某科技園評估報告課件

新江灣城灣谷科技園評估報告2013年4月10日新江灣城灣谷科技園評估報告2013年4月10日區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀地塊價值分析區(qū)域?qū)傩詶钇謪^(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近上海東北角楊浦區(qū)新江灣城板塊本案虹口區(qū)閘北區(qū)普陀區(qū)長寧區(qū)黃浦區(qū)浦東新區(qū)楊浦區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)地塊價值分析區(qū)域?qū)傩詶钇謪^(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近上海東北3地塊價值分析地塊位于中外環(huán)間，靠近中環(huán)線上海中外環(huán)間，靠近中環(huán)線距五角場約4公里，5分鐘車程距陸家嘴金融區(qū)約12公里，26分鐘車程距上?；疖囌炯s12公里，26分鐘車程距人民廣場約14公里，27分鐘車程距虹橋機(jī)場約30公里，40分鐘車程陸家嘴普陀區(qū)黃浦區(qū)徐匯區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)人民廣場虹橋機(jī)場上?；疖囌疚褰菆鲮o安區(qū)長寧區(qū)區(qū)虹口區(qū)閘北區(qū)本案區(qū)位屬性中環(huán)線浦東區(qū)地塊價值分析地塊位于中外環(huán)間，靠近中環(huán)線上海中外環(huán)間，靠近4地塊價值分析地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，軌道交通、公交配套較完善，出行便利交通屬性逸仙高架淞滬路本案中環(huán)線地鐵3號線地鐵10號線公共道路：三橫：殷高路（連接地鐵3號線和10號線）、政立路、中環(huán)線三縱：國定路（通往五角場）、淞滬路（通往五角場，后接黃興路）、逸仙高架（連接寶山區(qū)、虹口區(qū)）軌道交通：地鐵10號線新江灣城站（地塊距該站約1800米，步行約25分鐘）地鐵3號線淞發(fā)路站（地塊距該站約400米，步行約8分鐘）公共交通：1218路（起點(diǎn)站：國權(quán)北路國政路，終點(diǎn)站：殷行路淞滬路）票價：1元國帆路地塊價值分析地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，軌道交通、公交配套較完善5地塊價值分析新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”區(qū)域規(guī)劃逸仙高架閘殷路軍工路淞滬路本案規(guī)劃范圍：西起逸仙路、國權(quán)北路、北抵軍工路、南到政立路、東靠閘殷路。規(guī)劃面積9.45平方公里，規(guī)劃居住人口6萬人。規(guī)劃范圍內(nèi)總居住建筑面積控制在370萬平方米內(nèi)，公建建筑面積約40萬平方米。發(fā)展定位：新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”，是上海中心市區(qū)唯一具有“生態(tài)型、三區(qū)聯(lián)動”特色的花園城區(qū)。在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)完整城區(qū)的概念，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體，而不僅僅是居住區(qū)的開發(fā)；強(qiáng)調(diào)生態(tài)觀念，構(gòu)建和諧空間；強(qiáng)調(diào)人文觀念，創(chuàng)造宜居環(huán)境，建立大學(xué)、知識產(chǎn)業(yè)空間和居住社區(qū)間的協(xié)調(diào)互動關(guān)系，創(chuàng)造愉悅舒適的生活環(huán)境和豐富多元的城市文化。新江灣城板塊政立路地塊價值分析新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”區(qū)域6地塊價值分析板塊劃分為6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體區(qū)域規(guī)劃主體功能劃分本案板塊劃分功能江灣天地直面黃埔江，建立一個以觀水、聽水、戲水、游水為特色，集休閑、商業(yè)、居住、觀光為一體的濱水休閑區(qū)，同時是上海游艇產(chǎn)業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)之一，濱江休閑板塊分休閑娛樂區(qū)、濱江運(yùn)動區(qū)、休閑度假區(qū)。復(fù)旦江灣新校區(qū)占地面積約1500畝，學(xué)術(shù)研究中心新江灣公園依托復(fù)旦新校區(qū)，以信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體的知識型服務(wù)中心，是知識產(chǎn)業(yè)的培育中心、公共活動中心和交流中心，是新江灣城區(qū)域商業(yè)中心；是辦公形態(tài)和生活形態(tài)交叉并互相融合的生活工作一體化的綜合區(qū)自然花園知識精英階層打造的高尚生活區(qū)，結(jié)合高爾夫球場景觀布置別墅住宅、五星級酒店、商務(wù)接待服務(wù)中心、高爾夫俱樂部（包括會議中心、中西餐廳、咖啡吧、鋼琴吧、健身中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳館等）都市村莊以綠色開放空間為核心的多元居住混合區(qū)域，是新江灣主體聚居區(qū)。提供基本保障型配套，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公用建筑均在服務(wù)半徑之內(nèi)，確保日常的各類生活、公務(wù)、商務(wù)性活動可在此范圍內(nèi)迅速得以解決知識商務(wù)中心凝聚知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲級寫字樓、酒店、公寓、休閑娛樂、商業(yè)等多種形態(tài)和業(yè)態(tài)，是信息、金融、商務(wù)、交易等的集聚或擴(kuò)散中心地塊價值分析板塊劃分為6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)7地塊價值分析板塊內(nèi)教育資源豐富，可以提供全程式精英教育區(qū)域規(guī)劃——教育資源復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)同濟(jì)第一附中復(fù)旦科技園小學(xué)上海音樂學(xué)院實(shí)驗中學(xué)中福會幼兒園本溪路幼兒園名校匯集：復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)第一附中、上海音樂學(xué)院實(shí)驗中學(xué)、復(fù)旦科技園小學(xué)、中福會幼兒園、本溪路幼兒園……板塊內(nèi)匯集了10余所上海名校學(xué)府，可以享受到從幼兒園到大學(xué)的全程式精英教育，這是上海極少具備如此豐富教育資源的板塊之一復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)同濟(jì)第一附中本案地塊價值分析板塊內(nèi)教育資源豐富，可以提供全程式精英教育區(qū)域規(guī)8地塊價值分析豐富的生態(tài)資源不僅能提供生態(tài)娛樂休閑場所、改善氣候，同時也會相應(yīng)提高周邊房地產(chǎn)的價值區(qū)域規(guī)劃——生態(tài)資源新江灣城總體綠化率達(dá)50%，規(guī)劃有濕地公園（世界上最大、功能最全、難度最高、施工質(zhì)量最好的永久性極限運(yùn)動公園，占地面積達(dá)到12000平方米）、新江灣城公園、游艇碼頭、安徒生公園、滑板公園、山地植物園等數(shù)十個公園……是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”，豐富的生態(tài)景觀資源提供了大量的生態(tài)娛樂休閑場所，同時這片“城市綠肺”能夠改善氣候，形成“綠島效應(yīng)”，不僅可以使新江灣城更適于人的居住，也會相應(yīng)提高周邊房地產(chǎn)的價值游艇碼頭山地植物園新江灣公園水生植物園生態(tài)植物園鄰里生態(tài)公園濕地公園淞滬紀(jì)念公園安徒生公園游艇碼頭新江灣公園新江灣公園濕地公園本案地塊價值分析豐富的生態(tài)資源不僅能提供生態(tài)娛樂休閑場所、改善氣9地塊價值分析板塊將充分享受到五角場城市副中心的輻射作用配套支撐五角場城市副中心：五角場作為市政府確定的十大商業(yè)中心之一，和徐家匯、淮海中路、中山公園等商業(yè)中心齊名，同時，五角場也已經(jīng)與徐家匯繁華商業(yè)副中心、浦東花木高尚居住副中心、普陀真如交通樞紐副中心并稱為上海四大城市副中心區(qū)，五角場將成為融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型城市公共活動中心，是一個以科教為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚居區(qū)，以繁華為標(biāo)志的城市商業(yè)中心。新江灣城與五角場的關(guān)系：新江灣城距離五角場僅五分鐘車程（三站地鐵），將充分享受到城市副中心的輻射作用，同時生態(tài)景觀豐富、教育資源豐富的新江灣城將為五角場帶來教育與生態(tài)休閑的便利。新江灣城板塊五角場城市副中心本案地塊價值分析板塊將充分享受到五角場城市副中心的輻射作用配套支10地塊價值分析楊浦區(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近區(qū)域?qū)傩灾型猸h(huán)間，近中環(huán)線區(qū)位屬性地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，公交配套完善，雙軌環(huán)伺，出行便利交通屬性距五角場城市副中心僅5分鐘車程，將充分享受到副中心的輻射作用配套支撐集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體豐富的完整城區(qū)，其中教育資源和生態(tài)資源非常豐富區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃為集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體豐富的完整城區(qū)，具有非常豐富的教育資源和生態(tài)資源價值點(diǎn)總結(jié)地塊價值分析楊浦區(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近區(qū)域?qū)傩?1區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場中外環(huán)區(qū)域主要競品分布典型案例CBD市中心區(qū)非中心區(qū)近郊區(qū)西子國際中心融真虹橋商務(wù)廣場綠洲中環(huán)商務(wù)中心悅合國際廣場慧創(chuàng)國際復(fù)地中環(huán)天地上海國際研發(fā)總部基地寶山萬達(dá)廣場中鐵中環(huán)時代廣場展想廣場張江集電港二期新江灣城灣谷科技園尚浦領(lǐng)世君庭廣場復(fù)旦軟件園長逸路基地嘉譽(yù)灣世和商務(wù)中心萬科VMO中外環(huán)區(qū)域主要競品分布典型案例CBD市中心區(qū)非中心區(qū)近郊區(qū)13中外環(huán)區(qū)域主要競品參數(shù)典型案例序號項目名地址物業(yè)類型建筑面積余量均價交通環(huán)線主力戶型1西子國際中心閔行秀文路898號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟10646210646231000規(guī)劃12號線七莘路站500米外環(huán)外1900㎡戶型2融真虹橋商務(wù)廣場長寧區(qū)臨虹路廣順北路標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟165513165513未開盤距2號線淞虹路站僅1500米中外環(huán)間獨(dú)棟2900-5000㎡3中鐵中環(huán)時代廣場閘北江場西路299弄標(biāo)準(zhǔn)辦公21422774966270001號線汶水路站1000米中外環(huán)間5.4米精裝SOHO50㎡4悅合國際廣場嘉定曹安公路1911弄標(biāo)準(zhǔn)辦公、公寓式辦21769916200923500距13號線豐莊站1400米中外環(huán)間40-100㎡商住兩用LOFT5慧創(chuàng)國際嘉定金沙江西路1555弄標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟45138819344520000距13號線豐莊站500米外環(huán)外235-1845㎡標(biāo)準(zhǔn)辦公6寶山萬達(dá)廣場寶山共和新路近一二八紀(jì)念路標(biāo)準(zhǔn)辦公29500022227200001號線共康路站500米中外環(huán)間40-60㎡SOHO辦公7上海國際研發(fā)總部基地寶山滬太路2999號獨(dú)棟10954378600220007號線上大路站地鐵上蓋中外環(huán)間整棟2000-4000㎡8復(fù)地中環(huán)天地/工業(yè)寶山環(huán)鎮(zhèn)南路858號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟32000032000024000距7號線豐莊站1600米中外環(huán)間400-600㎡獨(dú)棟9尚浦領(lǐng)世楊浦三門路淞滬路商辦、住宅720000720000未開盤10號線三門路站中外環(huán)間

