《物權(quán)法（第四版）》第十一章 地役權(quán)

《物權(quán)法》（第四版）

第十一章地役權(quán)重點知識1.地役權(quán)：概念、特征、取得、內(nèi)容2.供役地3.需役地4.地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系引讀案例

甲房地產(chǎn)公司購得位于市中心一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)，以“觀?！睘槔砟钤O(shè)計并建造高層觀海商品住宅樓。為防止觀海公寓的景觀受到損害，與前鄰的乙學(xué)校商定，乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，甲每年向乙支付10萬元補償金。甲、乙未到登記部門予以登記。三年后乙遷址，將房屋轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，未向丙提及與甲之間的協(xié)議。丙購得該房屋后改建高層住宅。甲要求丙立即停止建設(shè)，遭到拒絕后訴請法院確認乙、丙之間轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，并要求賠償損失。

第一節(jié)地役權(quán)概述

一、地役權(quán)的概念和沿革（一）地役權(quán)的概念地役權(quán)，是指在他人的土地之上設(shè)立的以供自己的土地便利使用的他物權(quán)。（二）地役權(quán)的法律特征地役權(quán)是存在于他人土地之上的他物權(quán)地役權(quán)是利用他人土地的用益物權(quán)地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的他物權(quán)地役權(quán)具有從屬性和不可分性（三）地役權(quán)的沿革起源：羅馬法的不動產(chǎn)役權(quán)。內(nèi)容及其廣泛。歐律各國：民法中第一圈的內(nèi)容大受限制。我國：長期未設(shè)立，只規(guī)定了相鄰關(guān)系。由于相鄰關(guān)系不能代替地役權(quán)，兩種權(quán)利不能互相替代，地役權(quán)的社會技能為相鄰關(guān)系所不及。

二、地役權(quán)與相鄰權(quán)的關(guān)系（一）權(quán)利性質(zhì)的區(qū)別相鄰關(guān)系即相鄰權(quán)并不是一個獨立的權(quán)利，而是不動產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的權(quán)能，仍屬于所有權(quán)和他物權(quán)的范疇，是權(quán)利效力的自我擴張或限制。地役權(quán)是一種物權(quán)，是由需役地人享有的一種用益物權(quán)。（二）權(quán)利的取得方式不同相鄰權(quán)是法定的權(quán)利，依照法律的規(guī)定而取得。而地役權(quán)是約定的權(quán)利，當(dāng)事人須經(jīng)過約定而設(shè)定這種權(quán)利。相鄰權(quán)的成立無須特定的公示方式。地役權(quán)須經(jīng)過登記才能取得。

（三）權(quán)利的內(nèi)容不同在相鄰關(guān)系中，一方有權(quán)對相鄰的另一方提出提供便利的最低要求。在地役權(quán)中，一方為了使自己的權(quán)利更好地得到行使，而對對方提出了更高的提供便利的要求。

（四）對不動產(chǎn)是否相鄰的要求不同相鄰關(guān)系依法發(fā)生在相互毗鄰的不動產(chǎn)合法占有人之間，而地役權(quán)則既可以發(fā)生在相鄰的兩塊土地合法占有人之間，也可以發(fā)生在不相鄰的土地合法占有人之間，即不受土地是否相互毗鄰的限制。

（五）權(quán)利的有償性和期限限制不同相鄰權(quán)是無償、無固定期限的，只要不動產(chǎn)物權(quán)仍在存續(xù)，相鄰關(guān)系便當(dāng)然存在；除非相鄰權(quán)的行使損害了相鄰方的合法利益，否則提供便利的一方不得要求對方償付費用。而地役權(quán)一般是有償?shù)摹⒂泄潭ㄆ谙尴拗频摹?/p>

三、地役權(quán)的種類根據(jù)地役權(quán)的行使內(nèi)容不同——積極地役權(quán)與消極地役權(quán)根據(jù)地役權(quán)的行使方法不同——繼續(xù)地役權(quán)與非繼續(xù)地役權(quán)根據(jù)地役權(quán)的行使狀態(tài)不同——表見地役權(quán)與非表見地役權(quán)其他分類

第二節(jié)地役權(quán)的取得和內(nèi)容

一、地役權(quán)的取得

地役權(quán)的取得就是地役權(quán)的發(fā)生。地役權(quán)的取得原因，可以是法律行為，也可以是法律行為以外的事實。（一）約定取得地役權(quán)的約定取得，也叫做地役權(quán)基于法律行為取得，即當(dāng)事人之間以地役權(quán)設(shè)定合同來設(shè)定地役權(quán)。設(shè)定地役權(quán)的原則是，應(yīng)當(dāng)以對供役地損害最小的方法為之，且不得違背公共秩序與善良風(fēng)俗。

（二）地役權(quán)的時效取得地役權(quán)的時效取得須具備必要的條件：需役地人須持續(xù)、公開、和平且表現(xiàn)地使用供役地需役地人使用供役地須達到一定期間（三）地役權(quán)的法定取得地役權(quán)的法定取得有兩種事由：因用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán)因用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役權(quán)（四）繼承取得地役權(quán)人死亡時，由其繼承人繼承，則其地役權(quán)無論就其從屬性而言，還是就為用益物權(quán)的讓與性而言，由繼承人繼承地役權(quán)不必登記，但需辦理登記后才可以處分繼承取得的地役權(quán)。

