海灣城價(jià)格策略報(bào)告課件

華粵·海灣城三批單位

價(jià)格策略溝通報(bào)告謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn)匯誠(chéng)鴻圖華粵海灣城項(xiàng)目組2013.09.25華粵·海灣城三批單位

價(jià)格策略溝通報(bào)告謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn)匯誠(chéng)鴻圖第一部分項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通第一部分項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通基本情況：本項(xiàng)目7月28日第一批產(chǎn)品萬(wàn)人哄搶開盤即熱銷九成；第二批9月14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會(huì)上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會(huì)上具有較高美譽(yù)度、高性價(jià)比。樓盤規(guī)模大，地段較優(yōu)，具有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)，周邊客戶購(gòu)買力強(qiáng)，以高端住宅形象示人。棟列開售時(shí)間戶型推售套數(shù)可售套數(shù)均價(jià)銷售率3/4/5座2013.7.282房72㎡、3房帶套房90㎡、3房帶套房107㎡186套0套9279元/㎡100%2/7座2013.9.142房72㎡、3房帶套房90㎡121套14套9700元/㎡88%項(xiàng)目成交節(jié)奏較快，一部分成交客戶與項(xiàng)目地緣關(guān)系，更多地吸引禪城客戶的購(gòu)買項(xiàng)目市場(chǎng)定位：成功建立剛需豪宅形象//已超過300位業(yè)主資源基本情況：棟列開售時(shí)間戶型推售套數(shù)可售套數(shù)均價(jià)銷售率3/4/項(xiàng)目市場(chǎng)口碑：高美譽(yù)度、高性價(jià)比項(xiàng)目市場(chǎng)口碑：高美譽(yù)度、高性價(jià)比面積套數(shù)

總面積

套數(shù)比

面積比

兩梯三89方23207018%14%北向約90方30271023%18%南向約91方16145712%10%南向約107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%頂層復(fù)式25422%4%總100%三批推售6、8座131套（分為三個(gè)面積段：約90㎡小三房69套，約107㎡大三房16套，約154平米四房44套，兩套復(fù)式。）位于小區(qū)最中間的豎軸位置，最大化擁有泳池景觀是北區(qū)素質(zhì)較高的兩棟產(chǎn)品，8棟為獨(dú)棟樓王！產(chǎn)品分析面積套數(shù)總面積套數(shù)比面積比兩梯三89方232070101戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對(duì)流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個(gè)臥室朝南，房間面寬大采光通風(fēng)好；北向單位贈(zèng)送面積更多，同時(shí)朝向比04更佳；吹東南風(fēng)！不對(duì)會(huì)所鐘樓！6座4戶型比4座04戶型位置更好，采光通風(fēng)較好，6座04也可以擁有中心大泳池資源，不對(duì)會(huì)所鐘樓！并且遠(yuǎn)離華寶路主干道，噪音更少03戶型正南朝向，6座03戶型會(huì)因?yàn)?座影響基本上不會(huì)西曬，同時(shí)，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風(fēng)對(duì)流，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)好；02戶型107平米，東南向最佳朝向資源，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)佳；6座—王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整個(gè)小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！2、景觀優(yōu)勢(shì)明顯，南望無敵中心大泳池，是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點(diǎn)，整個(gè)南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟；3、最優(yōu)勢(shì)的戶型搭配組合90+107平米，剛需機(jī)里面的戰(zhàn)斗機(jī)，擁有107平米分布的樓棟都是小區(qū)除了樓王之外最好的樓棟，毋庸置疑！01戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對(duì)流01戶型：1、154㎡做5房，絕無僅有；2、三個(gè)房間朝南絕無僅有；3、東南向樓王看泳池絕無僅有！4、客廳餐廳開門南北對(duì)流，全通風(fēng)全采光！5、私享入戶花園，引景入戶享自然！6、房間飄窗贈(zèng)送面積大，衛(wèi)生間大氣！7、北看泳池南看江！、02戶型:1、樓王中的樓皇，位置最佳，正立在小區(qū)縱向生態(tài)軸上！2、南向視野開闊，10樓以上看江最佳；3、客廳餐廳開門南北對(duì)流，全通風(fēng)全采光！比01更對(duì)流！4、私享入戶花園，引景入戶享自然！入戶花園比01的大??；5、3.6平米儲(chǔ)物間方正實(shí)用，還帶窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三個(gè)房間朝南絕無僅有！03戶型：1、小區(qū)唯一一套建面小于90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，契稅少；2、唯一一套兩梯三戶的90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；3、唯一一套私享親水園景90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；4、門口有入戶花園可以使用，唯一一套帶入戶花園的90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；5、三面采光通風(fēng)，主臥視野開闊，采光好；6、生活陽(yáng)臺(tái)朝西，殺毒干燥衛(wèi)生！8座樓王—樓皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龍——4座含107方的剛需樓王，右白虎——9座次樓王，旺財(cái)！2、最佳的資源——北望泳池，南望園林，南北通透！3、獨(dú)棟，樓王！4、兩梯三戶，私密性佳，剪刀梯設(shè)計(jì)，更安全和便捷，公攤卻有所減少！01戶型：1、154㎡做5房，絕無僅有；2、三個(gè)房間朝南絕無目標(biāo)！8座追求高溢價(jià)為主，追求開盤銷售率為輔60%6座與8座配合，價(jià)格高低相錯(cuò)，追求開盤90%銷售率！快速回籠！三批單位整體開盤75%的銷售率!即6、8座131套開盤銷售98套！目標(biāo)！8座追求高溢價(jià)為主，追求開盤銷售率為輔60%第二部分市場(chǎng)背景及競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分市場(chǎng)背景及競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)激增，多數(shù)項(xiàng)目平價(jià)走量，上周成交均價(jià)為8884元/平米；自八月中佛山整體市場(chǎng)呈量平價(jià)跌態(tài)勢(shì)。整體市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)激增，多數(shù)項(xiàng)目平價(jià)走量，上周成交均價(jià)為810-11月禪桂新貨集中供應(yīng)，禪桂初步預(yù)計(jì)有13個(gè)較大項(xiàng)目推貨，超過2000套，剛需產(chǎn)品及150左右面積段貨量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)10月禪桂中心區(qū)新貨供應(yīng)產(chǎn)品類型樓盤名稱推售套數(shù)預(yù)計(jì)均價(jià)單元面積備注范圍（套）（㎡）首置智博E區(qū)7座688000-900078-912萬(wàn)誠(chéng)意金98折；目前攜手新浪樂居E信通，購(gòu)房可享“1萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠”匯銀W新港灣2期10、13座約144--90-16011.9攜手江蘇衛(wèi)視《非誠(chéng)勿擾》將在佛山舉行一場(chǎng)全城單身男女的愛情盛宴。預(yù)計(jì)十一期間推新單位。美譽(yù)紫薇花園1座約84770089、1183房減3萬(wàn)、4房減4萬(wàn)沿海馨庭1座296--90、1232萬(wàn)誠(chéng)意金抵5萬(wàn)中海錦城2期12811000-13000元/㎡70-1255萬(wàn)誠(chéng)意金98折，8月31開放板房創(chuàng)鴻燈湖左岸5棟2座31011000-13000元/㎡65-904.30開放65-90㎡板房6.1前凍結(jié)2萬(wàn)95折6.2后預(yù)存5千95折8.1后預(yù)存五千97折6棟2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15開放樣板房，誠(chéng)意金1萬(wàn)抵5萬(wàn)綠地錦天華府1、2座184

13000-1400086-144前期權(quán)證登記99折，目前1萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠登記，預(yù)計(jì)9月底開放板房富豐新城9座約16013000（帶裝修）88-145權(quán)證登記99折佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)4-8座約10015000（帶2500元/㎡裝修）84-1432萬(wàn)誠(chéng)意金98折首改二改龍光水悅龍灣25、26座1928600134-1651萬(wàn)抵3萬(wàn)，登記前60名可直接鎖定房號(hào)瑞安嶺南天地3期御苑3、4座13219000（帶精裝）140-178㎡9.7開板房住宅合計(jì)2274套------10-11月禪桂新貨集中供應(yīng)，禪桂初步預(yù)計(jì)有13個(gè)較大項(xiàng)目推智博E區(qū)本案匯銀W新港灣盛南新都紫薇花園沿海馨庭長(zhǎng)信銀灣萬(wàn)科廣場(chǎng)星星凱旋國(guó)際80-120方首置產(chǎn)品競(jìng)品分析本項(xiàng)目首置產(chǎn)品在售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有智博E區(qū)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、盛南新都、長(zhǎng)信銀灣及沿海馨庭，未來星星凱旋國(guó)際及綠地中心也將有部分首置產(chǎn)品入市。綠地中心智博E區(qū)本案匯銀W新港灣盛南新都紫薇花園沿海馨庭長(zhǎng)信銀灣萬(wàn)科南區(qū)最后一棟全新樣板間已于8月3日開放，8月24日加推7座90-130㎡新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價(jià)9900元/㎡，開盤至今共成交84套。聚焦在售競(jìng)品：盛南新都該項(xiàng)目走貨平均，開盤完成84套走貨量；未來將無新貨推出，余貨除去3#雙證單位及小戶型，未來與本項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)約45套，剩余首置產(chǎn)品較少。南區(qū)最后一棟全新樣板間已于8月3日開放，8月24日加推7座9八月啟動(dòng)7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌60個(gè)左右，對(duì)外價(jià)格口徑在8千至九千，預(yù)計(jì)下月中旬開盤。聚焦在售競(jìng)品：智博e區(qū)該項(xiàng)目戶型以91方為主，余貨55套，新貨7、8座約136套將于年底推出市場(chǎng)，約200套貨量將對(duì)本項(xiàng)目形成直面競(jìng)爭(zhēng)。八月啟動(dòng)7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌60個(gè)左右，對(duì)外價(jià)在售剛需面積段：81㎡兩房，價(jià)格區(qū)間14000—15000元/㎡

