長春富鋒鎮(zhèn)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告課件

長春市朝陽區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報告2006.11版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：長春市朝陽區(qū)區(qū)政府甄氏集團長春市朝陽區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報告2006.11版權(quán)聲明：本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部長春富鋒鎮(zhèn)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告本區(qū)域地處長春市朝陽區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷，保證了本區(qū)域與其他區(qū)域的聯(lián)系本區(qū)域長春市區(qū)轄六區(qū)、三市、一縣，總面積4756平方公里；

全市總?cè)丝诩s724萬，其中市區(qū)人口約337萬；

朝陽區(qū)為長春市主要商業(yè)中心區(qū)、行政辦公中心區(qū)及科研文教中心區(qū)，其中包括城市的四大商圈、長春市委政府、吉林大學。朝陽區(qū)富鋒分區(qū)位于長春市西南方向城市邊緣地帶，總占地1037公頃；交通便捷，硅谷大街、102國道將本區(qū)域與城市的其他區(qū)域相連接，到汽車產(chǎn)業(yè)園5-10分鐘車程，到高新開發(fā)區(qū)5-10分鐘車程，到市中心30分鐘車程。原長春四平邊界硅谷大街環(huán)城高速公鐵立交102國道大屯站京哈鐵路育民路本區(qū)域地處長春市朝陽區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)集群的形成，為區(qū)域的開發(fā)提供了雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐長春市做為傳統(tǒng)工業(yè)城市，05年三產(chǎn)比例為11：47：42，而周邊開發(fā)區(qū)內(nèi)的汽車業(yè)和光電子業(yè)是長春市的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)部無強勢自然資源及休閑設(shè)施資源，外部被產(chǎn)業(yè)園區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚區(qū)域內(nèi)地勢平坦，無可利用的強勢自然資源區(qū)域城市面貌較弱，沒有可利用的高檔休閑、娛樂設(shè)施現(xiàn)狀建筑多為上世紀五六十年代的民房，此外育民路兩側(cè)有少量工業(yè)廠房長春汽車產(chǎn)業(yè)園長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，通過對現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對區(qū)域進行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將發(fā)展成為城市西南組團重要的一個城市次中心隨著政府南遷，城市多中心規(guī)劃逐步發(fā)展，城市西南將以汽車產(chǎn)業(yè)為依托，成為長春市主要發(fā)展方向之一原政務(wù)區(qū)政務(wù)新區(qū)隨著政府南遷，南部城區(qū)成為城市建設(shè)的熱點區(qū)域，必將會帶動本項目區(qū)域發(fā)展；“雙心、三翼、多組團”的城市發(fā)展規(guī)劃，使得城市西南區(qū)域?qū)⒁云嚠a(chǎn)業(yè)為依托，成為長春未來發(fā)展的重要組團之一通過對現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對區(qū)域進行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能于一體的城市南部次中心區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部我們對世界各地類似地區(qū)的案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其中兩個標桿性案例初步考慮案例Irvine,美國BuenaPark,美國多摩,日本Columbia,美國LaDéfense，法國LongBeach,美國Ruhr,德國Reston,美國Randstad,荷蘭Fairfield,美國Nassau,美國Canberra，澳大利亞Schaumburg,美國Perimeter,美國重點分析了其中兩個標桿性案例Irvine,美國Reston,美國位于大中型城市邊緣區(qū)域復(fù)合了居住、商務(wù)等多種功能為區(qū)域發(fā)展起到巨大推動作用我們對世界各地類似地區(qū)的案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬，就業(yè)崗位16.8萬個；歐文南面毗鄰太平洋，擁有著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，這里陽光充沛，以加州的陽光聞名世界；7條主要高速公路（州際5、405、收費高速55、73、133、241、261）把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接；歐文作為美國最安全、規(guī)劃完善、便于開展商務(wù)商業(yè)活動的最佳區(qū)域，吸引了大量的居民和企業(yè)進入，已經(jīng)成為當?shù)刂匾母呖萍籍a(chǎn)業(yè)中心。歐文(Irvine）概況歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，占地88平方公里，現(xiàn)有人起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960年以前階段2：1960s-1980s階段3：1980s-至今農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，盛產(chǎn)橘子、胡桃、鱷梨、利馬豆和綿羊快速城市化階段，接納中產(chǎn)階級郊區(qū)化人口，分擔城市功能形成多種功能復(fù)合的多元化發(fā)展歐文農(nóng)場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名住宅建設(shè)陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴大引入加利福尼亞大學分校，建成“大學社區(qū)”。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬人，高素質(zhì)人口開始進入置業(yè)；四大特色區(qū)域形成歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)大學研究中心（universityresearchcenter)階段特征發(fā)展結(jié)果發(fā)展舉措建設(shè)歐文農(nóng)場優(yōu)美的自然環(huán)境科學宜人的城市規(guī)劃和住宅產(chǎn)品設(shè)計完備的休閑娛樂等配套設(shè)施社區(qū)環(huán)境的保護完善的教育機構(gòu)的建立辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)功能的不斷發(fā)展通過不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品住宅、廉租房、臨時住房等，能夠滿足各個階層居民的居住需求。目前正在開發(fā)名為TheVillage的大型居住項目，該項目能夠提供1550套集合住宅，除此之外有大片復(fù)合式居住社區(qū)在該商務(wù)區(qū)周邊布置，提供包括獨棟、聯(lián)排和公寓在內(nèi)的多種類型居住物業(yè)。歐文80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場、小公園、游泳池、甚至有人工湖，讓居民在湖上泛舟以及進行其他水上活動。多樣化的住宅產(chǎn)品、齊備的生活配套，滿足不同階層人群的需求歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品住宅、廉租房、臨時住歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況勞動力就業(yè)人數(shù)失業(yè)率199562,55760,3053.6%199663,40661,5672.9%199765,19763,6972.3%199866,85865,4542.1%199969,70068,4221.8%200071,59070,3311.8%200172,71871,1192.1%200273,72871,7252.7%歐文勞動基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù)歐文現(xiàn)有公司1.7萬家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。目前歐文從事技術(shù)/管理類的人數(shù)最多，占到50%以上。歐文歷年的失業(yè)率都比較低，特別是2002年的失業(yè)率僅為2.7%，就業(yè)狀況良好。以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況勞動力就業(yè)人數(shù)失歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占地5000英畝，是世界上最大規(guī)劃的研究、科技以及商業(yè)中心。共有2500家公司進駐，是汽車設(shè)計、生物技術(shù)、寬帶、計算機軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地。歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地，擁有超過18萬平方英尺的甲級寫字樓面積，共有4500家公司入住，集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè)。歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)是當?shù)刈钚碌纳虅?wù)公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設(shè)計風格采用校園風格，預(yù)計總建筑面積為130萬平方英尺。大學研究中心（universityresearchcenter)毗鄰大學醫(yī)學院和生物研究中心，占地184英畝。這里是企業(yè)與大學研究機構(gòu)合作的重要基地，誕生眾多前沿技術(shù)，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共240萬平方英尺。歐文提供了多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類型的公司的辦公需求總部在歐文的大公司塔可鐘（TacoBellCorp.）福特汽車（FordMotorCompany）集團埃樂峻（AllerganInc.）豐田材料處理，美國公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣約翰（St.John）起亞汽車，美國公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆樂克萊斯樂（DaimlerChryslerCorporation）布勞德康姆（BroadcomCorporation）密地機械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）愛德華生命科學（EdwardsLifesciencesCorporation）極可意渦流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一選擇抵押貸款（OptionOneMortgageCorporation）歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusines亞洲風味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利風味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥風味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地風味的餐館歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購物中心IrvineSpectrumCenter,總建筑面積達到110萬平方英尺，是集零售和娛樂為一體的購物者的天堂。高檔次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter各具特色的不同商業(yè)設(shè)施構(gòu)成購物的天堂，并成為世界各國風味美食的聚集地亞洲風味Koki'sTeppan&Sushi；意大利風名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用道65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運動場地0.506平方公里公園和景觀區(qū)規(guī)劃有加州陽光之稱的歐文海灘

