某商業(yè)中心項(xiàng)目管理及研究管理知識分析報(bào)告課件

11案例研究——[國瑞商業(yè)中心]

111案例研究——[國瑞商業(yè)中心]

122案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 222案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 233國瑞城項(xiàng)目是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開發(fā)的總建筑面積110萬㎡的大型綜合建筑群項(xiàng)目基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料國瑞城項(xiàng)目概況資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析發(fā)展商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：國瑞城建筑面積110萬平方米，是一個集甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國際商務(wù)公寓、大型購物廣場、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群

國瑞商業(yè)中心，建筑面積24萬平方米，是由一座13萬平米的購物中心、一座5萬平米的酒店式服務(wù)公寓、三棟共3.5萬平米的商務(wù)公寓和一棟3.5萬平米的寫字樓等建筑組成位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米竣工時間：2009年8月住宅區(qū)商業(yè)中心333國瑞城項(xiàng)目是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開發(fā)的國瑞商業(yè)中心甲級寫字樓總建筑面積3.5萬㎡，設(shè)施齊全，交通便利寫字樓物業(yè)管理公司

國瑞物業(yè)管理公司寫字樓級別甲級規(guī)?？偨ㄖ娣e：35000㎡樓層16層標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡分割單元面積90㎡空調(diào)單元式中央空調(diào)電梯奧的斯停車位1000租金水平4.5元/天/平米進(jìn)駐企業(yè)類型綜合層高2.8米物業(yè)費(fèi)租金含寫字樓4寫字樓概況寫字樓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析4國瑞商業(yè)中心甲級寫字樓總建筑面積3.5萬㎡，設(shè)施齊全，交通便服務(wù)式公寓公寓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況公寓物業(yè)管理公司國瑞物業(yè)管理公司

公寓級別精裝服務(wù)式公寓規(guī)模3.5萬平米樓層共3000套，雅仕苑544套

標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑面積800000平方米

戶型面積層高3.15米，60-240平米主力戶型，以80-150平米為主

電梯3部停車位1000個設(shè)施衛(wèi)星電視、寬帶系統(tǒng)、安保智能系統(tǒng)介紹是國瑞城A區(qū)五大建筑形態(tài)中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標(biāo)，建筑品質(zhì)和配套上精益求精國瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積3.5萬㎡，裝修豪華、配套設(shè)施齊全5服務(wù)式公寓公寓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區(qū)域購物中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)概況發(fā)展商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積13萬㎡，地下4層、地上3層地下3-4層為地下停車場，地下2層至地上3層為商業(yè)面積位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米；所屬崇文門商圈竣工時間：2007年12月商業(yè)部分資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析6國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區(qū)域購77國瑞城是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開發(fā)的，由北京國瑞物業(yè)管理有限公司運(yùn)營管理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目投資、開發(fā)商、設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：北京國瑞物業(yè)管理有限公司

投資商、開發(fā)商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的大型企業(yè)，公司擁有多個專業(yè)市場，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經(jīng)20年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營、建筑管理等方面。產(chǎn)品類型覆蓋了以住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)及城市綜合體等多種業(yè)態(tài).重點(diǎn)項(xiàng)目：北京國瑞城、北京國瑞購物中心、沈陽國瑞東方商城、石家莊國瑞城、重慶國瑞城、汕頭花園賓館等項(xiàng)目資料來源：internet開發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料