10嘉譽(yù)灣楊浦淞滬路1888弄商辦、住宅143700143700未開盤距10號線新江灣城站800米中外環(huán)間

11君庭廣場楊浦區(qū)三門路國安路路口標(biāo)準(zhǔn)辦公，獨(dú)棟3290032900未開盤距10號線三門路站150米中外環(huán)間

12張江集電港二期浦東新區(qū)張東路1387號獨(dú)棟21100075811.525000距2號線廣蘭路站1200米中外環(huán)間1000－3600㎡13展想廣場浦東張江祖沖之路2290號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟1300003751626000距2號線廣蘭路站500米中外環(huán)間53-110㎡行政公館14世和商務(wù)中心浦東祖沖之路2277號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟1000006807224000距2號線廣蘭路站500米中外環(huán)間82-150㎡15綠洲中環(huán)商務(wù)中心普陀金沙江路1628弄10號標(biāo)準(zhǔn)辦公32000013924129000距13號線真北路站200米中外環(huán)間150-1300㎡

合計

35374322340463

均價：元/平方米面積：平方米中外環(huán)區(qū)域主要競品參數(shù)典型案例序號項目名地址物業(yè)類型建筑面14展想廣場典型案例一項目地址浦東張江祖沖之路2290號/中外環(huán)間建筑面積65,288平方米占地面積23,317平方米容積率2.8用地性質(zhì)商辦用地物業(yè)類型辦公、商業(yè)、星級酒店、服務(wù)式公寓軌道交通距2號線廣蘭路站500米目前報價（元/㎡）租：4元/㎡/天售：26,000去化情況目前熱銷的是其配套高級行政公館部分,主力面積段為53-110㎡的戶型，全裝修成交均價26000元/㎡開發(fā)商美國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商展想實(shí)業(yè)（SANDHILL）近期開盤時間2013-04-30展想廣場典型案例一項目地址浦東張江祖沖之路2290號/中15典型案例一展想廣場典型案例一展想廣場16集電港二期張江集電港二期典型案例二項目地址浦東新區(qū)張東路1387號/中外環(huán)間建筑面積211,000平方米占地面積351,666平方米容積率0.6用地性質(zhì)辦公物業(yè)類型花園式獨(dú)幢商務(wù)辦公樓（帶電梯，3-4層1000－3600㎡）軌道交通M2號線廣蘭路站，張江有軌電車目前報價（元/㎡）租：3.5元/㎡/天售：25000-30000元/㎡去化情況05年7月12日項目首次開盤，推出98套房源，截止2006年11月24日已累計去化88套，月均去化5.5套，2012年6月至今去化2套；主力成交為1601-2000㎡戶型，成交均價10007元/㎡；目前以租為主；開發(fā)商上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司近期開盤時間2012-6-28

張江集電港集電港二期張江集電港二期典型案例二項目地址浦東新區(qū)張東路117面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價1001-12003437590.8927.81%1044313013514.18%99911401-16001522684.4316.78%111881601-20002543684.8232.31%100072701-37004120558.92%9775合計92135188.5100%10303.69面積段分布張江集電港二期典型案例二2005年7月12開盤共推出98套房源，至今還有6套在售，月均去化1套，成交均價10303.69元/㎡，主力成交面積段為1001-1200、1601-2000㎡的戶型；2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均價21578元/㎡；網(wǎng)上又推出一批辦公房，只租不售，租金2.8-4元/平方米/天，物業(yè)費(fèi)4.5元/平方米/月，只提供給從事科技園區(qū)的公司。面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價1001-1200343718張江集電港二期典型案例二年收入20萬元以上:

個人所得給予地稅部分100%

補(bǔ)貼人才公寓:

兩年內(nèi)給予每人每月200元補(bǔ)貼。給予高管綠色通道:

解決上海市戶口問題、子女入學(xué)優(yōu)先考慮、就醫(yī)綠色通道研發(fā)中心享受政策地區(qū)總部享受政策人才政策張江集電港二期典型案例二年收入20萬元以上:研發(fā)中心地區(qū)總19復(fù)地·

中環(huán)天地典型案例三項目地址寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄/中外環(huán)間建筑面積90,000萬㎡（二期）占地面積50,000平方米容積率1.8用地性質(zhì)辦公物業(yè)類型分為三期開發(fā)。一期約7萬㎡，包含2棟標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、1棟SOHO；二期約9萬㎡，由110幢生態(tài)獨(dú)棟組成；三期約15-16萬㎡，為5棟寫字樓。軌道交通地鐵7號線大場鎮(zhèn)站目前報價（元/㎡）租：2.3元/㎡/天售：24000元/㎡去化情況11年11月22日項目首次開盤，推出110套450—600㎡的獨(dú)棟房源開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)近期開盤時間2012-2-21

復(fù)地·中環(huán)天地典型案例三項目地址寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄20典型案例三復(fù)地·

中環(huán)天地50年產(chǎn)權(quán)，約450—600平方米生態(tài)獨(dú)棟辦公復(fù)地集團(tuán)在上海中環(huán)區(qū)域唯一傾力打造的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)

典型案例三復(fù)地·中環(huán)天地50年產(chǎn)權(quán)，約450—60021萬科VMO典型案例四項目地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦錦路與江梅路交接處/外環(huán)外建筑面積88,762平方米占地面積57,000平方米容積率1.5用地性質(zhì)商辦用地（翡翠別墅項目商業(yè)配套用地）物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、多層軌道交通距離地鐵8號線蘆恒路站約1.5公里目前報價（元/㎡）租：1.9元/㎡/天售：26,000去化情況10年12月11日項目首次開盤，推出263套房源，當(dāng)前已售罄；2012年至今去化46套，月均去化3套，主力成交為300-500㎡的戶型（22套），成交均價19513元/㎡開發(fā)商萬科、中糧近期開盤時間2012-06-09萬科VMO典型案例四項目地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦錦路與江梅路交接22萬科VMO面積段成交套數(shù)成交面積㎡占比成交均價元/㎡50-1001309167.7216.4%18621101-2009315387.7927.5%17797201-400143999.777.2%17496601-800139204.0416.5%1922010012632.4%22430合計26355859.58100%196462010年12月11開盤共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均價19646元/㎡，主力成交面積段為50-100、101-150㎡的戶型；2011年成交217套，月均去化18套，成交均價19690元/㎡；2012年至今共成交41套，月均去化3.4套，處于尾盤階段去化速度明顯慢于2011年，成交均價19625元/㎡，較2011年有65元/㎡的降幅；面積段分布典型案例四萬科VMO面積段成交套數(shù)成交面積㎡占比成交均價元/㎡523萬科VMO人車分流系統(tǒng)獨(dú)棟雙拼多層典型案例四萬科VMO人車分流系統(tǒng)獨(dú)棟雙拼多層典型案例四24區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場25區(qū)域市場東外灘城板塊和五角場板塊分別為楊浦區(qū)各板塊供求冠軍板塊供求對比數(shù)據(jù)統(tǒng)計日期：2012.4.1-2013.4.1注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房Resource：佑威數(shù)據(jù)庫板塊名稱新增供應(yīng)情況成交情況供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）東外灘板塊60085566.962352802421024新江灣城板塊32425359.933831984323340五角場板塊24626798.072494110329537黃興板塊00971413000合計1170137724.968768968425374區(qū)域市場東外灘城板塊和五角場板塊分別為楊浦區(qū)各板塊供求冠軍板26多為4.5米挑高小戶型，市場主流戶型：45-65㎡主力競爭在售/租項目項目名稱容積率總體量（㎡）物業(yè)類型在售主力戶型（㎡）租售情況租/售價三湘未來海岸2.86商辦、辦公45-65（4.5米層高、部分6米）銷售處于尾盤階段21000元/㎡逸隆自由度2.00.61辦公58-65（5.4米層高）尾盤階段23000元/㎡復(fù)旦科技園235（辦公10）商辦（A幢5.5米層高、B幢3.3米層高）A幢滿租、B樓在租2元/㎡/天智慧商務(wù)樓/楊浦都市工業(yè)園區(qū)1.63辦公50-480（4.2-4.8米層高）只租不售1.8元/㎡/天（裝修）選取板塊內(nèi)商辦去化速度較快，成交均價較高的項目進(jìn)行重點(diǎn)研究，包括三湘未來海岸、逸隆自由度、復(fù)旦科技園、智慧商務(wù)樓區(qū)域市場復(fù)旦科技園逸隆自由度三湘未來海岸智慧商務(wù)樓本案多為4.5米挑高小戶型，市場主流戶型：45-65㎡主力競爭在27“知識商務(wù)區(qū)”中心腹地，地鐵雙站雙線、濕地公園旁，與鐵獅門一路相隔項目地址楊浦區(qū)新江灣城淞滬路、名府路口建筑面積60000平方米占地面積13850平方米容積率2.8用地性質(zhì)商辦物業(yè)類型商鋪、寫字樓

