城市土地使用權(quán)招標投標-課件

城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標 概述第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標 程序及操作城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標1第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標概述一、城市土地制度的基本理論二、城市土地市場三、城市土地市場的特征四、城市土地市場建立的意義五、城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標概述一、城市土2一、城市土地制度的基本理論

探討新型的城市土地制度，即：土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，實現(xiàn)城市土地使用的商品化、有償化，并且在獲得城市土地使用權(quán)的問題上實行招標投標制度。一、城市土地制度的基本理論探討新型的城市土3（一）我國土地制度的特點

1、所有權(quán)與使用權(quán)相分離

2、所有權(quán)有兩種類型，即：國家所有和農(nóng)村勞動人民集體所有，但礦藏、森林、灘涂、海島等均為國家所有。（一）我國土地制度的特點1、所有權(quán)與使用權(quán)相分離4（二）世界各國的土地制度

全世界范圍內(nèi)土地制度有三種類型:完全私有制、完全公有制和所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。（二）世界各國的土地制度全世界范圍內(nèi)土地制度有三5（一）城市土地使用權(quán)出讓（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍（三）城市土地使用權(quán)出讓的空間（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限二、城市土地市場（一）城市土地使用權(quán)出讓二、城市土地市場6（一）城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓是指國家以7（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍1、城市土地使用權(quán)出讓人2、城市土地使用權(quán)受讓人（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍1、城市土地使用權(quán)8國有土地使用權(quán)出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；2、土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表；3、受讓人是指中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人；4、未與中國建交的國家的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；5、未經(jīng)資質(zhì)審查和工商登記的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；國有土地使用權(quán)出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；29（三）城市土地土地使用權(quán)出讓的空間1、政府規(guī)劃的土地使用權(quán)；2、場地資源使用權(quán)的出讓；3、熟地；4、集體土地所有者不得自行出讓；（三）城市土地土地使用權(quán)出讓的空間1、政府規(guī)劃的土地使用權(quán)；10（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教科文衛(wèi)體50年；4、商業(yè)、娛樂、旅游40年；5、其他50年；（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限1、居11三、城市土地市場的特征1、市場上流通的客體是他物權(quán)；2、實行國家壟斷經(jīng)營，不排除競爭；3、國家具有土地所有者與行政管理者雙重身份；4、地產(chǎn)市場運作復(fù)雜，競爭激烈；5、地產(chǎn)市場具有相對的地方性，又有統(tǒng)一性；三、城市土地市場的特征1、市場上流通的客體是他物權(quán)；2、實行12四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又是生產(chǎn)活動和一切活動的載體；其次，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》為城市房地產(chǎn)業(yè)的形成開辟了道路；第三，實行城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用制度是實現(xiàn)自身建設(shè)的需要；第四，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用有助于地方政府加強對城市建設(shè)的管理。四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又13（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點五、城市土地使用權(quán)招標投標五、城市土地使用權(quán)招標投標14

（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義

縣以上土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃的要求，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合投標條件和規(guī)定的單位或個人，以書面投標形式，競投某塊城市土地的使用權(quán)，城市土地招標小組通過評標，擇優(yōu)而取，并簽定土地使用權(quán)出讓合同。（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義縣以上土地15

（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點1、城市土地使用權(quán)出讓的一種方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招標投標是有領(lǐng)導(dǎo)、有組織地進行的；4、城市土地招標投標是大數(shù)額的資金交易活動，需借助經(jīng)濟預(yù)測系統(tǒng)；5、城市土地招標投標嚴格依法定程序進行；6、城市土地招投標以地價為主要特征的投標活動；7、城市土地招投標是競爭激烈、風(fēng)險較大的投標活動；（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點1、城市土地使用權(quán)出讓的16第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標程序及操作一、城市土地使用權(quán)招標投標方式二、城市土地使用權(quán)招標投標程序三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款四、有關(guān)合同的說明第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標程序及操作一、城市土地使用權(quán)17一、城市土地使用權(quán)招標投標方式（一）公開招標（二）邀請招標一、城市土地使用權(quán)招標投標方式（一）公開18二、城市土地使用權(quán)招標投標程序（一）招標（二）投標（三）開標（四）評標與定標二、城市土地使用權(quán)招標投標程序（一）招19招標通告應(yīng)當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量

3、招標項目的地點和時間要求

4、獲取招標文件的辦法、地點和時間

5、對招標文件收取的費用

6、需要公告的其他事項招標通告應(yīng)當載明下列事項：1、招標人的名稱和地址20資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量