建筑單位:北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司

北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部直屬最早實(shí)行股份制的設(shè)計(jì)公司，始建于1990年，1994年獲得國家綜合甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)，2005年獲得ISO-9001質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)過十幾年扎實(shí)、穩(wěn)定的建設(shè)與發(fā)展，三磊公司已成為一個擁有近二百人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的綜合性設(shè)計(jì)公司777國瑞城是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開發(fā)的，由北京國交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵２號線和５號線，多條公交線路，公共交通十分便利項(xiàng)目周邊交通概況道路交通：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：地鐵２號線崇文門站距離２００米；地鐵５號線崇文門站距離５０米公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線路項(xiàng)目周邊交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析8交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街9核心客戶為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，天壇以東，東南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域商圈地理信息輻射范圍信息資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心客戶項(xiàng)目周邊新世界太華公寓、領(lǐng)行國際、新世界新怡家園、質(zhì)城、富貴園、本家潤園、東方財(cái)富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項(xiàng)目人群輻射范圍長安街以南，天壇以東，東、南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域輻射區(qū)域特點(diǎn)住宅社區(qū)密集其他商業(yè)項(xiàng)目新世界商場，搜秀商城、富貴園購物商場、花市時尚購物街99核心客戶為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，10分析國瑞購物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量大，但整體消費(fèi)能力有限國瑞購物中心辦公新世界寫字樓、國瑞城寫字樓辦公白領(lǐng)居民社區(qū)居民，部分回遷戶；人數(shù)多，但整體消費(fèi)力不足引入客流東南三環(huán)內(nèi)人群，居住社區(qū)密集，人流量大游客項(xiàng)目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析客戶分析1010分析國瑞購物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消1111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 111111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 111212國瑞購物中心購物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂服務(wù)功能租戶面積占比[%]功能租戶數(shù)量占比[%]組戶數(shù)量、面積占比資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析121212國瑞購物中心購物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套購物以個人時尚為主，在購物類中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占43%購物類子行業(yè)面積占比[%]餐飲類子行業(yè)面積占比[%]子行業(yè)占比資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析13購物以個人時尚為主，在購物類中占比66%，餐飲中正餐和快餐占1414購物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)覆蓋正餐主題商務(wù)家庭快餐中式西式休閑餐飲咖啡廳茶餐廳美食廣場其他快餐西式餐吧家庭娛樂兒童早教兒童娛樂課外教育兒童攝影影院劇院健康與運(yùn)動SPA\足療健身、瑜伽美容美發(fā)年輕娛樂量販?zhǔn)絢tv酒吧大型主題娛樂設(shè)備導(dǎo)向主題導(dǎo)向其他文化設(shè)施家庭耐用品家電家居建材食品雜貨食品雜貨HBA文化用品禮品辦公用品文化用品體育用品個人時尚購物服裝服飾服飾配件化妝品3C數(shù)碼兒童服裝兒童用品兒童家居及用品兒童玩具百貨基礎(chǔ)時尚快速時尚品牌設(shè)計(jì)高端時尚品牌店品類殺手多品牌組合店品牌店品類殺手多品牌組合店藥妝店BodyShop藥店大賣場精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專業(yè)店購物餐飲娛樂141414購物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂資料來主力店/次主力店面積占比較小；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來購物；次主力店為個人時尚購物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位主力店/次主力店資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析主力店面積占比情況項(xiàng)目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來購物次主力店為個人時尚購物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位商戶主力店行業(yè)分類位置面積（m2）1樂天瑪特食品雜貨B2-C38002百老匯影城家庭娛樂B1、B24000商戶次主力店行業(yè)分類位置面積（m2）1H&M個人時尚購物F1、F224002無印良品個人時尚購物F1、F216003尼奧戶外個人時尚購物B231004C&A個人時尚購物F2180015主力店/次主力店面積占比較?。恢髁Φ瓴捎贸?、電影院等高集客主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿足購物者的需求主要租戶租戶實(shí)景圖所屬行業(yè)位置描述樂天瑪特超市B2樂天瑪特是樂天集團(tuán)下屬的專營大型超市的子公司。2008年6月，樂天集團(tuán)旗下的樂天瑪特通過收購萬客隆進(jìn)入中國市場，目前江蘇時代零售擁有65家超市，全盤接手時代零售后，樂天瑪特在中國的門店數(shù)將增至75家百腦匯影城家庭娛樂B1、B2百老匯院線是香港最大的院線，旗下經(jīng)營管理百老匯、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家電影院，共63塊屏幕，占香港電影市場的40%以上。院線在三十多年的經(jīng)營過程中，通過不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競爭力西湖匯（張生記）家庭餐飲F3“張生記”是榮獲“杭州市餐飲業(yè)名店”、“中華餐飲名店”和“國際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創(chuàng)辦于1988年。酒店藝術(shù)裝修風(fēng)格均以濃郁的民族民俗風(fēng)情格調(diào)為主題，古樸高雅，落落大方，國瑞購物中心項(xiàng)目主要租戶描述主力店組合資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析16主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿足購17國瑞購物中心以個人時尚購物為主，融合了H&M、簡、無印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析關(guān)鍵租戶1717國瑞購物中心以個人時尚購物為主，融合了H&M、簡、無印良購物中心租戶品牌介紹（１／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｂ２至Ｂ１層功能布局Ｂ１Ｂ２行業(yè)組合：家庭娛樂、運(yùn)動戶外用品為主；功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購物以戶外用品\器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號線相連重要租戶舉例：樂天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂兒、派克蘭帝、酷菲兒、尼奧戶外、NIKE、cross、LOTTO、李寧等行業(yè)組合：餐飲為主；功能布局：分布各類風(fēng)味正餐、中\(zhòng)西式快餐、休閑餐飲及美食廣場，電影院；重要租戶舉例：川成元、紅樓宮、權(quán)金城、禾綠壽司、品奇、滿記、KFC、西雅圖咖啡、美食快充；18購物中心租戶品牌介紹（１／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte購物中心租戶品牌介紹（２／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析F1至F2功能布局F2F1行業(yè)組合：個人時尚購物為主；功能布局：以國際時尚服裝服飾為主；分布珠寶首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶舉例：Moiselle&Mademoiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VEROMODA、JACKJONES、LACOSTE、H&M等行業(yè)組合：個人時尚購物為主；功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶舉例：播t、江南布衣、ONLY、whoau、C&A、GI、GLODFIVE、GEOX；19購物中心租戶品牌介紹（２／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte購物中心租戶品牌介紹（３／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｆ３層功能布局F3行業(yè)組合：家庭餐飲、個人購物為主；功能布局：以家庭餐飲、內(nèi)衣為主，分布家電、美容美發(fā)、兒童教育等重要租戶舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán)20購物中心租戶品牌介紹（３／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte21目標(biāo)消費(fèi)群體：以價值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購物者家庭青年女性商務(wù)行政人群旅游客群價格導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向價值\生活方式導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)客群資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析2121目標(biāo)消費(fèi)群體：以價值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區(qū)購物中心，偏向于滿足顧客的情感訴求；經(jīng)營品種齊全，以個人時尚購物為主導(dǎo)專業(yè)化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類矩陣國瑞購物中心定位資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析22國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區(qū)購物中心，偏向2323功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類休閑娛樂中心生活時尚中心美食中心主題購物中心工廠直銷中心專業(yè)市場中心項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿足顧客的情感訴求，判斷為地區(qū)購物中心資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析購物中心類型232323功能訴求情感訴求一次性購足專業(yè)化零售公園零售公園能量2424平衡性客流驅(qū)動者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動者租金驅(qū)動者購物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足；客流驅(qū)動的超市、兒童娛樂不能完全轉(zhuǎn)換成購物中心的消費(fèi)者功能組合平衡性資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析超市、兒童教育/娛樂為購物中心帶來大量周邊社區(qū)居民H&M快速時尚品牌帶來年輕消費(fèi)者樂天瑪特（營業(yè)面積3800㎡）百老匯影城（營業(yè)面積4000㎡）尼奧戶外（3100㎡）美食快充（900㎡）H&M、無印良品周邊商場沒有的品牌對消費(fèi)者形成吸引大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿足不同消費(fèi)者需求出租的80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入242424平衡性客流驅(qū)動者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動者租金驅(qū)動者購物2525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 252525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 2526國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停車，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車場正門開在崇文門外大街，商場南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車都可以方便停車車流動線外部動線規(guī)劃外部動線資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析P停車場商場入口C自駕車：地鐵5號線崇文門站直接進(jìn)入或D1、D2口出站，南行100米；地鐵2號線C出口出站，南行200米路北即到地鐵：人流入口2626國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個地下通道連接崇文門外大街路西廣場資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析西廣場實(shí)景圖27國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)28國瑞購物中心地下3-4層為停車場，與寫字樓共享1000個停車位，地面臨時停車位十余個，停車位充裕停車示意圖停車場資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析國瑞購物中心Ｂ３、Ｂ４層為地下停車場，１０００個停車位商場東側(cè)3部客梯可直接進(jìn)入地下停車場車流動線P停車場商場入口2828國瑞購物中心地下3-4層為停車場，與寫字樓共享1000個項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動模塊組合資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析樓層主題平面圖樓層功能目標(biāo)客群F3活力四射家庭餐飲/內(nèi)衣/家電/美容美發(fā)/兒童教育F2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品F1環(huán)球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院B2快樂驛站超市/影院/電玩城/戶外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購物者為主家庭、青年購物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購物者為主有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購物者為主29項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的主題，二層及以上缺乏30B2層南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動布局結(jié)構(gòu)：B2層面積向東延伸至國瑞城社區(qū)地下，為C區(qū)生活館動線設(shè)計(jì)：南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，C區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購物；電影院和超市，吸引人流水平流動內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線地下2層水平動線3030B2層南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在31B1層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角