88㎡小三房，價(jià)格區(qū)間13000—16000元/㎡100㎡大三房，價(jià)格區(qū)間15000—16000元/㎡最新動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推7座、8座單位，戶型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià)14500元/㎡聚焦在售競(jìng)品：佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)該項(xiàng)目作為價(jià)格標(biāo)桿，走貨較慢；住宅余貨約250套，其中80-100方約100套余貨。在售剛需面積段：81㎡兩房，價(jià)格區(qū)間14000—15000元聚焦在售競(jìng)品：沿海馨庭沿海馨庭價(jià)8月起至9月價(jià)格基本持平，均價(jià)在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前為止成交27套，銷售情況一般。剛需產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，未來走貨將持續(xù)通過價(jià)格引導(dǎo)出貨。區(qū)域認(rèn)可度較好，但無絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的賣點(diǎn)支撐，規(guī)模較大，綜合優(yōu)勢(shì)弱，通過性價(jià)比快速出貨，剩余貨量約296套(90-123㎡)聚焦在售競(jìng)品：沿海馨庭沿海馨庭價(jià)8月起至9月價(jià)格基本持平，均聚焦未來競(jìng)品：綠地錦天華府基礎(chǔ)信息：占地約7萬(wàn)㎡，建面約60萬(wàn)㎡產(chǎn)品信息：年底推1-2座87-142㎡產(chǎn)品共184套，其中1-2座24層，兩梯四戶設(shè)計(jì)。節(jié)點(diǎn)信息：9.28開放樣板間9.28領(lǐng)取1-2座預(yù)售證

預(yù)計(jì)國(guó)慶推1-2座，預(yù)計(jì)均價(jià)：142平米四房13000-14000元/㎡；總價(jià)區(qū)間185萬(wàn)-199萬(wàn)1-2座戶型配比面積段套數(shù)配比8646約25%12746約25%14292約50%該項(xiàng)目86㎡三房產(chǎn)品與本項(xiàng)目90方產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)，其貨量46套，預(yù)計(jì)10月推出市場(chǎng)，未來將有少量86方產(chǎn)品推出市場(chǎng)12聚焦未來競(jìng)品：綠地錦天華府基礎(chǔ)信息：占地約7萬(wàn)㎡，建面約60聚焦未來競(jìng)品：星星凱旋國(guó)際貨量推售時(shí)間樓棟產(chǎn)品組合套數(shù)第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#為88㎡2#為北向88㎡+南向77㎡3#北向139㎡+南向90㎡292聚焦未來競(jìng)品：星星凱旋國(guó)際貨量推售樓棟產(chǎn)品組合套數(shù)第一批20首置產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié)禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場(chǎng)特點(diǎn)：禪桂中心與本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)的在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，未來市場(chǎng)新供應(yīng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為季華七路的星星凱旋國(guó)際。在售項(xiàng)目首置產(chǎn)品走貨較為平穩(wěn)，只要在市場(chǎng)價(jià)格下，仍能保持較為快速走貨。啟示：市場(chǎng)剛需首置產(chǎn)品持續(xù)走量，在合理價(jià)格下仍將受市場(chǎng)青睞，本項(xiàng)目90方產(chǎn)品定價(jià)較為樂觀。首置產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié)禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場(chǎng)特點(diǎn)：?jiǎn)⑹荆罕景刚钻?yáng)御花園雅居樂曼克頓山萬(wàn)科廣場(chǎng)萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地錦天華府保利東灣150方以上大面積產(chǎn)品競(jìng)品分析本項(xiàng)目150方以上產(chǎn)品競(jìng)品主要有兆陽(yáng)御花園、萬(wàn)科廣場(chǎng)、綠地廣場(chǎng)、雅居樂、保利東灣及萬(wàn)科金域藍(lán)灣。本案兆陽(yáng)御花園雅居樂曼克頓山萬(wàn)科廣場(chǎng)萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地錦天華府羅馬新都推售貨量：85套（2座,18層/2梯3戶；6座，18層/2梯2戶）160-180㎡，毛坯出售折后均價(jià)：最高價(jià)格約10500元/㎡，最低價(jià)格約8800元/㎡折扣優(yōu)惠：

5萬(wàn)誠(chéng)意金加權(quán)證登記95折，開盤98*99折銷售情況：9.13內(nèi)部認(rèn)購(gòu)22套，9.21開賣當(dāng)日成交20套單位；銷售率過半。備注：

1、項(xiàng)目推售2期大積產(chǎn)品，位于園林中心位置，景觀資源較好；2、此批產(chǎn)品已于5月份開始對(duì)外宣傳，于8月初領(lǐng)取預(yù)售資格，9月底才開售，蓄客4個(gè)月之久，但開賣情況依然不堪理想，主要因?yàn)榇伺鸀榇蠓e毛坯產(chǎn)品，總價(jià)高，而目前項(xiàng)目區(qū)域配套尚欠完善，且受限購(gòu)政策影響，改善型客戶入市較為謹(jǐn)慎。戶型四房建面159-165㎡套數(shù)51套單價(jià)區(qū)間8800-10500總價(jià)區(qū)間140萬(wàn)-173萬(wàn)主要競(jìng)品羅馬新都羅馬新都戶型四房建面159-165㎡套數(shù)51套單價(jià)區(qū)間880推售貨量：

8號(hào)灣15座共114套（2梯3戶/39層）規(guī)模：項(xiàng)目占地約54萬(wàn)平方米，總建筑面積約200萬(wàn)平方米折后均價(jià)：16283元/㎡。折扣優(yōu)惠：凍結(jié)5萬(wàn)95折，開盤累計(jì)9折銷售情況：9.18日下午5點(diǎn)30分開賣，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)約有25臺(tái)客。截止晚上6點(diǎn)10分，消化約3成。目前剩余60來套，主要為190㎡客戶構(gòu)成：禪城和樂從的高級(jí)公務(wù)員、私企業(yè)主。備注:

01單位建面191㎡，北向望江，南望園林，折后最低價(jià)15200元/㎡，最高價(jià)16800元/㎡；02單位建面191㎡，北向望江，南望園林，折后最低價(jià)16500元/㎡，最高價(jià)18100元/㎡；03單位建面152-154㎡，望中心園林，折后最低價(jià)13400元/㎡，最高價(jià)14700元/㎡。戶型四房五房建面152-154㎡190-191㎡套數(shù)38套76套單價(jià)區(qū)間13400-1470015200-18100總價(jià)區(qū)間205萬(wàn)-225萬(wàn)290萬(wàn)-345萬(wàn)主要競(jìng)品保利東灣推售貨量：8號(hào)灣15座共114套（2梯3戶/39層）戶型四戶型四房五房建面155㎡212㎡套數(shù)12458單價(jià)區(qū)間12000-14000（裝修）11000-12000（毛坯）總價(jià)區(qū)間精裝修186萬(wàn)-217萬(wàn)，毛坯總價(jià)約163萬(wàn)-178萬(wàn)233萬(wàn)-254萬(wàn)主要競(jìng)品萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣推售貨量：維景灣3座，30層，毛坯、兩梯兩戶，共58套；維景灣5座、灝景灣7座，各32層，精裝、兩梯三戶，共188套開盤時(shí)間2013年8月10日10:00推售戶型及折后均價(jià)：127㎡：精裝修12500-13500元/㎡155㎡：精裝修12000-13000元/㎡，總價(jià)區(qū)間186萬(wàn)-217萬(wàn)，毛坯總價(jià)約163萬(wàn)-178萬(wàn)212㎡：毛坯11500元/㎡，總價(jià)233-254萬(wàn)開盤累計(jì)銷售約68套，銷售率27%目前剩余155㎡74套備注：預(yù)計(jì)國(guó)慶期間開放新單位維景灣6座面積段117-169㎡兩梯三戶75套，4套復(fù)式，帶裝修。新單位上一批戶型四房五房建面155㎡212㎡套數(shù)12458單價(jià)區(qū)間120北兆陽(yáng)御花園推售貨量：共113套（5座，25層/2梯5戶）折后均價(jià)：整體均價(jià)90㎡左右約12800-12900元/㎡，72㎡11700㎡；開盤時(shí)間：2013年9月15日折扣優(yōu)惠：

