某地區(qū)復(fù)合性城際中心項(xiàng)目管理知識(shí)分析課件

版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。中信龍崗舊改項(xiàng)目

第二階段報(bào)告版權(quán)聲明：中信龍崗舊改項(xiàng)目

第二階段報(bào)告上一階段的重要共識(shí)：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市綜合功能的次中心，輻射粵東北的綜合復(fù)合性城際中心；上一階段的重要共識(shí)：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市2本階段需要思考的三個(gè)問題：?jiǎn)栴}1：項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提？——我們的檔次和物業(yè)類型？問題2：我們的核心價(jià)值？問題3：如何規(guī)劃實(shí)踐？本階段需要思考的三個(gè)問題：?jiǎn)栴}1：項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提？問題2：我3項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提>>Ⅰ：市場(chǎng)占位Ⅱ：物業(yè)功能1項(xiàng)目前提：項(xiàng)目未來的市場(chǎng)占位和物業(yè)功能類型？項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提>>1項(xiàng)目前提：項(xiàng)目未來的市場(chǎng)占位和物業(yè)功能類4視角一：市場(chǎng)視角：以檔次劃分，可分為三個(gè)層級(jí)：我們?nèi)绾握嘉唬?視角一：市場(chǎng)視角：以檔次劃分，可分為三個(gè)層級(jí)：我們?nèi)绾握嘉唬?1、中大規(guī)模/優(yōu)勢(shì)資源/中低容積率／140-180平米項(xiàng)目公園大地奧林華府君悅龍庭資源189公頃龍城公園、30萬平米的地中海風(fēng)情園林余石嶺生態(tài)公園、奧林匹克生態(tài)體育公園余石嶺生態(tài)公園北側(cè)物業(yè)類型高層、小高層、聯(lián)體別墅高層高層容積率1.663.22.8總建面1.663.216萬主力產(chǎn)品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端項(xiàng)目特征（指標(biāo)）1、中大規(guī)模/優(yōu)勢(shì)資源/中低容積率／140-180平米項(xiàng)目公62、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項(xiàng)目閱山華府綠景大公館陽(yáng)光天健城中?？党琴Y源西面為山體公園，項(xiàng)目?jī)?nèi)部有東南亞風(fēng)情園林隔街而望大運(yùn)主體育館余石嶺生態(tài)公園西南側(cè)社區(qū)內(nèi)專屬2萬平米私家山林物業(yè)類型高層、別墅高層、小高層小高層高層容積率2.82.133.2總建面16萬平米13萬23萬53萬主力產(chǎn)品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端項(xiàng)目特征（指標(biāo)）2、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項(xiàng)目閱山73、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項(xiàng)目水藍(lán)灣萬象天成