二、地役權(quán)的內(nèi)容地役權(quán)的內(nèi)容，是指在地役權(quán)設(shè)定以后，在有關(guān)當(dāng)事人之間發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)和供役地人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（一）地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)供役地的使用權(quán)地役權(quán)行使處所或方法變更權(quán)為必要的附隨行為與設(shè)施的權(quán)利行使所有權(quán)的物上請求權(quán)的權(quán)利支付地租的義務(wù)維持附屬設(shè)施的義務(wù)（二）供役地人的權(quán)利和義務(wù)容忍土地上的負擔(dān)或不作為義務(wù)附屬設(shè)施使用權(quán)及費用分擔(dān)義務(wù)變更使用場所及方法的請求權(quán)租金及其調(diào)整請求權(quán)

第三節(jié)地役權(quán)的消滅及其后果

一、地役權(quán)消滅的原因

（一）期限屆滿（二）約定消滅地役權(quán)的事由出現(xiàn)（三）目的的事實不能（四）供役地人依法解除地役權(quán)關(guān)系（五）地役權(quán)的拋棄（六）讓與（七）土地征收

二、地役權(quán)消滅的后果地役權(quán)消滅以后，地役權(quán)人不存在繼續(xù)支配供役地的權(quán)能。

【問題與思考】1．案例思考甲房地產(chǎn)公司與前鄰的乙學(xué)校商定，乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，甲每年向乙支付10萬元補償金，以確保甲建設(shè)的住宅樓的觀瞻。請結(jié)合本章內(nèi)容思考：（1）甲乙之間約定取得的是何種物權(quán)？（2）這種物權(quán)與相鄰權(quán)有何區(qū)別？（3）由于該物權(quán)沒有進行登記，能否對抗丙建設(shè)高層建筑的行為？（4）你作為審理本案的法官，會如何判決這個案件？參考分析意見在本案中，甲公司與乙學(xué)校之間簽訂的協(xié)議，就是設(shè)定地役權(quán)的合同。依據(jù)該合同，甲公司取得地役權(quán)。這種地役權(quán)按照地役權(quán)的種類分析，屬于消極地役權(quán)、繼續(xù)地役權(quán)和非表見地役權(quán)。從甲公司和乙學(xué)校之間的協(xié)議可以清楚地看出，地役權(quán)與相鄰關(guān)系是不同的，具體表現(xiàn)在：第一，甲公司取得的地役權(quán)是一種用益物權(quán)，并不是不動產(chǎn)物權(quán)人依照法律規(guī)定所享有的權(quán)利義務(wù)，因此不是相鄰權(quán)。第二，甲公司取得的地役權(quán)是約定取得的，是通過雙方的協(xié)議設(shè)定的權(quán)利，不像相鄰權(quán)那樣是法定權(quán)利。第三，雙方設(shè)定的地役權(quán)，目的并不是為了滿足不動產(chǎn)權(quán)利行使過程中的最低要求，而是為了使自己的權(quán)利能夠更好地得到行使，使觀海公寓的業(yè)主能夠觀看海景景觀，是為了滿足權(quán)利人的更高的權(quán)利需要，而不是一方為了使自己的權(quán)利得到正常的行使，或者使自己能夠維護正常的生活和生產(chǎn)而對相鄰的另一方提出提供便利的最低要求。第四，雙方約定的地役權(quán)具有20年的存續(xù)期間，并且須支付每年10萬元的對價，因此，具有有償性和期限性，而相鄰權(quán)是無償、無固定期限的。因此，甲公司享有的權(quán)利是地役權(quán)而不是相鄰權(quán)。甲公司是地役權(quán)人，享有約定的地役權(quán)的權(quán)利和義務(wù)；乙學(xué)校是供役地人，負有約定的地役權(quán)的義務(wù)，享有相應(yīng)的權(quán)利。

按照《物權(quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，地役權(quán)設(shè)定之后，可以登記，也可以不登記。不登記的地役權(quán)不能對抗第三人。已經(jīng)登記的地役權(quán)，在地役權(quán)消滅的時候，應(yīng)當(dāng)進行注銷登記。在本案中，丙公司通過置換，取得了乙學(xué)校的房地產(chǎn)的權(quán)利，拆建后建設(shè)高層住宅。這究竟算不算侵害地役權(quán)？相對于甲公司和乙學(xué)校，丙公司并不是地役權(quán)的當(dāng)事人，不是供役地人，因此，并不受該地役權(quán)的約束。如果該地役權(quán)經(jīng)過登記，就具有了對抗效力，甲公司當(dāng)然可以依據(jù)地役權(quán)對抗丙公司。由于該地役權(quán)沒有進行登記，因此，不能對抗丙公司的行為。法官不應(yīng)當(dāng)支持甲公司的訴訟請求，但也無義務(wù)對乙學(xué)校繼續(xù)支付補