權(quán)證登記減5千，3萬(wàn)誠(chéng)意金抵5萬(wàn)，開盤98折，準(zhǔn)時(shí)簽約減1萬(wàn)銷售情況：整體消化率約70%客戶構(gòu)成：以城南客為主備注:4座154㎡單位重新包裝單價(jià)調(diào)整12500-13500元/㎡（共23套，開盤當(dāng)時(shí)賣3套，開盤價(jià)格14000元/㎡）。項(xiàng)目部分單位已交樓，奠定了較好的市場(chǎng)口碑，而且小區(qū)園景優(yōu)美，此批產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)使用及板房展示效果較好。4座ABCD9070901505座ABCD90709090主要競(jìng)品兆陽(yáng)御花園北兆陽(yáng)御花園4座ABCD9070901505座ABCD907戶型四房建面142㎡套數(shù)60套綠地錦天華府預(yù)計(jì)推售貨量：1、2座248套，9月28日樣板房開放，面積涵蓋87、127、142㎡兩至四房，全南向花園景觀。占地：約7萬(wàn)㎡建面：約60萬(wàn)㎡價(jià)格情況：目前報(bào)價(jià)區(qū)間12000-13000元/㎡預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：10月上旬折扣優(yōu)惠：9.18日晚中山公園舉辦中秋晚會(huì)，9.19-9.21日舉行中秋超級(jí)足球嘉年華活動(dòng)1、看房有禮，活動(dòng)期間凡來訪均送精美小禮品一份；2、活動(dòng)期間內(nèi)成交即有機(jī)會(huì)參與綠地中國(guó)行活動(dòng)；3、活動(dòng)期間成交可享受1萬(wàn)抵10萬(wàn)國(guó)慶特惠。具體開盤時(shí)間待定。主要競(jìng)品綠地錦天華府12戶型四房建面142㎡套數(shù)60套綠地錦天華府主要競(jìng)品綠地錦天華戶型四房建面133㎡套數(shù)約100套單價(jià)區(qū)間14500-15500(帶裝修)總價(jià)區(qū)間精裝修193萬(wàn)-206萬(wàn)，毛坯總價(jià)區(qū)間約173-186萬(wàn)主要競(jìng)品佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)在售面積段：81㎡兩房88㎡小三房100㎡大三房133㎡四房在售均價(jià)：133平米四房14500-15500元/㎡帶裝修；總價(jià)區(qū)間193萬(wàn)-206萬(wàn)，毛坯總價(jià)區(qū)間約173-186萬(wàn)占地：約13.5萬(wàn)㎡建面：約75萬(wàn)㎡折扣優(yōu)惠：項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推7座、8座單位，戶型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià)14500元/㎡。戶型四房建面133㎡套數(shù)單價(jià)區(qū)間14500-15500(帶裝東海銀灣推售貨量：8月初推售大面積11-12#177㎡，共68套折后均價(jià)：12800元/㎡，范圍從12000-13500元/㎡總價(jià)區(qū)間204萬(wàn)-230萬(wàn)目前銷售53套，剩余15套備注：9月14日推售84-89平米共128套（33層/2梯4戶），開盤當(dāng)天銷售率過7成，目前僅剩少量余貨?，F(xiàn)正進(jìn)行15#87-120㎡咨詢登記折后均價(jià)：整體均價(jià)12000-14000元/㎡（帶2000元/㎡裝修）10座01、03、04單位均價(jià)集中于12000-13000元/㎡，而02單位東南向望園景，單價(jià)突破14000元/㎡。主要競(jìng)品東海銀灣戶型四房建面177㎡套數(shù)132套單價(jià)區(qū)間12000-13500總價(jià)區(qū)間毛坯總價(jià)區(qū)間約204-230萬(wàn)11-12#15#東海銀灣主要競(jìng)品東海銀灣戶型四房建面177㎡套數(shù)132套單戶型四房建面205㎡套數(shù)52套單價(jià)區(qū)間13000-15000總價(jià)區(qū)間266萬(wàn)-308萬(wàn)主要競(jìng)品雅居樂曼克頓山雅居樂曼克頓山產(chǎn)品概況：1/4/5座01-06單位均為90㎡左右；2/3座01-02單位均為205㎡推售貨量：

推售2、4座90-205平米共242套折后均價(jià)：13500元/㎡，均價(jià)15000元/㎡；銷售情況：

第一次開盤90㎡左右14500元/㎡，205㎡為16000元/㎡，銷售3套；新近產(chǎn)品均下調(diào)1000元/㎡，依然滯銷，實(shí)際成交共8套。備注:由于前期營(yíng)銷投入較大，包括地價(jià)成本，未能做大幅度的調(diào)價(jià)空間?，F(xiàn)購(gòu)房有98折優(yōu)惠。12345戶型四房建面205㎡套數(shù)52套單價(jià)區(qū)間13000-15000推售時(shí)間（或預(yù)計(jì)推售）樓盤名稱推售范圍套數(shù)（套）單價(jià)區(qū)間（折后）

開賣情況單元面積（㎡）戶型總價(jià)區(qū)間（毛坯）

備注2013/9/18保利東灣8號(hào)灣15座513400-1470030%152-1544房205萬(wàn)-225萬(wàn)凍結(jié)5萬(wàn)95折，開盤累計(jì)9折10月上旬綠地錦天華府1、2座60套13000-14000——1444房185萬(wàn)-199萬(wàn)9月28日樣板房開放，面積涵蓋87-142㎡三至四房，全南向花園景觀。十月兆陽(yáng)御花園4座20套12500-13500——1544房192萬(wàn)-208萬(wàn)

十月上旬萬(wàn)科金域藍(lán)灣維景灣5、6、7座74套

12000-14000（裝修）30%1554房163萬(wàn)-178萬(wàn)預(yù)計(jì)國(guó)慶期間開放新單位維景灣6座面積段117-169㎡兩梯三戶75套，4套復(fù)式，帶裝修。持銷佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)7、8座約100套14500-15500（裝修）——1334房173萬(wàn)-186萬(wàn)

持銷東海銀灣11、12座8312000-1350030%1774房204萬(wàn)-230萬(wàn)銷售情況不佳，開盤20-30%銷售率，滯銷2013/9/21羅馬新都2、6座518800-1050024%159-1654房140萬(wàn)-173萬(wàn)5萬(wàn)誠(chéng)意金加權(quán)證登記95折，開盤98*99折；9.13內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2、6座4-13層單位持銷雅居樂曼克頓山2、4座5213000-150006%2054房266萬(wàn)-308萬(wàn)部分單位一口價(jià)十月匯銀新港灣2期10、13座約60套————1604房——11.9攜手江蘇衛(wèi)視《非誠(chéng)勿擾》將在佛山舉行一場(chǎng)全城單身男女的愛情盛宴。預(yù)計(jì)十一期間推新單位。

十月上旬龍光水悅龍灣25、26座約192套8600——134-1654房115萬(wàn)-150萬(wàn)1萬(wàn)抵3萬(wàn)，登記前60名可直接鎖定房號(hào)大面積競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較強(qiáng)項(xiàng)目貨量約697套

集中在毛坯11000-14000

集中在30%左右集中在144-170平米4房集中在163萬(wàn)-230萬(wàn)之間

大面積競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存量+新貨盤點(diǎn)推售時(shí)間（或預(yù)計(jì)推售）樓盤名稱推售范圍套數(shù)（套）單價(jià)市場(chǎng)小結(jié)未來禪桂中心大面積產(chǎn)品貨量較大，存量加上新增貨量目前統(tǒng)計(jì)接近700套。存在價(jià)格干擾的約300套。開盤銷售率較低，一般在30%左右，且持續(xù)走貨較慢與本項(xiàng)目直接有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的城區(qū)項(xiàng)目大面積產(chǎn)品供應(yīng)量主流單價(jià)集中在11000-14000元/㎡，總價(jià)區(qū)間集中在163萬(wàn)-230萬(wàn)之間。剛需戶型推貨量持續(xù)很大，剛需盤供應(yīng)量約1300套，競(jìng)爭(zhēng)依然很激烈。啟示：禪桂中心區(qū)中大面積產(chǎn)品貨量供應(yīng)較大，且消化速度緩慢。本項(xiàng)目改善型產(chǎn)品宜采取靜態(tài)定價(jià)法，關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格動(dòng)態(tài)及銷售反應(yīng)，在蓄客階段提前進(jìn)行客戶價(jià)格預(yù)期管理，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)市場(chǎng)小結(jié)未來禪桂中心大面積產(chǎn)品貨量較大，存量加上新增貨量目前第三部分目標(biāo)客戶分析第三部分目標(biāo)客戶分析成交客戶中張槎、石灣區(qū)域客戶占總數(shù)50%，說明已售單位成交客戶還是以跟我們項(xiàng)目有地緣關(guān)系的客戶為主，特別是周邊區(qū)域原住民占比較多，其中張槎客戶特別是之前做針織生意的客戶、公務(wù)員資金實(shí)力雄厚，價(jià)格抗性小，是價(jià)格領(lǐng)跑者。禪城其他區(qū)域客戶（含城南）總體占29%左右，并呈上升趨勢(shì)，這部分客戶主要受城區(qū)價(jià)格擠壓來此選房，對(duì)價(jià)格、以及地段的抗性大。同時(shí)南莊及桂城客戶分別占5%及4%。前兩批成交客戶居住區(qū)域居住區(qū)域累計(jì)數(shù)量百分比禪城其他區(qū)6221.5%石灣56.519.6%張槎85.529.7%瀾石10.3%南莊175.9%獅山00.0%城南196.6%桂城113.8%平洲00.0%羅村10.3%樂從00.0%陳村00.0%三水10.3%高明00.0%廣州20.7%港澳10.3%其他3110.8%不詳00.0%成交客戶中張槎、石灣區(qū)域客戶占總數(shù)50%，說明已售單位成交客前兩批成交客戶職業(yè)分布工作行業(yè)數(shù)量百分比私有企業(yè)41.514.4%個(gè)體戶4716.3%技術(shù)人員93.1%公司職員86.530.0%媒體工作者00.0%IT人士103.5%中層管理134.5%公務(wù)員289.7%外資企業(yè)31.0%醫(yī)生20.7%教師31.0%律師00.0%退休10.3%其他4114.2%不詳31.0%合計(jì)288100.0%成交客戶以公司職員為主，占30%，個(gè)體戶及私有企業(yè)分別占16%和14%，公務(wù)員占10%。其中經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的為個(gè)體戶及公務(wù)員，公司職員及私有企業(yè)中主要客戶群的價(jià)格接受能力偏低。成交客戶當(dāng)中層管理者比例占5%。前兩批成交客戶職業(yè)分布工作行業(yè)數(shù)量百分比私有企業(yè)41.514一批成交客戶和二批成交客戶主要都是張槎、石灣以及禪城區(qū)域?yàn)橹?。跟?xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎、石灣客戶雖然從成交比例來說有所下降，從一批的60%到二批的31%，但可以看出依然是項(xiàng)目的主力軍；另外禪城區(qū)域客戶增長(zhǎng)比例較大，猛增14%。說明海灣城項(xiàng)目的影響力正逐步向佛山市場(chǎng)波及首批及二批成交客戶的演變來源區(qū)域一批成交客戶和二批成交客戶主要都是張槎、石灣以及禪城區(qū)域?yàn)橹鞲鶕?jù)調(diào)查顯示，154㎡的潛在客戶主要還是以與項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎客戶以及禪城區(qū)域客戶為主；分別占38%、39%?？蛻裟挲g段主要分布在50歲以下有多年的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的中青年為主。154㎡潛在客戶來源區(qū)域以及年齡分布根據(jù)調(diào)查顯示，154㎡的潛在客戶主要還是以與項(xiàng)目有地緣關(guān)系的154㎡客戶訪談1張槎紡織廠老板典型案例——鄭先生（48歲左右，有私家車、跟老婆一起來，穿著較樸素)從事行業(yè)：張槎紡織廠老板家庭結(jié)構(gòu)：1老人+2青年+1兒子+1女兒置業(yè)動(dòng)機(jī)：給兒子買房需求戶型：150方4房以上需求產(chǎn)品：現(xiàn)代簡(jiǎn)約對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)知：經(jīng)常會(huì)走季華二路，老婆那里有銷售代表發(fā)過短信。認(rèn)為片區(qū)居住環(huán)境好，安靜不雜亂。社區(qū)較為高檔，曾對(duì)比過羅馬新都。對(duì)智慧新城認(rèn)知：聽說過，具體不了解。關(guān)注因素：戶型價(jià)格接受水平：11000左右（你們第二批都賣到差不多10000了）宅基房換房客戶——意向150㎡左右大戶型注重生活環(huán)境與生活品質(zhì)，離自己村近為上選客戶語(yǔ)錄：▲我家里已經(jīng)有兩套宅基房。已經(jīng)買了一套給女兒結(jié)婚，現(xiàn)在給兒子買一套，不想離得太遠(yuǎn)?！抑饕€是看中這里離得比較近，我有去看過羅馬新都，覺得那里還可以，就是比較遠(yuǎn)。我就是想近一點(diǎn)的，你們這里的戶型也不錯(cuò)?！淮涡愿锻暧袥]有什么優(yōu)惠？154㎡客戶訪談1張槎紡織廠老板典型案例——鄭先生（48歲左154㎡客戶訪談2項(xiàng)目旁邊?？诖逶∶竦湫桶咐阂蹋?0-63歲左右)目前住房：?？诖遄越ǚ繌氖滦袠I(yè)：退休老人家庭結(jié)構(gòu)：2老人+2青年+1小孩家庭收入：?？诖宸旨t+小孩工資置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資或買給子女需求戶型：140～160方4房，4個(gè)房以上才夠住需求產(chǎn)品：顏色鮮艷耐看的對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)知：清楚位置，那塊地屬于海口村的，本來是農(nóng)田來的，那塊是好地來的，以前我還在那里插過秧呢。對(duì)智慧新城的了解：聽過，不是很清楚，不過相信那邊以后發(fā)展會(huì)很好，因?yàn)橹苓叾紱]地了。置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資需求價(jià)格接受水平：11000～12000?？诖甯纳菩蛽Q房客——140～160㎡意向舒適三房注重居住價(jià)值與發(fā)展前景，考慮換房或投資客戶語(yǔ)錄：▲客戶語(yǔ)錄：那塊地就是我們村的，政府征了后還分紅給我們村民了。所以有了這些錢的村民很多都會(huì)再買的，肯定會(huì)考慮買回自己村附近的。154㎡客戶訪談2項(xiàng)目旁邊?？诖逶∶竦湫桶咐阂蹋?0154㎡客戶訪談3禪城區(qū)域換房客戶典型案例——梁姨（60-63歲左右)目前住房：電視塔附近（樓梯樓）從事行業(yè)：退休老人家庭結(jié)構(gòu)：2老人+兒子（兒子在萬(wàn)科設(shè)計(jì)部上班）家庭收入：退休金加兒子工資（積蓄估計(jì)有100萬(wàn)以上）置業(yè)動(dòng)機(jī)：買給兒子需求戶型：140～160方4房，4個(gè)房以上才夠住穿著打扮：梁阿姨十分樸對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)知：覺得項(xiàng)目以后的規(guī)劃很好，價(jià)格接受水平：11000～12000對(duì)比樓盤：兆陽(yáng)御花園改善型換房客——140～160㎡意向舒適三房注重居住價(jià)值與發(fā)展前景，考慮換房客戶語(yǔ)錄：▲客戶語(yǔ)錄：（兒子）：不用看板房，我看戶型圖就知道你們的戶型了，覺得挺好的才過來看看。154㎡客戶訪談3禪城區(qū)域換房客戶典型案例——梁姨（60-6客戶小結(jié)剛需客情況1、與本項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域依然是客戶的主要來源地。2、禪城區(qū)域客戶明顯增多，客戶對(duì)比樓盤增多，競(jìng)爭(zhēng)依然很激烈，部分客戶主要受城區(qū)價(jià)格擠壓來此選房，對(duì)價(jià)格、以及地段的抗性大。154㎡客戶情況1、與本項(xiàng)目有地緣關(guān)系的張槎石灣區(qū)域依然是客戶的主要來源地。2、兩代、三代同堂，提升改善居住品質(zhì)，有明確的置業(yè)目的。結(jié)論：客戶對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域無過多抗性，不斷加強(qiáng)客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感，以更好拔高客戶心理預(yù)期?？蛻粜〗Y(jié)剛需客情況第四部分價(jià)格策略與核心均價(jià)推導(dǎo)第四部分價(jià)格策略三批價(jià)格策略建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系：不同產(chǎn)品，差異定價(jià)。剛需戶型價(jià)格企穩(wěn)上揚(yáng)，并保證走量，快速回現(xiàn)；樓王單位追求高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)均勻出貨。其中三批單位剛需戶型參考市場(chǎng)、適當(dāng)高于二批產(chǎn)品策略說明——整體價(jià)格企穩(wěn)上升，持續(xù)高銷售率；整體開盤75%的銷售率!即6、8座131套開盤銷售98套！策略目標(biāo)——1、8座追求高溢價(jià)，追求開盤銷售率為輔60%（42套），分解而來即是89平米小三房90%開盤銷售19套，154平米開盤銷售24套（合計(jì)四房有44套），保證至少大戶型55%的銷售率2、

