綜合體聚合增值之商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值的提升-課件

綜合體聚合增值之商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值的提升綜合體聚合增值之2資源共生、聚合增值案例借鑒未來(lái)綜合體開發(fā)建議123內(nèi)容目錄2資源共生、聚合增值案例借鑒未來(lái)綜合體開發(fā)建議123內(nèi)容目錄3“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。什么是城市綜合體？它不是多功能建筑的簡(jiǎn)單組合，而是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。資源共生、聚合增值住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購(gòu)物中心12354寫字樓酒店3“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、世界著名的城市綜合體——德國(guó)索尼中心索尼中心位于德國(guó)柏林波茨坦廣場(chǎng)北部，占地26,400平方米，共由8座建筑組成，其中包括索尼公司歐洲總部、電影媒體中心、寫字樓、商業(yè)服務(wù)、住宅公寓、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占50％、18％和12％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅。4世界著名的城市綜合體——德國(guó)索尼中心索尼中心位于德國(guó)柏林波茨世界著名的城市綜合體——洛克菲勒中心5洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬(wàn)平方米，容積率達(dá)18，是集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂(lè)于一體的都市綜合體。項(xiàng)目將廣場(chǎng)、大樓、地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設(shè)計(jì)將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致。世界著名的城市綜合體——洛克菲勒中心5洛克菲勒中心位于美國(guó)紐世界著名的城市綜合體——東京六本木新城六本木新城位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合型都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人。6世界著名的城市綜合體——東京六本木新城六本木新城位于日本東城市綜合體產(chǎn)品角色及作用在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。現(xiàn)金流產(chǎn)品

住宅、產(chǎn)權(quán)式公寓等----擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)生項(xiàng)目現(xiàn)金流的作用。為后期項(xiàng)目運(yùn)作提供資金，同時(shí)也存在著巨大的升值空間。形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品

五星級(jí)酒店、超高層5A級(jí)寫字樓：它們樹立了項(xiàng)目高端形象，且它們?cè)O(shè)計(jì)獨(dú)特醒目的外形，構(gòu)成高樓林立的美境，造成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果，從而成為城市的地標(biāo)式建筑。零售配套型產(chǎn)品作為超大規(guī)模的商業(yè)，是項(xiàng)目的核心部分，也自然擔(dān)當(dāng)起了項(xiàng)目的明星標(biāo)桿的角色，從而實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)，提升綜合體的整體價(jià)值。而作為綜合體的核心部分，它能否成功運(yùn)作，將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。城市綜合體產(chǎn)品角色及作用在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)酒店商住SOHO寫字樓商業(yè)購(gòu)物公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住戶消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體內(nèi)部機(jī)制各區(qū)域構(gòu)成一個(gè)互融互補(bǔ)、相互依存、相互助益的多功能關(guān)系，形成生活舒適、高效率運(yùn)作的整體。