布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭和東西三個小中庭；3個出入口與西廣場相連動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線地下1層水平動線3131B1層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口32F1層分布東南西北四個出入口，開在崇文門外大街的西入口為主要出入口；水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭；東南西北四個出入口，西入口為主要出入口動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線1層水平動線3232F1層分布東南西北四個出入口，開在崇文門外大街的西入口為33布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動線F2層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感2層水平動線3333布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲34布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動線F3層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感3層水平動線3434布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在中庭周圍，視野開闊，增加項(xiàng)目的觀賞性垂直交通資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析垂直動線分析電梯B2層扶梯B2-F3層觀光梯B3-F3層扶梯B2-F1、F1-F3層天梯35項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商36中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中庭可供購物者休息，可舉辦活動，周圍店鋪展示性好中庭資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析3636中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中3737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 373737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 3738項(xiàng)目建筑特色國瑞購物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣建筑特色資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析3838項(xiàng)目建筑特色國瑞購物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、39通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購物環(huán)境；但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感內(nèi)部設(shè)計(jì)寬闊的通道燈光與地面相互輝映室內(nèi)園林資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目內(nèi)部實(shí)景圖3939通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，不同風(fēng)格的標(biāo)識系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶標(biāo)識系統(tǒng)資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目標(biāo)識系統(tǒng)40不同風(fēng)格的標(biāo)識系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶標(biāo)購物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)臺公共電話ATM育嬰室衛(wèi)生間茶水間電梯標(biāo)識問號型的造型，并有多彩的燈光效果，將實(shí)用性和觀賞性融為一體B1和F3層都設(shè)有維絡(luò)城F3層主題會員俱樂部每隔200米設(shè)有休息座椅除F1層外，每層均有2個廁所資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析41購物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)42營銷活動分類會員活動文藝活動類抽獎促銷活動創(chuàng)意文化主題活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節(jié)目海選場地營銷活動資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析4242營銷活會員活動文藝活動類抽獎促銷活動創(chuàng)意文化主題活動充分4343建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑建筑外立面框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩(wěn)大氣內(nèi)部設(shè)計(jì)通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感服務(wù)臺、標(biāo)識導(dǎo)向系統(tǒng)大門入口正對面設(shè)置詢問臺；入口及每個電梯、扶梯都有品牌分布標(biāo)識；每隔五十米一個懸掛式導(dǎo)向指示牌，十分醒目營銷活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節(jié)目海選場地資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者溝通434343建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)4444案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析444444案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲4545項(xiàng)目選址交通便利；得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間定位中檔、個人時尚購物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購物中心功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目功能組合以個人時尚購物為主，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的中端綜合休閑購物中心項(xiàng)目分析項(xiàng)目交通便利，區(qū)域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購物中心；影院與中庭景觀建筑為賣點(diǎn)；建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感消費(fèi)者溝通建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購物環(huán)境；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析總結(jié)UPS商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)；中庭為商場的獨(dú)特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用454545項(xiàng)目選址交通便利；得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間