軌道交通距10號線三門路站200米目前報價（元/㎡）27000去化情況2011年11月5日至今分兩批共推出589套房源，已去化485套，月均去化28套開發(fā)商上海三湘股份有限公司近期開盤時間2012-4-7重點(diǎn)案例一三湘未來海岸三湘未來海岸，總建筑面積近6萬平方米，由創(chuàng)意LOFTSOHO、時尚個性MINISOHO和科技生態(tài)住宅圍合而成。本案地處第三代國際社區(qū)——新江灣城正座金門戶，1.5公里對接五角場。步行200米即達(dá)10號線三門路站，與原生態(tài)濕地公園隔窗相望，美國高端物業(yè)鐵獅門一路之隔，地段絕佳，生態(tài)住區(qū)。

區(qū)域市場“知識商務(wù)區(qū)”中心腹地，地鐵雙站雙線、濕地公園旁，與鐵獅門一28主力供求面積段為46-63㎡的4.5米層高LOFT，均價25000元/㎡區(qū)域市場重點(diǎn)案例一三湘未來海岸面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價29-37351150.244.41%2250842-6544023032.5388.22%2442895-1052198.220.76%28302140-1553432.861.66%30495250-27051293.514.95%32764合計48526107.4100%248872011年11月5日開盤至今共推出589套房源，至今還有62套在售主要為大戶型，月均去化28套，成交均價24887元/㎡，主力成交面積段為42-65㎡的小戶型；2013年至今成交52套，月均去化17套，成交均價25185元/㎡。主力供求面積段為46-63㎡的4.5米層高LOFT，均價2529亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。買一層，享二層。重點(diǎn)案例二逸隆自由度

總高10層：1層為商業(yè)店鋪（可餐飲）30-170M2；2層-8層，層高為5.4米；9-10層，層高3.5米。逸隆休閑廣場項目亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。項目超值附贈空間，買一層，享二層。

區(qū)域市場項目地址寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)長逸路158號建筑面積6400平方米占地面積3200平方米容積率2.0用地性質(zhì)商辦物業(yè)類型1層為商鋪；2層-8層為層高為5.4米LOFT辦公，9-10層為3.5米標(biāo)準(zhǔn)層辦公軌道交通距離軌交3號線長江南路站步行約10分鐘目前報價（元/㎡）25000去化情況2012年5月4日至今分共推出92套房源，已去化39套，月均去化3.5套開發(fā)商上海名府置業(yè)有限公司近期開盤時間2012-5-4亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。買一層，享二層。30主力供求面積段為58-65㎡的5.4米層高LOFT，均價22000元/㎡面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價55-60201162.1948.73%1928361-65191222.8551.27%19185合計392385.04100%19232區(qū)域市場重點(diǎn)案例二逸隆自由度

2012年5月4日開盤至今共推出92套房源，至今還有51套在售，月均去化3.5套，成交均價19232元/㎡，主力成交面積段為58-65㎡的小戶型；2013年至今成交17套，月均去化5.7套，成交均價20174元/㎡。主力供求面積段為58-65㎡的5.4米層高LOFT，均價2231潛在可租/售量總計約18萬方，未來競爭激烈未來競爭預(yù)判在租/售項目盤點(diǎn)區(qū)域市場項目名稱容積率總體量（萬㎡）物業(yè)類型存量主力戶型（㎡）可租/售量（萬㎡）三湘未來海岸2.86商辦、辦公255-3053.1逸隆自由度2.00.61辦公58-650.31復(fù)旦科技園長逸路基地211.6商辦11.6智慧商務(wù)樓/楊浦都市工業(yè)園區(qū)1.63辦公50-4003合計——21.21————18.01潛在可租/售量總計約18萬方，未來競爭激烈未來競爭預(yù)判在租/32未來上市量總計約150萬方，未來競爭激烈未來競爭預(yù)判規(guī)劃及在建項目區(qū)域市場地塊名出讓面積（萬㎡）容積率總建筑面積（萬㎡）用地性質(zhì)開發(fā)商土地總價（萬元）樓板價（元/㎡）尚浦領(lǐng)世26.753.490.94（商辦72）綜合商業(yè)、辦公美國鐵獅門房地產(chǎn)公司6751707424嘉譽(yù)灣15.071.827.12（商辦14.37）公寓，商辦用地富力地產(chǎn)、合景泰富

33680012400君庭廣場1.97

2.54.9（商辦3.29）公寓，商辦用地上海君庭置業(yè)有限公司5500011150復(fù)旦科技園長逸路基地30.61.855教育科研用地復(fù)旦復(fù)華科技股份有限公司————合計74.39——177.96（商辦144.66）————————未來上市量總計約150萬方，未來競爭激烈未來競爭預(yù)判規(guī)劃及在33竟品項目分布區(qū)域市場復(fù)旦科技園長逸路基地逸隆自由度三湘未來海岸智慧商務(wù)樓本案嘉譽(yù)灣尚浦領(lǐng)世君庭廣場竟品項目分布區(qū)域市場復(fù)旦科技園長逸路基地逸隆自由度三湘未來海34區(qū)域價值梳理項目價格定位區(qū)域市場解讀項目土地價格評估區(qū)域價值梳理項目價格定位區(qū)域市場解讀項目土地價格評估35價格定位采用市場比較法，選取直接競爭項目及板塊內(nèi)熱銷項目進(jìn)行類比定價方法：市場比較法類比項目選取原則區(qū)域具有代表性的、去化速度快成交表現(xiàn)較好的項目根據(jù)以上原則，本案類比項目為逸隆自由度—距離本案較近，直接競爭干擾，月均去化10套以上，取權(quán)重40%三湘未來海岸—離本案有一定距離，板塊內(nèi)大型城市綜合體，去化速度較快，綜合配套成熟，取權(quán)重50%灣谷價格定位逸隆自由度三湘未來海岸本案價格定位采用市場比較法，選取直接競爭項目及板塊內(nèi)熱銷項目進(jìn)行36價格定位灣谷價格定位類比項目細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重三湘未來海岸逸隆自由度擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)板塊條件（60%）區(qū)位價值81058.4987.8生活配套1210512.611013.2交通條件81108.81058.4板塊形象81108.8987.8環(huán)境資源91109.9958.6基礎(chǔ)設(shè)施71107.71107.7規(guī)劃利好81058.4987.8產(chǎn)品（40%）產(chǎn)品品質(zhì)409839.29538合計