歐文有超過100個公園和公共游泳池，大約有178.2平方公里的農(nóng)場土地作為自然棲息地保護，24.3平方公里的土地用于公園和開放空間

最美麗的高爾夫球場休閑娛樂設(shè)施滿足不斷多元化的人口的不同需求，為區(qū)域聚集人氣名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用里斯頓位于華盛頓以西22公里，杜勒斯機場收費公路旁,占地30平方公里，人口為6.5萬；經(jīng)過多年的發(fā)展，里斯頓已經(jīng)成為了美國最成功的新城之一，是當?shù)刈钪饕霓k公、商業(yè)和居住中心。里斯頓(Reston）概況里斯頓位于華盛頓以西22公里，杜勒斯機場收費公路旁,占地3起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1961-1963階段2：1964-1987階段3：1988-至今1961年，西蒙公司購買了Fairfax郊區(qū)的27.33平方公里的土地；1962年，西蒙和他的規(guī)劃師制定了PRC區(qū)劃法，并且推動相應(yīng)機構(gòu)通過這套法規(guī)，使土地符合利用和局部提高開發(fā)強度成為可能；1963年，Reston第一個項目安妮湖村的規(guī)劃被批準；1963年，GulfOil公司宣布注資新城開發(fā)1964年，Reston第一個高爾夫球場建成并開始營業(yè)；1965年，第一座辦公樓被人壽保險公司、銀行、律師事務(wù)所等所租用；1968年，8000套住宅竣工，牛頓廣場1.08萬平方英尺的空地投入建設(shè)；1968年，兩家新興公司進入實業(yè)中心；1981年，PRC區(qū)劃法修改擴展成為市政中心等級區(qū)劃法。1988年，市鎮(zhèn)中心動土，以商業(yè)辦公為主，包括12個街區(qū)，分兩個階段進行開發(fā)，總計建設(shè)面積約8萬平方米；目前，Reston約有6.3萬居民居住在2.1萬套住宅里，按照規(guī)劃，最終將設(shè)2.3萬套住宅。開始啟動安妮湖村住宅工程的建設(shè)高爾夫球場、網(wǎng)球場等配套設(shè)施建成并投入使用；隨著企業(yè)的陸續(xù)入駐和住宅規(guī)模的擴大，1988年居住人口已超過4.3萬人。市鎮(zhèn)中心的完工經(jīng)過40年的發(fā)展，Reston目前居住人口達到6.5萬人。關(guān)鍵舉措發(fā)展結(jié)果通過對多種城市功能不斷的綜合發(fā)展，形成了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1961-1Reston的總體規(guī)劃中采用全新的“PRC”區(qū)劃法，其革新之處包括：將劃分土地等級的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強度劃分；適當提高了局部地區(qū)的開發(fā)強度，將土地的開發(fā)強度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個等級，但設(shè)定平均的開發(fā)強度上限（13人/英畝）；

允許混合使用土地，例如充分考慮高科技產(chǎn)業(yè)的特點，將辦公用地與產(chǎn)業(yè)用地結(jié)合規(guī)劃，保證進駐公司科研、實驗、生產(chǎn)的集中；PRC區(qū)劃法的應(yīng)用使得Reston成功的通過土地復(fù)合使用提高了社區(qū)的便捷度和活力，并通過局部提高開發(fā)強度保留了大量的開放空間。Reston總體規(guī)劃圖Reston的非居住物業(yè)分布圖在總體規(guī)劃中，辦公用地以及辦公/工業(yè)混合用地被刻意的安排在沿機場高速兩側(cè)，而商業(yè)用地則被聚團分布在鎮(zhèn)中心以及各個鄰里的中心，從而在實現(xiàn)便捷通勤和購物的同時，保持了郊區(qū)居住開闊疏朗自然優(yōu)美的環(huán)境特征。通過功能布局和土地開發(fā)強度合理規(guī)劃，保證各種城市功能的有機結(jié)合Reston的總體規(guī)劃中采用全新的“PRC”區(qū)劃法，其革新之在Reston不同的居住區(qū)域中，安妮村以底層帶有商業(yè)的歐洲傳統(tǒng)社區(qū)為特色，著名住宅設(shè)計師為這個村設(shè)計了當代式的城市住宅；獵人森林村則以獨立傳統(tǒng)住宅為主。每個地塊大小從１萬平方米到８萬平方米不等；南湖村有獨立住宅、聯(lián)排住宅和天井式住宅，其圍繞一個有小學、初中、高中的學校校園而建；北點村有豪華的湖邊住宅以滿足人們對Reston生活方式的強烈需求，市鎮(zhèn)中心同時分布有少量公寓。各個村在開發(fā)住宅區(qū)時會根據(jù)當時的市場狀況進行調(diào)整，建筑式樣也不斷變化，保證不同檔次產(chǎn)品比例與人口階層比例基本相符，最大限度的保證供需平衡Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成Reston把尊重居民的個人利益作為規(guī)劃的首要目標，提供不同類型的住宅以滿足各階層的需求，做到每一個人都可以終生無需從社區(qū)內(nèi)搬走。通過建設(shè)不同類型的住宅，為居民提供了多樣化的生活方式的選擇在Reston不同的居住區(qū)域中，Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進一步帶來大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂地價推動信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化中產(chǎn)階級的郊區(qū)化為信息產(chǎn)業(yè)聚集準備了勞動力高素質(zhì)人口聚集促進社會服務(wù)業(yè)的繁榮與升級優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)建設(shè)吸引高素質(zhì)的中產(chǎn)階級郊區(qū)化生活質(zhì)量的提升進一步帶動產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì)人口進入行業(yè)從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)IT20015736計算機與數(shù)據(jù)處理5795123IT設(shè)備／硬件3506軟件/程序7740279系統(tǒng)集成6130328通信938693通信設(shè)備2105通信服務(wù)917688其他4258259航空/國防132生物醫(yī)藥803環(huán)境能源25615工程/研發(fā)服務(wù)2165100網(wǎng)絡(luò)/電子商務(wù)127479技術(shù)管理/服務(wù)47060合計673182176占全部產(chǎn)業(yè)的比例48.4%29.6%Reston擁有多個辦公與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的綜合商務(wù)區(qū)，包括：CampusCommons,CommerceExecutivePark,IsaacNewtonSquare,LakeFairfaxBusinessCenter和Parkridge。Reston高科技企業(yè)的基本情況發(fā)展以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級的良性循環(huán)高科技產(chǎn)業(yè)吸引高素質(zhì)人口聚集

高素質(zhì)人口推動產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展眾多行業(yè)頂級公司進駐，例如Accenture,BAESystems,DynCorp,FannieMae,IBM,Oracle等信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進一步帶來大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂核心區(qū)以噴泉廣場為中心，擁有12個街區(qū)，是區(qū)域性的就業(yè)、居住和娛樂中心區(qū)。核心區(qū)包括豐富的零售和商業(yè)空間，集中商業(yè)中心、特色商業(yè)街等不同規(guī)模、不同建筑形式、不同特色的商業(yè)、娛樂設(shè)施有機排布整個市鎮(zhèn)中心分兩期開發(fā)，一期開發(fā)面積為4.9萬平米，包括商業(yè)和零售空間等，建筑高度從5-11層不等，規(guī)劃集中在噴泉廣場和海特攝政旅館；二期開發(fā)面積為2.7萬平米，建筑高度從16-18層不等，以自由廣場而聞名。人、藝術(shù)景觀和水共同交匯于這個精致的城市空間中，成為Reston特色最精彩的體現(xiàn)。在核心區(qū)集中設(shè)置區(qū)域級商業(yè)，形成區(qū)域名片核心區(qū)以噴泉廣場為中心，擁有12個街區(qū)，是區(qū)域性的就業(yè)、居住Reston在鄰里與道路交匯處設(shè)置寬闊的自然保護區(qū)，以建設(shè)環(huán)境保護型社區(qū)而出名；社區(qū)的公共空間、公園、林蔭道以及街道占用地的24%，而公共設(shè)施也極其豐富，包括室外游泳池、高爾夫球場、眾多網(wǎng)球場、一系列的湖泊和公園。開放空間總占地超過4.45平方公里；區(qū)域中的小路和林蔭道超過89公里。這些小路和林蔭道將村中心和鄰里與開放空間連接在一起，共同構(gòu)成景觀的一部分；Reston的娛樂設(shè)施包括兩個高爾夫球場，17個室外游泳池，眾多的網(wǎng)球場，一座綜合性社區(qū)中心和一系列公園。強調(diào)公共空間，開放綠地、娛樂設(shè)施星羅密布，有效保證區(qū)域的生活品質(zhì)Reston在鄰里與道路交匯處設(shè)置寬闊的自然保護區(qū)，以建設(shè)環(huán)國際成功案例給予我們很好的啟示

