深圳中航贛州章江新區(qū)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告課件

深圳中航贛州章江新區(qū)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈：深圳中航地產(chǎn)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：2007.8.20[2007]GW-SZ-71深圳中航贛州章江新區(qū)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈：深圳中航項目研究工作的階段劃分市場調(diào)研第一階段第二階段根據(jù)客戶意見對中期報告進行調(diào)整、修改出終稿報告調(diào)整報告，再次溝通，提交終稿2007/07/20—07/27項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略2007/07/30—08/22第三階段2007/08/23—08/28項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者問卷調(diào)查項目界定及目標(biāo)分析問題結(jié)構(gòu)化分析市場價值研判案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位2項目研究工作的階段劃分市場調(diào)研第一階段第二階段根據(jù)客戶意見對報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判3報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判4項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析贛州的城市發(fā)展戰(zhàn)略——與南昌共同形成江西省的雙中心，跳出贛南，主動融入泛珠三角大經(jīng)濟圈，爭做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟圈輻射的樞紐城市根據(jù)江西省域未來城鎮(zhèn)空間布局，提出贛州中心城市定位：與南昌市共同形成江西省的雙中心結(jié)構(gòu)城市的理念贛州正在著力建立起立體交通網(wǎng)絡(luò)，提出贛州將從節(jié)點城市走向樞紐城市的理念，主動融入泛珠三角大經(jīng)濟圈，爭做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟圈輻射的樞紐城市。中心城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，跳出贛南，融入泛珠三角經(jīng)濟圈，做大中心城市，加快城市化進程，提高城市競爭力，重塑旅游名城形象，打造適宜創(chuàng)業(yè)和居住的江南名城。

南昌市贛州市福建省廣東省5贛州的城市發(fā)展戰(zhàn)略——與南昌共同形成江西省的雙中心，跳出贛南項目位于章江新區(qū)的中心，屬于贛州市城市發(fā)展的核心區(qū)域區(qū)位：項目位于贛州市章江新區(qū)的核心地段；贛州老城區(qū)采取只拆不建的策略，章江新區(qū)為贛州未來發(fā)展的個重點，也是整個贛州市（18縣市）發(fā)展的中心；交通：南河大橋、全球通大橋?qū)⒄陆聟^(qū)與老城區(qū)連為一體，前往老城區(qū)車程在十分鐘以內(nèi)；老城區(qū)章江新區(qū)黃金開發(fā)區(qū)城市發(fā)展的重心關(guān)鍵詞一：6項目位于章江新區(qū)的中心，屬于贛州市城市發(fā)展的核心區(qū)域區(qū)位：老區(qū)域規(guī)劃為未來行政中心，公共配套齊全，項目最大限度地擁有政府主導(dǎo)的資源公共配套：區(qū)域規(guī)劃為未來贛州市行政中心，市政府、行政中心、黃金廣場、體育館、圖書館、博物館、銀行等公共配套齊全；生活配套：新區(qū)小學(xué)、新區(qū)醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、公交系統(tǒng)等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新區(qū)目前居住人口不是很多，缺乏人氣；公共生活配套正逐步完善關(guān)鍵詞二：7區(qū)域規(guī)劃為未來行政中心，公共配套齊全，項目最大限度地擁有政府項目擁有較好的江景資源，獨享贛州市民主要休閑區(qū)黃金廣場，資源優(yōu)勢突出濱江帶黃金廣場區(qū)域交通市政府

總體規(guī)劃以京九大道和迎賓大道為依托，結(jié)合市政中心的建設(shè)，布置一系列聚集CBD功能的以商務(wù)辦公為核心的產(chǎn)業(yè)，最終成為贛州CBD商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心；區(qū)域優(yōu)勢老城市向新城發(fā)展的第一站，是橋頭堡；交通十分便利，是交通的樞紐地位；沿江濱河帶，擁有自然資源；政府主導(dǎo)和資源主導(dǎo)交匯的核心，配套十分齊全；黃金廣場對贛州的地位，使地塊價值進一步強化；項目擁有一線江景，占據(jù)自然資源優(yōu)勢黃金廣場是市民休閑生活的核心廣場，在市民心目中極具地位，項目獨享此資源項目處在老城向新城發(fā)展的交通樞紐，是新城發(fā)展的第一站8項目擁有較好的江景資源，獨享贛州市民主要休閑區(qū)黃金廣場，資源地塊三側(cè)臨路，交通通達性好，視線開闊東側(cè)：緊鄰瑞金路，旁邊為新區(qū)醫(yī)院，隔路相對市審計局與規(guī)劃中的財富港（住宅商業(yè)綜合體項目）南側(cè)：為新建的中低檔次的多層集資房和農(nóng)民自建房；西側(cè)：緊鄰新區(qū)主干道長征大道，隔路相對新區(qū)新建高檔項目天際華庭；北側(cè)：緊鄰翠微路，對面是贛州最大的市民休閑廣場----黃金廣場；東南北西關(guān)鍵詞三：核心地段，強勢景觀9地塊三側(cè)臨路，交通通達性好，視線開闊東側(cè)：緊鄰瑞金路，旁邊為地塊容積率高，規(guī)劃要求建購物中心、酒店、住宅和商業(yè)街用地性質(zhì)：A地塊：商業(yè)金融用地B地塊：商業(yè)、居住用地用地面積：63407.4平米容積率：A地塊=4.5B地塊=3.7建筑面積：A地塊：地上≤9萬平米地下≥2萬平米B地塊：地上≤161000平米地下≥25000平米建筑高度：A地塊商務(wù)酒店90-100米B地塊住宅≤85米綠地率：A地塊≥20%B地塊≥35%取地成本：440萬/畝關(guān)鍵詞三：高容積率、高地價、中等規(guī)模的城市綜合體A地塊（2萬㎡）B地塊（4.3萬㎡）北地塊內(nèi)部10地塊容積率高，規(guī)劃要求建購物中心、酒店、住宅和商業(yè)街用地性質(zhì)三線城市發(fā)展核心地段，高容積率、高地價擁有明顯資源優(yōu)勢的地王級的城市綜合體項目項目屬性：住宅建筑面積16.1萬平米，容積率3.7，取地成本440萬/畝，地塊含酒店、商場、住宅；高容積率、高地價、中等規(guī)模地塊位于章江新區(qū)的核心地段，前臨黃金廣場，高層可觀看江景核心地段，強勢景觀

區(qū)域?qū)傩裕盒聟^(qū)作為贛州未來的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江區(qū)為整個贛州市（18個縣市）發(fā)展的中心；城市發(fā)展重心贛州在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市；三線城市

項目屬性界定11三線城市發(fā)展核心地段，高容積率、高地價擁有明顯資源優(yōu)勢的地王這是一個令人有無限想象高度的項目，必須以前瞻的眼光來看待本項目！唯一的城市綜合體項目唯一的同時擁有黃金廣場和江景的項目唯一的同時占據(jù)政府主導(dǎo)資源和自然環(huán)境資源雙重資源的項目……12這是一個令人有無限想象高度的項目，必須以前瞻的眼光來看待本項作為城市綜合體項目，首先需要在整體上進行研判，項目適合采取怎樣的模式啟動？以寫字樓功能為引擎啟動的模式以商業(yè)功能為引擎啟動的模式以酒店功能為引擎啟動的模式以住宅功能為引擎啟動的模式綜合體啟動模式模式一模式二模式三模式四13作為城市綜合體項目，首先需要在整體上進行研判，項目適合采取怎以寫字樓功能為引擎啟動的模式位于較成熟的商務(wù)核心區(qū)商務(wù)客戶/企業(yè)需求明顯周邊已形成很好的產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)已初見成效占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組成，是集寫字樓、公寓、商場于一體的甲級綜合智能型大廈。中信廣場適合于需以商務(wù)需求帶動公寓、商業(yè)等的需求，以商務(wù)促進公寓、商業(yè)的需求的項目14以寫字樓功能為引擎啟動的模式位于較成熟的商務(wù)核心區(qū)占地面積：以酒店功能為引擎啟動的模式不遠離城市核心區(qū)/位于核心區(qū)或旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)交通通達性好/主干道沿線周邊商務(wù)氛圍濃厚建筑總面積19萬平方米一棟高198米的50層辦公樓一棟是26層的上海威斯汀大飯店一棟26層威斯汀公寓外灘中心適合于以酒店需求帶動寫字樓、商業(yè)等的需求，以酒店業(yè)促進寫字樓、商業(yè)的需求15以酒店功能為引擎啟動的模式不遠離城市核心區(qū)/位于核心區(qū)建筑總以商業(yè)功能為引擎啟動的模式華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體項目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車位2,988個，其中一期項目車位1,034個。位于城市核心商業(yè)區(qū)交通可達性好/地鐵口/主干道沿線區(qū)域消費能力強，人流量大，需求旺盛華潤中心適合于以商業(yè)需求帶動寫字樓、商業(yè)等的需求，或商業(yè)價值是區(qū)域目前的最大/顯著價值16以商業(yè)功能為引擎啟動的模式華潤中心是一座以大型購物中心為核心以住宅功能為引擎啟動的模式位于城市重點發(fā)展區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善處于快速發(fā)展階段，區(qū)域氛圍、人氣有待進一步成熟匯聚了超高層公寓濱江聯(lián)排別墅5A寫字樓SOHO商務(wù)區(qū)五星級酒店酒店式公寓濱江商業(yè)休閑街SHOPPINGMALL等多種物業(yè)從章江新區(qū)目前的發(fā)展階段及周邊的人氣、生活氛圍看，項目適合采取以住宅功能為引擎啟動的模式世茂錦繡長江適合于商務(wù)、商業(yè)需求須進一步積累，須以住宅氛圍帶動商務(wù)、商業(yè)需求的區(qū)域17以住宅功能為引擎啟動的模式位于城市重點發(fā)展區(qū)域匯聚了超高層公項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判18項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析客戶目標(biāo)—項目與企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)目標(biāo)1：打響“中航城”品牌，以發(fā)展城市綜合體為總體戰(zhàn)略！開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：借此項目探索到城市綜合體的成熟模式！目標(biāo)2：打造成城市標(biāo)桿，在較長時間內(nèi)不會被超越！