100

103.899.3

三湘未來海岸逸隆自由度近期成交均價（元/㎡)2488719232權(quán)重系數(shù)0.40.4實(shí)際參考價格（元/㎡)9554.87692.8本項目參考價格（元/㎡)17247.6依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實(shí)際參考價格，得出：本地塊商辦目前毛坯合理入市價格為：17247.6元/㎡灣谷目前合理入市價格約為17247.6元/㎡價格定位灣谷價格定位類比項目細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重三湘未來37價格定位灣谷價格增長率預(yù)估項目增值7%年均增長率3%近距離五角場城市副中心，新江灣城板塊將充分享受到城市副中心完善配套帶來的便利；依托10號線北延伸段的建設(shè)和國帆路何家灣車站段的打通，板塊商務(wù)便捷度得以全面提升，板塊商務(wù)氛圍將日趨成熟；板塊內(nèi)豐富的高校教育資源，政策對產(chǎn)學(xué)研互動轉(zhuǎn)化的大力支持和上海良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境等為未來幾年板塊價值提升奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)；

預(yù)計調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，13年一季度后逐步平穩(wěn)；預(yù)計13年四季度后價格開始小幅增長，但難以出現(xiàn)09年時的報復(fù)性增長；區(qū)域辦公類物業(yè)未來市場上市量較大，市場競爭激烈。區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場價格走勢在當(dāng)前靜態(tài)基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上，綜合各項資源優(yōu)勢，確定本案商辦整盤銷售均價——價格定位灣谷價格增長率預(yù)估項目增值7%年均增長率3%近距離38價格定位項目售均價推算本項目銷售均價約為：綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本項目銷售均價：項目基準(zhǔn)價格商辦價格（元/㎡）17247.6區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展7%1207.33市場價格自然波動3%/年（持有5年）2587.14合計21042.07均價：21042.07元/m2價格定位項目售均價推算本項目銷售均價約為：綜合上述各項資源優(yōu)39THANKS某科技園評估報告演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！新江灣城灣谷科技園評估報告2013年4月10日新江灣城灣谷科技園評估報告2013年4月10日區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀地塊價值分析區(qū)域?qū)傩詶钇謪^(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近上海東北角楊浦區(qū)新江灣城板塊本案虹口區(qū)閘北區(qū)普陀區(qū)長寧區(qū)黃浦區(qū)浦東新區(qū)楊浦區(qū)靜安區(qū)徐匯區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)地塊價值分析區(qū)域?qū)傩詶钇謪^(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近上海東北44地塊價值分析地塊位于中外環(huán)間，靠近中環(huán)線上海中外環(huán)間，靠近中環(huán)線距五角場約4公里，5分鐘車程距陸家嘴金融區(qū)約12公里，26分鐘車程距上?；疖囌炯s12公里，26分鐘車程距人民廣場約14公里，27分鐘車程距虹橋機(jī)場約30公里，40分鐘車程陸家嘴普陀區(qū)黃浦區(qū)徐匯區(qū)閔行區(qū)寶山區(qū)人民廣場虹橋機(jī)場上?；疖囌疚褰菆鲮o安區(qū)長寧區(qū)區(qū)虹口區(qū)閘北區(qū)本案區(qū)位屬性中環(huán)線浦東區(qū)地塊價值分析地塊位于中外環(huán)間，靠近中環(huán)線上海中外環(huán)間，靠近45地塊價值分析地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，軌道交通、公交配套較完善，出行便利交通屬性逸仙高架淞滬路本案中環(huán)線地鐵3號線地鐵10號線公共道路：三橫：殷高路（連接地鐵3號線和10號線）、政立路、中環(huán)線三縱：國定路（通往五角場）、淞滬路（通往五角場，后接黃興路）、逸仙高架（連接寶山區(qū)、虹口區(qū)）軌道交通：地鐵10號線新江灣城站（地塊距該站約1800米，步行約25分鐘）地鐵3號線淞發(fā)路站（地塊距該站約400米，步行約8分鐘）公共交通：1218路（起點(diǎn)站：國權(quán)北路國政路，終點(diǎn)站：殷行路淞滬路）票價：1元國帆路地塊價值分析地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，軌道交通、公交配套較完善46地塊價值分析新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”區(qū)域規(guī)劃逸仙高架閘殷路軍工路淞滬路本案規(guī)劃范圍：西起逸仙路、國權(quán)北路、北抵軍工路、南到政立路、東靠閘殷路。規(guī)劃面積9.45平方公里，規(guī)劃居住人口6萬人。規(guī)劃范圍內(nèi)總居住建筑面積控制在370萬平方米內(nèi)，公建建筑面積約40萬平方米。發(fā)展定位：新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”，是上海中心市區(qū)唯一具有“生態(tài)型、三區(qū)聯(lián)動”特色的花園城區(qū)。在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)完整城區(qū)的概念，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體，而不僅僅是居住區(qū)的開發(fā)；強(qiáng)調(diào)生態(tài)觀念，構(gòu)建和諧空間；強(qiáng)調(diào)人文觀念，創(chuàng)造宜居環(huán)境，建立大學(xué)、知識產(chǎn)業(yè)空間和居住社區(qū)間的協(xié)調(diào)互動關(guān)系，創(chuàng)造愉悅舒適的生活環(huán)境和豐富多元的城市文化。新江灣城板塊政立路地塊價值分析新江灣新城定位于