6座與8座配合，價(jià)格合理拉差，追求開盤90%銷售率！快速回現(xiàn)！三批價(jià)格策略建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系：不同產(chǎn)品，差異定價(jià)。定價(jià)策略不同產(chǎn)品，差異定價(jià)，剛需走量，樓王高溢價(jià)，熱銷延續(xù)小垂直差原則——層差20（舉例：高一層比低一層單價(jià)貴20元每平米）縮小豎向之間的單價(jià)差別，縮小總價(jià)價(jià)格區(qū)間，保證各樓層均勻出貨，快速走量。最大水平差——約30001、根據(jù)北向和南向產(chǎn)品的差異，制定不同的價(jià)格策略（南北800左右拉差）。2、三批單位有三種面積段且差異較大，約90㎡小三房69套，約107㎡大三房16套，約154平米四房44套，兩套復(fù)式。建議三批產(chǎn)品拉大到約3000元的水平差，做到不同產(chǎn)品，差異定價(jià)，剛需走量，樓王標(biāo)桿。頂樓復(fù)式單獨(dú)定價(jià)，由于產(chǎn)品稀缺性，建議約400萬(wàn)一套定價(jià)策略不同產(chǎn)品，差異定價(jià)，剛需走量，樓王高溢價(jià)，熱銷延續(xù)小樓王核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目選擇四同法：同區(qū)域、同客戶、同產(chǎn)品、同時(shí)期；銷售現(xiàn)場(chǎng)反饋過，上門客戶明確對(duì)比的項(xiàng)目；兆陽(yáng)御花園保利東灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣東海銀灣綠地錦天華府萬(wàn)科廣場(chǎng)雅居樂曼克頓山羅馬新都對(duì)比項(xiàng)目對(duì)比權(quán)重（選取說明：兆陽(yáng)御花園、保利東灣、萬(wàn)科金域藍(lán)灣是禪城客戶選擇大戶型較多同時(shí)也是銷售代表反應(yīng)客戶對(duì)比最多的項(xiàng)目，東海銀灣、萬(wàn)科廣場(chǎng)、綠地錦天華府都是季華路上較為高端項(xiàng)目，雅居樂曼克頓山和羅馬新都大戶型都有部分客戶提及，對(duì)項(xiàng)目有一定干擾。20%20%20%10%10%10%5%5%樓王核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目選擇四同法：同區(qū)域、同客核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法樓王核心市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)

=11934元/M2，取12300元/M2，樓王可銷售面積約6790.7㎡，樓王總銷售金額預(yù)估約0.84億元。樓王核心均價(jià)范圍12300元/M2比價(jià)指標(biāo)兆陽(yáng)御花園保利東灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣東海銀灣綠地錦天華府萬(wàn)科廣場(chǎng)雅居樂曼克頓山羅馬新都本項(xiàng)目

毛坯均價(jià)130001430011500128001350015000140009500——

精裝修價(jià)格————1500————1500——————地理位置區(qū)位地段141210121315141010交通條件910910999910周邊配套141110121315121110未來發(fā)展1015910131210810樓盤素質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)1010101010910910項(xiàng)目規(guī)模10119910109810戶型結(jié)構(gòu)991099810810附加開發(fā)商品牌121515121315131110

綜合得分889382849093877480

打分系數(shù)0.910.860.980.950.890.860.921.081

比準(zhǔn)價(jià)格1181812301112201219012000129031287410270

參照權(quán)重20%20%20%10%10%10%5%5%1

權(quán)重價(jià)格23642460224412191200129064451411934核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法樓王核心市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)=11934元?jiǎng)傂钁粜秃诵木鶅r(jià)生成：市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目選擇四同法：同區(qū)域、同客戶、同產(chǎn)品、同時(shí)期；銷售現(xiàn)場(chǎng)反饋過，上門客戶明確對(duì)比的項(xiàng)目；智博E區(qū)盛南新都萬(wàn)科廣場(chǎng)東海銀灣沿海馨庭兆陽(yáng)御花園匯銀w

新港灣萬(wàn)科水晶城對(duì)比項(xiàng)目對(duì)比權(quán)重（選取說明：智博E區(qū)、盛南新都為離項(xiàng)目最近客戶提及最多的剛需戶型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；萬(wàn)科廣場(chǎng)和東海銀灣是季華路上典型高檔剛需項(xiàng)目，兆陽(yáng)御花園和沿海馨庭是城南典型項(xiàng)目；匯銀新港灣和萬(wàn)科水晶城是與本項(xiàng)目存在部分干擾的鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目）30%20%10%10%10%10%5%5%剛需戶型核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法對(duì)比項(xiàng)目選擇四同法：同區(qū)域、核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法剛需核心市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)

=10206元/M2，本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)剛需90㎡可采取樂觀增幅定價(jià)，拔高6%-8%，實(shí)現(xiàn)10600元/M2，剛需可銷售面積約7858㎡，剛需總銷售金額預(yù)估約0.83億元。剛需核心均價(jià)范圍11000元/M2比價(jià)指標(biāo)智博E區(qū)盛南新都兆陽(yáng)御花園萬(wàn)科廣場(chǎng)東海銀灣沿海馨庭匯銀w新港灣萬(wàn)科水晶城本項(xiàng)目毛坯均價(jià)88009800126001440012000995581009500——精裝修價(jià)格——————15001500————1500——地理位置區(qū)位地段1012141512138910交通條件109991099910周邊配套11101415121391010未來發(fā)展99101210108910樓盤素質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)910109109101010項(xiàng)目規(guī)模8910109891010戶型結(jié)構(gòu)89981099910附加開發(fā)商品牌101012151212121510綜合得分757888938583748180打分系數(shù)1.071.030.910.860.940.961.080.991比準(zhǔn)價(jià)格938710051114551238711294959587579383參照權(quán)重30%20%10%10%10%10%5%5%1權(quán)重價(jià)格2816201011451239112996043846910206核心均價(jià)生成：市場(chǎng)比較法剛需核心市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)=10206元價(jià)格策略小結(jié)建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系：建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系:不同產(chǎn)品，差異定價(jià)。剛需戶型價(jià)平走量，快速回籠；樓王高溢價(jià)，均勻走貨；三批單位參考市場(chǎng)、剛需戶型適當(dāng)高于二批產(chǎn)品剛需戶型市場(chǎng)對(duì)比后靜態(tài)核心均價(jià)范圍10000-10200元/㎡，充分考慮二批成交客戶的價(jià)格抗性（占較大比重的禪城客戶及中青年剛需群體），為達(dá)成三批開盤剛需戶型90%以上銷售率，三批單位剛需戶型均價(jià)建議10600元/㎡樓王市場(chǎng)對(duì)比后靜態(tài)核心均價(jià)范圍11800-12200元/㎡，為達(dá)成三批單位8座開盤60%以上銷售率，三批單位樓王戶型154㎡均價(jià)建議13000元/㎡預(yù)估整體實(shí)收總價(jià)約1.73億，三批整體實(shí)收總價(jià)約為11800元/M2

價(jià)格策略小結(jié)建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)格體系：建立自己項(xiàng)目的大盤價(jià)第四部分梯腿價(jià)格排布建議第四部分梯腿價(jià)格排布建議說明：首批購(gòu)房者對(duì)朝向非常注重，權(quán)重設(shè)置比例調(diào)到最高，為40%；產(chǎn)品景觀客戶重點(diǎn)關(guān)注，權(quán)重設(shè)置為20%；采光通風(fēng)、戶型平面客戶、噪音和視野也是客戶較為關(guān)注的點(diǎn)，權(quán)重設(shè)置分別為10%；價(jià)格表的制作：水平調(diào)差

打分因素

組合權(quán)重朝向40%景觀20%采光通風(fēng)10%

戶型平面10%噪音10%視野10%合計(jì)100%說明：價(jià)格表的制作：水平調(diào)差打分因素組合權(quán)重朝向縱向調(diào)差原則：均衡出貨、小層差策略垂直差設(shè)置原則：在客戶的主力需求產(chǎn)品區(qū)間內(nèi)，由于高層每層之間的產(chǎn)品景觀各方面差異不大，為了平衡銷售，縮短客戶成交時(shí)間，最大化保證客戶成交，價(jià)格表采用小層差的策略。6#產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差,高一層單價(jià)貴20元頂層，特殊調(diào)差,單價(jià)-200元每平米