目標(biāo)3：保證項目利潤最大化！19客戶目標(biāo)—項目與企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)目標(biāo)1：打響“中航城”品牌，客戶困惑及限制條件可變性條件A與B地塊之間的紅線是待定的，可以根據(jù)需要進行一定的調(diào)整；住宅限高和建筑立面顏色，非完全限定性條件，可以根據(jù)市場需要，與政府商談；套型面積90平米以下的住房比例需達到總建面的35%以上（政府同意可根據(jù)市場條件來確定）；可否增加商務(wù)公寓（超過容積率面積，需增加地價）？如何提升商業(yè)街二層的價值，從而提升整體商業(yè)價值？希望有全成本意識，如何控制成本（找客戶敏感點、停車位控制等）？客戶困惑我們以系統(tǒng)性思考為基礎(chǔ)，從整體的系統(tǒng)上來提出項目的解決方案。20客戶困惑及限制條件可變性條件A與B地塊之間的紅線是待定的，可對項目進行簡單估算，項目的成本將超過4000元/平米，即項目成本價將超過現(xiàn)有市場的最高價總成本費用

373160075土地費用地價(含契稅)按平均樓面地價1653元/平米165326613前期費用含設(shè)計、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計）701127建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精裝修）18000購物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計

24920環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計）300977市政配套費管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計）36581管理費用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計

794不可預(yù)見費

按2-6項的5%計算

1364財務(wù)費用

現(xiàn)行利率7.839%

3700項目僅地價和建設(shè)成本就達到3731元/平米，加上銷售費用和銷售稅金等，項目的成本將超過4000元/平米；4000元/平米的成本，意味著將超過市場上現(xiàn)有住宅的最高價；21對項目進行簡單估算，項目的成本將超過4000元/平米，即項目核心問題提出在三線城市，成本價超過市場最高均價，項目如何實現(xiàn)利潤最大化？22核心問題提出在三線城市，成本價超過市場最高均價，項目如何實現(xiàn)問題解析——項目研究思路對于三線城市的必須超越市場價格的地王級項目，首先需要研究的是：過往的市場歷程和當(dāng)前的市場表現(xiàn)是什么？未來房價會有怎樣的走勢？有沒有購買力？有沒有足夠的需求量？解決完上述問題，才是接下來研究：項目該如何打造，創(chuàng)造高價值產(chǎn)品，實現(xiàn)高價值回報？23問題解析——項目研究思路對于三線城市的必須超越市場價格的地王項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算市場趨勢研判購買力/需求研判產(chǎn)品機會研判24項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析數(shù)據(jù)來源：贛州統(tǒng)計年鑒GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系贛州GDP歷年來保持著10%以上的增長速度，對房地產(chǎn)發(fā)展形成有力支撐萎縮小于4%4%~5%停滯5%~8%穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大于8%發(fā)展歷程25數(shù)據(jù)來源：贛州統(tǒng)計年鑒GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系贛州G贛州房地產(chǎn)發(fā)展，經(jīng)歷了四個階段，目前整體均價在向3000元/平米沖擊階段劃分發(fā)展特征典型樓盤項目集中在老城區(qū)發(fā)展單位建房分房依然存在住宅投資功能沒能顯現(xiàn)住房銷售緩慢消費群體很少房價上升緩慢銀興花園匯納新村集中在濱江大道東段開發(fā)消費者消費熱情被激發(fā)市民開始關(guān)注居住環(huán)境以及景觀小高層、聯(lián)排開始出現(xiàn)外地開發(fā)商的進入帶動整體市場開發(fā)水平多層均價達到1600~1800元/平米小高層均價超過2000元/平米整體均價向2000元突破；

破繭階段

（1998-2001）

崛起階段

（2002-2004）

發(fā)展階段

（2005-2006）

繁榮階段

均價900元/平米左右；房價向1000元/平米沖擊價格走勢藍波灣蔚藍半島聯(lián)創(chuàng)城市花園黃金時代水岸新天時間公園整體均價突破3000元；市場已經(jīng)出現(xiàn)4800元/平米的最高價產(chǎn)品由粗放型向精細型轉(zhuǎn)變；江景資源成為稀缺；產(chǎn)品服務(wù)對象多元化，產(chǎn)品類型多樣化房價繼續(xù)飚升，且上漲速度加快開發(fā)熱點多，開發(fā)規(guī)模大消費群體擴大，置業(yè)目的多樣化；高層、小高層抗性減弱，成為市場主力產(chǎn)品；代理公司出現(xiàn)，營銷理念更新；房價上漲快，銷售也快帝景豪園章江豪園帝怡江景均價2500元/平米左右；房價向3000元/平米沖擊，個別明星樓盤最高價已達3800元/平米；發(fā)展歷程26贛州房地產(chǎn)發(fā)展，經(jīng)歷了四個階段，目前整體均價在向3000元/贛州房價基礎(chǔ)較低，近三年的平均增長率為20%，2006年的增速明顯加快，已步入快速增長期2005年7月份，全國新建商品住房價格同比漲幅超過10%的有9個城市，贛州以15.9％排名全國第一；2006年全年的平均房價達到2141元/平米；據(jù)市場最新數(shù)據(jù)顯示，2007年3月份，老城區(qū)的房價均價已達到2505元/平米；發(fā)展歷程27贛州房價基礎(chǔ)較低，近三年的平均增長率為20%，2006年的增各代表性樓盤的價格增長發(fā)展歷程28各代表性樓盤的價格增長發(fā)展歷程28市場較高檔次的代表性樓盤的平均增長率達到了36%，遠高于平均增長速度市場較高檔次樓盤的代表，集中于濱江帶；濱江帶因其較好的資源以及較高檔次的品質(zhì)的打造，成為市場價格的引領(lǐng)者；按世聯(lián)研究經(jīng)驗，代有性樓盤的平均增長速度，更能真實地反映市場的增長速度，因為排除了統(tǒng)計口徑的差異和供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的因素；發(fā)展歷程29市場較高檔次的代表性樓盤的平均增長率達到了36%，遠高于平均代表性樓盤（非城市核心區(qū)）房價的實際增長率要遠高于平均增長率，與城市房價發(fā)展的一般規(guī)律是相吻合的據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2007年3月，贛州的房地產(chǎn)平均價格為2505元/平米，比上月增長5.7%，即2007年2月的平均價格為2370元/平米供應(yīng)結(jié)構(gòu)：一般老城區(qū)的房價的增長相對較緩，會比較接近于平均增長率發(fā)展新區(qū)域的房價的增長較快，會明顯高于平均增長率新區(qū)域的房價基數(shù)較低，與原老城區(qū)差距較大，受老城區(qū)價格的拉動，一般增長較快；新區(qū)域的未來發(fā)展預(yù)期和一些政府利好，是新區(qū)域發(fā)展較快的增長的另一個動力之一；沈陽從2002年-2005年的全市、核心城區(qū)及發(fā)展區(qū)域的實際增長速度經(jīng)驗表明，發(fā)展區(qū)域的增長速度是要高于全市及老城區(qū)的平均速度；南昌近三年來的增長速度及新區(qū)代表性樓盤的增長速度的實際增長經(jīng)驗表明，發(fā)展區(qū)域的增長速度要高于全市的平均增長速度；發(fā)展歷程30代表性樓盤（非城市核心區(qū)）房價的實際增長率要遠高于平均增長率假設(shè)項目當(dāng)前入市，價格可在4200-4500元/平米（4378元）之間

