計(jì)、戶型配比、戶型功能設(shè)計(jì)等方面提出系列建議，從細(xì)節(jié)上來(lái)塑造小區(qū)生態(tài)的品質(zhì)滿足市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)住宅的需求。從使項(xiàng)目以“短、平、快”的方式成功完成開(kāi)發(fā)銷售。

怎么做？融合江南與川西風(fēng)格的生態(tài)住宅社區(qū)的項(xiàng)謝謝！謝謝！道奇項(xiàng)目建議方案道奇項(xiàng)目建議方案目錄

第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目基本情況第三部分我們對(duì)項(xiàng)目定位第四部分我們對(duì)產(chǎn)品建議

目錄第一部分市場(chǎng)分析前言面對(duì)這個(gè)新項(xiàng)目，如何成功的運(yùn)作它？這是擺在面前最大的問(wèn)題。我們的觀點(diǎn)：要成功運(yùn)作項(xiàng)目先要回答好三個(gè)問(wèn)題1、為什么？2、做什么？3、怎么做？讓我們用下面的報(bào)告回答這三個(gè)問(wèn)題：“市場(chǎng)分析”與“項(xiàng)目情況”告訴我們?yōu)槭裁?！“?xiàng)目定位”告訴我們要做什么！“產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議”告訴我們?cè)趺醋?！前言面?duì)這個(gè)新項(xiàng)目，如何成功的運(yùn)第一部分/市場(chǎng)分析第一部分/市場(chǎng)分析一、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展在地理上已呈“集約式、組團(tuán)式”發(fā)展。

從目前綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布地理上可以看出，目前綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出“集約式、組團(tuán)式”板塊發(fā)展趨勢(shì)。目前，從區(qū)域上可以把綿陽(yáng)房地產(chǎn)劃分為五大板塊：高水平政板塊、市中心板塊、游仙板塊、高新區(qū)板塊和經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊。高水平政板塊高新區(qū)板塊市中心板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊游仙板塊2、房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)區(qū)域差異明顯

從今年一季度房管局備案合同金額綜合計(jì)算，綿陽(yáng)市總體旁通住宅銷售均價(jià)為1790元/平方米，別墅項(xiàng)目均價(jià)為3400元/平方米，電梯住宅均價(jià)為2600元/平方米。從區(qū)域上看，市中心的房?jī)r(jià)達(dá)到了3000元/平方米以上，其次是經(jīng)開(kāi)區(qū)，房?jī)r(jià)為2351元/平方米，游仙區(qū)的房?jī)r(jià)為2081元/平方米。而高新區(qū)域的住宅銷售均價(jià)在幾個(gè)板塊中仍處于較低的水平，僅為1540元/平方米。一、綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1、綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展在地理上已呈“集約式3、綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊項(xiàng)目發(fā)展空間巨大

從綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布可以看出，高水平政板塊、市中心板塊是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，而高新區(qū)板塊項(xiàng)目比較少。在近幾年全市新建的83個(gè)項(xiàng)目中，高新區(qū)僅僅占13個(gè)，而高水平政板塊和市中心板塊則分別占19個(gè)、22個(gè)。4、未來(lái)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)從今年7月5日到8月5日經(jīng)房管局批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目量來(lái)看，目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在高水平政板塊和高新區(qū)板塊之間。從批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)量上看，平政高水板塊有135套，高新區(qū)有213套；從批準(zhǔn)預(yù)售的面積上看，平政高水板塊有13777平方米，高新區(qū)有10800平方米。3、綿陽(yáng)市房地產(chǎn)高新板塊項(xiàng)目發(fā)展空間巨大從綿陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目二、小結(jié)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)走上規(guī)范、健康的道路，隨著綿陽(yáng)的城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之發(fā)展壯大，但發(fā)展壯大的同時(shí)將面臨市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。在此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)共存的局面二、小結(jié)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已經(jīng)走第二部分/項(xiàng)目基本情況第二部分/項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目在綿陽(yáng)區(qū)位本案占地面積43余畝，地處綿陽(yáng)市城高新區(qū)區(qū)域內(nèi)安昌河畔處距離綿陽(yáng)市城區(qū)3公里；東鄰項(xiàng)目二期待開(kāi)發(fā)地塊；西臨空置閑地；南面對(duì)安昌河；北臨花園和漢龍待開(kāi)發(fā)的雙碑魚(yú)場(chǎng)。二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施由于本項(xiàng)目周邊還沒(méi)有任何的房地產(chǎn)項(xiàng)目人煙稀少，所以配套設(shè)施目前還沒(méi)有。包括：菜市場(chǎng)、醫(yī)院、藥店、學(xué)校、公共交通、銀行、娛樂(lè)、休閑、餐飲等等。這也將要求本項(xiàng)目必須要有商業(yè)，來(lái)逐漸完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套。一、項(xiàng)目在綿陽(yáng)區(qū)位本案占地面積43余畝，地處綿陽(yáng)市城高新區(qū)區(qū)三、小結(jié)

本項(xiàng)目的地理位置較佳，周邊環(huán)境不差，區(qū)域內(nèi)的發(fā)展?jié)摿薮?，由于本?xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以本項(xiàng)目周邊的沒(méi)有任何的配套設(shè)施。