資源遠(yuǎn)望山景，無強(qiáng)勢(shì)資源無資源區(qū)位中心城中心區(qū)中心城中心區(qū)邊緣物業(yè)類型高層、小高層高層容積率3.382.25總建面5萬平米24萬平米主力產(chǎn)品70-80平米(64%)69-110平米C.普通項(xiàng)目特征（指標(biāo)）3、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項(xiàng)目水藍(lán)灣萬8層級(jí)項(xiàng)目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低（1.6）中心優(yōu)奧林華府大（40萬）高（3.2）中心優(yōu)君悅龍庭中（16萬）中（2.8）中心優(yōu)中高端閱山華府中（16萬）中（2.8）中心良綠景大公館中（13萬）中（2.1）中心良中?？党侵校?3萬）高（3.0）中心良陽(yáng)光天健城中（20萬)低（0.6）中心良普通水藍(lán)灣小(5.0萬)高（3.3）中心無萬象天成中(24萬)中（2.2）邊緣無本項(xiàng)目超大（96萬占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高端？本項(xiàng)目的檔次選擇：指標(biāo)對(duì)比表：層級(jí)項(xiàng)目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低9中高端客戶分類紫麟山、閱山華府、綠景大公館、中?？党强蛻舴治鲫P(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶中心城首改客戶我們可牽引的中高端客戶：？？視角二：客戶視角：1中高端客戶分類關(guān)內(nèi)周邊鎮(zhèn)區(qū)中心城我們可牽引的中高端客戶：？？10未來鎮(zhèn)區(qū)中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大：鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶：中高端客戶較難牽引：A區(qū)域項(xiàng)目體量供應(yīng)量入市時(shí)間坪山新區(qū)天俊嘉宏灣首期20萬平米485戶2010年深業(yè)東晟時(shí)代20平米2273戶2011年萬科金域東郡二期12萬平米868戶2011年未來鎮(zhèn)區(qū)中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大：鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶：中高端11項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資60％綠景大公館45％55％自住兼投資10％－20％投資80％－90％中?？党菄?guó)際40％60％自住40％投資60％主打關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶，比例相對(duì)較高；2、關(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)以投資客為主，自住客主要由關(guān)內(nèi)白領(lǐng)和地緣性客戶為主，主要集中在小戶型大社區(qū)項(xiàng)目；關(guān)內(nèi)客戶對(duì)項(xiàng)目的支撐？B項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資121、布吉/橫崗：便利的交通——分流部分白領(lǐng)地鐵3號(hào)線沿線布吉/橫崗部分舊改項(xiàng)目：關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：B1、布吉/橫崗：便利的交通——分流部分白領(lǐng)地鐵3號(hào)線沿線布吉132、未來3-5年，大亞灣迎來開發(fā)熱潮，將催生未來近3200萬的市場(chǎng)供應(yīng)量，目前大亞灣價(jià)格在3000-5000元/平米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：B2、未來3-5年，大亞灣迎來開發(fā)熱潮，將催生未來近3200萬14城際客戶：能否牽引城際中高端客戶？15分鐘車程20分鐘車程30分鐘車程樟木頭鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)20分鐘車程大亞灣中心城東莞市塘廈鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：鳳深大道+龍平路東莞市清溪鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：銀瓶路+深惠路東莞市樟木頭交通距離：20公里/車程約30分鐘交通路徑：東深二路+龍平路惠州大亞灣目前成交客戶的情況看，城際客戶主要是以地緣性客戶為主，比例較低；中心城可輻射區(qū)域：C城際客戶：能否牽引城際中高端客戶？15分鐘車程20分鐘車15鎮(zhèn)區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間建安廣場(chǎng)二期三正世紀(jì)豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米鳳崗鎮(zhèn)永江大廈·中央城府益田大運(yùn)城邦5000元/平米8500元/平米清溪鎮(zhèn)盛和新都會(huì)5000元/平米樟木頭鎮(zhèn)中惠香樟綠洲御景花園碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)20000100005000150000龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800東莞鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格：1、存在較大的價(jià)格差；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C鎮(zhèn)區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間6800元/平米16圖1：未來置業(yè)傾向分析準(zhǔn)備購(gòu)房原因分析1、樟木頭打拼多年，積累了一定財(cái)富2、子女一般6-7歲，為了孩子上學(xué)3、家人是樟木頭本地的15%買房原因分析財(cái)富積累已經(jīng)達(dá)到一定程度女子已經(jīng)上學(xué)，為了孩子讀書與當(dāng)?shù)厝水a(chǎn)生親緣20%不買房原因分析生意分布在全國(guó)，經(jīng)常外出事業(yè)還在起步階段，積累財(cái)富與本地缺少親緣性關(guān)系有無親緣關(guān)系是決定外來生意客戶置業(yè)的主要?jiǎng)右?；有效客戶以樟木頭鎮(zhèn)為例：2、有效客戶群量不大；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C圖1：未來置業(yè)傾向分析準(zhǔn)備購(gòu)房原因分析1、樟木頭打拼多年，積171前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為中高端項(xiàng)目？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：被鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目截流，較難牽引；2、關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；3、城際客戶：城際中高端客戶較難牽引；項(xiàng)目較難向中高端發(fā)展，能否向高端發(fā)展？1前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為中高端項(xiàng)目？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：18高端客戶分類公園大地、奧林華府、君悅龍庭客戶分析關(guān)內(nèi)客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶中心城高端客戶我們可能牽引的高端客戶：？客戶視角——高端客戶高端客戶分類關(guān)內(nèi)客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)中心城我們可能牽引的高端客戶：？19項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)總價(jià)區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資93％230-320萬投資7％奧林華府70％30％自住兼投資85％239-280萬投資15％君悅龍庭54%34%自住兼投資60％154－250萬投資40％典型客戶語(yǔ)錄：“龍崗中心城的環(huán)境我挺滿意的，跟福田相比雖然城市感不是很強(qiáng)，但是價(jià)格合理很多，居住環(huán)境比較好，不擁擠，而且未來的發(fā)展我也是很看好的，加上大運(yùn)會(huì)就要開了，以后的配套會(huì)更完善的，買一套以后養(yǎng)老也挺好，升值潛力也挺大的?！薄珗@大地176平米戶型客戶趙先生關(guān)內(nèi)客戶特征：1、自住兼投資為主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)；2、自住需求，表現(xiàn)為高端改善型置業(yè)需求；關(guān)內(nèi)客戶：目前龍崗高端項(xiàng)目關(guān)內(nèi)客戶比例較高A項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)總價(jià)區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資920以上信息來源于世聯(lián)平臺(tái)紫園聯(lián)泰紅樹灣蘭江項(xiàng)目三湘海尚海怡灣畔11年供應(yīng)10年供應(yīng)波托菲諾香山里云頂香格里拉聯(lián)泰梅沙灣皇庭璽京基天濤軒天麓8區(qū)愛琴灣山莊數(shù)碼港大西格南山花園2期本項(xiàng)目09年存量龍岸項(xiàng)目水榭山紫麟山曦城上東區(qū)建安地塊金地崗廈舊改皇御苑石廈舊改灣夏海境界12年及以后供應(yīng)后海漢姆森大沖村舊改水灣村舊改田心村舊改洪湖村舊改瀅水灣兆豐地塊華來利國(guó)富項(xiàng)目四季山水名居城建項(xiàng)目招商項(xiàng)目和黃項(xiàng)目金地項(xiàng)目橫坑水庫(kù)觀瀾地區(qū)深圳豪宅市場(chǎng)未來三年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供應(yīng)集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域，12年后進(jìn)入舊改項(xiàng)目熱點(diǎn)期。梅林綠景B以上信息來源于世聯(lián)平臺(tái)紫園聯(lián)泰紅樹灣蘭江項(xiàng)目三湘海尚海怡灣畔21未來豪宅供應(yīng)主要分為三類，供應(yīng)總量均較大，總量在400萬以上：景觀資源型豪宅約130萬(不完全統(tǒng)計(jì))稀缺資源型豪宅約40萬(不完全統(tǒng)計(jì))舊改綜合體豪宅121萬以上（不完全統(tǒng)計(jì)）城市高層豪宅約157萬（不完全統(tǒng)計(jì)）B未來豪宅供應(yīng)主要分為三類，供應(yīng)總量均較大，總量在400萬以上22關(guān)內(nèi)客戶：改善型置業(yè)需求成為趨勢(shì)年齡段高端置業(yè)群體具有一定經(jīng)濟(jì)積累的中產(chǎn)階層普通置業(yè)者供應(yīng)量小戶型產(chǎn)品（90㎡以下）舒居型產(chǎn)品（90-144㎡）豪宅產(chǎn)品B未來2－3年市場(chǎng)供應(yīng)逐步高端化，與城市主力構(gòu)成人群需求形成錯(cuò)位關(guān)內(nèi)客戶：改善型置業(yè)需求成為趨勢(shì)年齡段高端置業(yè)群體具有一定經(jīng)233號(hào)線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心布吉，不太美的城市環(huán)境：臟、亂、差的區(qū)域現(xiàn)狀，居住環(huán)境弱，項(xiàng)目?jī)蓸O化，占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源的項(xiàng)目被豪宅化，其他項(xiàng)目低端化；橫崗，缺乏資源、板塊支撐：缺乏資源支撐和城市價(jià)值的支撐，高端項(xiàng)目難以發(fā)展，以吸引本地客戶和關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶為主；布吉/橫崗：高端項(xiàng)目的尷尬C3號(hào)線龍坂布吉龍崗關(guān)內(nèi)寶安橫崗布吉，不太美的城市環(huán)境：臟、亂241號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線3號(hào)線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心城市的中心城：大運(yùn)中心、高教會(huì)館、信息學(xué)院…生態(tài)的中心城：深圳擁有最多山地公園的城市中心板塊，清林徑森林公園、八仙嶺公園…品質(zhì)的中心城：中信、萬科、星河、鴻榮源…龍崗中心城：承接關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移C1號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線3號(hào)線龍坂布吉龍崗關(guān)內(nèi)寶安橫崗城市的中心城251前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為高端項(xiàng)目？1、定位中低端：難以最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值和品牌；2、定位中高端：中高端客戶對(duì)項(xiàng)目的支撐力度較低；3、定位高端：承接未來關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引周邊高端客戶，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值；我們的市場(chǎng)占位：高端1前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為高端項(xiàng)目？1、定位中低端：26前提2：物業(yè)功能2可能的方向：1、住宅物業(yè)；2、商業(yè)物業(yè)；3、辦公物業(yè)；4、酒店物業(yè)；前提2：物業(yè)功能2可能的方向：271、住宅物業(yè)：發(fā)展看好中心城未來市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較好！1、住宅物業(yè)：發(fā)展看好中心城未來市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較好！28未售本案東方沁園5萬美域藍(lán)灣11.2萬御府名筑（城龍花園四期）8。5萬世紀(jì)豐源8.85萬怡龍楓景園18.5萬滿京華20.7萬i派龍城2.8萬（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）思考：中心城未來供應(yīng)量大，本項(xiàng)目如何建設(shè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？（1）回龍埔舊改項(xiàng)目（2）愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改（3）愛聯(lián)輋嚇、田寮、太平村舊改（4）南聯(lián)小學(xué)舊改（5）崗貝村舊改（6）萬科九州新都市（7）愛聯(lián)社區(qū)舊改(8)星河舊改未來舊改項(xiàng)目供應(yīng)量近700萬；未售本案東方沁園5萬美域藍(lán)灣11.2萬御府名筑（城龍花園292、商業(yè)物業(yè)：存在機(jī)會(huì)商業(yè)建議：發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心；2、商業(yè)物業(yè)：存在機(jī)會(huì)商業(yè)建議：發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心；303、辦公物業(yè)：機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存辦公物業(yè)建議：控制體量，后期開發(fā)；3、辦公物業(yè)：機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存辦公物業(yè)建議：控制體量，后期開發(fā)314、酒店物業(yè)：有發(fā)展空間酒店物業(yè)建議：發(fā)展高端酒店，建立標(biāo)桿；4、酒店物業(yè)：有發(fā)展空間酒店物業(yè)建議：發(fā)展高端酒店，建立標(biāo)桿32前提2：物業(yè)功能2物業(yè)功能發(fā)展建議：住宅物業(yè)：未來發(fā)展空間大，定位市場(chǎng)高端，但需要建立項(xiàng)目核心的價(jià)值突破競(jìng)爭(zhēng)；商業(yè)物業(yè)：以發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心，集中商業(yè)體量控制在6-12萬平米；辦公物業(yè)：存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建議發(fā)展辦公物業(yè)需要控制體量，后期開發(fā)；酒店物業(yè)：未來具有較好的發(fā)展空間，建議發(fā)展高端酒店，可建立項(xiàng)目的地標(biāo)；前提2：物業(yè)功能2物業(yè)功能發(fā)展建議：住宅物業(yè)：未來發(fā)展空間大33項(xiàng)目的核心價(jià)值>>Ⅰ：龍崗的理想

Ⅱ：項(xiàng)目的理想2項(xiàng)目?jī)r(jià)值：基于城市發(fā)展的視角，如何尋找和打造項(xiàng)目的價(jià)值？項(xiàng)目的核心價(jià)值>>2項(xiàng)目?jī)r(jià)值：基于城市發(fā)展的視角，如何尋找和34龍崗中心城的理想：面向未來的國(guó)際新城高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)大運(yùn)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)龍城廣場(chǎng)及周邊重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃設(shè)計(jì)龍崗河規(guī)劃設(shè)計(jì)龍崗中心城的理想：面向未來的國(guó)際新城高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)大運(yùn)中心規(guī)35“龍崗區(qū)建區(qū)十幾年了,一直沒有一個(gè)有標(biāo)志性的建筑物出現(xiàn),龍崗的中心區(qū)就像一個(gè)大的住宅區(qū)。目前龍崗與寶安相比,城市形象差距太大,目前即便是內(nèi)地城市,在城市形象的建設(shè)上發(fā)展也很快,龍崗要迎頭趕上?！薄垗弲^(qū)委書記龍崗中心城的理想：面向未來的國(guó)際新城中心城的尷尬：缺少城市代言“龍崗區(qū)建區(qū)十幾年了,一直沒有一個(gè)有標(biāo)志性的建筑物出36龍崗中心組團(tuán)布局特征：現(xiàn)狀龍崗中心組團(tuán)布局特征：現(xiàn)狀37龍城中心城市功能規(guī)劃分布：現(xiàn)狀龍翔大道深惠路吉祥中路黃閣路清林路惠鹽高速寶荷路如意路龍城大道內(nèi)環(huán)西路龍平西路本案龍城中心龍城次中心龍城次中心龍城中心城市功能規(guī)劃分布：現(xiàn)狀龍深吉黃清惠寶如龍內(nèi)龍平西路本38龍城中心在售項(xiàng)目分布：現(xiàn)狀天健·現(xiàn)代城15萬君悅龍庭招商·依山郡10萬水藍(lán)灣10萬城龍花園三期2.9萬城市花園二期龍城國(guó)際二期13.4萬公園大地77萬東方明珠城12萬中央悅城天集雅苑4.2萬水岸新都5萬深業(yè)紫麟山項(xiàng)目20萬錦峰森鄰公元盛世5.6萬中?？党菄?guó)際38萬風(fēng)臨國(guó)際17萬瑞華園