8#產(chǎn)品戶型景觀面差異性小，二層到次頂層采用小層差,高一層單價(jià)貴20元頂層復(fù)式，單獨(dú)定價(jià)

19樓以上四房無遮擋看江，建議層差跳到100元每平米縱向調(diào)差原則：均衡出貨、小層差策略垂直差設(shè)置原則：在客戶的主0282150018001200312631266、8座打分平面差0282150018001200312631266、8座打分97001000011200115001100013000130006、8座實(shí)收梯腿價(jià)分布6座實(shí)收約106007座實(shí)收約123009700100001120011500110001300011、首批單位3-5座整體實(shí)收單價(jià)9279，最低為3座04單位兩房8437，90方最低8776，最高9917，其中107平米10200整體最高。2、二批單位2、7座整體實(shí)收9700，最低為7座01單位兩房8792，90方最低8924，最高10349；3、根據(jù)三批單位剛需戶型單價(jià)10600元/㎡的建議（單價(jià)上漲約900元每平米），三批單位北向小三房、南向小三房及大三房都能控制在比較合理的漲幅，樓王戶型均價(jià)建議13000元/㎡梯腿價(jià)格排布建議

兩房北向小三房南向小三房大三房樓王合計(jì)最低價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最高價(jià)最低價(jià)最高價(jià)首批單位單價(jià)84378602877694859000991710200——9279套總價(jià)61萬(wàn)62萬(wàn)80萬(wàn)85萬(wàn)82萬(wàn)90萬(wàn)109萬(wàn)——二批單位單價(jià)879289249569966710349——9700套總價(jià)64萬(wàn)81萬(wàn)86萬(wàn)88萬(wàn)94萬(wàn)——三批單位單價(jià)——97001000011200115001300011450套總價(jià)92萬(wàn)95萬(wàn)101萬(wàn)123萬(wàn)200萬(wàn)1、首批單位3-5座整體實(shí)收單價(jià)9279，最低為3座04單位8602877694219917891694859589102008437886490009330實(shí)收梯腿價(jià)分布3座實(shí)收89334座實(shí)收9577不含107實(shí)收93315座實(shí)收92477座實(shí)收約96002座實(shí)收約98008924879210146997391689569966710349102001050011200115001100013000130006座實(shí)收約110008座實(shí)收約12300860287769421991789169485958910預(yù)祝項(xiàng)目樓王大賣！預(yù)祝項(xiàng)目樓王大賣！華粵·海灣城三批單位

價(jià)格策略溝通報(bào)告謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn)匯誠(chéng)鴻圖華粵海灣城項(xiàng)目組2013.09.25華粵·海灣城三批單位

價(jià)格策略溝通報(bào)告謹(jǐn)呈：華粵房產(chǎn)匯誠(chéng)鴻圖第一部分項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通第一部分項(xiàng)目本體及目標(biāo)溝通基本情況：本項(xiàng)目7月28日第一批產(chǎn)品萬(wàn)人哄搶開盤即熱銷九成；第二批9月14日開盤121套熱銷八成以上，兩撥開盤在社會(huì)上已形成良好口碑，中高端樓盤形象逐步形成，在社會(huì)上具有較高美譽(yù)度、高性價(jià)比。樓盤規(guī)模大，地段較優(yōu)，具有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)，周邊客戶購(gòu)買力強(qiáng)，以高端住宅形象示人。棟列開售時(shí)間戶型推售套數(shù)可售套數(shù)均價(jià)銷售率3/4/5座2013.7.282房72㎡、3房帶套房90㎡、3房帶套房107㎡186套0套9279元/㎡100%2/7座2013.9.142房72㎡、3房帶套房90㎡121套14套9700元/㎡88%項(xiàng)目成交節(jié)奏較快，一部分成交客戶與項(xiàng)目地緣關(guān)系，更多地吸引禪城客戶的購(gòu)買項(xiàng)目市場(chǎng)定位：成功建立剛需豪宅形象//已超過300位業(yè)主資源基本情況：棟列開售時(shí)間戶型推售套數(shù)可售套數(shù)均價(jià)銷售率3/4/項(xiàng)目市場(chǎng)口碑：高美譽(yù)度、高性價(jià)比項(xiàng)目市場(chǎng)口碑：高美譽(yù)度、高性價(jià)比面積套數(shù)

總面積

套數(shù)比

面積比

兩梯三89方23207018%14%北向約90方30271023%18%南向約91方16145712%10%南向約107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%頂層復(fù)式25422%4%總100%三批推售6、8座131套（分為三個(gè)面積段：約90㎡小三房69套，約107㎡大三房16套，約154平米四房44套，兩套復(fù)式。）位于小區(qū)最中間的豎軸位置，最大化擁有泳池景觀是北區(qū)素質(zhì)較高的兩棟產(chǎn)品，8棟為獨(dú)棟樓王！產(chǎn)品分析面積套數(shù)總面積套數(shù)比面積比兩梯三89方232070101戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對(duì)流；景觀資源優(yōu)秀，南望中心泳池；兩個(gè)臥室朝南，房間面寬大采光通風(fēng)好；北向單位贈(zèng)送面積更多，同時(shí)朝向比04更佳；吹東南風(fēng)！不對(duì)會(huì)所鐘樓！6座4戶型比4座04戶型位置更好，采光通風(fēng)較好，6座04也可以擁有中心大泳池資源，不對(duì)會(huì)所鐘樓！并且遠(yuǎn)離華寶路主干道，噪音更少03戶型正南朝向，6座03戶型會(huì)因?yàn)?座影響基本上不會(huì)西曬，同時(shí)，最大化擁有泳池景觀的戶型，正南向一線泳池景觀；通風(fēng)對(duì)流，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)好；02戶型107平米，東南向最佳朝向資源，兩個(gè)臥室朝南，面寬大采光通風(fēng)佳；6座—王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整個(gè)小區(qū)最中間軸線位置，王者居中！2、景觀優(yōu)勢(shì)明顯，南望無敵中心大泳池，是所有樓棟里面南向望泳池最佳的樓棟，泳池是這批單位最大的賣點(diǎn)，整個(gè)南區(qū)及北區(qū)最后一棟看泳池的剛需樓棟；3、最優(yōu)勢(shì)的戶型搭配組合90+107平米，剛需機(jī)里面的戰(zhàn)斗機(jī)，擁有107平米分布的樓棟都是小區(qū)除了樓王之外最好的樓棟，毋庸置疑！01戶型屬于單邊位，三面采光通風(fēng)；視野開闊，客廳南北通透對(duì)流01戶型：1、154㎡做5房，絕無僅有；2、三個(gè)房間朝南絕無僅有；3、東南向樓王看泳池絕無僅有！4、客廳餐廳開門南北對(duì)流，全通風(fēng)全采光！5、私享入戶花園，引景入戶享自然！6、房間飄窗贈(zèng)送面積大，衛(wèi)生間大氣！7、北看泳池南看江！、02戶型:1、樓王中的樓皇，位置最佳，正立在小區(qū)縱向生態(tài)軸上！2、南向視野開闊，10樓以上看江最佳；3、客廳餐廳開門南北對(duì)流，全通風(fēng)全采光！比01更對(duì)流！4、私享入戶花園，引景入戶享自然！入戶花園比01的大??；5、3.6平米儲(chǔ)物間方正實(shí)用，還帶窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三個(gè)房間朝南絕無僅有！03戶型：1、小區(qū)唯一一套建面小于90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型，契稅少；2、唯一一套兩梯三戶的90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；3、唯一一套私享親水園景90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；4、門口有入戶花園可以使用，唯一一套帶入戶花園的90方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型；5、三面采光通風(fēng)，主臥視野開闊，采光好；6、生活陽(yáng)臺(tái)朝西，殺毒干燥衛(wèi)生！8座樓王—樓皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龍——4座含107方的剛需樓王，右白虎——9座次樓王，旺財(cái)！2、最佳的資源——北望泳池，南望園林，南北通透！3、獨(dú)棟，樓王！4、兩梯三戶，私密性佳，剪刀梯設(shè)計(jì)，更安全和便捷，公攤卻有所減少！01戶型：1、154㎡做5房，絕無僅有；2、三個(gè)房間朝南絕無目標(biāo)！8座追求高溢價(jià)為主，追求開盤銷售率為輔60%6座與8座配合，價(jià)格高低相錯(cuò)，追求開盤90%銷售率！快速回籠！三批單位整體開盤75%的銷售率!即6、8座131套開盤銷售98套！目標(biāo)！8座追求高溢價(jià)為主，追求開盤銷售率為輔60%第二部分市場(chǎng)背景及競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分市場(chǎng)背景及競(jìng)爭(zhēng)分析整體市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)激增，多數(shù)項(xiàng)目平價(jià)走量，上周成交均價(jià)為8884元/平米；自八月中佛山整體市場(chǎng)呈量平價(jià)跌態(tài)勢(shì)。整體市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)激增，多數(shù)項(xiàng)目平價(jià)走量，上周成交均價(jià)為810-11月禪桂新貨集中供應(yīng)，禪桂初步預(yù)計(jì)有13個(gè)較大項(xiàng)目推貨，超過2000套，剛需產(chǎn)品及150左右面積段貨量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)10月禪桂中心區(qū)新貨供應(yīng)產(chǎn)品類型樓盤名稱推售套數(shù)預(yù)計(jì)均價(jià)單元面積備注范圍（套）（㎡）首置智博E區(qū)7座688000-900078-912萬(wàn)誠(chéng)意金98折；目前攜手新浪樂居E信通，購(gòu)房可享“1萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠”匯銀W新港灣2期10、13座約144--90-16011.9攜手江蘇衛(wèi)視《非誠(chéng)勿擾》將在佛山舉行一場(chǎng)全城單身男女的愛情盛宴。預(yù)計(jì)十一期間推新單位。美譽(yù)紫薇花園1座約84770089、1183房減3萬(wàn)、4房減4萬(wàn)沿海馨庭1座296--90、1232萬(wàn)誠(chéng)意金抵5萬(wàn)中海錦城2期12811000-13000元/㎡70-1255萬(wàn)誠(chéng)意金98折，8月31開放板房創(chuàng)鴻燈湖左岸5棟2座31011000-13000元/㎡65-904.30開放65-90㎡板房6.1前凍結(jié)2萬(wàn)95折6.2后預(yù)存5千95折8.1后預(yù)存五千97折6棟2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15開放樣板房，誠(chéng)意金1萬(wàn)抵5萬(wàn)綠地錦天華府1、2座184