區(qū)位景觀配套規(guī)模合計權(quán)重0.250.40.250.11濱江豪園89868.2黃金時代96997.8藍波灣89988.65帝景豪園79677.55中航項目91010109.75本項目價格Y=（3600/8.2+3400/7.8+3800/8.65+3300/7.55/4*9.75Y=4269元/平米選擇在地段、區(qū)位上最具參照意義的樓盤：濱江豪園：3600元/平米帝景豪園：3300元/平米黃金時代：3400元/平米藍波灣：3800元/平米根據(jù)地塊條件，進行區(qū)位價值的對比分析據(jù)訪談獲取信息，金鵬雅典園二期（金鵬怡和園）價格將定位在4000元/平米從地塊價值的市場比較法計算，假設(shè)當(dāng)前入市銷售，項目的價格為4378元/平米，即價格在4200-4500元/平米之間；價格預(yù)估31假設(shè)項目當(dāng)前入市，價格可在4200-4500元/平米（437按增長率發(fā)展，則2008年入市時，項目住宅價格可在5123-5806元/平米之間，加上產(chǎn)品溢價因素，價格至少可在5300-6000元/平米以市場的平均增長速度和代表性樓盤的增長速度兩個取值，計算項目未來入市的可能價值從增長率看，項目2008年入市時，價格將能達到5000-6000元/平米之間；項目的住宅面積為146000平米，商業(yè)街為15000平米，預(yù)計總體銷售周期為二年半到三年時間，則項目可實現(xiàn)的整體均價將高于此價格；價格預(yù)估32按增長率發(fā)展，則2008年入市時，項目住宅價格可在5123-以最保守的價格5123元/進行測算，項目最保守的成本利潤率可達40%序號內(nèi)容

計算說明07年單價總額銷售收入合計

97010高層9000元/平米512374796商業(yè)街7000元/平米1100016500地下室（地下車位）3600元/平米800004571人防工程（地下車位）8000元/平米800001143

二總成本費用

4295691461土地費用地價(含契稅)按平均樓面地價1653元/平米1653266132前期費用含設(shè)計、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計）7011273建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計

249204環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計）3009775市政配套費管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計）365816管理費用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計

7947不可預(yù)見費

按2-6項的5%計算

13648財務(wù)費用

現(xiàn)行利率7.839%

37009營銷費用

按銷售額的3%計算

291010銷售稅金營業(yè)稅按銷售收入的5%計算

4851城建維護費按營業(yè)稅的4%計算

194教育附加費按營業(yè)稅的3%計算

146土地增值稅按預(yù)征稅1%計算

970合計

6160

開發(fā)利潤

27864

成本利潤率

40.3%稅后利潤

27.00%價格預(yù)估33以最保守的價格5123元/進行測算，項目最保守的成本利潤率可按照過往市場增長看，未來項目是可以獲取較高利潤的，未來市場是否有足夠的支撐因素？34按照過往市場增長看，未來項目是可以獲取較高利潤的，未來市場是贛州房地產(chǎn)可劃分為五大板塊，老城區(qū)板塊最早開發(fā)，目前僅有規(guī)模很小的樓盤在開發(fā)贛州房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷的四個階段：老城區(qū)板塊：是最早開發(fā)的一個板塊，樓盤規(guī)模小，開發(fā)水平低車站板塊：樓盤規(guī)?？傮w較小，檔次較低，品質(zhì)較差，但開發(fā)時期比較集中，同時間推出量較大，目前有較多房源濱江板塊：開發(fā)時間拉得較長，從2001年藍波灣開發(fā)開始，持續(xù)到現(xiàn)在，樓盤檔次較高，是贛州市場品質(zhì)樓盤的代表老城區(qū)板塊車站板塊濱江板塊新城區(qū)板塊紅旗大道市政府火車站楊梅渡板塊上漲因素35贛州房地產(chǎn)可劃分為五大板塊，老城區(qū)板塊最早開發(fā)，目前僅有規(guī)模濱江帶從2001年開始開發(fā)，是贛州高檔樓盤的集中區(qū)域，資源性占有帶動了房價的迅速上漲蔚藍半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍波灣濱江愛丁堡城市近四年的開發(fā)，主要集中于沿江兩岸，匯集了大量的樓盤，這些樓盤的開發(fā)已進入后期（或尾盤）開發(fā)的階段；在城市發(fā)展主軸方向上，除了水岸新天到章江豪園之間的一段，沿江兩岸的一線江景地塊已開發(fā)完畢，濱江資源已成為十分稀缺的資源；水岸新天到章江豪園的一段，在規(guī)劃中將建成休閑娛樂城；上漲因素36濱江帶從2001年開始開發(fā)，是贛州高檔樓盤的集中區(qū)域，資源性政府對新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量投入，帶動了新區(qū)房價的迅速上漲新城區(qū)的加大規(guī)劃力度，政府對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)的大量投入，使新區(qū)迅速發(fā)展；在政府的帶動下，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房產(chǎn)價格迅速攀升，已成為價格與濱江帶相齊蔚藍半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時代65000㎡財富港63000㎡行政中心市政府科技館圖書館醫(yī)院上漲因素37政府對新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量投入，帶動了新區(qū)房價的迅速上漲新外來開發(fā)商在產(chǎn)品營造上的主動領(lǐng)先及本地開發(fā)商積極借鑒，也帶動了房價的持續(xù)上升以黃金時代為代表的一批浙江、福建先進地的房地產(chǎn)開發(fā)商，在產(chǎn)品營造、營銷方式上主動創(chuàng)新，造就一批明星樓盤。贛州本地開發(fā)商同時也在積極學(xué)習(xí)其他大城市的房地產(chǎn)開發(fā)理念，在產(chǎn)品外形、園林打造、小區(qū)配套等方面精耕細作，贛州2005年入市的樓盤在檔次上明顯提升。上漲因素38外來開發(fā)商在產(chǎn)品營造上的主動領(lǐng)先及本地開發(fā)商積極借鑒，也帶動普通住宅最高單價頻繁實現(xiàn)跨越式突破，并被迅速消化，表明市場仍具備較大的增長潛力贛州房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了當(dāng)?shù)靥厥獾闹脴I(yè)群體，決定了贛州地產(chǎn)呈跳躍式增長的發(fā)展模式，市場增長潛力仍然很大；20032004200520062007600050004000300020001000藍波灣1400水岸新天3100蔚藍半島2000黃金時代3800帝景豪園4800到2006年底，均價都還沒超過3000元/平米，但個別明星樓盤最高價已達3800元/平米，贛州的房價走勢就是這樣一個規(guī)律，只要榜樣一出，立馬就有大量的房子跟進，房價也隨之漲高！贛州金道廣告公司董事長——摘自《贛南日報之贛南樓市》2003年開始各年明星樓盤引領(lǐng)市場的最高價突破表現(xiàn)39普通住宅最高單價頻繁實現(xiàn)跨越式突破，并被迅速消化，表明市場仍高單價案例：帝景豪園超越市場預(yù)期的熱銷，激發(fā)起消費者對市場發(fā)展有更高的信心開盤時間：2007年4月30日；開盤均價：臨江的均價為3300元/㎡，不臨江的均價為3100元/㎡和2700元/㎡；最高價：4800元/㎡；銷售寫真：開盤當(dāng)天勁銷100余套，許多客戶通宵排隊購房，創(chuàng)造了贛州市場的一個神話；帝景豪園訪談?wù)?、帝景豪園置業(yè)顧問謝婷我們項目因為有江景，所以開盤賣的比其他樓盤都貴，貴大概300塊左右，基本沒做什么推廣，一開盤江景房就搶光了，很多同行都不相信，以為我們在吹牛；大戶型賣的很好，贛州的人普遍喜歡大戶型，周邊縣市有錢人多，不在乎你漲這么幾百塊！二、贛州盛聯(lián)地產(chǎn)顧問總經(jīng)理謝總誰也沒想到帝景豪園會賣那么好，可能連他們自己都沒想到，價格拉得太厲害了，又沒做什么推廣，目前贛州市場就是這樣，不怕你貴，就怕你沒有好房子；

