諸暨商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告課件

諸暨商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2011-10諸暨商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限1第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況目錄第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析第三章

市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況目錄第二章項(xiàng)目情況特征綜合21、諸暨城市概況第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況2、諸暨房地產(chǎn)發(fā)展概況1、諸暨城市概況第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況2、諸暨房地產(chǎn)發(fā)3由上述材料可知，諸暨交通區(qū)位較好，人口較多，居民收入水平較高，有較強(qiáng)的購(gòu)買力諸暨區(qū)位優(yōu)越，北靠杭州、東依紹興、南接義烏，浙贛鐵路、杭長(zhǎng)高鐵和滬昆、諸永、紹諸高速貫穿境內(nèi)，距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程，是環(huán)杭州灣城市群規(guī)劃建設(shè)的大城市?？偯娣e2311.33平方千米,總?cè)丝?15.79萬人（2011年）,諸暨市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng),共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號(hào)。諸暨先后榮獲“福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”等稱號(hào).2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值621.52億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng)11.6%。按戶籍人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值為58186元，增長(zhǎng)11.3%，按2010年平均匯率1：6.7695折算，為8595美元。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入65.51億元，增長(zhǎng)19.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資273.94億元，增長(zhǎng)20.3%；消費(fèi)品零售總額165.35億元，增長(zhǎng)17.7%；自營(yíng)出口41億美元；金融機(jī)構(gòu)存款余額785.08億元，貸款余額635.02億元，分別增長(zhǎng)25.2%和25%；新增年銷售億元以上企業(yè)58家，達(dá)到259家；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31413元，農(nóng)村居民人均純收入14549元，分別增長(zhǎng)12.6%和12.1%。諸暨城市概況由上述材料可知，諸暨交通區(qū)位較好，人口較多，居民收入水平較高4房地產(chǎn)發(fā)展概況2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.41億元，增長(zhǎng)64.0%，房屋施工面積474.18萬平方米，增長(zhǎng)18.8%，竣工面積31.48萬平方米，下降60.3%。全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積125.64萬平方米，增長(zhǎng)40.3%，商品房銷售額96.67億元，增長(zhǎng)83.8%。其中，住宅類商品房銷售面積為110.73萬平方米，增長(zhǎng)44.1%，占全部商品房銷售面積的88.1%；2010年，全市140平方米以上住房銷售面積58.82萬平方米，增長(zhǎng)25.2%，別墅、高檔公寓銷售面積10.13萬平方米，比上年下降23.7%。

（摘自諸暨市政府2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)）由上述材料可知，諸暨房產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，無論是銷售面積、價(jià)格還是住房面積，都有較高幅度增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量處于低位，處于剛剛起步階段。房地產(chǎn)發(fā)展概況2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.41億5周邊樓盤概況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型售價(jià)銷售進(jìn)展優(yōu)惠政策廣和大廈三層，商場(chǎng)預(yù)期在2-4萬/平米，整層銷售預(yù)期明年開始銷售暫無和家園多層、小高層住宅均價(jià)13000元/平米正在銷售按揭99折城上城高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)11000元/平米已經(jīng)開盤，推出2棟高層住宅，商業(yè)部分2013年銷售按揭99折，一次性付款98折鳳凰城高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)1萬/平米，價(jià)格介于9000-13000之間目前銷售3期，商業(yè)部分尚未定價(jià)按揭95折，一次性付款92折凱翔名都高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)13000元/平米預(yù)計(jì)住宅12月開盤，商業(yè)部分尚未定價(jià)按揭99折，一次性付款98折綠城諸暨項(xiàng)目高層住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店商鋪均價(jià)35000元/平米，住宅13000元/平米已售完無祥生君城高層住宅均價(jià)13000/平米，4層1.1萬已開盤，開盤均價(jià)12000元/平米無金山越府高層住宅、商鋪?zhàn)≌鶅r(jià)9000元/平米，商鋪均價(jià)30000-35000元/平米已開盤按揭99折，一次性付款98折周邊樓盤概況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型售價(jià)銷售進(jìn)展優(yōu)惠政策廣和大廈三層6諸暨樓盤概況小結(jié)通過對(duì)諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研，諸暨市商業(yè)項(xiàng)目樓盤處在剛剛起步的快速發(fā)展階段，競(jìng)爭(zhēng)程度較低，有較好的利潤(rùn)空間。主流去化面積100平米以上，主力均價(jià)30000—40000/平米，主力總價(jià)均在300萬元以上。從供應(yīng)量看，其未來主要商業(yè)項(xiàng)目集中在新城區(qū)域。但供應(yīng)量不大、競(jìng)爭(zhēng)程度不高、且大部分物業(yè)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)規(guī)劃科學(xué)性較差。諸暨樓盤概況小結(jié)71）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析2）項(xiàng)目外部環(huán)境分析3）項(xiàng)目交通環(huán)境分析4）項(xiàng)目周邊人口特征分析5）小結(jié)1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析2）項(xiàng)8項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目位置莫邪路西，覓渡橋北項(xiàng)目占地17369.8㎡項(xiàng)目容積1.0-1.45項(xiàng)目總建16312.1-23653.0㎡土地用途商業(yè)使用年限40年綠化率25%建筑密度≤35%樓面地價(jià)元/㎡要求地上不得高于50米體量小、限高是項(xiàng)目最基本特征分解本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體量較?。?3653㎡的總建面積遠(yuǎn)小于一般意義上的獨(dú)立商業(yè)項(xiàng)目，很多商業(yè)形式將因此被排除在外限高50米：決定了本項(xiàng)目建筑樓層不會(huì)高于16層項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目位置莫邪路西，覓渡橋北項(xiàng)目占地173699項(xiàng)目外部環(huán)境分析1新老城區(qū)過渡地段、周邊人口充足分解項(xiàng)目外部環(huán)境新老城區(qū)過渡地段：本案緊鄰環(huán)城東路，項(xiàng)目東側(cè)為正在開發(fā)中的新城區(qū)，交通便利，較好連接城鄉(xiāng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧城鄉(xiāng)居民需求。周邊人口充足：祥生世紀(jì)花園、新安佳園、金陽家園、原種場(chǎng)小區(qū)眾多社區(qū)分布在本案四周，人口約20000左右，商業(yè)客源充足。世紀(jì)花園凱翔貴都原種場(chǎng)小區(qū)新安佳園和家園項(xiàng)目外部環(huán)境分析1新老城區(qū)過渡地段、周邊人口充足分解項(xiàng)目外部10項(xiàng)目外部環(huán)境分析2周邊商業(yè)配套成熟，緊鄰高檔小區(qū)分解項(xiàng)目外部環(huán)境緊鄰高檔社區(qū)新世紀(jì)花園，人口素質(zhì)較高，購(gòu)買力較好。與大潤(rùn)發(fā)、祥生酒店、銀行等配套設(shè)施距離基本不超過1KM。商業(yè)獨(dú)立性相對(duì)較好，右側(cè)為餐飲酒店及汽車維修店，可提供客流；左側(cè)臨近東興路口，未來人流量也較為可觀。項(xiàng)目外部環(huán)境分析2周邊商業(yè)配套成熟，緊鄰高檔小區(qū)分解項(xiàng)目外部11項(xiàng)目交通環(huán)境分析臨近環(huán)城東路、地面停車問題較大分解項(xiàng)目交通環(huán)境與外部交通鏈接好：項(xiàng)目臨近環(huán)城東路，便于溝通S308省道、諸永高速公路，交通十分便捷公共交通便利：項(xiàng)目路邊有8路、9路.21路.27路公交，日常出行方便地面停車問題：項(xiàng)目體量較小，地面停車有限，外部缺乏停車支撐（苧蘿東路僅雙車道，只有大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)可以停車）滬嘉杭高速308省道諸永高速公路項(xiàng)目交通環(huán)境分析臨近環(huán)城東路、地面停車問題較大分解項(xiàng)目交通環(huán)12項(xiàng)目周邊居民特征人口密集、消費(fèi)力較強(qiáng)片區(qū)名稱居住人口數(shù)新世紀(jì)花園約4000-5000人新安佳園約1.2萬人原種場(chǎng)小區(qū)/金陽花園約2000人1km人口密集──項(xiàng)目周邊1公里范圍居住人口在2萬左右公務(wù)員聚集、消費(fèi)能力較強(qiáng)──年齡結(jié)構(gòu)集中在20-50歲，政府官員、事業(yè)單位員工、富裕商人較多，消費(fèi)能力較強(qiáng)。除新世紀(jì)花園以政府官員為主，其他小區(qū)居民商人較多。本案新城市居民為主，收入較好該區(qū)域正在開發(fā)原居民及經(jīng)商人員政府官員、經(jīng)商人員較多項(xiàng)目周邊居民特征人口密集、消費(fèi)力較強(qiáng)片區(qū)名稱居住人口數(shù)新世紀(jì)13項(xiàng)目地塊SWOT分析[S.W.O.T分析]優(yōu)勢(shì)（strength）1、城市新開發(fā)區(qū)域附近，政府重視程度高2、地塊周邊環(huán)境成熟，有利于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目3、城鄉(xiāng)結(jié)合過渡地段，交通聯(lián)接性好4、諸暨市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)小5、周邊居民充足，且政府官員、經(jīng)商人員較多6、項(xiàng)目獨(dú)立性較好7、項(xiàng)目體量不大，具備較好的靈活性，容易操作機(jī)會(huì)（opportunity）1、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)附屬商業(yè)整體體量較小，市場(chǎng)尚未飽和。2、政策導(dǎo)向利好，商業(yè)市場(chǎng)迎來“春天”。3、諸暨城市進(jìn)一步發(fā)展，新城開發(fā)會(huì)為項(xiàng)目帶來充足客源4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊尚未啟動(dòng)銷售，本項(xiàng)目應(yīng)盡早搶占市場(chǎng)先機(jī)。劣勢(shì)（weakness）1、項(xiàng)目體量較小，不利于塑造高端形象2、停車位少，造成停車不便，影響客流3、無論定位何種業(yè)態(tài)，均難以形成較大的社會(huì)影響力，因此操作存在一定風(fēng)險(xiǎn)，加大銷售難度威脅(threat)1、項(xiàng)目周邊商業(yè)均定位于百貨商場(chǎng)，一旦開售，勢(shì)必?fù)寠Z項(xiàng)目投資客客源。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力更強(qiáng)，資金、人才更有優(yōu)勢(shì)。3、項(xiàng)目招商潛在商戶數(shù)量有限，一旦招商力度不夠，將影響項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目地塊SWOT分析[S.W.O.T分析]優(yōu)勢(shì)（streng14小結(jié)本案整體而言，具有較大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，同時(shí)也存在一定的劣勢(shì)和威脅。我們需要充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，同時(shí)盡量規(guī)避、解決項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)和威脅，達(dá)到最優(yōu)策劃，最優(yōu)操作。就項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)而言，我們主要考慮怎么最大發(fā)揮項(xiàng)目地處老城與新城過渡的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如何最大化滿足城鄉(xiāng)居民的需求。在項(xiàng)目產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)定位上，與大潤(rùn)發(fā)形成的商圈進(jìn)行互補(bǔ)，提升商圈的層次，滿足未來商業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者需求。就項(xiàng)目的劣勢(shì)而言，應(yīng)實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速開發(fā)、快速招商開業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略。搶占先機(jī)，形成成功開發(fā)和成功開業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。就項(xiàng)目機(jī)會(huì)而言，在政府限購(gòu)令下，住宅項(xiàng)目遭遇打擊的情況并不會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目上，國(guó)家政策的利好，對(duì)于推動(dòng)和引導(dǎo)諸暨中、高富裕階層商業(yè)投資消費(fèi)，有很大幫助。強(qiáng)化本案作為諸暨較少的商業(yè)物業(yè)，其更高的增值空間和回報(bào)率，是本案所面臨的機(jī)遇。