從各功能之間的相互關(guān)聯(lián)可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)購(gòu)物功能是城市綜合體的核心，與其他產(chǎn)品之間關(guān)系緊密，它能否成功運(yùn)作，將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。8酒店商住SOHO寫字樓商業(yè)購(gòu)物公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品案例分析——深圳華潤(rùn)中心9深圳華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港幣。集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群案例分析——深圳華潤(rùn)中心9深圳華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)——案例分析——深圳華潤(rùn)中心分期產(chǎn)品類型建筑面積租/售經(jīng)營(yíng)情況一期萬(wàn)象城一期（購(gòu)物中心）18.8萬(wàn)㎡只租不售一站式高檔購(gòu)物中心，主力店有芮歐百貨、Ole超市、繽紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)、嘉禾影院等。華潤(rùn)大廈（寫字樓）4.2萬(wàn)㎡只租不售國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，已有眾多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)及世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。二期幸福里（城市豪宅）11萬(wàn)㎡銷售由3棟49層165米的超高層住宅組成，均價(jià)4萬(wàn)元/㎡君悅酒店（酒店）7.6萬(wàn)㎡持有，委托管理超五星級(jí)酒店，含400間酒店客房及75間酒店式公寓萬(wàn)象城二期（國(guó)際街區(qū)）2萬(wàn)㎡只租不售由1-3層國(guó)際名品街區(qū)組成，商戶主要有CARTIER、HERMES、BVLGARI、DIOR、TIFFANY&CO.、SalvatoreFerragamo10案例分析——深圳華潤(rùn)中心分期產(chǎn)品類型建筑面積租/售經(jīng)營(yíng)情況一案例分析——深圳華潤(rùn)中心一期工程2002200320092005時(shí)間商業(yè)拿地寫字樓酒店住宅三期工程二期工程建設(shè)期開業(yè)經(jīng)營(yíng)培育期2004200620072008201020112012經(jīng)營(yíng)成熟期建設(shè)期交付經(jīng)營(yíng)培育期經(jīng)營(yíng)成熟期建設(shè)期開業(yè)運(yùn)營(yíng)建設(shè)期開盤入伙項(xiàng)目一期從拿地建設(shè)到開業(yè)歷時(shí)2年，購(gòu)物中心和寫字樓建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)先行。二期酒店和住宅在拿地后四年啟動(dòng)建設(shè)，歷時(shí)4年。至2009年11月，君悅酒店開幕，住宅銷售完畢，深圳華潤(rùn)中心全面落成。11案例分析——深圳華潤(rùn)中心一期工程20022003200920案例分析——深圳華潤(rùn)中心（億元）深圳華潤(rùn)中心經(jīng)過(guò)8年的投資運(yùn)營(yíng)，2009年完成建設(shè)，項(xiàng)目靜態(tài)回收期約8年，由于幸福里銷售才實(shí)現(xiàn)資金回籠。資金投入期資金滾動(dòng)期資金回收期12案例分析——深圳華潤(rùn)中心（億元）深圳華潤(rùn)中心經(jīng)過(guò)8年的投資運(yùn)案例分析——深圳華潤(rùn)中心2004年12月購(gòu)物中心開業(yè)，寫字樓入住2008年7月華潤(rùn)二期封頂活動(dòng)慶典、招商發(fā)布會(huì)暨幸福里展廳開放2008年10月幸福里攜手萬(wàn)象城舉行藝術(shù)展、fashionweek2009年1月VIP客戶嘉禾影院專場(chǎng)答謝2009年6月樣板房開放1棟認(rèn)籌2009年7月綜合體產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2009年7月業(yè)主參與LV開業(yè)2009年9月業(yè)主專場(chǎng)酒會(huì),zegna業(yè)主成衣定制專場(chǎng),herms開業(yè)酒會(huì)2009年11月深圳君悅酒店開業(yè)典禮2009年12月入伙幸福里城市高層豪宅在購(gòu)物中心及寫字樓開業(yè)后啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，在住宅的營(yíng)銷推廣期間舉行了多次與購(gòu)物中心的互動(dòng)活動(dòng)，通過(guò)萬(wàn)象城為業(yè)主提供高品質(zhì)的配套服務(wù)。13案例分析——深圳華潤(rùn)中心2004年12月購(gòu)物中心開業(yè)，寫字樓案例分析——深圳華潤(rùn)中心在展廳開放前期，通過(guò)項(xiàng)目施工圍墻傳遞“都市綜合體”定位14案例分析——深圳華潤(rùn)中心在展廳開放前期，通過(guò)項(xiàng)目施工圍墻傳遞案例分析——深圳華潤(rùn)中心首本“形象樓書”全面演繹“都市綜合體”及給客戶帶來(lái)的“獨(dú)特生活方式和價(jià)值體驗(yàn)”步行是汽車時(shí)代的奢侈品時(shí)間是生命的奢侈品幸福里，是城市生活的奢侈品15案例分析——深圳華潤(rùn)中心首本“形象樓書”全面演繹“都市綜合體案例分析——深圳華潤(rùn)中心2008.07.25：“幸福里展廳開放暨華潤(rùn)中心二期封頂活動(dòng)慶典”16案例分析——深圳華潤(rùn)中心2008.07.25：“幸福里展廳開案例分析——深圳華潤(rùn)中心幸福里、君悅酒店、萬(wàn)象城二期“招商成果發(fā)布會(huì)”17案例分析——深圳華潤(rùn)中心幸福里、君悅酒店、萬(wàn)象城二期“招商成充分利用萬(wàn)象城自有資源，滲透核心價(jià)值“幸福城市”藝術(shù)展一期“幸福城市”藝術(shù)展二期攜手萬(wàn)象城FashionShow時(shí)尚藝術(shù)周案例分析——深圳華潤(rùn)中心18充分利用萬(wàn)象城自有資源，滲透核心價(jià)值案例分析——深圳華潤(rùn)中心案例分析——深圳華潤(rùn)中心2009.7“傾城之戀”城市綜合體發(fā)布會(huì)，凱悅國(guó)際物業(yè)管理的顧問(wèn)服務(wù)簽約儀式，啟動(dòng)幸福里業(yè)主卡儀式19案例分析——深圳華潤(rùn)中心2009.7“傾城之戀”城市綜合體案例分析——深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目啟示：1、項(xiàng)目持有型商業(yè)（購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓）先行，奠定項(xiàng)目高端品質(zhì)；2、在片區(qū)高端氛圍形成后進(jìn)行二期開發(fā)，國(guó)際名品招商同時(shí)進(jìn)行，與高端住宅互動(dòng)頻繁；3、提前一年造勢(shì)，住宅展廳開放與二期國(guó)際名品招商發(fā)布會(huì)同時(shí)進(jìn)行；4、利用萬(wàn)象城舉行多次業(yè)主品鑒會(huì)，將頂級(jí)時(shí)尚生活理念傳達(dá)給業(yè)主，約10%的客戶重復(fù)購(gòu)買；5、本項(xiàng)目最終還是通過(guò)住宅的銷售回籠資金，平衡現(xiàn)金流。20案例分析——深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目啟示：20案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式主要采用：商業(yè)部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達(dá)城市綜合體主要是指2006年以后的第三代產(chǎn)品，主要位于城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD。從單店到組合店再到“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。21案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式主要采用：萬(wàn)達(dá)城市綜合案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓——“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式和盈利模式，在第一代產(chǎn)品中已經(jīng)取得一定的成效；而放棄“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的部分第二代產(chǎn)品，則遭遇了巨大的困難和壓力。優(yōu)化后的第三代產(chǎn)品，使萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式和盈利模式進(jìn)入了順暢的“通路”，成效顯著。22案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)城市名稱選址類型項(xiàng)目選址功能組合1北京區(qū)域中心（CBD）朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路93號(hào)商業(yè)（38%）+寫字樓（6%）+酒店（12%）+住宅（43%）2寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號(hào)商業(yè)（47%）+酒店（5%）+住宅（23%）+公寓（11%）3武漢區(qū)域中心新華西路和新華下路的交匯處商業(yè)（35%）+住宅（48%）+公寓（6%）+寫字樓（11%）4重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)（24%）+寫字樓（10%）+酒店（6%）+住宅（50%）+公寓（10%）5無(wú)錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)（33%）+寫字樓（5%）+酒店（7%）+住宅（51%）+公寓（4%）案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)含住宅產(chǎn)品的綜合體項(xiàng)目，從其功能組合可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品占項(xiàng)目總量比重在20~50%之間，貢獻(xiàn)了項(xiàng)目絕大部分現(xiàn)金流。23城市名稱選址類型項(xiàng)目選址功能組合1北京區(qū)域中心朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路9案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總建面50萬(wàn)㎡商業(yè)街：4.5萬(wàn)㎡集中商業(yè)：10萬(wàn)㎡寫字樓：5.5萬(wàn)㎡公寓：2.5萬(wàn)㎡住宅：18.5萬(wàn)㎡地下室：10萬(wàn)㎡24案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)24案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6個(gè)月商業(yè)街上市12個(gè)月住宅上市20個(gè)月集中商業(yè)開業(yè)28個(gè)月清盤交付2009.4.302009.10.222010.4.242010.122011.126個(gè)月：銷售16億元，已投入資金（地價(jià)13億元）。稅后凈利8-9億（商業(yè)街單方全成本按1萬(wàn)元）12個(gè)月：住宅均價(jià)為11000元/㎡，比周邊同期上市樓盤高15%左右（萬(wàn)科城均價(jià)9000元/㎡）住宅提供現(xiàn)金流為16億元。項(xiàng)目逆市熱銷，榮膺2010年上半年武漢銷售冠軍。26個(gè)月：清盤交付后，萬(wàn)達(dá)獲得集中商業(yè)10萬(wàn)平米+7億元現(xiàn)金+10億元貸款資金18個(gè)月：10萬(wàn)平米集中商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)抵押貸款，按租金150元/月/平米、以DCF模型評(píng)估后的公允價(jià)值的5成計(jì)算，可獲得10億元經(jīng)營(yíng)性抵押貸款25案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6個(gè)月商業(yè)街上市12個(gè)月住宅上市20個(gè)月案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目啟示：1、通過(guò)住宅/商業(yè)街等可售產(chǎn)品的提前入市，萬(wàn)達(dá)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式能夠快速回籠資金，基本保證單個(gè)項(xiàng)目資金平衡；2、萬(wàn)達(dá)通過(guò)多年的實(shí)踐累積和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，真正將“每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是一個(gè)城市中心”的口號(hào)變成了現(xiàn)實(shí)，造成住宅客戶的升值預(yù)期；3、憑借綜合體的定位優(yōu)勢(shì)和自身品牌優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅能夠溢價(jià)15%左右。26案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目啟示：26案例分析——上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)淮海中路東段。1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地約52萬(wàn)㎡，總建筑面積約126萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約6萬(wàn)㎡，酒店式公寓2萬(wàn)㎡，辦公樓50萬(wàn)㎡，住宅68萬(wàn)㎡。項(xiàng)目前期投資14億元，其中自有資金8億元，動(dòng)遷費(fèi)6.7億元。27案例分析——上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)淮海中路案例分析——上海新天地上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及經(jīng)營(yíng)模式類型經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級(jí)酒店式精裝修高檔生活方式購(gòu)物中心出租出租出租出售28案例分析——上海新天地上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)，住宅一期銷售率100％（3周售罄）2003年住宅一期完工交付，住宅二期開工2004年寫字樓一期（1,2號(hào)樓）完工，出租率90％以上2006年住宅二期完工，4個(gè)月銷售完畢2007年住宅三期開工，寫字樓二期開工2009年住宅三期第一次開盤2010年新天地購(gòu)物中心開業(yè)2011年住宅三期第二次推盤291997年規(guī)劃構(gòu)想29案例分析——上海新天地湖心綠地商業(yè)寫字樓住宅時(shí)間開發(fā)步驟填補(bǔ)綠脈空缺，提升居住環(huán)境價(jià)值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地99年

