精裝酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃

精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------《精裝酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃》——ICE·FIRE團(tuán)隊(duì)第一章、 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)第二章、 執(zhí)行概要第三章、 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP戰(zhàn)略第六章、 營(yíng)銷(xiāo)策略組合第七章、出售出租計(jì)劃第八章、 財(cái)務(wù)分析第九章、 風(fēng)險(xiǎn)控制--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第一章、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)售樓、租樓品牌價(jià)值獲利空間的形成文化理念的認(rèn)知度第二章、執(zhí)行概要杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前途光明， 精裝修的酒店式公寓因?yàn)橥顿Y回報(bào)率高且穩(wěn)定，受到市場(chǎng)的追捧，下沙作為杭州的高新開(kāi)發(fā)區(qū)和城市副中心卻缺少這樣的房產(chǎn)形式， 因此市場(chǎng)存在較大潛力。本次策劃旨在通過(guò)三種不同的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，立體銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)酒店式公寓，覆蓋最廣大的消費(fèi)團(tuán)體，形成持久而巨大的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第三章、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析宏觀(guān)環(huán)境分析、競(jìng)爭(zhēng)者分析 、消費(fèi)者分析宏觀(guān)環(huán)境分析政府對(duì)樓市和房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控下沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，配套設(shè)施的不斷健全酒店式公寓在杭州受到了市場(chǎng)追捧杭州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展， 來(lái)杭商務(wù)人士將不斷增加， “東方休閑之都“也將不斷吸引中外游客杭州酒店式公寓分布不均衡，下沙的市場(chǎng)潛力競(jìng)爭(zhēng)者分析（現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者、替代競(jìng)爭(zhēng)者）高沙家庭式旅館，平時(shí)40～50，周末80～100，位于高沙商業(yè)區(qū)中低價(jià)酒店式公寓，“西子·陽(yáng)光新城”“馨似家短租公寓”“杭州邁捷酒店公寓”，價(jià)位在100～200之間，主要位于十六街區(qū)和物美商業(yè)圈附近--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析：隨著下沙經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，配套設(shè)施的不完善，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)也將越加體現(xiàn)，酒店式公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)潛力勢(shì)必將引起其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍下沙。同時(shí)，隨著國(guó)家不斷開(kāi)放，外資房產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，將會(huì)打破本地開(kāi)發(fā)商諸侯征戰(zhàn)的傳統(tǒng)格局， 引發(fā)杭州地產(chǎn)屆的重新洗牌，兼并、聯(lián)合成為市場(chǎng)主旋律。樓盤(pán)名稱(chēng)狀態(tài)售價(jià)(元/平回報(bào)率產(chǎn)權(quán)區(qū)域物管費(fèi)米)(元/平米/月)世貿(mào)麗晶城EAC在售32000不包租50年西湖區(qū)5.8元豐·鈦合國(guó)際在售15000～不包租50年下城區(qū)421000紫晶商務(wù)城在售15000～包租和不包租兩50年江干區(qū)421000種包租稅后6.5%凱恩·西湖金座在售25000～稅后6.5％50年上城區(qū)64200龍禧硅谷廣場(chǎng)在售9000多不包租50年濱江區(qū)3.5現(xiàn)代印象廣場(chǎng)在售7000多前三年總房?jī)r(jià)6%50年下城區(qū)1.8中四年7%后三年8%華潤(rùn)·西子中心在售28000-40000稅前7%50年下城區(qū)5.5多深藍(lán)廣場(chǎng)已售30000左右不包租70年下城區(qū)8財(cái)富中心已售300005%50年上城區(qū)3東方金座已售30000左右不包租40年西湖區(qū)5.5丁香公寓已售17000-20000不包租70年上城區(qū)4--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------酒店名稱(chēng) 房?jī)r(jià)（元） 面積（平方米） 目標(biāo)顧客 地址杭州凱恩戴斯大360～63025～50經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)電子地圖1酒店（攜程網(wǎng)預(yù)定）人仕為主（四星）文匯大酒店220～580（攜程網(wǎng)18～90商務(wù)人士，高教園電子地圖2（三星）預(yù)定）區(qū)老師杭州海順大酒店220～48020～50川味觀(guān)食客，商務(wù)電子地圖3（三星）人士下沙大酒店200～50025～40商務(wù)人仕，下沙生電子地圖4（三星）意人--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------消費(fèi)者分析：009080706050403020100