9萬萬科清林徑36萬萬象天成27萬聚龍?jiān)范?/p>

7萬一城峰景2萬徽王府14萬滿園4萬東方沁園二期閱山華府16萬在售世紀(jì)豐源9萬本項(xiàng)目一城風(fēng)景鵬達(dá)摩爾城13萬陽(yáng)光·天健城20萬益田大運(yùn)城邦77萬本案龍城北居住為主，步入開發(fā)后期；公園板塊居住為主，基本開發(fā)完畢；龍城廣場(chǎng)中心板塊規(guī)劃為綜合服務(wù)區(qū)，目前以政府、商務(wù)為主，后續(xù)以舊改為主愛聯(lián)舊改板塊未來中心城主要土地供應(yīng)板塊，規(guī)劃以居住為主（1）回龍埔舊改項(xiàng)目（2）愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改（3）愛聯(lián)輋嚇、田寮、太平村舊改（4）南聯(lián)小學(xué)舊改（5）崗貝村舊改（6）萬科九州新都市（7）愛聯(lián)社區(qū)舊改吉祥舊改板塊未來主要供應(yīng)板塊，規(guī)劃為綜合服務(wù)區(qū)，（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）8龍翔達(dá)道深惠達(dá)道龍城中心在售項(xiàng)目分布：現(xiàn)狀天健·現(xiàn)代城君悅龍庭招商·依山郡39龍崗的CBD之夢(mèng)：城市中軸規(guī)劃本案龍?zhí)谅窅埤埪芳槁俘埾璐蟮?.07平方公里通過城區(qū)改造升級(jí)，打造出一個(gè)向粵東北地區(qū)提供生產(chǎn)和生活服務(wù)的區(qū)域性現(xiàn)代化服務(wù)中心；深圳市東部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心；以商貿(mào)、金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的龍崗城市核心區(qū)。樹立中心城市公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；突出多元化都市形象提升城市的服務(wù)品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)。重點(diǎn)發(fā)展高端商務(wù)辦公、酒店、大型商業(yè)中心和高檔居??；現(xiàn)狀龍崗的CBD之夢(mèng)：城市中軸規(guī)劃本案龍愛龍路吉龍翔大道3.074096萬平米所帶來的思考？區(qū)域級(jí)開發(fā)承載更多的城市功能城市中軸帶來的價(jià)值？代言城市成為城市發(fā)展的名片項(xiàng)目理想：承載城市發(fā)展，為中心區(qū)發(fā)展增值；96萬平米所帶來的思考？區(qū)域級(jí)開發(fā)城市中軸帶來的價(jià)值？代41——4個(gè)區(qū)域功能研究(大型/重建/綜合體)FourExamplesforHuge/Redevelopment/ComplexA幕張新城（日本）具備和國(guó)際業(yè)務(wù)都市相吻合的都市環(huán)境與居住造型的、領(lǐng)先21世紀(jì)的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成?！安僮鲗?shí)踐”參考案例UKBROADGATE（倫敦）公共空間打造城市空間形成與強(qiáng)化紐約洛克菲勒中心（美國(guó)）中心城復(fù)合功能的內(nèi)部關(guān)系處理“區(qū)域形象”參考案例巴黎拉德芳斯(法國(guó))次中心新城多重復(fù)合功能的內(nèi)部關(guān)系處理——4個(gè)區(qū)域功能研究(大型/重建/綜合體)A幕張新城（日本421倫敦——Broadgate

CITYCENTER基本信息：Broadgate是倫敦市中心內(nèi)最大的一宗綜合體開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地129,499

平方米，集合了商業(yè)、辦公、酒店和居住功能的大型城市綜合體。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目建設(shè)在利物浦街地鐵站上蓋，總建筑面積約360000平方米，以辦公建筑為主，超過3萬人在此工作。于2008年建成的BROADGATETOWER，高164米，是倫敦城內(nèi)第三高的建筑，新增辦公面積76000平米。項(xiàng)目特色：項(xiàng)目?jī)?nèi)公共空間豐富，被譽(yù)為倫敦“最富活力”的城市街區(qū)。1倫敦——BroadgateCITYCENTER基本信息431倫敦——Broadgate：功能分布

城市住宅辦公樓利物浦街地鐵站酒店BroadgateCircleExchangeSquareFinsburyAvenueSquarePrimroseStreet豐富的城市功能，擁有四個(gè)不同主題的城市SHOW場(chǎng)，創(chuàng)造了無與倫比的活力商務(wù)休閑廣場(chǎng)藝術(shù)音樂廣場(chǎng)活力廣場(chǎng)體育運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)1倫敦——Broadgate：功能分布城市住宅辦公樓利物浦441倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)BroadgateCircle——活力廣場(chǎng)BroadgateCircle位于辦公樓之間，由7層的商業(yè)及位于四層高的活力廣場(chǎng)組成，是區(qū)域內(nèi)各類活動(dòng)的舉辦地，是區(qū)域內(nèi)最具人氣、最具活力的廣場(chǎng)。1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)Broadgat451倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)BroadgateCircle——活力廣場(chǎng)外圍為7層高的環(huán)狀商業(yè)街，中部四層上為中庭，是廣場(chǎng)的核心，平時(shí)為商業(yè)廣場(chǎng)，舉辦活動(dòng)時(shí)則成為城市SHOW場(chǎng)，冬日更可成為眾人的溜冰場(chǎng)，與洛克菲勒中心下沉廣場(chǎng)有異曲同工之妙。1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)Broadgat461倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)ExchangeSquare——運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)位于交易所前的廣場(chǎng)，擁有較大的綠地，成為了城市MINI高爾夫賽、曲棍球賽的賽場(chǎng)，以及藝術(shù)SHOW場(chǎng)。1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)Exchange471倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)FinsburyAvenueSquare——藝術(shù)廣場(chǎng)由SOM設(shè)計(jì)的FinsburyAvenueSquare,通過燈光與景觀設(shè)計(jì)元素的結(jié)合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場(chǎng)，由于其藝術(shù)化的形象，通常在這里舉行藝術(shù)展覽，科技SHOW、小型音樂會(huì)等。1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)Finsbury481倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)FinsburyAvenueSquare——藝術(shù)廣場(chǎng)1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)Finsbury491倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)體現(xiàn)城市藝術(shù)的雕塑公園區(qū)域內(nèi)藝術(shù)品指引地圖BoteroBroadgateVenus1倫敦——Broadgate：城市SHOW場(chǎng)體現(xiàn)城市藝術(shù)的雕502日本——幕張新城