2002年南里開街對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升的貢獻(xiàn)回收投資，賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地價(jià)提升節(jié)省后期營(yíng)銷費(fèi)用一期2003年二期2006年三期2009年四期在建2003年一期建成地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展進(jìn)一步抬升后期住宅的投資價(jià)值環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；高檔住宅獲取溢價(jià)30案例分析——上海新天地湖心綠地商業(yè)寫字樓新天地未建7000元/平米新天地在建15000元/平米新天地建成20000元/平米新天地成熟40000元/平米2002年翠湖天地一期雅苑16000元/平米2006年翠湖天地二期御苑60000元/平米2008年翠湖天地三期嘉苑67000元/平米2010年翠湖天地三期manor13-16萬(wàn)元/平米新天地周邊房?jī)r(jià)新天地房?jī)r(jià)走勢(shì)隨著新天地的成熟，區(qū)域價(jià)值提升明顯案例分析——上海新天地31新天地未建7000元/平米新天地在建15000元/平米新天地案例分析——上海新天地項(xiàng)目啟示：1、因本項(xiàng)目是舊改項(xiàng)目，綠地、人工湖等公建配套先行，從改善區(qū)域環(huán)境做起；2、新天地街區(qū)改造率先啟動(dòng)，以低租金引入眾多目標(biāo)品牌，營(yíng)造時(shí)尚生活氛圍；3、隨著新天地的成熟，住宅品質(zhì)的不斷攀升，溢價(jià)也非常明顯，三期住宅售價(jià)直逼著名豪宅湯臣一品，達(dá)到16萬(wàn)元/㎡；4、從環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值，最終通過(guò)高檔住宅獲取溢價(jià)。32案例分析——上海新天地項(xiàng)目啟示：32案例分析——星河龍崗COCOPark別墅洋房星河龍崗COCOPark位于黃閣南路與深惠路交匯處北角，總占地面積15.9萬(wàn)㎡，總建筑面積468090㎡，其中商業(yè)8.2萬(wàn)㎡，住宅17萬(wàn)㎡。龍崗COCOPark是首個(gè)COCOPark品牌復(fù)制的成功作品?？傉嫉孛娣e3萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)8.2萬(wàn)平方米，建筑主體共八層，其中地上四層，地下四層。33案例分析——星河龍崗COCOPark別墅洋房星河龍崗COC案例分析——星河龍崗COCOPark龍崗COCOPark定位區(qū)域家庭型休閑購(gòu)物中心，除主力店山姆會(huì)員店、博納國(guó)際影城、喜悅真冰滑冰場(chǎng)、反斗樂(lè)園等外，還含時(shí)尚服飾、中西特色美食、親子樂(lè)園、潮流數(shù)碼等業(yè)態(tài)。34案例分析——星河龍崗COCOPark龍崗COCOPark案例分析——星河龍崗COCOPark星河時(shí)代花園由17棟聯(lián)排別墅，11棟多層住宅，及10棟高層住宅組成，總戶數(shù)1618戶。高層均價(jià)2萬(wàn)元/㎡，別墅均價(jià)4萬(wàn)元/㎡。 35案例分析——星河龍崗COCOPark星河時(shí)代花園由17棟聯(lián)案例分析——星河龍崗CocoPark2003.12.23，星河集團(tuán)以總價(jià)2.5億元拿地2009.10.18，項(xiàng)目開工