消費(fèi)者心理分析：隨著隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，可支配收入的不斷增長(zhǎng)以及投資理念的不斷深入，居民房地產(chǎn)消費(fèi)由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，由一步到位購(gòu)房向二次、三次置業(yè)轉(zhuǎn)變，投資酒店式公寓變成了一種投資理財(cái)?shù)牟呗?。而?duì)于租用者來(lái)說(shuō)，酒店式公寓比一般酒店更寬暢，更舒適，更有“家”的感覺(jué)，同時(shí)價(jià)格也更實(shí)惠，“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，“五星級(jí)”的家不再是夢(mèng)想，福雷德就可以幫你實(shí)現(xiàn)，對(duì)于長(zhǎng)期在外的商務(wù)人士來(lái)說(shuō)，感情的寄托和家的溫暖是最想擁有的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣分析：現(xiàn)在市場(chǎng)90％以上的消費(fèi)者都購(gòu)買(mǎi)的是毛坯房，或者是簡(jiǎn)易裝修的，并不是消費(fèi)者不希望購(gòu)買(mǎi)精裝休，他們顧慮的兩個(gè)因素：1.裝修的質(zhì)量問(wèn)題；2.自我風(fēng)格的體現(xiàn)。其他10%愿意自我風(fēng)格不愿 精裝修質(zhì)量30%問(wèn)題60%--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------如果實(shí)現(xiàn)以上兩個(gè)要求，調(diào)查情況如圖：不愿意說(shuō)不清楚11% 6%愿意83%消費(fèi)者特征分析 ：購(gòu)買(mǎi)精裝修酒店式公寓的一部分為擁有中高收入的年輕人，一部分是將公寓作為出租的投資客，還有就是大企業(yè)大公司整體購(gòu)買(mǎi)作為其高層人員的住所。租用的是擁有高素質(zhì)文化背景， 高收入，生活節(jié)奏快的城市精英階層，傳統(tǒng)的酒店或者單純的居住公寓已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們多元化的需求了。第四章、分析1.優(yōu)勢(shì)（Strengths）：地理位置和周邊配套環(huán)境的優(yōu)勢(shì) —一個(gè)城市的中心交通和停車(chē)“福雷德廣場(chǎng)”綜合體建筑體的優(yōu)勢(shì)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------下沙的商業(yè)格局的優(yōu)勢(shì)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)方案服務(wù)的優(yōu)勢(shì)、硬件設(shè)施的優(yōu)勢(shì)、價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)2.劣勢(shì)(Weaknesses)：“新新”公寓的困擾澳洲文化本土化的考驗(yàn)酒店式公寓在中國(guó)的前景不確定性消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)群的慣性成本資金的壓力3.機(jī)會(huì)（Opportunity）杭州“東方休閑之都”的城市定位和連接著上海寧波兩大商業(yè)城市下沙發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)會(huì)地鐵經(jīng)濟(jì)和機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高教園區(qū)高校學(xué)生的潛在消費(fèi)潛力涉外銷(xiāo)售出租4.威脅(Threats)周邊樓盤(pán)和酒店的影響政府政策的不明朗杭州CBD地區(qū)已形成的酒店式公寓的沖擊--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，潛在強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第五章、STP張略市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位1.市場(chǎng)細(xì)分：階層年收入水平主要構(gòu)成群體富豪階50萬(wàn)以上私人企業(yè)家，文藝及體育明顯，成功的金融投層資者等富裕階15萬(wàn)—50萬(wàn)外資企業(yè)高級(jí)管理人員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，金融企層業(yè)投資者，著名作家、教授和科技人員等小康階5萬(wàn)—15萬(wàn)企業(yè)高級(jí)管理人員，教授與科技人員，外資及層金融機(jī)構(gòu)雇員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等溫飽階1萬(wàn)—5萬(wàn)一般企業(yè)職工，教師和其他在職人員等層困難階5千-1萬(wàn)困難企業(yè)的職工和無(wú)固定職業(yè)人員層特困階5千以下失業(yè)人員和孤寡老人層2.目標(biāo)市場(chǎng)：1.第一目標(biāo)市場(chǎng)： 商務(wù)人士，企業(yè)高管人員，高校老師，政府部門(mén)、時(shí)尚白領(lǐng)青年，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，金融投資者，外商（小--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------康階層、富裕階層、富豪階層）2.第二目標(biāo)市場(chǎng)： 青年夫妻，愛(ài)好時(shí)尚浪漫情侶（ 25～40）3.第三目標(biāo)市場(chǎng)： 自助游者，經(jīng)濟(jì)型住客，普通上班族1、“至尊錢(qián) TOWN”—— 針對(duì)第一目標(biāo)市場(chǎng)2、“l(fā)ovestory(愛(ài)情故事)”——針對(duì)第二目標(biāo)市場(chǎng)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3、“YOUNG·客棧”——針對(duì)第三目標(biāo)市場(chǎng)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------第六章、營(yíng)銷(xiāo)組合策略4V’s:差異化