幕張新城（日本）具備和國(guó)際業(yè)務(wù)都市相吻合的都市環(huán)境與居住造型的、領(lǐng)先21世紀(jì)的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成。2日本——幕張新城幕張新城（日本）512日本——幕張新城：規(guī)劃概要規(guī)劃指標(biāo)土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃豐富的城市功能組成2日本——幕張新城：規(guī)劃概要規(guī)劃指標(biāo)土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃52具備和國(guó)際業(yè)務(wù)都市相吻合的居住環(huán)境與都市造型的，領(lǐng)先21世紀(jì)的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成復(fù)合性通過給住宅附帶多種功能，創(chuàng)造出居住、活動(dòng)娛樂混合型的都市空間開放性把建筑單體盡可能沿街布置，創(chuàng)造出和新都心的一角相吻合開放型街道場(chǎng)所性通過規(guī)劃設(shè)計(jì)條件體制的多樣化、賦予多種里面造型，創(chuàng)造出給人們留下印象的場(chǎng)所形成豐富的都市空間2日本——幕張新城：規(guī)劃理念具備和國(guó)際業(yè)務(wù)都市相吻合的居住環(huán)境與都市造型的，領(lǐng)先21世紀(jì)53公園側(cè)發(fā)揮鄰接公園的離地條件、為在新都心工作的人們?cè)陲嬍场⑸⒉匠鐾鈺r(shí)提供愉快的空間道路側(cè)形成能夠感受到有各種活動(dòng)的華麗風(fēng)情的地區(qū)海邊發(fā)揮能夠眺望大海的立地條件、形成擁有休假感覺的居住區(qū)都市側(cè)由辦公地區(qū)的超高層建筑群形成連續(xù)的新都心的天際線城中心既是成為居住區(qū)核心的文化設(shè)施，同時(shí)作為城市中心，形成具有標(biāo)識(shí)性的市中心內(nèi)城由帶中庭的圍合式住宅單體形成連續(xù)的沿街景觀，形成熱鬧的、歡快的市中心河邊是沿河的地區(qū)，形成清靜的、很舒展的居住區(qū)2擁有七個(gè)不同主題的功能分區(qū)，創(chuàng)造了豐富的平面構(gòu)圖日本——幕張新城：規(guī)劃分區(qū)公園側(cè)道路側(cè)海邊都市側(cè)城中心內(nèi)城河邊2擁有七個(gè)不同主題的功能54作為街區(qū)的風(fēng)景，給記憶留下印象的場(chǎng)所的創(chuàng)造脫離街區(qū)的次序的擁有“意外性”的場(chǎng)所創(chuàng)造出人和場(chǎng)所間產(chǎn)生密切關(guān)系的一種機(jī)遇的“誘餌”能夠促進(jìn)各種連帶事業(yè)的“機(jī)構(gòu)”引導(dǎo)都市景觀先行設(shè)施的規(guī)劃PrimaryElementSpace2日本——幕張新城：規(guī)劃分區(qū)作為街區(qū)的風(fēng)景，給記憶留下印象的場(chǎng)所的創(chuàng)造引導(dǎo)都市景觀先行設(shè)55中心區(qū)增值的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系人文符號(hào)功能化體系區(qū)域標(biāo)識(shí)強(qiáng)制性視覺沖擊——標(biāo)志性建筑/高端酒店硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)商業(yè)建筑群便利停車步行系統(tǒng)特色符號(hào)語(yǔ)言紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）……交通暢順多功能公寓中心區(qū)增值的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系人文符號(hào)56項(xiàng)目理想1：城市建筑名片打造屬于龍崗的建筑地標(biāo)。每一個(gè)城市都有屬于自己的城市地標(biāo)，就像IFC至之于香港，就像世貿(mào)之于上海，具有標(biāo)志性的建筑形態(tài)、可識(shí)別的建筑特色，就像這座城市的精神圖騰，傲立于城市，我們希望，建筑不只是簡(jiǎn)單地堆砌，而是能夠豐富這個(gè)城市的夜空，成為天際線的一部分……項(xiàng)目理想1：城市建筑名片打造屬于龍崗的建筑地標(biāo)。每一個(gè)城市都用建筑之名，代言這個(gè)城市。標(biāo)志性建筑，構(gòu)筑龍崗城市天際線；“建筑城市的圖騰?！贝蛟煲蛔I(lǐng)未來的地標(biāo)城市建筑用建筑之名，代言這個(gè)城市。標(biāo)志性建筑，構(gòu)筑龍崗城市天際線；“用建筑之名，代言這個(gè)城市。打造一座引領(lǐng)未來的流動(dòng)城市形象“建筑城市的風(fēng)景?！庇媒ㄖ?，代言這個(gè)城市。打造一座引領(lǐng)未來的流動(dòng)城市形象“建項(xiàng)目理想2：城市人文名片尋找屬于龍崗的人文標(biāo)簽。龍崗擁有濃郁的城市歷史文化，尤其是客家文化，目前龍崗全區(qū)共有5個(gè)客家文化保護(hù)區(qū)，是深圳客家文化的發(fā)源地，文化發(fā)展持續(xù)了百余年。項(xiàng)目理想2：城市人文名片尋找屬于龍崗的人文標(biāo)簽。龍崗擁有濃郁用文化之名，傳承這個(gè)城市。打造一條引領(lǐng)未來的城市文化街區(qū)濃縮城市文化精髓，成就龍崗的新天地以客家建筑為表皮，濃縮國(guó)際化的城市生活元素；用文化之名，傳承這個(gè)城市。打造一條引領(lǐng)未來的城市文化街區(qū)濃縮61項(xiàng)目理想3：品質(zhì)居住名片建立屬于龍崗的國(guó)際居住標(biāo)準(zhǔn)。以科技人居的生態(tài)社區(qū)代言龍崗國(guó)際新城，它是綠色生態(tài)的，這是人與自然的融合；科技人居的：運(yùn)用創(chuàng)新的科技技術(shù)，人性關(guān)懷的：人性的社區(qū)規(guī)劃，合理的人車分流，可以漫步的人行布道，可以供兒童游樂的樂園，有為盲人專門設(shè)計(jì)的盲道，有為老人設(shè)計(jì)的老年住區(qū)，一切都以生活出發(fā)……項(xiàng)目理想3：品質(zhì)居住名片建立屬于龍崗的國(guó)際居住標(biāo)準(zhǔn)。以科技人“綠色生態(tài)的”“人性關(guān)懷的”“科技人居的”用居住之名，革新這個(gè)城市。打造一座引領(lǐng)未來的國(guó)際生態(tài)社區(qū)“綠色生態(tài)的”“人性關(guān)懷的”“科技人居的”用居住之名，革新這“中信●未來城，演繹面向未來的國(guó)際化新城生活！項(xiàng)目三大理想：項(xiàng)目理想1：面向未來的城市建筑名片項(xiàng)目理想2：面向未來的城市人文名片項(xiàng)目理想3：面向未來的品質(zhì)居住名片——“三大理想”，革新龍崗中心城?！爸行拧裎磥沓?，演繹面向未來的國(guó)際化新城生活！項(xiàng)目三大理想：64項(xiàng)目的規(guī)劃布局>>3項(xiàng)目打造：項(xiàng)目的核心價(jià)值如何在規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)？項(xiàng)目的規(guī)劃布局>>3項(xiàng)目打造：項(xiàng)目的核心價(jià)值如何在規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)65Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅠ布局的前提——地塊范圍確定ADreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)66原地塊范圍用地指標(biāo)：用地面積：95.87萬平米容積率：待定建筑面積：待定原地塊范圍用地指標(biāo)：67地塊指標(biāo)171110912161815131478632145地塊占地面積(㎡)地塊119648地塊223415地塊324266地塊430223地塊529241地塊615163地塊727880地塊824766地塊933843地塊1032500地塊1167377地塊1233630地塊1325652地塊1441421地塊1528280地塊1633125地塊1743694地塊1852207地塊11、地塊17及地塊18占地面積相對(duì)較大，其余地塊占地面積比較接近。地塊指標(biāo)1711109121618151314786321468可擴(kuò)展范圍171110912161815131478632145地塊a和地塊b可進(jìn)行范圍擴(kuò)展的考慮方向，但在考慮擴(kuò)展的同時(shí)必須綜合考慮起用地性質(zhì)的可變性。ab考慮原因地塊為城市綠地與工業(yè)用地的組合，與項(xiàng)目本身用地性質(zhì)相似，可作擴(kuò)展可能大考慮原因緊臨18號(hào)地塊的部分為教育配套用地，擴(kuò)展后學(xué)校位置可調(diào)，臨15號(hào)地塊是根據(jù)臨18號(hào)地塊考慮而綜合考慮的。河對(duì)岸地塊為市政用地可擴(kuò)展范圍171110912161815131478632169Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅡ布局的基礎(chǔ)——地塊價(jià)值分析ADreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)70地塊價(jià)值分析SiteValueAnalysis用地指標(biāo)：用地面積：95.87萬平米容積率：待定建筑面積：待定項(xiàng)目范圍地塊價(jià)值分析SiteValueAnalysis用地指71吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體項(xiàng)目四至地塊被深惠路一分為二，龍崗河穿過地塊內(nèi)部。地塊北側(cè)緊挨龍城中學(xué)，東側(cè)緊挨惠鹽高速，遠(yuǎn)望龍崗植物園，南側(cè)為普通民房，西側(cè)則是龍城公園，環(huán)境較好。龍城中學(xué)龍城公園周邊民房龍崗植物園惠鹽高速吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體項(xiàng)目四至72項(xiàng)目?jī)?nèi)部吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體地塊內(nèi)部主要景觀為龍崗河，無其他景觀資源。龍崗河由北到南延綿近2公里，具備較大的可開發(fā)江景資源，但現(xiàn)狀環(huán)境較差。內(nèi)部新廠房?jī)?nèi)部舊廠房龍崗河龍崗河內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體73周邊分析本案4km2km龍崗植物園龍城中學(xué)牛坳水庫(kù)余石嶺公園新全盛酒店龍崗電視大學(xué)地塊外主要景觀位于西北面和東南面，4km范圍內(nèi)商業(yè)及教育配套較少，2km范圍內(nèi)景觀及主要配套設(shè)施較少。幸運(yùn)購(gòu)物中心周邊分析本案4km2km龍崗植物園龍城中學(xué)牛坳水庫(kù)余石嶺公園74視線分析項(xiàng)目地塊龍崗河周邊民房中心高爾夫60m以上可觀高爾夫周邊民房公園大地龍城公園90m以上可觀山景基于地塊周邊未來發(fā)展的確定因素，對(duì)地塊內(nèi)部景觀視角分析準(zhǔn)確性會(huì)存在較大的影響。視線分析項(xiàng)目地塊龍崗河周邊民房中心高爾夫60m以上可觀高爾夫75交通分析項(xiàng)目地塊山體山體惠鹽高速龍翔大道深惠大道吉祥中路如意路地塊西面面向龍翔大道，緊挨的深惠大道穿過項(xiàng)目地塊，東側(cè)毗鄰惠鹽高速，南側(cè)緊挨城市支路。地塊總體進(jìn)入性良好。支路交通分析項(xiàng)目地塊山體山體惠鹽高速龍翔大道深惠大道吉祥中路如意76噪聲分析吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體1.深惠大道噪聲2.惠鹽高速噪聲主要噪聲影響來自周邊道路噪聲。道路噪聲主要來自西北側(cè)深惠大道，其次是惠鹽高速公路。其中惠鹽高速與項(xiàng)目相距有一段距離，可通過隔音措施對(duì)其進(jìn)行改造，因此影響范圍較小。噪聲分析吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體77Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4BLOCK構(gòu)想根據(jù)地塊屬性及整體性，將地塊分成11個(gè)Block，為后面的規(guī)劃分區(qū)進(jìn)行進(jìn)行基本的結(jié)構(gòu)分區(qū)。Block8Block9Block10Block11Bloc78Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4價(jià)值分析