就項(xiàng)目威脅而言，主要是合理的推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，細(xì)化業(yè)態(tài)定位，強(qiáng)化招商力度。招商與銷售、銷售與開發(fā)同步推進(jìn)。小結(jié)15項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉延展：1、以上6項(xiàng)將是宣傳推廣的重點(diǎn)表現(xiàn)，具體會(huì)在不同時(shí)期和不同區(qū)域有所偏重。1、處于諸暨城市大開發(fā)時(shí)期，打造“新城新商業(yè)中心”2、房地產(chǎn)調(diào)控政策利好商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)市場(chǎng)迎來“春天”。(人民幣貶值、通脹）3、諸暨居民富裕，物業(yè)檔次逐年提升，打造精品市場(chǎng)成為趨勢(shì)

4、位處老城與新城過渡地段——最大化滿足城市居民需求

5、周邊商業(yè)具備一定成熟度，需要提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次。6、項(xiàng)目投資回報(bào)前景。項(xiàng)目前景項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉延展：1、以上6項(xiàng)將是宣傳推廣的重點(diǎn)表現(xiàn)，具16蘇州策源通過自身成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)購(gòu)買客戶主流為投資客群，自營(yíng)客戶也有一定比例。下面策源將針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的投資客群做重點(diǎn)分析。蘇州策源通過自身成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：專業(yè)市場(chǎng)商17鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域5%>>>>>>投資客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品其固有的特征：區(qū)域性消費(fèi)特征顯著商業(yè)地產(chǎn)更是具有以財(cái)富為基礎(chǔ)的特征環(huán)杭州灣城市群的建設(shè)將諸暨確定為大城市規(guī)模發(fā)展，必將推進(jìn)城市群內(nèi)的各城市之間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，將成為次重要客戶。

策略：籠罩、精準(zhǔn)、信心。消費(fèi)客群的區(qū)域?qū)傩裕赫憬渌鼌^(qū)域內(nèi)的客戶，作為有效的補(bǔ)充。諸暨良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)越來越深入人心。策略：泛射、借勢(shì)、補(bǔ)充。商業(yè)客戶定位客戶分布區(qū)域、占比，應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目位于諸暨新老城區(qū)商貿(mào)圈區(qū)域，銜接新老城區(qū)居民生活與消費(fèi)，諸暨市區(qū)大量公務(wù)員、事業(yè)單位職員、私營(yíng)企業(yè)主將成為項(xiàng)目最主要的客戶群。

策略：鎖定，深挖、吃透。諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%諸暨市區(qū)80%鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域>>>>>>投資客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)18鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域5%>>>>>>消費(fèi)客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品其固有的特征：區(qū)域性消費(fèi)特征顯著商業(yè)地產(chǎn)更是具有以財(cái)富為基礎(chǔ)的特征環(huán)杭州灣城市群的建設(shè)將諸暨確定為大城市規(guī)模發(fā)展，必將推進(jìn)城市群內(nèi)的各城市之間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，區(qū)域內(nèi)通過貿(mào)易、觀光、朋友介紹等形式來到本案，將成為次重要客戶。

策略：籠罩、精準(zhǔn)、信心。消費(fèi)客群的區(qū)域?qū)傩裕浩渌鼌^(qū)域內(nèi)的客戶，主要是旅游觀光和朋友介紹而來。策略：泛射、借勢(shì)、補(bǔ)充。商業(yè)客戶定位客戶分布區(qū)域、占比，應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目位于諸暨新老城區(qū)商貿(mào)圈區(qū)域，銜接新老城區(qū)居民生活與消費(fèi)，以大潤(rùn)發(fā)商圈為基礎(chǔ)，本案1公里輻射范圍內(nèi)的居民將是最主要的消費(fèi)客群。

策略：鎖定，深挖、吃透。諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%諸暨市區(qū)90%鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域>>>>>>消費(fèi)客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)19鼓樓區(qū)相城區(qū)>>>>>>此類客戶1、熟悉諸暨的城市規(guī)劃。2、有朋友或者熟人在諸暨，得到項(xiàng)目信息。3、對(duì)本案有特殊興趣和需要其他省份的客戶會(huì)注重項(xiàng)目的升值潛力，項(xiàng)目的知名度，未來的收益。商業(yè)客戶定位諸暨市區(qū)及周邊縣市客戶，看重項(xiàng)目的規(guī)劃、檔次、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商環(huán)境等綜合設(shè)施帶來的前景。各區(qū)域客戶投資心理分析其它區(qū)域5%諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%諸暨市區(qū)80%鼓樓區(qū)相城區(qū)>>>>>>此類客戶1、熟悉諸暨的城市規(guī)劃。2、20項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目的整體概念是什么?項(xiàng)目的發(fā)展整體目標(biāo)是什么?