發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進入置業(yè)，形成區(qū)域發(fā)展的良性循環(huán)通過區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境、高強度的公共設(shè)施、豐富的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口，從而拉動產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依托區(qū)域周邊成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引各公司的研發(fā)、實驗等核心機構(gòu)進駐，帶動整個區(qū)域經(jīng)濟快速平穩(wěn)的發(fā)展。

功能復(fù)合:以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂等功能于一體以居住功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足不同階層人群的需求，并實現(xiàn)終身區(qū)域內(nèi)換房，同時以商業(yè)、娛樂等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級要求，形成各項城市功能的并行均衡發(fā)展。國際成功案例給予我們很好的啟示發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進入本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部區(qū)域整體定位以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能為特色的產(chǎn)業(yè)后方示范區(qū)IndustrialBackupDemo秉承國際案例成功發(fā)展理念引領(lǐng)“城優(yōu)業(yè)盛”的區(qū)域發(fā)展模式以不斷升級的居住功能吸引各階層人口聚集高科技產(chǎn)業(yè)為區(qū)域匯集高素質(zhì)人群，提升區(qū)域競爭力特色商業(yè)、娛樂功能為區(qū)域聚集人氣區(qū)域整體定位以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能多層、花園洋房、景觀聯(lián)排……不同的產(chǎn)品形式、多元的產(chǎn)品檔次，滿足不同階層客戶的置業(yè)需求；隨著對生活品質(zhì)要求的不斷提高，更可以實現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的終身換房過程。功能一：居住功能多層、花園洋房、景觀聯(lián)排……不同的產(chǎn)品形式、多元的產(chǎn)品檔次，依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質(zhì)人口進駐。功能二：產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公功能依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦打造不同規(guī)模、不同形式、各具特色的商業(yè)配套，彌補南部區(qū)域商業(yè)功能的缺失，并以此形成區(qū)域的特色之一，增強區(qū)域吸引力和競爭力。功能三：商業(yè)功能打造不同規(guī)模、不同形式、各具特色的商業(yè)配套，彌補南部區(qū)域商業(yè)結(jié)合汽車文化和電影文化的深厚積淀，發(fā)展高品質(zhì)的文化娛樂設(shè)施，滿足人們對于文化生活品質(zhì)不斷升級的要求，并以此形成區(qū)域特色，為區(qū)域聚集人氣。功能四：文化娛樂功能結(jié)合汽車文化和電影文化的深厚積淀，發(fā)展高品質(zhì)的文化娛樂設(shè)施，形象定位：一

生

之

城居住功能滿足各階層人群需求特色商業(yè)、娛樂保證居民文化生活檔次高科技產(chǎn)業(yè)、辦公拉動區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)增長形象定位：長春沈陽哈爾濱中國重工業(yè)基地老工業(yè)振興核心區(qū)域東三省工業(yè)基地之一汽車城中國“光學基地”富鋒鎮(zhèn)長春市長春產(chǎn)業(yè)后方展示區(qū)功能復(fù)合的“一生之城”“城優(yōu)業(yè)盛”發(fā)展模式示范區(qū)長春沈陽哈爾濱中國重工業(yè)基地東三省工業(yè)基地之一富鋒鎮(zhèn)長春市長近年來長春市第二產(chǎn)業(yè)保持高速發(fā)展，對城市的發(fā)展起到了極大的推動作用長春汽車產(chǎn)業(yè)園朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為我國傳統(tǒng)工業(yè)城市之一，近年來，長春市第二產(chǎn)業(yè)保持快速增長汽車產(chǎn)業(yè)作為長春市的重要支柱產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值占全市工業(yè)的一半以上以高新開發(fā)區(qū)為核心的光電子、生化等高新產(chǎn)業(yè)保持快速增長，成為長春經(jīng)濟又一亮點長春市1999-2005三產(chǎn)業(yè)總量變化情況（億元）長春市2005年二產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)分布情況（億元）近年來長春市第二產(chǎn)業(yè)保持高速發(fā)展，對城市的發(fā)展起到了極大的推相對于快速發(fā)展的工業(yè)，區(qū)域內(nèi)其他城市功能相對較弱，處于“先業(yè)后城”的城市發(fā)展階段先業(yè)后城城優(yōu)業(yè)盛階段特征：以經(jīng)濟增長為壓倒性目標，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對滯后，只能滿足基本生活需求“先業(yè)后城”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)階段特征：具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設(shè)環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，促進高附加值產(chǎn)業(yè)進駐和發(fā)展，實現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級，最終達到共同繁榮相對快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)功能，相對缺失的其他城市功能將成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的主要努力方向相對于快速發(fā)展的工業(yè)，區(qū)域內(nèi)其他城市功能相對較弱，處于“先業(yè)“城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展模式可以優(yōu)化城市功能及人口結(jié)構(gòu)，提高城市美譽度，形成可持續(xù)的良性循環(huán)高素質(zhì)人口入駐城市功能完善美譽度提高高標準的城市規(guī)劃\優(yōu)美的環(huán)境\住宅產(chǎn)品及配套高標準的區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)的人口入駐，人口素質(zhì)提高。區(qū)域內(nèi)的財富人群聚集，人均收入提高。高素質(zhì)人口涌入引發(fā)對高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂等城市功能的需求，促進區(qū)域功能的完善。人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，區(qū)域美譽度提高，形成可持續(xù)發(fā)展借助周邊成型的產(chǎn)業(yè)支撐，進一步推動長春西南區(qū)域向“城優(yōu)業(yè)盛”的階段發(fā)展，既是我們的機會，也是我們的使命“城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展模式可以優(yōu)化城市功能及人口結(jié)構(gòu)，提高城市美本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Irvine320001600010000600036000占比32%16%10%6%36%歐文主要功能占地狀況（單位：英畝）居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Reston8603352581031032占比33%13%10%4%40%里斯頓主要功能占地狀況（單位：公頃）參考國外成功案例并結(jié)合地塊的本體條件，區(qū)域總體地塊主要功能空間及其占比為居住30%產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公15%商業(yè)10%文化娛樂5%公共功能空間40%本區(qū)域功能設(shè)置及比例居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Irvine320產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)居住文化娛樂功能定位產(chǎn)業(yè)及…商業(yè)居住文化娛樂功能定位城市規(guī)劃南遷的政策利好、產(chǎn)業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢、大面積的可開發(fā)用地都將使本區(qū)域成為長春未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策推動：市政府南遷新址建成，城市發(fā)展重點南移，吸引了大批人口向城南轉(zhuǎn)移。汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動員工購房外溢：長春市汽車產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)帶來大量高科技人才，現(xiàn)有的住房供應(yīng)已遠遠不能滿足大規(guī)模人口膨脹需求，房地產(chǎn)市場需求旺盛。