13000-1400086-144前期權(quán)證登記99折，目前1萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠登記，預(yù)計(jì)9月底開放板房富豐新城9座約16013000（帶裝修）88-145權(quán)證登記99折佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)4-8座約10015000（帶2500元/㎡裝修）84-1432萬(wàn)誠(chéng)意金98折首改二改龍光水悅龍灣25、26座1928600134-1651萬(wàn)抵3萬(wàn)，登記前60名可直接鎖定房號(hào)瑞安嶺南天地3期御苑3、4座13219000（帶精裝）140-178㎡9.7開板房住宅合計(jì)2274套------10-11月禪桂新貨集中供應(yīng)，禪桂初步預(yù)計(jì)有13個(gè)較大項(xiàng)目推智博E區(qū)本案匯銀W新港灣盛南新都紫薇花園沿海馨庭長(zhǎng)信銀灣萬(wàn)科廣場(chǎng)星星凱旋國(guó)際80-120方首置產(chǎn)品競(jìng)品分析本項(xiàng)目首置產(chǎn)品在售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有智博E區(qū)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、盛南新都、長(zhǎng)信銀灣及沿海馨庭，未來星星凱旋國(guó)際及綠地中心也將有部分首置產(chǎn)品入市。綠地中心智博E區(qū)本案匯銀W新港灣盛南新都紫薇花園沿海馨庭長(zhǎng)信銀灣萬(wàn)科南區(qū)最后一棟全新樣板間已于8月3日開放，8月24日加推7座90-130㎡新品，搶先金九銀十前旺季開盤，均價(jià)9900元/㎡，開盤至今共成交84套。聚焦在售競(jìng)品：盛南新都該項(xiàng)目走貨平均，開盤完成84套走貨量；未來將無新貨推出，余貨除去3#雙證單位及小戶型，未來與本項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)約45套，剩余首置產(chǎn)品較少。南區(qū)最后一棟全新樣板間已于8月3日開放，8月24日加推7座9八月啟動(dòng)7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌60個(gè)左右，對(duì)外價(jià)格口徑在8千至九千，預(yù)計(jì)下月中旬開盤。聚焦在售競(jìng)品：智博e區(qū)該項(xiàng)目戶型以91方為主，余貨55套，新貨7、8座約136套將于年底推出市場(chǎng)，約200套貨量將對(duì)本項(xiàng)目形成直面競(jìng)爭(zhēng)。八月啟動(dòng)7座認(rèn)籌，總體認(rèn)籌不理想，目前認(rèn)籌60個(gè)左右，對(duì)外價(jià)在售剛需面積段：81㎡兩房，價(jià)格區(qū)間14000—15000元/㎡

88㎡小三房，價(jià)格區(qū)間13000—16000元/㎡100㎡大三房，價(jià)格區(qū)間15000—16000元/㎡最新動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推7座、8座單位，戶型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià)14500元/㎡聚焦在售競(jìng)品：佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)該項(xiàng)目作為價(jià)格標(biāo)桿，走貨較慢；住宅余貨約250套，其中80-100方約100套余貨。在售剛需面積段：81㎡兩房，價(jià)格區(qū)間14000—15000元聚焦在售競(jìng)品：沿海馨庭沿海馨庭價(jià)8月起至9月價(jià)格基本持平，均價(jià)在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前為止成交27套，銷售情況一般。剛需產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，未來走貨將持續(xù)通過價(jià)格引導(dǎo)出貨。區(qū)域認(rèn)可度較好，但無絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的賣點(diǎn)支撐，規(guī)模較大，綜合優(yōu)勢(shì)弱，通過性價(jià)比快速出貨，剩余貨量約296套(90-123㎡)聚焦在售競(jìng)品：沿海馨庭沿海馨庭價(jià)8月起至9月價(jià)格基本持平，均聚焦未來競(jìng)品：綠地錦天華府基礎(chǔ)信息：占地約7萬(wàn)㎡，建面約60萬(wàn)㎡產(chǎn)品信息：年底推1-2座87-142㎡產(chǎn)品共184套，其中1-2座24層，兩梯四戶設(shè)計(jì)。節(jié)點(diǎn)信息：9.28開放樣板間9.28領(lǐng)取1-2座預(yù)售證

預(yù)計(jì)國(guó)慶推1-2座，預(yù)計(jì)均價(jià)：142平米四房13000-14000元/㎡；總價(jià)區(qū)間185萬(wàn)-199萬(wàn)1-2座戶型配比面積段套數(shù)配比8646約25%12746約25%14292約50%該項(xiàng)目86㎡三房產(chǎn)品與本項(xiàng)目90方產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)，其貨量46套，預(yù)計(jì)10月推出市場(chǎng)，未來將有少量86方產(chǎn)品推出市場(chǎng)12聚焦未來競(jìng)品：綠地錦天華府基礎(chǔ)信息：占地約7萬(wàn)㎡，建面約60聚焦未來競(jìng)品：星星凱旋國(guó)際貨量推售時(shí)間樓棟產(chǎn)品組合套數(shù)第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#為88㎡2#為北向88㎡+南向77㎡3#北向139㎡+南向90㎡292聚焦未來競(jìng)品：星星凱旋國(guó)際貨量推售樓棟產(chǎn)品組合套數(shù)第一批20首置產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié)禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場(chǎng)特點(diǎn)：禪桂中心與本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)的在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，未來市場(chǎng)新供應(yīng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為季華七路的星星凱旋國(guó)際。在售項(xiàng)目首置產(chǎn)品走貨較為平穩(wěn)，只要在市場(chǎng)價(jià)格下，仍能保持較為快速走貨。啟示：市場(chǎng)剛需首置產(chǎn)品持續(xù)走量，在合理價(jià)格下仍將受市場(chǎng)青睞，本項(xiàng)目90方產(chǎn)品定價(jià)較為樂觀。首置產(chǎn)品市場(chǎng)小結(jié)禪桂中心區(qū)首置產(chǎn)品市場(chǎng)特點(diǎn)：?jiǎn)⑹荆罕景刚钻?yáng)御花園雅居樂曼克頓山萬(wàn)科廣場(chǎng)萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地錦天華府保利東灣150方以上大面積產(chǎn)品競(jìng)品分析本項(xiàng)目150方以上產(chǎn)品競(jìng)品主要有兆陽(yáng)御花園、萬(wàn)科廣場(chǎng)、綠地廣場(chǎng)、雅居樂、保利東灣及萬(wàn)科金域藍(lán)灣。本案兆陽(yáng)御花園雅居樂曼克頓山萬(wàn)科廣場(chǎng)萬(wàn)科金域藍(lán)灣綠地錦天華府羅馬新都推售貨量：85套（2座,18層/2梯3戶；6座，18層/2梯2戶）160-180㎡，毛坯出售折后均價(jià)：最高價(jià)格約10500元/㎡，最低價(jià)格約8800元/㎡折扣優(yōu)惠：

