碧桂園參考總結(jié)

進度控制是項目管理的重要內(nèi)容之一，能否成功地控制進度直接影響了項目的資金運作和成本，決定了能否實現(xiàn)對客戶的交樓承諾，關(guān)系到公司的成本和聲譽，是一項不容忽視的重要工作。進度控制的內(nèi)容很多，這里僅站在項目部的角度，從事前、事中和事后三個過程談?wù)剬M度控制的認(rèn)識和體會：碧桂園項目的特點是占地面積大，往往位于郊區(qū)或二、三線城市。因此，作為項目部，在項目啟動前，必須站在項目整體開發(fā)的角度上，和集團其它部門一起，全面、細致和周密地做好整個項目開發(fā)策劃、規(guī)劃、方案和計劃工作，這是整個進度控制的關(guān)鍵。首先應(yīng)根據(jù)項目各方面實際情況，與公司的有關(guān)部門一起制訂整個項目的分段開發(fā)計劃和順序，統(tǒng)一意見后據(jù)此制定項目外部交通和內(nèi)部臨水、臨電、市政和施工道路、臨設(shè)、材實堆放、攪拌站、辦公室等布置和計劃，做到統(tǒng)一規(guī)劃、有條不絮、避免重復(fù)投資，以利于加快進度，節(jié)省投資。其中，臨水盡可能就地取材，利用合格的河水、水庫水和地下水，這樣有利于節(jié)省投資；臨電根據(jù)開發(fā)計劃合理布置；場內(nèi)盡量提前施工小區(qū)市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證場內(nèi)運輸，另一方面也有利于文明施工，對土質(zhì)較好的地段，可采用先利用底層砼路面作為施工道路，施工完成后再澆筑面層砼。土質(zhì)較差地段的市政道路，可采用先倒底層砼路面作為施工道路，施工完成后再鋪上瀝青；臨設(shè)材料堆放現(xiàn)場，辦公室等場地應(yīng)盡可能放在不影響施工，距離比較近的位置，避免多次搬遷，減少搬遷費用。攪拌站應(yīng)考慮交通運輸問題，放在較晚開發(fā)，且便于交通運輸和取水的位置。另外，碧桂園的項目多數(shù)處于山區(qū)，還必須考慮防洪措施，做好邊坡防護、截洪溝和場地排水工作。對一個大型小區(qū)來說，土方工作量是非常大的，因此合理確定項目的標(biāo)高是一項非常重要的工作。合理確定項目的標(biāo)高可以大大地減少土方的開挖和外運，同時也減少了市政管線的埋設(shè)深度。從而達到加快進度，節(jié)省造價的目的，標(biāo)高的確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢的標(biāo)高問題以及土方平衡問題，必須與設(shè)計院共同進行。接收場地后必須對場地標(biāo)高進行的精確測量，按初步確定的標(biāo)高準(zhǔn)確計算挖方量的填方量。如果不能滿足平衡要求，可在不影響與外部市政道路、管線連接，不影響場地排水等問題前提下適當(dāng)調(diào)整標(biāo)高。土方平衡運轉(zhuǎn)中，應(yīng)注意以下幾個問題：⑴、對開挖出來的石方應(yīng)充分利用，可用于場地的道路回填、換土和擋土墻的原材料，以達到節(jié)省造價的目的。⑵、對于含水量很大的土，如淤泥等，必須堅決運走，不能用于建筑物的回填，否則不但不能節(jié)省造價，還會大大提高基礎(chǔ)處理的成本和時間。⑶、含有大石塊的土或者石塊不能回填在準(zhǔn)備進行樁基礎(chǔ)施工的場地上，否則會大大增加樁基礎(chǔ)施工的難度，增加成本和延緩施工的進度。⑷、魚塘、水池應(yīng)該抽干水，適當(dāng)處理后再回填。小區(qū)內(nèi)的涉及的市政管線比較多，主要有市政排水、排污、強電、弱電、自來水、煤氣等。這些管線又分屬于不同施工單位進行施工，為了避免管線漏設(shè)、位置沖突、埋深過深或過淺等問題，保證與外部市政管線的順暢連接，并及時做好報建和施工工作，確保順利驗收。必須在開工前做好小區(qū)市政管線的規(guī)劃設(shè)計和綜合平衡工作。并根據(jù)小區(qū)的開發(fā)計劃合理設(shè)計方案。制定報建計劃和施工計劃，配合施工和驗收交樓工作的進行。