大面積的可開發(fā)用地為項目提供了良好的發(fā)展空間。結(jié)論：本項目正位于城市人口遷移主方向帶和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求輻射圈的重疊區(qū)域內(nèi)，將成為未來中心城市人口南遷的主要承接地，成為長春市房地產(chǎn)需求的重點釋放區(qū)。城市規(guī)劃南遷的政策利好、產(chǎn)業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢、大面積的可開發(fā)通過未來居住產(chǎn)品的升級，實現(xiàn)宜居目標發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征第一代住宅造房子僅是可以居住的房子，遮風避雨的場所而已第二代住宅開始關(guān)注舒適度開始關(guān)注“看起來好”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價值核心第三代住宅產(chǎn)品全面領(lǐng)先社區(qū)呈現(xiàn)有機增長，各項功能通過成體系的綜合運營來實現(xiàn)社區(qū)增值第四代住宅用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)體現(xiàn)對自然環(huán)境、科學技術(shù)、人類文化的傳承與尊重住宅產(chǎn)品分級體系資料來源：世聯(lián)模型長春整體市場本項目項目未來產(chǎn)品升級目前可見的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)四代分級長春整體住宅市場處于一、二代過渡階段，部分產(chǎn)品開始關(guān)注舒適度本區(qū)域發(fā)展初期通過對于產(chǎn)品舒適度的打造實現(xiàn)產(chǎn)品的局部領(lǐng)先未來通過進一步的產(chǎn)品升級實現(xiàn)宜居目標通過未來居住產(chǎn)品的升級，實現(xiàn)宜居目標發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征項目通過普通多層住宅、花園洋房、景觀聯(lián)排產(chǎn)品的升級，順應(yīng)客戶衍變對居所功能升級的需求，成為區(qū)域發(fā)展進程見證居?。骸獏^(qū)域發(fā)展進程的見證發(fā)展初期發(fā)展中期發(fā)展成熟期客戶類型：拆遷戶本地被動郊區(qū)化客戶主要產(chǎn)品類型：普通多層住宅客戶類型：全市范圍中高收入階層區(qū)域內(nèi)居住升級客戶主要產(chǎn)品類型：花園洋房類別墅產(chǎn)品客戶類型：區(qū)域高科技產(chǎn)業(yè)人口本地居住升級客戶養(yǎng)老客戶主動郊區(qū)化中產(chǎn)階級主要產(chǎn)品類型：花園洋房住宅產(chǎn)品形式的不斷升級滿足客戶衍變對居住功能升級的需求產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展引入眾多高素質(zhì)人群，提升區(qū)域客戶品質(zhì)，通過產(chǎn)業(yè)和人才的互動，打造區(qū)域未來“城優(yōu)業(yè)盛”態(tài)勢和諧、綠色、環(huán)保、節(jié)能型社區(qū)環(huán)境建設(shè)，提升區(qū)域居住價值，實現(xiàn)生態(tài)宜居目標項目通過普通多層住宅、花園洋房、景觀聯(lián)排產(chǎn)品的升級，順應(yīng)客戶滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動郊區(qū)化客戶普通多層住宅主要功能：以高性價比為核心賣點吸引首批客戶進駐產(chǎn)品特點：滿足居民基本生活需求，通過外立面和完善的社區(qū)配套等提升居住舒適度。主要客戶：主要為當?shù)夭疬w戶和本地被動郊區(qū)化客戶滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動郊區(qū)化客產(chǎn)品功能：通過升級產(chǎn)品吸引中高端客戶進駐，實現(xiàn)客戶升級產(chǎn)品特點：普通住宅的產(chǎn)品升級，以舒適的面積和創(chuàng)新建筑形式共同提升居所層次。主要客戶：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部的中高收入客戶，同時吸引了改善居住質(zhì)量的中心城區(qū)客戶和養(yǎng)老階層。通過產(chǎn)品升級吸引部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高收入階層、中心城郊區(qū)化中產(chǎn)階級和養(yǎng)老階層花園洋房產(chǎn)品功能：通過升級產(chǎn)品吸引中高端客戶進駐，實現(xiàn)客戶升級通過產(chǎn)產(chǎn)品功能：實現(xiàn)產(chǎn)品線多元化和升級的最終完成，吸引高端客戶進駐產(chǎn)品特點：有天有地、獨門獨院的建筑形式，最佳的資源環(huán)境主要客戶：追求生活品質(zhì)和身份認同感的中高收入人群。區(qū)域發(fā)展成熟階段實現(xiàn)居住產(chǎn)品的多元化，通過環(huán)境整合，產(chǎn)品打造，成為追求生活品質(zhì)人群的聚集地類別墅產(chǎn)品產(chǎn)品功能：實現(xiàn)產(chǎn)品線多元化和升級的最終完成，吸引高端客戶進駐產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)…居住文化娛樂功能定位產(chǎn)業(yè)及…商業(yè)…居住文化娛樂功能定位依據(jù)區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，大力發(fā)展高附加值信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)設(shè)計

零部件制造設(shè)備制造整機制造信息傳輸服務(wù)計算機服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)

信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于典型的投入少，創(chuàng)收高的產(chǎn)業(yè)：2004年長春光電子信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達96.67萬元。

長春具有發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢：長春是中國光學科技的發(fā)源地，已成為中國電子信息領(lǐng)域科研、產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展地區(qū)，被譽為中國光學科技和光電人才培養(yǎng)的搖籃。

長春信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得風生水起：光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園已成為國家級信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，目前有光電信息企業(yè)300多戶，產(chǎn)品達四、五百項，產(chǎn)值貢獻占長春市總量的比重逐年增長。信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)包括信息技術(shù)（如IT業(yè)）和通訊技術(shù)（如光電子技術(shù)）兩大方向，其中產(chǎn)品設(shè)備制造環(huán)節(jié)附加值較低，而技術(shù)和服務(wù)環(huán)節(jié)均能夠創(chuàng)造較高的附加值；長春市已有的光電子技術(shù)的良好發(fā)展為信息技術(shù)業(yè)提供了人力、資源和技術(shù)優(yōu)勢；結(jié)論：結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈分析和長春市自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，本區(qū)域應(yīng)引入包括光電子技術(shù)在內(nèi)的信息產(chǎn)業(yè)設(shè)計、研發(fā)、交流、服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié)作為首要發(fā)展對象。產(chǎn)業(yè)鏈利潤微笑曲線依據(jù)區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，大力發(fā)展高附加值信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技依托區(qū)域自身人力資源優(yōu)勢，充分發(fā)揮高科技人才“孵化器”作用長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國內(nèi)著名的高智力密集區(qū)：國內(nèi)知名的吉林大學、長春光機學院等十幾所重點學府都坐落在區(qū)內(nèi)；中國科學院長春分院、長春光機所、長春應(yīng)化所等39所國家、省（部）屬科研機構(gòu)也都集中在高新區(qū)內(nèi)；擁有本科生10萬余人，博士生、碩士生超萬人；擁有各類人才20萬人，其中專業(yè)技術(shù)人才近5萬人，僅參與創(chuàng)業(yè)的高級人才就達6000人，均占長春市的一半以上。

區(qū)域內(nèi)部已經(jīng)形成“產(chǎn)-學-研”一體化發(fā)展態(tài)勢。400余戶企業(yè)已與大專院校、科研院所建立合作關(guān)系。

園區(qū)擁有國內(nèi)一流的孵化體系。全區(qū)孵化基地總面積已達21萬平方米，累計接納科技中小企業(yè)624家。園區(qū)擁有各類公共技術(shù)平臺和中介服務(wù)機構(gòu)。通過專項孵化基金、風險投資、國家計劃扶持等方式，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供資金支持。園區(qū)擁有國內(nèi)一流的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。中軟集團、一汽轎車等國內(nèi)知名企業(yè)陸續(xù)入駐長春高新區(qū)，包括世界500強企業(yè)在內(nèi)的外資企業(yè)也紛紛進駐。園區(qū)擁有開放、高效的服務(wù)體系。率先推行“一站式”、“一網(wǎng)式”服務(wù)，各項軟環(huán)境制度健全。依托區(qū)域自身人力資源優(yōu)勢，充分發(fā)揮高科技人才“孵化器”作用長整合科技產(chǎn)業(yè)資源，樹立長春“科技綠洲”形象，吸引高科技人才就業(yè)建設(shè)南城