進(jìn)入性私密性噪聲朝向景觀昭示性總計(jì)比例10%15%20%25%25%5%100%Block1811.51623234.586Block2911.5152323586.5Block36.512.51723242.585.5Block47.51216.52323.53.586Block5911.5152320583.5Block67.51216.523223.584.5Block7713.516.52323.53.587Block86141824232.587.5Block9811.5162321483.5Block10811.51623214.584Block116.512.5172322384居住價(jià)值：B8>B7>B2>B4=B1>B3>B6>B10=B11>B9=B5Line1Line2Line3Line4Line5商業(yè)價(jià)值：L2>L4>L5>L3>L1地塊西北側(cè)緊鄰深惠路，深惠路未來規(guī)劃為快速干道，不宜做商業(yè)，因此商業(yè)價(jià)值較低。吉祥路延伸下來地塊的L2商業(yè)氣氛最濃，可重點(diǎn)打造，但必須考慮整個(gè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，因此商業(yè)打造可結(jié)合L4及L5綜合考慮。Block8Block9Block10Block11Bloc79Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4地塊分析總結(jié)地塊較集中，可建設(shè)用地多，建議容積率分解。同時(shí)將地塊進(jìn)行內(nèi)外城打造，設(shè)置項(xiàng)目的公共空間，半公共空間以及私密空間?？傮w而言，項(xiàng)目自然資源較豐富，吉祥中路延伸段有極高的商業(yè)價(jià)值。而其中，濱河及中心住宅物業(yè)的打造和非住宅物業(yè)的運(yùn)作將成為項(xiàng)目利潤(rùn)增長(zhǎng)關(guān)鍵因素。它主要體現(xiàn)在商業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)上和對(duì)區(qū)域增值后對(duì)住宅的促進(jìn)上。街區(qū)商業(yè)帶與其他商業(yè)建筑的串聯(lián)，將是規(guī)劃布局的關(guān)鍵Block8Block9Block10Block11Bloc80Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅢ還遷的思考——對(duì)項(xiàng)目還遷方向的思考ADreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)81一期拆遷三期拆遷四期拆遷五期拆遷二期拆遷拆遷時(shí)序項(xiàng)目拆遷分五期進(jìn)行，其中五期拆遷最后考慮，因?yàn)槠錃w屬未定，總體考慮五期。還遷建面還遷建面453000㎡還遷方向思考拆遷分析考慮還建80000㎡考慮還建123000㎡一期二期三期考慮還建250000㎡一期拆遷三期拆遷四期拆遷五期拆遷二期拆遷拆遷時(shí)序還遷方向思考82一期拆遷三期拆遷四期拆遷二期拆遷還遷建面還遷建面453000㎡容積率4.5還遷占地100667㎡還遷方向思考拆遷分析大二期還遷80000㎡容積率4.5還遷占地17777㎡大三期還遷123000㎡容積率4.5還遷占地27333㎡大一期還遷250000㎡容積率4.5還遷占地55555㎡一期拆遷三期拆遷四期拆遷二期拆遷還遷建面還遷方向思考拆遷分析83還遷方向思考大一期還遷——不考慮還遷與開發(fā)周期間的關(guān)系方向一方向二優(yōu)：對(duì)地塊功能分區(qū)影響較小，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性。劣：對(duì)項(xiàng)目整體昭示性不強(qiáng)，影響項(xiàng)目整體形象，無景觀資源。優(yōu)：對(duì)地塊功能分區(qū)影響較小，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性，部分景觀資源。劣：對(duì)項(xiàng)目整體昭示性不強(qiáng)，地塊整體朝向一般。大一期大一期還遷方向思考大一期還遷——不考慮還遷與開發(fā)周期間的關(guān)系方向一84還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：阻隔深惠路噪聲，提高內(nèi)部居住環(huán)境品質(zhì)，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性。劣：對(duì)項(xiàng)目整體昭示性不強(qiáng)，項(xiàng)目整體形象展示性不強(qiáng)，無景觀資源。優(yōu)：水景資源豐富，地塊呈朝向，地塊價(jià)值高。劣：破壞內(nèi)部居住環(huán)境，分隔內(nèi)部居住組團(tuán)，不利內(nèi)部高低社區(qū)形成。大一期還遷——考慮還遷與開發(fā)周期間的關(guān)系大一期大一期還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：阻隔深惠路噪聲，提高內(nèi)部居住環(huán)境85還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：具有一定景觀資源，保證高檔居住區(qū)的純粹性。劣：噪聲影響較大，地塊形狀難被充分利用。優(yōu)：南北景觀資源豐富，私密性較好，噪聲影響較少。劣：破壞居住區(qū)純粹性，不利于發(fā)展高檔居住區(qū)。大二期還遷還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：具有一定景觀資源，保證高檔居住區(qū)86還遷方向思考大三期暫只考慮就地還遷，其他方面暫不考慮大三期還遷還遷方向思考大三期暫只考慮就地還遷，其他方面暫不考慮大三期還87CDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)劃布局還遷思考BDE容積率PARTⅣ還遷的思考——對(duì)項(xiàng)目還遷方向的思考ACDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值88深惠大道吉祥路外城內(nèi)城內(nèi)城外城開放符號(hào)/城市功能區(qū)域的城市化展示帶外界聯(lián)系的公共空間商業(yè)的多功能人流的聚集點(diǎn)內(nèi)城獨(dú)立、私密社區(qū)功能高端居住功能區(qū)域保證居住品質(zhì)高端生活的營(yíng)造社區(qū)封閉/內(nèi)部車行系統(tǒng)半公共空間半獨(dú)立、半私密功能文化廣場(chǎng)私密/開放空間過渡地帶功能分區(qū)布局半公共空間深惠大道吉祥路外城內(nèi)城內(nèi)城外城區(qū)域的城市化展示帶內(nèi)城高端居住89外城——酒店外城的星級(jí)酒店利用獨(dú)特的建筑外形及建筑構(gòu)造，打造龍崗乃至深圳的標(biāo)志建筑。外城——酒店外城的星級(jí)酒店利用獨(dú)特的建筑外形及建筑構(gòu)造，打造90外城——寫字樓獨(dú)特的寫字樓造型配合星級(jí)酒店，制造出強(qiáng)烈的視覺沖擊效果。外城——寫字樓獨(dú)特的寫字樓造型配合星級(jí)酒店，制造出強(qiáng)烈的視覺91某地區(qū)復(fù)合性城際中心項(xiàng)目管理知識(shí)分析課件92某地區(qū)復(fù)合性城際中心項(xiàng)目管理知識(shí)分析課件93外城——集中商業(yè)休閑主題的集中商業(yè)設(shè)置，加上綠化退臺(tái)的精妙設(shè)計(jì)，營(yíng)造休閑購(gòu)物的氛圍，吸引外部人流外城——集中商業(yè)休閑主題的集中商業(yè)設(shè)置，加上綠化退臺(tái)的精妙設(shè)94結(jié)合客家文化建筑，從表皮上體現(xiàn)客家歷史文化的濃縮；商house進(jìn)行排布組合，形成不同商業(yè)街道，營(yíng)造商業(yè)氛圍的趣味感和情調(diào)。外城——BoxStreet結(jié)合客家文化建筑，從表皮上體現(xiàn)客家歷史文化的濃縮；外城——B95BoxStreet的特色餐飲——西餐廳吃的藝術(shù)將中式建筑特色引入西餐廳，充分融合中西文化特色打造中西合璧的特色西餐廳。將中式的文化元素引入西餐廳，紅色的雕花隔扇窗、紗幔、沙發(fā)，讓中西文化得到完美的結(jié)合。BoxStreet的特色餐飲——西餐廳吃的藝術(shù)將中式建筑特96引進(jìn)有名的“杰克魔豆咖啡生活館”、“上島咖啡”、“雕刻時(shí)光咖啡館”之一。咖啡意味著品質(zhì)與時(shí)尚，咖啡文化就像它的咖啡歷史一樣古老而悠久。喝的藝術(shù)BoxStreet的特色餐飲——咖啡廳引進(jìn)有名的“杰克魔豆咖啡生活館”、“上島咖啡”、“雕刻時(shí)光咖97BoxStreet的時(shí)尚酒吧——蘇荷酒吧蘇荷酒吧秉承了SOHO區(qū)頹廢與華麗、個(gè)性與自由、張揚(yáng)與藝術(shù)等特點(diǎn)，酒吧內(nèi)后現(xiàn)代工業(yè)時(shí)代的裝修風(fēng)格，時(shí)尚跳動(dòng)的歐美音樂，蘇荷酒吧是現(xiàn)代人充滿個(gè)性，崇尚藝術(shù)，追求自由自在的生活方式的一方樂土。玩的藝術(shù)引進(jìn)時(shí)尚酒吧“蘇荷酒吧”，成為項(xiàng)目充滿個(gè)性，崇尚藝術(shù)，追求自由自在生活方式的一方樂土當(dāng)音樂再次響起，放下虛偽和浮華，在蘇荷的角落里把潮流音樂的幻覺和酒精攪拌中國(guó)最具魅力、最具時(shí)尚氣質(zhì)的知名酒吧BoxStreet的時(shí)尚酒吧——蘇荷酒吧蘇荷酒吧秉承了SO98外城——商業(yè)街區(qū)BOX形式的裙樓商業(yè)精品街吉祥路兩旁裙樓商業(yè)街，通過改造住宅裙樓的外立面凹凸構(gòu)造，營(yíng)造出BOX的感覺。外城——商業(yè)街區(qū)BOX形式的裙樓商業(yè)精品街吉祥路兩旁裙樓商業(yè)99區(qū)域型商業(yè)中心體量：6-12萬平米基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模12-30萬平米6-12萬平米2.5萬平米區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利一般特征半徑10-20km時(shí)間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場(chǎng)2000-5000輛（大型購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、街區(qū)等集合體）集中型或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)（大型百貨、家電/數(shù)碼/家居等專業(yè)市場(chǎng)及各類小商家）外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民，以及外來途徑消費(fèi)者模型來源：世聯(lián)平臺(tái)區(qū)域型商業(yè)中心體量：6-12萬平米基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域100商業(yè)規(guī)模理論商業(yè)規(guī)模理論101按照商業(yè)規(guī)模理論，區(qū)域級(jí)商業(yè)量為9.3萬平米項(xiàng)目社區(qū)型商業(yè)面積為9.6萬平米可容納戶數(shù)33120戶=項(xiàng)目面積364.3萬平米/戶均建筑面積110平米可容納人數(shù)115920人=可容納戶數(shù)33120×每戶3.5人社區(qū)型商業(yè)面積93000平米=人數(shù)115920×人均商業(yè)面積0.8平米10.5萬的商業(yè)體量必然輻射更遠(yuǎn)的商圈范園按照商業(yè)規(guī)模理論，區(qū)域級(jí)商業(yè)量為9.3萬平米項(xiàng)目社區(qū)型商業(yè)面102外城商業(yè)指標(biāo)物業(yè)類型占地面積容積率建筑體量商務(wù)酒店10000660000㎡寫字樓50001050000㎡商業(yè)集中商業(yè)12000560000㎡BoxStreet90002.220000㎡街區(qū)商業(yè)————25000㎡總計(jì)————215000㎡`酒店用地寫字樓用地集中商業(yè)用地BoxStreet用地街區(qū)商業(yè)用地外城商業(yè)指標(biāo)物業(yè)類型占地面積容積率建筑體量商務(wù)酒店10000103三級(jí)道路體系城市干道小區(qū)主干道小區(qū)次干道布局原則區(qū)域道路交通由田字形的街道網(wǎng)格組成，深惠大道及吉祥路穿越本區(qū)域，小區(qū)主干道及次干道連接城市干道。