以上部分的成本和工期可以說是基本固定的，影響產(chǎn)品的成本和工期的主要是基礎(chǔ)部分。根據(jù)不同的地質(zhì)情況，設(shè)計不同的基礎(chǔ)，例如天然基礎(chǔ)、夯擴樁基礎(chǔ)，預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，人工控孔樁基礎(chǔ)，鉆（沖）孔樁基礎(chǔ)等，上述基礎(chǔ)的成本和工期的差別是非常大的。地質(zhì)鉆探工作，其成本占建筑施工總成本的比例是非常小的，但它是基礎(chǔ)設(shè)計的依據(jù)。因此對成本和工期的影響又是非常大的。因此，必須認(rèn)真、細致做好地質(zhì)鉆探工作，選擇合理的基礎(chǔ)類型和樁型。這是需要注意的是，一般房地產(chǎn)大公司經(jīng)過簽訂的都是框架協(xié)議，價格比較低。因此有時難以避免會出現(xiàn)偷工減料和做假資料的情況，導(dǎo)致地質(zhì)報告與實際地質(zhì)情況不符，以致設(shè)計錯誤，造成難以挽回的損失。以前富力等確保鉆探工作的準(zhǔn)確性和可靠性。項目的進度，并不是單指施工進度。它包括方案、開發(fā)報建、專業(yè)審查、招投標(biāo)和各種證件（規(guī)劃、施工許可證和預(yù)售證等）的取得、各種驗收（規(guī)劃和各專業(yè)驗收等）和備案等工作，而這些工作反過來又不同程度地影響施工進度。再加上碧桂園工程是各工程公司負責(zé)進行的：土建是由騰越負責(zé)施工的，機電是由機電公司負責(zé)施工的，精裝修是由雅俊公司施工的，園藝、綠化也有專業(yè)公司，土方是土方隊施工的，而自來水是由自來水公司施工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷等隊伍。參建單位很多，制訂整個片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)計劃，并做各項工作的穿插和組織。包括：對外做好與政府有關(guān)和周邊村民等利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)，保證施工的順利進行。對內(nèi)做好與集團各有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，保證圖紙、施工單位和資金等各種資源的及時到位施工前應(yīng)組織項目部、監(jiān)理和施工單位對施工圖紙進行嚴(yán)格細致的審查，發(fā)現(xiàn)其中存在問題并由設(shè)計進行修改，保證施工的順利進行，避免因圖紙錯誤或?qū)D紙理解錯誤造成返工，影響施工進度。同時，還應(yīng)由項目監(jiān)理公司對施工進行技術(shù)交底，針對產(chǎn)品特點，明確有關(guān)要求，對可能出現(xiàn)的通病及預(yù)防措施對施工單位進行技術(shù)交底，盡可能避免因質(zhì)量問題造成返工，延誤工期。施工過程中的進度是進度控制的一項重要工作，室外重要在于及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，找到根本原因或主要矛盾，要及時進行處理和化解。采取相應(yīng)措施進行處理。碧桂園的施工隊伍很多，有土方、土建、機電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊，水平參差不齊。各施工單位只對自己施工單位范圍負責(zé)，因此作為項目部的管理責(zé)任和協(xié)調(diào)工作量很大，必須全面、細致地做好整個項目的施工組織，保證各專業(yè)施工及時進場和穿插。同時還必須加強管理，抓好施工的質(zhì)量和安全，確保施工順利進行，才能保證施工進度。主要包括：加強與當(dāng)?shù)卣爸鞴懿块T的溝通，爭取他們的最大支持和幫助加強與工地周邊村民及有關(guān)利益團隊，個人的溝通、協(xié)調(diào)，為施工創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，保證施工的順利進行。