(Variation)

4C’s:顧客（

customer）功能化

(Versatility)

購(gòu)買(mǎi)成本（

Cost）附加價(jià)值

(Value)

便利（

convenience）共鳴(Vibration)

溝通（

communication）1.至尊錢(qián)TOWN集酒店、公寓、俱樂(lè)部,休閑會(huì)所功能于一身，眾多精英人士商務(wù)生活原生地，財(cái)富與榮耀的代名詞。位于下沙城市中心位置，依托大學(xué)城15萬(wàn)人口人氣，世界500強(qiáng)云集的國(guó)際工業(yè)園區(qū)；靠近下沙最大城市休閑公園、規(guī)劃地鐵就在家門(mén)口，4.5萬(wàn)平方國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，靠近蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)和高速公路，充分詮釋了“我的世界·我的家”的獨(dú)特理念。【配套設(shè)施】郵政系統(tǒng)：首層每戶(hù)設(shè)置專(zhuān)用信箱 供氣系統(tǒng)：管道天燃?xì)馊霊?hù)分質(zhì)供水：中央潔凈水系統(tǒng)，潔凈水入戶(hù)生活熱水系統(tǒng)： 24小時(shí)熱水 電視系統(tǒng)：衛(wèi)星及有線(xiàn)電視智能化系 統(tǒng)：安保綜合系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)空調(diào)系 統(tǒng)：采用名牌中央空調(diào)，冷源為戶(hù)式中央空調(diào)的室外機(jī)，熱源為樓宇鍋爐房集中供暖，通過(guò)室內(nèi)空調(diào)主機(jī)完成，并設(shè)有新風(fēng)系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)：采用美國(guó)伊萊克斯戶(hù)式中央吸塵系統(tǒng)，低噪音， 2微米塵超凈過(guò)濾，避免室內(nèi)二次污染【服務(wù)】家居服務(wù)：家庭清潔、地毯清潔、地板及真皮梳理打蠟、拋光、各類(lèi)衣物干洗等商務(wù)服務(wù)：酒店及火車(chē)票、機(jī)票代訂、代辦汽車(chē)租賃、商務(wù)旅游、商務(wù)秘書(shū)服務(wù)等餐宴服務(wù)：會(huì)所訂餐、送餐代訂、代辦家庭宴會(huì)、代辦生日宴會(huì)、工作宴會(huì)、代請(qǐng)家教、保姆、小時(shí)工等醫(yī)療服務(wù)：家庭特約醫(yī)生、緊急救護(hù)服務(wù)等物業(yè)服務(wù)：提供 24小時(shí)維修服務(wù)、水、電、煤氣、空調(diào)、洗塵等設(shè)施定期檢查、維修會(huì)所服務(wù)：桑拿按摩、美容美發(fā) 、酒吧免費(fèi)巴士服務(wù)和 VIP汽車(chē)保養(yǎng)服務(wù)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------至尊錢(qián)TOWN營(yíng)銷(xiāo)原則:1、強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的理念和文化價(jià)值——突出品牌的尊貴、多元化、環(huán)保、智能化、“五星級(jí)的家”、城中城2、注重口碑傳播效應(yīng)3、提供切實(shí)詳盡的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)報(bào)告，“大學(xué)城”和“城市中心”沒(méi)有租不出去的房子，緊緊抓住房產(chǎn)投資者4、注重細(xì)節(jié)的完善，體現(xiàn)優(yōu)秀的軟件服務(wù)5、加強(qiáng)和旅行社及各訂房團(tuán)體的聯(lián)系和 合作6、體現(xiàn)和同類(lèi)房地產(chǎn)品的差異化，通過(guò)不同消費(fèi)組合滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體至尊錢(qián)TOWN營(yíng)銷(xiāo)策略:1.實(shí)行VIP會(huì)員制度，整理詳實(shí)的客戶(hù)檔案針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)發(fā)放期刊，宣傳品牌價(jià)值，樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，投資的經(jīng)濟(jì)利益3.加強(qiáng)和“購(gòu)物廣場(chǎng)”的活動(dòng)，放大“福雷德廣場(chǎng)”建筑綜合體的整體優(yōu)勢(shì)4.