得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使其具有巨大的增值空間位于崇外大街和西花市大街交叉帶，崇外商圈的中心位置，緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米。其所屬區(qū)域正是北京市政府提出、已投入積極規(guī)劃建設(shè)的王字型經(jīng)濟(jì)磁場崇文區(qū)政府將花市大街建成崇外核心步行街的城市戰(zhàn)略規(guī)劃12原有北京商業(yè)“金三角”：西單-前門-王府井，由于歷史發(fā)展原因和未來城市功能規(guī)劃，新的“金三角”將標(biāo)注為：西單-崇文門-王府井3項(xiàng)目選址崇文區(qū)近年的城市改造，大片危舊房已經(jīng)被現(xiàn)代住宅小區(qū)所取代。這些新的居住人群與原有居民相比，消費(fèi)力的提高使得這部分新入住人口對生活品質(zhì)有了更高的要求，必然對所在城區(qū)的商業(yè)環(huán)境提升產(chǎn)生推動4資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目區(qū)位分析46得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間

得地鐵2號線出站口設(shè)計(jì)對國瑞購物中心的競爭不利坐地鐵2號線較為不便，從C出口出站到崇外大街路西，首先要經(jīng)過新世界百貨，再通過地下通道進(jìn)入項(xiàng)目使項(xiàng)目與新世界的競爭關(guān)系處于劣勢項(xiàng)目交通地鐵出站口人流動線本項(xiàng)目資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目交通分析47地鐵2號線出站口設(shè)計(jì)對國瑞購物中心的競爭不利坐地鐵2號線較為從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購物中心定位中檔、個人時尚購物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購物中心從現(xiàn)有的城區(qū)功能分化來看，以崇文門外大街為界，崇外大街以西的大都市商業(yè)街主要以辦公、商業(yè)為主，以東部分則主要以居住為主，尤其是東南角聚集了包括國瑞城、富貴園等眾多住宅項(xiàng)目但許多項(xiàng)目部分為回遷房，這部分人口一般收入較低，老人較多，區(qū)域整體消費(fèi)能力有限中檔綜合性休閑購物中心項(xiàng)目定位資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析48從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購物中心定位中檔、資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目功能組合以個人時尚購物為主，增強(qiáng)了餐飲、娛樂、休閑的功能，填補(bǔ)市場空白

功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目功能分析區(qū)域高檔餐飲較少（新世界百貨5層美食廣場、新世界二期3層及地下1層美食廣場、快餐、搜秀城8層餐飲）以中低端餐飲、快餐為主，缺乏家庭餐飲崇文區(qū)人口多，影院較少（搜秀城8層搜秀影城）增強(qiáng)了餐飲、娛樂、休閑的功能，填補(bǔ)市場空白49資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目功能組合以個人時尚購物為品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足