做好與集團各有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，在工作上得到他們的理解和幫助，保證圖紙各項安排和各種資源的及時到位。做好與項目內(nèi)部各參建單位，如監(jiān)理、施工單位的溝通，了解他們存在的問題和困難，盡力協(xié)助、支持他們進行解決。同時針對碧桂園參建單位多、各單位僅對自己的自己施工范圍負責(zé)的特點。全力做好協(xié)調(diào)工作，可采用現(xiàn)場會，定期（如期）召開各參建參加協(xié)調(diào)會議等方式，及時發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的各種問題并加以協(xié)調(diào)處理，保證施工的順利進行。。碧桂園的項目具有處于市郊，或二、三線城市，與村莊交接，且具有開工面積大、參建單位多、工人素質(zhì)參差不齊等特點，因此難以避免會出現(xiàn)各種突發(fā)事件。作為項目部，應(yīng)盡早發(fā)現(xiàn)事件的苗頭，及時、果斷地進行處理，對通過努力處理不了的問題，需迅速向集團上報，爭取集團的支持。主要是事后需組織項目部、監(jiān)理和參建單位進行認(rèn)真總結(jié)，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免類似的情況再次發(fā)生，不斷提高項目部的進度控制能力。從韶關(guān)碧桂園的情況來看，影響項目進度主要原因事前主要是：（1）、沒有提前施工小區(qū)的市政道路作為施工通道，影響了整個小區(qū)的交通運輸。（2）、沒有做好小區(qū)的土方平衡，導(dǎo)致土方反復(fù)運進和運出，對西片的進度造成了嚴(yán)重影響。韶關(guān)項目北片吸取了西片的經(jīng)驗教訓(xùn)，提前施工市政道路、認(rèn)真做好土方平衡，取得了比較理想的效果。事中影響項目進度的主要有以下幾個因素：（1）、施工單位的資金實力和自身管理水平以東片的幾家外判單位為例，目前造成進度滯后的最主要原因是這幾家單位存在資金實力不足，無力購買裝修鋪貼材料，水電等材料。再加上存在不同程度的分包情況，導(dǎo)致管理水平難以達到要求，解決問題不及時造成的。（2）、其他單位的影響如西片，由于前序施工單位的進度達不到要求，使后續(xù)施工單位不能及時進場。（3）、材料價格上漲的影響如東片幾家外判單位因材料價格上漲而停工。從事中控制情況看，影響項目進度的主要因素還是施工單位的資金實力和管理能力。因質(zhì)量控制是項目管理的重點，作為項目部，必須認(rèn)真做好質(zhì)量控制、確保產(chǎn)品的質(zhì)量，維護公司的聲譽和利益。這里主要站在項目部的角度，從施工前、施工中、施工后三個過程談?wù)剬|(zhì)量控制的認(rèn)識和體會。??

施工前控制是質(zhì)量控制的重點，應(yīng)事先對影響質(zhì)量的各種因素加以控制。而不能消極被動地等待出現(xiàn)質(zhì)量問題再進行處理，造成不必要的損失。作為項目部，事前建議抓好以下幾個環(huán)節(jié)：確立質(zhì)量管理目標(biāo)，并加以貫徹落實，并建立有效的整體質(zhì)量管理體系。選擇水平高、責(zé)任心強的項目部工程管理人員，建立質(zhì)量制度，責(zé)任到人? 選擇好的監(jiān)理單位，并檢查督促他們根據(jù)項目的實際情況和可能出現(xiàn)的問題制訂符合實際情況、切實可行的監(jiān)理細則，落實安排質(zhì)量和數(shù)量滿足要求的監(jiān)理人員進行監(jiān)理工作。? 選擇資金好，管理能力強的施工隊伍，并督促他們建立和落實有針對性的、有效的，可實施的施工方案和質(zhì)量控制措施。? 施工單位是施工實施者，也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵。選擇好的施工隊伍，根據(jù)項目部各方面的實際情況，制定有針對性的施工方案和質(zhì)量控制措施是做好質(zhì)量控制的一項很重要的工作。? 做好圖紙會審和設(shè)計交底工作，使施工單位能理解設(shè)計圖，避免因設(shè)計錯誤或?qū)D紙理解錯誤造成質(zhì)量問題。??