2010.8.28，丼行星河時(shí)代大典,COCOPARK龍崗時(shí)代店正式進(jìn)駐，山姆會(huì)員店等頂級(jí)品牉簽約集體簽約。

2010.10.10，項(xiàng)目開盤。

2011.1.3，深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校進(jìn)駐星河時(shí)代。

2012.7，住宅全面入伙硬廣造勢(shì)時(shí)代大典2012.9.1，COCOPARK購(gòu)物中心開業(yè)2011.8，住宅銷售完畢，總銷售額23.4億元36案例分析——星河龍崗CocoPark2003.12.23，案例分析——星河龍崗CocoPark項(xiàng)目啟示：1、在開發(fā)時(shí)序上，住宅先推出銷售，購(gòu)物中心于2年后開業(yè)；2、在項(xiàng)目首次宣傳時(shí)，即利用城市綜合體的概念奠定項(xiàng)目多功能高端形象；3、在住宅開盤前1個(gè)多月，結(jié)合產(chǎn)品發(fā)布會(huì)舉行盛大的主力店簽約儀式，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱；4、擁有區(qū)域購(gòu)物中心的齊全配套，住宅開盤價(jià)比同期樓盤普遍高出15%~20%；5、購(gòu)物中心在住宅入住后開業(yè)，住宅人群能為購(gòu)物中心提供消費(fèi)人流。37案例分析——星河龍崗CocoPark項(xiàng)目啟示：37未來(lái)綜合體開發(fā)建議1、從規(guī)劃上，充分體現(xiàn)各業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，從前端把控，真正做到資源共生、聚合增值。例子：購(gòu)物中心與住宅每層進(jìn)行聯(lián)接，利用門禁系統(tǒng)保證住宅的私密性。38未來(lái)綜合體開發(fā)建議1、從規(guī)劃上，充分體現(xiàn)各業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，2、從開發(fā)時(shí)序上，建議仍以住宅、公寓等居住型可售物業(yè)先期開發(fā)，商業(yè)同步啟動(dòng)建設(shè)（若項(xiàng)目周邊商圈需要培育，可延緩開發(fā)速度），為客戶營(yíng)造升值預(yù)期。3、在開發(fā)過(guò)程中，住宅營(yíng)銷應(yīng)與商業(yè)招商推廣充分結(jié)合、相互促進(jìn)：

項(xiàng)目住宅開盤前，提前一個(gè)月左右舉行商業(yè)主力店簽約儀式，可與住宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)或住宅樣板間開放結(jié)合；

在商業(yè)招商大會(huì)發(fā)布時(shí)，若此時(shí)還有住宅即將推出，則可與住宅的新品發(fā)布會(huì)結(jié)合，在商業(yè)招商同時(shí)預(yù)熱住宅市場(chǎng)；

在招商及住宅營(yíng)銷的過(guò)程中，可利用已招商的品牌資源，為業(yè)主舉辦一系列的專設(shè)活動(dòng)，例如時(shí)尚周、藝術(shù)展等，傳達(dá)綜合體項(xiàng)目高端生活方式。未來(lái)綜合體開發(fā)建議392、從開發(fā)時(shí)序上，建議仍以住宅、公寓等居住型可售物業(yè)先期開發(fā)未來(lái)綜合體開發(fā)建議4、將我司目前的綜合體項(xiàng)目分為郊區(qū)型城市綜合體及核心區(qū)域都市綜合體，建議：