突破表現(xiàn)40高單價案例：帝景豪園超越市場預(yù)期的熱銷，激發(fā)起消費者對市場發(fā)市場最高總價的別墅類物業(yè)持續(xù)熱銷，表明市場仍有沖擊更高總價的潛力樓盤名稱開盤時間物業(yè)類型售價/平米面積總價金豐別墅館2004別墅、多層1700300-400m251-68萬元八鏡湖別墅山莊2005獨棟、雙拼2200380m2左右約84萬元時間公園2006獨棟，聯(lián)排，疊式，多層3500250-400m287-140萬元蘭亭半島2007.1獨棟、雙排、聯(lián)排、疊加、多層獨棟4888雙拼3500268-356m293-174萬元五龍.桂園2007.5獨棟、聯(lián)排獨棟5000聯(lián)排3000250-300多m275-150萬元天悅豪庭未開盤聯(lián)排別墅、多層——340-450多m2——帝怡江景未開盤多層、小高樓、疊加別墅、情景洋房——230-260多m2——較早期的博德山莊、翠湖山莊、金豐別墅館和八鏡湖別墅山莊，均已銷售完畢；現(xiàn)市場在售別墅有時間公園、蘭亭半島、五龍桂園，最高總價已達到150萬元，銷售狀況均較良好；天悅豪庭、帝怡江景尚未入市；突破表現(xiàn)41市場最高總價的別墅類物業(yè)持續(xù)熱銷，表明市場仍有沖擊更高總價的市場趨勢研判一推動力量：資源性占有、開發(fā)商的主動領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好，刺激了房價的迅速上漲突破表現(xiàn)：市場頻繁實現(xiàn)超越期望的跨越式的突破（包括總價和單價），且銷售狀況良好，市場疲態(tài)完全沒有顯現(xiàn)排除宏觀政策的影響，預(yù)計房價仍將在一定時間內(nèi)保持快速上升的態(tài)勢強勁的市場突破表現(xiàn)，預(yù)示未來的增長潛力仍然很大發(fā)展歷程：近幾年房價增長速度快，正在經(jīng)歷著快速增長的最佳時期未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動42市場趨勢研判一推動力量：資源性占有、開發(fā)商的主動領(lǐng)先和政府主市場代表性樓盤，濱江板塊剩余約18萬平米，新城區(qū)板塊約20.8萬平米樓盤所在區(qū)域樓盤名稱銷售狀況剩余可銷售面積統(tǒng)計結(jié)果楊梅渡板塊錦繡星城一期基本銷售完畢，二期十月推出約84000平方米約25.6萬平方米天悅豪庭還沒有開盤42000平米塞納春天一期基本銷售完畢，二期即將推出約60000平方米水韻花都一期、二期銷售完畢，正在銷售三期約70000平方米水東板塊時間公園一期、二期基本銷售完畢約900000平方米約90萬平米濱江板塊帝怡江景還沒有開盤55000平方米約18萬平米蔚藍半島目前準(zhǔn)備第四期的開盤約40000多平方米帝景豪園現(xiàn)銷售接近50%約35000平方米愛丁堡一期基本銷售完畢，二期即將推出約50000平方米新城區(qū)板塊黃金時代一期、二期基本銷售完畢，三期十月推出約65000平方米約20.8萬平方米章江豪園一期、二期基本銷售完畢，三期即將推出約60000平方米財富港還沒有開盤63000平方米江南明珠一期基本銷售完畢，二期十月推出約20000平方米供應(yīng)分析43市場代表性樓盤，濱江板塊剩余約18萬平米，新城區(qū)板塊約20.與地塊條件類似的有24.8萬平米，預(yù)計到明年項目入市時，均已進入尾盤期或銷售完畢蔚藍半島，共18萬，尚有4萬㎡帝景豪園，共8.5萬㎡，尚有3.5萬㎡多財富港，6.3萬㎡,還未入市愛丁堡，共15萬，尚有5萬㎡4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20042005200620072008黃金時代，共18萬，尚有6.5萬㎡，本項目住宅面積16萬㎡左右，預(yù)計銷售３年章江豪園，共12萬，尚有６萬㎡注:都為建筑面積蔚藍半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時代65000㎡財富港63000㎡供應(yīng)分析44與地塊條件類似的有24.8萬平米，預(yù)計到明年項目入市時，均已2006年市區(qū)土地出讓面積約60萬平米，與2006年銷售量持平，新區(qū)僅出讓約8萬平米地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)興國路南側(cè)的G5地塊，面積為19150.35㎡章江新區(qū)G地塊，面積為39783.16㎡章江新區(qū)H4-7、H17-2地塊，面積為23030.29㎡總計：81963.8㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金嵐路北側(cè)，面積為10703.73㎡迎賓大道南側(cè)地塊，面積為153025.76㎡金嶺西路北側(cè)地塊，面積為17326.39㎡章江新區(qū)A4地塊，面積為60002.98㎡總計：414331.72㎡金嵐路南側(cè)，面積為143135.1㎡金嶺西路南側(cè)，土地面積14466.50m2師院南路南側(cè)，面積為15671.26㎡站北區(qū)站北區(qū)B-07-01、B-07-02、B-07-03、B-07-05、B-07-07地塊，面積為67323.66㎡站北區(qū)E地塊，面積為32867.97㎡總計：100191.63㎡本統(tǒng)計范圍為地塊面積在1萬平米以上供應(yīng)分析452006年市區(qū)土地出讓面積約60萬平米，與2006年銷售量持2007年6月前，市區(qū)出讓面積約70萬平米，土地出讓放量有增大趨勢，新區(qū)僅有本地塊出讓地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)黃金廣場南側(cè)D4地塊宗地，面積62859.3㎡（本項目）總計：62859.3㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金嶺西路北側(cè)，面積為9095.11㎡105國道與金元路交叉路口東北側(cè)的宗地，面積10670.04㎡贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的四宗國有土地使用權(quán)，面積441.255畝濱江路南側(cè)的宗地，面積128708㎡總計：442644.62㎡老城區(qū)紅旗大道94號原贛州有色冶金機械有限公司地塊，面積為143750.37㎡總計：143750.37㎡站北區(qū)站北區(qū)E地塊，土地面積為119522.93㎡總計：19522.93㎡供應(yīng)分析462007年6月前，市區(qū)出讓面積約70萬平米，土地出讓放量有增一線江景的土地供應(yīng)已基本沒有，稀缺性價值，將使本項目在價值定位上有更大的空間蔚藍半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍波灣濱江愛丁堡天際華庭水岸新天章江豪園金域藍灣財富港蘭亭半島帝怡江景城市近四年的開發(fā)，主要集中于沿江兩岸，匯集了大量的樓盤，這些樓盤的開發(fā)已進入后期（或尾盤）開發(fā)的階段；在城市發(fā)展主軸方向上，除了水岸新天到章江豪園之間的一段，沿江兩岸的一線江景地塊已開發(fā)完畢，濱江資源已成為十分稀缺的資源；水岸新天到章江豪園的一段，在規(guī)劃中將建成休閑娛樂城；發(fā)展趨勢47一線江景的土地供應(yīng)已基本沒有，稀缺性價值，將使本項目在價值定南大道章江新區(qū)市政府等重大市政設(shè)施已建成，新城開發(fā)進入快速發(fā)展階段，區(qū)域價值進一步突顯行政中心游泳館市政府科技館圖書館醫(yī)院博物館市政府黃金廣場圖書館醫(yī)院購物中心體育中心東方學(xué)?？萍拣^銀行行政中心章江翠微路瑞金路長征大道迎賓大道發(fā)展趨勢48南大道章江新區(qū)市政府等重大按新城發(fā)展規(guī)律看，章江新區(qū)的價值峰值將在近期內(nèi)出現(xiàn)，價值峰值一般由城市綜合體承接空間歷程時間歷程大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進入高峰期，商業(yè)設(shè)施開始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔(dān)城市功能住宅供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線按新城發(fā)展規(guī)律看，新城發(fā)展一般經(jīng)歷規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期和穩(wěn)定繁榮期；章江新區(qū)已完成了市政府、圖書館、青少年宮、醫(yī)院、行政服務(wù)中心和體育館的建設(shè)，住宅已開始建設(shè)，已跨過了建設(shè)期，已進入了快速發(fā)展期；峰值點出現(xiàn)時機公建建設(shè)曲線發(fā)展趨勢49按新城發(fā)展規(guī)律看，章江新區(qū)的價值峰值將在近期內(nèi)出現(xiàn)，價值峰值項目優(yōu)越的先天條件，將使項目必然地承接起區(qū)域價值峰值的角色，成為新城發(fā)展的里程碑深圳萬象城、中信城市廣場、SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO、日本六本木、紐約洛克菲勒中心……綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌……按新城發(fā)展規(guī)律看，在新城快速發(fā)展階段，城市綜合體一般將承擔(dān)起區(qū)域價值峰值的角色，成為促進新城發(fā)展的里程碑事件；項目總建筑規(guī)模，超過25萬平米，是贛州的大規(guī)模項目的代表，具備規(guī)模上的優(yōu)勢；綜合體具備獨特的功能和角色，一般是城市形象的名片，是城市形象的代名詞、空間的至高點，是城市的符號和記憶，項目是贛州唯一的一個綜合體項目，具有唯一性的優(yōu)勢；發(fā)展趨勢50項目優(yōu)越的先天條件，將使項目必然地承接起區(qū)域價值峰值的角色，市場趨勢研判二新城發(fā)展的進程將使本項目天然地承擔(dān)起價值峰值的角色，成為新城的里程碑；稀缺性物業(yè)，將使項目的開發(fā)及價值定位上具備較大的操作空間，項目具有更大的進行價格突破的機會；類似項目條件的樓盤將進入尾盤期或銷售完畢，一線江景地塊基本沒有，項目稀缺性價值進一步突顯；新城的里程碑角色將賦予項目無限可能，項目將必然地享有新城發(fā)展帶來的最大紅利。51市場趨勢研判二新城發(fā)展的進程將使本項目天然地承擔(dān)起價值峰值的項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算市場趨勢研判購買力/需求研判產(chǎn)品機會研判52項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析贛州GDP發(fā)展水平位于江西省前列，人口基數(shù)大，房地產(chǎn)年消化量僅次于南昌242.86520644466.4630吉安2047825撫州28054623052230宜春96.37899138.06107.517鷹潭1341211231.7611050新余172955055180.0240萍鄉(xiāng)165.121084260152.8342景德鎮(zhèn)356.76772867463.2360九江770.4616720410460.79134南昌GDP（億）人均GDP（元）銷售量（萬平方米）總?cè)丝冢ㄈf）城區(qū)人口（萬）城市名500591020184657贛州數(shù)據(jù)來源：江西省年鑒人口贛州市總?cè)丝?46萬人，其中市轄區(qū)57萬人；行政區(qū)劃贛州是江西省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬平方公里；