“綠色生態(tài)港、國際智慧城”區(qū)域47地塊價值分析板塊劃分為6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體區(qū)域規(guī)劃主體功能劃分本案板塊劃分功能江灣天地直面黃埔江，建立一個以觀水、聽水、戲水、游水為特色，集休閑、商業(yè)、居住、觀光為一體的濱水休閑區(qū)，同時是上海游艇產(chǎn)業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)之一，濱江休閑板塊分休閑娛樂區(qū)、濱江運(yùn)動區(qū)、休閑度假區(qū)。復(fù)旦江灣新校區(qū)占地面積約1500畝，學(xué)術(shù)研究中心新江灣公園依托復(fù)旦新校區(qū)，以信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體的知識型服務(wù)中心，是知識產(chǎn)業(yè)的培育中心、公共活動中心和交流中心，是新江灣城區(qū)域商業(yè)中心；是辦公形態(tài)和生活形態(tài)交叉并互相融合的生活工作一體化的綜合區(qū)自然花園知識精英階層打造的高尚生活區(qū)，結(jié)合高爾夫球場景觀布置別墅住宅、五星級酒店、商務(wù)接待服務(wù)中心、高爾夫俱樂部（包括會議中心、中西餐廳、咖啡吧、鋼琴吧、健身中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳館等）都市村莊以綠色開放空間為核心的多元居住混合區(qū)域，是新江灣主體聚居區(qū)。提供基本保障型配套，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公用建筑均在服務(wù)半徑之內(nèi)，確保日常的各類生活、公務(wù)、商務(wù)性活動可在此范圍內(nèi)迅速得以解決知識商務(wù)中心凝聚知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲級寫字樓、酒店、公寓、休閑娛樂、商業(yè)等多種形態(tài)和業(yè)態(tài)，是信息、金融、商務(wù)、交易等的集聚或擴(kuò)散中心地塊價值分析板塊劃分為6大主體功能板塊，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)48地塊價值分析板塊內(nèi)教育資源豐富，可以提供全程式精英教育區(qū)域規(guī)劃——教育資源復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)同濟(jì)第一附中復(fù)旦科技園小學(xué)上海音樂學(xué)院實(shí)驗中學(xué)中福會幼兒園本溪路幼兒園名校匯集：復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)第一附中、上海音樂學(xué)院實(shí)驗中學(xué)、復(fù)旦科技園小學(xué)、中福會幼兒園、本溪路幼兒園……板塊內(nèi)匯集了10余所上海名校學(xué)府，可以享受到從幼兒園到大學(xué)的全程式精英教育，這是上海極少具備如此豐富教育資源的板塊之一復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)同濟(jì)第一附中本案地塊價值分析板塊內(nèi)教育資源豐富，可以提供全程式精英教育區(qū)域規(guī)49地塊價值分析豐富的生態(tài)資源不僅能提供生態(tài)娛樂休閑場所、改善氣候，同時也會相應(yīng)提高周邊房地產(chǎn)的價值區(qū)域規(guī)劃——生態(tài)資源新江灣城總體綠化率達(dá)50%，規(guī)劃有濕地公園（世界上最大、功能最全、難度最高、施工質(zhì)量最好的永久性極限運(yùn)動公園，占地面積達(dá)到12000平方米）、新江灣城公園、游艇碼頭、安徒生公園、滑板公園、山地植物園等數(shù)十個公園……是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”，豐富的生態(tài)景觀資源提供了大量的生態(tài)娛樂休閑場所，同時這片“城市綠肺”能夠改善氣候，形成“綠島效應(yīng)”，不僅可以使新江灣城更適于人的居住，也會相應(yīng)提高周邊房地產(chǎn)的價值游艇碼頭山地植物園新江灣公園水生植物園生態(tài)植物園鄰里生態(tài)公園濕地公園淞滬紀(jì)念公園安徒生公園游艇碼頭新江灣公園新江灣公園濕地公園本案地塊價值分析豐富的生態(tài)資源不僅能提供生態(tài)娛樂休閑場所、改善氣50地塊價值分析板塊將充分享受到五角場城市副中心的輻射作用配套支撐五角場城市副中心：五角場作為市政府確定的十大商業(yè)中心之一，和徐家匯、淮海中路、中山公園等商業(yè)中心齊名，同時，五角場也已經(jīng)與徐家匯繁華商業(yè)副中心、浦東花木高尚居住副中心、普陀真如交通樞紐副中心并稱為上海四大城市副中心區(qū)，五角場將成為融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)及居住為一體的綜合型城市公共活動中心，是一個以科教為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚居區(qū)，以繁華為標(biāo)志的城市商業(yè)中心。新江灣城與五角場的關(guān)系：新江灣城距離五角場僅五分鐘車程（三站地鐵），將充分享受到城市副中心的輻射作用，同時生態(tài)景觀豐富、教育資源豐富的新江灣城將為五角場帶來教育與生態(tài)休閑的便利。新江灣城板塊五角場城市副中心本案地塊價值分析板塊將充分享受到五角場城市副中心的輻射作用配套支51地塊價值分析楊浦區(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近區(qū)域?qū)傩灾型猸h(huán)間，近中環(huán)線區(qū)位屬性地面交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，公交配套完善，雙軌環(huán)伺，出行便利交通屬性距五角場城市副中心僅5分鐘車程，將充分享受到副中心的輻射作用配套支撐集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體豐富的完整城區(qū)，其中教育資源和生態(tài)資源非常豐富區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃為集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動休閑等為一體豐富的完整城區(qū)，具有非常豐富的教育資源和生態(tài)資源價值點(diǎn)總結(jié)地塊價值分析楊浦區(qū)新江灣城板塊，距離市區(qū)較近區(qū)域?qū)傩?2區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場中外環(huán)區(qū)域主要競品分布典型案例CBD市中心區(qū)非中心區(qū)近郊區(qū)西子國際中心融真虹橋商務(wù)廣場綠洲中環(huán)商務(wù)中心悅合國際廣場慧創(chuàng)國際復(fù)地中環(huán)天地上海國際研發(fā)總部基地寶山萬達(dá)廣場中鐵中環(huán)時代廣場展想廣場張江集電港二期新江灣城灣谷科技園尚浦領(lǐng)世君庭廣場復(fù)旦軟件園長逸路基地嘉譽(yù)灣世和商務(wù)中心萬科VMO中外環(huán)區(qū)域主要競品分布典型案例CBD市中心區(qū)非中心區(qū)近郊區(qū)54中外環(huán)區(qū)域主要競品參數(shù)典型案例序號項目名地址物業(yè)類型建筑面積余量均價交通環(huán)線主力戶型1西子國際中心閔行秀文路898號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟10646210646231000規(guī)劃12號線七莘路站500米外環(huán)外1900㎡戶型2融真虹橋商務(wù)廣場長寧區(qū)臨虹路廣順北路標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟165513165513未開盤距2號線淞虹路站僅1500米中外環(huán)間獨(dú)棟2900-5000㎡3中鐵中環(huán)時代廣場閘北江場西路299弄標(biāo)準(zhǔn)辦公21422774966270001號線汶水路站1000米中外環(huán)間5.4米精裝SOHO50㎡4悅合國際廣場嘉定曹安公路1911弄標(biāo)準(zhǔn)辦公、公寓式辦21769916200923500距13號線豐莊站1400米中外環(huán)間40-100㎡商住兩用LOFT5慧創(chuàng)國際嘉定金沙江西路1555弄標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟45138819344520000距13號線豐莊站500米外環(huán)外235-1845㎡標(biāo)準(zhǔn)辦公6寶山萬達(dá)廣場寶山共和新路近一二八紀(jì)念路標(biāo)準(zhǔn)辦公29500022227200001號線共康路站500米中外環(huán)間40-60㎡SOHO辦公7上海國際研發(fā)總部基地寶山滬太路2999號獨(dú)棟10954378600220007號線上大路站地鐵上蓋中外環(huán)間整棟2000-4000㎡8復(fù)地中環(huán)天地/工業(yè)寶山環(huán)鎮(zhèn)南路858號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟32000032000024000距7號線豐莊站1600米中外環(huán)間400-600㎡獨(dú)棟9尚浦領(lǐng)世楊浦三門路淞滬路商辦、住宅720000720000未開盤10號線三門路站中外環(huán)間