3、招標項目的地點和時間要求

4、獲取資格預(yù)審文件的辦法、地點和時間

5、對資格預(yù)審文件收取的費用6、提交資格預(yù)審申請書的地點和截止日期7、資格預(yù)審的日程安排8、需要通告的其他事項資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當載明下列事項：1、招標人的名稱和地址21招標文件應(yīng)當載明下列事項（1）：1、招標人須知2、招標項目的性質(zhì)3、技術(shù)規(guī)格4、招標價格的要求及其計算方式5、評價的標準和方法6、交貨、竣工或提供服務(wù)的時間7、投標人應(yīng)當提供的有關(guān)資格和資信證明 文件招標文件應(yīng)當載明下列事項（1）：1、招標人須知228、投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保9、投標文件的編制要求10、提供投標文件的方式、地點和截止日期11、開標、評標、定標的日程安排12、合同格式及主要合同條款13、需要載明的其他事項招標文件應(yīng)當載明下列事項（2）：8、投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保招標文件應(yīng)當載23投標文件應(yīng)當載明下列事項：1、投標函2、投標人資格、資信證明文件3、投標項目方案及說明4、投標價格5、投標保證金或者其他形式的擔保6、招標文件要求具備的其他內(nèi)容投標文件應(yīng)當載明下列事項：1、投標函24

土地使用權(quán)出讓招標程序確定招標方式發(fā)布招標信息或邀請書領(lǐng)取招標文件、現(xiàn)場勘察、答疑投標、交保證金開標、評標、定標簽訂土地出讓合同、支付定金憑合同領(lǐng)取有關(guān)批準文件招標人報市房地局備案邀請招標應(yīng)報市計委、市房地局批準投標截止之日前60天或30天評標由評標專家組進行，結(jié)果報市辦合同簽訂后5個工作日內(nèi)確定招標方式發(fā)布招標信息或邀請書領(lǐng)取招標文件、現(xiàn)場勘察、答疑25三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款（一）合同當事人，即出讓方與受讓方。（二）合同的標的。（三）土地使用權(quán)出讓金。（四）土地使用權(quán)出讓期限。（五）土地的用途。（六）土地作用條件。（七）定金。（八）違約責(zé)任。（九）合同簽訂的時間、地點，以及爭議的解決方式等。三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款26四、有關(guān)合同的說明

在土地使用權(quán)出讓合同方面，請主要參照土地管理部門制定的相關(guān)示范文本的規(guī)定。四、有關(guān)合同的說明在土地使用權(quán)出讓合同方面，請27第三節(jié)城市土地使用權(quán)投標實例分析第三節(jié)城市土地使用權(quán)投標實例分析28案例一、上海“第一標”

自2001年8月1日起統(tǒng)一地價體系、推行土地使用權(quán)出讓招標拍賣、實行內(nèi)外銷房并軌以后，上海市第一塊通過嚴格規(guī)范的招投標方式?jīng)Q定使用權(quán)歸屬的土地，于同年9月28日在長寧區(qū)產(chǎn)生。案例一、上?！暗谝粯恕弊?001年8月1日起統(tǒng)一地29案例二、居住類“虹口區(qū)”出讓地塊

“虹口區(qū)”居住類出讓地塊位于奎照路北、俞涇浦東，土地面積2459平方米，土地用途為居住，土地使用年限70年，規(guī)劃容積率不大于2.5萬平方米/公頃。案例二、居住類“虹口區(qū)”出讓地塊“虹口區(qū)”居住類出30城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標 概述第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標 程序及操作城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標31第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標概述一、城市土地制度的基本理論二、城市土地市場三、城市土地市場的特征四、城市土地市場建立的意義五、城市土地使用權(quán)招標投標第一節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標概述一、城市土32一、城市土地制度的基本理論

探討新型的城市土地制度，即：土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，實現(xiàn)城市土地使用的商品化、有償化，并且在獲得城市土地使用權(quán)的問題上實行招標投標制度。一、城市土地制度的基本理論探討新型的城市土33（一）我國土地制度的特點

1、所有權(quán)與使用權(quán)相分離

2、所有權(quán)有兩種類型，即：國家所有和農(nóng)村勞動人民集體所有，但礦藏、森林、灘涂、海島等均為國家所有。（一）我國土地制度的特點1、所有權(quán)與使用權(quán)相分離34（二）世界各國的土地制度