購買力研判53贛州GDP發(fā)展水平位于江西省前列，人口基數(shù)大，房地產(chǎn)年消化量數(shù)據(jù)來源：贛州統(tǒng)計年鑒贛州人均可支配收入和在崗職工工資每年以10%左右速度增長購買力研判54數(shù)據(jù)來源：贛州統(tǒng)計年鑒贛州人均可支配收入和在崗職工工資每年以0%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè)33.6%45.0%37.9%38%55%70%第二產(chǎn)業(yè)51.2%54.0%38.9%41%36%28%第一產(chǎn)業(yè)15.2%1.0%23.2%21%9%2%中國深圳贛州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達地區(qū)贛州是個農(nóng)業(yè)大市，但近幾年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為區(qū)域最主要的經(jīng)濟支柱贛州三大產(chǎn)業(yè)配比表表明贛州目前正處于低收入地區(qū)水平；從三大產(chǎn)業(yè)逐年列表可以看出，贛州第一產(chǎn)業(yè)所占比例正在逐年遞減，第二產(chǎn)業(yè)比例顯著增加，這主要取決于贛南以稀土和有色金屬、食品為主的支柱產(chǎn)業(yè)的不斷壯大；第二產(chǎn)業(yè)從2002年的30.5%增長到2006年的38.9%；購買力研判550%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè)33.6%45.六大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，其中僅有色冶金及新材料產(chǎn)業(yè)占據(jù)了30%的產(chǎn)值，單一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻突出3.710.56.487.2現(xiàn)代輕紡81.5710.9874.8983.20合計3.710.52.072.3制藥4.460.65.315.9新型建材9.061.2211.0812.31機電制造35.884.8319.8822.09食品24.743.3330.0633.4有色冶金及新材料比重%數(shù)量比重%數(shù)量利稅總額銷售收入產(chǎn)業(yè)名稱發(fā)展較快的行業(yè)中，有色治金及新材料、煤礦等行業(yè)最為迅速，歷年的增長速度很快，現(xiàn)已成為六大支柱性產(chǎn)業(yè)中行業(yè)產(chǎn)值最高的行業(yè)；購買力研判56六大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，其中僅有色冶金及新材料產(chǎn)業(yè)占據(jù)了30%的產(chǎn)“世界鎢都”促成了大量高收入階層的形成，形成極強的消費能力贛州鎢礦保有儲量居全國第二位，約占全國的39％、世界的26%；其中高品質(zhì)黑鎢礦保有儲量約占全國同類礦的70％、世界的60％；鎢礦產(chǎn)量約占全國的45％左右，是我國乃至全球鎢的主產(chǎn)區(qū)，被稱為“世界鎢都”；近幾年鎢礦行業(yè)發(fā)展活躍，銷售收入和利稅占全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)的比例逐年增大，銷售收入由2000年的11.40%上升到27.95%，利稅由2000年的7.46%上升到33.20%，成為贛州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；贛州鎢冶煉加工產(chǎn)業(yè)中，民營和股份制企業(yè)占80％，因此，這部分私營業(yè)主有很高的消費能力。鎢礦保有量占全國的比例鎢礦保有量占世界的比例黑鎢礦保有量占全國的比例黑鎢礦保有量占世界的比例民營企業(yè)和股份制企業(yè)占的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷售收入占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)利稅占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷售收入與利稅購買力研判57“世界鎢都”促成了大量高收入階層的形成，形成極強的消費能力贛稀有金屬業(yè)、煤礦業(yè)、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等取得迅速發(fā)展，誕生了大量高收入人群非金屬礦產(chǎn)企業(yè)煤礦企業(yè)有色金屬制品企業(yè)種植業(yè)漁業(yè)、水產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖業(yè)182827851681720570從黃頁上的不完全統(tǒng)計數(shù)字，贛州煤礦行業(yè)、有色金屬行業(yè)、非金屬礦產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等，共計3714家；根據(jù)年鑒及政府相關(guān)統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，這幾個行業(yè)幾年來取得了迅速的發(fā)展，成為贛州經(jīng)濟增長的主要動力；數(shù)據(jù)來源：贛州黃頁非完全統(tǒng)計購買力研判58稀有金屬業(yè)、煤礦業(yè)、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等取得迅速發(fā)展，誕生了大量私營經(jīng)濟極為發(fā)達，私營企業(yè)數(shù)量大，私營企業(yè)主具有較高的消費能力贛州市私營經(jīng)濟極為發(fā)達，在第二產(chǎn)業(yè)中私營企業(yè)達3002家，占工業(yè)企業(yè)的75.3%；2005年，私營企業(yè)數(shù)達到8274家；贛州市工業(yè)企業(yè)集中于采礦業(yè)和制造業(yè)；私營企業(yè)增長比例2005年末，私營企業(yè)數(shù)攀升至8274家，同比增長達20％。購買力研判59私營經(jīng)濟極為發(fā)達，私營企業(yè)數(shù)量大，私營企業(yè)主具有較高的消費能經(jīng)過多年的經(jīng)濟發(fā)展，贛州市內(nèi)積累了部分頂級財富階層一千萬以上500萬以上100萬以上約45戶約120戶400戶以上數(shù)據(jù)來源：贛州市工商局統(tǒng)計路徑：注冊資產(chǎn)贛州全地區(qū)范圍內(nèi)注冊資產(chǎn)超過五百萬元以上的約有165戶，私人存款5000萬以上的約有120多人，而私人存款在1000~5000萬的已經(jīng)達到了千位數(shù)（2006年數(shù)據(jù)）1000~5000萬10~20人近100名以“千”為計量單位數(shù)據(jù)來源：贛州市銀行統(tǒng)計路徑：私人存款上億元5000萬以上購買力研判60經(jīng)過多年的經(jīng)濟發(fā)展，贛州市內(nèi)積累了部分頂級財富階層一千萬以上第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展高收入、高購買力的人群一大批私營企業(yè)的誕生有色金屬加工等制造業(yè)果業(yè)、水產(chǎn)等食品加工業(yè)高收入階層的形成過程從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)我們可以看出，贛州高收入人群除了泛公務(wù)員群體外，集中在有色金屬行業(yè)、新材料加工及制造行業(yè)和部分農(nóng)貿(mào)業(yè)，這些行業(yè)催生的私營企業(yè)造就了一大批高收入階層，他們經(jīng)濟實力強勁，購買力強！購買力研判61第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展高收入、高購買一大批私營企業(yè)的誕資源型城市的三種特征：1、擁有產(chǎn)業(yè)資源。如四川省德陽市是重型機械的生產(chǎn)基地，重工業(yè)是其主要產(chǎn)業(yè)；2、擁有豐富的可開發(fā)礦產(chǎn)資源。如河北省唐山市、山西省大同市等；3、擁有地位資源。對周邊地區(qū)、城市具有強大吸引力，輻射范圍廣，有不可替代的地位。如呼和浩特市，它是整個內(nèi)蒙古城市經(jīng)濟帶的核心，對內(nèi)蒙古其他城市具有極強的影響力贛州礦產(chǎn)業(yè)的私有性發(fā)展，促成了大批高收入群體的“財主”的存在，成為贛州收入金字塔頂端階層；贛州的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)使收入結(jié)構(gòu)呈沙漏型分布，大量高收入及中高收入階層形成極強的消費力贛州是典型的資源型城市，其收入結(jié)構(gòu)狀況呈沙漏型分布，高收入人群占到一定比例，他們對房地產(chǎn)的高端項目有需求并且能夠消化。高收入人群：礦主、有色金屬行業(yè)主、企業(yè)主中高收入人群：公務(wù)員，外出打工人群，企業(yè)中高層管理人員中低收入人口：在崗職工，普通小生意者典型資源型城市人口收入結(jié)構(gòu)泛公務(wù)員群體（公務(wù)員）購買力研判62資源型城市的三種特征：贛州的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)使收入結(jié)構(gòu)呈沙漏型分布，購買力研判贛州單一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟突出，誕生了大批高收入及中高收入階層，形成極強的高端消費能力；贛州人口基數(shù)大，經(jīng)濟歷年來發(fā)展迅速，整體經(jīng)濟良好，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；大量高收入群體的存在，使贛州市場超越了一般三線城市房產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，對房產(chǎn)高端消費形成極強的支撐力，為高端房產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)；經(jīng)濟基礎(chǔ)決定消費行為，未來房產(chǎn)價值在市場操作上仍有較大上升空間。