對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的核心價(jià)值的挖掘、整合，一個(gè)大型商業(yè)樓盤的整體概念的提煉，就是通過對(duì)時(shí)代背景、城市發(fā)展、項(xiàng)目周邊環(huán)境、資源的分析，通過項(xiàng)目自身的規(guī)劃開發(fā)，讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大實(shí)現(xiàn)的方式，讓項(xiàng)目與其他項(xiàng)目區(qū)別開來，形成自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們通過對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家政策背景、諸暨的歷史文化特點(diǎn)、城市布局及整體規(guī)劃定位的初步分析，對(duì)項(xiàng)目周邊交通、環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客戶來源等調(diào)查、了解，通過項(xiàng)目地塊本身格局的分析，我們認(rèn)為，項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)要做到：紹興看諸暨，諸暨看本案，紹興第一精品、時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目的整體概念是什么?項(xiàng)目的發(fā)展整體目標(biāo)是什么?紹21項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色聚焦于把本案打造成一個(gè)具有江南山水風(fēng)格，集商業(yè)、游觀光、娛樂文化為一體的地區(qū)性商業(yè)都匯。它以江南地區(qū)獨(dú)特的人文化底蘊(yùn)為基礎(chǔ)，結(jié)合古今，打造西子故鄉(xiāng)的內(nèi)在美，并營(yíng)建充滿溫情的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色22項(xiàng)目定位紹興地區(qū)重要商品交易中心諸暨第一精品時(shí)尚商品批發(fā)地和旅游觀光地集精品批發(fā)、旅游、觀光購(gòu)物、休閑于一體的高檔商業(yè)城市綜合體。江南之韻、古今交融！項(xiàng)目定位紹興地區(qū)重要商品交易中心江南之韻、古今交融！23全案定位>>>>>>城市中“興“●國(guó)際潮流●一站式國(guó)際精品PLAZA全案定位一大因素：本案地處諸暨新老城區(qū)過渡地段,是諸暨未來發(fā)展的重點(diǎn)地帶，發(fā)展前景好。三大因素：提升本案高度，是紹興地區(qū)未來的高端精品時(shí)尚商品交流中心和集散地、批發(fā)地。二大因素：諸暨是環(huán)杭州灣城市群的重要一員，城市群內(nèi)差異化發(fā)展存在一定空間。新城老城交匯●精品時(shí)尚●一站式精品休閑商城高度提升全案定位>>>>>>城市中“興“●國(guó)際潮流●一站式國(guó)際精品P24第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、展望1、城市商圈調(diào)研2、破題：發(fā)展之路何在？3、發(fā)展趨勢(shì)展望第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、展望1、城市商圈調(diào)研25項(xiàng)目周邊商圈解析商圈環(huán)境理解商圈相對(duì)獨(dú)立，競(jìng)爭(zhēng)商圈少暨陽路商圈：諸暨老城中心，以大型百貨、大型賣場(chǎng)、餐飲、娛樂為主；商業(yè)成熟度高大潤(rùn)發(fā)商圈：新興的商業(yè)中心，以大潤(rùn)發(fā)為龍頭，帶動(dòng)周邊商業(yè)新城商圈：以行政服務(wù)為中心，商業(yè)配套相對(duì)較弱，規(guī)劃中有雄風(fēng)百貨，可滿足周邊居民的基本消費(fèi)。大潤(rùn)發(fā)商圈暨陽商圈新城商圈項(xiàng)目周邊商圈解析商圈環(huán)境理解商圈相對(duì)獨(dú)立，競(jìng)爭(zhēng)商圈少暨陽路商26業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況首飾店1524萬/年良好裝飾品2012萬/年五金水暖2020萬/年眼鏡1516萬/年表1諸暨小商品市場(chǎng)商業(yè)情況該區(qū)域以大型商場(chǎng)為主，如雄風(fēng)商業(yè)廣場(chǎng)、百貨大樓、國(guó)美電器等，涵蓋百貨、酒店、娛樂、數(shù)碼等眾多業(yè)態(tài)該區(qū)域租金水平是諸暨最高的區(qū)域，以小商品市場(chǎng)為例，日租金可達(dá)16-45元/㎡/天暨陽路-艮塔路是諸暨的商業(yè)中心，以百貨、家電、餐飲為主，商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，幾乎沒有空置商鋪。項(xiàng)目周邊商圈解析──暨陽路-艮塔路業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況機(jī)械零部件256萬/年良好五金工具358萬/年機(jī)械設(shè)備206.5萬/年五金零件257萬/年表2