功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃關(guān)鍵租戶分析個人時尚購物為主的次主力店組合不夠強(qiáng)勢，僅H&M、C&A、無印良品不能形成規(guī)模效應(yīng)資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析50品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)；中庭為商場的獨(dú)特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用百老匯影城，首層出入口設(shè)在花市大街與崇外大街交接處，展示性好，出入方便（項(xiàng)目附近另一家搜秀影城，位于搜秀商城6層）電影院集景觀與功能性于一體的中庭，是整個商場整體視覺中心，營造低密度休閑、舒適的購物氛圍中庭UPSUSP資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析51商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)；中庭為優(yōu)勢：區(qū)域增值潛力較大，商場增強(qiáng)了餐飲娛樂功能，彌補(bǔ)商圈中高端餐飲空白，低密度購物環(huán)境；缺陷：交通劣勢，主題定位不明確地理位置優(yōu)越、交通便利、區(qū)域增值空間較大項(xiàng)目周邊寫字樓、住宅公寓密集，有較強(qiáng)的人口支持增強(qiáng)了餐飲、休閑娛樂的功能，滿足消費(fèi)者一站式購物需求，彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏中高端餐飲的不足增加景觀建筑，低密度休閑舒適的購物環(huán)境與新世界百貨緊密布局形成差異化，提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)地鐵2號線出站口設(shè)計(jì)對國瑞購物中心的競爭不利化妝品、鞋品類難以與對面新世界百貨競爭品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足客流驅(qū)動的超市、兒童娛樂不能完全轉(zhuǎn)換成購物中心的消費(fèi)者業(yè)態(tài)相對混亂，三層餐飲、美容美發(fā)等與內(nèi)衣相鄰，不利于顧客選購商品商鋪環(huán)境過于開闊，站在走廊可看到整層的經(jīng)營品牌，應(yīng)適當(dāng)營造商鋪層次感，以增加顧客的購物逗留時間項(xiàng)目優(yōu)勢與缺陷資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目優(yōu)勢與缺陷52優(yōu)勢：區(qū)域增值潛力較大，商場增強(qiáng)了餐飲娛樂功能，彌補(bǔ)商圈中高5353案例研究——[國瑞商業(yè)中心]

5311案例研究——[國瑞商業(yè)中心]

15454案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 5422案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 25555國瑞城項(xiàng)目是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開發(fā)的總建筑面積110萬㎡的大型綜合建筑群項(xiàng)目基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料國瑞城項(xiàng)目概況資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析發(fā)展商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：國瑞城建筑面積110萬平方米，是一個集甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國際商務(wù)公寓、大型購物廣場、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群

國瑞商業(yè)中心，建筑面積24萬平方米，是由一座13萬平米的購物中心、一座5萬平米的酒店式服務(wù)公寓、三棟共3.5萬平米的商務(wù)公寓和一棟3.5萬平米的寫字樓等建筑組成位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米竣工時間：2009年8月住宅區(qū)商業(yè)中心5533國瑞城項(xiàng)目是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開發(fā)的國瑞商業(yè)中心甲級寫字樓總建筑面積3.5萬㎡，設(shè)施齊全，交通便利寫字樓物業(yè)管理公司

國瑞物業(yè)管理公司寫字樓級別甲級規(guī)?？偨ㄖ娣e：35000㎡樓層16層標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡分割單元面積90㎡空調(diào)單元式中央空調(diào)電梯奧的斯停車位1000租金水平4.5元/天/平米進(jìn)駐企業(yè)類型綜合層高2.8米物業(yè)費(fèi)租金含寫字樓56寫字樓概況寫字樓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析56國瑞商業(yè)中心甲級寫字樓總建筑面積3.5萬㎡，設(shè)施齊全，交通便服務(wù)式公寓公寓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況公寓物業(yè)管理公司國瑞物業(yè)管理公司

公寓級別精裝服務(wù)式公寓規(guī)模3.5萬平米樓層共3000套，雅仕苑544套

標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑面積800000平方米

戶型面積層高3.15米，60-240平米主力戶型，以80-150平米為主

電梯3部停車位1000個設(shè)施衛(wèi)星電視、寬帶系統(tǒng)、安保智能系統(tǒng)介紹是國瑞城A區(qū)五大建筑形態(tài)中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標(biāo)，建筑品質(zhì)和配套上精益求精國瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積3.5萬㎡，裝修豪華、配套設(shè)施齊全57服務(wù)式公寓公寓資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區(qū)域購物中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)概況發(fā)展商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積13萬㎡，地下4層、地上3層地下3-4層為地下停車場，地下2層至地上3層為商業(yè)面積位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門外大街、北依崇文門東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場和搜秀城，距離長安街僅1000米；所屬崇文門商圈竣工時間：2007年12月商業(yè)部分資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析58國瑞購物中心是以休閑、娛樂、餐飲為特色，集購物于一體的區(qū)域購5959國瑞城是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開發(fā)的，由北京國瑞物業(yè)管理有限公司運(yùn)營管理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目投資、開發(fā)商、設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：北京國瑞物業(yè)管理有限公司