63購買力研判贛州單一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟突出，誕生了大批高收入及中高收入階瑞金、信豐、寧都等縣市擁有大量從事土特產(chǎn)外銷與礦產(chǎn)業(yè)的生意人，副科級以上干部人數(shù)眾多，這部分客戶的主動城市化需求成為贛州主城房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推導(dǎo)力。從客戶構(gòu)成看，周邊縣市客戶占50-70%，其它/打工返鄉(xiāng)占10-20%，贛城客戶僅占20-30%藍波灣一二期的置業(yè)者構(gòu)成愛丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天置業(yè)者構(gòu)成帝景豪園置業(yè)者構(gòu)成天際華庭置業(yè)者構(gòu)成帝怡江景置業(yè)者構(gòu)成市場較高檔次樓盤的客戶，周邊縣市客戶基本超過50%，達到60-70%，這是構(gòu)成贛城房地產(chǎn)迅速發(fā)展的十分強勁的動力；其它/打工返城的客戶中，主要是來自于珠三角的返鄉(xiāng)購房或福建開發(fā)商老客戶的跟進購房群體，贛城本地人的比例僅占20-30%；客戶構(gòu)成64瑞金、信豐、寧都等縣市擁有大量從事土特產(chǎn)外銷與礦產(chǎn)業(yè)的生意人從別墅物業(yè)的客戶構(gòu)成看，周邊縣市客戶占到80%以上，主城區(qū)客戶僅占10%以內(nèi)，高端房產(chǎn)外地客戶比例更高從區(qū)域上看：贛州市別墅市場以下屬18個縣客戶為主，達到80%以上；贛州市區(qū)客戶次之；在外地經(jīng)商的贛州人或扎根于贛州經(jīng)商的外地人為補充客戶。注：以上客戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源于客戶訪談及售樓處、物業(yè)管理處等相關(guān)部門客戶構(gòu)成65從別墅物業(yè)的客戶構(gòu)成看，周邊縣市客戶占到80%以上，主城區(qū)客從職業(yè)構(gòu)成看，別墅物業(yè)客戶主要以生意人為主，生意人主要是周邊縣市的稀土、煤礦、農(nóng)貿(mào)業(yè)主翠湖山莊客戶表從職業(yè)上看：以從事鎢礦、稀土、果業(yè)、餐飲、服務(wù)業(yè)等的生意人為主，公務(wù)員為輔（且隨著價格的升高公務(wù)員的檔次逐漸提高、購買者減少）。注：以上客戶調(diào)研數(shù)據(jù)來源于客戶訪談及售樓處、物業(yè)管理處等相關(guān)部門客戶構(gòu)成66從職業(yè)構(gòu)成看，別墅物業(yè)客戶主要以生意人為主，生意人主要是周邊周邊縣市客戶的比例是最主要的客戶群，這群人的置業(yè)驅(qū)動因素將直接影響著對需求的研判67周邊縣市客戶的比例是最主要的客戶群，這群人的置業(yè)驅(qū)動因素將直驅(qū)動因素一：大量從事鎢礦等稀有金屬行業(yè)人士及泛公務(wù)員群體生意發(fā)展和仕途發(fā)展的需要贛州周邊縣區(qū)的鎢礦資源豐富，鎢礦產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，其他縣區(qū)都有自己的特色種植、養(yǎng)殖業(yè)。為了滿足企業(yè)生意上的需要，方便與政府部門聯(lián)系，周邊縣區(qū)企業(yè)主成為贛州置業(yè)的一大主力軍。藍波灣一期的置業(yè)者構(gòu)成藍波灣二期的置業(yè)者構(gòu)成愛丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天的置業(yè)者構(gòu)成縣區(qū)鎢礦產(chǎn)業(yè)定南縣、崇義縣、于都縣、安遠縣、大余縣種植業(yè)石城縣、尋烏縣、安遠縣、信豐縣、大余縣、南康市、崇義縣養(yǎng)殖業(yè)會昌縣、贛縣需求研判68驅(qū)動因素一：大量從事鎢礦等稀有金屬行業(yè)人士及泛公務(wù)員群體生意驅(qū)動因素二：贛州較好環(huán)境與周邊縣市環(huán)境形成鮮明對比，消費者急于改善居住環(huán)境贛州兩江環(huán)繞，政府對沿江兩岸的環(huán)境治理，使贛州成為中小城市環(huán)境的代表性城市之一；大量歷史悠久的參天古樹得到保存，使城市居民的工作之余的休閑生活得到極大的提升；周邊的縣區(qū)無論是在城市規(guī)模和生活配套上都無法與贛州市相比。為了更好地滿足生活需求，提升居住舒適度，選擇在贛州置業(yè)也是周邊縣區(qū)富裕階層的一個趨勢；周邊縣市特別是有色金屬和礦產(chǎn)資源豐富的地方，環(huán)境受到破環(huán)，與贛城的環(huán)境形成鮮明的對比。需求研判69驅(qū)動因素二：贛州較好環(huán)境與周邊縣市環(huán)境形成鮮明對比，消費者急驅(qū)動因素三：贛州有一批高素質(zhì)的學(xué)校，為小孩的教育著想而置業(yè)贛州現(xiàn)有厚德實驗小學(xué)、文清實驗小學(xué)、紅旗實驗小學(xué)和贛州三中、贛州一中等一批教育質(zhì)量很好的重點學(xué)校。贛州一中是一所辦學(xué)歷史悠久、理念先進、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施完善、師資雄厚、成效顯著、人才輩出的省級優(yōu)秀重點中學(xué)。贛州三中，先后被授予全國、省市級榮譽稱號200余項，“江西人民滿意十大品牌學(xué)校”，2007年高考在全市19所重點中學(xué)中居第一名。厚德實驗小學(xué)贛州一中文清實驗小學(xué)贛州市教育質(zhì)量比周邊縣區(qū)高，為了方便照顧孩子在贛州讀書，周邊縣區(qū)的家長紛紛選擇在贛州購房，成為主要置業(yè)驅(qū)動因素。需求研判70驅(qū)動因素三：贛州有一批高素質(zhì)的學(xué)校，為小孩的教育著想而置業(yè)贛驅(qū)動因素四：縣區(qū)居民“進城”心理，政府對城市規(guī)劃高投入引發(fā)的對中心城區(qū)地位加強的預(yù)期贛州緊鄰中國最活躍的三大經(jīng)濟圈：泛珠三角、長三角、閩三角；位于長沙、廣州、廈門、南昌四大城市的幾何中心；贛州與福建、廣東等周邊省份對接的高速公路和鐵路的規(guī)劃發(fā)展，使贛州在城市群中的地位得到加強；潘市長投入2400萬元，對贛州城市進行規(guī)劃，著力加強贛州作為江西省南部中心城市的地位，擴大城市版圖，使贛州的城市未來呈現(xiàn)出新的格局和發(fā)展趨勢；贛州廈門廣州、深圳、東莞、珠海長沙南昌贛州是整個贛南地區(qū)最大的城市，隨著整體規(guī)劃日趨完善，中心城區(qū)地位加強，贛州對贛南地區(qū)的輻射影響力持續(xù)擴大，按照普通人的置業(yè)心理，一般愿意選擇在中心城區(qū)置業(yè)。需求研判71驅(qū)動因素四：縣區(qū)居民“進城”心理，政府對城市規(guī)劃高投入引發(fā)的驅(qū)動因素五：財富積累后，投資渠道單一，房地產(chǎn)成分散資金的主要渠道投資方式金融投資基金、股票、外匯期貨、定期存款固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)2002-2006年贛州市人均可支配收入變化趨勢從贛州人均儲蓄余額變化情況看，人們財富增財富增長后，投資渠道單一，房產(chǎn)是很好的釋放資金的地方。從贛州市幾個重點樓盤，如水岸新天、天際華庭、蔚藍半島、藍波灣和愛丁堡的銷售情況來看，周邊縣區(qū)的購房者占了很大比例。需求研判72驅(qū)動因素五：財富積累后，投資渠道單一，房地產(chǎn)成分散資金的主要驅(qū)動因素六：周邊城市及自身房價的迅速上升，產(chǎn)生置業(yè)的急迫感惠州市商品房銷售均價贛州周邊城市房地產(chǎn)市場處于一個上升狀態(tài)，特別是2003年以后，進入快速發(fā)展期。贛州房價與周邊城市相比，還處于“洼地”。受周邊城市房價上升的影響，贛州市場上銷售的商品房價格和贛州人對房地產(chǎn)價格的預(yù)期都在增加。贛州房價在2005年至2006年比以前翻了一番，2007年上半年房價漲幅在300-400元。需求研判73驅(qū)動因素六：周邊城市及自身房價的迅速上升，產(chǎn)生置業(yè)的急迫感惠驅(qū)動因素是否會發(fā)生變化？驅(qū)動因素可能影響因素未來研判稀有金屬行業(yè)人士生意改善的需要資源豐富，行業(yè)的發(fā)展是必然的趨勢持續(xù)驅(qū)動泛公務(wù)員群體仕途發(fā)展的需要中國政府特色下的必然行為，不會受影響持續(xù)驅(qū)動小孩教育的需要隨著社會發(fā)展水平的提升，對教育將越來越重視持續(xù)驅(qū)動中心城地位加強及縣區(qū)進城心理的需要在高速城市化發(fā)展進程中，此因素將會得到加強持續(xù)驅(qū)動周邊房價及贛城房價上升產(chǎn)生的置業(yè)急迫感受宏觀政策影響，但基本面的判斷是將會持續(xù)上升，上升速度則較難預(yù)測保持驅(qū)動財富積累后分散資金的需要在一定時間內(nèi)將不會有重大改變保持驅(qū)動對改善居住條件、居住環(huán)境的需要外地人的需求將持續(xù)，本地人可能受換房需求量的影響，但本群人比例小，影響不大影響小需求研判74驅(qū)動因素是否會發(fā)生變化？驅(qū)動因素可能影響因素未來研判稀有金屬需求研判消費者的主要購房驅(qū)動因素，在未來幾年仍將繼續(xù)保持驅(qū)動或還會加強；贛州房地產(chǎn)不是贛城本身的房地產(chǎn)，而是周邊十八個縣市800萬人口的房地產(chǎn)，消費需求量十分龐大；贛州房地產(chǎn)項目周邊縣市及返鄉(xiāng)置業(yè)群體客戶所占比例達到60-80%，城市本地人僅占20-40%；需求的存在決定了房產(chǎn)消費將在較長時間內(nèi)持續(xù)高漲，對房地產(chǎn)繼續(xù)形成刺激。相對于800萬人口需求的市場而言，贛州市場仍處于初級發(fā)展階段，市場增長潛力巨大；75需求研判消費者的主要購房驅(qū)動因素，在未來幾年仍將繼續(xù)保持驅(qū)動項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判76項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析贛州房地產(chǎn)市場上不同階段代表性樓盤的特點以及對市場作出的貢獻2004年2005年2006年2007年蔚藍半島水岸新天時間公園帝景豪園黃金時代章江豪園樓盤名稱樓盤特點對房地產(chǎn)市場的貢獻臨章江，三面環(huán)水，風(fēng)景優(yōu)美。歐式建筑、園林、鐘樓、風(fēng)情街，洋溢著維也納濃郁的浪漫風(fēng)情是贛州房地產(chǎn)市場上第一個大規(guī)模的園林小區(qū)，開盤時引起較大轟動對市場的價格起到了拉升作用臨章江一線，擁江畔約500米超長風(fēng)景線，現(xiàn)代風(fēng)格的建筑和大面積的中心園林總占地1000余畝，總建筑面積近100萬平方米，社區(qū)依傍貢江北岸，是大型生態(tài)水景居住園區(qū)