郊區(qū)型城市綜合體項(xiàng)目由于商圈不成熟，缺乏人流支撐，建議商業(yè)在住宅入伙后開業(yè)，以保證商業(yè)開業(yè)初期人流；40拿地住宅動(dòng)工商業(yè)動(dòng)工主力店簽約儀式暨住宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)住宅首次開盤商業(yè)招商大會(huì)及業(yè)主品鑒會(huì)招商成果發(fā)布會(huì)商業(yè)街銷售開盤一期住宅入伙商業(yè)開業(yè)備注：1、本開發(fā)計(jì)劃為示意，具體項(xiàng)目按集團(tuán)一二級(jí)計(jì)劃執(zhí)行；2、商業(yè)動(dòng)工安排在住宅首次開盤前主要是樹立項(xiàng)目整體形象；3、建議結(jié)合住宅加推進(jìn)度舉行商業(yè)招商發(fā)布會(huì)。開業(yè)前3個(gè)月開業(yè)前6個(gè)月開業(yè)前10個(gè)月開業(yè)前18個(gè)月開業(yè)前2個(gè)月開業(yè)前17個(gè)月開業(yè)前28個(gè)月開業(yè)前30個(gè)月開業(yè)前32個(gè)月未來(lái)綜合體開發(fā)建議4、將我司目前的綜合體項(xiàng)目分為郊區(qū)型城市綜未來(lái)綜合體開發(fā)建議拿地住宅動(dòng)工商業(yè)動(dòng)工主力店簽約儀式暨住宅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)住宅首次開盤商業(yè)招商大會(huì)及業(yè)主品鑒會(huì)招商成果發(fā)布會(huì)商業(yè)街銷售開盤一期住宅入伙商業(yè)開業(yè)41備注：1、本開發(fā)計(jì)劃為示意，具體項(xiàng)目按集團(tuán)一二級(jí)計(jì)劃執(zhí)行；2、商業(yè)動(dòng)工安排在住宅首次開盤前主要是樹立項(xiàng)目整體形象；3、建議結(jié)合住宅加推進(jìn)度舉行商業(yè)招商發(fā)布會(huì)。核心區(qū)域都市綜合體應(yīng)使商業(yè)提早開業(yè)，提升項(xiàng)目高端形象，對(duì)后續(xù)推出的住宅價(jià)格能夠有一定的溢價(jià)作用。開業(yè)前3個(gè)月開業(yè)后6-10個(gè)月開業(yè)前6個(gè)月開業(yè)前10個(gè)月開業(yè)前17個(gè)月開業(yè)前18個(gè)月開業(yè)前28個(gè)月開業(yè)前30個(gè)月開業(yè)前32個(gè)月未來(lái)綜合體開發(fā)建議拿地住宅動(dòng)工商業(yè)動(dòng)工主力店簽約儀式暨住宅產(chǎn)5、借鑒“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，銷售型物業(yè)提供的現(xiàn)金流支持綜合體項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)，保證單個(gè)項(xiàng)目資金平衡，從而實(shí)現(xiàn)資金優(yōu)化、滾動(dòng)開發(fā)。

體現(xiàn)綜合體商業(yè)對(duì)住宅的價(jià)值提升，建議住宅在定價(jià)時(shí)溢價(jià)15%左右。

（針對(duì)此項(xiàng)建議，對(duì)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行模擬投資測(cè)算，見(jiàn)后頁(yè)。）未來(lái)綜合體開發(fā)建議425、借鑒“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，銷售型物業(yè)提供的現(xiàn)金流支持綜合THEEND43THEEND43綜合體聚合增值之商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值的提升綜合體聚合增值之45資源共生、聚合增值案例借鑒未來(lái)綜合體開發(fā)建議123內(nèi)容目錄2資源共生、聚合增值案例借鑒未來(lái)綜合體開發(fā)建議123內(nèi)容目錄46“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。什么是城市綜合體？它不是多功能建筑的簡(jiǎn)單組合，而是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。資源共生、聚合增值住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購(gòu)物中心12354寫字樓酒店3“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、世界著名的城市綜合體——德國(guó)索尼中心索尼中心位于德國(guó)柏林波茨坦廣場(chǎng)北部，占地26,400平方米，共由8座建筑組成，其中包括索尼公司歐洲總部、電影媒體中心、寫字樓、商業(yè)服務(wù)、住宅公寓、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占50％、18％和12％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅。47世界著名的城市綜合體——德國(guó)索尼中心索尼中心位于德國(guó)柏林波茨世界著名的城市綜合體——洛克菲勒中心48洛克菲勒中心位于美國(guó)紐約曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬(wàn)平方米，容積率達(dá)18，是集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂(lè)于一體的都市綜合體。項(xiàng)目將廣場(chǎng)、大樓、地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設(shè)計(jì)將城市的綜合功能發(fā)揮到了極致。世界著名的城市綜合體——洛克菲勒中心5洛克菲勒中心位于美國(guó)紐世界著名的城市綜合體——東京六本木新城六本木新城位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合型都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人。49世界著名的城市綜合體——東京六本木新城六本木新城位于日本東城市綜合體產(chǎn)品角色及作用在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。現(xiàn)金流產(chǎn)品

住宅、產(chǎn)權(quán)式公寓等----擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)生項(xiàng)目現(xiàn)金流的作用。為后期項(xiàng)目運(yùn)作提供資金，同時(shí)也存在著巨大的升值空間。形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品