全世界范圍內(nèi)土地制度有三種類型:完全私有制、完全公有制和所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。（二）世界各國的土地制度全世界范圍內(nèi)土地制度有三35（一）城市土地使用權(quán)出讓（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍（三）城市土地使用權(quán)出讓的空間（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限二、城市土地市場（一）城市土地使用權(quán)出讓二、城市土地市場36（一）城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）城市土地使用權(quán)出讓城市土地使用權(quán)出讓是指國家以37（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍1、城市土地使用權(quán)出讓人2、城市土地使用權(quán)受讓人（二）城市土地使用權(quán)出讓的主體范圍1、城市土地使用權(quán)38國有土地使用權(quán)出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；2、土地管理部門是國有土地所有權(quán)的唯一合法代表；3、受讓人是指中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人；4、未與中國建交的國家的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；5、未經(jīng)資質(zhì)審查和工商登記的公司、企業(yè)、其他組織和個人不能成為受讓人；國有土地使用權(quán)出讓的主體的條件：1、出讓人必須是特定主體；239（三）城市土地土地使用權(quán)出讓的空間1、政府規(guī)劃的土地使用權(quán)；2、場地資源使用權(quán)的出讓；3、熟地；4、集體土地所有者不得自行出讓；（三）城市土地土地使用權(quán)出讓的空間1、政府規(guī)劃的土地使用權(quán)；40（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教科文衛(wèi)體50年；4、商業(yè)、娛樂、旅游40年；5、其他50年；（四）城市土地使用權(quán)出讓的時間界限1、居41三、城市土地市場的特征1、市場上流通的客體是他物權(quán)；2、實行國家壟斷經(jīng)營，不排除競爭；3、國家具有土地所有者與行政管理者雙重身份；4、地產(chǎn)市場運作復(fù)雜，競爭激烈；5、地產(chǎn)市場具有相對的地方性，又有統(tǒng)一性；三、城市土地市場的特征1、市場上流通的客體是他物權(quán)；2、實行42四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又是生產(chǎn)活動和一切活動的載體；其次，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》為城市房地產(chǎn)業(yè)的形成開辟了道路；第三，實行城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用制度是實現(xiàn)自身建設(shè)的需要；第四，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)限期有償使用有助于地方政府加強對城市建設(shè)的管理。四、城市土地市場建立的意義首先，土地是財富的原始源泉之一，又43（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點五、城市土地使用權(quán)招標投標五、城市土地使用權(quán)招標投標44

（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義

縣以上土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃的要求，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合投標條件和規(guī)定的單位或個人，以書面投標形式，競投某塊城市土地的使用權(quán)，城市土地招標小組通過評標，擇優(yōu)而取，并簽定土地使用權(quán)出讓合同。（一）城市土地使用權(quán)招標投標的涵義縣以上土地45

（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點1、城市土地使用權(quán)出讓的一種方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招標投標是有領(lǐng)導(dǎo)、有組織地進行的；4、城市土地招標投標是大數(shù)額的資金交易活動，需借助經(jīng)濟預(yù)測系統(tǒng)；5、城市土地招標投標嚴格依法定程序進行；6、城市土地招投標以地價為主要特征的投標活動；7、城市土地招投標是競爭激烈、風(fēng)險較大的投標活動；（二）城市土地使用權(quán)招標投標的特點1、城市土地使用權(quán)出讓的46第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標程序及操作一、城市土地使用權(quán)招標投標方式二、城市土地使用權(quán)招標投標程序三、土地使用權(quán)出讓合同的主要條款四、有關(guān)合同的說明第二節(jié)城市土地使用權(quán)招標投標程序及操作一、城市土地使用權(quán)47一、城市土地使用權(quán)招標投標方式（一）公開招標（二）邀請招標一、城市土地使用權(quán)招標投標方式（一）公開48二、城市土地使用權(quán)招標投標程序（一）招標（二）投標（三）開標（四）評標與定標二、城市土地使用權(quán)招標投標程序（一）招49招標通告應(yīng)當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量

3、招標項目的地點和時間要求

4、獲取招標文件的辦法、地點和時間

5、對招標文件收取的費用

6、需要公告的其他事項招標通告應(yīng)當載明下列事項：1、招標人的名稱和地址50資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當載明下列事項：

1、招標人的名稱和地址

2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量

3、招標項目的地點和時間要求

4、獲取資格預(yù)審文件的辦法、地點和時間

5、對資格預(yù)審文件收取的費用6、提交資格預(yù)審申請書的地點和截止日期7、資格預(yù)審的日程安排8、需要通告的其他事項資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當載明下列事項：1、招標人的名稱和地址51招標文件應(yīng)當載明下列事項（1）：1、招標人須知2、招標項目的性質(zhì)3、技術(shù)規(guī)格4、招標價格的要求及其計算方式5、評價的標準和方法6、交貨、竣工或提供服務(wù)的時間7、投標人應(yīng)當提供的有關(guān)資格和資信證明 文件招標文件應(yīng)當載明下列事項（1）：1、招標人須知528、投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保9、投標文件的編制要求10、提供投標文件的方式、地點和截止日期11、開標、評標、定標的日程安排12、合同格式及主要合同條款13、需要載明的其他事項招標文件應(yīng)當載明下列事項（2）：8、投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保招標文件應(yīng)當載53投標文件應(yīng)當載明下列事項：1、投標函2、投標人資格、資信證明文件3、投標項目方案及說明4、投標價格5、投標