定位：通過綠色、環(huán)保、節(jié)能型信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的引入，打造長春市“科技綠洲”形象，提升區(qū)域價值和影響力。作用：通過高科技產(chǎn)業(yè)和人才的互動，實現(xiàn)“業(yè)盛城優(yōu)”的區(qū)域發(fā)展目標。主要群體：輻射城區(qū)范圍內(nèi)各高校和研究機構(gòu)中的高科技、復(fù)合型人才建筑形式：花園式獨棟辦公物業(yè)結(jié)合研發(fā)實驗室、廠房排布，為入駐企業(yè)打造研發(fā)－實驗－生產(chǎn)的“一條龍”式總部整合科技產(chǎn)業(yè)資源，樹立長春“科技綠洲”形象，吸引高科技人才就意向企業(yè)主要吸引以吉大人才為支撐的、處于成長階段的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ闹行」具M駐。大型跨國企業(yè)國內(nèi)知名企業(yè)中小成長型企業(yè)主要吸引國外知名信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司東北地區(qū)總部或分公司進駐。主要吸引國內(nèi)各大信息技術(shù)龍頭企業(yè)進駐。四創(chuàng)電子意向企業(yè)主要吸引以吉大人才為支撐的、處于成長階段的、具有良好將為區(qū)域引進大量高素質(zhì)人才，并為區(qū)域稅收做出很高貢獻按同行業(yè)平均水平估算，本項目意向企業(yè)畝均創(chuàng)稅能力約為13-15萬元。因此，每年可為區(qū)域創(chuàng)稅達4～6億元根據(jù)調(diào)查顯示，以信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)企業(yè)人均辦公面積在10-15平方米。按建筑面積約為180萬平方米估算，未來預(yù)計能夠為本區(qū)域吸引高素質(zhì)人才12-18萬人。將為區(qū)域引進大量高素質(zhì)人才，并為區(qū)域稅收做出很高貢獻按同行業(yè)產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)居住文化娛樂功能定位產(chǎn)業(yè)及…商業(yè)居住文化娛樂功能定位長春市傳統(tǒng)高檔商圈分布相對比較集中于中心城區(qū)，南部新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展相對匱乏長江路商圈大馬路商圈亞泰商圈重慶路商圈紅旗街商圈桂林路商圈亞歐賣場長春整體商業(yè)呈現(xiàn)復(fù)合發(fā)展趨勢，高檔購物中心、中低檔日用百貨超市、以及服裝、集貿(mào)市場共同發(fā)展。長春市最主要的高檔次商圈均集中在北部朝陽中心區(qū)板塊，例如：重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈、亞泰商圈、長江路商圈以及歐亞賣場等。南部區(qū)域缺乏大規(guī)模商業(yè)功能，南城客戶在購買大宗或高檔消費品時，仍需前往市區(qū)購買。隨著政府振興南城規(guī)劃的實施，大量城市中心區(qū)人口南遷，勢必會對大型商業(yè)產(chǎn)生強烈需求。長春市傳統(tǒng)高檔商圈分布相對比較集中于中心城區(qū)，南部新興區(qū)域商精品商業(yè)中心——建造南部區(qū)域的“商業(yè)旗艦”，提高區(qū)域商業(yè)等級，提升城市功能

定位：完善城市功能，提升城市商業(yè)等級，與特色休閑娛樂商業(yè)共同形成城市商業(yè)核心。建筑特色：以時尚大氣的大體量集中購物中心為主要形式，成為南部地區(qū)重要的商業(yè)節(jié)點。業(yè)態(tài)：中高檔次精品店，旗艦店主要客戶：長春市南城居民，以及周邊區(qū)域居民。精品商業(yè)中心——建造南部區(qū)域的“商業(yè)旗艦”，提高區(qū)域商業(yè)等級特色商業(yè)街——演繹高尚都市生活，在購物中享受生活和輕松

定位：提升傳統(tǒng)商業(yè)功能，營造商業(yè)娛樂氛圍。建筑特色：步行的、開放的商業(yè)街區(qū)，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣。突出長春城市特色的街道建筑，打造特色街區(qū)。主要業(yè)態(tài)：節(jié)日廣場、咖啡館、特色小店…主要客戶：輻射各居住社區(qū)內(nèi)居民。底面朝天的“宇宙飛船”被釘在一家科幻玩具店上。巨型的懸垂金剛招牌、售賣各種與電影有關(guān)的活動小人、電影故事以及明星簽名照片的小店，無一不讓人徜徉于電影的樂趣之中。特色商業(yè)街——演繹高尚都市生活，在購物中享受生活和輕松定位社區(qū)商業(yè)——建造社區(qū)內(nèi)部鄰里商業(yè)街，提升社區(qū)居住宜居指數(shù)

定位：完善社區(qū)生活配套，創(chuàng)造便利溫馨居住環(huán)境。建筑特色：分散于社區(qū)中間的底商和小型店鋪，滿足區(qū)域內(nèi)居民生活需要，并通過街道環(huán)境的營造，打造和諧街區(qū)。主要業(yè)態(tài)：便利店、面包店、家居店……主要客戶：居住社區(qū)內(nèi)居民社區(qū)商業(yè)——建造社區(qū)內(nèi)部鄰里商業(yè)街，提升社區(qū)居住宜居指數(shù)定商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營不僅形成區(qū)域特色，并且保證為區(qū)域帶來穩(wěn)定的稅收區(qū)域內(nèi)規(guī)劃商業(yè)占地約100公頃，全部開發(fā)完畢總規(guī)模將超過100萬平米；后期的經(jīng)營將為區(qū)域帶來營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅等大量稅收，保證長期收益，按商品零售業(yè)平均利稅水平計算，每平米平均每年創(chuàng)稅1000元計，商業(yè)經(jīng)營每年預(yù)計將實現(xiàn)稅收10億元。商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營不僅形成區(qū)域特色，并且保證為區(qū)域帶來穩(wěn)定的稅產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公…商業(yè)居住文化娛樂功能定位產(chǎn)業(yè)及…商業(yè)居住文化娛樂功能定位與東北地區(qū)同等經(jīng)濟發(fā)達水平城市相比，長春的文化娛樂事業(yè)發(fā)展相對緩慢，文化娛樂設(shè)施主要集中于北城地區(qū)，南城具有良好的發(fā)展?jié)摿﹂L春市文化娛樂事業(yè)發(fā)展的水平均相對滯后長春市民文娛消費處于較低層次，區(qū)域娛樂設(shè)施主要以公園為主，較為單調(diào)；長春市的文娛設(shè)施主要集中于北部城區(qū)，南城文化娛樂設(shè)施欠缺：北城擁有長春公園、勝利公園、濱河公園、朝陽公園、動植物園、南湖公園，而南城只擁有一座雕塑公園供居民進行文娛活動。

長春市文娛設(shè)施發(fā)展?jié)摿薮髲某鞘虚g經(jīng)濟實力以及居民消費習慣的對比來看，長春市完全可以承載1-2個大型主題公園；長春市擁有深厚的汽車文化底蘊，而且從目前發(fā)展來看，其汽車文化優(yōu)勢并未得到充分的發(fā)展；南城具有較大的文娛需求：南城擁有長春市兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和吉林大學等多所高等學府和科研院所，大批本地居住人口和工作人員形成了對文化娛樂市場的強烈需求。結(jié)論：南部區(qū)域可以依托城市發(fā)展的主題特色，打造“汽車主題公園”，進一步提升城市品味和特色。項目城市GDP(億元）人均可支配收入（元）城市戶籍人口（萬人）文化娛樂支出占消費性支出比重（%）大型主題公園長春1675.51006573114.48長春電影城沈陽2084.110098698.613.37玻璃巨人、極限體驗大連215011994565.314.1發(fā)現(xiàn)王國、極地海洋館長春與沈陽、大連經(jīng)濟發(fā)展狀況和文化娛樂設(shè)施情況比較凈月潭旅游區(qū)南湖公園朝陽公園動植物園雕塑公園長春公園濱河公園勝利公園與東北地區(qū)同等經(jīng)濟發(fā)達水平城市相比，長春的文化娛樂事業(yè)發(fā)展相沈陽“玻璃巨人”和大連“金石·發(fā)現(xiàn)王國”——主題鮮明，在娛樂中加入教育功能，真正實現(xiàn)“寓教于樂”“玻璃巨人”主題公園規(guī)模：占地86萬平方米