10嘉譽(yù)灣楊浦淞滬路1888弄商辦、住宅143700143700未開盤距10號線新江灣城站800米中外環(huán)間

11君庭廣場楊浦區(qū)三門路國安路路口標(biāo)準(zhǔn)辦公，獨(dú)棟3290032900未開盤距10號線三門路站150米中外環(huán)間

12張江集電港二期浦東新區(qū)張東路1387號獨(dú)棟21100075811.525000距2號線廣蘭路站1200米中外環(huán)間1000－3600㎡13展想廣場浦東張江祖沖之路2290號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟1300003751626000距2號線廣蘭路站500米中外環(huán)間53-110㎡行政公館14世和商務(wù)中心浦東祖沖之路2277號標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟1000006807224000距2號線廣蘭路站500米中外環(huán)間82-150㎡15綠洲中環(huán)商務(wù)中心普陀金沙江路1628弄10號標(biāo)準(zhǔn)辦公32000013924129000距13號線真北路站200米中外環(huán)間150-1300㎡

合計

35374322340463

均價：元/平方米面積：平方米中外環(huán)區(qū)域主要競品參數(shù)典型案例序號項目名地址物業(yè)類型建筑面55展想廣場典型案例一項目地址浦東張江祖沖之路2290號/中外環(huán)間建筑面積65,288平方米占地面積23,317平方米容積率2.8用地性質(zhì)商辦用地物業(yè)類型辦公、商業(yè)、星級酒店、服務(wù)式公寓軌道交通距2號線廣蘭路站500米目前報價（元/㎡）租：4元/㎡/天售：26,000去化情況目前熱銷的是其配套高級行政公館部分,主力面積段為53-110㎡的戶型，全裝修成交均價26000元/㎡開發(fā)商美國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商展想實(shí)業(yè)（SANDHILL）近期開盤時間2013-04-30展想廣場典型案例一項目地址浦東張江祖沖之路2290號/中56典型案例一展想廣場典型案例一展想廣場57集電港二期張江集電港二期典型案例二項目地址浦東新區(qū)張東路1387號/中外環(huán)間建筑面積211,000平方米占地面積351,666平方米容積率0.6用地性質(zhì)辦公物業(yè)類型花園式獨(dú)幢商務(wù)辦公樓（帶電梯，3-4層1000－3600㎡）軌道交通M2號線廣蘭路站，張江有軌電車目前報價（元/㎡）租：3.5元/㎡/天售：25000-30000元/㎡去化情況05年7月12日項目首次開盤，推出98套房源，截止2006年11月24日已累計去化88套，月均去化5.5套，2012年6月至今去化2套；主力成交為1601-2000㎡戶型，成交均價10007元/㎡；目前以租為主；開發(fā)商上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司近期開盤時間2012-6-28

張江集電港集電港二期張江集電港二期典型案例二項目地址浦東新區(qū)張東路158面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價1001-12003437590.8927.81%1044313013514.18%99911401-16001522684.4316.78%111881601-20002543684.8232.31%100072701-37004120558.92%9775合計92135188.5100%10303.69面積段分布張江集電港二期典型案例二2005年7月12開盤共推出98套房源，至今還有6套在售，月均去化1套，成交均價10303.69元/㎡，主力成交面積段為1001-1200、1601-2000㎡的戶型；2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均價21578元/㎡；網(wǎng)上又推出一批辦公房，只租不售，租金2.8-4元/平方米/天，物業(yè)費(fèi)4.5元/平方米/月，只提供給從事科技園區(qū)的公司。面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價1001-1200343759張江集電港二期典型案例二年收入20萬元以上:

個人所得給予地稅部分100%

補(bǔ)貼人才公寓:

兩年內(nèi)給予每人每月200元補(bǔ)貼。給予高管綠色通道:

解決上海市戶口問題、子女入學(xué)優(yōu)先考慮、就醫(yī)綠色通道研發(fā)中心享受政策地區(qū)總部享受政策人才政策張江集電港二期典型案例二年收入20萬元以上:研發(fā)中心地區(qū)總60復(fù)地·

中環(huán)天地典型案例三項目地址寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄/中外環(huán)間建筑面積90,000萬㎡（二期）占地面積50,000平方米容積率1.8用地性質(zhì)辦公物業(yè)類型分為三期開發(fā)。一期約7萬㎡，包含2棟標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、1棟SOHO；二期約9萬㎡，由110幢生態(tài)獨(dú)棟組成；三期約15-16萬㎡，為5棟寫字樓。軌道交通地鐵7號線大場鎮(zhèn)站目前報價（元/㎡）租：2.3元/㎡/天售：24000元/㎡去化情況11年11月22日項目首次開盤，推出110套450—600㎡的獨(dú)棟房源開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)近期開盤時間2012-2-21

復(fù)地·中環(huán)天地典型案例三項目地址寶山區(qū)環(huán)鎮(zhèn)南路858弄61典型案例三復(fù)地·

中環(huán)天地50年產(chǎn)權(quán)，約450—600平方米生態(tài)獨(dú)棟辦公復(fù)地集團(tuán)在上海中環(huán)區(qū)域唯一傾力打造的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)