五星級(jí)酒店、超高層5A級(jí)寫字樓：它們樹立了項(xiàng)目高端形象，且它們?cè)O(shè)計(jì)獨(dú)特醒目的外形，構(gòu)成高樓林立的美境，造成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果，從而成為城市的地標(biāo)式建筑。零售配套型產(chǎn)品作為超大規(guī)模的商業(yè)，是項(xiàng)目的核心部分，也自然擔(dān)當(dāng)起了項(xiàng)目的明星標(biāo)桿的角色，從而實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)，提升綜合體的整體價(jià)值。而作為綜合體的核心部分，它能否成功運(yùn)作，將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。城市綜合體產(chǎn)品角色及作用在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)酒店商住SOHO寫字樓商業(yè)購(gòu)物公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住戶消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體內(nèi)部機(jī)制各區(qū)域構(gòu)成一個(gè)互融互補(bǔ)、相互依存、相互助益的多功能關(guān)系，形成生活舒適、高效率運(yùn)作的整體。

從各功能之間的相互關(guān)聯(lián)可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)購(gòu)物功能是城市綜合體的核心，與其他產(chǎn)品之間關(guān)系緊密，它能否成功運(yùn)作，將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。51酒店商住SOHO寫字樓商業(yè)購(gòu)物公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品案例分析——深圳華潤(rùn)中心52深圳華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間，與"地王大廈"隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港幣。集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群案例分析——深圳華潤(rùn)中心9深圳華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)——案例分析——深圳華潤(rùn)中心分期產(chǎn)品類型建筑面積租/售經(jīng)營(yíng)情況一期萬(wàn)象城一期（購(gòu)物中心）18.8萬(wàn)㎡只租不售一站式高檔購(gòu)物中心，主力店有芮歐百貨、Ole超市、繽紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)、嘉禾影院等。華潤(rùn)大廈（寫字樓）4.2萬(wàn)㎡只租不售國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，已有眾多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)及世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。二期幸福里（城市豪宅）11萬(wàn)㎡銷售由3棟49層165米的超高層住宅組成，均價(jià)4萬(wàn)元/㎡君悅酒店（酒店）7.6萬(wàn)㎡持有，委托管理超五星級(jí)酒店，含400間酒店客房及75間酒店式公寓萬(wàn)象城二期（國(guó)際街區(qū)）2萬(wàn)㎡只租不售由1-3層國(guó)際名品街區(qū)組成，商戶主要有CARTIER、HERMES、BVLGARI、DIOR、TIFFANY&CO.、SalvatoreFerragamo53案例分析——深圳華潤(rùn)中心分期產(chǎn)品類型建筑面積租/售經(jīng)營(yíng)情況一案例分析——深圳華潤(rùn)中心一期工程2002200320092005時(shí)間商業(yè)拿地寫字樓酒店住宅三期工程二期工程建設(shè)期開業(yè)經(jīng)營(yíng)培育期2004200620072008201020112012經(jīng)營(yíng)成熟期建設(shè)期交付經(jīng)營(yíng)培育期經(jīng)營(yíng)成熟期建設(shè)期開業(yè)運(yùn)營(yíng)建設(shè)期開盤入伙項(xiàng)目一期從拿地建設(shè)到開業(yè)歷時(shí)2年，購(gòu)物中心和寫字樓建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)先行。二期酒店和住宅在拿地后四年啟動(dòng)建設(shè)，歷時(shí)4年。至2009年11月，君悅酒店開幕，住宅銷售完畢，深圳華潤(rùn)中心全面落成。54案例分析——深圳華潤(rùn)中心一期工程20022003200920案例分析——深圳華潤(rùn)中心（億元）深圳華潤(rùn)中心經(jīng)過(guò)8年的投資運(yùn)營(yíng)，2009年完成建設(shè)，項(xiàng)目靜態(tài)回收期約8年，由于幸福里銷售才實(shí)現(xiàn)資金回籠。資金投入期資金滾動(dòng)期資金回收期55案例分析——深圳華潤(rùn)中心（億元）深圳華潤(rùn)中心經(jīng)過(guò)8年的投資運(yùn)案例分析——深圳華潤(rùn)中心2004年12月購(gòu)物中心開業(yè)，寫字樓入住2008年7月華潤(rùn)二期封頂活動(dòng)慶典、招商發(fā)布會(huì)暨幸福里展廳開放2008年10月幸福里攜手萬(wàn)象城舉行藝術(shù)展、fashionweek2009年1月VIP客戶嘉禾影院專場(chǎng)答謝2009年6月樣板房開放1棟認(rèn)籌2009年7月綜合體產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2009年7月業(yè)主參與LV開業(yè)2009年9月業(yè)主專場(chǎng)酒會(huì),zegna業(yè)主成衣定制專場(chǎng),herms開業(yè)酒會(huì)2009年11月深圳君悅酒店開業(yè)典禮2009年12月入伙幸福里城市高層豪宅在購(gòu)物中心及寫字樓開業(yè)后啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，在住宅的營(yíng)銷推廣期間舉行了多次與購(gòu)物中心的互動(dòng)活動(dòng)，通過(guò)萬(wàn)象城為業(yè)主提供高品質(zhì)的配套服務(wù)。56案例分析——深圳華潤(rùn)中心2004年12月購(gòu)物中心開業(yè)，寫字樓案例分析——深圳華潤(rùn)中心在展廳開放前期，通過(guò)項(xiàng)目施工圍墻傳遞“都市綜合體”定位57案例分析——深圳華潤(rùn)中心在展廳開放前期，通過(guò)項(xiàng)目施工圍墻傳遞案例分析——深圳華潤(rùn)中心首本“形象樓書”全面演繹“都市綜合體”及給客戶帶來(lái)的“獨(dú)特生活方式和價(jià)值體驗(yàn)”步行是汽車時(shí)代的奢侈品時(shí)間是生命的奢侈品幸福里，是城市生活的奢侈品58案例分析——深圳華潤(rùn)中心首本“形象樓書”全面演繹“都市綜合體案例分析——深圳華潤(rùn)中心2008.07.25：“幸福里展廳開放暨華潤(rùn)中心二期封頂活動(dòng)慶典”59案例分析——深圳華潤(rùn)中心2008.07.25：“幸福里展廳開案例分析——深圳華潤(rùn)中心幸福里、君悅酒店、萬(wàn)象城二期“招商成果發(fā)布會(huì)”60案例分析——深圳華潤(rùn)中心幸福里、君悅酒店、萬(wàn)象城二期“招商成充分利用萬(wàn)象城自有資源，滲透核心價(jià)值“幸福城市”藝術(shù)展一期“幸福城市”藝術(shù)展二期攜手萬(wàn)象城FashionShow時(shí)尚藝術(shù)周案例分析——深圳華潤(rùn)中心61充分利用萬(wàn)象城自有資源，滲透核心價(jià)值案例分析——深圳華潤(rùn)中心案例分析——深圳華潤(rùn)中心2009.7“傾城之戀”城市綜合體發(fā)布會(huì)，凱悅國(guó)際物業(yè)管理的顧問(wèn)服務(wù)簽約儀式，啟動(dòng)幸福里業(yè)主卡儀式62案例分析——深圳華潤(rùn)中心2009.7“傾城之戀”城市綜合體案例分析——深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目啟示：1、項(xiàng)目持有型商業(yè)（購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓）先行，奠定項(xiàng)目高端品質(zhì)；2、在片區(qū)高端氛圍形成后進(jìn)行二期開發(fā)，國(guó)際名品招商同時(shí)進(jìn)行，與高端住宅互動(dòng)頻繁；3、提前一年造勢(shì)，住宅展廳開放與二期國(guó)際名品招商發(fā)布會(huì)同時(shí)進(jìn)行；4、利用萬(wàn)象城舉行多次業(yè)主品鑒會(huì)，將頂級(jí)時(shí)尚生活理念傳達(dá)給業(yè)主，約10%的客戶重復(fù)購(gòu)買；5、本項(xiàng)目最終還是通過(guò)住宅的銷售回籠資金，平衡現(xiàn)金流。