人行系統(tǒng)均設(shè)置在道路兩側(cè)。交通分區(qū)布局三級(jí)道路體系布局原則交通分區(qū)布局104活力廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)藝術(shù)廣場(chǎng)一個(gè)中心城市的商務(wù)中心,城市的視角中心兩條軸線綠化景觀軸/濱水文化軸三個(gè)節(jié)點(diǎn)藝術(shù)廣場(chǎng)/運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)/活力廣場(chǎng)綠化景觀軸濱水文化軸景觀節(jié)點(diǎn)布局活力廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)藝術(shù)廣場(chǎng)一個(gè)中心綠化景觀軸景觀節(jié)點(diǎn)布局105衛(wèi)生所、居委會(huì)、活動(dòng)站組團(tuán)門衛(wèi)崗?fù)ど鐓^(qū)活動(dòng)中心社區(qū)派出所幼兒園社會(huì)停車場(chǎng)布置原則將面積較小的功能組合布置，如衛(wèi)生所、居委會(huì)、文化活動(dòng)站等結(jié)合，利用住宅建筑的架空底層進(jìn)行布置；其他大型社區(qū)配套如小學(xué)幼兒園等則根據(jù)其服務(wù)半徑獨(dú)立布置。公共配套布局衛(wèi)生所、居委會(huì)、活動(dòng)站組團(tuán)門衛(wèi)崗?fù)ど鐓^(qū)活動(dòng)中心社區(qū)派出所幼兒106公共配套指標(biāo)配套數(shù)量占地/個(gè)幼兒園23000社會(huì)停車場(chǎng)24000社區(qū)派出所1200社區(qū)活動(dòng)中心3200組團(tuán)門衛(wèi)崗?fù)?5衛(wèi)生所居委會(huì)450公共配套指標(biāo)配套數(shù)量占地/個(gè)幼兒園23000社會(huì)停車場(chǎng)240107DCDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)值規(guī)劃布局還遷思考BE容積率PARTⅤ容積率——確定項(xiàng)目的綜合容積率及各項(xiàng)指標(biāo)ADCDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價(jià)108物業(yè)組合——最終確定項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低容積率的確定不能簡(jiǎn)單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤(rùn)之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系土地價(jià)格容積率最大化利潤(rùn)空間大，向容積率偏重利潤(rùn)空間小，向品質(zhì)偏重利潤(rùn)空間大，向容積率偏重利潤(rùn)空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，保證利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)。4312本項(xiàng)目可能物業(yè)組合——最終確定項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，影響容積率的高低容積109本項(xiàng)目容積率的確定模型——確定合理的開發(fā)方案，進(jìn)行方案變量，對(duì)比利潤(rùn)和可實(shí)現(xiàn)度利潤(rùn)最大化和市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素?；鶞?zhǔn)方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估上下極限方案對(duì)基準(zhǔn)測(cè)算方案進(jìn)行變量分析滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位本項(xiàng)目容積率的確定模型——確定合理的開發(fā)方案，進(jìn)行方案變量，110深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系產(chǎn)品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點(diǎn)樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.6—3.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.2—3.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽(yáng)光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩中信海闊天空、星河國(guó)際以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度；以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對(duì)容積率確定的指導(dǎo)原則：較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積；項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對(duì)項(xiàng)目土地利用有較大的作用；參照目前深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下：高品質(zhì)：3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高；較高品質(zhì)：3.8左右，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理；較高容積率：4.8左右，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到18—20%，品質(zhì)不佳。容積率參照給我們的啟示——項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系產(chǎn)品111容積率的制約因素1.《深圳市城中村(舊村)改造暫行辦法》中規(guī)定了容積率的優(yōu)惠政策，關(guān)內(nèi)容積率超過4.5將不接受地價(jià)的優(yōu)惠政策；關(guān)外是3.0為地價(jià)優(yōu)惠界限；本項(xiàng)目暫以關(guān)內(nèi)為準(zhǔn)。2.容積率4.5或以上，難免會(huì)出現(xiàn)較多的超高層住宅，這對(duì)于項(xiàng)目本身地價(jià)以及超高層在關(guān)外的接受程度帶來的影響是難以估計(jì)的，這樣無疑給項(xiàng)目開發(fā)造成更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此把容積率的測(cè)算范圍定在1.8－4.5區(qū)間內(nèi)。容積率市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性利潤(rùn)目標(biāo)開發(fā)商資金限制技術(shù)實(shí)現(xiàn)性容積率的制約因素1.《深圳市城中村(舊村)改造暫行辦法》中規(guī)1121.8～4.5容積率下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)比測(cè)算結(jié)果表常規(guī)認(rèn)為容積率越高，可售面積越多，利潤(rùn)越大。實(shí)際上，由于容積率的增加，規(guī)劃建筑面積增加，建筑高度也會(huì)增加，造成成本相應(yīng)也會(huì)增加，當(dāng)建筑高度超過某些數(shù)量(如70m、100m)時(shí)造成成本會(huì)有突變，導(dǎo)致利潤(rùn)可能下降。1.8～4.5容積率下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)比測(cè)算結(jié)果表常規(guī)認(rèn)為容積率1131.82.02.22.42.62.83.03.23.43.63.84.04.24.44.5結(jié)論：不能簡(jiǎn)單的以為容積率越高項(xiàng)目效益越好，而是從多個(gè)方面進(jìn)行分析，找出經(jīng)濟(jì)上最優(yōu)、利益最大化的可操作的容積率。經(jīng)過多方面分析后得出，容積率在3.8左右為本項(xiàng)目最優(yōu)。建議項(xiàng)目綜合容積率取值在3.7－3.9之間。利潤(rùn)高點(diǎn)1.82.02.22.42.62.83.03.23.43.6114吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體產(chǎn)品具備多樣化的先天條件！項(xiàng)目限高150米，3.8的容積率，整體概況：用地面積：95.87萬平米容積率：3.8建筑面積：364.31萬平米項(xiàng)目總體概況吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項(xiàng)目地塊山體山體產(chǎn)品具備115項(xiàng)目總體指標(biāo)一類居住用地二類居住用地商業(yè)用地商住用地公共綠地綜合容積率3.8商業(yè)用地容積率>4.0居住用地容積率<3.4居住用地容積率<1.5商住用地容積率>3.8項(xiàng)目總體指標(biāo)一類居住用地二類居住用地商業(yè)用地商住用地公共綠地116項(xiàng)目總體指標(biāo)規(guī)劃區(qū)地塊用地面積95.87公頃，其中居住用地面積52.29公頃，占總用地的54.6％；商業(yè)金融用地面積5.27公頃，占總用地的5.5％；公共綠地1.52公頃，占總用地的1.6％；河道改造7.79公頃，占總用地的8.13％項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)居?。阂活惥幼≌嫉?9200㎡二類居住占地463700㎡商業(yè)：商業(yè)總建筑面積125000㎡外城商業(yè)建筑面積105000㎡內(nèi)城商業(yè)建筑面積20000㎡商務(wù)：商務(wù)建筑面積110000㎡項(xiàng)目總體指標(biāo)規(guī)劃區(qū)地塊用地面積95.87公頃，其中居住用地面117版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。中信龍崗舊改項(xiàng)目