本地大盤開發(fā)建立了基本模式，先造園林和商業(yè)街，實景展示，營銷包裝手法較到位是目前贛州新城區(qū)規(guī)模最大的高尚住宅小區(qū)之一，是針對贛州中高檔消費者量身打造的人居精品從戶型到樓盤自身配套來看，都是目前市場上較好的樓盤之一，注重細節(jié)的打造，是精細產(chǎn)品的代表

開創(chuàng)了低覆蓋率、寬空間的建筑形式，較大的樓間距

超市場預(yù)期地突破價格，創(chuàng)造了市場新的價格標(biāo)桿

項目整體建筑風(fēng)格簡約有致，沿江面長達300余米，戶型舒適度高，小區(qū)園林與江濱公園相映成趣位于章江北岸，是贛州小區(qū)第一家配有觀光電梯的小區(qū)對項目的啟示小區(qū)園林對居住環(huán)境和對居住品質(zhì)的提升是顯而易見的，項目應(yīng)該注重園林的打造樓盤分析對江景資源的利用和規(guī)劃布局、建筑立面以及園林與江景的結(jié)合對項目的營銷包裝應(yīng)該到位，充分體現(xiàn)豪宅特色產(chǎn)品的打造應(yīng)該注重細節(jié)，細節(jié)才能充分體現(xiàn)品質(zhì)在規(guī)劃方面應(yīng)該更加合理和科學(xué)，以此來提升居住的舒適度產(chǎn)品價格的拉升需要有支撐，應(yīng)充分利用其資源77贛州房地產(chǎn)市場上不同階段代表性樓盤的特點以及對市場作出的貢獻產(chǎn)品發(fā)展：蔚藍半島是首個園林式社區(qū)，蔚藍半島的面世使消費者對園林開始關(guān)注占地115畝、建面18萬平米、容積率2.34、單體40棟不再遙遠的夢首席健康住宅特區(qū)北歐維也納水岸風(fēng)情，綠化率50％，30000平中心園林一期108戶，二期199戶，以多層、小高層為主首創(chuàng)風(fēng)情商業(yè)街一期1480元，二期1600－2000元，頂樓復(fù)式2380每平米，2006年3000元/平米左右泛公務(wù)員10％、生意人70－80％、打工歸來與郊縣客戶占10－15％環(huán)章江800米，獨特的景觀設(shè)計，適宜的開盤時機、先造景后賣樓78產(chǎn)品發(fā)展：蔚藍半島是首個園林式社區(qū)，蔚藍半島的面世使消費者對產(chǎn)品發(fā)展：時間公園是首個大盤社區(qū)，首期以中央景觀和商業(yè)街實景展示，體現(xiàn)了大盤開發(fā)的氣勢開發(fā)商：時間控股投資公司占地面積：1036畝建筑面積：130萬平米風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格獨棟：4200元/平米聯(lián)排：2800元/平米雙拼：3480元/平米一期總建筑面積13萬平米79產(chǎn)品發(fā)展：時間公園是首個大盤社區(qū)，首期以中央景觀和商業(yè)街實景總體而言，贛州房產(chǎn)的快速發(fā)展，主要依靠的是對資源性的占有，對產(chǎn)品打造的意識較弱從2001年藍波灣帶頭搶占濱江資源開始到現(xiàn)在，是贛州房地產(chǎn)取得迅速發(fā)展的重要階段；本階段贛州房地產(chǎn)的主旋律是搶占濱江資源，通過一線江景，帶動項目的品牌、形象，取得品牌和利潤的雙收益；產(chǎn)品的發(fā)展，還處在簡單模仿的階段，產(chǎn)品的打造意識還比較低；占有最長濱江資源的時間公園最早占有濱江資源的藍波灣占有濱江坡地資源的蘭亭半島占有濱江資源的蔚藍半島80總體而言，贛州房產(chǎn)的快速發(fā)展，主要依靠的是對資源性的占有，對贛州樓盤有附加值的產(chǎn)品還不多見，停留在簡單模仿階段，產(chǎn)品研發(fā)水平較低目前贛州市場上僅有少量樓盤在戶型設(shè)計、配套上比較創(chuàng)新，如藍波灣的入戶花園、蔚藍半島的觀景陽臺等，整體水平參差不齊；入戶花園觀景陽臺全景客廳81贛州樓盤有附加值的產(chǎn)品還不多見，停留在簡單模仿階段，產(chǎn)品研發(fā)市場的樓盤布局以行列式為主，布局單一，社區(qū)空間單調(diào)，對景觀資源利用不足贛州房地產(chǎn)市場的樓盤布局以行列式為主，這樣的布局雖然滿足了日照和通風(fēng)的要求，但是一定程度上造成了單體間距過小，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性。規(guī)劃布局以行列式為主，造成了對景觀資源利用的不足，降低了居住的舒適度，同時也降低了樓盤的價值。蔚藍半島錦繡星城愛丁堡黃金時代規(guī)劃最看重的置業(yè)因素提及率82市場的樓盤布局以行列式為主，布局單一，社區(qū)空間單調(diào)，對景觀資建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，色彩濃烈，同質(zhì)化嚴重，品質(zhì)感較差愛丁堡黃金時代藍波灣水岸新天蔚藍半島建筑贛州房地產(chǎn)市場上的建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，但外立面較為粗糙，品質(zhì)感不強，處于簡單模仿階段，形似而神不似，本項目可以走精品化路線。消費者最喜歡的建筑風(fēng)格83建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，色彩濃烈，同質(zhì)化嚴重，品質(zhì)從蔚藍半島開始，園林景觀有一定的投入，但整體水平較低，仍有較大提升空間園林黃金時代時間公園蔚藍半島蔚藍半島蔚藍半島贛州房地產(chǎn)市場的園林景觀大都以硬質(zhì)景觀為主，園林設(shè)計沒有與規(guī)劃和建筑有機的融合，共同營造舒適的居住氛圍。蔚藍半島是房地產(chǎn)市場上第一個園林小區(qū)，2004年開盤時引起市場關(guān)注，本項目可以通過對園林的打造提升競爭力。消費者最喜歡的園林風(fēng)格84從蔚藍半島開始，園林景觀有一定的投入，但整體水平較低，仍有較戶型設(shè)計上空間浪費，人性化不足，缺乏創(chuàng)新，實用性較差愛丁堡蔚藍半島章江豪園戶型12323312141.衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)都較差且位置設(shè)置不合理2.生活陽臺的設(shè)置有問題，減少了餐廳的采光面和通風(fēng)面3.主臥的進深過長且功能單一，應(yīng)該設(shè)當(dāng)設(shè)置衣帽間和書房1.衛(wèi)生間的設(shè)置有問題，直接對客廳2.主臥的衛(wèi)生間太大，造成一定的空間浪費3.書房位置的設(shè)置不合適，浪費了一定的空間4.次臥的進深太長，空間不好用本項目可在戶型的創(chuàng)新、人性化設(shè)計、實用性提升等方面進行突破，增加項目的競爭力消費者認為的好房子的標(biāo)準(zhǔn)85戶型設(shè)計上空間浪費，人性化不足，缺乏創(chuàng)新，實用性較差愛丁堡蔚市場上除時間公園外，配套較簡單，檔次較低，且十分雷同現(xiàn)有高檔物業(yè)的自身配套普遍欠缺，且檔次不高，難以滿足高檔消費者的需求。有部分樓盤的配套較為齊全，如黃金時代、時間公園，但都不上檔次。