63案例分析——深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目啟示：20案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式主要采用：商業(yè)部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達(dá)城市綜合體主要是指2006年以后的第三代產(chǎn)品，主要位于城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD。從單店到組合店再到“城市綜合體”，萬(wàn)達(dá)的第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬(wàn)達(dá)城市綜合體，一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。64案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式主要采用：萬(wàn)達(dá)城市綜合案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓——“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式和盈利模式，在第一代產(chǎn)品中已經(jīng)取得一定的成效；而放棄“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的部分第二代產(chǎn)品，則遭遇了巨大的困難和壓力。優(yōu)化后的第三代產(chǎn)品，使萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式和盈利模式進(jìn)入了順暢的“通路”，成效顯著。65案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)城市名稱選址類型項(xiàng)目選址功能組合1北京區(qū)域中心（CBD）朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路93號(hào)商業(yè)（38%）+寫字樓（6%）+酒店（12%）+住宅（43%）2寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號(hào)商業(yè)（47%）+酒店（5%）+住宅（23%）+公寓（11%）3武漢區(qū)域中心新華西路和新華下路的交匯處商業(yè)（35%）+住宅（48%）+公寓（6%）+寫字樓（11%）4重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)（24%）+寫字樓（10%）+酒店（6%）+住宅（50%）+公寓（10%）5無(wú)錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)（33%）+寫字樓（5%）+酒店（7%）+住宅（51%）+公寓（4%）案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選取萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)含住宅產(chǎn)品的綜合體項(xiàng)目，從其功能組合可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品占項(xiàng)目總量比重在20~50%之間，貢獻(xiàn)了項(xiàng)目絕大部分現(xiàn)金流。66城市名稱選址類型項(xiàng)目選址功能組合1北京區(qū)域中心朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路9案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總建面50萬(wàn)㎡商業(yè)街：4.5萬(wàn)㎡集中商業(yè)：10萬(wàn)㎡寫字樓：5.5萬(wàn)㎡公寓：2.5萬(wàn)㎡住宅：18.5萬(wàn)㎡地下室：10萬(wàn)㎡67案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)24案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6個(gè)月商業(yè)街上市12個(gè)月住宅上市20個(gè)月集中商業(yè)開業(yè)28個(gè)月清盤交付2009.4.302009.10.222010.4.242010.122011.126個(gè)月：銷售16億元，已投入資金（地價(jià)13億元）。稅后凈利8-9億（商業(yè)街單方全成本按1萬(wàn)元）12個(gè)月：住宅均價(jià)為11000元/㎡，比周邊同期上市樓盤高15%左右（萬(wàn)科城均價(jià)9000元/㎡）住宅提供現(xiàn)金流為16億元。項(xiàng)目逆市熱銷，榮膺2010年上半年武漢銷售冠軍。26個(gè)月：清盤交付后，萬(wàn)達(dá)獲得集中商業(yè)10萬(wàn)平米+7億元現(xiàn)金+10億元貸款資金18個(gè)月：10萬(wàn)平米集中商業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)抵押貸款，按租金150元/月/平米、以DCF模型評(píng)估后的公允價(jià)值的5成計(jì)算，可獲得10億元經(jīng)營(yíng)性抵押貸款68案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6個(gè)月商業(yè)街上市12個(gè)月住宅上市20個(gè)月案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目啟示：1、通過(guò)住宅/商業(yè)街等可售產(chǎn)品的提前入市，萬(wàn)達(dá)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式能夠快速回籠資金，基本保證單個(gè)項(xiàng)目資金平衡；2、萬(wàn)達(dá)通過(guò)多年的實(shí)踐累積和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，真正將“每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是一個(gè)城市中心”的口號(hào)變成了現(xiàn)實(shí)，造成住宅客戶的升值預(yù)期；3、憑借綜合體的定位優(yōu)勢(shì)和自身品牌優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅能夠溢價(jià)15%左右。69案例分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目啟示：26案例分析——上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)淮海中路東段。1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地約52萬(wàn)㎡，總建筑面積約126萬(wàn)㎡，其中商業(yè)約6萬(wàn)㎡，酒店式公寓2萬(wàn)㎡，辦公樓50萬(wàn)㎡，住宅68萬(wàn)㎡。項(xiàng)目前期投資14億元，其中自有資金8億元，動(dòng)遷費(fèi)6.7億元。70案例分析——上海新天地上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)淮海中路案例分析——上海新天地上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及經(jīng)營(yíng)模式類型經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級(jí)酒店式精裝修高檔生活方式購(gòu)物中心出租出租出租出售71案例分析——上海新天地上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)，住宅一期銷售率100％（3周售罄）2003年住宅一期完工交付，住宅二期開工2004年寫字樓一期（1,2號(hào)樓）完工，出租率90％以上2006年住宅二期完工，4個(gè)月銷售完畢2007年住宅三期開工，寫字樓二期開工2009年住宅三期第一次開盤2010年新天地購(gòu)物中心開業(yè)2011年住宅三期第二次推盤721997年規(guī)劃構(gòu)想29案例分析——上海新天地湖心綠地商業(yè)寫字樓住宅時(shí)間開發(fā)步驟填補(bǔ)綠脈空缺，提升居住環(huán)境價(jià)值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地99年