定位：公園以“生命”為主題，通過娛樂方式展示人體構(gòu)成及生命科學知識。功能：模擬人體血液流動體驗、生命科學展覽、人體構(gòu)成知識講解、地質(zhì)時代展示長廊、模擬失重體驗、頭部探訪體驗、情感體驗等。規(guī)模：占地46.6萬平方米定位：通過發(fā)現(xiàn)廣場、傳奇城堡、魔法森林、金屬工廠、沙漠王國和瘋狂小鎮(zhèn)６大主題景觀區(qū)合力打造中國自己的“迪斯尼”樂園。功能：大型刺激性娛樂設(shè)施、18世紀歐洲城堡展示游覽區(qū)、廣場巡游表演、市外情景劇場、服裝秀場、浪漫城市婚禮殿堂等?！敖鹗ぐl(fā)現(xiàn)王國”主題公園沈陽“玻璃巨人”和大連“金石·發(fā)現(xiàn)王國”——主題鮮明，在娛

定位：充分整合現(xiàn)有資源，打造汽車主題公園，吸引各地游客聚集，打造長春“城市名片”。

功能：汽車廣場、汽車體驗園、新型汽車試驗車道、汽車模型展覽館、汽車歷史博物館主要群體：輻射區(qū)域內(nèi)和國內(nèi)各地旅游人群汽車主題公園——依托城市汽車產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，完善城市文化娛樂功能，提升城市形象和品位定位：充分整合現(xiàn)有資源，打造汽車主題公園，吸引各地游客聚集汽車科技展覽中心——普及汽車專業(yè)知識，推廣行業(yè)前沿產(chǎn)品，提升區(qū)域口碑定位：將汽車產(chǎn)業(yè)最尖端的技術(shù)和產(chǎn)品、專業(yè)常識、生產(chǎn)工序綜合于此，使人們加深對于行業(yè)的了解，并形成對于本主題公園的口碑傳播功能：汽車新型技術(shù)、產(chǎn)品展示、專業(yè)知識講解、新型車試駕體驗、餐飲等輔助商業(yè)配套主要群體：區(qū)域內(nèi)以及全國范圍的青少年和汽車愛好者汽車科技展覽中心——普及汽車專業(yè)知識，推廣行業(yè)前沿產(chǎn)品，提布置原則：普通住宅類物業(yè)布置在區(qū)域啟動區(qū)，穿插配置小型社區(qū)商業(yè)和配套設(shè)施。花園洋房類物業(yè)布置在配套設(shè)施相對成熟的多個地塊，與核心配套區(qū)保持適度的步行半徑。類別墅等高檔物業(yè)布置在資源條件好，相對私密的區(qū)域。功能分區(qū)——居住布置原則：功能分區(qū)——居住布置原則：臨近主干路，保證出行的迅達性與居住區(qū)相對獨立，防止相互影響與大面積綠地景觀相結(jié)合，注重昭示性與朝向提供開闊的停車空間功能分區(qū)——產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公布置原則：功能分區(qū)——產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公布置原則：商業(yè)中心占據(jù)地塊最核心的位置特色商業(yè)街與主要的景觀帶結(jié)合布置社區(qū)小型商業(yè)分散布置于區(qū)域商業(yè)用地功能分區(qū)——商業(yè)布置原則：功能分區(qū)——商業(yè)布置原則：汽車主題公園結(jié)合社區(qū)整體景觀布置，形成區(qū)域核心展覽中心、體驗中心等在主題公園內(nèi)布置餐館、酒吧結(jié)合商業(yè)布置針對老人、孩子的休閑公建可分散布置在區(qū)域文化娛樂用地功能分區(qū)——休閑娛樂布置原則：功能分區(qū)——休閑娛樂區(qū)域整體核心特色以居住功能為核心，通過不同檔次的產(chǎn)品滿足不同階層客戶的居住需求，并實現(xiàn)隨著客戶自身升級而在區(qū)域內(nèi)的換房，成為真正的“一生之城”商業(yè)、娛樂休閑設(shè)施以不同的規(guī)模、形式和主題形成區(qū)域特色，滿足不斷升級的人口對于文化生活質(zhì)量的不斷升級以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，吸引高附加值的、智力密集型企業(yè)進駐，通過“產(chǎn)業(yè)－人口”的相互推動實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展區(qū)域整體核心特色以居住功能為核心，通過不同檔次的產(chǎn)品滿足不同富鋒鎮(zhèn)之于長春——城市發(fā)展軌跡上最具特色的

城市次中心多元化的居住產(chǎn)品，各具特色的商業(yè)、休閑設(shè)施，高科技為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)和商務(wù)辦公……復(fù)合的城市功能打造長春西南的“一生之城”承擔城市擴張所需的各種功能，并通過先進的發(fā)展模式和區(qū)域規(guī)劃使得各種城市功能實現(xiàn)全面升級富鋒鎮(zhèn)之于長春——城市發(fā)展軌跡上最具特色的城市次中心項目第一階段資金投入表——用5年時間，超過70億的投資，完成富鋒分區(qū)首階段開發(fā)

項目合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1建設(shè)投資61765173913134637137450137450134200001.1土地費用51636531123113611361115

1.2前期費用1571819873419346034603393

1.3基礎(chǔ)設(shè)施53700678811680118191181911593

1.4住宅3046944568265000650006500064012

1.5商業(yè)建筑134540660032000320003200031940

1.5文化娛樂設(shè)施1917015003000540054003870

1.6公建配套3347942327282736973697227

1.7工程建設(shè)其他費用1633820653554359635963527

1.8預(yù)備費3484944057580767076707523

2建設(shè)期利息8500068001224016320190402040010200

3銷售費用2918002864466756115926592641854經(jīng)營資金500010001000100010001000

合計項目總投資73683181713150741159438163102161527161264185建設(shè)期利息按五年共30億貸款，第一年10億，第二年8億，第三年6億，第四年4億，第五年2億，年利率6.8%，每年還息，不計復(fù)利，貸款額在年初發(fā)生。第六年開始還款，兩年還清，年初還款。項目第一階段資金投入表——用5年時間，超過70億的投資，完成匯報結(jié)束在政府的大力支持下，預(yù)祝區(qū)域開發(fā)圓滿成功！匯報結(jié)束長春市朝陽區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報告2006.11版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：長春市朝陽區(qū)區(qū)政府甄氏集團長春市朝陽區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報告2006.11版權(quán)聲明：本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部長春富鋒鎮(zhèn)項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告本區(qū)域地處長春市朝陽區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷，保證了本區(qū)域與其他區(qū)域的聯(lián)系本區(qū)域長春市區(qū)轄六區(qū)、三市、一縣，總面積4756平方公里；