做對施工技術(shù)交底工作，并參與監(jiān)督、施工單位做好對施工組技術(shù)交底。做好對施工方案的審核施工中質(zhì)量控制主要是要加強檢查和管理，及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題。1、采用樣板引路，對于各項工程，盡可能先做一個樣板。2、認(rèn)真、監(jiān)督各級質(zhì)量管理人員的工作到位，包括施工員、質(zhì)委員、監(jiān)理工程師，工程部人員等。加強檢查和抽查，及時發(fā)現(xiàn)存的質(zhì)量問題，嚴(yán)格執(zhí)行驗收程序，保證質(zhì)量控制體系的效運行。對于有代表性或者比較重林的質(zhì)量問題，一定要做到以下幾點：（1）必須查明質(zhì)量問題的根本原因。（2）必須明確責(zé)任，對引起較大損失的單位和個人必須給予相應(yīng)處罰和處理，以示警戒。（3）必須落實對各參建單位的教育工作，避免類似問題的再次發(fā)生。（4）認(rèn)真落實做好各專業(yè)工程驗收和交接工作（5）認(rèn)真落實好產(chǎn)品保護工作（6）對進場材料必須嚴(yán)格把關(guān)，保證施工單位按合同保證材料的質(zhì)量1、堅持按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范和施工圖紙進行施工和驗收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是質(zhì)量管理控制和驗收的依據(jù)，碧桂園集團目前已經(jīng)是國內(nèi)名列前茅的房地產(chǎn)集團，質(zhì)量是企業(yè)的生命。因此，完全有必要執(zhí)行國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范，嚴(yán)格按施工圖紙進行施工，這樣才有可能真正地保證質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。2、管理要堅持以人為核心的原則人是工程實施的管理者和實施者，各級施工和管理人員是否稱職，直接決定了質(zhì)量控制的效果。因此，施工過程管理必須嚴(yán)抓人的因素，堅持以人為核心，加強對各級人員的管理，保證他們能稱職和到位。首先，施工班組是施工的實際操作者，其能力素質(zhì)、責(zé)任和配合程度直接決定了施工質(zhì)量水平。因此，對施工班組，一方面要加強教育和技術(shù)交底，嚴(yán)格要求，另一方面對水質(zhì)安員、監(jiān)理工程師、總監(jiān)工程部人員也需嚴(yán)格要求，督促他們工作到位，對不稱職人沒要予以更換。3、堅持公平、公正和科學(xué)的處理原則對施工過程中出現(xiàn)的問題，要尊重事實，尊重合同，以數(shù)據(jù)為依據(jù)，客觀公道處理，以保證施工的質(zhì)量。主要是組織施工，監(jiān)理和工程部進行認(rèn)真總結(jié)，避免類似問題再次發(fā)生，并研究如何進一步提高施工質(zhì)量水平。韶關(guān)項目西片目前在住宅，市政存在的問題較多。這主要是施工前、施工中和施工后的控制工作沒有完全到位造成的，同時特別在市政施工上，施工單位沒有嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行施工，也是造成市政質(zhì)量不理想的重要原因。一、項目的質(zhì)量、進度和成本控制不是絕對矛盾和相互制約的。質(zhì)量是企業(yè)的生命，犧牲質(zhì)量是追求進度和成本的產(chǎn)品是難以被客戶認(rèn)可和接受的。因此，只有認(rèn)真做好質(zhì)量管理，把質(zhì)量控制在一個合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保證項目的進度和成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，從這個意義上來說，質(zhì)量、進度和成本控制的利益目標(biāo)是一致的，只有做好項目的質(zhì)量管理工作，才能保證進度、成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。二、無論是質(zhì)量、進度和成本控制，事前控制是關(guān)鍵。因此在項目啟動前、動工前必