人民路沿線商業(yè)情況業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況首飾店1524萬/年良好裝飾27業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)狀況租金情況服飾20-509良好3-4元/㎡/天餐飲20-20015良好便利店15-304良好副食20-509良好美容美發(fā)50-1002良好電子、電器100-250003一般藥店、醫(yī)療40-21610良好銀行100-3004良好保健會(huì)所50-2003良好其他50-808良好表2大潤(rùn)發(fā)周邊商業(yè)情況以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈，是以生活配套為主，各類業(yè)態(tài)齊全。以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈業(yè)種比較全面，商業(yè)形態(tài)主要為生活服務(wù)，目前主要為一些保健會(huì)所、藥店、餐飲店；該區(qū)域路面寬敞，展示面好，客流量一般，店鋪以40-80㎡為主，大部分區(qū)域租金不超過4元/㎡/天；從競(jìng)爭(zhēng)程度來看，該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力尚可，商業(yè)層次仍有待提高。項(xiàng)目周邊商圈解析──大潤(rùn)發(fā)業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)狀況租金情況服飾20-509良好3-28因?yàn)榭拷姓?wù)中心，且周邊居住人口有限，該區(qū)域商業(yè)設(shè)施較為匱乏。該區(qū)域目前正在建設(shè)中，以城市檔案館、科技館、圖書館、城市公園為龍頭，雄風(fēng)百貨將會(huì)進(jìn)入該區(qū)域，目前仍處于籌劃階段；開發(fā)類型為寫字樓的富潤(rùn)屋，也尚未進(jìn)入銷售階段；該區(qū)域正在建設(shè)中的住宅小區(qū)有城上城、中天華府以及位于越城中學(xué)旁的鳳凰城，項(xiàng)目均處于銷售階段，除鳳凰城一期剛交付，尚無其他人口居住，商業(yè)設(shè)施相當(dāng)匱乏。項(xiàng)目周邊商圈解析──規(guī)劃中的新城城上城科技館圖書館雄風(fēng)百貨中天華府（待售）檔案館行政中心富潤(rùn)屋因?yàn)榭拷姓?wù)中心，且周邊居住人口有限，該區(qū)域商業(yè)設(shè)施較為29本項(xiàng)目周邊商圈解析歸納本項(xiàng)目周邊商業(yè)密集，且各類型商業(yè)都已具備1、城市中心級(jí)商圈暨陽路-艮塔路商圈，以雄風(fēng)百貨、國(guó)美電器等商業(yè)為代表，離項(xiàng)目距離約3km，為城市老商業(yè)中心2、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈，離項(xiàng)目約1km，項(xiàng)目也處于該商圈，為其一部分3、片區(qū)及社區(qū)型商業(yè)如：新世紀(jì)花園、金陽花園、原種場(chǎng)小區(qū)、新安佳園、城上城、鳳凰城等小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)疑問：發(fā)展空間在哪里？本項(xiàng)目周邊商圈解析歸納本項(xiàng)目周邊商業(yè)密集，且各類型商業(yè)都已具30項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析1、項(xiàng)目體量小，毗鄰社區(qū)但又不直接依托某一社區(qū)，周邊商圈密集，但商業(yè)成熟度參差不齊類型體量（㎡）商圈輻射人口（萬）特征主要業(yè)務(wù)定位與項(xiàng)目吻合度近鄰型1萬以內(nèi)1萬人以內(nèi)直接依托社區(qū)存在，是社區(qū)的一部分日用品和一般食品低片區(qū)型1-2萬1-5萬依托多個(gè)社區(qū)存在中型超市+餐飲極低區(qū)域型商業(yè)中心2-5萬5-10萬一般處于人口密集區(qū)，屬于片區(qū)型商業(yè)升級(jí)版大型超市+餐飲+購(gòu)物+娛樂較高shopingmall或城市綜合體5-10萬10萬以上主要出現(xiàn)在“郊區(qū)”（新興區(qū)域），輻射面廣以大型超市、百貨為主力基本涵蓋一切生活所需極低城市中心級(jí)商圈10萬以上幾十萬至幾百萬不等市場(chǎng)傳統(tǒng)商業(yè)0.0.‘中心以購(gòu)物、休閑娛樂為主體是各類商場(chǎng)、百貨的集中地極低特色街區(qū)體量不限輻射面不等有些依靠于觀光旅游區(qū)，有些完全依靠于自身特色，吸引消費(fèi)者，對(duì)位置要求相對(duì)較低如：美食一條街、精品街、酒吧街、工藝美術(shù)品街區(qū)等較高從項(xiàng)目綜合特征分析：特色街區(qū)商業(yè)方向、區(qū)域型商業(yè)中心方向與項(xiàng)目較吻合，但由于本案所處區(qū)域，已有大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，因此建議選擇特色街區(qū)方式向。項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析1、項(xiàng)目體量小，毗鄰社區(qū)但又不直接依托某31項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析2、車道較窄、地面停車位不足車道較窄車道較窄，導(dǎo)致停車不便，無法行成客流，雖然地理位置較好，不利于商業(yè)街區(qū)的形成地面停車位不足目前大型餐飲以及娛樂場(chǎng)所對(duì)地面停車要求較高，這將排除項(xiàng)目以大型餐飲及娛樂業(yè)態(tài)作為發(fā)展方向的可能性項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析2、車道較窄、地面停車位不足車道較窄車道32項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析3、是否有打造景觀商業(yè)的可能性？景觀缺乏新建景區(qū)商業(yè)并非不可行，但前期投入成本較高，對(duì)開發(fā)商資金能力要求較高，且未來預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)較大，因此不建議選擇開發(fā)此類型發(fā)展空間到底在何處？項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析3、是否有打造景觀商業(yè)的可能性？景觀缺乏33項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析項(xiàng)目的可能機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里1、特色餐飲街區(qū)，主打某種類型餐飲2、新型小商品市場(chǎng)，以精品、時(shí)尚為主題3、以數(shù)碼產(chǎn)品為主導(dǎo)、結(jié)合電子游樂、數(shù)碼動(dòng)漫為主題的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目周邊人群以政府官員、從商人員為代表建議選擇開發(fā)精品類型的小商品市場(chǎng)，既可輻射周邊，又能吸引全城的客流，且銷售風(fēng)險(xiǎn)較小項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析項(xiàng)目的可能機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里1、特色餐飲街區(qū)，34發(fā)展前景展望零售商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全球化、精品化的階段，無論是巴黎、東京還是紐約，小商品市場(chǎng)的形態(tài)和裝修檔次都向著精品化的趨勢(shì)發(fā)展，由此帶來的商機(jī)也大大得到提升。諸暨現(xiàn)有的小商品市場(chǎng)年代較早，形象較差，存在升級(jí)換代的需要。從經(jīng)營(yíng)成本來看，現(xiàn)有小商品市場(chǎng)因位于城市中心，租金較高，對(duì)商戶的利潤(rùn)有一定影響，本案可通過相對(duì)優(yōu)惠的租金吸引客戶投資。項(xiàng)目周邊人口較多，但缺乏相應(yīng)的小商品市場(chǎng)，且項(xiàng)目可以較好溝通城鄉(xiāng)地區(qū)，潛在需求足以支撐市場(chǎng)的存在。市場(chǎng)的科學(xué)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)推廣，能夠改變項(xiàng)目所處商圈的成熟度和層次，徹底改變目前商業(yè)業(yè)態(tài)檔次不高的情況。發(fā)展前景展望零售商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全球化、精品化的階段，無論是巴黎35第一部分

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品情況第二部分大潤(rùn)發(fā)商圈現(xiàn)狀第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議第四章項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃第一部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品情況第四章項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃36在售樓盤分析1、純商業(yè)項(xiàng)目較少，以社區(qū)商業(yè)為主，競(jìng)爭(zhēng)小在售項(xiàng)目以高層住宅為主，商業(yè)體量較小，且不具備規(guī)模效應(yīng)，我項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)2、除廣和大廈，商業(yè)缺乏科學(xué)業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積普遍偏大，都在200平以上，造成總價(jià)偏高，業(yè)態(tài)無規(guī)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)形成雜亂無序的癥狀埋下伏筆在售樓盤分析1、純商業(yè)項(xiàng)目較少，以社區(qū)商業(yè)為主，競(jìng)爭(zhēng)小在售項(xiàng)37項(xiàng)目規(guī)劃窺探1、精品流行飾品以流行飾品店，比如哎呀呀等連鎖店為例，面積在10-50平米，對(duì)停車要求低，可緩解項(xiàng)目停車難的問題2、特色數(shù)碼產(chǎn)品以音樂、影音播放為代表，品種繁多，單體面積在20-100平米之間項(xiàng)目規(guī)劃窺探1、精品流行飾品以流行飾品店，比如哎呀呀等連鎖店38可參照案例──廈門臺(tái)灣小商品市場(chǎng)

定位：引進(jìn)國(guó)際流行品牌和款式，建立項(xiàng)目高端形象，為商戶創(chuàng)造最大利益廈門臺(tái)灣小商品市場(chǎng)與本案有幾分“形似”，小體量、需要走特色化道路，依托廈門與臺(tái)灣之間的交流，項(xiàng)目操作很成功，但與其相比，本案缺乏旅游人口，以及政府的強(qiáng)力支撐等，能否借助特色定位一舉成功，仍需要在實(shí)踐中嘗試可參照案例──廈門臺(tái)灣小商品市場(chǎng)定位：引進(jìn)國(guó)際流行品牌和款39特色定位需注意的幾點(diǎn)1、這類街區(qū)的客戶群體和層次都很明顯，因而在廣納客源方面有一定的限制，可能會(huì)影響商戶前期的經(jīng)營(yíng)3、諸暨目前銷售的商鋪大多為社區(qū)配套型的大鋪，規(guī)劃不合理，特色商鋪更應(yīng)注重商戶需求，單鋪面積不宜過大2、項(xiàng)目需要提前進(jìn)行招商和推廣，保證開業(yè)時(shí)人氣充足，后期運(yùn)營(yíng)需要開發(fā)商提供資金支持，以幫助商戶度過經(jīng)營(yíng)前期的困難特色定位需注意的幾點(diǎn)1、這類街區(qū)的客戶群體和層次都很明顯，因40周邊在售項(xiàng)目參考項(xiàng)目名稱主力面積（㎡）主力均價(jià)（萬元）銷售率諸暨綠城廣場(chǎng)50-3003.5100%廣和大廈整層賣預(yù)計(jì)3-4萬尚未銷售凱翔貴都200以上預(yù)計(jì)3-4萬尚未銷售廣和大廈及凱翔貴都尚未銷售，預(yù)計(jì)商業(yè)部分售價(jià)均在3-4萬，項(xiàng)目何時(shí)銷售對(duì)本案有較大影響