5萬(wàn)誠(chéng)意金加權(quán)證登記95折，開盤98*99折銷售情況：9.13內(nèi)部認(rèn)購(gòu)22套，9.21開賣當(dāng)日成交20套單位；銷售率過半。備注：

1、項(xiàng)目推售2期大積產(chǎn)品，位于園林中心位置，景觀資源較好；2、此批產(chǎn)品已于5月份開始對(duì)外宣傳，于8月初領(lǐng)取預(yù)售資格，9月底才開售，蓄客4個(gè)月之久，但開賣情況依然不堪理想，主要因?yàn)榇伺鸀榇蠓e毛坯產(chǎn)品，總價(jià)高，而目前項(xiàng)目區(qū)域配套尚欠完善，且受限購(gòu)政策影響，改善型客戶入市較為謹(jǐn)慎。戶型四房建面159-165㎡套數(shù)51套單價(jià)區(qū)間8800-10500總價(jià)區(qū)間140萬(wàn)-173萬(wàn)主要競(jìng)品羅馬新都羅馬新都戶型四房建面159-165㎡套數(shù)51套單價(jià)區(qū)間880推售貨量：

8號(hào)灣15座共114套（2梯3戶/39層）規(guī)模：項(xiàng)目占地約54萬(wàn)平方米，總建筑面積約200萬(wàn)平方米折后均價(jià)：16283元/㎡。折扣優(yōu)惠：凍結(jié)5萬(wàn)95折，開盤累計(jì)9折銷售情況：9.18日下午5點(diǎn)30分開賣，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)約有25臺(tái)客。截止晚上6點(diǎn)10分，消化約3成。目前剩余60來套，主要為190㎡客戶構(gòu)成：禪城和樂從的高級(jí)公務(wù)員、私企業(yè)主。備注:

01單位建面191㎡，北向望江，南望園林，折后最低價(jià)15200元/㎡，最高價(jià)16800元/㎡；02單位建面191㎡，北向望江，南望園林，折后最低價(jià)16500元/㎡，最高價(jià)18100元/㎡；03單位建面152-154㎡，望中心園林，折后最低價(jià)13400元/㎡，最高價(jià)14700元/㎡。戶型四房五房建面152-154㎡190-191㎡套數(shù)38套76套單價(jià)區(qū)間13400-1470015200-18100總價(jià)區(qū)間205萬(wàn)-225萬(wàn)290萬(wàn)-345萬(wàn)主要競(jìng)品保利東灣推售貨量：8號(hào)灣15座共114套（2梯3戶/39層）戶型四戶型四房五房建面155㎡212㎡套數(shù)12458單價(jià)區(qū)間12000-14000（裝修）11000-12000（毛坯）總價(jià)區(qū)間精裝修186萬(wàn)-217萬(wàn)，毛坯總價(jià)約163萬(wàn)-178萬(wàn)233萬(wàn)-254萬(wàn)主要競(jìng)品萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣推售貨量：維景灣3座，30層，毛坯、兩梯兩戶，共58套；維景灣5座、灝景灣7座，各32層，精裝、兩梯三戶，共188套開盤時(shí)間2013年8月10日10:00推售戶型及折后均價(jià)：127㎡：精裝修12500-13500元/㎡155㎡：精裝修12000-13000元/㎡，總價(jià)區(qū)間186萬(wàn)-217萬(wàn)，毛坯總價(jià)約163萬(wàn)-178萬(wàn)212㎡：毛坯11500元/㎡，總價(jià)233-254萬(wàn)開盤累計(jì)銷售約68套，銷售率27%目前剩余155㎡74套備注：預(yù)計(jì)國(guó)慶期間開放新單位維景灣6座面積段117-169㎡兩梯三戶75套，4套復(fù)式，帶裝修。新單位上一批戶型四房五房建面155㎡212㎡套數(shù)12458單價(jià)區(qū)間120北兆陽(yáng)御花園推售貨量：共113套（5座，25層/2梯5戶）折后均價(jià)：整體均價(jià)90㎡左右約12800-12900元/㎡，72㎡11700㎡；開盤時(shí)間：2013年9月15日折扣優(yōu)惠：

權(quán)證登記減5千，3萬(wàn)誠(chéng)意金抵5萬(wàn)，開盤98折，準(zhǔn)時(shí)簽約減1萬(wàn)銷售情況：整體消化率約70%客戶構(gòu)成：以城南客為主備注:4座154㎡單位重新包裝單價(jià)調(diào)整12500-13500元/㎡（共23套，開盤當(dāng)時(shí)賣3套，開盤價(jià)格14000元/㎡）。項(xiàng)目部分單位已交樓，奠定了較好的市場(chǎng)口碑，而且小區(qū)園景優(yōu)美，此批產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)使用及板房展示效果較好。4座ABCD9070901505座ABCD90709090主要競(jìng)品兆陽(yáng)御花園北兆陽(yáng)御花園4座ABCD9070901505座ABCD907戶型四房建面142㎡套數(shù)60套綠地錦天華府預(yù)計(jì)推售貨量：1、2座248套，9月28日樣板房開放，面積涵蓋87、127、142㎡兩至四房，全南向花園景觀。占地：約7萬(wàn)㎡建面：約60萬(wàn)㎡價(jià)格情況：目前報(bào)價(jià)區(qū)間12000-13000元/㎡預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：10月上旬折扣優(yōu)惠：9.18日晚中山公園舉辦中秋晚會(huì)，9.19-9.21日舉行中秋超級(jí)足球嘉年華活動(dòng)1、看房有禮，活動(dòng)期間凡來訪均送精美小禮品一份；2、活動(dòng)期間內(nèi)成交即有機(jī)會(huì)參與綠地中國(guó)行活動(dòng)；3、活動(dòng)期間成交可享受1萬(wàn)抵10萬(wàn)國(guó)慶特惠。具體開盤時(shí)間待定。主要競(jìng)品綠地錦天華府12戶型四房建面142㎡套數(shù)60套綠地錦天華府主要競(jìng)品綠地錦天華戶型四房建面133㎡套數(shù)約100套單價(jià)區(qū)間14500-15500(帶裝修)總價(jià)區(qū)間精裝修193萬(wàn)-206萬(wàn)，毛坯總價(jià)區(qū)間約173-186萬(wàn)主要競(jìng)品佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)在售面積段：81㎡兩房88㎡小三房100㎡大三房133㎡四房在售均價(jià)：133平米四房14500-15500元/㎡帶裝修；總價(jià)區(qū)間193萬(wàn)-206萬(wàn)，毛坯總價(jià)區(qū)間約173-186萬(wàn)占地：約13.5萬(wàn)㎡建面：約75萬(wàn)㎡折扣優(yōu)惠：項(xiàng)目住宅產(chǎn)品目前主推7座、8座單位，戶型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，帶裝修發(fā)售，均價(jià)14500元/㎡。戶型四房建面133㎡套數(shù)單價(jià)區(qū)間14500-15500(帶裝東海銀灣推售貨量：8月初推售大面積11-12#177㎡，共68套折后均價(jià)：12800元/㎡，范圍從12000-13500元/㎡總價(jià)區(qū)間204萬(wàn)-230萬(wàn)目前銷售53套，剩余15套備注：9月14日推售84-89平米共128套（33層/2梯4戶），開盤當(dāng)天銷售率過7成，目前僅剩少量余貨?，F(xiàn)正進(jìn)行15#87-120㎡咨詢登記折后均價(jià)：整體均價(jià)12000-14000元/㎡（帶2000元/㎡裝修）10座01、03、04單位均價(jià)集中于12000-13000元/㎡，而02單位東南向望園景，單價(jià)突破14000元/㎡。主要競(jìng)品東海銀灣戶型四房建面177㎡套數(shù)132套單價(jià)區(qū)間12000-13500總價(jià)區(qū)間毛坯總價(jià)區(qū)間約204-230萬(wàn)11-12#15#東海銀灣主要競(jìng)品東海銀灣戶型四房建面177㎡套數(shù)132套單戶型四房建面205㎡套數(shù)52套單價(jià)區(qū)間13000-15000總價(jià)區(qū)間266萬(wàn)-308萬(wàn)主要競(jìng)品雅居樂曼克頓山雅居樂曼克頓山產(chǎn)品概況：1/4/5座01-06單位均為90㎡左右；2/3座01-02單位均為205㎡推售貨量：

推售2、4座90-205平米共242套折后均價(jià)：13500元/㎡，均價(jià)15000元/㎡；銷售情況：

第一次開盤90㎡左右14500元/㎡，205㎡為16000元/㎡，銷售3套；