投資商、開發(fā)商：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的大型企業(yè)，公司擁有多個專業(yè)市場，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經(jīng)20年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營、建筑管理等方面。產(chǎn)品類型覆蓋了以住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)及城市綜合體等多種業(yè)態(tài).重點(diǎn)項(xiàng)目：北京國瑞城、北京國瑞購物中心、沈陽國瑞東方商城、石家莊國瑞城、重慶國瑞城、汕頭花園賓館等項(xiàng)目資料來源：internet開發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料

建筑單位:北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司

北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部直屬最早實(shí)行股份制的設(shè)計(jì)公司，始建于1990年，1994年獲得國家綜合甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)，2005年獲得ISO-9001質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)過十幾年扎實(shí)、穩(wěn)定的建設(shè)與發(fā)展，三磊公司已成為一個擁有近二百人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的綜合性設(shè)計(jì)公司5977國瑞城是由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開發(fā)的，由北京國交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵２號線和５號線，多條公交線路，公共交通十分便利項(xiàng)目周邊交通概況道路交通：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街，崇文門外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：地鐵２號線崇文門站距離２００米；地鐵５號線崇文門站距離５０米公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線路項(xiàng)目周邊交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析60交通信息：前門東大街、崇文門東大街，珠市口東大街、廣渠門大街61核心客戶為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，天壇以東，東南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域商圈地理信息輻射范圍信息資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心客戶項(xiàng)目周邊新世界太華公寓、領(lǐng)行國際、新世界新怡家園、質(zhì)城、富貴園、本家潤園、東方財(cái)富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項(xiàng)目人群輻射范圍長安街以南，天壇以東，東、南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域輻射區(qū)域特點(diǎn)住宅社區(qū)密集其他商業(yè)項(xiàng)目新世界商場，搜秀商城、富貴園購物商場、花市時尚購物街619核心客戶為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長安街以南，62分析國瑞購物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量大，但整體消費(fèi)能力有限國瑞購物中心辦公新世界寫字樓、國瑞城寫字樓辦公白領(lǐng)居民社區(qū)居民，部分回遷戶；人數(shù)多，但整體消費(fèi)力不足引入客流東南三環(huán)內(nèi)人群，居住社區(qū)密集，人流量大游客項(xiàng)目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析客戶分析6210分析國瑞購物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消6363案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 631111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 116464國瑞購物中心購物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂服務(wù)功能租戶面積占比[%]功能租戶數(shù)量占比[%]組戶數(shù)量、面積占比資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析641212國瑞購物中心購物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套購物以個人時尚為主，在購物類中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占43%購物類子行業(yè)面積占比[%]餐飲類子行業(yè)面積占比[%]子行業(yè)占比資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析65購物以個人時尚為主，在購物類中占比66%，餐飲中正餐和快餐占6666購物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)覆蓋正餐主題商務(wù)家庭快餐中式西式休閑餐飲咖啡廳茶餐廳美食廣場其他快餐西式餐吧家庭娛樂兒童早教兒童娛樂課外教育兒童攝影影院劇院健康與運(yùn)動SPA\足療健身、瑜伽美容美發(fā)年輕娛樂量販?zhǔn)絢tv酒吧大型主題娛樂設(shè)備導(dǎo)向主題導(dǎo)向其他文化設(shè)施家庭耐用品家電家居建材食品雜貨食品雜貨HBA文化用品禮品辦公用品文化用品體育用品個人時尚購物服裝服飾服飾配件化妝品3C數(shù)碼兒童服裝兒童用品兒童家居及用品兒童玩具百貨基礎(chǔ)時尚快速時尚品牌設(shè)計(jì)高端時尚品牌店品類殺手多品牌組合店品牌店品類殺手多品牌組合店藥妝店BodyShop藥店大賣場精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專業(yè)店購物餐飲娛樂661414購物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂資料來主力店/次主力店面積占比較?。恢髁Φ瓴捎贸小㈦娪霸旱雀呒湍芰Φ牡赇?，吸引消費(fèi)者前來購物；次主力店為個人時尚購物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位主力店/次主力店資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析主力店面積占比情況項(xiàng)目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來購物次主力店為個人時尚購物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位商戶主力店行業(yè)分類位置面積（m2）1樂天瑪特食品雜貨B2-C38002百老匯影城家庭娛樂B1、B24000商戶次主力店行業(yè)分類位置面積（m2）1H&M個人時尚購物F1、F224002無印良品個人時尚購物F1、F216003尼奧戶外個人時尚購物B231004C&A個人時尚購物F2180067主力店/次主力店面積占比較?。恢髁Φ瓴捎贸?、電影院等高集客主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿足購物者的需求主要租戶租戶實(shí)景圖所屬行業(yè)位置描述樂天瑪特超市B2樂天瑪特是樂天集團(tuán)下屬的專營大型超市的子公司。2008年6月，樂天集團(tuán)旗下的樂天瑪特通過收購萬客隆進(jìn)入中國市場，目前江蘇時代零售擁有65家超市，全盤接手時代零售后，樂天瑪特在中國的門店數(shù)將增至75家百腦匯影城家庭娛樂B1、B2百老匯院線是香港最大的院線，旗下經(jīng)營管理百老匯、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家電影院，共63塊屏幕，占香港電影市場的40%以上。院線在三十多年的經(jīng)營過程中，通過不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競爭力西湖匯（張生記）家庭餐飲F3“張生記”是榮獲“杭州市餐飲業(yè)名店”、“中華餐飲名店”和“國際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創(chuàng)辦于1988年。