三、小結(jié)本項(xiàng)目的地理位置較佳，周邊環(huán)境不差，

為什么？

在綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目存在先天不足的情況下要成功運(yùn)作該項(xiàng)目，達(dá)到開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)：1、追求利潤(rùn)最大化2、解決項(xiàng)目期望值與實(shí)際差異3、要求去量快4、致力于引領(lǐng)及突破5、通過(guò)本案塑品牌形象要求我們根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目作出創(chuàng)新：1、定位創(chuàng)新2、產(chǎn)品創(chuàng)新

才能防止項(xiàng)目與其他項(xiàng)目同質(zhì)化，符合消費(fèi)者需求從而達(dá)到成功運(yùn)作的目的為什么？在綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目存在第三部分/我們對(duì)項(xiàng)目定位第三部分/我們對(duì)項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、地塊對(duì)住宅消費(fèi)群的吸引力項(xiàng)目吸引客戶的核心價(jià)值地段：項(xiàng)目位于發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝聟^(qū)與市中心接壤處，具有“依城廓而享山林之怡，居鬧市而有林泉之趣”的近城不進(jìn)城的地理優(yōu)勢(shì)環(huán)境：安昌江稀有的江景資源與小區(qū)江南園林環(huán)境產(chǎn)品：別墅建筑指標(biāo)、江南園林環(huán)境、川西民居建筑配套：社區(qū)有會(huì)所、商業(yè)街、智能物業(yè)管理等完善配套定位：江南園林風(fēng)韻，川西民居雅舍一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、地塊對(duì)住宅消費(fèi)群的吸引力項(xiàng)目吸引地2、住宅目標(biāo)客戶群定位A、主力目標(biāo)客戶群定位

年齡：30--45歲左右來(lái)源：綿陽(yáng)市市區(qū)職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶為主，部分為企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員特征：高收入高消費(fèi)階層，注重生活品質(zhì)吸引點(diǎn)：項(xiàng)目塑造的江南園林、川西民居的意境的高品質(zhì)生活B、次主力目標(biāo)客戶群定位

年齡：50歲以上來(lái)源：綿陽(yáng)市市區(qū)及綿陽(yáng)籍外出工作的回鄉(xiāng)客職業(yè)：離、退休人員特征：在外工作時(shí)間比較久遠(yuǎn)，有可觀積蓄且穩(wěn)定收入，注重健康吸引點(diǎn)：項(xiàng)目引生出的生態(tài)、健康生活方式C、其他目標(biāo)客戶群定位

年齡：不限來(lái)源：外出打工人員職業(yè)：在外打工（經(jīng)商），且有一定成就特征：在外工作（經(jīng)商）回鄉(xiāng)為老人或者自己置業(yè)。吸引點(diǎn)：項(xiàng)目高品質(zhì)健康生活，且價(jià)格不高。2、住宅目標(biāo)客戶群定位A、主力目標(biāo)客戶群定位二、項(xiàng)目定位當(dāng)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥以歐洲風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格等各種定位的項(xiàng)目時(shí)，該項(xiàng)目的定位創(chuàng)新值的我們慎重的思考：創(chuàng)新是項(xiàng)目的靈魂，如今的發(fā)展商不僅是住宅的提供者，更是生活方式的提供者和保障者，也可視為居住文化的創(chuàng)造者，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成功可以說(shuō)已奠定了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)表面是供給不足，其實(shí)是有效供給不足，真正滿足消費(fèi)者需求的樓盤總是供不應(yīng)求，好房子永遠(yuǎn)不愁賣。怎么樣才算好房子？好房子不只是用來(lái)住的，更是一種生活的方式和意境。在快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)需求也趨向一種新的方向，人們不再滿足簡(jiǎn)單的居住功能，而是期望一個(gè)能夠與自然和諧共生，感受一種特別的文化氣氛、生活氣息，在享受生活情趣的同時(shí)獲得一種精神上的享受。思路清晰起來(lái)，一幅生活意境畫(huà)面呈現(xiàn)：小橋●流水●人家；野徑通幽、步移景異；樓臺(tái)亭榭依水而建，荷塘水池星羅棋布……“雨后兩三荷聲，夢(mèng)里一枕清涼”。這不正是現(xiàn)代都市人渴求的一種江南風(fēng)韻的生活意境。定位前的思考？二、項(xiàng)目定位當(dāng)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥以歐洲風(fēng)格2、項(xiàng)目形象定位融合江南、川西風(fēng)格的生態(tài)住宅樓盤小溪流水、亭臺(tái)樓榭……充分詮釋江南園林的景觀；坡屋碧瓦、石材墻體……表現(xiàn)出川西民居的建筑風(fēng)格。兩者通過(guò)人的生活融合一體，營(yíng)造出人與人、人與自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)、健康生活1、項(xiàng)目整體定位江南風(fēng)韻川西雅舍2、項(xiàng)目形象定位融合江南、川西風(fēng)格的生態(tài)住宅樓盤小溪流水、亭3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位低容積低密度高綠化小橋流水亭臺(tái)樓榭坡頂石材立面碧瓦別墅品質(zhì)江南景觀川西建筑高品質(zhì)的生態(tài)的建筑群3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位低容積低密度高綠化小橋流水亭臺(tái)樓榭坡頂石材立4、案名與主定位語(yǔ)江南印象