諸暨綠城廣場(chǎng)已完成銷售，項(xiàng)目的區(qū)位和產(chǎn)品規(guī)格較高，但其商業(yè)體量較大，因此具備較好的參考價(jià)值本案綠城廣場(chǎng)凱翔名都廣和大廈周邊在售項(xiàng)目參考項(xiàng)目名稱主力面積主力均價(jià)銷售率諸暨綠城廣場(chǎng)541項(xiàng)目未來租金預(yù)期本項(xiàng)目未來租金預(yù)期：3─4元/平米/天業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)狀況租金情況服飾20-509良好3-4元/㎡/天餐飲20-20015良好便利店15-304良好副食20-509良好美容美發(fā)50-1002良好電子、電器100-250003一般藥店、醫(yī)療40-21610良好銀行100-3004良好保健會(huì)所50-2003良好其他50-808良好項(xiàng)目周邊商業(yè)租金情況項(xiàng)目未來租金預(yù)期本項(xiàng)目未來租金預(yù)期：業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)42項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)期1、按租金回報(bào)率測(cè)算本案租金預(yù)期：3-4元/平米租金年回報(bào)率：5%-7%推算結(jié)果：15642─29200元/平米2、參照周邊商鋪售價(jià)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱主力面積（㎡）主力均價(jià)（萬元）銷售率廣和大廈整層出售預(yù)計(jì)3-4萬尚未銷售綠城廣場(chǎng)200-4003.5萬100%參考銷售已經(jīng)完成的綠城廣場(chǎng)項(xiàng)目定價(jià)：35000元/平米項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)期1、按租金回報(bào)率測(cè)算本案租金預(yù)期：3-4元/43本案本案相對(duì)獨(dú)立，體量大小適中，可形成自有的商業(yè)輻射能力本案雖然小區(qū)聚集，整體檔次尚可，且有高檔小區(qū)出入口設(shè)置在本案周圍，人流易通達(dá)；商業(yè)業(yè)態(tài)涉及面廣，檔次不高，臨近本案以五金建材為主，對(duì)本案形象有一定負(fù)面作用東興路接近大潤(rùn)發(fā)的商鋪客流較好，目前大潤(rùn)發(fā)商圈已經(jīng)成型，經(jīng)營(yíng)狀況較好。環(huán)城東路道路較寬，交通方便商業(yè)以建材五金為主，商業(yè)層次不高居民較少苧蘿東路東段雖然小區(qū)多，但目前入住居民較少，人流充足；生活配套齊全，業(yè)態(tài)豐富，但檔次不高。本案優(yōu)勢(shì)在于相對(duì)獨(dú)立，先天商業(yè)氛圍一般，需后期營(yíng)造項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)期2、參照周邊商鋪在具備一定優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氛圍一般的情況下，本案所在地段目前價(jià)值應(yīng)與在售項(xiàng)目相當(dāng)，售價(jià)在30000-35000元/㎡。本案東興路環(huán)城東路苧蘿東路本案優(yōu)勢(shì)在于相對(duì)獨(dú)立，先天商業(yè)氛圍44定位總結(jié)業(yè)態(tài)以精品小商品為主題，輔以1-2家休閑娛樂面積主力店以50-100平米，主力小鋪20-40平米休閑娛樂業(yè)態(tài)單體1000平米左右租金預(yù)期3-5元/平米/天售價(jià)預(yù)期30000-35000元/平米銷售率預(yù)期90%定位總結(jié)業(yè)態(tài)以精品小商品為主題，輔以1-2家休閑娛樂面積主力45結(jié)束語感謝各位領(lǐng)導(dǎo)欣賞，請(qǐng)對(duì)方案給予指正與批評(píng)！蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2011年10月結(jié)束語46諸暨商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2011-10諸暨商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限47第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況目錄第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析第三章

市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況目錄第二章項(xiàng)目情況特征綜合481、諸暨城市概況第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況2、諸暨房地產(chǎn)發(fā)展概況1、諸暨城市概況第一章諸暨房地產(chǎn)發(fā)展情況2、諸暨房地產(chǎn)發(fā)49由上述材料可知，諸暨交通區(qū)位較好，人口較多，居民收入水平較高，有較強(qiáng)的購(gòu)買力諸暨區(qū)位優(yōu)越，北靠杭州、東依紹興、南接義烏，浙贛鐵路、杭長(zhǎng)高鐵和滬昆、諸永、紹諸高速貫穿境內(nèi)，距杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程，是環(huán)杭州灣城市群規(guī)劃建設(shè)的大城市?？偯娣e2311.33平方千米,總?cè)丝?15.79萬人（2011年）,諸暨市轄3個(gè)街道、23個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng),共有32個(gè)社區(qū)、34個(gè)居委會(huì)、467個(gè)行政村。市人民政府駐暨陽街道紅旗路26號(hào)。諸暨先后榮獲“福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市”、“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市”等稱號(hào).2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值621.52億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng)11.6%。按戶籍人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值為58186元，增長(zhǎng)11.3%，按2010年平均匯率1：6.7695折算，為8595美元。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入65.51億元，增長(zhǎng)19.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資273.94億元，增長(zhǎng)20.3%；消費(fèi)品零售總額165.35億元，增長(zhǎng)17.7%；自營(yíng)出口41億美元；金融機(jī)構(gòu)存款余額785.08億元，貸款余額635.02億元，分別增長(zhǎng)25.2%和25%；新增年銷售億元以上企業(yè)58家，達(dá)到259家；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31413元，農(nóng)村居民人均純收入14549元，分別增長(zhǎng)12.6%和12.1%。諸暨城市概況由上述材料可知，諸暨交通區(qū)位較好，人口較多，居民收入水平較高50房地產(chǎn)發(fā)展概況2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.41億元，增長(zhǎng)64.0%，房屋施工面積474.18萬平方米，增長(zhǎng)18.8%，竣工面積31.48萬平方米，下降60.3%。全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積125.64萬平方米，增長(zhǎng)40.3%，商品房銷售額96.67億元，增長(zhǎng)83.8%。其中，住宅類商品房銷售面積為110.73萬平方米，增長(zhǎng)44.1%，占全部商品房銷售面積的88.1%；2010年，全市140平方米以上住房銷售面積58.82萬平方米，增長(zhǎng)25.2%，別墅、高檔公寓銷售面積10.13萬平方米，比上年下降23.7%。