實(shí)行會(huì)員推薦服務(wù)，對(duì)于推薦朋友來(lái)看房買(mǎi)房的客戶(hù)予以一定優(yōu)惠或者促銷(xiāo)措施5.建立福雷德專(zhuān)屬網(wǎng)站，定期舉辦會(huì)員活動(dòng)：垂釣、保齡球高爾夫球賽、觀(guān)賞歌劇等6.強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，對(duì)于買(mǎi)房者可以參與房間裝璜設(shè)計(jì)2.LovestoryLovestory營(yíng)銷(xiāo)原則:1、挖掘“愛(ài)情”主題的潛在消費(fèi)市場(chǎng)2、杭州的“澳大利亞”，突出“蜜月房”，吸引杭州及周邊地區(qū)的消費(fèi)者3、房間的特色化和浪漫化4、服務(wù)的人性化和多功能化Lovestory營(yíng)銷(xiāo)策略:1.不同風(fēng)格房間的布置和裝修：地中海式、歐式、中式、--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------澳式等2.服務(wù)功能的多元化： 愛(ài)情套餐（鮮花、美食、婚紗攝影、蛋糕等）3.提供 DIY 服務(wù)，讓?xiě)偃朔蚱抟黄鹩H自動(dòng)手留念，如T-SHIRT涂鴉，愛(ài)情刻章等4.營(yíng)業(yè)初期給予促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)，給予 “福雷德購(gòu)物廣場(chǎng) ”優(yōu)惠券，拉動(dòng)銷(xiāo)售。3.YOUNG·客棧YOUNG·客棧營(yíng)銷(xiāo)原則:“快速、方便、干凈、舒適”作為服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)環(huán)保和活力。2、提供各種自主式服務(wù)，聚集人氣，加強(qiáng)品牌宣傳，帶動(dòng)口碑效應(yīng)3、培養(yǎng)福雷德的潛在消費(fèi)群，形成品牌的認(rèn)知度和忠誠(chéng)度YOUNG·客棧營(yíng)銷(xiāo)策略:1.提供自助服務(wù)（收取適量服務(wù)費(fèi)）：提供自助廚房，提供自助洗衣，自助上網(wǎng)，自助閱覽，自助影吧等。2.顧客留念活動(dòng)，可以提供留言板，將住客的感言留下，作為“宣傳”手段，贏得口碑效應(yīng)3.抓住“旺季”經(jīng)濟(jì)效益，在節(jié)假日實(shí)行不同價(jià)格吸引消費(fèi)者，加強(qiáng)和購(gòu)物廣場(chǎng)的合作。在各大高校開(kāi)學(xué)的日子加強(qiáng)宣傳。--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------三階段營(yíng)銷(xiāo)策劃安排:第一階段：品牌鞏固期和宣傳期（熱身）NP報(bào)廣：樹(shù)立“一個(gè)城市的中心 ”的品牌形象為主，社區(qū)配套和樓盤(pán)活動(dòng)事件的告知為輔DM派單：向目標(biāo)客戶(hù)提供樓盤(pán)詳細(xì)信息的宣傳單和期刊戶(hù)外廣告：高速公路路口，蕭山機(jī)場(chǎng)，黃龍地區(qū)，武林廣場(chǎng)，汽車(chē)東站， B1車(chē)站等人流量大的地點(diǎn)，打品牌形象為主售樓現(xiàn)場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，微笑服務(wù)，貼心服務(wù)，24小時(shí)看房服務(wù)（制造事件熱點(diǎn)）SP活動(dòng)：舉行杭城酒店式公寓論壇和房產(chǎn)推介晚會(huì)第二階段：品牌提升期和發(fā)售期（正賽）NP報(bào)廣：以產(chǎn)品特征為主，社區(qū)配套、交通便捷、價(jià)格實(shí)惠為主要賣(mài)點(diǎn)。（低開(kāi)高走價(jià)格策略）。DM派單：強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的有限性，加強(qiáng)“酒店式服務(wù)、公寓式管理”的宣傳?，F(xiàn)場(chǎng)利用：加強(qiáng)和杭州各媒體的合作，加大看房班車(chē)力度，組織看房團(tuán)。