——品江南之韻與園林共舞案名一案名二麗江雅舍

——江南風(fēng)韻川西雅舍案名三道奇●意境

——江南多層院落川西花園社區(qū)4、案名與主定位語(yǔ)江南印象

——品江南之韻與園林三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格2、項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格：1628元/平方米項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議：1650元/平方米三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、項(xiàng)目住區(qū)比準(zhǔn)價(jià)格2、項(xiàng)目住區(qū)價(jià)格建議項(xiàng)目

做什么？在對(duì)住宅建筑和現(xiàn)代生活的深刻理解下，我們確定了開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的發(fā)展方向：將項(xiàng)目打造成融合江南風(fēng)格和川西風(fēng)格為一體的生態(tài)住宅社區(qū)。營(yíng)造出人與自然和諧共生，在享受生活情趣的同時(shí)獲得一種精神上的享受的特別生活方式。用項(xiàng)目營(yíng)造的這種意境生活方式打動(dòng)住宅消費(fèi)者，從而認(rèn)可項(xiàng)目的本身，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，達(dá)到開(kāi)發(fā)商預(yù)期目標(biāo)。做什么？在對(duì)住宅建筑和現(xiàn)代生活的深刻理解下，第四部分/我們對(duì)產(chǎn)品的建議第四部分/我們對(duì)產(chǎn)品的建議一、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分建議1、對(duì)新增商業(yè)建議設(shè)置位置：沿排洪溝兩岸分別設(shè)置聯(lián)體商業(yè)鋪面，形成小區(qū)內(nèi)商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)：A）3、4、、5號(hào)樓用板式連廊連接，使一層構(gòu)成整體商業(yè)B）2號(hào)樓改建成小區(qū)會(huì)所，與1號(hào)樓連接構(gòu)成商業(yè)C）A區(qū)商業(yè)與B區(qū)商業(yè)通過(guò)排溝上的景觀橋相通商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)（滿足小區(qū)生活配套）如小超市、干洗店、茶樓等商業(yè)面積估算A區(qū)商業(yè)街大概（長(zhǎng)93米、進(jìn)深12米）1116平方米B區(qū)商業(yè)街大概（長(zhǎng)47米、進(jìn)深11米）517米共可供應(yīng)1633平方米

一、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分建議1、對(duì)新增商業(yè)建議設(shè)置位置：沿排洪溝兩連接廊橋商業(yè)A區(qū)商業(yè)B區(qū)景觀橋連接廊橋商業(yè)A區(qū)商業(yè)B區(qū)景觀橋二、對(duì)項(xiàng)目住宅部分建議1、住宅部分結(jié)構(gòu)建議A、底層住宅改成1躍2的結(jié)構(gòu)，且?guī)С伤郊一▓@一躍二的躍層戶型結(jié)構(gòu)和獨(dú)立的私家花園提升1樓戶型價(jià)值一躍二的躍層戶型增加戶型面積，合理配比戶型面積滿足不同消費(fèi)者的需求二、對(duì)項(xiàng)目住宅部分建議1、住宅部分結(jié)構(gòu)建議A、底層住宅改成1B、頂層住宅改成帶屋頂花園的躍層結(jié)構(gòu)頂層的躍層戶型結(jié)構(gòu)和屋頂花園提升頂層戶型價(jià)值躍層戶型增加戶型面積，合理配比戶型面積滿足不同消費(fèi)者的需求B、頂層住宅改成帶屋頂花園的躍層結(jié)構(gòu)頂層的躍層戶型結(jié)構(gòu)和屋頂C、部分的二層住宅采用退臺(tái)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，增加戶型的空中花園二層空中花園有效提高二層戶型的價(jià)值退臺(tái)式的設(shè)計(jì)防止底層商業(yè)對(duì)住宅的干擾C、部分的二層住宅采用退臺(tái)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，增加戶型的空中花園二層空2、項(xiàng)目住宅風(fēng)格設(shè)計(jì)建議A、將江南風(fēng)格景觀元素融合進(jìn)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)中

排洪溝整治：①設(shè)閘蓄水②按江南小橋設(shè)計(jì)橫跨的兩座景觀橋③水岸種植成排楊柳

主題景觀設(shè)計(jì)：①中廳以荷塘為主題設(shè)計(jì)一個(gè)水系主題景觀②亭榭景觀以荷塘依水而建

綠化景觀設(shè)計(jì)：①采用坡地綠化設(shè)計(jì)，靈活多變地處理小區(qū)空間②運(yùn)用江南園林典型的借景、對(duì)景、分景、隔景的手法設(shè)計(jì)綠化景觀，形成小中見(jiàn)大、虛實(shí)相間的景觀布局。

③天然的石材鋪成的小徑穿插在花澗水側(cè)。

融合江南文化的設(shè)計(jì)：以有“江”和“南”字的詩(shī)詞各