（摘自諸暨市政府2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)）由上述材料可知，諸暨房產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，無論是銷售面積、價(jià)格還是住房面積，都有較高幅度增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量處于低位，處于剛剛起步階段。房地產(chǎn)發(fā)展概況2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.41億51周邊樓盤概況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型售價(jià)銷售進(jìn)展優(yōu)惠政策廣和大廈三層，商場(chǎng)預(yù)期在2-4萬/平米，整層銷售預(yù)期明年開始銷售暫無和家園多層、小高層住宅均價(jià)13000元/平米正在銷售按揭99折城上城高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)11000元/平米已經(jīng)開盤，推出2棟高層住宅，商業(yè)部分2013年銷售按揭99折，一次性付款98折鳳凰城高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)1萬/平米，價(jià)格介于9000-13000之間目前銷售3期，商業(yè)部分尚未定價(jià)按揭95折，一次性付款92折凱翔名都高層住宅，附帶部分社區(qū)商業(yè)均價(jià)13000元/平米預(yù)計(jì)住宅12月開盤，商業(yè)部分尚未定價(jià)按揭99折，一次性付款98折綠城諸暨項(xiàng)目高層住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店商鋪均價(jià)35000元/平米，住宅13000元/平米已售完無祥生君城高層住宅均價(jià)13000/平米，4層1.1萬已開盤，開盤均價(jià)12000元/平米無金山越府高層住宅、商鋪?zhàn)≌鶅r(jià)9000元/平米，商鋪均價(jià)30000-35000元/平米已開盤按揭99折，一次性付款98折周邊樓盤概況項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型售價(jià)銷售進(jìn)展優(yōu)惠政策廣和大廈三層52諸暨樓盤概況小結(jié)通過對(duì)諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研，諸暨市商業(yè)項(xiàng)目樓盤處在剛剛起步的快速發(fā)展階段，競(jìng)爭(zhēng)程度較低，有較好的利潤(rùn)空間。主流去化面積100平米以上，主力均價(jià)30000—40000/平米，主力總價(jià)均在300萬元以上。從供應(yīng)量看，其未來主要商業(yè)項(xiàng)目集中在新城區(qū)域。但供應(yīng)量不大、競(jìng)爭(zhēng)程度不高、且大部分物業(yè)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)規(guī)劃科學(xué)性較差。諸暨樓盤概況小結(jié)531）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析2）項(xiàng)目外部環(huán)境分析3）項(xiàng)目交通環(huán)境分析4）項(xiàng)目周邊人口特征分析5）小結(jié)1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析2）項(xiàng)54項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目位置莫邪路西，覓渡橋北項(xiàng)目占地17369.8㎡項(xiàng)目容積1.0-1.45項(xiàng)目總建16312.1-23653.0㎡土地用途商業(yè)使用年限40年綠化率25%建筑密度≤35%樓面地價(jià)元/㎡要求地上不得高于50米體量小、限高是項(xiàng)目最基本特征分解本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體量較?。?3653㎡的總建面積遠(yuǎn)小于一般意義上的獨(dú)立商業(yè)項(xiàng)目，很多商業(yè)形式將因此被排除在外限高50米：決定了本項(xiàng)目建筑樓層不會(huì)高于16層項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目位置莫邪路西，覓渡橋北項(xiàng)目占地1736955項(xiàng)目外部環(huán)境分析1新老城區(qū)過渡地段、周邊人口充足分解項(xiàng)目外部環(huán)境新老城區(qū)過渡地段：本案緊鄰環(huán)城東路，項(xiàng)目東側(cè)為正在開發(fā)中的新城區(qū)，交通便利，較好連接城鄉(xiāng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧城鄉(xiāng)居民需求。周邊人口充足：祥生世紀(jì)花園、新安佳園、金陽家園、原種場(chǎng)小區(qū)眾多社區(qū)分布在本案四周，人口約20000左右，商業(yè)客源充足。世紀(jì)花園凱翔貴都原種場(chǎng)小區(qū)新安佳園和家園項(xiàng)目外部環(huán)境分析1新老城區(qū)過渡地段、周邊人口充足分解項(xiàng)目外部56項(xiàng)目外部環(huán)境分析2周邊商業(yè)配套成熟，緊鄰高檔小區(qū)分解項(xiàng)目外部環(huán)境緊鄰高檔社區(qū)新世紀(jì)花園，人口素質(zhì)較高，購(gòu)買力較好。與大潤(rùn)發(fā)、祥生酒店、銀行等配套設(shè)施距離基本不超過1KM。商業(yè)獨(dú)立性相對(duì)較好，右側(cè)為餐飲酒店及汽車維修店，可提供客流；左側(cè)臨近東興路口，未來人流量也較為可觀。項(xiàng)目外部環(huán)境分析2周邊商業(yè)配套成熟，緊鄰高檔小區(qū)分解項(xiàng)目外部57項(xiàng)目交通環(huán)境分析臨近環(huán)城東路、地面停車問題較大分解項(xiàng)目交通環(huán)境與外部交通鏈接好：項(xiàng)目臨近環(huán)城東路，便于溝通S308省道、諸永高速公路，交通十分便捷公共交通便利：項(xiàng)目路邊有8路、9路.21路.27路公交，日常出行方便地面停車問題：項(xiàng)目體量較小，地面停車有限，外部缺乏停車支撐（苧蘿東路僅雙車道，只有大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)可以停車）滬嘉杭高速308省道諸永高速公路項(xiàng)目交通環(huán)境分析臨近環(huán)城東路、地面停車問題較大分解項(xiàng)目交通環(huán)58項(xiàng)目周邊居民特征人口密集、消費(fèi)力較強(qiáng)片區(qū)名稱居住人口數(shù)新世紀(jì)花園約4000-5000人新安佳園約1.2萬人原種場(chǎng)小區(qū)/金陽花園約2000人1km人口密集──項(xiàng)目周邊1公里范圍居住人口在2萬左右公務(wù)員聚集、消費(fèi)能力較強(qiáng)──年齡結(jié)構(gòu)集中在20-50歲，政府官員、事業(yè)單位員工、富裕商人較多，消費(fèi)能力較強(qiáng)。除新世紀(jì)花園以政府官員為主，其他小區(qū)居民商人較多。本案新城市居民為主，收入較好該區(qū)域正在開發(fā)原居民及經(jīng)商人員政府官員、經(jīng)商人員較多項(xiàng)目周邊居民特征人口密集、消費(fèi)力較強(qiáng)片區(qū)名稱居住人口數(shù)新世紀(jì)59項(xiàng)目地塊SWOT分析[S.W.O.T分析]優(yōu)勢(shì)（strength）1、城市新開發(fā)區(qū)域附近，政府重視程度高2、地塊周邊環(huán)境成熟，有利于開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目3、城鄉(xiāng)結(jié)合過渡地段，交通聯(lián)接性好4、諸暨市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)小5、周邊居民充足，且政府官員、經(jīng)商人員較多6、項(xiàng)目獨(dú)立性較好7、項(xiàng)目體量不大，具備較好的靈活性，容易操作機(jī)會(huì)（opportunity）1、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)附屬商業(yè)整體體量較小，市場(chǎng)尚未飽和。2、政策導(dǎo)向利好，商業(yè)市場(chǎng)迎來“春天”。3、諸暨城市進(jìn)一步發(fā)展，新城開發(fā)會(huì)為項(xiàng)目帶來充足客源4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)地塊尚未啟動(dòng)銷售，本項(xiàng)目應(yīng)盡早搶占市場(chǎng)先機(jī)。劣勢(shì)（weakness）1、項(xiàng)目體量較小，不利于塑造高端形象2、停車位少，造成停車不便，影響客流3、無論定位何種業(yè)態(tài)，均難以形成較大的社會(huì)影響力，因此操作存在一定風(fēng)險(xiǎn)，加大銷售難度威脅(threat)1、項(xiàng)目周邊商業(yè)均定位于百貨商場(chǎng)，一旦開售，勢(shì)必?fù)寠Z項(xiàng)目投資客客源。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力更強(qiáng)，資金、人才更有優(yōu)勢(shì)。3、項(xiàng)目招商潛在商戶數(shù)量有限，一旦招商力度不夠，將影響項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目地塊SWOT分析[S.W.O.T分析]優(yōu)勢(shì)（streng60小結(jié)本案整體而言，具有較大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，同時(shí)也存在一定的劣勢(shì)和威脅。我們需要充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，同時(shí)盡量規(guī)避、解決項(xiàng)目面臨的劣勢(shì)和威脅，達(dá)到最優(yōu)策劃，最優(yōu)操作。就項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)而言，我們主要考慮怎么最大發(fā)揮項(xiàng)目地處老城與新城過渡的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如何最大化滿足城鄉(xiāng)居民的需求。在項(xiàng)目產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)定位上，與大潤(rùn)發(fā)形成的商圈進(jìn)行互補(bǔ)，提升商圈的層次，滿足未來商業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者需求。就項(xiàng)目的劣勢(shì)而言，應(yīng)實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速開發(fā)、快速招商開業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略。搶占先機(jī)，形成成功開發(fā)和成功開業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。就項(xiàng)目機(jī)會(huì)而言，在政府限購(gòu)令下，住宅項(xiàng)目遭遇打擊的情況并不會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目上，國(guó)家政策的利好，對(duì)于推動(dòng)和引導(dǎo)諸暨中、高富裕階層商業(yè)投資消費(fèi)，有很大幫助。強(qiáng)化本案作為諸暨較少的商業(yè)物業(yè)，其更高的增值空間和回報(bào)率，是本案所面臨的機(jī)遇。

就項(xiàng)目威脅而言，主要是合理的推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，細(xì)化業(yè)態(tài)定位，強(qiáng)化招商力度。招商與銷售、銷售與開發(fā)同步推進(jìn)。小結(jié)61項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉延展：1、以上6項(xiàng)將是宣傳推廣的重點(diǎn)表現(xiàn)，具體會(huì)在不同時(shí)期和不同區(qū)域有所偏重。1、處于諸暨城市大開發(fā)時(shí)期，打造“新城新商業(yè)中心”2、房地產(chǎn)調(diào)控政策利好商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)市場(chǎng)迎來“春天”。(人民幣貶值、通脹）3、諸暨居民富裕，物業(yè)檔次逐年提升，打造精品市場(chǎng)成為趨勢(shì)