酒店藝術(shù)裝修風(fēng)格均以濃郁的民族民俗風(fēng)情格調(diào)為主題，古樸高雅，落落大方，國瑞購物中心項(xiàng)目主要租戶描述主力店組合資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析68主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿足購69國瑞購物中心以個人時尚購物為主，融合了H&M、簡、無印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析關(guān)鍵租戶6917國瑞購物中心以個人時尚購物為主，融合了H&M、簡、無印良購物中心租戶品牌介紹（１／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｂ２至Ｂ１層功能布局Ｂ１Ｂ２行業(yè)組合：家庭娛樂、運(yùn)動戶外用品為主；功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購物以戶外用品\器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號線相連重要租戶舉例：樂天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂兒、派克蘭帝、酷菲兒、尼奧戶外、NIKE、cross、LOTTO、李寧等行業(yè)組合：餐飲為主；功能布局：分布各類風(fēng)味正餐、中\(zhòng)西式快餐、休閑餐飲及美食廣場，電影院；重要租戶舉例：川成元、紅樓宮、權(quán)金城、禾綠壽司、品奇、滿記、KFC、西雅圖咖啡、美食快充；70購物中心租戶品牌介紹（１／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte購物中心租戶品牌介紹（２／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析F1至F2功能布局F2F1行業(yè)組合：個人時尚購物為主；功能布局：以國際時尚服裝服飾為主；分布珠寶首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶舉例：Moiselle&Mademoiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VEROMODA、JACKJONES、LACOSTE、H&M等行業(yè)組合：個人時尚購物為主；功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶舉例：播t、江南布衣、ONLY、whoau、C&A、GI、GLODFIVE、GEOX；71購物中心租戶品牌介紹（２／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte購物中心租戶品牌介紹（３／３）租戶品牌介紹資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｆ３層功能布局F3行業(yè)組合：家庭餐飲、個人購物為主；功能布局：以家庭餐飲、內(nèi)衣為主，分布家電、美容美發(fā)、兒童教育等重要租戶舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán)72購物中心租戶品牌介紹（３／３）租戶品牌介紹資料來源：Inte73目標(biāo)消費(fèi)群體：以價值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購物者家庭青年女性商務(wù)行政人群旅游客群價格導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向價值\生活方式導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)客群資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析7321目標(biāo)消費(fèi)群體：以價值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區(qū)購物中心，偏向于滿足顧客的情感訴求；經(jīng)營品種齊全，以個人時尚購物為主導(dǎo)專業(yè)化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類矩陣國瑞購物中心定位資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析74國瑞購物中心定位為購物、餐飲、娛樂為一體的地區(qū)購物中心，偏向7575功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類休閑娛樂中心生活時尚中心美食中心主題購物中心工廠直銷中心專業(yè)市場中心項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿足顧客的情感訴求，判斷為地區(qū)購物中心資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析購物中心類型752323功能訴求情感訴求一次性購足專業(yè)化零售公園零售公園能量7676平衡性客流驅(qū)動者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動者租金驅(qū)動者購物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足；客流驅(qū)動的超市、兒童娛樂不能完全轉(zhuǎn)換成購物中心的消費(fèi)者功能組合平衡性資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析超市、兒童教育/娛樂為購物中心帶來大量周邊社區(qū)居民H&M快速時尚品牌帶來年輕消費(fèi)者樂天瑪特（營業(yè)面積3800㎡）百老匯影城（營業(yè)面積4000㎡）尼奧戶外（3100㎡）美食快充（900㎡）H&M、無印良品周邊商場沒有的品牌對消費(fèi)者形成吸引大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿足不同消費(fèi)者需求出租的80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入762424平衡性客流驅(qū)動者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動者租金驅(qū)動者購物7777案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 772525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 2578國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停車，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車場正門開在崇文門外大街，商場南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車都可以方便停車車流動線外部動線規(guī)劃外部動線資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析P停車場商場入口C自駕車：地鐵5號線崇文門站直接進(jìn)入或D1、D2口出站，南行100米；地鐵2號線C出口出站，南行200米路北即到地鐵：人流入口7826國瑞購物中心正門開在崇文門外大街，南北方向行車都可方便停國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個地下通道連接崇文門外大街路西廣場資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析西廣場實(shí)景圖79國瑞購物中心廣場較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)80國瑞購物中心地下3-4層為停車場，與寫字樓共享1000個停車位，地面臨時停車位十余個，停車位充裕停車示意圖停車場資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析國瑞購物中心Ｂ３、Ｂ４層為地下停車場，１０００個停車位商場東側(cè)3部客梯可直接進(jìn)入地下停車場車流動線P停車場商場入口8028國瑞購物中心地下3-4層為停車場，與寫字樓共享1000個項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動模塊組合資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析樓層主題平面圖樓層功能目標(biāo)客群F3活力四射家庭餐飲/內(nèi)衣/家電/美容美發(fā)/兒童教育F2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品F1環(huán)球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院B2快樂驛站超市/影院/電玩城/戶外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購物者為主家庭、青年購物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購物者為主有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購物者為主81項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒有鮮明的主題，二層及以上缺乏82B2層南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動布局結(jié)構(gòu)：B2層面積向東延伸至國瑞城社區(qū)地下，為C區(qū)生活館動線設(shè)計(jì)：南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，C區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購物；電影院和超市，吸引人流水平流動內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線地下2層水平動線8230B2層南北各有一個出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在83B1層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角