電視廣告：制造熱點(diǎn)事件（如設(shè)立 “福雷德”大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基金，--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------吸引媒體公眾的關(guān)注）第三階段：品牌維護(hù)期和出租（尾盤(pán)消化）NP報(bào)廣：加強(qiáng)“租”的宣傳，突出“至尊錢(qián)TOWN”“Lovestory”“YOUNG客棧·”的三種理念的宣傳，抓住主力消費(fèi)群DM派單：強(qiáng)調(diào)酒店式公寓的優(yōu)勢(shì) “入住、休息、享受”，發(fā)布各種促銷(xiāo)活動(dòng)的信息SP活動(dòng)：組織業(yè)主和VIP會(huì)員參加保齡球比賽、垂釣、農(nóng)業(yè)園燒烤等活動(dòng)，舉行房產(chǎn)答謝酒會(huì)。第七章、出租和出售計(jì)劃樓層分割和房?jī)r(jià)的設(shè)定（出租）：1、“YOUNG·客?！焙汀癓ovestory按”(天短租)第1層作為配套層和服務(wù)層，設(shè)立前廳總臺(tái)，自助式服務(wù)吧，花店，攝影棚等第2～4層作為“YOUNG·客棧”的客房（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都?xì)w “福雷德”擁有）房?jī)r(jià)：88128158第5～6層作為“Lovestory的客”房（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都?xì)w“福雷德?lián)碛小保┓績(jī)r(jià)：2582983982、至尊錢(qián)TOWN第7層作為服務(wù)層和前臺(tái)大廳層，第 8層作為“福雷德(杭州)置業(yè)發(fā)展有限公司 ”的管理層。第 21層作為會(huì)所休閑層，提供各種休閑娛樂(lè)活動(dòng)。精英層：9～20層房?jī)r(jià)：3000元/月，200元/天白金層：22～28層房?jī)r(jià)：3500元/月，258元/天--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鉆石層：29、30層房?jī)r(jià)：5000元/月，358元/天出售和售價(jià)：精英層：8888元/平方白金層：9999元/平方鉆石層：12888元/平方1）購(gòu)房后頭三年，每年按總房?jī)r(jià)的10%返款，從第4～10年開(kāi)始按照酒店?duì)I業(yè)收入的30%分紅，一年15天的免費(fèi)入住。2）在合同期20年內(nèi)，每月按總房?jī)r(jià)的4‰返款，同時(shí)還享受酒店?duì)I業(yè)收入的20%分紅，一天15天的免費(fèi)入住。3）在合同期20年內(nèi)，每月按總房?jī)r(jià)的 6‰固定還款，一年 15天的免費(fèi)入住。4）售后返租10年，每年10%固定回報(bào)，15％的客房利潤(rùn)，一年15天的免費(fèi)入住。第八章．財(cái)務(wù)分析注：按第一種財(cái)務(wù)方案分析，折現(xiàn)率 7％，收入成本增長(zhǎng)率 5％酒店總收入：38，152，455（入住率70％，長(zhǎng)租：短租＝4：6，折扣90％）售樓收入：247,970,625營(yíng)業(yè)費(fèi)用：10，000，000財(cái)務(wù)費(fèi)用：24，797，062（1～3年）14，879，457（4～10年）管理費(fèi)用：20，000，000--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------單位：萬(wàn)元財(cái)務(wù)分析結(jié)論：NPV=∑(CI-CO)t(1+i)-t 凈現(xiàn)值 Npv=8607.8（萬(wàn)元）銀行短期貸款（1年期）利率為 7.02％，長(zhǎng)期貸款利率為7.20％利率時(shí)點(diǎn)：2007年8月22日。利率i取7%IRR=27％，內(nèi)部報(bào)酬率大于資金成本率 7％，所以福雷德酒店運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)過(guò)--------------------------------------------------------- 精品 文檔---------------------------------------------------------------------精品文檔就在這里-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------財(cái)務(wù)分析是具有可行性的第九章、風(fēng)險(xiǎn)控制1.前期投入巨大，若沒(méi)有大量資金作為基礎(chǔ)，會(huì)使資金鏈緊繃，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：及時(shí)根據(jù)資金情況調(diào)整策略，在大方針不變的情況下，靈活選擇