4、位處老城與新城過渡地段——最大化滿足城市居民需求

5、周邊商業(yè)具備一定成熟度，需要提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次。6、項(xiàng)目投資回報(bào)前景。項(xiàng)目前景項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉延展：1、以上6項(xiàng)將是宣傳推廣的重點(diǎn)表現(xiàn)，具62蘇州策源通過自身成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)購(gòu)買客戶主流為投資客群，自營(yíng)客戶也有一定比例。下面策源將針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的投資客群做重點(diǎn)分析。蘇州策源通過自身成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：專業(yè)市場(chǎng)商63鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域5%>>>>>>投資客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品其固有的特征：區(qū)域性消費(fèi)特征顯著商業(yè)地產(chǎn)更是具有以財(cái)富為基礎(chǔ)的特征環(huán)杭州灣城市群的建設(shè)將諸暨確定為大城市規(guī)模發(fā)展，必將推進(jìn)城市群內(nèi)的各城市之間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，將成為次重要客戶。

策略：籠罩、精準(zhǔn)、信心。消費(fèi)客群的區(qū)域?qū)傩裕赫憬渌鼌^(qū)域內(nèi)的客戶，作為有效的補(bǔ)充。諸暨良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)越來越深入人心。策略：泛射、借勢(shì)、補(bǔ)充。商業(yè)客戶定位客戶分布區(qū)域、占比，應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目位于諸暨新老城區(qū)商貿(mào)圈區(qū)域，銜接新老城區(qū)居民生活與消費(fèi)，諸暨市區(qū)大量公務(wù)員、事業(yè)單位職員、私營(yíng)企業(yè)主將成為項(xiàng)目最主要的客戶群。

策略：鎖定，深挖、吃透。諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%諸暨市區(qū)80%鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域>>>>>>投資客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)64鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域5%>>>>>>消費(fèi)客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品其固有的特征：區(qū)域性消費(fèi)特征顯著商業(yè)地產(chǎn)更是具有以財(cái)富為基礎(chǔ)的特征環(huán)杭州灣城市群的建設(shè)將諸暨確定為大城市規(guī)模發(fā)展，必將推進(jìn)城市群內(nèi)的各城市之間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，區(qū)域內(nèi)通過貿(mào)易、觀光、朋友介紹等形式來到本案，將成為次重要客戶。

策略：籠罩、精準(zhǔn)、信心。消費(fèi)客群的區(qū)域?qū)傩裕浩渌鼌^(qū)域內(nèi)的客戶，主要是旅游觀光和朋友介紹而來。策略：泛射、借勢(shì)、補(bǔ)充。商業(yè)客戶定位客戶分布區(qū)域、占比，應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目位于諸暨新老城區(qū)商貿(mào)圈區(qū)域，銜接新老城區(qū)居民生活與消費(fèi)，以大潤(rùn)發(fā)商圈為基礎(chǔ)，本案1公里輻射范圍內(nèi)的居民將是最主要的消費(fèi)客群。

策略：鎖定，深挖、吃透。諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%諸暨市區(qū)90%鼓樓區(qū)相城區(qū)其它區(qū)域>>>>>>消費(fèi)客群將會(huì)來自哪里？房地產(chǎn)65鼓樓區(qū)相城區(qū)>>>>>>此類客戶1、熟悉諸暨的城市規(guī)劃。2、有朋友或者熟人在諸暨，得到項(xiàng)目信息。3、對(duì)本案有特殊興趣和需要其他省份的客戶會(huì)注重項(xiàng)目的升值潛力，項(xiàng)目的知名度，未來的收益。商業(yè)客戶定位諸暨市區(qū)及周邊縣市客戶，看重項(xiàng)目的規(guī)劃、檔次、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商環(huán)境等綜合設(shè)施帶來的前景。各區(qū)域客戶投資心理分析其它區(qū)域5%諸暨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%諸暨市區(qū)80%鼓樓區(qū)相城區(qū)>>>>>>此類客戶1、熟悉諸暨的城市規(guī)劃。2、66項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目的整體概念是什么?項(xiàng)目的發(fā)展整體目標(biāo)是什么?

對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的核心價(jià)值的挖掘、整合，一個(gè)大型商業(yè)樓盤的整體概念的提煉，就是通過對(duì)時(shí)代背景、城市發(fā)展、項(xiàng)目周邊環(huán)境、資源的分析，通過項(xiàng)目自身的規(guī)劃開發(fā)，讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值得到最大實(shí)現(xiàn)的方式，讓項(xiàng)目與其他項(xiàng)目區(qū)別開來，形成自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們通過對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家政策背景、諸暨的歷史文化特點(diǎn)、城市布局及整體規(guī)劃定位的初步分析，對(duì)項(xiàng)目周邊交通、環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、客戶來源等調(diào)查、了解，通過項(xiàng)目地塊本身格局的分析，我們認(rèn)為，項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)要做到：紹興看諸暨，諸暨看本案，紹興第一精品、時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目的整體概念是什么?項(xiàng)目的發(fā)展整體目標(biāo)是什么?紹67項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色聚焦于把本案打造成一個(gè)具有江南山水風(fēng)格，集商業(yè)、游觀光、娛樂文化為一體的地區(qū)性商業(yè)都匯。它以江南地區(qū)獨(dú)特的人文化底蘊(yùn)為基礎(chǔ)，結(jié)合古今，打造西子故鄉(xiāng)的內(nèi)在美，并營(yíng)建充滿溫情的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色68項(xiàng)目定位紹興地區(qū)重要商品交易中心諸暨第一精品時(shí)尚商品批發(fā)地和旅游觀光地集精品批發(fā)、旅游、觀光購(gòu)物、休閑于一體的高檔商業(yè)城市綜合體。江南之韻、古今交融！項(xiàng)目定位紹興地區(qū)重要商品交易中心江南之韻、古今交融！69全案定位>>>>>>城市中“興“●國(guó)際潮流●一站式國(guó)際精品PLAZA全案定位一大因素：本案地處諸暨新老城區(qū)過渡地段,是諸暨未來發(fā)展的重點(diǎn)地帶，發(fā)展前景好。三大因素：提升本案高度，是紹興地區(qū)未來的高端精品時(shí)尚商品交流中心和集散地、批發(fā)地。二大因素：諸暨是環(huán)杭州灣城市群的重要一員，城市群內(nèi)差異化發(fā)展存在一定空間。新城老城交匯●精品時(shí)尚●一站式精品休閑商城高度提升全案定位>>>>>>城市中“興“●國(guó)際潮流●一站式國(guó)際精品P70第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、展望1、城市商圈調(diào)研2、破題：發(fā)展之路何在？3、發(fā)展趨勢(shì)展望第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、展望1、城市商圈調(diào)研71項(xiàng)目周邊商圈解析商圈環(huán)境理解商圈相對(duì)獨(dú)立，競(jìng)爭(zhēng)商圈少暨陽路商圈：諸暨老城中心，以大型百貨、大型賣場(chǎng)、餐飲、娛樂為主；商業(yè)成熟度高大潤(rùn)發(fā)商圈：新興的商業(yè)中心，以大潤(rùn)發(fā)為龍頭，帶動(dòng)周邊商業(yè)新城商圈：以行政服務(wù)為中心，商業(yè)配套相對(duì)較弱，規(guī)劃中有雄風(fēng)百貨，可滿足周邊居民的基本消費(fèi)。大潤(rùn)發(fā)商圈暨陽商圈新城商圈項(xiàng)目周邊商圈解析商圈環(huán)境理解商圈相對(duì)獨(dú)立，競(jìng)爭(zhēng)商圈少暨陽路商72業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況首飾店1524萬/年良好裝飾品2012萬/年五金水暖2020萬/年眼鏡1516萬/年表1諸暨小商品市場(chǎng)商業(yè)情況該區(qū)域以大型商場(chǎng)為主，如雄風(fēng)商業(yè)廣場(chǎng)、百貨大樓、國(guó)美電器等，涵蓋百貨、酒店、娛樂、數(shù)碼等眾多業(yè)態(tài)該區(qū)域租金水平是諸暨最高的區(qū)域，以小商品市場(chǎng)為例，日租金可達(dá)16-45元/㎡/天暨陽路-艮塔路是諸暨的商業(yè)中心，以百貨、家電、餐飲為主，商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，幾乎沒有空置商鋪。項(xiàng)目周邊商圈解析──暨陽路-艮塔路業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況機(jī)械零部件256萬/年良好五金工具358萬/年機(jī)械設(shè)備206.5萬/年五金零件257萬/年表2