全市總?cè)丝诩s724萬，其中市區(qū)人口約337萬；

朝陽區(qū)為長春市主要商業(yè)中心區(qū)、行政辦公中心區(qū)及科研文教中心區(qū)，其中包括城市的四大商圈、長春市委政府、吉林大學。朝陽區(qū)富鋒分區(qū)位于長春市西南方向城市邊緣地帶，總占地1037公頃；交通便捷，硅谷大街、102國道將本區(qū)域與城市的其他區(qū)域相連接，到汽車產(chǎn)業(yè)園5-10分鐘車程，到高新開發(fā)區(qū)5-10分鐘車程，到市中心30分鐘車程。原長春四平邊界硅谷大街環(huán)城高速公鐵立交102國道大屯站京哈鐵路育民路本區(qū)域地處長春市朝陽區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)集群的形成，為區(qū)域的開發(fā)提供了雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐長春市做為傳統(tǒng)工業(yè)城市，05年三產(chǎn)比例為11：47：42，而周邊開發(fā)區(qū)內(nèi)的汽車業(yè)和光電子業(yè)是長春市的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)部無強勢自然資源及休閑設(shè)施資源，外部被產(chǎn)業(yè)園區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚區(qū)域內(nèi)地勢平坦，無可利用的強勢自然資源區(qū)域城市面貌較弱，沒有可利用的高檔休閑、娛樂設(shè)施現(xiàn)狀建筑多為上世紀五六十年代的民房，此外育民路兩側(cè)有少量工業(yè)廠房長春汽車產(chǎn)業(yè)園長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，通過對現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對區(qū)域進行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將發(fā)展成為城市西南組團重要的一個城市次中心隨著政府南遷，城市多中心規(guī)劃逐步發(fā)展，城市西南將以汽車產(chǎn)業(yè)為依托，成為長春市主要發(fā)展方向之一原政務(wù)區(qū)政務(wù)新區(qū)隨著政府南遷，南部城區(qū)成為城市建設(shè)的熱點區(qū)域，必將會帶動本項目區(qū)域發(fā)展；“雙心、三翼、多組團”的城市發(fā)展規(guī)劃，使得城市西南區(qū)域?qū)⒁云嚠a(chǎn)業(yè)為依托，成為長春未來發(fā)展的重要組團之一通過對現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對區(qū)域進行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能于一體的城市南部次中心區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部我們對世界各地類似地區(qū)的案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其中兩個標桿性案例初步考慮案例Irvine,美國BuenaPark,美國多摩,日本Columbia,美國LaDéfense，法國LongBeach,美國Ruhr,德國Reston,美國Randstad,荷蘭Fairfield,美國Nassau,美國Canberra，澳大利亞Schaumburg,美國Perimeter,美國重點分析了其中兩個標桿性案例Irvine,美國Reston,美國位于大中型城市邊緣區(qū)域復(fù)合了居住、商務(wù)等多種功能為區(qū)域發(fā)展起到巨大推動作用我們對世界各地類似地區(qū)的案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬，就業(yè)崗位16.8萬個；歐文南面毗鄰太平洋，擁有著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，這里陽光充沛，以加州的陽光聞名世界；7條主要高速公路（州際5、405、收費高速55、73、133、241、261）把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接；歐文作為美國最安全、規(guī)劃完善、便于開展商務(wù)商業(yè)活動的最佳區(qū)域，吸引了大量的居民和企業(yè)進入，已經(jīng)成為當?shù)刂匾母呖萍籍a(chǎn)業(yè)中心。歐文(Irvine）概況歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，占地88平方公里，現(xiàn)有人起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960年以前階段2：1960s-1980s階段3：1980s-至今農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，盛產(chǎn)橘子、胡桃、鱷梨、利馬豆和綿羊快速城市化階段，接納中產(chǎn)階級郊區(qū)化人口，分擔城市功能形成多種功能復(fù)合的多元化發(fā)展歐文農(nóng)場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名住宅建設(shè)陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴大引入加利福尼亞大學分校，建成“大學社區(qū)”。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬人，高素質(zhì)人口開始進入置業(yè)；四大特色區(qū)域形成歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)大學研究中心（universityresearchcenter)階段特征發(fā)展結(jié)果發(fā)展舉措建設(shè)歐文農(nóng)場優(yōu)美的自然環(huán)境科學宜人的城市規(guī)劃和住宅產(chǎn)品設(shè)計完備的休閑娛樂等配套設(shè)施社區(qū)環(huán)境的保護完善的教育機構(gòu)的建立辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)功能的不斷發(fā)展通過不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品住宅、廉租房、臨時住房等，能夠滿足各個階層居民的居住需求。目前正在開發(fā)名為TheVillage的大型居住項目，該項目能夠提供1550套集合住宅，除此之外有大片復(fù)合式居住社區(qū)在該商務(wù)區(qū)周邊布置，提供包括獨棟、聯(lián)排和公寓在內(nèi)的多種類型居住物業(yè)。歐文80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場、小公園、游泳池、甚至有人工湖，讓居民在湖上泛舟以及進行其他水上活動。多樣化的住宅產(chǎn)品、齊備的生活配套，滿足不同階層人群的需求歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量6.45萬套，包括商品住宅、廉租房、臨時住歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況勞動力就業(yè)人數(shù)失業(yè)率199562,55760,3053.6%199663,40661,5672.9%199765,19763,6972.3%199866,85865,4542.1%199969,70068,4221.8%200071,59070,3311.8%200172,71871,1192.1%200273,72871,7252.7%歐文勞動基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù)歐文現(xiàn)有公司1.7萬家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。目前歐文從事技術(shù)/管理類的人數(shù)最多，占到50%以上。歐文歷年的失業(yè)率都比較低，特別是2002年的失業(yè)率僅為2.7%，就業(yè)狀況良好。以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況勞動力就業(yè)人數(shù)失歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占地5000英畝，是世界上最大規(guī)劃的研究、科技以及商業(yè)中心。共有2500家公司進駐，是汽車設(shè)計、生物技術(shù)、寬帶、計算機軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地。歐文商貿(mào)區(qū)(IrvineBusinessComplex)是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地，擁有超過18萬平方英尺的甲級寫字樓面積，共有4500家公司入住，集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè)。歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)是當?shù)刈钚碌纳虅?wù)公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設(shè)計風格采用校園風格，預(yù)計總建筑面積為130萬平方英尺。大學研究中心（universityresearchcenter)毗鄰大學醫(yī)學院和生物研究中心，占地184英畝。這里是企業(yè)與大學研究機構(gòu)合作的重要基地，誕生眾多前沿技術(shù)，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共240萬平方英尺。歐文提供了多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類型的公司的辦公需求總部在歐文的大公司塔可鐘（TacoBellCorp.）福特汽車（FordMotorCompany）集團埃樂峻（AllerganInc.）豐田材料處理，美國公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣約翰（St.John）起亞汽車，美國公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆樂克萊斯樂（DaimlerChryslerCorporation）布勞德康姆（BroadcomCorporation）密地機械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）愛德華生命科學（EdwardsLifesciencesCorporation）極可意渦流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一選擇抵押貸款（OptionOneMortgageCorporation）歐文商務(wù)花園（Irvinespectrumbusines亞洲風味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利風味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥風味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地風味的餐館歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購物中心IrvineSpectrumCenter,總建筑面積達到110萬平方英尺，是集零售和娛樂為一體的購物者的天堂。高檔次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter各具特色的不同商業(yè)設(shè)施構(gòu)成購物的天堂，并成為世界各國風味美食的聚集地亞洲風味Koki'sTeppan&Sushi；意大利風名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用道65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運動場地0.506平方公里公園和景觀區(qū)規(guī)劃有加州陽光之稱的歐文海灘

歐文有超過100個公園和公共游泳池，大約有178.2平方公里的農(nóng)場土地作為自然棲息地保護，24.3平方公里的土地用于公園和開放空間

最美麗的高爾夫球場休閑娛樂設(shè)施滿足不斷多元化的人口的不同需求，為區(qū)域聚集人氣名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用里斯頓位于華盛頓以西22公里，杜勒斯機場收費公路旁,占地30平方公里，人口為6.5萬；經(jīng)過多年的發(fā)展，里斯頓已經(jīng)成為了美國最成功的新城之一，是當?shù)刈钪饕霓k公、商業(yè)和居住中心。里斯頓(Reston）概況里斯頓位于華盛頓以西22公里，杜勒斯機場收費公路旁,占地3起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1961-1963階段2：1964-1987階段3：1988-至今1961年，西蒙公司購買了Fairfax郊區(qū)的27.33平方公里的土地；1962年，西蒙和他的規(guī)劃師制定了PRC區(qū)劃法，并且推動相應(yīng)機構(gòu)通過這套法規(guī)，使土地符合利用和局部提高開發(fā)強度成為可能；1963年，Reston第一個項目安妮湖村的規(guī)劃被批準；1963年，GulfOil公司宣布注資新城開發(fā)1964年，Reston第一個高爾夫球場建成并開始營業(yè)；1965年，第一座辦公樓被人壽保險公司、銀行、律師事務(wù)所等所租用；1968年，8000套住宅竣工，牛頓廣場1.08萬平方英尺的空地投入建設(shè)；1968年，兩家新興公司進入實業(yè)中心；1981年，PRC區(qū)劃法修改擴展成為市政中心等級區(qū)劃法。1988年，市鎮(zhèn)中心動土，以商業(yè)辦公為主，包括12個街區(qū)，分兩個階段進行開發(fā)，總計建設(shè)面積約8萬平方米；目前，Reston約有6.3萬居民居住在2.1萬套住宅里，按照規(guī)劃，最終將設(shè)2.3萬套住宅。開始啟動安妮湖村住宅工程的建設(shè)高爾夫球場、網(wǎng)球場等配套設(shè)施建成并投入使用；隨著企業(yè)的陸續(xù)入駐和住宅規(guī)模的擴大，1988年居住人口已超過4.3萬人。市鎮(zhèn)中心的完工經(jīng)過40年的發(fā)展，Reston目前居住人口達到6.5萬人。關(guān)鍵舉措發(fā)展結(jié)果通過對多種城市功能不斷的綜合發(fā)展，形成了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1961-1Reston的總體規(guī)劃中采用全新的“PRC”區(qū)劃法，其革新之處包括：將劃分土地等級的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強度劃分；適當提高了局部地區(qū)的開發(fā)強度，將土地的開發(fā)強度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個等級，但設(shè)定平均的開發(fā)強度上限（13人/英畝）；