典型案例三復(fù)地·中環(huán)天地50年產(chǎn)權(quán)，約450—60062萬科VMO典型案例四項目地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦錦路與江梅路交接處/外環(huán)外建筑面積88,762平方米占地面積57,000平方米容積率1.5用地性質(zhì)商辦用地（翡翠別墅項目商業(yè)配套用地）物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、多層軌道交通距離地鐵8號線蘆恒路站約1.5公里目前報價（元/㎡）租：1.9元/㎡/天售：26,000去化情況10年12月11日項目首次開盤，推出263套房源，當(dāng)前已售罄；2012年至今去化46套，月均去化3套，主力成交為300-500㎡的戶型（22套），成交均價19513元/㎡開發(fā)商萬科、中糧近期開盤時間2012-06-09萬科VMO典型案例四項目地址閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦錦路與江梅路交接63萬科VMO面積段成交套數(shù)成交面積㎡占比成交均價元/㎡50-1001309167.7216.4%18621101-2009315387.7927.5%17797201-400143999.777.2%17496601-800139204.0416.5%1922010012632.4%22430合計26355859.58100%196462010年12月11開盤共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均價19646元/㎡，主力成交面積段為50-100、101-150㎡的戶型；2011年成交217套，月均去化18套，成交均價19690元/㎡；2012年至今共成交41套，月均去化3.4套，處于尾盤階段去化速度明顯慢于2011年，成交均價19625元/㎡，較2011年有65元/㎡的降幅；面積段分布典型案例四萬科VMO面積段成交套數(shù)成交面積㎡占比成交均價元/㎡564萬科VMO人車分流系統(tǒng)獨(dú)棟雙拼多層典型案例四萬科VMO人車分流系統(tǒng)獨(dú)棟雙拼多層典型案例四65區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場區(qū)域價值梳理項目價格定位市場解讀典型案例區(qū)域市場66區(qū)域市場東外灘城板塊和五角場板塊分別為楊浦區(qū)各板塊供求冠軍板塊供求對比數(shù)據(jù)統(tǒng)計日期：2012.4.1-2013.4.1注：數(shù)據(jù)樣本已剔除動遷配套房Resource：佑威數(shù)據(jù)庫板塊名稱新增供應(yīng)情況成交情況供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）東外灘板塊60085566.962352802421024新江灣城板塊32425359.933831984323340五角場板塊24626798.072494110329537黃興板塊00971413000合計1170137724.968768968425374區(qū)域市場東外灘城板塊和五角場板塊分別為楊浦區(qū)各板塊供求冠軍板67多為4.5米挑高小戶型，市場主流戶型：45-65㎡主力競爭在售/租項目項目名稱容積率總體量（㎡）物業(yè)類型在售主力戶型（㎡）租售情況租/售價三湘未來海岸2.86商辦、辦公45-65（4.5米層高、部分6米）銷售處于尾盤階段21000元/㎡逸隆自由度2.00.61辦公58-65（5.4米層高）尾盤階段23000元/㎡復(fù)旦科技園235（辦公10）商辦（A幢5.5米層高、B幢3.3米層高）A幢滿租、B樓在租2元/㎡/天智慧商務(wù)樓/楊浦都市工業(yè)園區(qū)1.63辦公50-480（4.2-4.8米層高）只租不售1.8元/㎡/天（裝修）選取板塊內(nèi)商辦去化速度較快，成交均價較高的項目進(jìn)行重點(diǎn)研究，包括三湘未來海岸、逸隆自由度、復(fù)旦科技園、智慧商務(wù)樓區(qū)域市場復(fù)旦科技園逸隆自由度三湘未來海岸智慧商務(wù)樓本案多為4.5米挑高小戶型，市場主流戶型：45-65㎡主力競爭在68“知識商務(wù)區(qū)”中心腹地，地鐵雙站雙線、濕地公園旁，與鐵獅門一路相隔項目地址楊浦區(qū)新江灣城淞滬路、名府路口建筑面積60000平方米占地面積13850平方米容積率2.8用地性質(zhì)商辦物業(yè)類型商鋪、寫字樓

軌道交通距10號線三門路站200米目前報價（元/㎡）27000去化情況2011年11月5日至今分兩批共推出589套房源，已去化485套，月均去化28套開發(fā)商上海三湘股份有限公司近期開盤時間2012-4-7重點(diǎn)案例一三湘未來海岸三湘未來海岸，總建筑面積近6萬平方米，由創(chuàng)意LOFTSOHO、時尚個性MINISOHO和科技生態(tài)住宅圍合而成。本案地處第三代國際社區(qū)——新江灣城正座金門戶，1.5公里對接五角場。步行200米即達(dá)10號線三門路站，與原生態(tài)濕地公園隔窗相望，美國高端物業(yè)鐵獅門一路之隔，地段絕佳，生態(tài)住區(qū)。

區(qū)域市場“知識商務(wù)區(qū)”中心腹地，地鐵雙站雙線、濕地公園旁，與鐵獅門一69主力供求面積段為46-63㎡的4.5米層高LOFT，均價25000元/㎡區(qū)域市場重點(diǎn)案例一三湘未來海岸面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價29-37351150.244.41%2250842-6544023032.5388.22%2442895-1052198.220.76%28302140-1553432.861.66%30495250-27051293.514.95%32764合計48526107.4100%248872011年11月5日開盤至今共推出589套房源，至今還有62套在售主要為大戶型，月均去化28套，成交均價24887元/㎡，主力成交面積段為42-65㎡的小戶型；2013年至今成交52套，月均去化17套，成交均價25185元/㎡。主力供求面積段為46-63㎡的4.5米層高LOFT，均價2570亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。買一層，享二層。重點(diǎn)案例二逸隆自由度

總高10層：1層為商業(yè)店鋪（可餐飲）30-170M2；2層-8層，層高為5.4米；9-10層，層高3.5米。逸隆休閑廣場項目亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。項目超值附贈空間，買一層，享二層。

區(qū)域市場項目地址寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)長逸路158號建筑面積6400平方米占地面積3200平方米容積率2.0用地性質(zhì)商辦物業(yè)類型1層為商鋪；2層-8層為層高為5.4米LOFT辦公，9-10層為3.5米標(biāo)準(zhǔn)層辦公軌道交通距離軌交3號線長江南路站步行約10分鐘目前報價（元/㎡）25000去化情況2012年5月4日至今分共推出92套房源，已去化39套，月均去化3.5套開發(fā)商上海名府置業(yè)有限公司近期開盤時間2012-5-4亦居亦商，不限購不限貸，全南面河，全景視野。買一層，享二層。71主力供求面積段為58-65㎡的5.4米層高LOFT，均價22000元/㎡面積段成交套數(shù)成交面積占比成交均價55-60