布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭和東西三個小中庭；3個出入口與西廣場相連動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口與西廣場相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線地下1層水平動線8331B1層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個出入口84F1層分布東南西北四個出入口，開在崇文門外大街的西入口為主要出入口；水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭；東南西北四個出入口，西入口為主要出入口動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場出入口人流動線1層水平動線8432F1層分布東南西北四個出入口，開在崇文門外大街的西入口為85布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動線F2層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感2層水平動線8533布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲86布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭動線設(shè)計(jì)：水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動線F3層水平動線圍繞兩個大中庭呈環(huán)形回路，通道過于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感3層水平動線8634布局結(jié)構(gòu)：南北兩個大中庭內(nèi)部交通資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在中庭周圍，視野開闊，增加項(xiàng)目的觀賞性垂直交通資料來源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析垂直動線分析電梯B2層扶梯B2-F3層觀光梯B3-F3層扶梯B2-F1、F1-F3層天梯87項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商88中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中庭可供購物者休息，可舉辦活動，周圍店鋪展示性好中庭資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析8836中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線；中8989案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能及租戶組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 893737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 3790項(xiàng)目建筑特色國瑞購物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣建筑特色資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析9038項(xiàng)目建筑特色國瑞購物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、91通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購物環(huán)境；但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感內(nèi)部設(shè)計(jì)寬闊的通道燈光與地面相互輝映室內(nèi)園林資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目內(nèi)部實(shí)景圖9139通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，不同風(fēng)格的標(biāo)識系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶標(biāo)識系統(tǒng)資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目標(biāo)識系統(tǒng)92不同風(fēng)格的標(biāo)識系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶標(biāo)購物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)臺公共電話ATM育嬰室衛(wèi)生間茶水間電梯標(biāo)識問號型的造型，并有多彩的燈光效果，將實(shí)用性和觀賞性融為一體B1和F3層都設(shè)有維絡(luò)城F3層主題會員俱樂部每隔200米設(shè)有休息座椅除F1層外，每層均有2個廁所資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析93購物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)94營銷活動分類會員活動文藝活動類抽獎促銷活動創(chuàng)意文化主題活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節(jié)目海選場地營銷活動資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析9442營銷活會員活動文藝活動類抽獎促銷活動創(chuàng)意文化主題活動充分9595建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場所與設(shè)施，服務(wù)周到；營銷活動充分利用中庭的景觀建筑建筑外立面框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩(wěn)大氣內(nèi)部設(shè)計(jì)通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動線設(shè)計(jì)過于簡單，缺乏層次感服務(wù)臺、標(biāo)識導(dǎo)向系統(tǒng)大門入口正對面設(shè)置詢問臺；入口及每個電梯、扶梯都有品牌分布標(biāo)識；每隔五十米一個懸掛式導(dǎo)向指示牌，十分醒目營銷活動充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動及作為全國性綜藝節(jié)目海選場地資料來源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者溝通954343建筑外立面