允許混合使用土地，例如充分考慮高科技產(chǎn)業(yè)的特點，將辦公用地與產(chǎn)業(yè)用地結(jié)合規(guī)劃，保證進駐公司科研、實驗、生產(chǎn)的集中；PRC區(qū)劃法的應(yīng)用使得Reston成功的通過土地復(fù)合使用提高了社區(qū)的便捷度和活力，并通過局部提高開發(fā)強度保留了大量的開放空間。Reston總體規(guī)劃圖Reston的非居住物業(yè)分布圖在總體規(guī)劃中，辦公用地以及辦公/工業(yè)混合用地被刻意的安排在沿機場高速兩側(cè)，而商業(yè)用地則被聚團分布在鎮(zhèn)中心以及各個鄰里的中心，從而在實現(xiàn)便捷通勤和購物的同時，保持了郊區(qū)居住開闊疏朗自然優(yōu)美的環(huán)境特征。通過功能布局和土地開發(fā)強度合理規(guī)劃，保證各種城市功能的有機結(jié)合Reston的總體規(guī)劃中采用全新的“PRC”區(qū)劃法，其革新之在Reston不同的居住區(qū)域中，安妮村以底層帶有商業(yè)的歐洲傳統(tǒng)社區(qū)為特色，著名住宅設(shè)計師為這個村設(shè)計了當代式的城市住宅；獵人森林村則以獨立傳統(tǒng)住宅為主。每個地塊大小從１萬平方米到８萬平方米不等；南湖村有獨立住宅、聯(lián)排住宅和天井式住宅，其圍繞一個有小學、初中、高中的學校校園而建；北點村有豪華的湖邊住宅以滿足人們對Reston生活方式的強烈需求，市鎮(zhèn)中心同時分布有少量公寓。各個村在開發(fā)住宅區(qū)時會根據(jù)當時的市場狀況進行調(diào)整，建筑式樣也不斷變化，保證不同檔次產(chǎn)品比例與人口階層比例基本相符，最大限度的保證供需平衡Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成Reston把尊重居民的個人利益作為規(guī)劃的首要目標，提供不同類型的住宅以滿足各階層的需求，做到每一個人都可以終生無需從社區(qū)內(nèi)搬走。通過建設(shè)不同類型的住宅，為居民提供了多樣化的生活方式的選擇在Reston不同的居住區(qū)域中，Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進一步帶來大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂地價推動信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化中產(chǎn)階級的郊區(qū)化為信息產(chǎn)業(yè)聚集準備了勞動力高素質(zhì)人口聚集促進社會服務(wù)業(yè)的繁榮與升級優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)建設(shè)吸引高素質(zhì)的中產(chǎn)階級郊區(qū)化生活質(zhì)量的提升進一步帶動產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì)人口進入行業(yè)從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)IT20015736計算機與數(shù)據(jù)處理5795123IT設(shè)備／硬件3506軟件/程序7740279系統(tǒng)集成6130328通信938693通信設(shè)備2105通信服務(wù)917688其他4258259航空/國防132生物醫(yī)藥803環(huán)境能源25615工程/研發(fā)服務(wù)2165100網(wǎng)絡(luò)/電子商務(wù)127479技術(shù)管理/服務(wù)47060合計673182176占全部產(chǎn)業(yè)的比例48.4%29.6%Reston擁有多個辦公與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的綜合商務(wù)區(qū)，包括：CampusCommons,CommerceExecutivePark,IsaacNewtonSquare,LakeFairfaxBusinessCenter和Parkridge。Reston高科技企業(yè)的基本情況發(fā)展以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級的良性循環(huán)高科技產(chǎn)業(yè)吸引高素質(zhì)人口聚集

高素質(zhì)人口推動產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展眾多行業(yè)頂級公司進駐，例如Accenture,BAESystems,DynCorp,FannieMae,IBM,Oracle等信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進一步帶來大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂核心區(qū)以噴泉廣場為中心，擁有12個街區(qū)，是區(qū)域性的就業(yè)、居住和娛樂中心區(qū)。核心區(qū)包括豐富的零售和商業(yè)空間，集中商業(yè)中心、特色商業(yè)街等不同規(guī)模、不同建筑形式、不同特色的商業(yè)、娛樂設(shè)施有機排布整個市鎮(zhèn)中心分兩期開發(fā)，一期開發(fā)面積為4.9萬平米，包括商業(yè)和零售空間等，建筑高度從5-11層不等，規(guī)劃集中在噴泉廣場和海特攝政旅館；二期開發(fā)面積為2.7萬平米，建筑高度從16-18層不等，以自由廣場而聞名。人、藝術(shù)景觀和水共同交匯于這個精致的城市空間中，成為Reston特色最精彩的體現(xiàn)。在核心區(qū)集中設(shè)置區(qū)域級商業(yè)，形成區(qū)域名片核心區(qū)以噴泉廣場為中心，擁有12個街區(qū)，是區(qū)域性的就業(yè)、居住Reston在鄰里與道路交匯處設(shè)置寬闊的自然保護區(qū)，以建設(shè)環(huán)境保護型社區(qū)而出名；社區(qū)的公共空間、公園、林蔭道以及街道占用地的24%，而公共設(shè)施也極其豐富，包括室外游泳池、高爾夫球場、眾多網(wǎng)球場、一系列的湖泊和公園。開放空間總占地超過4.45平方公里；區(qū)域中的小路和林蔭道超過89公里。這些小路和林蔭道將村中心和鄰里與開放空間連接在一起，共同構(gòu)成景觀的一部分；Reston的娛樂設(shè)施包括兩個高爾夫球場，17個室外游泳池，眾多的網(wǎng)球場，一座綜合性社區(qū)中心和一系列公園。強調(diào)公共空間，開放綠地、娛樂設(shè)施星羅密布，有效保證區(qū)域的生活品質(zhì)Reston在鄰里與道路交匯處設(shè)置寬闊的自然保護區(qū)，以建設(shè)環(huán)國際成功案例給予我們很好的啟示

發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進入置業(yè)，形成區(qū)域發(fā)展的良性循環(huán)通過區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境、高強度的公共設(shè)施、豐富的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口，從而拉動產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依托區(qū)域周邊成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引各公司的研發(fā)、實驗等核心機構(gòu)進駐，帶動整個區(qū)域經(jīng)濟快速平穩(wěn)的發(fā)展。

功能復(fù)合:以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂等功能于一體以居住功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足不同階層人群的需求，并實現(xiàn)終身區(qū)域內(nèi)換房，同時以商業(yè)、娛樂等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級要求，形成各項城市功能的并行均衡發(fā)展。國際成功案例給予我們很好的啟示發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進入本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位本報告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部區(qū)域整體定位以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能為特色的產(chǎn)業(yè)后方示范區(qū)IndustrialBackupDemo秉承國際案例成功發(fā)展理念引領(lǐng)“城優(yōu)業(yè)盛”的區(qū)域發(fā)展模式以不斷升級的居住功能吸引各階層人口聚集高科技產(chǎn)業(yè)為區(qū)域匯集高素質(zhì)人群，提升區(qū)域競爭力特色商業(yè)、娛樂功能為區(qū)域聚集人氣區(qū)域整體定位以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能多層、花園洋房、景觀聯(lián)排……不同的產(chǎn)品形式、多元的產(chǎn)品檔次，滿足不同階層客戶的置業(yè)需求；隨著對生活品質(zhì)要求的不斷提高，更可以實現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的終身換房過程。功能一：居住功能多層、花園洋房、景觀聯(lián)排……不同的產(chǎn)品形式、多元的產(chǎn)品檔次，依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質(zhì)人口進駐。功