第二階段報(bào)告版權(quán)聲明：中信龍崗舊改項(xiàng)目

第二階段報(bào)告上一階段的重要共識(shí)：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市綜合功能的次中心，輻射粵東北的綜合復(fù)合性城際中心；上一階段的重要共識(shí)：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市119本階段需要思考的三個(gè)問題：?jiǎn)栴}1：項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提？——我們的檔次和物業(yè)類型？問題2：我們的核心價(jià)值？問題3：如何規(guī)劃實(shí)踐？本階段需要思考的三個(gè)問題：?jiǎn)栴}1：項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提？問題2：我120項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提>>Ⅰ：市場(chǎng)占位Ⅱ：物業(yè)功能1項(xiàng)目前提：項(xiàng)目未來的市場(chǎng)占位和物業(yè)功能類型？項(xiàng)目的戰(zhàn)略前提>>1項(xiàng)目前提：項(xiàng)目未來的市場(chǎng)占位和物業(yè)功能類121視角一：市場(chǎng)視角：以檔次劃分，可分為三個(gè)層級(jí)：我們?nèi)绾握嘉唬?視角一：市場(chǎng)視角：以檔次劃分，可分為三個(gè)層級(jí)：我們?nèi)绾握嘉唬?221、中大規(guī)模/優(yōu)勢(shì)資源/中低容積率／140-180平米項(xiàng)目公園大地奧林華府君悅龍庭資源189公頃龍城公園、30萬平米的地中海風(fēng)情園林余石嶺生態(tài)公園、奧林匹克生態(tài)體育公園余石嶺生態(tài)公園北側(cè)物業(yè)類型高層、小高層、聯(lián)體別墅高層高層容積率1.663.22.8總建面1.663.216萬主力產(chǎn)品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端項(xiàng)目特征（指標(biāo)）1、中大規(guī)模/優(yōu)勢(shì)資源/中低容積率／140-180平米項(xiàng)目公1232、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項(xiàng)目閱山華府綠景大公館陽(yáng)光天健城中?？党琴Y源西面為山體公園，項(xiàng)目?jī)?nèi)部有東南亞風(fēng)情園林隔街而望大運(yùn)主體育館余石嶺生態(tài)公園西南側(cè)社區(qū)內(nèi)專屬2萬平米私家山林物業(yè)類型高層、別墅高層、小高層小高層高層容積率2.82.133.2總建面16萬平米13萬23萬53萬主力產(chǎn)品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端項(xiàng)目特征（指標(biāo)）2、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項(xiàng)目閱山1243、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項(xiàng)目水藍(lán)灣萬象天成