配套項目配套黃金時代商業(yè)、超市、幼兒園、會所、游泳池等藍波灣會所、游泳池、商業(yè)愛丁堡會所、幼兒園、商業(yè)街帝景豪園會所、幼兒園、商業(yè)蔚藍半島會所、游泳池、商業(yè)水岸新天會所、商業(yè)五龍桂園會所、幼兒園、5000㎡的湖蘭亭半島會所、商業(yè)、兒童樂園時間公園會所、商業(yè)、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場帝怡江景會所、游泳池、健身房時間公園會所黃金時代商業(yè)街水岸新天商業(yè)街藍波灣商業(yè)街消費者最看重的配套86市場上除時間公園外，配套較簡單，檔次較低，且十分雷同現(xiàn)有高檔產(chǎn)品機會研判市場的產(chǎn)品立面形象同質(zhì)化嚴重，品質(zhì)感較差，使消費者對立面的認識十分有限；園林已引起消費者關(guān)注，但總體園林水平較低；消費者注重戶型設(shè)計，但市場的戶型設(shè)計水平較低，缺乏亮點；消費者看重配套，樓盤的配套相對簡單，且趨于雷同；消費者不是不重視立面，而是沒有哪個樓盤的立面做得比較好的，開發(fā)商都不注重立面的打造?！L談觀點贛州房產(chǎn)的快速發(fā)展，依靠的是搶占濱江資源，對產(chǎn)品的打造意識不足；在產(chǎn)品打造方面，市場還存在很大的空間。中航在工程和產(chǎn)品品質(zhì)方面有較強的優(yōu)勢，應(yīng)結(jié)合優(yōu)勢進行發(fā)揮。關(guān)鍵詞：搶占資源同質(zhì)化、質(zhì)感差、簡單模仿園林缺乏亮點配套簡單戶型設(shè)計傳統(tǒng)87產(chǎn)品機會研判市場的產(chǎn)品立面形象同質(zhì)化嚴重，品質(zhì)感較差，使消費項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場機會研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品機會研判88項目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析案例選取——地王項目，如何化解高成本地價？如何創(chuàng)造項目溢價？案例選取的原則：城市地王級項目，地價成本高企案例研究的切入點：通過何種產(chǎn)品，化解高地價，實現(xiàn)高利潤收入惠州帝景灣——三線城市的天價項目，類似條件案例煙臺凱旋城——三線城市的天價項目，類似條件案例深圳香蜜湖1號——標(biāo)桿案例區(qū)域認知度高，采取何種盈利模式來提升項目價值？武漢錦繡長江——標(biāo)桿案例89案例選取——地王項目，如何化解高成本地價？如何創(chuàng)造項目溢價？案例一：合生帝景灣——惠州江景地王項目介紹帝景灣位于惠州市新城市中心江北區(qū)，東江之濱，項目占地面積20萬平方米，前臨東江，后擁休閑廣場，前江后院，地理位置和自然景觀優(yōu)越。該項目地塊是合生創(chuàng)展于2004年10月以5.34億元高價競拍獲得，號稱惠州江景地王。物業(yè)類型：高層，小高層項目經(jīng)濟指標(biāo)居住用地：20.6萬平方米小學(xué)用地：2.98萬平方米容積率：2總建筑面積：41.56萬平方米住宅面積：29.81萬平方米公共建筑面積：11.75萬平方米建筑限高：100米產(chǎn)品類型：9/12/18/19層的小高層梯戶比：一梯二戶戶型區(qū)間：170/190/210平方米樓面地價1285元/平米，周邊房價拿地時僅3000元/平米，成本高過售價，怎么辦？90案例一：合生帝景灣——惠州江景地王項目介紹項目經(jīng)濟指標(biāo)樓面地將項目定位為惠州地標(biāo)和豪宅代表，產(chǎn)品充分體現(xiàn)尊貴、豪華的皇家歐洲城形象產(chǎn)品定義：惠州地標(biāo)皇家歐洲城形象定位：開創(chuàng)惠州豪宅時代住宅立面設(shè)計突出歐式主題。陽臺設(shè)計著力突出豎向線條，配以造型豐富的大弧形窗，充分體現(xiàn)建筑的挺拔感。細部上充分吸取古典歐式建筑的精髓，通過高大的穹頂以及純正歐式建筑符號，給人強烈的視覺沖擊，展現(xiàn)尊貴輝煌的建筑形象。91將項目定位為惠州地標(biāo)和豪宅代表，產(chǎn)品充分體現(xiàn)尊貴、豪華的皇家帝景灣以“帝景”產(chǎn)品的一貫打造手法，充分打造產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)品質(zhì)的全面超越帝景灣產(chǎn)品在設(shè)計上比較成熟，全部一梯兩戶，三面通風(fēng)，戶戶南北對流；戶型四房兩廳至五房兩廳，面積170-210平方米，豪華精裝修，部分帶入戶空中花園；空間室內(nèi)布局匠心獨具，功能分區(qū)合理，躍式布局，實用率高，私密性與舒適性兼得。入戶空中花園270度弧形落地玻璃窗超大景觀陽臺92帝景灣以“帝景”產(chǎn)品的一貫打造手法，充分打造產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)品帝景灣在產(chǎn)品細節(jié)打造和營銷策略上創(chuàng)新，在陌生市場高調(diào)建立自己的品牌，實現(xiàn)價格超越外因：優(yōu)越的地理位置：帝景灣位于惠州城市軸心、CBD核心地段，周邊市政設(shè)施齊備；合生帝景灣開盤前后進行了一系列營銷活動：2005年9月開盤，阿波羅太陽神雕塑盛大揭幕儀式；邀請英國、俄羅斯等歐洲藝術(shù)團現(xiàn)場親情演出；創(chuàng)建惠州和諧人居模式園桌論壇；2005年國慶節(jié)，帝景灣在阿波羅太陽神廣場隆重舉行歐洲文化藝術(shù)節(jié).國慶期間置業(yè)合生帝景灣可以享受折扣、抽獎,免費參加“合生香港迪斯尼世界歡樂之旅”等。內(nèi)因：合生創(chuàng)展品牌的美譽度和知名度；產(chǎn)品細節(jié)打造，從產(chǎn)品質(zhì)上全面超越區(qū)域競爭對手；豪華精裝修，通過精裝修提升利潤空間；數(shù)萬平方米經(jīng)典歐陸皇家園林，融前江后園；小區(qū)門前氣勢磅礴的阿波羅太陽神廣場成為惠州標(biāo)志性城市景觀；帝景灣社區(qū)配套服務(wù)完善。帝景灣管家式服務(wù)體系，囊括生活的方方面面，細微之處盡見用心，上門服務(wù)模式更讓住戶足不出戶即享生活便利。93帝景灣在產(chǎn)品細節(jié)打造和營銷策略上創(chuàng)新，在陌生市場高調(diào)建立自己合生帝景灣以高定位、高檔次的樓盤入市，價格和銷售速度上實現(xiàn)全面超越合生帝景灣創(chuàng)下了惠州地產(chǎn)市場三項第一：1.5800元/平方米單價第一；2.產(chǎn)品總價第一，最小單位總價近百萬元，復(fù)式大單位則賣到近300萬元；3.銷售速度第一，首推產(chǎn)品全部售磬，加推產(chǎn)品再次售磬。戶型統(tǒng)計196㎡的四房單位是帝景灣的主力戶型,為豪華型戶型。戶型結(jié)構(gòu)相應(yīng)偏于大戶型，并且附帶的是每平方米1000元的裝修。帝景灣首批單元雖然并不是一線江景單位，但售價卻達到5800元/平方米，遠遠高于當(dāng)?shù)匾痪€江景盤3000元/平方米左右的售價。戶型面積（平方米）套數(shù)（套）比例4房2廳2衛(wèi)1706624%4房2廳3衛(wèi)2104817%4房2廳3衛(wèi)19616259%合計276100%94合生帝景灣以高定位、高檔次的樓盤入市，價格和銷售速度上實現(xiàn)全案例二：天鴻凱旋城（地標(biāo)性城市綜合體）項目介紹天鴻凱旋城地處煙臺中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)，東至虹口路、南依二馬路、西至南山路，北