人民路沿線商業(yè)情況業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積租金狀況經(jīng)營(yíng)情況首飾店1524萬/年良好裝飾73業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)狀況租金情況服飾20-509良好3-4元/㎡/天餐飲20-20015良好便利店15-304良好副食20-509良好美容美發(fā)50-1002良好電子、電器100-250003一般藥店、醫(yī)療40-21610良好銀行100-3004良好保健會(huì)所50-2003良好其他50-808良好表2大潤(rùn)發(fā)周邊商業(yè)情況以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈，是以生活配套為主，各類業(yè)態(tài)齊全。以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈業(yè)種比較全面，商業(yè)形態(tài)主要為生活服務(wù)，目前主要為一些保健會(huì)所、藥店、餐飲店；該區(qū)域路面寬敞，展示面好，客流量一般，店鋪以40-80㎡為主，大部分區(qū)域租金不超過4元/㎡/天；從競(jìng)爭(zhēng)程度來看，該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力尚可，商業(yè)層次仍有待提高。項(xiàng)目周邊商圈解析──大潤(rùn)發(fā)業(yè)種業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積戶數(shù)營(yíng)業(yè)狀況租金情況服飾20-509良好3-74因?yàn)榭拷姓?wù)中心，且周邊居住人口有限，該區(qū)域商業(yè)設(shè)施較為匱乏。該區(qū)域目前正在建設(shè)中，以城市檔案館、科技館、圖書館、城市公園為龍頭，雄風(fēng)百貨將會(huì)進(jìn)入該區(qū)域，目前仍處于籌劃階段；開發(fā)類型為寫字樓的富潤(rùn)屋，也尚未進(jìn)入銷售階段；該區(qū)域正在建設(shè)中的住宅小區(qū)有城上城、中天華府以及位于越城中學(xué)旁的鳳凰城，項(xiàng)目均處于銷售階段，除鳳凰城一期剛交付，尚無其他人口居住，商業(yè)設(shè)施相當(dāng)匱乏。項(xiàng)目周邊商圈解析──規(guī)劃中的新城城上城科技館圖書館雄風(fēng)百貨中天華府（待售）檔案館行政中心富潤(rùn)屋因?yàn)榭拷姓?wù)中心，且周邊居住人口有限，該區(qū)域商業(yè)設(shè)施較為75本項(xiàng)目周邊商圈解析歸納本項(xiàng)目周邊商業(yè)密集，且各類型商業(yè)都已具備1、城市中心級(jí)商圈暨陽路-艮塔路商圈，以雄風(fēng)百貨、國(guó)美電器等商業(yè)為代表，離項(xiàng)目距離約3km，為城市老商業(yè)中心2、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心以大潤(rùn)發(fā)為核心的商圈，離項(xiàng)目約1km，項(xiàng)目也處于該商圈，為其一部分3、片區(qū)及社區(qū)型商業(yè)如：新世紀(jì)花園、金陽花園、原種場(chǎng)小區(qū)、新安佳園、城上城、鳳凰城等小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)疑問：發(fā)展空間在哪里？本項(xiàng)目周邊商圈解析歸納本項(xiàng)目周邊商業(yè)密集，且各類型商業(yè)都已具76項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析1、項(xiàng)目體量小，毗鄰社區(qū)但又不直接依托某一社區(qū)，周邊商圈密集，但商業(yè)成熟度參差不齊類型體量（㎡）商圈輻射人口（萬）特征主要業(yè)務(wù)定位與項(xiàng)目吻合度近鄰型1萬以內(nèi)1萬人以內(nèi)直接依托社區(qū)存在，是社區(qū)的一部分日用品和一般食品低片區(qū)型1-2萬1-5萬依托多個(gè)社區(qū)存在中型超市+餐飲極低區(qū)域型商業(yè)中心2-5萬5-10萬一般處于人口密集區(qū)，屬于片區(qū)型商業(yè)升級(jí)版大型超市+餐飲+購(gòu)物+娛樂較高shopingmall或城市綜合體5-10萬10萬以上主要出現(xiàn)在“郊區(qū)”（新興區(qū)域），輻射面廣以大型超市、百貨為主力基本涵蓋一切生活所需極低城市中心級(jí)商圈10萬以上幾十萬至幾百萬不等市場(chǎng)傳統(tǒng)商業(yè)0.0.‘中心以購(gòu)物、休閑娛樂為主體是各類商場(chǎng)、百貨的集中地極低特色街區(qū)體量不限輻射面不等有些依靠于觀光旅游區(qū)，有些完全依靠于自身特色，吸引消費(fèi)者，對(duì)位置要求相對(duì)較低如：美食一條街、精品街、酒吧街、工藝美術(shù)品街區(qū)等較高從項(xiàng)目綜合特征分析：特色街區(qū)商業(yè)方向、區(qū)域型商業(yè)中心方向與項(xiàng)目較吻合，但由于本案所處區(qū)域，已有大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，因此建議選擇特色街區(qū)方式向。項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析1、項(xiàng)目體量小，毗鄰社區(qū)但又不直接依托某77項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析2、車道較窄、地面停車位不足車道較窄車道較窄，導(dǎo)致停車不便，無法行成客流，雖然地理位置較好，不利于商業(yè)街區(qū)的形成地面停車位不足目前大型餐飲以及娛樂場(chǎng)所對(duì)地面停車要求較高，這將排除項(xiàng)目以大型餐飲及娛樂業(yè)態(tài)作為發(fā)展方向的可能性項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析2、車道較窄、地面停車位不足車道較窄車道78項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析3、是否有打造景觀商業(yè)的可能性？景觀缺乏新建景區(qū)商業(yè)并非不可行，但前期投入成本較高，對(duì)開發(fā)商資金能力要求較高，且未來預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)較大，因此不建議選擇開發(fā)此類型發(fā)展空間到底在何處？項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析3、是否有打造景觀商業(yè)的可能性？景觀缺乏79項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析項(xiàng)目的可能機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里1、特色餐飲街區(qū)，主打某種類型餐飲2、新型小商品市場(chǎng)，以精品、時(shí)尚為主題3、以數(shù)碼產(chǎn)品為主導(dǎo)、結(jié)合電子游樂、數(shù)碼動(dòng)漫為主題的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目周邊人群以政府官員、從商人員為代表建議選擇開發(fā)精品類型的小商品市場(chǎng)，既可輻射周邊，又能吸引全城的客流，且銷售風(fēng)險(xiǎn)較小項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)歸納分析項(xiàng)目的可能機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里1、特色餐飲街區(qū)，80發(fā)展前景展望零售商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全球化、精品化的階段，無論是巴黎、東京還是紐約，小商品市場(chǎng)的形態(tài)和裝修檔次都向著精品化的趨勢(shì)發(fā)展，由此帶來的商機(jī)也大大得到提升。諸暨現(xiàn)有的小商品市場(chǎng)年代較早，形象較差，存在升級(jí)換代的需要。從經(jīng)營(yíng)成本來看，現(xiàn)有小商品市場(chǎng)因位于城市中心，租金較高，對(duì)商戶的利潤(rùn)有一定影響，本案可通過相對(duì)優(yōu)惠的租金吸引客戶投資。項(xiàng)目周邊人口較多，但缺乏相應(yīng)的小商品市場(chǎng)，且項(xiàng)目可以較好溝通城鄉(xiāng)地區(qū)，潛在需求足以支撐市場(chǎng)