資源遠(yuǎn)望山景，無強(qiáng)勢(shì)資源無資源區(qū)位中心城中心區(qū)中心城中心區(qū)邊緣物業(yè)類型高層、小高層高層容積率3.382.25總建面5萬平米24萬平米主力產(chǎn)品70-80平米(64%)69-110平米C.普通項(xiàng)目特征（指標(biāo)）3、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項(xiàng)目水藍(lán)灣萬125層級(jí)項(xiàng)目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低（1.6）中心優(yōu)奧林華府大（40萬）高（3.2）中心優(yōu)君悅龍庭中（16萬）中（2.8）中心優(yōu)中高端閱山華府中（16萬）中（2.8）中心良綠景大公館中（13萬）中（2.1）中心良中?？党侵校?3萬）高（3.0）中心良陽(yáng)光天健城中（20萬)低（0.6）中心良普通水藍(lán)灣小(5.0萬)高（3.3）中心無萬象天成中(24萬)中（2.2）邊緣無本項(xiàng)目超大（96萬占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高端？本項(xiàng)目的檔次選擇：指標(biāo)對(duì)比表：層級(jí)項(xiàng)目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低126中高端客戶分類紫麟山、閱山華府、綠景大公館、中?？党强蛻舴治鲫P(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶中心城首改客戶我們可牽引的中高端客戶：？？視角二：客戶視角：1中高端客戶分類關(guān)內(nèi)周邊鎮(zhèn)區(qū)中心城我們可牽引的中高端客戶：？？127未來鎮(zhèn)區(qū)中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大：鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶：中高端客戶較難牽引：A區(qū)域項(xiàng)目體量供應(yīng)量入市時(shí)間坪山新區(qū)天俊嘉宏灣首期20萬平米485戶2010年深業(yè)東晟時(shí)代20平米2273戶2011年萬科金域東郡二期12萬平米868戶2011年未來鎮(zhèn)區(qū)中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大：鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶：中高端128項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資60％綠景大公館45％55％自住兼投資10％－20％投資80％－90％中?？党菄?guó)際40％60％自住40％投資60％主打關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶，比例相對(duì)較高；2、關(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)以投資客為主，自住客主要由關(guān)內(nèi)白領(lǐng)和地緣性客戶為主，主要集中在小戶型大社區(qū)項(xiàng)目；關(guān)內(nèi)客戶對(duì)項(xiàng)目的支撐？B項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資1291、布吉/橫崗：便利的交通——分流部分白領(lǐng)地鐵3號(hào)線沿線布吉/橫崗部分舊改項(xiàng)目：關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：B1、布吉/橫崗：便利的交通——分流部分白領(lǐng)地鐵3號(hào)線沿線布吉1302、未來3-5年，大亞灣迎來開發(fā)熱潮，將催生未來近3200萬的市場(chǎng)供應(yīng)量，目前大亞灣價(jià)格在3000-5000元/平米，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：B2、未來3-5年，大亞灣迎來開發(fā)熱潮，將催生未來近3200萬131城際客戶：能否牽引城際中高端客戶？15分鐘車程20分鐘車程30分鐘車程樟木頭鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)20分鐘車程大亞灣中心城東莞市塘廈鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：鳳深大道+龍平路東莞市清溪鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：銀瓶路+深惠路東莞市樟木頭交通距離：20公里/車程約30分鐘交通路徑：東深二路+龍平路惠州大亞灣目前成交客戶的情況看，城際客戶主要是以地緣性客戶為主，比例較低；中心城可輻射區(qū)域：C城際客戶：能否牽引城際中高端客戶？15分鐘車程20分鐘車132鎮(zhèn)區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間建安廣場(chǎng)二期三正世紀(jì)豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米鳳崗鎮(zhèn)永江大廈·中央城府益田大運(yùn)城邦5000元/平米8500元/平米清溪鎮(zhèn)盛和新都會(huì)5000元/平米樟木頭鎮(zhèn)中惠香樟綠洲御景花園碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)20000100005000150000龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800東莞鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格：1、存在較大的價(jià)格差；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C鎮(zhèn)區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間6800元/平米133圖1：未來置業(yè)傾向分析準(zhǔn)備購(gòu)房原因分析1、樟木頭打拼多年，積累了一定財(cái)富2、子女一般6-7歲，為了孩子上學(xué)3、家人是樟木頭本地的15%買房原因分析財(cái)富積累已經(jīng)達(dá)到一定程度女子已經(jīng)上學(xué)，為了孩子讀書與當(dāng)?shù)厝水a(chǎn)生親緣20%不買房原因分析生意分布在全國(guó)，經(jīng)常外出事業(yè)還在起步階段，積累財(cái)富與本地缺少親緣性關(guān)系有無親緣關(guān)系是決定外來生意客戶置業(yè)的主要?jiǎng)右?；有效客戶以樟木頭鎮(zhèn)為例：2、有效客戶群量不大；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C圖1：未來置業(yè)傾向分析準(zhǔn)備購(gòu)房原因分析1、樟木頭打拼多年，積1341前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為中高端項(xiàng)目？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：被鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目截流，較難牽引；2、關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)；3、城際客戶：城際中高端客戶較難牽引；項(xiàng)目較難向中高端發(fā)展，能否向高端發(fā)展？1前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為中高端項(xiàng)目？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：135高端客戶分類公園大地、奧林華府、君悅龍庭客戶分析關(guān)內(nèi)客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶中心城高端客戶我們可能牽引的高端客戶：？客戶視角——高端客戶高端客戶分類關(guān)內(nèi)客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)中心城我們可能牽引的高端客戶：？136項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)總價(jià)區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資93％230-320萬投資7％奧林華府70％30％自住兼投資85％239-280萬投資15％君悅龍庭54%34%自住兼投資60％154－250萬投資40％典型客戶語(yǔ)錄：“龍崗中心城的環(huán)境我挺滿意的，跟福田相比雖然城市感不是很強(qiáng)，但是價(jià)格合理很多，居住環(huán)境比較好，不擁擠，而且未來的發(fā)展我也是很看好的，加上大運(yùn)會(huì)就要開了，以后的配套會(huì)更完善的，買一套以后養(yǎng)老也挺好，升值潛力也挺大的?！薄珗@大地176平米戶型客戶趙先生關(guān)內(nèi)客戶特征：1、自住兼投資為主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)；2、自住需求，表現(xiàn)為高端改善型置業(yè)需求；關(guān)內(nèi)客戶：目前龍崗高端項(xiàng)目關(guān)內(nèi)客戶比例較高A項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)總價(jià)區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資9137以上信息來源于世聯(lián)平臺(tái)紫園聯(lián)泰紅樹灣蘭江項(xiàng)目三湘海尚海怡灣畔11年供應(yīng)10年供應(yīng)波托菲諾香山里云頂香格里拉聯(lián)泰梅沙灣皇庭璽京基天濤軒天麓8區(qū)愛琴灣山莊數(shù)碼港大西格南山花園2期本項(xiàng)目09年存量龍岸項(xiàng)目水榭山紫麟山曦城上東區(qū)建安地塊金地崗廈舊改皇御苑石廈舊改灣夏海境界12年及以后供應(yīng)后海漢姆森大沖村舊改水灣村舊改田心村舊改洪湖村舊改瀅水灣兆豐地塊華來利國(guó)富項(xiàng)目四季山水名居城建項(xiàng)目招商項(xiàng)目和黃項(xiàng)目金地項(xiàng)目橫坑水庫(kù)觀瀾地區(qū)深圳豪宅市場(chǎng)未來三年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供應(yīng)集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域，12年后進(jìn)入舊改項(xiàng)目熱點(diǎn)期。梅林綠景B以上信息來源于世聯(lián)平臺(tái)紫園聯(lián)泰紅樹灣蘭江項(xiàng)目三湘海尚海怡灣畔138未來豪宅供應(yīng)主要分為三類，供應(yīng)總量均較大，總量在400萬以上：景觀資源型豪宅約130萬(不完全統(tǒng)計(jì))稀缺資源型豪宅約40萬(不完全統(tǒng)計(jì))舊改綜合體豪宅121萬以上（不完全統(tǒng)計(jì)）城市高層豪宅約157萬（不完全統(tǒng)計(jì)）B未來豪宅供應(yīng)主要分為三類，供應(yīng)總量均較大，總量在400萬以上139關(guān)內(nèi)客戶：改善型置業(yè)需求成為趨勢(shì)年齡段高端置業(yè)群體具有一定經(jīng)濟(jì)積累的中產(chǎn)階層普通置業(yè)者供應(yīng)量小戶型產(chǎn)品（90㎡以下）舒居型產(chǎn)品（90-144㎡）豪宅產(chǎn)品B未來2－3年市場(chǎng)供應(yīng)逐步高端化，與城市主力構(gòu)成人群需求形成錯(cuò)位關(guān)內(nèi)客戶：改善型置業(yè)需求成為趨勢(shì)年齡段高端置業(yè)群體具有一定經(jīng)1403號(hào)線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心布吉，不太美的城市環(huán)境：臟、亂、差的區(qū)域現(xiàn)狀，居住環(huán)境弱，項(xiàng)目?jī)蓸O化，占據(jù)優(yōu)勢(shì)資源的項(xiàng)目被豪宅化，其他項(xiàng)目低端化；橫崗，缺乏資源、板塊支撐：缺乏資源支撐和城市價(jià)值的支撐，高端項(xiàng)目難以發(fā)展，以吸引本地客戶和關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶為主；布吉/橫崗：高端項(xiàng)目的尷尬C3號(hào)線龍坂布吉龍崗關(guān)內(nèi)寶安橫崗布吉，不太美的城市環(huán)境：臟、亂1411號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線3號(hào)線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心城市的中心城：大運(yùn)中心、高教會(huì)館、信息學(xué)院…生態(tài)的中心城：深圳擁有最多山地公園的城市中心板塊，清林徑森林公園、八仙嶺公園…品質(zhì)的中心城：中信、萬科、星河、鴻榮源…龍崗中心城：承接關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移C1號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線3號(hào)線龍坂布吉龍崗關(guān)內(nèi)寶安橫崗城市的中心城1421前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為高端項(xiàng)目？1、定位中低端：難以最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值和品牌；2、定位中高端：中高端客戶對(duì)項(xiàng)目的支撐力度較低；3、定位高端：承接未來關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引周邊高端客戶，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值；我們的市場(chǎng)占位：高端1前提1：市場(chǎng)占位項(xiàng)目能否定位為高端項(xiàng)目？1、定位中低端：143前提2：物業(yè)功能2可能的方向：1、住宅物業(yè)；2、商業(yè)物業(yè)；3、辦公物業(yè)；4、酒店物業(yè)；前提2：物業(yè)功能2可能的方向：1441、住宅物業(yè)：發(fā)展看好中心城未來市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較好！1、住宅物業(yè)：發(fā)展看好中心城未來市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較好！145未售本案東方沁園5萬美域藍(lán)灣11.2萬御府名筑（城龍花園四期）8。5萬世紀(jì)豐源8.85萬怡龍楓景園18.5萬滿京華20.7萬i派龍城2.8萬（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）思考：中心城未來供應(yīng)量大，本項(xiàng)目如何建設(shè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？（1）回龍埔舊改項(xiàng)目（2）愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改（3）愛聯(lián)輋嚇、田寮、太平村舊改（4）南聯(lián)小學(xué)舊改（5）崗貝村舊改（6）萬科九州新都市（7）愛聯(lián)社區(qū)舊改(8)星河舊改未來舊改項(xiàng)目供應(yīng)量近700萬；未售本案東方沁園5萬美域藍(lán)灣11.2萬御府名筑（城龍花園1462、商業(yè)物業(yè)：存在機(jī)會(huì)商業(yè)建議：發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心；2、商業(yè)物業(yè)：存在機(jī)會(huì)商業(yè)建議：發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心；1473、辦公物業(yè)：機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存辦公物業(yè)建議：控制體量，后期開發(fā)；3、辦公物業(yè)：機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存辦公物業(yè)建議：控制體量，后期開發(fā)1484、酒店物業(yè)：有發(fā)展空間酒店物業(yè)建議：發(fā)展高端酒店，建立標(biāo)桿；4、酒店物業(yè)：有發(fā)展空間酒店物業(yè)建議：發(fā)展高端酒店，建立標(biāo)桿149前提2：物業(yè)功能2物業(yè)功能發(fā)展建議：住宅物業(yè)：未來發(fā)展空間大，定位市場(chǎng)高端，但需要建立項(xiàng)目核心的價(jià)值突破競(jìng)爭(zhēng)；商業(yè)物業(yè)：以發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心，集中商業(yè)體量控制在6-12萬平米；辦公物業(yè)：存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建議發(fā)展辦公物業(yè)需要控制體量，后期開發(fā)；酒店物業(yè)：未來具有較好的發(fā)展空間，建議發(fā)展高端酒店，可建立項(xiàng)目的地標(biāo)；前提2：物業(yè)功能2物業(yè)功能發(fā)展建議：住宅物業(yè)：未來發(fā)展空間大150項(xiàng)目的核心價(jià)值>>Ⅰ：龍崗的理想

Ⅱ：項(xiàng)目的理想2項(xiàng)目?jī)r(jià)值：基于城市發(fā)展的視角，如何尋找和打造項(xiàng)目的價(jià)值？項(xiàng)目的核心價(jià)值>>2項(xiàng)目?jī)r(jià)值：基于城市發(fā)展的視角，如何尋找和151龍崗中心城的理想：面向未來的國(guó)際新城高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)大運(yùn)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)龍城廣場(chǎng)及周邊重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃設(shè)計(jì)龍崗河規(guī)劃設(shè)計(jì)龍崗中心城的理想：面