2002年南里開街對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升的貢獻(xiàn)回收投資，賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動(dòng)房地產(chǎn)地價(jià)提升節(jié)省后期營(yíng)銷費(fèi)用一期2003年二期2006年三期2009年四期在建2003年一期建成地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展進(jìn)一步抬升后期住宅的投資價(jià)值環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值；高檔住宅獲取溢價(jià)73案例分析——上海新天地湖心綠地商業(yè)寫字樓新天地未建7000元/平米新天地在建15000元/平米新天地建成20000元/平米新天地成熟40000元/平米2002年翠湖天地一期雅苑16000元/平米2006年翠湖天地二期御苑60000元/平米2008年翠湖天地三期嘉苑67000元/平米2010年翠湖天地三期manor13-16萬(wàn)元/平米新天地周邊房?jī)r(jià)新天地房?jī)r(jià)走勢(shì)隨著新天地的成熟，區(qū)域價(jià)值提升明顯案例分析——上海新天地74新天地未建7000元/平米新天地在建15000元/平米新天地案例分析——上海新天地項(xiàng)目啟示：1、因本項(xiàng)目是舊改項(xiàng)目，綠地、人工湖等公建配套先行，從改善區(qū)域環(huán)境做起；2、新天地街區(qū)改造率先啟動(dòng)，以低租金引入眾多目標(biāo)品牌，營(yíng)造時(shí)尚生活氛圍；3、隨著新天地的成熟，住宅品質(zhì)的不斷攀升，溢價(jià)也非常明顯，三期住宅售價(jià)直逼著名豪宅湯臣一品，達(dá)到16萬(wàn)元/㎡；4、從環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值，最終通過(guò)高檔住宅獲取溢價(jià)。75案例分析——上海新天地項(xiàng)目啟示：32案例分析——星河龍崗COCOPark別墅洋房星河龍崗COCOPark位于黃閣南路與深惠路交匯處北角，總占地面積15.9萬(wàn)㎡，總建筑面積468090㎡，其中商業(yè)8.2萬(wàn)㎡，住宅17萬(wàn)㎡。龍崗COCOPark是首個(gè)COCOPark品牌復(fù)制的成功作品。總占地面積3萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)8.2萬(wàn)平方米，建筑主體共八層，其中地上四層，地下四層。76案例分析——星河龍崗COCOPark別墅洋房星河龍崗COC案例分析——星河龍崗COCOPark龍崗COCOPark定位區(qū)域家庭型休閑購(gòu)物中心，除主力店山姆會(huì)員店、博納國(guó)際影城、喜悅真冰滑冰場(chǎng)、反斗樂(lè)園等外，還含時(shí)尚服飾、中西特色美食、親子樂(lè)園、潮流數(shù)碼等業(yè)態(tài)。77案例分析——星河龍崗COCOPark龍崗COCOPark案例分析——星河龍崗COCOPark星河時(shí)代花園由17棟聯(lián)排別墅，11棟多層住宅，及10棟高層住宅組成，總戶數(shù)1618戶。高層均價(jià)2萬(wàn)元/㎡，別墅均價(jià)4萬(wàn)元/㎡。 78案例分析——星河龍崗COCOPark星河時(shí)代花園由17棟聯(lián)案例分析——星河龍崗CocoPark2003.12.23，星河集團(tuán)以總價(jià)